旭辉永升服务经营分析报告

旭辉永升服务经营分析报告2021年9月

一、公司概要（一）公司简介：用心构筑美好生活旭辉永升服务（以下简称“公司”）成立于年，作为旭辉控股集团旗下的物业管理服务商，是一家拥有一级资质、享有良好声誉且快速成长的物业管理服务商，连续多年获评2021年荣列中国物业服务百强企业第位。其业务项目类型涵盖住宅、商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、城市服务、文旅十大业态，服务全国107个城市逾120万住户，签约项目达1000个，总签约面积亿平方米。公司除提供基础物业管理服务外，还提供对房屋资产的全生命周期管理以及社区增值服务。图：公司多业态细分市场布局住宅商业园区办公楼学校医院展馆交通枢纽资料来源：公司官网，永升物业于2003年开始为旭辉集团在北京开发的物业提供物业管理服务，2013年开始管理由独立第三方物业开发商开发的物业，2016年起独立于旭辉集团运作。旭辉永升服务于2018年12月17日于香港联交所上市（股票代码：1995.HK），进入快速成长期。2019司简称更新为“永升服务”，战略定位转型为综合性物业管理服务提供商，同年并购青岛雅园物业股权。2020年公司收购青岛银盛泰物业股权，并购江苏香江物业51%股权，在管规模快速增长，同年公司重新被旭辉集团并表，公司简称更新为“旭辉永升服务”。1图：公司发展进程荣获由住房和城乡建设部颁布的“一级资质业”战略定位转型，公司简称由“永升物业”更新务”荣列中国物业服务百强企业综合实位旭辉集团正式成立物业公司，命名新三板挂牌2003年年2016年2018年2020年2002年2012年2014年2017年2019年盛泰、江苏香江，重新被旭辉集团并表，公司“旭辉永升服务”开始管理由第三方物业开发商开发的物业、提服务开始为由旭辉集团在北业提供物业管理服务荣列中国物企业综合实力排名第31位于香港联合交易所主板资料来源：公司公告，公司上市所得款项净额为683百万港元，公司于2019年6月18日公告变更招股说明书关于所得款项净额的用途，将原本分配用作（1）收购物业管理服务商以提供补充公司社区产品及服务、（）与业务伙伴共同投资物业管理产业基金的未动用所的款项净额，用作收购或投资在区域范围经营优质的物业管理服务商，截至2020年12月31日关于旭辉永升服务所得款项净额使用情况如下表所示。公司于2020年6月4日进行配售股份，所得款项净额为1564.5百万港元，并拟动用所得款项净额在未来机会出现时作业务发展或投资，以及作为营运资金与集团一般用途，截至2020年12月日关于旭辉永升服务所得款项净额使用情况如下表所示。表：上市所得款项使用情况占所得款项净额百分比55%可供使用（百万港元）375.62020年内动用金额（百万港元）44截至2020.12.31已使用（百万港元）215.4截至2020.12.31尚未使用（百万港元）寻求战略性收购及投资机会利用最新的互联网及信息技术并建立智慧社区160.226%9%177.661.518.4418.44159.257.5开发一站式服务社区平台及“悦生活”在线服务平台一般企业用途及营运资金合计10%68.368368.368.3-100%134.7306.1376.9资料来源：公司公告，2表：配售股份所得款项使用情况占所得款项净可供使用金额（百万港元）1251.6截至2020.12.31已截至2020.12.31尚未使尚未使用所得款项净额的预期时间表额百分比80%使用（百万港元）用（百万港元）战略性收购及投资机会信息技术相关发展营运资金及一般企业用途合计-1251.678.2-于2023年月31日前于2025年月31日前不适用5%78.2-15%234.7234.7234.7100%1564.51329.8-资料来源：公司公告，（二）行业地位：公司高速发展，行业排名不断攀升根据中指研究院、中国房地产研究组给出的“中国物业服务百强企业名单”，2021年旭辉永升服务排名，较2014年的排名实现六年跃升56名，截至2020年6月30日旭辉永升服务总市值在同类企业中位列第九。表：公司排名及在管面积情况时间中国百强物业排名在管面积（百万平方米）2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年6752312320141211-9.816.126.540.265.2101.6101.6资料来源：中国指数研究院，，表：公司市值排名情况（截至2021年6月日）排名企业名称碧桂园服务华润万象生活恒大物业市值（亿元）2244.71006.9874.9在管面积（百万平方米）12377.3106.6300.4135.1146.1374.8156.2250.5101.6380.134融创服务743.15世茂服务526.86雅生活服务金科服务455.57394.78绿城服务324.69旭辉永升服务保利物业267.310242.0资料来源：wind，3（三）股权结构及高管团队：丰富经验沉淀出的高效管理体系截至2020年末，上市公司与旭辉控股集团拥有同一实际控制人——林氏家族。2020年6月2日，公司品牌中文简称由“永升服务”调整为“旭辉永升服务”，通过旭辉集团与实际控制人林氏家族的股权交易，旭辉在年上半年完成对永升并表，协同效应有望进一步提升。一方面，旭辉永升服务有望借助旭辉集团品牌效应增强其影响力；另一方面，旭辉集团也将为旭辉永升服务提供优质的在管项目。公司目前的核心管理团队经验丰富，主要成员都有年以上的从业经验。董事会主席及执行董事林中为旭辉集团创始人，拥有年房地产开发经验；总裁及执行董事周洪斌先后于龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司担任副总经理，龙湖物业服务集团有限公司担任公司董事会主席、总经理兼物业管理部门总经理，洞悉物管市场，决策经验丰富，在行业内具有良好的口碑。首席财务官及执行董事周迪先后于龙湖集团控股、正荣集团、旭辉控股任职，拥有超过13年的地产公司财务管理经验；副总裁梁斌先后于保洁、腾讯科技（深圳）、转型、企业文化体系建设、高级人才引进及人才梯队建设等领域具有丰富管理经验。图：公司股权结构图（截至年末）资料来源：公司公告，表：公司董事及高管履历姓名职务主要职责主要履历自2000年82011年5月起于旭辉控股担任执行董事兼董事会主席，主要负责制定公司策略、业务发展及整体管理。董事会主席执行董事务规划及重大运营决策林中自2003年1月至2007年8月，于重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管自2007年8月至2014年12总裁主要负责整体业务运营及周洪斌执行董事4董事会决策事会主席、总经理兼物业管理部门总经理，主要负责整体管理及发展及物2015年1月至2017年任高级副总裁，主要负责平台运营及市场开发。自2008年2月至2016年11首席财务官执行董事主要负责本集团之整体财2016年月至2017年7周迪林峰务管理理中心副总经理，负责集团财务管理。自2017年8月至2019年5月，担任旭辉控股的财务中心管理会计部总监。自2001年2001年11月至2003年62003年7月至2008年月担任财务总监，主要负责财务管理及自2008年11月担任总裁，主要负责2011年5总裁，负责监督业务运营及整体管理。董事会副主席主要负责为本集团整体发非执行董事展提供指引自2009年6月至2012年9月，于腾讯科技（深圳）有限公司担任人力2012年月至2013年92013年月至2016年5月，于世茂房地产控股有限公司担任人力资源部总监。自2016年6月至2017年6月，担任游族网络股份有限公司之人力资源副总裁，负责人力资源管理。自2017年7月至2018年8月，任职于旭辉集团担任人力资源总监。主要负责本集团的组织战略及人力资源全面管理梁斌副总裁资料来源：公司公告，生态”全面布局，四轮驱动提升竞争力公司坚持以多元渠道方式保持规模增长，战略定位转型为综合性物业管理服务提供商。2018年，公司于上市后的首份年报中提出“平台+生态”的总体战略，实现可持续有品质的高增长。公司坚持从规模、品质、运营、技术四个方面，建设平台型企业；同时，遵循“有所为、有所不为”的原则，从横向的多元化发展、纵向的产业链延伸，打造旭辉永升的生态圈，提升公司的核心竞争力。2019年，公司提出“四轮驱动”战略，即依托旭辉、市场外拓、对外合作、战略收购。20211坚持四轮驱动战略保持高速增长，并抓住非住服务社会化机遇，使管理业态多样化；（2续多样化增值服务，增强前期规划及设计咨询服务、项目质量监督服务等能力；（3）进一步投资技术及智慧运营，提升公司运营质量及效率。表：“四轮驱动”战略四轮驱动内容秉持“依靠不依赖”的政策，与旭辉集团展开多维合作，在品牌建设、人才组织体系打造、智慧科技赋能管理、市场外拓、城市服务、老旧小区升级改造、行业产业链协同（如社区养老）等诸多方面达成全面协同，进而实现从“好房子”到“好生活”的全链条打通，凭借旭辉集团广阔庞大的项目储备、品牌影依托旭辉：多维合作，全面协同5响力及信誉背书，助力永升更好地成长坚持多元化创新探索，不断丰富多元化业态布局，项目类型包括涵盖住宅、商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、城市服务、文旅等业态，进一步拓展第三方的在管面积市场外拓：强劲外拓，多元布局对外合作：与区域性开发商进行战略合资，即订立战略合作、成立合资企业，进而对这些企业开发的物业进行管理，为公司规模的持续增长提供有力保障。同心同路，合作共赢坚持“投前精选标的、投后精细管理”的原则，将并购作为公司发展的重要一环，以区域集聚、业态补强、战略协同、品牌质地与经济指标进行综合考量，持续加速永升的市场布局战略收购：严选标的，精细管理资料来源：公司公告，表：2021年六大管理目标2021年六大管理目标坚持四轮驱动，强化四轮动力，多条线出成绩，促进规模扩大；123456精细运营，升级体验，服务模式转型，服务产品化；主动服务，塑造高美誉和品牌，聚焦业主、企业、政府三类对象，提升美誉度，打造永升IP，做美好生活设计师；专业BU，居家、租售、美居、房修、工程等多个模块专业条线化，并逐步走向独立第三方市场；升级组织，升级管理层团队、打造敏捷型组织，倡导奋斗者为本的文化下人人有激情的团队氛围；智慧物业、物联网平台与模块化工具助力数智驱动业务转型，增强业主居家体验，实现业财一体化资料来源：公司公告，（一）高合管比锁定业绩，全业态布局齐发力截至2020年底，公司合约建筑面积达181.2百万平方米，在管面积达101.6百万平方米，增速分别为、56.0%，合约在管面积比达1.78，合约面积增速大于在管面积增速，增加了未来业绩的确定性。公司在全国范围内迅速扩张，2019年底公司在管项目覆盖全国78市，至2020年底已迅速扩张至全国107座城市，从区域面积占比来看，以上海为核心的东部左右。公司坚持城市深耕布局，提升规模效应，同时为提高增值服务订单密度做布局。6图：公司合约面积、在管面积及合管比图：主流物业公司合管比情况比较合约面积覆盖在管面积的倍数合约面积（百万平方米）在管面积（百万平方米）合约覆盖在管面积倍数6.05.04.03.02.01.00.02001.904.8181.21.781801.801.701.601.501.401.301.201.101.001.701601.63140120100801.55110.6101.62.21.402.01.81.51.41.365.640.265.21.11.11.266033.426.54022.616.115.29.82002015年2016年2017年2018年2019年2020年资料来源：wind，资料来源：wind，图：区域的管理金额图：区域的管理面积东北地区3%东北地区,4.9%西部地区,8.4%西部地区11%中南地区,11.1%中南地区13%北部地区,8.7%北部地区8%东部地区,66.9%东部地区65%资料来源：wind，资料来源：wind，优化住宅与非住宅均衡结构，全业态布局，进军多个细分市场。截至年底，公司的非住宅业态在管面积占比，同比增长10个百分点。2020年公司非住宅业态的营收占比为38%，同比增长1个百分点，较201628%个百分点。近年来，公司非住宅业态的在管面积占比较低，但其营收占比呈现逐年增长的态势，在2020的在管面积占比获得的营业收入占比，非住宅领域未来的拓展空间还很大。7图：住宅、非住宅面积及增速图：住宅、非住宅项目收入及增速住宅营业收入（百万元）住宅增速非住宅营业收入（百万元）非住宅增速14001200100080060040020001.21208.65110.80.60.40.20728.647672.4464.3397.6346.1213.382.8202.6126.1020162017201820192020资料来源：wind，图：住宅、非住宅在管面积占比资料来源：wind，图：住宅、非住宅收入占比住宅营业收入占比非住宅营业收入占比120%100%80%40%20%0%37%38%72%201673%201770%2018201962%2020资料来源：wind，资料来源：wind，（二）依靠不依赖，与母公司旭辉集团全面协同短期维度，旭辉集团近三年的高销售将增厚公司的业绩，长期来看，母公司丰厚的土储面积将增强公司运营的确定性。近年来旭辉永升服务的地产母公司旭辉集团土储面积和销售面积增速虽有所放缓，但总量持续增长，2018-2020年销售面积年均复合增长26.79%，2020年销售面积达1539万平方米，同比增长27.89%，年旭辉集团土储面积达万方，同比增长年的土储面积计算，可支撑未来年的销售。旭辉集团近三年的高销来看，母公司丰厚的土储面积将增加公司运营的确定性，铸就了永升的护城河。永升在年上半年被旭辉并表，全面开启与母公司的协同合作，在资源的获取方面增加助力。8图：公司合约面积、在管面积及合管比图：在管面积中来自母公司和第三方物业的占比情况200180160140120100801.901.801.701.601.501.401.301.201.101.00181.21.781.701.631.55110.6101.61.4065.640.265.21.266033.426.54022.616.19.82002015年2016年2017年2018年2019年2020年年年年年年年资料来源：wind，资料来源：wind，图：旭辉集团土储面积及增速图：旭辉集团销售面积及增速销售面积（万平方米）销售面积增速土储面积（万方）土储面积增速18001600140012001000800140%600090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%120%100%80%60%40%20%0%50004000300020001000060040020002015年2016年2017年2018年2019年2020年2015年2016年2017年2018年2019年2020年资料来源：wind，资料来源：wind，（三）公司外拓能力优异，比例进一步提升公司项目来源包括旭辉控股集团开发的物业项目和来自于第三方拓展的物业项目，近年认可。2020年公司在管面积中来自第三方物业占比高达78.6%201567.4个百分点，第三方外拓与承接母公司项目的比例由197:320年的“8:2第三方外拓比例进一步提升，也是公司品牌力增强的体现。商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、城市服务及文旅十大业态的多业态布局，标杆项目包括：青岛国际创新园、厦门市气象台、重庆轨交1号线、合肥华熙·巢湖东、北京传媒大学等。9图：第三方外拓和承接母公司项目面积比例年年年年年年资料来源：wind，表：公司历年典型外拓项目时间业态商办项目江阴橙星广场橙星大厦、中国电信集团厦门分公司、青岛国际创新园等太阳能德州小镇、厦门市气象台等2018公众商办公众商办公众商办青岛供电大厦等2019重庆轨交1号线、大连地铁17标段、泰州大桥南桥区、青岛大学等银川汇丰大厦、合肥华熙Live·巢湖东、武汉博雅科技大厦、无锡国惠电子商务大厦湖州市中心医院、河北工业大学、北京传媒大学、重庆市轨道交通环线、华熙Live·五棵松20202021资料来源：公司公告，（四）与区域开发商建立战略合作，开启共赢模式公司积极寻求与地方政府国企、区域地产开发商达成战略合作，通过永升操盘后续物业服务项目，增强获取物业管理权的可能性。2020年，公司与通力集团、广西文景房地产开发有限公司、嘉善县国有资产投资有限公司等多家开发企业达成战略合作，将优先获取企业开市服务战略协议，年以来公司先后与内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民政府、江苏泗阳经济技术开发区等签署战略合作协议，积极探索智慧城市建设、老旧小区改造、城市公建以及物业生活配套服务等多项内容。10图：公司战略合作伙伴资料来源：公司公告，表：公司战略合作成果时间公司名称战略合作方向2020.04.15内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民政府改造老旧小区、城市公建、城市发展配套等城市服务2020.05.24贵州广纳房地产开发有限公司2020.06.23江苏泗阳经济技术开发区2020.06.30上海宇培集团进驻广纳·题西林壁项目高精尖企业相匹配的生活服务配套、智慧社区、智慧安防、智慧交通等智能城市建设入驻宇培西安物流园2020.09.08华厦伟业（中国）控股集团2020.09.10无锡市惠山国有投资控股集团有限公司2020.09.25新沂市城市投资发展有限公司2020.09.28重庆建筑科技职业学院在文商旅运营方面达成长效稳定的合作关系商住宅的物业管理服务、资产运营管理、市政养护、老社区改造基础物业管理服务、智慧社区管理服务、商业资产服务、智慧健康产业园区管理、老旧社区改造、城打造高效人才供应链2020.10.26安徽华熙云珠房地产开发有限公司2020.11.03嘉善县国有资产投资有限公司2020.12.23广西文景房地产开发有限公司2020.12.25通力电梯进驻华熙LIVE巢湖东项目入驻重点民生工程项目善城长租公寓接管文景阿里公馆项目电梯维保、电梯数字化服务2021.02.04上海临港新城投资建设有限公司资料来源：公司公告，医疗、城市服务等领域（五）收并购为“四轮驱动”的重要一环战略性收并购是公司“四轮驱动”战略的重要一环，公司在收并购上坚持“投前精选标的，投后完善管理”的原则，通过收并购增强已进入城市的密度，做大做深区域规模，同时在业态上通过恰当收并购，快速补齐业态短板，增强多业态服务的能力。11公司于2019年6月收购青岛雅园管理有限公司55%股权，加强了公司在一、二线城市的渗透力以及战略协同效应，于2020年2月收购青岛银盛泰物业的股权，进一步增强了永升生活服务在青岛乃至整个山东省的规模和实力，于2020年4月收购江苏香江物业股份，进一步完善了江苏省内布局，多业态服务的能力得到了进一步增强，于2021年1月收购广西彰泰物业的股权，永升合作模式再拓疆域，有助于公司进一步深耕广西市场。图：公司收并购进程资料来源：公司公告，表：公司收购标情况标的在管面积（万平方米）214.8收并购时间收购标的收购股权比例交易对价（亿元）标的公司管理业态2019.06.18青岛雅园55%50%51%65%4.620.090.474.34高端商办住宅及商业2020.02.27青岛银盛泰3202020.04.012021.01.07香江物业彰泰物业政府部门、学校等公建类住宅、公建、写字楼、商业综合体3001197资料来源：公司公告，三、增值服务：进入蓬勃发展期增值服务已经成为优质物业公司业务发展的重要组成部分，根据中指院的数据，2020年百强企业增值服务均值为2.5916.14%2017的18.2%202022.08%要包含两大板块：对非业主的增值服务和社区增值服务。2020年公司增值服务营收为13.621268.5%台+生态”的战略指引下，加大探索客户需求和服务方式，未来的想象空间巨大。图：百强物业企业增值服务均值及占比资料来源：中国物业服务百强企业研究报告，图：主流物管公司增值服务占比对比2018年增值服务收入占总收入的比例2020年增值服务收入占总收入的比例2019年增值服务收入占总收入的比例2020年增值服务同比增速70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%160.0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%56.2%54.1%43.6%38.4%36.4%35.3%34.6%25.8%21.5%-20.0%-40.0%资料来源：wind，（一）社区增值服务：美居业务按下加速键，专项业务逐步BU化近年来公司社区增值服务营收占比稳步提升，从2015年7.2%202025.3%，2020年社区服务收入亿元，同比增长63.8%，且年社区增值服务营收占比在主流物管公司中处于领先地位。公司将持续遵循推动社区增值服务收入占比提升的战略，2020需求和服务方式的探索。13良好，2017-2020复合增速2020年收入4.5亿，占比达，同比增加72.8%，已经成为社区增值业务的重要利润贡献和增长点，公司年建立了美居业务的独立业务单元，积极探索美居业务新形势。公司的物业经纪服务和停车位管理及租赁服务，占比分为别24%和，同比增速分别为51.7%、88.0%。我们认为社区增值服务的前景十分广阔，随着科技逐步推进专项业务单元BU慧物业建设上加大投入，未来期待科技带来的降本增效。表：社区增值服务细分业务内容社区增值服务明细主要内容其主要包括房屋装修、房屋局部改造、拎包入住等房屋交付阶段服务内容；上门维修、家政清洁、房屋打扫、二次装修、社区团购等面向成熟社区阶段的服务；以及社区维修保养类服务家居生活服务停车位管理及租赁服务其主要包括租赁及管理停车位所得费用物业经纪服务其主要包括有关公寓及停车位的代理销售服务其主要包括有关租赁及管理公用区域之服务收入公用区域增值服务资料来源：公司公告，图：2020年社区增值服务、非业主服务营收占比对比图：社区增值服务营收占比5%0%25.3%18.4%15.2%7.2%0%资料来源：wind，图：社区增值服务细分业务占比资料来源：wind，务资料来源：wind，14图：社区增值服务细分业务增速0%500资料来源：公司公告，表：主流物管公司社区增值服务类型家居生停车位管理及租赁服务*物业经纪服务*公用区域增值服务*拎包社区传媒服务社区空间服务社区零售增值创房地产经纪服务文化教育服务活服务入住服务新服务旭辉永升服务碧桂园服务保利物业**********************招商积余绿城服务**中海物业***华润万象生活宝龙商业*融创服务***资料来源：公司公告，（二）非业主增值服务：开发商全产业链服务覆盖非业主增值服务主要针对物业开发商和需要旭辉永升服务提供额外专项定制服务的非开发商客户，如其它物业管理服务商等。其中面向地产商开展的非业主增值服务，包括介入前期开发阶段提供的基于物业管理视角的咨询方案、协销服务、以及房屋交付前后的相关服务步下滑，2020公司对非业主的增值服务收入为5.72亿元，营收占比为18.3%，其中协销服务占比最高，为58%，受益于市场销售增长，该项业务近三年增速在左右；近三年，前期151.4%至2020153.1%15的品牌知名度。图：非业主增值服务营收占比图：非业主增值服务细分业务占比务35%30%25%20%15%10%5%31.0%27.0%20.0%20.0%18.3%17.0%0%201520162017201820192020资料来源：wind，表：非业主增值服务类型资料来源：wind，协销服务物业管理房修服务交付前检验服务顾问咨询服务房产中介（租赁）服务额外专项定制服务永升生活服务碧桂园服务保利物业**********绿城服务**中海物业***融创服务**资料来源：公司公告，16图：非业主增值服务细分业务增速505377%0%40.839.815.819.415.40资料来源：wind，四、公司财务分析（一）高增速高成长，营收结构优异2020年公司实现营业收入31.2亿元，同比增长66.06%，近三年的复合增速为。公司三大业务均实现快速增长，2020年基础物管服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现收入17.57亿元、5.72亿元、7.90亿元，同比增速分别为64.23%、76.12%、63.47%，三个2020年实现净利润3.90亿元，较去年同期增长74%，近三年复合增速为97.1%细分业务来看，公司基础物管服务202017.57亿元，同比增长64.23%，营收占比自17连续下滑至盘，是增值业务发展的基础。非业主增值服务同比增加76.2%，同比微增1pct，非业主增值服务占比从201530%逐步下降到2020年的续下降。社区增值服务近年来营收占比快速上升，由2015上扬至2020，发展迅发展最好的时代已经到来，公司的发展也将乘着东风加速迈进。图：营业收入及同比图：三大业务业务营收占比营业总收入(万元)同比350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,000080%70%60%50%40%30%20%10%0%201520162017201820192020资料来源：wind，资料来源：wind，图：基础物业管理收入及同比图：非业主增值服务收入及同比20001800160014001200100080070%700600500400300200100090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1,75764.2%57260.5%60%50%40%30%20%10%0%59.5%76.2%41.6%41.3%107054.2%47.2%32566721130.7%6004721431324002961012092008.3%0201520162017201820192020201520162017201820192020资料来源：wind，资料来源：wind，图：净利润及同比图：社区增值服务收入及同比净利润（万元）同比同比增速45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000140%120%100%80%60%40%20%0%900160%140%120%100%80%60%40%20%0%143.5%790800116.7%7006005004003002001000111.5%80.4%19848363.5%1105224201520162017201820192020201520162017201820192020资料来源：wind，资料来源：wind，18（二）综合毛利率稳步提升，社区增值服务处于行业较高水平近年来公司的综合毛利率稳步上升，从201516.1%增长至202031.4%，主要得益于公司整体物业管理组合的优化，以及实施有效的成本控制措施，如自动化系统对人力成本的解放，以及智慧社区和标准化管理系统的运行。公司2020整体毛利率为31.4%，较2019年末上升个百分点，主要为基础物业管理服务及对非业主的增值服务的毛利率上升所致。其中，基础物业管理服务业务毛利率25.4%，同比+3.3pct，主要为毛利率相对较高的商业及办公物业项目收入占比增加，同时202024.6%，同比+2.7pct高毛利率的前期规划及设计咨询服务收入占比增加以及规模经济所致；社区增值服务毛利率49.6%，同比-1.6pct，主要为发展新的社区建设、维修业务、美居业务的毛利率相对较低，并且前期成本投入较高所致。园服务（65.1%水平。图：综合毛利率图：各项业务毛利率资料来源：wind，资料来源：wind，19图：2020年主流物管公司三大业务毛利率对比（）706050403020100基础物业社区增值服务非业主增值服务资料来源：wind，（三）经营性现金流持续向好，实现高质量盈利2015-2020年度公司经营性现金流量净额分别为34.8百万元、100.1百万元、189.7元、174.7百万元、508.7百万元和709.1百万元，公司经营性现金流持续向好，实现高质量盈利。同时截至2020年底，公司现金与现金等价物高达31.72亿元，同比增长147%，在手现金充裕。近年来公司股本回报率增长迅速，除2017年达到37.1%，其余各年均维持在20%左右。实现高质量盈利后公司积极回报股东，2016年至今年均股利支付率高达29%，预计后续股利支付率将继续维持在高位。2020年应收占款及票据占营收比例为14.7%，较去年降低3.5%，也是客户满意度提升的体现。图：经营性现金流与现金图：ROE40%35%30%25%20%37.1%22.3%21.9%19.3%17.6%15%11.6%10%5%00%201520162017201820192020资料来源：wind，资料来源：wind，20图：净利润和股利支付率图：应收账款及票据占营收比例45040045%40%35%30%25%10%5%32.1%35029.5%30030.0%26.4%116.9326.5%65.97250248.95100.230.110033.650024.59.90%20162017201820192020资料来源：wind，资料来源：wind，五、公司盈利预测与估值（一）盈利预测行预测：1.2021-2023物业管理面积分别为153214、288百万方，对应的营业收入分别为27.7040.2053.85亿元，增速分别为57.6%45.1%、34.0%。2.公司的社区增值服务发展势头良好，持续遵循推动社区增值服务收入占比提升的战略，占营收比例从从2015年7.2%上升到2020。我们认为公司社区增值服务的前景十模爆发期。我们预计社区增值服务2021-2023年的营收分别为13.6622.3934.58亿元，对应的同比增速为72.9%64.0%、54.4%。3.咨询服务等，我们预计公司非业主增值服务2021-2023年的营收分别为9.0113.5519.44亿元，同比增速分别为、50%、。21表：旭辉永升盈利预测盈利预测2019A2020A2021E2022A2023A营业收入（百万元）增长率（）1,878.5874.5%303.3422