融创服务经营分析报告

融创服务经营分析报告2021年9月

1背靠龙头房企，物业黑马快速崛起1.1背靠龙头房企，股权激励有望激发后续活力融创服务是融创中国旗下控股子公司，成立于年，是中国物业管理协会常务理事单位，经过年的发展，公司已建立头部企业优势。服务业态包含高端住宅、普通住宅、商业、写字楼等，公司发展主要经历了三个阶段。（2004-2014司年开始试水物业服务领域，进驻天津和重庆；2006年公司首次进驻北京；年公司天津时代奥城项目获得“全国物业管理示范住宅小区”称号；年公司首次进驻无锡；年公司形成京、津、沪、渝、杭五大核心城市的战略布局，逐步开启全国化布局。（）扩张布局阶段（2015-2018年年，融创服务集团成立，实现集团化管控，同年进驻西安、成都、南京、上海、武汉等城市；年，公司进驻太原、青岛、郑州等多个城市，并推行物业服务1.0体系；年全国形成北京、华北、上海等8大区域，客户满意度达到行业标杆水平，完成全国化布局。（）新发展阶段（至今）：年公司被中指院评为“中国物业品质服务品牌p3”，同年融创物业更名为融创服务；2020年公司收购开元物业，整合成都环球世纪，并开启上市之路，进入全新发展期；年公司收购彰泰服务，管理规模进一步提升。图1：公司发展历程数据来源：公司官网，公司公告，市场研究部股权结构稳定，后续股权激励有望释放积极性。公司实控人为融创集团董事长孙宏斌先生，截至年月日，孙宏斌先生通过合计持股比例约为71.78%，其他公众股东持股比例约为28.22%，股权结构稳定。年6月，公司面向主要管理人员及对公司有特别贡献的员工4.62亿股股份成立股份奖励计划，占本公司已发行股份的14.89%，该计划自首次授出之日起有效期为年。后续股权激励实施，有利于绑定人才，释放员工积极性。1图2：公司股权结构数据来源：公司公告，市场研究部管理团队经验丰富，组织架构高效。公司管理团队务实且稳定，多为老融创人。公司现任董事会主席及执行董事是汪孟德先生，在地产行业拥有二十余年经历，曾任集团首席财务官及任执行总裁等职务。三位执行董事经验丰富且能力互补，形成较好的团队模式。公司持续深化组织架构的调整及改革，激发组织活力，于年初将原“7大区开元环融的架构调整为“大区医院事业部的架构持区域的进一步深耕利于提升管理的效果及效率。表1：核心管理人员姓名职务职责介绍董事会主席、非执集团整体发展指导及制定发2006年加入融创集团，曾担任融创集团首席财务官及副总裁，年起汪孟德行董事展战略分别担任融创中国执行总裁及行政总裁。2007年加入融创集团，2015-2019年担任融创集团首席财务官，现担任中心总经理、融资管理中心总经理。执行董事、行政总曹鸿玲谢建军杨曼裁制定、业务规划及运营决策20022019年至今担任中国物业管理协会副秘书长，2020年至今担任开元物业管理董事。目前同时兼任融创集团若干附属公司的董事及高管职务。集团市场化拓展及收并购工作执行董事、副总裁2006年南开大学硕士毕业，曾就职于普华永道中天会计师事务所，2010年成为特许公认会计师公会会员、加拿大注册会计师协会会员，2013年执行董事、首席财务官、副总裁及资本市场相关工作成为中国注册会计师协会会员。数据来源：公司公告，市场研究部2图3：公司组织架构数据来源：公司官网，市场研究部1.2业绩持续高速增长，盈利能力持续提升业绩持续高增，跻身行业前列。年公司实现收入46.2亿元，同比增长63.3%，实现归母净利润6.0亿元，同比增长122.6%。2017-2020年公司收入和归母净利润CAGR分别高达60.8%和140.9%。目前公司营收规模和净利润规模均处于行业第三梯队，年物企第一梯队为碧桂园服务，营收高达亿元；第二梯队为恒大物业、绿城服务和雅生活服务，营收在亿元-105亿元之间；融创服务位居第三梯队，营收在亿元之间，未来有望进入行业前列。根据公司发布的盈利预告，2021H1公司归母净利润预计较年同期增长超过140%，主要是由于管理规模增加带来收入增加，同时盈利能力提升。图4：2020年公司营收增长至46.2亿元图5：2020年公司归母净利润增长122.6%至6.0亿元数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部3图6：2020融创服务营收亿元位居行业第三梯队图7：2020融创服务净利润6.0亿元位居行业第三梯队数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部三大板块业务相辅相成，收入结构优化。物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务三大板块业务协力发展，从增速来看，2020年物业管理服务实现收入27.7亿元，同比增长141.6%，增速最快，主要由于公司管理面积的快速增长；社区生活服务实现收入1.8亿元，同比增长65.1%，主要是由于公司客户数量持续的扩大以及服务能力的提升。从收入结构来看，物业管理服务收入占比由2019年的40.6%大幅提升至60.0%，非业主增值服务占比明显下降，由55.6%降至36.2%，对母公司依赖度显著下降。图8：三项业务收入增速图9：收入结构优化数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部利润率持续改善，盈利能力不断增强。年公司毛利率为27.6%，较年提升2.1pp要由于占收入比重较高的物业管理服务毛利率的提年的11.8%提升至21.6%，这一方面源于公司管理规模扩大带来的规模效应，同时也源于公司通过精细化管理有效控制成本。此外，社区生活服务的毛利率为46.3%年提升，主要由于公司业务规模的扩大以及服务能力和经营能力的提升。4图10：公司盈利能力持续提升图：三大业务毛利率数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部2内生外拓驱动规模高增，降费提效成效显著2.1融创集团助力发展，管理规模快速提升管理规模快速提升面积充足锁定未来成长。截至年底，公司1.35亿平，合约面积2.64亿平，年合约面积和在管面积分约达66.2%和89.1%。储备面积在管面积比值高达0.95，居行业前列，未来公司业绩确定性较强。公司有非并表项目面积为3,203万平方米，若考虑非并表项目的面积，融创服务在管面积达1.67亿平方米，合约面积达2.96亿平方米图12：2017-2020公司合约面积高达67.2%图13：2017-2020公司在管面积高达155.1%数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部5图14：公司储备面积在管面积比值0.95位居行业前列数据来源：公司公告，市场研究部融创集团强力支持，助力公司管理面积规模提升。融创集团销售面积和土储面积均位居行业前列，2015-2020年销售面积由350万平提高至万平，CAGR高达81%保持较高的投资力度，2020年新增土储万平。截至年底，融创集团总土地储备面积为2.58亿平方米，土储面积行业领先。随着未来集团销售面积的持续强劲，将不断为公司的管理面积增长续航。截至底，公司与母公司土地储备面积中尚未签署合约的面积有1.27亿平，考虑母公司土地储备面积后管理规模近4亿平。图15：15-20年融创集团销售面积高达81%图16：融创集团保持较高的年新增土储面积数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部6图17：融创土储面积达2.58亿平图18：融创集团土储行业领先（万平）数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：易居，市场研究部注：仅含招拍挂及收并购项目2.2收并购加速扩张，多元业态加速布局发力市场化拓展，第三方占比显著提升。公司自年开始积极开展外拓，来自独立第三方物业开发商开发的物业管理面积由年的33万平增加至万平，来自第三方的管理收入由431.4万元增长至6.7亿元。年公司第三方物业营收占比已达24.1%，在管面积占比达32.1%，较2019年同期提升31.5pp。第三方占比的增加主要源于公司对于开元物业的收购和通过合作及市场招投标获取的独立第三方所开发的物业的管理服务业务。2020年新增合约面积1.1亿平中，万平来自第三方，占比约58%，其中通过收并购取得的合约面积达5035万平。图19：2020年公司第三方物业营收占比达图20：2020年公司第三方物业在管面积占比达数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部7图21：新增合约面积%来自第三方图22：新增收并购合约面积5035万平方米数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司业绩发布会，市场研究部发挥高效的并购整合能力，实现协同互补。）年公司完成了成都环球世纪和开元物业的两大巨头的整合与收购，分别为公司提供在管面积410万平和万平，非住宅面积占比分别达91.2%和32.6%扩大规模的同时富了公司的综合业态管理能力和经验。于年4月再次收购彰泰物业，彰泰物业是广西壮领先的综合性物业管理服务提供商，年位列物业服务百强企业的第位，截至年底，彰泰物业的合约建筑面积约为万平方米，在管建筑面积约为万平方米。此次收购进一步增加公司在广西的业务规模及管理密度，并提升竞争力及影响力。表2：主要的收并购事件标的时间在管面积（百万平）合约面积（百万平）区域西南管理业态住宅、商业、写字成都环球世纪4.1（）7.9（）楼、酒店、城市综合体和会议会展服务开元物业彰泰服务2020.52021.437.3（2020Q1）78.9（2020Q1）华东广西城市公共物业、写字楼、医院、商业物业等涵盖住宅、酒店、文旅、写字楼、商业综合体等12.2（2020年底）26.0（2020年底）数据来源：公司公告，市场研究部图23：非住合约面积大幅增加图24：主要省份的合约面积大幅增加数据来源：公司业绩发布会，市场研究部数据来源：公司业绩发布会，市场研究部8切入非居市场，布局多元业态。融创集团拥有地产开发、文旅、文化、会展及康养等多元化业务，集团具有丰富的业态布局和专业化管理能力，为公司多元化布局奠定基础。公司通过收购环球世纪和开元物业，非居业态占比明显提升，开元物业管理的“开元物业”品牌和成都环球世纪的“环球融创服务”已成为公司在不同业态上极具竞争优势的子品牌，有力支持多业态综合发展。从营收上看，2017-2020年公司非住业态营收由1.1亿元提升至8.319.4%提升至29.9%；非住业态在管面积由221万方提升至11.1%提升至22.5%。公司非住业态主要分为商业物业和城市公共及其他物业，商业物业包括写字楼、购物中心及酒店等，城市公共及其他物业包括医院、学校、乐园、会议中心及政府设施等，在管面积占比分别为23.2%和6.7%。图25：2020年公司非住业态营收占比提升至图26：2020年公司非住业态在管面积占比提升至数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部图27：公司业务拓展多元化图28：公司各业态在管面积占比数据来源：市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部9图29：非居业态代表项目数据来源：公司业绩发布会，市场研究部2.3规模效应成效初显，精细管理提升效率聚焦一二线城市，物业费单价高于百强均值。截至年底，公司管理项目分布在中国的个城市，其中位于一二线城市项目的面积占比约为86%，高能级城市有着人口密度大、消费能力强等优势。年公司整体平均物管费约3.0元平月住宅业态约2.70元/平/月，非住宅业态约7.6元/平/月，均高于百强均值。图30：一二线城市在管面积占比为图31：公司物业费单价高于百强均值（元平方月）数据来源：公司业绩发布会，市场研究部数据来源：公司业绩发布会，中物协，市场研究部推行城市深耕战略，核心城市平均单城在管面积和在管数量均大幅领先行业平均水平。根据中国指数研究院的资料，2019年物业服务百强企业单城在管面积均值约万方，单城在管项目数均值约6.8个。在公司重点布局的个核心城市，公司年平均单城在管面积达万方，远高于百强物企的平均水平。公司在杭州和重庆这两个核心城市的单城管理面积均超过千万平。公司聚焦一二线城市的战略可以尽可能增加城市项目密集度，从而增加员工复用率，降低人力成本。图32：主要城市平均单城在管面积和项目数远超百强均值图33：核心城市单城管理面积超千万平数据来源：公司公告，中物协，市场研究部数据来源：公司业绩发布会，市场研究部科技数字赋能服务与运营，提升管理运营效率。公司打造的数智化物业服务共享平台通过服务场景线上化全覆盖，实现了业务运营和企业管理系统的协同。同时，平台会员积分体系有利于扩大存量客户价值、拉动用户持续增长。数智化运营还能拉通各业务线用户体验，积累客户服务消费行为习惯，形成客户标签与画像，对服务者进行线上化管理监督和评价。公司通过服务者与被服务者端到端的开放性平台达到了精准服务、精准管理的目标，构筑了数字科技能力新优势。图34：融创服务大数据支持框架图数据来源：公司业绩发布会，市场研究部规模效应叠加精细化管理，降费提效成效显著。公司在确保服务品质基础上（根据赛惟咨询调研，公司物业满意度在行业分位），实施工程精益化管理、优先采购模式、服务差异化管理、其他方式等4大举措以推行精益化管理，降本增效明显。公司年人均管理面积增至平/人，较的平/人大幅提升；员工成本比呈现下降，由2019年的65.0%下降至2020年的57.3%。在规模效应叠加精细化管理之下，公司物业管理服务单方毛利显著提升，由年的0.46元平年提升至4.43元平年（算术平均值），同期管理费用率持续下降，由年的17.7%降至10.7%。图35：2020年人均管理面积提升至4841平方米人图36：2020年员工成本占比下降至数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部图37：物业管理服务单方毛利显著提升图38：管理费用率降至数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部图39：公司精益化管理4大举措数据来源：公司业绩发布会，市场研究部3增值服务空间广阔，成长潜力巨大3.1社区增值服务坐拥优质资源，成长潜力巨大社区增值服务快速增长，成长潜力巨大。2020年社区增值服务收入同比增长65.1%至1.76亿元，2017-2020年CAGR为140.9%。公司较其他物企社区增值服务营收占比过低，未有效开拓客户。年公司社区增值服务营收占比仅3.8%，远低于其他代表性上市物企的平均值14.4%，位于行业较低水平。公司构建社区生活服务生态圈，主要包括空间运营服务、美居服务、房产经纪服务、便民服务及其他（剔除车位使用权销售业务，公区收益分成均与业主签署合同协议，未签署协议的项目公区收益均分配给业主）。其中空间运营服务占比最高，占社区增值服务收入的40.8%,其次为便民服务及其他收入占比为22.1%。目前公司拥有近70万户具备高消费能力、多样化需求的业主群体，成为社区生活服务业务的发展基础和先天优势，未来预计社区增值服务将有较高的成长空间。图40：社区增值服务收入同比增长6至1.76亿元图41：构建社区生活服务生态圈数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司业绩发布会，市场研究部图42：社区增值服务收入构成图43：社区增值服务收入占比3.8%处于行业低位数据来源：公司公告，市场研究部注：剔除了车位使用权销售业务数据来源：公司公告，市场研究部（）空间运营服务：包括提供广告位、出租场地设施、协助第三方商业活动等，年实现收入万元，同比增长248%。融创持续的项目交付为该业务的增长提供了有力支持，同时公司不断挖掘空间价值，丰富社区空间的业务种类，增强与战略供方的合作，不断提升社区资源利用率。（居服务：过第三方装修公司合主提供修及拎包入住服务。2020年美居服务实现收入万元，同比增长151%于年引入优质供方，开展全周期流程管理，提前规划业务动作，进行标准化、规范化的业务管控，同时筛选优质供方，保障品质，公司在各项目中积极推进美居业务，该业务同样受益于融创项目的持续交付。图44：空间运营服务收入同比增长248%至6382万元图45：美居服务收入同比增长151%至2994万元数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司业绩发布会，市场研究部（）房屋中介服务：为业主和住户提供转售和租赁服务，从交易双方收取佣金。年实现收入万元，同比增长43%。房产经纪服务业务公司与其他中介公司形成错位竞争，业主有天然粘性，且佣金率较链家等中介更低。（民服务及其他括围绕业主需求而开展的保服务，年便民服务及其他收入约为人民币万元，同比增长757%。公司不断加大对到家服务的的资源投入，围绕业主需求提供各种丰富的品类服务，并联动基础物业团队，通过地推、业主群接龙、拼团等方式增加服务的渗透率。图46：房产经纪服务收入同比增长4至2791万元图47：便民服务及其他收入同比增长757%至3444万元数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部3.2非业主增速放缓，对母公司依赖度减小非业主增值服务增速放缓，对母公司依赖度减小。2020年非业主增值服务收入同比增长6.4%至16.7亿元，增速放缓。公司的社区增值服务包括案场服务、咨询及其他非业主增值服务和房产中介服务，其中案场服务占比最高，达59%。公司较其他物企非业主增值服务占比过大，年公司非业主增值服务36.2%位居行业前列，其他代表性上市物企通常均在25%以下，平均仅为18.2%2017-2019年公司关联方营收占比始终保持高位，由53.7%提升至61.6%，年降至43.5%，对母公司依赖度减小。图48：非业主增值服务增速放缓图49：非业主增值服务收入构成数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部图50：2020年公司非业主营收占比%高居行业前列图51：2020年公司关联方营收占比降至数据来源：公司公告，市场研究部数据来源：公司公告，市场研究部4盈利预测与估值4.1盈利预测假设1：由于公司管理面积受益于母公司融创中国项目的不断交付及市场化拓展，预计2021-2023年新增在管面积分别为17202/24444/30686万方，营收增速分别为100%/65%/35%，毛利率分别为23%/24%/24%；假设：由于关联公司融创中国销售面积增速的逐步放缓，预计公司非业主增值服务年收入增速分别为25%/15%/10%，毛利率分别为36%/36%/36%;假设3：由于公司社区服务业务规模基数较小，随着业主增值服务内容的扩展及业主渗透率的提升，社区增值服务收入保持高速增长，预计2021-2023年收入增速分别为350%/150%/60%，毛利率分别为47%/47%/47%。基于以上假设，我们预测公司年分业务收入成本如下表：表3：盈利预测年度数据（百万元）营业收入同比增速营业成本毛利率2020A4,62349%334728%2,774142%60%22%1,6736%2021E8,43182%603028%5,547100%66%23%2,09125%25%36%79