32第八章第7节、第8节其他相关税费及房地产税费调控文件(2012新版)解析

#页第七节其他相关税费一、营业税、城市维护建设税和教育费附加营业税是对提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产房地产的单位和个人征收的一种税。销售房地产的税率为％。城市维护建设税简称城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。城建税实行地区差别税率。具体规定为：纳税人在城市市区的，税率为％;在县城、建制镇的，税率为％;不在城市市区、县城、建制镇的，税率为％。例题城市维护建设税以纳税人实际缴纳的 税额为计税依据。（2010年房地产经纪人制度试题）・增值税所得税消费税契税营业税答案：解析：城市维护建设税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。外商投资企业和外国企业暂不缴纳城建税。例题：甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（）元（2009年房地产估价师制度试题）10005000700010000答案：B解析：城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为l%。200万元5%（营业税率5%=0.5万元。例题：城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。例题：城市维护建设税是随・增值税财产税消费税流转税营业税答案：解析：城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税，税率为％。例题甲房地产开发公司转让位于某市市区的项目，收入为500万元，其应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计为（）万元。（2009 ）25.027.027.528.5答案：C解析：销售不动产（房地产）的营业税税率为5%。500万元（1+7%+3%）=27.5万元。例题：国有土地使用权转让人应缴纳的税费有 。2011土地增值税教育费附加营业税城市维护建设税契税答案：解析：土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。例题纳税人转让国有建设用地使用权应缴纳的税费有 。2011土地增值税耕地占用税营业税城市维护建设税教育费附加答案：解析：土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。营业税的有关减免规定：个人自建自用住房销售时免征营业税。自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过年含年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过年含年的普通住房对外销售的，免征营业税。企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。自年月日起，对个人出租住房，不区分用途，在％税率的基础上减半征收营业税。例题李某于年月日将其年月日以.万元购买的一套 的住宅以 万元出售，则李某应缴纳营业税）万元。（2011 ）答案：解析：根据：自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过年含年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过年含年的普通住房对外销售的，免征营业税。销售不动产（房地产）的营业税税率为%。从年月日，至年月日，已超过年；的住宅应属于非普通住房。因此适用：个人将购买超过年含年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。李某应缴纳营业税（一）万元。例题从年月日起，对个人出租住房征收营业税的概率是 。口2011年房地产经纪人制度试题）答案：解析：年月日起，对个人出租住房，不区分用途，在％税率的基础上减半征收营业税，按％的税率征收房产税。例题3：关于住房税收优惠政策的说法，错误的是 。2010年房地产经纪人制度试题）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，减半征收营业税企事业单位转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额％的，免征土地增值税对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的，免征契税答案：解析：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。二、企业所得税纳税人在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织以下统称企业为企业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。企业分为居民企业和非居民企业。居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国地区法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业是指依照外国地区法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。例题：个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。 2011答案：解析：个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。税率企业所得税的税率为％。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为%。例题：企业所得税实行的是（）。（2009 ）A.比例税率B.累进税率C.定额税率D.比例税率和定额税率答案：A解析：企业所得税的税率为25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，适用税率为20%。应税所得额企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：①销售货物收入；②提供劳务收入；③转让财产收入；④股息、红利等权益性投资收益；⑤利息收入；⑥租金收入；⑦特许权使用费收入；⑧接受捐赠收入；⑨其他收入。企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。应纳税额企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。企业取得的下列所得在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：居民企业来源于中国境外的应税所得；非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。三、个人所得税纳税人个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。税目下列各项个人所得，应纳个人所得税：①工资、薪金所得；②个体工商户的生产、经营所得；③对企事业单位的承包经营、承租经营所得；④劳务报酬所得；⑤稿酬所得；⑥特许权使用费所得；⑦利息、股息、红利所得;⑧财产租赁所得；⑨财产转让所得；⑩偶然所得；⑪经国务院财政部门确定征税的其他所得。例题：偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。（）（2009年房地产估价师制度试题）答案：x解析：偶然所得属于个人所有税的税目和征收范围。与房地产相关的个人所得税税率财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。财产租赁所得，每次收入不超过 元的，减除费用 元； 元以上的，减除%的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为％。与转让住房有关的征收个人所得税具体规定对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。有关减免规定对个人转让自用达年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税。对个人按《廉租住房保障办法》原建设部等部委令第 号规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。自年月日起，对个人出租住房取得的所得减按％的税率征收个人所得税。例题i个人转让购买满5年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有（）。（2009）A.土地增值税B.个人所得税C.营业税D.契税E.印花税答案：ABCE解析：个人销售住房暂免征收土地增值税。个人销售或者购买住房暂免征收印花税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。例题2下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有（）。（2009 ）A.房产税实行比例税率，按房产余值计征，为12%；按房产租金收入计征，为1.2%B.城镇土地使用税实行比例税率，具体分为四个档次C.耕地占用税实行定额税率，具体分为四个档次D.土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%E.城市维护建设税实行地区差别税率答案：AB解析：城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。四、印花税纳税人印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商投资企业和外籍人员。税目、税率①各种合同及具有合同性质的各种凭证；②产权转移书据含土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同）③营业账簿；④权利、许可证照；⑤经财政部确定征税的其他凭证。税率有：、、、、。，此外，许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花元。有关减免规定对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。自年月日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。自年月日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。例题1：2011年房地产估价师制度试题） 年月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。关于该项目及刘某享受税收优惠的说法，正确的为 。甲企业免交城镇土地使用税甲企业免交营业税刘某免交印花税刘某免交契税答案：解析：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。例题2：下列税种中，属于既可适用比例税率也可适用定额税率的是 。（2010年房地产经纪人制度试口）营业税房产税印花税契税答案：解析：印花税税率有：、、、、此外，许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花元。例题按税法规定，订立商品房销售合同应缴纳（）。（2009 ）A.印花税B.契税C.营业税D.土地增值税答案：A解析：印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商投资企业和外籍人员。其税目包括：各种合同及具有合同性质的各种凭证；产权转移书据（含土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同）；营业账簿；权利、许可证照；经财政部确定征税的其他凭证。例题：刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。如果拍卖、变卖刘某商铺，刘某应当缴纳（）。2007A.契税B.营业税C房产税D.印花税答案：B解析：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。例题：印花税的税率形式有 税率。（2006 ）定额差额累进差额累进比例答案：解析：印花税的税率形式有定额和比例税率。五、交易手续费《城市房地产转让管理规定》建设部令第号规定，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。根据《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》计价格 号，住房交易手续费按以下标准计收：住房转让手续费。按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米元，存量住房每平方米元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担％。住房租赁手续费。按套收取，收费标准为每套元，由出租人承担。以上收费标准为最高限额。省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本地区住房交易量及经济发展状况确定具体收费标准。例题：住房租赁手续费按套收取，收费标准为每套 元，由出租人承担。答案：解析：住房租赁手续费。按套收取，收费标准为每套 元，由出租人承担。六、房屋登记费《房屋登记办法》建设部令第 号规定，申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》发改价格号房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。住房登记收费标准为每件元；非住房房屋登记收费标准为每件 元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费元。例题向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，每增加一本证书可以按每本（）元收取工本费。2011年房地产经纪人制度试题）答案:解析：向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费元。例题甲公司某处办公用房地址变更，申请房屋变更登记，重新领取房屋权属证书，费用总计是元。（2011年房地产经纪人制度试题）答案：解析：非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。甲公司该处办公用房属于非住房登记，而对于：因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取。因此，应缴费用总计为：：元。例题3农民利用宅基地建造的住房登记，应缴纳房屋登记费 元。2010年房地产经纪人制度试题）答案:解析：住房登记一套住房为一件，收费标准为每件元；农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费元；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。例题按国家现行规定，每套经济适用住房登记收费标准每件为 元。口2008年房地产经纪人制度试口）答案：解析：住房登记一套住房为一件，收费标准为每件元。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取。例题：2006年房地产经纪人制度试题） 王某在某小区有一住房，经具有一级资质的甲房地产估价机构以下简称甲机构估价为万元。后王某将其转让给李某，得房价款万元。几年后，该小区被政府划入拆迁范围，由乙房地产开发公司以下简称乙公司进行住宅开发。开发完成后，乙公司将住宅的销售委托给丙房地产经纪公司以下简称丙公司。王某与李某在办理房屋所有权转移登记时，按照现行规定，当地房产管理部门应向申请人收取房屋登记费 元。答案：解析：房屋登记费向申请人收取。按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。住房登记一套住房为一件，收费标准为每件元。第八节房地产税费调控文件一、财政部、国家税务总局《关于股改及合资铁路运输企业房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税号对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税和城镇土地使用税。其中股改铁路运输企业是指铁路运输企业经国务院批准进行股份制改革成立的企业；合资铁路运输公司是指由铁道部及其所属铁路运输企业与地方政府、企业或其他投资者共同出资成立的铁路运输企业。二、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知（财税 号）经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：（一）关于契税政策对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按税率征收契税。征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。（二）关于个人所得税政策对出售自有住房并在年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。本通知自 年月日起执行。《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字 号）第一条有关契税的规定、《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税 号）第一条、《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字 号）第三条同时废止。三、财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税号）为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：对个人首次购买平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到％首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。（此条款已废止，上面财税 号取代）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自年月日起实施。四、财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税 号）为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发 号）精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，现将有关税收政策通知如下：（一）支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。.对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额％的，免征土地增