资源县城北新区东兴花园项目申请报告

PAGE桂林市资源县城北新区东兴花园项目申请报告桂林市桂城房地产开发有限责任公司二O一二年九月

桂林市资源县城北新区东兴花园项目申请报告编制单位:审定：审核：：编写人员：PAGE61目录第一章申报单位及项目概况 3一、项目名称及申报单位概况 3二、项目概况 4第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 14一、发展规划分析 14二、产业政策分析 16三、行业准入分析 19第三章资源开发及综合利用分析 20第四章节能方案分析 22一、用能标准及节能规范 22二、能耗状况和能耗指标分析 23三、节能措施和节能效果分析 24第五章场址选择、征地拆迁及移民安置分析 26一、项目选址及用地方案 26二、土地利用合理性分析 27三、征地拆迁和移民安置规划方案 27第六章环境和生态影响分析 28一、环境和生态现状 28二、生态环境影响分析 28三、地质灾害影响分析 32四、特殊环境影响 33五、安全保护 33第七章项目实施进度及组织管理 37一、建设工期 37二、项目实施进度计划 37三、项目组织管理 38第八章经济影响分析 41一、经济费用效益或费用效果分析 41二、行业影响分析 45三、区域经济影响分析 45四、宏观经济影响分析 45第九章社会影响分析 46一、社会影响效果分析 46二、社会适应性分析 46三、社会风险及对策分析 48四、社会影响分析结论 50第十章结论和建议 52一、结论 52二、建议 52第一章申报单位及项目概况一、项目名称及申报单位概况（一）项目名称资源县城北新区东兴花园建设项目（二）项目建设地点拟建项目位于桂林市资源县城西延北路229号（三）项目申报单位桂林市桂城房地产开发有限责任公司（四）项目申报单位概况桂林市桂城房地产开发有限责任公司成立于1995年，位于桂林市雉山路48号，注册资本壹仟零伍拾捌万捌仟伍佰元，房地产开发三级资质，是桂林市具有综合实力较强的房地产开发企业，主要经营房地产开发，商品房、建筑材料、装饰材料销售，民用住宅拆迁、代建。公司设有销售部、市场部、企划部、工程部、预算部、预决算审计部、人力资源部、财务部、项目部、综合办公室等多个机构。部门之间实行严格的绩效考核制度，相互学习，相互促进，协调配合，形成责、权、利相统一的高效管理模式。该公司先后投资开发了桂林市骖鸾路安居工程，项目规模3.04万平方米；明东小区1#~5#楼，项目规模2.5万平方米；桂林市明珠小区1#~12#楼，项目规模达5.63万平方米。作为桂林本土的房地产开发企业，该公司一直以改变桂林的人居水平为己任，为桂林人民打造全新的生活模式和最好的居住环境。（五）项目申请报告编制依据本项目项目申请报告依据国家和地方的有关法律法规、规范、规程、标准及有关的规划、计划、文件等进行编制：1、《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日）；2、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修订）；3、《中华人民共和国城乡规划法》；4、中华人民共和国国家发展和改革委员会公告2008年第37号；5、国家及桂林市颁布的相关法律、法规、政策；6、桂林市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要；7、《资源县总体体规划》8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）；9、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；10、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；11、资源县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；12、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；13、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）14、《住宅设计规范》（GB50096-1999）；15、编制《项目申请报告》的委托书；16、其他有关依据资料。二、项目概况（一）项目建设背景广西地处华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，区位优势明显，在中国与东盟、泛北部湾、泛珠三角等国际国内区域合作中具有不可替代的战略地位和作用。广西大力推进改革开放，综合经济实力迈上新台阶，是本项目发展建设的大背景。几千年来奉行“安居乐业”理念的中国人，始终把住宅放在消费的第一位，随着资源县城基础设施的改善、旅游资源的进一步扩大及县城经济的迅速发展，购房需求将进一步提升。根据《资源县总体规划（2008-2025年）》拟定的县域规模为：远期2015年人口18.3万人，城镇化水平35.00%，城镇人口6.40万人；县城建设用地2.62平方公里，人均建设用地75.0m2/人；至2025年规划期末，县城建设用地4.67平方公里，人均建设用地89.9m2/人。县城北新区近期建设重点：以行政办公、旅游服务为主要职能，打造旅游度假休闲服务中心，辐射整个资源县，成片发展，开发一片，成熟一片，形成城区建设的良性循环。另一方面，随着资源县旅游品牌塑造力度不断加大。资江、八角寨、天门山、五排河、丹霞温泉、龙洞峡等景区景点的基础设施建设不断完善，各个景区的特色与品牌的逐步形成；以及随着资龙生态二级公路、咸水口-天湖风电场辅助道路、城区生活垃圾工程项目建设、兴安经资源至湖南洞口高速公路的开工建设，资源作为桂林市东北部的重要旅游县城，其区位优势将更加突出，也必将掀起新一轮的城市建设高潮。同时随着社会的进步、经济的发展和人民生活水平的提高，人民的居住观念也会发生较大的变化，开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间。本项目位于资源县城西延北路229号，城北新区将为资源县新的政治、经济、文化中心，是理想的居住场所，项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则；遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建、绿地系统与健身休闲及空间环境的内在联系，使小区各项功能布局合理，在确保生活模式宜人的前提下，为人民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。本项目应势所趋，期望促成资源县城北区房地产开发品质的提升与突破。（二）主要建设内容和规模1、项目名称：资源县城北新区东兴花园建设项目2、项目主题：修建全封闭、24小时全监控高端花园小区、地下停车场。3、项目建设内容：（1）建3栋7层、1栋12层及1栋18层高的住宅楼；（2）新建停车位82个；（3）建筑布局以“均好”为原则，让每个住户都能平等的享受资源，都能获得同等价值的回报；4、建设规模该小区项目占地总面积为7956.33平方米，总建筑面积约25000平方米，绿地率为32%，总户数182户，停车位82个。（三）项目建筑设计1、指导思想严格按照国家及地方有关法律法规和城市总体规划的要求，力求通过规划合理控制开发强度，科学挖掘城市土地价值，达到社会效益、环境效益、经济效益的统一，为公众创立一个环境优美、舒适、方便、安全的工作环境。2、项目设计理念规划以人为中心，以社会效益、经济效益、环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地，充分体现“以人为本”的居住理念。3、平面设计项目用地位于资源县城北区，地块沿东西方向成“三角形”状，且较为平整，本工程设计沿东西方向在靠近地块东边一字形设置3栋7层的住宅楼，在靠近地块西边一字形设置2栋小高层的住宅楼。住宅每户均南北朝向，有直接采光，通风良好，是理想的居住建筑。4、立面设计立面风格追求面向未来和简约现代化的形象，使建筑留给城市一道风景。顶部屋面和玻璃阳台，线条相互呼应，形成一种文化引喻。通过不同材质的对比寻求丰富的立面语言，适当运用玻璃面，表达一种积极、开放、向上进取的精神，衬出高端住宅花园的气质。5、建筑户型选择小区建筑，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。根据项目的定位及房屋市场分析的要求，本项目选择了多种户型（详见下表1-1《项目户型格式表》）。表1-1《项目户型格式表》楼型户型格式1A4室2厅2卫2B3室2厅2卫3D3室1厅2卫（四）项目主体、装修部分本项目建筑工程等级为二级，设计使用年限是50年，耐火等级为二级，屋面防水等级为二级，抗震设防烈度为6度，1#楼为砖混结构，2#、3#底层为框架结构，余下为砖混结构；4#、5#楼为框剪结构。1、墙体本工程砌体均采用烧结页岩多空砖，外墙及楼电梯隔墙240mm厚，卫生间隔墙120mm厚，其它隔墙180mm后。2、门窗（1）户外窗采用优质中空隔音玻璃门窗；（2）门，分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门；3、屋面传统的屋面保温都采用膨胀珠岩，本工程采用60mm厚的复合聚苯板，防水层为SBS防水卷材。4、室外装修外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰；屋面，现浇平屋面、屋顶花园。5、室内装修室内装修由住户自行装修；楼梯间，墙面刮腻子、刷乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖或大理石地砖。（五）项目基础工程方案1、交通工程（1）对外交通工程公路特别是连接项目区的干线公路是住宅区开发建设必须的重要基础设施，只有建好与住宅区相关的主要公路（或道路），将项目点和城市点连接起来，大幅度改善其间交通运输条件（方便车辆顺利到达项目区），本住宅小区各项事业才能迅速发展。项目建设地周边市政道路，可以说交通十分便利。（2）对内交通工程项目区内道路要便于管理和交通线组织，要形成网络化，道路系统要有利于防火，彼此衔接，有利于人员安全、疏散，避免人过于集中，并充分考虑不同层次的人身体承受能力。（3）停车场项目建设停车位82个。2、给、排水工程（1）设计依据①《建筑设计防火规范》（GBJ16-872001年版）②《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）③《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005④《高层建筑民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）⑤《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）⑥建设单位提供的设计要求⑦建筑及其他专业提供的方案图纸及相关资料（2）设计范围本工程设计范围为地块红线以内：给排水系统设计，消防给水系统，灭火器配置系统。（3）给水设计①水源给水水源由本建筑附近的的市政给水管提供，水压约0.3MP，从不同侧分别引两根DN150市政给水管。③给水方式给水方式：由市政给水管引至一层水表组，一户一水表，水表组集中置放在一楼。经水表后入户，内室为树枝式供水方式，由用户自行设计安装。④给水系统本建筑分区供水，低区：1至7层，由市政给水管直接供水；高区：8层至18层，由变频加压设备供水。⑤消防给水系统本工程建筑属多层、高层建筑，设有室内外消火栓系统、自动喷淋系统、手提式灭火器。室外消火栓采用市政管常压供水，室内消火栓、自动喷淋系统采用消防水泵加压供水，一层设消防泵房及消防水池,屋顶设消防水池。室内消火栓系统、自动喷水系统各设两套消防水泵接合器SQS100。室内消防系统:本工程需设置室内外消防给水，室内消火栓用水量15L/s，火灾延续时间按2小时计算。室外消防系统:室外消火栓用水量15L/s，距水泵接合器15～40m内应设室外消火栓。且室外消防管网为环状管网。根据《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑设计防火规范》，本建筑工程设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、高层屋顶设消防水箱。消火栓系统：整个子项建筑消火栓系统为一个分区：采用临时高压给水系统，前十分钟消防用水由屋顶水箱供给，最后由加压泵房供给。室内消火栓布置按同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位要求。3、电气工程（1）设计依据①《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92②《住宅设计规范》GB50096-19992003年版③《建筑物防雷设计规范》GB50057-942000年版④《建筑照明设计标准》GB50034-2004⑤《高层建筑民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）⑥其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。供电本项目供电主要采取就近接市政电网，并设置供电配套设施即可满足要求。（1）强电部分变配电：二类高层建筑消防负荷按二级负荷供电，普通电梯电力等按二级负荷供电，其他按三级负荷供电。照明：采用混合照明的方式，能满足各不同功能不同场所的照明需求。防雷及接地：本项目采用屋面避雷网格防雷，采用TN-C-S接地系统，电气安全接地，防雷接地，共用一个接地系统。（2）弱电部分通过设备消防自动报警系统、电话通讯系统、有线电视系统、保安监控系统及计算机信息管理系统等，使本项目能安全、先进、高效地使用，充分发挥其社会及经济效益。4、建设项目配套基础工程设施（见下表1-2）表1-2《资源县城北新区东兴花园设项目基础工程设施》序号工程名称单位数量备注1交通工程1.1地下停车场项11.2小区道路项12给排水工程2.1给水工程项12.2排水工程项13电气工程3.110KVA配电室套23.2应急柴油发电机组组23.3干式变压器套23.4路灯工程项13.5防雷设施套43.6接地设施套43.7综合布线项14配套工程4.1电梯项14.2电视、电话、电讯系统项14.3智能化系统项14.4其他配套设施项1（六）投资规模和资金筹措方案资源县东兴花园建设项目投资4500万元，根据项目建设情况，项目资金全部由业主自筹。（七）主要技术经济指标本项目主要技术经济指标（如下表1-3《主要技术经济指标表》）表1-3《主要技术经济指标表》序号项目名称单位数量备注1总用地面积平方米7956.332总建筑面积平方米250003项目总投资万元45003.1建筑安装工程费用万元3392.613.2工程建设其它费用万元698.33.3预备费万元409.093.4建设期利息万元04建设期年25绿地率%326户数户1827居住人口（4人/户计）人7288停车位个82

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析（一）符合资源县总体规划的要求资源县在2011年政府工作报告中提到“（1）以县城总体规划为依据，重点抓好了城北新区建设，东兴花园建设地点为西延北路229号，属城北新区，为重点城镇化建设的重点；（2）城市空间布局结构：本项目位于资江边，而2011年资源县政府工作报告中提到：加强旅游资源的整合工作，发挥旅游集聚效应。随着八角寨权属问题顺利解决，景区长远建设规划已进入实质性阶段；桂林旅游股份有限公司投资1亿元开发经营的丹霞温泉、天门山景区运行良好，景区升级已经进入实施阶段；另一方面经过多年的艰苦努力，资源县依法收回了八角寨景区经营管理权。目前，县委、政府正在积极筹备、科学策划，努力经营、管理好八角寨景区，力求通过景区的发展真正惠及景区周边及全县广大群众。《资源县总体规划》（2008-2025）确定资源县城的发展目标为：完善城市的行政办公、居住、商业和旅游服务功能，提升城市综合竞争力，促进产业结构调整，立足旅游资源优势，把资源县城建设成为桂林大旅游圈独具特色的旅游山城。至2025年规划期末，县城建设用地4.67平方公里，人均建设用地89.9m2/人。而县城北新区近期建设重点：以行政办公、旅游服务为主要职能，打造旅游度假休闲服务中心，辐射整个资源县，成片发展，开发一片，成熟一片，形成城区建设的良性循环。本项目的提出为集中开发、上规模、上档次的城市建设提供了天然的发展条件。项目的建设，可通过外来资金的投入，有利于变资源优势为经济优势，培育新的经济增长点，又可带动该片区的土地增值，促进该片区的房地产开发，改善居民生活环境及投资环境，改善资源县的对外交通结构，有利于资源县的城市规模扩大，提升城市形象，有利于对外展现县城的实力，符合资源县的总体规划。（二）满足资源县及外来人口购房消费群体消费需求的需要据调查资料表明：资源县城区部分人员及部分外来人口，有较高收入，家庭人均可支配收入已达一定程度，对好区位、高档品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，因此高档商品房的建设也正成为新的经济热点。该项目地理位置优越，建设的高档住宅楼，适合于大部分经济实力属于中等收入群体。因此，资源县东兴花园建设项目的开发建设可以满足高档消费群体的消费需求。（三）合理使用城镇土地资源的需要良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够形成巨大的对外开放展示窗口。因此，土地资源利用的优化，是城市发展的目标。拟建该项目对于加强土地市场的宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要的意义。按照规划要求，随着资源县城市化进程的加快及资源县经济的不断发展，将该地块投放市场，不仅有利于整合建设用地，优化了土地的配置，而且有着较好的经济效益。综上所述，开发建设资源县东兴花园项目，充分发挥了该区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地，优化了土地资源，提高了土地使用价值，完善了城市功能和基础设施，有利于改善了居民的居住条件和经营条件，有着十分良好的社会效益和经济效益。因此，项目的建设是十分必要的。二、产业政策分析（一）项目建设是经济社会发展的需求，是构建和谐社会的需求。2012年上半年，资源县以举办首届丹霞文化旅游节暨第十八届民族传统河灯歌节为契机，在桂林市委、市政府和县委的有力领导下，全县上下深入实践科学发展观，坚持“生态立县、农业稳县、工业富县、旅游强县”的发展思路，突出上项目、突城建、强旅游、稳农业、促工业、保民生等工作重点，坚守“拒绝借口、争创一流”的承诺，励精图治，奋勇拼搏，仅用几个月的时间完成了一年甚至更多时间才能完成的任务，以资源精神拼出了资源速度，创造了资源奇迹，迈出了赶超跨越的坚实步伐。今年1—7月实现地区生产总值12.13亿元，完成财政收入9749万元，完成工业总产值13.64亿元，完成固定资产投资18.86亿元，实现全县社会消费品零售额3.56亿元，农民人均现金收入2114.1元，旅游总收入2.8亿元，同比分别增长18.3%、20.4%、29.6%、33.7%、16.46%、14.8%和51.8%。随着资源县的蓬勃发展，人民对物资、精神的需求也会与日俱增，建设中高档住宅以及完善的配套设施是人民对生活品质的追求；城北新区是资源县建设的重点地带，本项目建成后，对资源的农业、旅游、工业等领域都会起促进作用，是构建和谐社会的要求，是可持续发展的体现。（二）国家政策特征近年来，国家政策多、全、密、狠、严、重，主要是要达到以下目标：防止房价上涨过快，抑制投机需求，保经济、民生稳定。1、政策多，调控密集，全年已出台相关政策15次之多，平均两月三次；2、全面出击，不留余地。国务院牵头，国土、住建部委、央行、银监会联手，地方跟随。从土地政策、房产政策、市场监管、货币政策、财政政策全面出台调控政策细则；3、重拳打击，愈来愈狠，2010年4月新国十条出台，5月银根收紧，6月出台二套房认定标准，7月重申差别话房贷政策，9月三套房限贷；2011年1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”)，2011年7月新“国五条”的出台，各地也相继出台限购政策。（三）政策对楼市的影响楼市和政策，是开发商、消费者、投资者和政府多方力量博弈的结果。两者互为因果。1、2010年1月初，国务院国十一条奠定2010年保稳定楼市方案；2、21010年1季度，楼市快速恢复，出现量升价涨的势头；3、2010年4月中出台新国十条，为1季度的市场打下第一针冷静药，市场开始步入调整，办公楼物业直线跌落，住宅市场受交易签约滞后延缓至5月；4、第二季度，楼市进入调整期，市场观望，等待政策第二只靴子落下，结果6月出台的二套房认定标准分量轻，第三季度市场开始再次迅猛反弹；5、三季度末，为防止楼市再度过热，第三只靴子掷地有声，三套房以上限购，房价过高或增长快的城市被要求限购。三套房限贷开始阻挡部分投机购房者，青岛出现退房现象；6、10月进入限购猛药时代，限购城市应声跌落，暂未限购城市，风声鹤唳，政策引发恐慌性抢购。7、央行金融机构一年期存贷基准率12月26日分别上调0.25个百分点，让房地产业界深切感受到中央抑制通胀与调控楼市的“双重意图”。尽管这次加息并未超出市场预期，但此次加息无疑将有利于缓解市场的通胀预期，抑制目前市场上一部分保值避险型购房冲动。温总理不失时机的强调：“在我任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩”，更表明了中央对房地产信贷的基本态度，为年末的房地产交易市场降温，保证2011年楼市的平稳运行。8、2011年1月26日，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。但房地产开发投资仍保持高位运行，达到26250亿元，同比增长32.9%，显著超过25.8%的全社会固定资产投资增速；全国商品房成交均价同比上涨9.9%，其中，6月份全国商品房销售面积11487万平方米，环比大幅上升43.0%，同比上升24.9%。9、2011年7月12日出台的新“国五条”明确指出：继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。保证下半年尤其是二三线城市楼市的平稳运行。10、2012年4月温家宝主持召开国务院常务会议巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。三、行业准入分析桂林市桂城房地产开发有限责任公司成立于1995年，位于桂林市雉山路48号，注册资本壹仟零伍拾捌万捌仟伍佰元，房地产开发三级资质，是桂林市具有综合实力较强的房地产开发企业，主要经营房地产开发，商品房、建筑材料、装饰材料销售，民用住宅拆迁、代建。因此，拟建项目符合行业准入标准的规定。

第三章资源开发及综合利用分析保护资源、开发资源、节约资源、利用资源、造福子孙后代是项目建设的宗旨，也是落实“三个代表”重要思想，坚持以人为本方针的实际体现。本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生资源在城区尤为珍贵。必须按照基本国策的要求，让土地资源的利用符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。本项目在土地使用方面遵循了以人为本、规划为先、价值第一原则。一方面做到物尽其用，合理使用。另一方面，严格按照规划要求合理布局，使建筑的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。从量上看没有新的资源占用。同时严格按照规划条件的各项导引性指标要求安排本项目的建筑规模、层数、绿化面积等，从而实现资源利用的最大化。对于东兴花园来说，其能源的耗用主要是水、电等能源，这些能源的耗用基本上都是以人口为基数的。人口没有纯量的增加，能源的耗用量就不会大幅度增加。能源的耗用量只是位置的转移，而不是量的扩张。而且本项目建设已经把节能作为重要课题，采取了全面的节能措施（节能措施及消耗指标详见第四章），故项目建成后，不会给资源带来过大的影响与损耗。由于资源配套的整合，会使能源的利用更加合理、科学，更加节约。根据《建筑给水排水设计规范》中关于用水量的有关设计参数，取每人每天用水量为40L/cap·d，用水量为35.2m3/d，绿化及浇洒用水量为2.5m3/d，未预见用水量取前面用水量之和的10%，用水量为3.77m3/d，因此总水量为41.47m3/d，年总耗水量为10492m3/d。年耗电为1256200度。本项目的能耗是较低的，年综合总耗能仅为154.39吨标准煤，单位面积能耗0.006吨标准煤每平方米，属一般的普通耗能住宅区。

第四章节能方案分析节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务，节能工作要全面贯彻落实科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，逐步形成具有中国特色的节能长效机制。节约能源是落实可持续发展战略的重要举措，是一个城市、一个地区经济发展和社会进步的标志，也是项目建设必须遵循的原则。因此，贯彻建筑节能方针，采取全面科学的节能措施，把节能真正落到实处。本项目遵照国家以及桂林当地相关建筑节能要求进行设计。本项目工程单体设计包括供电、供水、排水、道路绿化及消防栓给排系统；动力、防雷、安全及接地保护强点系统，火灾报警及联动控制、电话、网络、电视、可视对讲及项目各类工程安防智能化系统；均按照节能、环保要求进行设计。一、用能标准及节能规范（一）《中华人民共和国节约能源法》2008.4（二）《中华人民共和国可再生能源法》2006.1（三）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）（四）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001）（五）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）（六）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）（七）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）（八）建筑照明设计标准（GB50034-2004）（九）空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）（十）建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）（十一）关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定（十二）工程设计节能技术暂行规定（GBJ6-85）（十三）中华人民共和国节约能源法（1998年1月1日执行项目区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。二、能耗状况和能耗指标分析本项目主要能源消耗为水、电，项目水资源消耗：根据《建筑给水排水设计规范》中关于用水量的有关设计参数，取每户每天用水量为250L/户·d，用水量为20.5m3/d，绿化及浇洒用水量为2.5m3/d，未预见用水量取前面用水量之和的10%，用水量为3.77m3/d，因此总水量为23m3/d，年总耗水量为8395m3/d。年耗电为1256200度。表4-1东兴花园能耗计算表能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年需要折标煤量（吨标准煤）电力（万千瓦时）125.621.229154.39年耗能总量（吨标准煤）154.39由上表可知，本项目的能耗是较低的，年综合总耗能仅为154.39吨标准煤，单位面积能耗0.006吨标准煤每平方米，属一般的普通耗能单位。三、节能措施和节能效果分析（一）节能措施1、建筑总平面布置（1）朝向：本建筑主要朝向为南北向，朝向良好。（2）室内可形成良好的穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。2、外围护结构主要节能措施（1）屋顶：采用30厚绝热挤塑聚苯乙烯板做保温隔热层，其导热系数限值λ≤0.030[W/（m2·K）]。（2）外墙：采用240厚烧结页岩多孔砖，其导热系数限值λ≤0.62[W/（m2·K）]。（3）外门窗：1）个朝向的窗墙比符合节能标准要求，外门窗玻璃的选用及遮阳系数限值Se≤0.68。2）根据节能设计要求，建筑外窗的物理性能应满足一下标准：a、抗风压性能等级满足《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》（GB/T7106-2008）3级以上标准。b、水密性能等级应满足GB/T7106-20083级以上的标准。c、气密性能等级应满足GB/T7106-2008的4级标准。d、隔声性能应满足《民用建筑隔声设计规范》的3级标准。3、空调节能措施本工程采用分体式空调，由业主自理；但业主在选用空调时，注意空调的能效比应符合建筑节能设计的要求。4、本工程公共部分照明均采用节能自熄式开关，室内灯具宜采用节能型灯具。5、给排水管采用新型塑料管材，所采用卫生器具均为节水型生活用水器具；生活及消防水泵的运行工况均在高效率段内。6、新技术应用采用四项广西2007年确定的建设领域重点推广技术，分别为：（1）页岩烧结多孔砖技术；（2）建筑防水技术；（3）照明节电技术；（4）新III级钢技术。（二）效果分析本项目总建筑面积25000m2，年耗能154.39吨标准煤，单位面积能耗为0.006吨标准煤。本项目运用广西2007年确定的建设领域重点推广技术中的四项新技术及其它多项举措来减少能耗，有效的降低了建筑能耗水平，提高能源利用效率，减少了因传统能源消耗对环境的产生的污染。本项目能耗量符合国家相关标准并达到国内先进水平。

第五章场址选择、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案（一）土地利用原则我国可耕地面积为18亿亩，人均耕地仅1.3亩左右，不到世界水平的1/2。如此宝贵的耕地资源，每年还要以万亩以上的面积在减少。土地资源已经和矿产资源、水资源一样，成为制约我国经济社会可持续发展的重要因素。因此，本项目的实施建设在土地利用上必须坚持如下原则：1、高度重视土地资源的节约，在保证花园建筑功能布局、保护环境和有利于生态环境建设的前提下，十分珍惜土地利用的合理性，绝不浪费土地资源。2、根据项目使用土地及对土地的破坏程度和需要，采取有力的水土保持措施，提高项目区水土保持能力。3、认真遵守《土地法》及其相关规定，在国土资源部门的指导下，依法利用好土地。（二）项目选址拟建项目位于桂林市资源县城西延北路229号，位于资江边，属资源县城北新区住宅区。本项目地质情况良好，无岩溶、滑坡、断层等不良地质状况，本项目建设不会诱发地质灾害。（三）项目用地方案本项目占地面积7956.33m，建筑面积为25000m2，其中：一期建筑面积9478.94m2；二期建筑面积15812.36m2，3、绿化面积2800m2，停车场894m2。在保证功能使用的前提下，合理规划设计功能分区，做到功能分区合理，相互联系，协作方便，节省土地资源，节约工程投资。尽量做到既要节约土地又要利用好土地，多留绿地。在土地的合理利用中，要根据对土地现状的破坏程度，采取有力的水土保持措施，提高项目区的水土保持能力。二、土地利用合理性分析（一）本项目占地规模合理，充分利用了原资源县松脂厂的闲置土地，有利于盘活附近的土地，没有占用资源县耕地，符合资源县土地利用规划，项目建设的内容和土地利用规划规定的用地性质相符。因此，本项目土地使用符合国家集约和有效使用土地的要求。（二）项目在总平设计时，除了住宅外，充分考虑了小区的绿地景观。本项目的建设将进一步提升项目地块及周边地块的土地价值。（三）本项目充分利用建设场址地及周边的交通、排水、给水等基础。项目所在地所需电力由电力公司提供，给排水系统接入市政管网。因此本项目可充分利用附近的基础设施。基于以上三点，项目的土地利用较为合理。三、征地拆迁和移民安置规划方案项目土地通过土地挂牌的方式取得，场地内无拆迁及移民安置问题。

第六章环境和生态影响分析一、环境和生态现状（一）大气环境质量现状资源县所在区域环境质量现状较好，根据环保部门对资源县城设点按规范采样监测，监测结果均达到国家《环境质量空气标准》（GB3095—1996）二级标准。（二）水环境质量现状资源县的水体主要有资江，河水清澈见底，水质良好。（三）声环境现状本项目处于资源县城北新区，按噪声评价区域划分属于2类声环境功能区。二、生态环境影响分析本项目的建设营造了适宜居住的舒适环境；而本项目的绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好的改善了区域的环境质量。因此本项目的建设对项目本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。（一）施工期环境影响分析1、施工期污染源（1）施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼，项目施工阶段主要噪声（详见下表6-1《各施工阶段主要噪声源状况表》）。表6-1《各施工阶段主要噪声源状况表》施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级（详见下表6-2《交通运输车辆声级表》）表6-2《交通运输车辆声级表》施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75（2）施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。（3）施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。（4）施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析（1）施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工程施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级（详见下表6-3《各施工阶段昼、夜声级估表》）。表6-3《各施工阶段昼、夜声级估表》单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55（2）施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。（二）项目建成后环境影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析（1）停车场废气项目区建设有多个停车位的停车场、地下停车场。停车场内的废气排放均为汽车、摩托车排放。（2）天然液化气燃烧废气居民住宅炊事采用瓶装天然液化气，无法测算出最大燃气量及平均燃气量。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。（三）公众参与该项目环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为资源县的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，整体环境将全面的提升，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在资源县城北区形成一个全新的高端住宅小区，对于美化资源县的市容，改善环境带来较大的影响。三、地质灾害影响分析资源县内地层分布从远古界板溪群到古生界奥陶系保存比较完整，中泥盆统、白垩系和第四系仅在资江和浔江河谷局部有所分布，其他各系缺失，沉积岩分布面积之占全县面积的30％。资源县地处越山西麓，属南岭山地的一部分，南有“广西之巅”的猫儿山，海拔2141.5m，北部最低海拔308.5m。县内地形的相对高差为1833m。县内地貌的形成与地质构造的关系十分密切，山脉走向大都呈北东－西南方向，县西侧有金紫山脉，中部有猫儿山山脉，东侧有越岭山脉，构成山岳地貌。经勘察，本项目建设场区地质环境复杂程度较简单，场区内未发现滑坡、崩塌、泥石流和地面塌陷等地质状况，属地质灾害危险性小级，本工程建设诱发或加剧地质灾害的可能性小。工程中可能遇到的工程地质问题，属易处理类，经治理后可避免地质灾害的发生。该区域属地震少发区，历史上的地震记载极少，按中国地震烈度区划图（1990）该地区地震烈度为小于6度区，震级不超过五级。四、特殊环境影响本项目场址位于资源县城北新区，该建设用地及周围不存在历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊环境，因此本项目建设不存在对特殊环境产生的影响。五、安全保护（一）消防安全1、消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。（1）火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。（2）调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。（3）消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。2、消防措施（1）按照“预防为主”的原则，分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，建立消防监控报警系统和消防设施配置方案。各项建筑都要有科学的规划，制定科学的防火措施，配置先进的消防器材。（2）管理者要向员工宣传防火工作的重要性，提高员工的防火意识。服务区的各个房间内要安装灭火装置，楼房要设置安全出口。对建筑内生火取暖的设施使用要制定严格的管理规定。管理者和每个从业人员都有责任、有义务防患于未然。（3）积极组织消防演练，增加防范意识，对火灾事故及时报警，迅速疏散，组织扑救，保护现场，协助公安机关查明原因，提出处理意见。（二）治安安全1、制定项目区治安安全管理规范，成立治安管理机构，招聘条件较好，素质较高的人员担当安全管理工作，负责整个项目区的日常巡视工作，防止不法分子在客人集中处行窃，确保人员财产安全。同时要加强与公安机关的联系，成立派出所辖内的警务区，共同负责项目区治安管理。2、要作好防盗工作，项目区内要建立专门的安全保卫机构，有专人负责，有分管的专门领导。同时也要加强安全管理人员的依法管理的思想意识，争取杜绝各类违法事件的发生。（三）劳动安全隐患与防范1、施工期劳动安全隐患及防范措施本项目建设为住宅楼建设建筑施工。安全隐患主要有：有害有毒物品：油漆、涂料、建筑粉尘。易燃易爆物品：机械用汽油、机油、柴油、油漆、（涂料用）溶剂。危险、危害性作业：建筑高空作业、机械操作（搅拌机、起重机等）、机械振动、噪声、电焊及用电安全等。运输安全隐患：主要是运输车辆的交通行驶安全、建筑材料装卸安全。防范措施主要采用：严格按照建筑施工安全规范作业，对易燃易爆物品设立专门场地（库房）堆放并配以专人管理，施工人员在施工场地佩带安全帽，司机及机械操作人员不疲劳上岗，不得野蛮操作，机械不带病工作，注意用电安全等。2、营运期安全隐患及防范措施安全隐患：项目进入营运期后人增多，流动性强，人员复杂，生活物品也增多，用火、用电量大，易燃易爆危险因素增加，潜在的不安全因素增加。防范措施：必须在当地公安机关的支持配合下，加强社会治安防范工作。加强项目区内各种服务的安全保卫工作，确保游客的生命财产安全。认真执行旅游、公安、交通等有关部门安全保卫制度，定时、定期进行安全巡查，治安秩序，事故处理及时、妥当。（四）疾病防治和卫生保健措施1、施工期疾病防治和卫生保健措施项目建设为一般性基建施工，不易产生重大的职业病，但易产生一些常见疾病，除注意卫生以外，还要配备必要的常见疾病用药，若遇工伤或较重疾病要及时送往医院治疗。2、营运期疾病防治和卫生保健措施项目建成后，到项目区的人流增大，有必要加强卫生防疫工作，避免疾病发生、蔓延、流行。卫生：（1）公共场所达到国家规定的卫生检测标准，配备人员常用的药品。（2）公共公厕引导标志醒目，建筑造型、色彩及格调与环境比较协调。（3）项目区内隔一定距离设置垃圾箱，日产日清，垃圾应及时清理，集中收集，统一处理，垃圾箱（桶）标识明显。（4）成立环卫队伍，负责项目区内环境卫生工作。定期与不定期清理道路，清除垃圾。（5）设简易医疗所，配备相应的设备和药物，符合急救和简单处理的需要。对严重病人或突发事故，要做好120绿色通道，及时与医院配合处理。防疫：（1）凡在项目区的饮食、食品经营场所，须符合卫生防疫部门有关规定。（2）积极配合卫生部门做好各类流行疾病的防治工作，注意消灭传染病源，如苍蝇、蚊、鼠、蟑螂等，定期或不定期对一些重点地点和公共场所进行药物喷杀和灭鼠，有效控制“四害”的繁衍，降低“四害”的密度，预防虫传疾病的发生与流行。（3）注意人员的疾病情况，有病及时诊治。第七章项目实施进度及组织管理一、建设工期根据本项目建设内容、工程量大小、实施难易程度、施工条件等具体化情况，综合考虑项目资金来源、周围社会环境、资源县的天气情况等因素对项目建设工期影响，确定本项目建设工期为2年。二、项目实施进度计划该项目拟分为两个阶段进行，第一个阶段为前期工作，包括项目申请报告的编制和审批、地质勘测、环境评估、初步设计、施工设计、资金筹措等，第二个阶段为施工阶段，为加快建设进度，缩短建设周期，个阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定的交叉，尽量做好一切前期的准备工作。项目建设应文明施工，并尽量减少扰民事件，按照先主体，后附属建筑，最后公共设施的建筑原则施工。计划见下表。项目实施进度表表7-1时间内容第一年第二年3691236912项目的前期工程第一期基础工程第一期主体工程第一期附属工程第一期公共配套设施交付使用第二期基础工程第二期主体工程第二期附属工程第二期公共配套设施第二期交付使用三、项目组织管理本项目由桂林市桂城房地产开发有限责任公司负责开发建设，要协调好项目实施涉及到的计划、建设、环保、防震、市政等有关部门的关系，加强项目组织管理。采取招标方式，选择技术力量雄厚、施工机械设备精良、经验丰富的设计、施工、监理队伍。为了加强施工组织管理，加快工程进度，控制和确保工程质量，业主与承包人签定的合同文件应行使其质量、进度、费用三大控制目标，对设计、施工全过程实施管理和监督，以达到控制工程造价、按时优质完成任务、提高投资效益和施工管理水平的目的。（一）施工组织管理为了加强组织管理，加快工程进度，控制工程投资和确保工程质量，建议建设单位组建专门机构，统一布置实施计划，为项目实施创造良好的开端。整个工程管理按有关土木合同条款进行，运用竞争机制，采取招投标选择有实践经济、施工信誉高、技术条件好、技术水平高的队伍进行施工。同时聘请与工程项目有相应资质等级的监理单位进行监理，确保工程质量。（二）项目的管理1、建章立制、规范管理。严格遵循自治区制订的实施管理规定和办法，结合实际，在建设工程、资金建设、验收及工程结算审计等方面建立相应的管理制度和实施细则，以确保实施过程中的每一个环节都能有章可循，有“法”可依。2、严格执行基本建设程序。在土建项目中，从项目立项申报、计划下达、规划、勘探、设计、工程招投标，到施工质量监督、竣工验收等环节，必须严格执行规定程序。实行和完善建设监督制、工程合同制、招投标制、开工竣工审计制、项目档案制、工程质量检查报告制，上级部门审批制等。使各个项目建设行为有法可依，有章可循，有序可行，保质保量完成全部工程建设任务。（三）现场施工管理工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。1、安全管理安全施工是企业正常生产的基础，是建筑企业永恒的主题，为了有效的执行国家、行业、地区和企业内部的各项安全生产法规和制度，要求承包单位要把安全工作列入和“质量第一”的同等高度。在工程建设全过程，组织全员职工、专业技术人员，学习国家、行业、地区有关安全法规、条列及规章，在学习的基础上，制定项目部管理制度和编制各工程项目安全施工管理的实施细则和安全操作规程。对项目的安全施工进行正常的制度化和规范化管理，就是执法、守法，按安全法规进行工作，使安全法规变成行为，产生效果，在质量控制的同时加强安全工作的控制。

2、文明施工管理施工现场一切材料、设施、机电、设备的进场，要按施工平面布置图规定的区域堆放和设置，堆放要整齐、稳固；制定防尘、防噪音、防污染措施，禁止焚烧有毒有害物品，并制定不扰民措施，夜间（22时以后）施工须经有关部门批准；同时结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。第八章经济影响分析一、经济费用效益或费用效果分析（一）经济费用1、投资估算依据（1）本项目申请报告拟推荐的工程建设方案、图纸、文件及有关技术资料。（2）《广西壮族自治区市政工程消耗量定额》（2007）（3）《广西建筑安装工程费用定额（2000年版）》（4）桂林市各类建筑工程单位面积造价统计表（5）其它有关文件及类似工程技术经济指标。2、编制说明（1）本项目投资的范围包括：桂林市资源县城北新区东兴花园主要建筑工程、配套设施工程等内容。（2）工程建设其他费：工程建设其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、招标代理费、办公和生活家具购置费组成。a建设单位管理费按桂财建[2003]1号文规定进行计算。b勘察设计费包括前期工作费、工程设计费、工程勘察费、施工图预算编制费，前期工作费包括可行性研究报告编制、环境评价、设计招投标等按国家有关文件计列，工程设计费根据内插计算以建安费为基数并适当优惠计算，工程勘察费按相关文件规定计列。c工程工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）计算。d工程保险费按建安工程费的0.4%计算。e招标代理费按国家有关规定累加。f场地准备费及临时设施费按建筑工程费的0.5%计；g本项目土地价格按业主提供信息暂按15万元/亩最低成本计算，无拆迁补偿费用；（3）预备费：预备费按工程费用和其它费用的10%计算。3、投资估算结果项目总投资为4500万元，其中：工程费用：3392.61万元；其他费用：698.3万元；预备费用：409.09万元。4、资金筹措本项目总投资4500万元，根据项目建设情况，项目资金全部由业主自筹。5、投资使用计划根据项目建设计划，建设期为2年，分期分批相继完成东兴花园各个主题功能楼的建设，第2年开始预售，3年销售完毕。二、经济费用效益分析（一）项目经济费用效益分析总说明根据房地产项目的特点，财务效益分析在成本估算和销售测算的基础上，按尽量接近项目开发实际情况的原则，以现金流量为分析基础，选取特定的财务指标，分别对各开发阶段和开发过程进行效益分析，进行财务评价。1、项目计算期4年，建设期2年。2、财务价格参照现在市场价格，并考虑项目经营期的价格变化情况，预测整个项目经营期内的财务价格。3、按《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）进行分析与评价4、其他计算参数按国家和行业有关法规并结合项目具体情况选取如下：（详见下表8-1《其他计算参数表》）表7-1《其他计算参数表》名称计算参数备注营业税5%收入总额为基数所得税率25%企业应税所得额为基数城建维护费7%营业税额为基数教育费附加3%营业税额为基数盈余公积金10%所得税后利润为基数公益金5%所得税后利润为基数（二）项目销售分析1、销售收入依照投资项目财务评价的惯例，在进行项目投资估算、销售收入、销售成本等均假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目财务评价指标的影响。项目的定价按照市市场价格进行计算，项目销售收入估算结果见附表5。2、税金根据国家有关税收规定，项目按5%交纳营业税，城市建设维护税及教育附加费分别按营业税的7%和3%计算，所得税为25%，详见附表。预计项目营业税及附加为：258万元。3、经营收入与收益预测本项目的主要经营收入来源于住宅销售、商铺销售及停车位的销售，参考的价格见下表8-2《项目周边同类楼盘的销售单价表》。表7-2《项目周边同类楼盘的销售单价表》楼盘住宅价格地下车位价格凤凰景湾2600－3000元/㎡5000-6000元/㎡考察项目周边各楼盘售房平均价格以及预测两年后我县商品房的销售趋势，结合项目自身成本、地理位置等情况，为吸引县城中低档收入人群购买，将住宅价格定位于（均价）2800元/平方米，地下停车场停车位价格定位于（均价）：机动车车位8万元/个，与上述楼盘的平均售价相比具有非常明显的价格优势。本项目预计在3年内完成销售，项目销售收入表如下表8-3《项目销售收入预测表》：表7-3《项目销售收入预测表》序号项目合计第一年第二年第三年1营业收入76942240224032141.1住宅销售营业收入7054可售面积（m2）25192800080009192单位售价(元/m2)280028002800销项税额70542240224025741.2车位销售营业收入640车位（个）800080车位售价（元/个）0080000销项税额64000640（三）项目盈利能力分析1、利润总额根据项目损益和利润分配表，整个项目计算期利润总额为2121万元，税后利润为1591万元。见附表2。2、财务盈利能力分析根据损益和利润分配表2计算，项目生产经营期正常年投资利润率和投资利税率为：税后利润投资利润率=─────────────×100%项目总投资1591=─────────────×100%4500=35.34%利税总额投资利税率=─────────────×100%项目总投资2121=─────────────×100%4500=47.13%3、所得税根据损益和利润分配表3计算，项目生产经营期全部上缴所得税为690万元。（五）财务评价根据现金项目流量表4计算，本项目各项财务评价指标如下：项目投资财务净现值（所得税前）（ic=12%）：917

项目投资财务净现值（所得税后）（ic=12%）：540

项目投资内部收益率：（%）（所得税前）30.71

项目投资内部收益率：（%）（所得税后）23.51

项目静态回收期：（所得税后）3.12

项目静态回收期：（所得税前）3.29从各项指标看，项目的现金流量大于0，内部收益率大于行业要求，项目回收期少于计算期，因此项目财务可行。（五）项目敏感性分析考虑到项目在实施和经营过程中，一些不利因素的变化，会影响项目的经营状况，但影响程度不大，说明本项目抗风险能力较强。（六）项目财务评价结论通过以上财务分析，说明项目在财务上是可行的。从敏感性分析来看，项目具有较强抗风险能力。因此，本项目在财务上可行。二、行业影响分析本项目有停车位、绿化，舒适的居住环境和相应配套的公共设施，有利于周边区域内房地产业、商品零售业、服务业、餐饮业、等行业的发展。首先是房地产业，由于本项目的建设，提升了本区域的地段价值，十分有利于该区域内房地产业的发展。项目建成后会有大量的人员进驻东兴花园，吸引了人气，也将给附近区域带来新的消费点，项目所在区域的餐饮业、商品零售业、服务业等与人流量有直接关联的第三产业行业将会得到进一步发展。三、区域经济影响分析本项目的定位为高绿化、全封闭、24小时全监控高端花园住宅小区，本项目的建设不仅能提高资源县城北新区的的形象和品位，为新区发展起到促进作用，而且也会对城北新区产生积极的社会和经济影响。可以为使用者提供舒适的住宅环境。本项目的建筑设计完善，毗邻建筑布局合理，将美化局部区域形象，提高资源县对投资者的吸引力，进而提高资源县经济的增长。四、宏观经济影响分析本项目不属于“投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目”，对国家产业结构调整、产业布局等都不会造成影响。本项目属不涉及国家经济安全的项目，对国家经济安全不会造成影响，因此本项目不用做宏观经济影响分析。

第九章社会影响分析一、社会影响效果分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本项目的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本项目的建设不但可以为资源县居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给资源县的人文、自然环境带来了较大的改善：本项目的将绿化面积达到34.8%，由于本小区地处资源县城北新区边缘，将会吸引农村人口前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。二、社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。考虑到该地区地处城区边缘，周围的交通条件一般，建成后交通和市场环境应大体满足需求。项目区的开发可以创造更好的人居环境，提高市民的生活质量；可以通过产业开发，推进社会主义建设；改善投资环境，吸引更多的投资，对整个社会经济发展起到很好的推动作用。总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。（详见下表9-1《项目建设对社会的影响及相关措施表》）表9-1项目社会影响分析表社会因素影响范围与程度可能出现后果措施与建议1对居民收入影响区域居民不同程度增加收入可能扩大项目点内外居民的收入差距注意收入分配的公平性2对居民生活水平与生活质量影响居住环境卫生明显改善，生活水平与生活质量不同程度提高3对居民就业的影响有利于解决资源县劳动力的就业问题注意被征用土地居民的劳动力安排问题4对不同利益群体影响项目改善了环境质量，项目促进区域经济发展，提升了土地价值，不同利益群体支持本项目5对弱势群体的影响优先考虑弱势群体的利益6对本地文化、教育、卫生影响注意和原有文化的结合7对本地基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响有利于改善资源县城北新区设施，促进社会主义建设8对少数民族风俗习惯和宗教的影响项目建设与当地风俗无明显冲突征求当地居民意见做好协调从上表分析可以知道项目对社会各个方面产生的正面影响很大，负面影响非常少。三、社会风险及对策分析为了确保风险分析的质量，有必要对该项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。（一）风险定性分析1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。（二）投资风险的控制风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代