常州御水华庭(勤业路北侧地块)开发项目申请报告

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第一章项目申报单位情况企业名称：常州城置置业有限公司企业类型：有限责任公司（台港澳法人独资）法定代表人：彭庆邦注册资本：2950万美元企业地址：常州市勤业路288号成立时间：2007年07月19日经营范围：从事房地产开发建设、出租、出售、转让及配套建筑装潢。（凡涉及国家专向规定的，取得专向许可手续后经营）。机构设置：1、经理室2、行政管理部3、开发部4、财务部5、工程管理部职工人数：40人具有：中高级职称25人。初级职称15人。开发资质正在办理之中。第二章拟建项目情况2.1项目建设用地地块位置：本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。四至：东:勤业北路；南：勤业路；西：五星路；北：三堡街。基地现状：基地位于常州主城区中心区，四面临街。西接龙江路，北至三堡街、东临勤业北路、南至勤业路。基地形状较规则，基地东西长约510米，南北长约548米，沿三堡街有一条110KV高压线。整个基地分为二个地块：04地块、12地块。04地块现状为谢家村、龚家村民房、常州嫦娥工具有限公司、常州维达厂、常州市刃具厂、常州三宏电器厂、三环电子厂、常州市生物工程有限公司、常州顺康织造厂、常州恒源织造有限公司轻纺辅助料厂等；12地块现状为陈家村民房等。基地四面临街，交通条件比较优越。项目基地为毛地，拆迁面积约为总占地面积的三分之二。民房、工厂、店面房拆除量较大。基地位于勤业居住区，距延陵路西段不足4公里，距怀德桥闹市区域大约有2公里；距广化街、兰陵等区域也只有3公里左右。相距基地500米处是常州三大超市之一的“欧尚超市”大卖场。紧靠04地块北侧为世界上最长的、最古老人工河流京杭大运河，南侧为五星中心幼儿园、平岗小学，勤业中学等；12地块东侧为成熟居住小区莱茵花园。可见周边配套设施齐全，区位优势明显。土地出让用地：1、勤业路北侧地块出让合同编号：（2007）出字第162号出让面积：140110㎡（其中：04地块120400㎡、12地块19710㎡）土地使用性质：住宅出让年限：住宅70年土地获得方式：挂牌竞拍出让总价：1.2亿元（2007年11月30日前分二期付清）土地状况：毛地占地面积：140110平方米（详见附件——勤业路北侧地块红线图）预计拆迁面积：30000平方米，包括基地外道路、绿化工程拆迁。详见附件本项目地块拆迁范围图。2.2拟建项目概况1、项目名称：御水华庭（勤业路北侧地块）2、地块总建筑面积：44.0132万㎡序号名称单位建筑面积备注1地上总建筑面积㎡380482其中：1、商品房住宅2、安置房住宅3、公寓式酒店4、临街商业5、商业街6、会所7、配套设施㎡264972520001314040120600040002502地下总建筑面积㎡596503合计4401323、停车车位序号名称单位数量合计地面停车地下停车社会停车1规划机动车位个400119015902非机动车个53004、居住户数：2650户5、项目总投资：133882万元6、资金来源：建设单位自筹解决。筹措方案：（1）项目注册资本2950万美元，用于支付土地出让金及其它前期费用；（2）银行贷款（土地抵押），用于拆迁及施工启动资金。（3）预售款。按国家对商品房销售管理的有关规定，资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。用于支付施工款及还贷。7、项目建设工期：36个月第三章项目申请报告编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）。2、江苏省企业投资项目核准暂行办法。3、勤业路北侧地块国有土地使用权出让合同。4、勤业路北侧地块土地出让条件5、勤业路北侧地块宅开发项目公建配套建设要求意见书。6、勤业路北侧地块控制性详细规划（调整）7、御水华庭（勤业路北侧地块）项目规划总平面图。8、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲。9、常州城置置业有限公司委托合同。10、常州城置置业有限公司提供的其它资料。第四章项目符合性分析4.1发展规划、产业政策、行业准入分析4.1.1发展规划根据常州市总体规划，常州市主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。一体：即中心城区，范围为北至4.2项目用地符合性分析4.2.1土地开发建设与利用条件受让人（建设单位）在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：1、规划用地性质：居住用地2、绿地率、建筑密度及容积率控制：宗地用地面积（㎡）建筑密度(%)绿地率(%)容积率04120400≤25≥30≤2.81219710≤25≥30≤2.2综合=SUM(ABOVE)140110≤25≥30≤2.723、项目用地方案控制：地上总建筑面积不大于380482平方米。4.2.2用地符合性分析1、该项目竞得的土地在常州市中心城区。根据钟楼区用地规划，该地块为居住用地。土地利用现状为国有土地。符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请使用国有土地手续。3、该项目需使用的土地采取总体规划、一次申请办理，一期建设实施的方案，委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“初步设计”。符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。4、该项目设计计划用地与《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》核定的面积相吻合。容积率、建筑密度与土地使用符合要求。4.2.3投资强度本项目的总用地为210亩，总投资133882万元，投资强度为每638万元。方案符合集约和节约利用土地资源的原则。4.3主要技术经济指标符合性分析4.3.1主要技术经济指标1、主要技术经济指标项目单位数量备注总用地面积㎡140110总建筑面积(地上)㎡380482其中商品房住宅㎡264972安置房住宅㎡52000公寓式酒店㎡13140临街商业㎡40120商业街㎡6000会所㎡4000配套设施㎡250地下总建筑面积㎡59650居住总户数户2650居住总人口874515568容积率/2.72总建筑密度%20.5绿地率%49机动车停车位辆1590其中地面辆400地下辆1190非机动车辆53004.3.2指标符合性分析详规指标与建设条件及控规指标对比项目指标与建设条件及控规指标比较备注控规要求项目规划规划用地（㎡）140110140110相同容积率≤2.722.72满足根据控规，04和12地块综合容积率为2.72建筑密度（%）≤2520.5满足绿化率（%）≥3049满足机动车（辆）15901590满足注：1、根据常房发[2006]75号《关于印发〈常州市新建住宅小区汽车库（位）建设使用管理补充规定〉的通知》本项目规划汽车车位1590个造价（含分摊土地、规费等）不计入房价，作为营业性车位可销售（人防及地面车位除外）。4.4其它4.4.1公建配套小区公建配套主要为居委会用房、物业管理用房、地下汽车库和自行车库等，详见以下公建配套表：项目建设规模（㎡）安置去向权属中学6691区外配套公益性公建小学5618区外配套增建公益性公建幼托5681区外配套增建公益性公建防保站252区外配套增建非营业性文化中心1073区外配套增建非营业性居委会用房1262区内配套非营业性社区服务中心1262区外配套增建非营业性物业管理服务用房1522区内配套非营业性供电开闭所按专业要求区内配套公益性公建给水加压站按专业要求区内配套公益性公建燃气调压站按专业要求区外配套增建公益性公建公安派出所404区外配套增建非营业性街道办事处404区外配套增建非营业性垃圾中转站3787区外配套增建公益性公建公共厕所126区内配套公益性公建非机动车车库19725区内配套非营业性汽车车库（车位）71009（2367辆）区内配套营业性（除人防和地面停车）1、本项目需承担区外配套费用3234万元。2、五星路临04地块的半幅道路、北侧三堡街、沿京杭运河公共绿地、04地块南侧劳动西路、04和012地块东侧勤业北路、04号地块南侧劳动西路、04和012地块沿劳动西路和勤业北路公共绿地由建设单位负责拆迁（详见拆迁范围图，需拆迁的道路、绿化用地暂划归地块建设单位，拆迁完后无偿返还政府），道路、绿化工程由政府负责实施（地块建设单位负责出资）。012地块西侧7米规划道路由建设单位负责实施。项目规划公建符合公建配套要求。4.4.2户型根据项目控规要求，套型建筑面积90平方米以下住房占总住房面积大于40%。经计算，户型配比如下表：户型一房一厅两房两厅一卫二房两厅两卫三房两厅一卫三房两厅两卫户数291户769户530户239户265户556户面积63.98-66㎡86.5-89.88㎡90.8-117105.2㎡118.08㎡120-160㎡比例11%29%20%9%10%21%第五章项目选址与建设条件5.1项目地址5.1.1地理位置常州地处江苏省南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。位于北纬31。09'～32。04’、东经119。08’～120。12’之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。拟建项目建设地点在常州市中心城区，本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。5.1.2自然状况1、地形、地质、地貌常州地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、圩区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差1.5～2米左右。常州境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布。著名的有泊洮湖(长荡湖)、滆湖、太湖三大天然湖泊，并有沙河(天目湖)、大溪两大人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。2、气候、气象常州地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温16.8℃；雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；日照充足，年日照时间2287.5小时；无霜期长，年无霜期236天；常年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。5.1.3区域经济2006年，全市实现地区生产总值（GDP）1560亿元，按可比价格计算增长15.2%。其中第一产业增加值59.5亿元，增长5.1%；第二产业增加值952亿元，增长15.9%；第三产业增加值548.5亿元，增长15.4%。三次产业增加值结构由上年的4.3∶61.1∶34.6调整为3.8∶61.0∶35.2。按常住人口计算，人均地区生产总值达到37210元，按现行汇率折算为4770美元。在国民经济快速发展的同时，地方财力显著增强。2006年全市财政总收入277.3亿元，比上年增长25.8%，其中地方一般预算收入突破百亿元，达到118.9亿元，增长25.2%。一般预算财政支出115.9亿元，比上年增长18.5%。5.1.4周边楼盘案名开发商总建面积(m2)在售面积(m2)未推出面积(m2)销售均价（元/m2）销售率中意宝第中亿房产26.4万7.5万18.9万520065%香江华廷中房股份38万22万13万470094%香江庭院中房股份3.5万1万2.5万450085%新城长岛新城房产60万6.5万53.5万360076%世纪华城华强房产24万4万20万345070%荣亨逸都荣亨地产20万9万11万418070%江南佳园华泰房产10万7万3万455875%都市桃源福来房产30万22.3万7.7万430070%奥新华廷奥特房产1.8万1.8万0万400080%秋水云庐伟谊物业2.7万2.7万0万700099%河阳花苑嘉源房产4万4万0万430095%怡和花园怡康房产4.4万4万0.4万380080%星盛家园五星置业16万1.6万14.4万408070%御源林城御源房产28万2.8万25.2万330060%嘉城尚座嘉城置业3.1万3.1万0万480045%枫逸人家金茂置业17.58万7万320060%本区域目前共有在售个案共有16个左右（详见上表），06年到目前为止本区域总推案量约为48万平方米，总去化量约为35万平方米，新推案量剩余约13万平方米，供需落差逐步形成。目前本区域在售项目的在售面积中剩下的余量约为25万平方米左右，此外上述在售项目尚有174万平方米的案量尚未推出，再加上一年内尚有一些新项目即将推出，未来本区域内供需矛盾将进一步激化5.1.5项目SWOT分析定位是对项目特征、消费需求、竞争等方面综合考虑后得出的项目差异化的市场位置。在给项目定位之前，须对地块进行SWOT分析。SWOT分析优势：1、位于市中心人口密集的集中居住区域；有勤业新村等老小区，容易获得大量的区域客户。2、周边配套齐全，医院、幼儿园、小学、菜场、大卖场等生活配套一应俱全。3、区域交通线路发达。4、地块紧靠勤业路，周边商业氛围较浓郁。为项目中的商业部分营造良好的环境。劣势：１、周边道路拥堵，将来会影响小区居民的出行。拥有私车的消费阶层会因为交通因素而放弃到这里逛街购物。3、地块处于闹市区，将来具有一定的噪音污染和对居住生活的干扰。5、地块内拆迁量大，增加了项目的成本和项目实施的难度。机会：1、高架路龙江路建成后南北贯通，将进一步提升区域的交通条件。２、区域劳动西路区域将成为常州城市商业中心。威胁：1、市中心有相似类型的项目形成很大的竞争力与市场压力。2、国家对房地产业的宏观调控。3、其他不确定因素。5.2地块交通1、区域交通常州区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海、南京两大都市等距相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；同时与苏州、无锡联袂成片，构成中国最富庶的“苏锡常地区”。境内建有长江万吨级通用码头和石化码头，长江常州港为国家一类开放口岸；常州民航机场，航线通达国内北京、广州、厦门、成都、西安等20多个大中城市；京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。2、地块交通本地块位于三堡街南侧、勤业北路西侧。距离常州机场18公里，距离常州火车站6公里,距离沪宁高速10公里，交通十分便捷。规划道路宽度如下：道路名称宽度(m)勤业北路36三堡街20五星路20劳动西路规划道路4212地块西侧规划道路12（1）、动态交通本项目的交通目前存在一定的问题，由于规划道路勤业南路、新体西路及东侧规划道路目前尚未实施到位，所以难以进行有效的交通组织。建议在本项目实施完成前，尽快与有关部门及建设方把规划道路实施到位。04地块小区共设三个出入口。分别在规划道路劳动西路、五星路及规划道路勤业北路设置；12地块小区出入口设置在西侧规划道路。详见附件——交通分析图（2）、静态交通本项目地块内机动车停车为地下室与地面停车相结合，摩托车、自行车停放在地下室及沿商业街。3、公共交通地块现状主要公交线路有：50路：花园公交中心站-绿洲家园9路：勤业公交中心站—虹景金桂园259路：钟楼开发区科技工业园南站—江南商场258路：南大街-新闸镇政府5.3基础设施5.3.1给排水周边城市主要道路供水管网环通，可直接供水。建筑一至五层可由市政管网直接供给，超过五层需增压，建自来水增压站。污水在室外集中后排入市政污水管网雨水有组织收集后,接入市政雨水管网.5.3.2强弱电供电线路道路敷设已经到位，都为地下敷设。弱电地下敷设到位。第六章征地拆迁及移民安置6.1概况勤业路西侧地块涉及范围：拆迁建筑面积3万平方米。为谢家塘、龚家村及营业性用房拆迁等，详见附件本项目地块拆迁范围图。6.2安置依据：1、常政发（2004）85号文《常州市城市房屋拆迁管理办法》2、常建（2004）132号《常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则》3、常建（2005）117号常州市物价局、建设局关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知4、常拆办（2006）01号《关于在城市房屋拆迁中对各类无证房处理的指导意见》6.3住宅拆迁方案6.3.1货币补偿（住宅房）（1）无需拆迁人提供回迁房、安置房（二手房）的货币补偿办法。权证面积（包括房屋所有权证、建筑施工许可证、民房建筑规划许可证）及84年前建造的房屋，并经村、街道拆迁人审核确认的面积，按评估价进行补偿。（2）无证房按（常拆办[2006]01号文）执行补偿。（3）阁楼、空地按常建（2004）132号估价技术细则进行补偿（4）84年以后建造的无证房面积一律不享受奖励、过度费补偿政策（5）在规定奖励期限内，在正常补偿和奖励基础上，另增加奖励200元/㎡，逾期不作奖励，如该奖励标准低于房屋评估总价的3%，则以评估总价的3%作为奖励标准。6.3.2回迁安置补偿办法1、安置对象：严格按照被拆迁房屋所有权证书（房屋所有权证、建筑施工许可证、规划许可证、84年前建造并经确认权的房屋）载明的所有人作为安置对象，安置房不得变更原房屋所有人。被拆迁房屋所有权证书载明的建筑面积小于60平方米的，原则上作回迁安置。原建房时经主管部门明确的应拆未拆房屋（包括房屋所有权证书已收交和未收交的），一律不作安置。其余无证房面积、阁楼面积按货币补偿办法执行，均不计入回迁房安置面积，不享受奖励、过渡费等补偿。2、回迁房补偿办法：回迁安置的房屋拆迁补偿价按房屋估价结构差价及相关办法补偿。（1）、采用户型，按建筑面积最小最近原则，拆除房可安置面积小于安置房面积的，只能安置一户；拆除房面积较大的，可根据选择一套或多套原地安置房。（2）、办理手续，被拆迁人需填写《回迁房申请登记表》，经拆迁人审核后，在规定时间内，至指定地点签定回迁房合同，被拆迁人需带产权证及建筑施工许可证、规划许可证，差遣人确认面积表复印件，拆迁实施单位拆迁补偿协议，结算表等手续，方可签定回迁房合同。按被拆迁人先认可估价报告，先选择安置房的户型、楼层、面积的顺序签定房屋拆迁补偿安置协议（并在规定时限内搬迁腾出空房、交出钥匙）。（3）、价格计算，原面积部分结构差价为：小高层为450元——550元/㎡；高层为550——650元/㎡，根据评估报告认定。扩大部分面积允许超10平方米，按3680元/㎡，楼层系数另计，再择多套安置房，且安置房总面积超过安置面积时，超过部分的面积按每套安置房平均分摊面积的方式进行市场价结合其相应的楼层系数结。（4）、选择原地安置房建筑面积小于被拆除房建筑面积部分，按正常货币补偿标准另再作奖励（3280元/㎡）。放弃面积50%的奖100元/㎡，30%的奖80元/㎡，20%的奖60元/㎡，10（含10%以内的）奖40元/㎡。同时放弃面积必须大于回迁房最小户型50%的方可再选择最接近户型回迁房一套。否则，不可以继续选择备选的房型。（5）、拆迁人应付给被拆迁人的拆迁补偿款项抵作回迁房款，其余差额项等到该房屋开盘之日由被拆迁人向拆迁人结清。如果被拆迁人选择将拆迁补偿款以现金方式提取，则不享受回迁房的权利。（6）、回迁房源采取“谁先前约水谁优先”的原则，顶层房源不作安置。（7）、回迁房款项一次性结清，在优惠价基础上优惠2%6.4非住宅拆迁安置方式6.4.1货币补偿办法（1）、营业房按营业房评估价的1.3倍（自营）（2）、住改非部分营业房，具有合法产权、建筑、规划许可证及84年前建造，并经确认可，且有工商颁发营业执照，按照区位路线价（3800元/㎡）评估价的1.1倍补偿（营业不足2年的）（3）、两证不齐全的按住宅房评估价的1.2倍补偿，或以住宅房营业但无营业执照的（有工商证明材料）自营的按1200元/㎡补偿，出租的按营业面积800元/㎡进行补偿（以此方式处置的面积可以计入回迁住房面积）6.4.2返回商铺办法（1）、返回商铺单价按18000元/㎡计算（一铺一价）。（2）、所有非住宅面积拆迁补偿安置的均不能回迁住宅。6.5拆迁奖励结算办法1、以拆迁许可证颁发始30日内签订房屋拆迁协议，并腾让空房交钥匙的被拆迁人，在政策规定的5600元/户的基础上再增加奖励6400元/户；第31-45天内签订协议并腾让空房交钥匙，在3900元/户基础上再增加奖励4100元/户；第46-60天内签订协议并腾让空房交钥匙，在2200元/户的基础上再增加奖励2800元/户，拆迁开始2个月以后一律不予享受奖励办法。2、过渡费补助，参照政策规定执行，临时安置补助费期限从奖励期结束后第一天起到12个月结束，延续递减，但最少不得少于3个月，每月临时补助费的标准为8元/㎡。3、有限电视补助统一以350元/户计算，电话移装费统一以210元/台计算。4、电信宽带网费用，凭迁移发票或剩余月数按实结算。第七章项目建设方案7.1项目定位本项目位于常州市核心区，位于劳动西路以南，晋陵南路以西，兰陵北路以东。区位优势突出。住宅：小区将以优良居住区生态环境，创建常州一流的居住小区；以时尚的设计、优美的环境、便捷的交通，满足用户对住宅、基础设施的要求。7.2设计7.2.1建筑1、设计依据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《建筑给水、排水设计规范》（GB50015-2003）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-1992）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87/2001年版）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-1997/2000年版）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）2、总平面布置（1）、本项目整个地块形状呈7字形，充分考虑与周边地块的关系，注重三堡街、劳动西路（规划道路）、勤业北路（规划道路）、五星路的城市景观面。（2）小区分为二个地块，规划区内道路上设主出入口，另设置次出入口。（3）、竖向设计根据目前规划条件，项目内部道路和现有周边道路交接。基地标高和小区道路标高与周边城市交通主干道标高相协调。（4）、交通组织地块低层为商业店面，住宅为高层，行人从出入口进入小区，可以就近通过行人入口进入建筑，减少在环路上与车辆交织。行人出入口靠近公交站台，便于居民换乘公交。地下车库的出入口设置在小区主要出入口旁，汽车进入小区后直接进入地下，减少了汽车在地面上与行人的相互交织，有利于改善小区地面的交通环境。（5）、小区停车按规范要求设置，机动车停车泊位能满足控规地块需求。3、建筑方案本项目位于三堡街南侧、勤业北路西侧。项目总用地面积约140110平方米，为新开发的住宅区。（1）户型布局本项目由住宅及配套公建组成，住宅由二十栋高层(十八层至三十二层)建筑组成；公建包括沿街商业及配套公建、地下汽车库、地下自行车库。小区内住宅体现出多样性，合理性原则，为用户提供多种套型进行选择。套内功能分区合理，做到了内外、动静、功能分区明确使用，设备管线设计合理。住宅平面布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道简捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅单体设计适应现代生活方式，并以经济实用为原则，强调大厅活动空间，做到全明。每套住宅除设有生活阳台外，根据当地习惯大部份住宅单元在厨房外布置服务阳台。厨房设计考虑系统厨柜与冰箱机位。住宅立面设计，充分考虑了与周边环境和谐、共生。且更为精致耐看，外墙立面上同时采用浅灰色表达一种朴素坚实的视觉效果，使得整体效果更为沉稳大气。外饰面上以涂料为主，局部面砖。（2）住宅户型（图纸由设计院提供，见附件：户型图）（3）住宅户型配比户型一房一厅两房两厅一卫二房两厅两卫三房两厅一卫三房两厅两卫户数291户769户530户239户265户556户面积63.98-66㎡86.5-89.88㎡90.8-117105.2㎡118.08㎡120-160㎡比例11%29%20%9%10%21%（4）地下室小区地下地下室可容纳约1190辆车位的停车库，地下总面积59650平方米地下车库层高3.6米。车库为每位一库形式，标准车位净宽2.4米，深5.3米，根据上部建筑和场地的具体情况，车位尺寸有一些变化。车库防火分区均不大于4000平方米。地下车库设自动喷水灭火系统和通风系统。人行出口尽量借用近邻的高层地下自行车库的楼梯，疏散距离不大于60米。（5）地下分层平面见附件7.2.2结构1、依据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-3001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006版)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑桩基技术规范》JGJ94-94《人防防空地下室设计规范》GB50038-2005《住宅工程质量通病控制标准》DGJ32/16-2005《地下工程防水技术规范》GB20108-2001《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2004江苏省现行的有关规范.规定和标准2、自然条件

基本风压:50年一遇0.40KN/㎡100年一遇0.45KN/㎡基本雪压:0.35KN/㎡抗震设防烈度7度.设计基本地震加速度为0.10g,设计地震分组第一组3、设计荷载卧室客厅餐厅厨房:2.0KN/㎡卫生间(带浴缸):4.0KN/㎡阳台:2.5KN/㎡储藏室:5.0KN/㎡不上人屋面:0.5KN/㎡上人屋面:2.0KN/m消防疏散楼楼梯:3.5KN/㎡商场:3.5KN/㎡其他部分应根据各单体不同的使用功能,按《建筑结构荷载规范》要求进行取值4、主要设计参数本工程建筑结构的安全等级为二级,结构的设计使用年限为50年.建筑的抗震设防类别为丙类.地基基础设计等级为甲级或乙级.5、地基及基础方案选型(1)拟建场地土层简介暂无地质勘察报告(2)地基及基础的选型高层住宅建筑拟采用筏板+桩基础；2-3层商场采用拄下独基6、材料(1)钢筋采用HPB235级筋,HRB400级筋(2)预埋钢板及型钢板用Q235(3)混凝土强度等级根据各单位具体情况而定(4)外墙填充墙采用200厚混凝土小型空心砌块,内墙填充墙采用200厚加气混凝土砌块7、其他作用：

(1)、结构分析时不计温度应力的作用，通过在合适的位置设置后浇带及适当提高配筋率等措施，控制因温差产生的不利影响。(2)、结构分析时不考虑地基、基础及上部结构的共同作用，基础设计时按规范要求控制建筑的整体沉降及整体倾斜，控制基础相对上部荷载的偏心。8、主体结构主要建筑结构方案一览表：编号性质最高层数结构建筑面积（㎡）1#楼住宅19F框剪163022#楼住宅19F框剪95383#楼住宅19F框剪95384#楼住宅19F框剪105265#楼住宅19F框剪100326#楼住宅19F框剪95387#楼住宅19F框剪143078#楼住宅24F框剪178249#楼住宅24F框剪1782410#楼住宅19F框剪1330011#楼住宅19F框剪1330012#楼住宅32F剪力墙1920013#楼住宅32F剪力墙1824814#楼住宅32F剪力墙1824815#楼住宅32F剪力墙1824816#楼住宅32F剪力墙2009617#楼住宅19F框剪1442118#楼住宅32F剪力墙1833619#楼会所2F框架410620#楼商业售楼处3F框架4644合计=SUM(ABOVE)2775761#楼住宅18F框剪182252#楼住宅18F框剪147783#楼住宅28F剪力墙160884#楼公寓式酒店15F框剪13695合计=SUM(ABOVE)62786总计3403629、上部结构设计(1)、上部结构选型：根据国家的技术经济政策，坚持因地制宜、就地取材的原则，合理选用结构方案和建筑材料，做到技术先进、经济合理、安全适用。为保证结构的整体受力性能，控制楼板裂缝，楼（屋）盖均采用全现浇钢筋混凝土楼（屋）盖。(2)、伸缩缝、沉降缝、抗震缝的设置：

本工程高低层层数相差较多，应设置沉降缝。当采用筏形基础时，如能通过先施工主楼、采用加强后浇带等措施控制各部分基础沉降差，可不设沉降缝。

地下室长度超过规范要求应设伸缩缝，地上部分在合适的位置设置伸缩缝，伸缩缝应满足抗震缝的要求。10、结构措施高层地下室不设伸缩缝，长度超过规范要求，但设计施工中采取如下措施：(1)、地下室顶板加强配筋以提高抗裂性能，全截面的配筋率不小于0.5%，配筋应采用小直径、小间距。

(2)、选用低水化热水泥，减少粗细骨料的含泥量，优化混凝土集料的配比，控制混凝土的水灰比。

(3)、根据本工程特点，采用UEA补偿收缩混凝土技术。

(4)、在合适的位置设施工后浇带。

(5)、生活水池应和主体结构脱开。设计时水池池壁和地下室外墙、底板、顶板分开，间距满足设备专业要求。

(6)房屋顶层的剪力墙、房屋的楼梯间、．电梯间．、端开间的纵向剪力墙、端开间，水平和竖向分布筋的最小配筋率为0.3%。间距为200。(7)电、楼梯间使楼板削弱，将电、楼梯间周边的楼板加强，并双层双向配筋。

(8)形成凹槽部分增设拉梁、拉板，并加强配筋。7.2.3给排水1、计依据国家及江苏省现行的有关规范标准业主提供的有关具体要求建筑专业提供的图纸材料2、给水设计水源:从勤业北路市政给水管网上个引两根DN250给水管入基地,并在基地内连成环状用水量:最高日用水量:3800m3/d，最大时用水量335m3/d给水系统(1)本工程1~2层及地下车库采用市政直接共水方式(2)三层及上分三个地块采用变频加压供水,供水方式为:蓄水池变频加压水泵用水点的供水方式3、消防设计设防消防:建筑周围室外消防栓,沿建筑均匀布置且间距不大于120米消防水量标准:（1）室内消火栓用水量201/s自动喷淋用水量271/s（2）室外消防用水量151/s（3）室内消火栓系统:采用临时高压给水系统,整个小区公用一套消火栓给水系统,集中消防泵设在05地块地下车库内,消防稳水由屋顶水箱提供,满足火灾发生时前10min消防用水量.火灾时,通过消防火栓内按扭启动消防泵房内的消火栓泵,从消防水池吸水加压灭火.（4）自动喷洒灭火系统设计参数:地下停车库:属中II级喷水强度8L/m2.min作用面积:160m2最不利点喷头工作压力:0.1MPa自动喷塞水泵设在05地块消防水泵房内,在每个防火分区设监控阀水流指示器末端试水装置一套.室外设消防水泵结合器两套手提灭火器系统:建筑各层均设置适量手提干粉灭火器4、排水设计最高日排水量3496m3/d最大时排水量:300m3/h室内污染废水合流,采用UPVC塑料排水管.粘接,室外雨污分流.污水在室外集中后排入市政污水管网雨水有组织收集后,接入市政雨水管网.7.2.4强弱电本项目配电容量及供电线路由供电部门根据项目情况确定。小区内供电由项目配电房引出。商业用房区一般采用放射式配电，居住用房区采用树干式配电。每户用量按江苏省住宅标准设计，实行一户一表制，每户总电源进线断路器具有漏电保护功能。室内设计足够电器插座，以满足家庭生活需要。弱电座机电话与电信部门电缆线连接，电话电缆线引入分户分线箱，线路采用暗管配线方式。有线电视线路设计由有线电视专业部门审核后施工，客厅、卧室、门面房均设置有线电视端头，同轴电缆全部暗管按敷。按信息化智能化要求，本项目配置宽带网络系统、区域监控系统及消防报警系统，利用门禁监视系统为商铺及住户提供可靠的智能化安防服务。7.3项目进度计划7.3.1本项目建设期36个月。项目实施进度安排详见下表：单位：时间内容建设期（2007.08起）07.10-08.0608.07-10.0110.01-10.310.03-10.06项目前期准备工程勘察与设计征地、拆迁工程建筑工程道路工程给排水工程供电工程信息管线工程燃气工程小区环境配套工程竣工并验收第八章投资估算及资金筹措8.1估算范围及依据8.1.1估算范围根据本项目为房地产开发项目，所以本项目总投资由工程费用、设备费用、安装费用、其他费用及基本预备费组成。估算范围为基地范围内的住宅、商业、公建、地下室的土建费用，设备费用，安装费用，基地范围内的土地费用，拆迁红线内的拆迁费用，区外要求建设的道路、绿地工程，区内的绿化及相关配套等。8.1.2估算依据1、《常州工程造价信息》2007年第二期2、《江苏省建筑工程概算定额》（2005版）3、常州市工程造价管理处发布的建筑工程造价案例4、国家及地方现行的各种取费规定5、其他费用取费标准：（1）土地费用、拆迁费用按实际出让价格计列；（2）管理费按工程费用的1%计列；（3）标底编制费按常价房（2005）50号关于转发“江苏省物价局、江苏省建设厅关于印发《江苏省建设工程造价咨询服务收费管理办法》的通知”的通知有关规定计列；（4）前期咨询费按国家计委颁发的计价格（1999）1283号的通知规定计列；（5）监理费按常建[2005]219号，常州市建设局、物价局《关于进一步规范我市建设工程监理收费的通知》的规定计列；（6）工程勘察设计费根据《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）计列。8.2投资估算8.2.1工程费用1、工程量总建筑面积440132m2，其中地上380482m2，地下59650m2。名称面积（m2）总建筑面积440132其中地上建筑面积380482其中商品房住宅264972安置房住宅52000公寓式酒店13140临街商业40120商业街6000会所4000配套设施250地下建筑面积59650其中地下车库建筑面积41650住宅地下建筑面积180002、工程费用估算，具体见下表：工程名称单价（元/㎡）工程量（万㎡）估算费用(万元)备注零星工程1038.05380.5以地上建筑面积土建商品房住宅150026.539750安置房住宅13005.26760公寓式酒店16001.312096商业及公建8005.044032地下室25005.9714925水电安装10044.014401绿化工程3038.051141.5后三通接水35038.0513317.5接电道路管网周边规划道路250万元/公里2.38公里595公共绿地502.789139.5合计=SUM(ABOVE)875388.2.2设备费用1、主要设备费用序号设备名称单价设备量投资估算备注单位数量1电梯（住宅商业梯）40万元/台台702800合计28008.2.3安装费用安装费用按设备费用的15%计。2800×15%=420万元8.2.4其他费用名称单价（元/㎡）工程量（万㎡）费用(万元)费率备注1.管理费907.61%以工程费用为基价2.土地出让金120003.契税480以土地出让金的4%4.拆迁费用35003.010500包括住宅、道路、绿化工程拆迁5.区外配套32346.规费：200.344.018815.27.临时设施费（临水、电、道路等）1038.05380.58.咨询费0(1)标底编制费127.11.4‰以工程费用为基价(2)结算审核费54.50.6‰以工程费用为基价(3)前期咨询费129.监理费0（1）服务费544.50.6%以工程费用为基价（2）安全责任费81.715%以监理服务费为基价10.勘察设计费2087.42.3%以工程费用为基价合计=SUM(ABOVE)39224.58.2.5基本预备费基本预备费=（工程费用+设备+安装+其他费用）×3%基本预备费=（87538+2800+420+39224.5）×3%≈3899.5万元8.2.6本项目总投资名称投资估算（万元）工程费用87538设备2800安装420其他费用39224.5基本预备费3899.5总计=SUM(ABOVE)133882本项目总投资为133882万元。8.2.7投资总估算表（详见附件）8.3资金筹措本项目建设资金全部由建设单位自筹解决。筹措方案：（1）项目注册资本2950万美元，用于支付土地出让金及其它前期费用；（2）银行贷款（土地抵押），用于拆迁及施工启动资金。（3）预售款。按国家对商品房销售管理的有关规定，资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。用于支付施工款及还贷。第九章资源利用与能源耗用分析9.1我国资源利用现状资源是指维持生命和生活所必需和经常利用的物质，包括空气、水、陆地、森林、矿产、能源等。人人都在利用或接触资源，人类对地球资源的需要不断增加。地球资源的开发和利用，为人类文明进程提供了必要的物质基础。人口多、人均资源不足是中国的基本国情。土地即地球陆地的表面部分，它是人类生活和生产的主要空间场所。土地是由气候、地貌岩石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然综合体，也是人类生产劳动的产物。土地资源是一种“综合”的自然资源，具有一切农业自然资源的属性，是人类社会最基本的生产资料与劳动对象。中国山地多，平地少，干旱、高寒区域大，耕地发展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖锐。目前，我国经济的快速增长在很大程度上是靠消耗大量资源实现的。我国的资源比较贫乏，人均资源拥有量仅为世界平均水平的四分之一，且时空分布不均。土地是极其宝贵的自然资源，是生产力的重要要素，是人类生产和生活最基本的物质资料。我国实有耕地18.3亿亩，平均每人只有耕地1.4亩，只相当于美国人均耕地11.1亩的十分之一左右，还不到世界平均水平的三分之一。因此，我国是一个典型的人多地少、人均资源紧缺的国家。我国实行最为严格的土地资源管理制度。基本建设项目主要消耗的是土地资源。9.2项目所在区域的资源概况根据《常州年鉴》，至2005年末，全市土地总面积4375平方公里，耕地面积20万公顷，陆地面积36.18万公顷，水域面积7.33万公顷。同期全市户籍人口达351.6万人，人口密度为每平方公里804人，而全省人口平均密度为每平方公里724人，常州市人口密度高于全省人口密度，可见常州市人口稠密，是土地资源十分宝贵的地区。9.3项目资源利用分析1、本项目总用地面积140110㎡（合210.17亩）2、用水量估算：最高日用水量：3800m3/d最大时用水量：335m3/h3、本项目主材用量估算：钢材：300110吨水泥：238080吨黄沙：365640吨9.4节能方案中国是能源资源严重短缺的国家。石油、天然气人均剩余可采储量仅有世界平均水平的7.7%和7.1%，储量比较丰富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%。按目前探明储量和开采能力测算，中国煤炭、石油、天然气的可采年限分别只有80年、15年和30年,而世界平均水平分别是230年、45年和61年。近年来能源消费急剧增长，供需矛盾日益突出，已经成为中国经济社会持续发展的最大制约，直接威胁国家经济安全。2005年煤炭产量达21.9亿吨，比2000年翻了一番，仍不能满足需要。石油净进口量由2000年的0.76亿吨，迅速增长到2005年的1.43亿吨。与能源短缺形成强烈反差的是，能源浪费惊人。近年来单位国内生产总值能耗不降反升，单位ＧＤＰ能耗数倍于发达国家，按2000年价格计算，2002年至2004年分别为1.30、1.36、1.43吨标准煤／万元，2005年与2004年持平，今年上半年同比上升0.8%。面对如此严峻的形势，今年十届全国人大四次会议审议通过的“十一五”规划纲要确定，2010年单位国内生产总值能耗比2005年降低20%，这是新中国成立以来第一次以法律文件的形式，将节能确立为必须完成的约束性目标。在众多能耗领域里，建筑能耗是最大的。目前，建筑能耗已占到我国各工业部门全国总能耗的1/3。建设部已把能耗标准作为一个强制性门槛，推行到建筑的各个环节。把能耗标准作为项目审批、核准和开工建设的强制性门槛。凡是达不到工程建设节能强制性标准的，不得进入市场。”目前我国城乡建筑围护结构保温隔热和气密性能差、采暖空调系统能源利用效率低下，这与发达国家不断提高的建筑节能要求相比，差距越来越大，譬如北京市，一个冬季每平方米采暖需耗费２２．４公斤标准煤，而在德国，这一数字小于９公斤。我国已经编制的居住建筑与公共建筑节能设计标准，都是在原有能耗基础上，通过改善建筑围护结构保温隔热性能，以及提高设备和系统能源利用效率，做到节能50%。按照标准建造的节能建筑，不仅节约能源，还提高了建筑的舒适性，做到冬暖夏凉。统计数据表明，我国目前已累计建成节能建筑面积10．6亿平方米，但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积7％的比例。

通过执行建筑节能标准就能把我国巨大的节能潜力挖掘出来，从而提高我国国民经济的总效率。9.4.1节能设计依据1、《民用建筑节能管理规定》2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》【JGJ134-2001】3、《民用建筑热工设计规范》【GB50176-93】4、《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】5、《公共建筑节能设计标准》【GB50189-2005】6、《江苏省住宅设计标准》【DGJ32/J26-2006】7、《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》【DB32/478-2001】8、《建筑采光设计标准》【GB/T50033】9、《建筑节能工程施工质量验收规范》【GB50411-2007】9.4.2节能设计要求我国幅员辽阔、地形复杂、由于地理纬度、地势和地理条件的不同，各地区气候差异悬殊，根据气候特点，我国分为五个建筑热工分区：严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区、温和地区。江苏地区属于夏热冬冷地区，累年最冷月平均温度为0℃-10℃,最热平均温度为25℃-30℃，该地区的建筑必须满足夏季防热要求，适当兼顾冬季保温。江苏又分为两个热工区：寒冷地区（盐城、淮阴、连云港、宿迁、徐州）夏热冬冷地区（南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、泰州、扬州）。根据江苏、常州地区的气候特征及相关标准规范，本项目的有关节能要求如下：1、设计指标：室内热环境指标：冬季采暖建筑室内平均温度不低于18℃，换气次数为1.0次/小时，夏季空调建筑室内平均温度不低于26℃，换气次数为1.5次/小时，夏季自然通风情况下，建筑物外围护结构内表面温度不高于35℃。建筑能耗指标：本项目采暖耗热量、空调耗冷量、耗电量指标采暖期空调降温期耗热量指标qH(W/M²)耗冷量指标qR(W/M²)耗电量指标qER(W/M²)22.024.012.82、本项目建筑热工设计的一般要求建筑宜布置在良好光照和自然通风条件的地块上，建筑群体的平面和竖向布局，宜采用交错排列、斜、坡地台阶排列形式。不宜采用不利于自然通风的周边式和混合式布置，朝向宜为南偏西5℃至南偏东30.5℃之间，住宅建筑的间距系数按《江苏省住宅设计标准》冬至日底层南向房间宜保证日照系数不少于1小时，绿化方面宜在建筑需要遮阳部位南侧或东西侧布置树冠高大的落叶树，有条件可以采用绿化屋面、并做好建筑物周边场地的绿化工作。3、围护结构规定性指标要求本项目建筑设计应采用合理的平面布局，减少外表面积。建筑的体型系数宜控制在0.32以下。当体型系数超过0.32时，外围护结构屋面、墙面、窗的传热阻应符合下面各表的要求，体型系数不得超过0.38。屋面：屋面传热阻值R(M²·K/W)ρ〈0.700.7-0.85D4.1-61.6-4>3≤3R0.971.091.261.42当体型系数超过0.35时，屋面传热阻值R除符合上表外。不得小于1.26M²·K/W，体现系数在0.32-0.35之间时R按插值计算。墙体传热阻值R(M²·K/W)墙体D=4.1-6D=1.6-4南墙0.620.69东西墙ρ≥0.60.730.80ρ<0.60.620.69北墙0.740.83墙体冷桥处传热系数应不小于0.52M²·K/W，当体型系数超过0.35时，南墙、东西墙的传热系数按北墙采用。门窗：本项目各朝向门窗总面积与各朝向墙体总面积之比，或不同朝向的窗墙面积比及其相应的门窗传热阻应符合下表规定：窗朝向窗墙面积比传热阻R(M²·K/W)北0.25≥1/3.0东西南北朝向建筑0.15≥1/4.7东西朝向建筑0.30≥1/2.7南0.35≥1/4.7总面积比0.23各方向的热阻值同上当体型系数超过0.32，每增加0.01，减少窗传热10%，当体型系数达到或超过0.35时，各朝向窗户的传热阻R应不小于1/2.7M²·K/W，各朝向或窗墙面积比超过上表规定时，每增加20%，各朝向或总窗户的保温性能按下窗的传热系数表的窗户类型序列提高1当。多层建筑门窗的气密性不低于GB7107规定的Ⅲ级，高层建筑门窗的气密性不低于Ⅱ级，阳台门肚板传热系数应达到0.59M²·K/W。南、东、西窗均应设置外遮阳设施，外遮阳设施宜采用活动遮阳，遮阳率应达到80%，遮阳设施应在建筑设计中考虑，并不得影响通风黄正常采光。窗的传热系数表窗框材料窗户类型空气层厚度（mm）窗框窗洞面积比（%）传热系数K(W/M²K)钢铝单层窗-20-306.4单框双玻璃1220-303.91620-303.720-3020-303.6双层窗100-14020-303.0单层+单框双玻璃100-14020-302.5塑料（木）单层窗-30-404.7单框双玻璃1230-402.71630-402.620-3030-402.5双层窗100-14030-402.3单层+单框双玻璃100-14030-402.0底层建筑:底层作为车库，车库地坪高出地面室外地坪时，其上层楼板的传热阻为南墙传热阻的60%，车库为半地下室及带有半地下室的住宅，其上层楼板的传热阻为南墙传热阻的40%。楼梯间：本项目的楼梯间宜采用封闭式，封闭式楼梯间外墙应设置保温层，与，封闭式楼梯间相邻的隔墙，当建筑为1-6层时，其传热阻应为北墙的60%；当建筑为7-30层时，其传热阻应为北墙的60%；与非封闭式楼梯间相邻的隔墙，按外墙设计。楼梯间分户门的传热阻应与楼梯间隔墙的传热阻一致，气密性要求同窗户合格品要求。9.4.3节能施工要求建筑节能分部工程分为10个分项工程，节能工程应按分项工程验收。而各检验批应按主控项目和一般项目验收；主控项目应全部合格；一般项目应合格，当采用计数检验时，应有90％以上的检查点合格，且其余检查点不得有严重缺陷；各检验批应具有完整的施工操作依据和质量验收记录。建筑节能的施工必须认真执行《建筑节能工程施工质量验收规范》【GB50411-2007】，并符合以下强制性条文的要求：

第一条：单位工程竣工验收应在建筑节能分部工程验收合格后进行。

第二条：设计变更不得降低建筑节能效果。当设计变更涉及建筑节能效果时，应经原施工图设计审查机构审查，在实施前应办理设计变更手续，并获得监理或建设单位的确认。

第三条：建筑节能工程应按照经审查合格的设计文件和经审查批准的施工方案施工。

第四条：墙体节能工程使用的保温隔热材料，其导热系数、密度、抗压强度、燃烧性能应符合设计要求。

第五条：墙体节能工程的施工，应符合下列规定：

1、温隔热材料的厚度必须符合设计要求。

2、保温板材与基层及各构造层之间的粘结或连接必须牢固。粘结强度和连接方式应符合设计要求。保温板材与基层的粘结强度应做现场拉拔试验。

3、保温浆料应分层施工。当采用保温浆料做外保温时，保温层与基层之间及各层之间的粘结必须牢固，不应脱层、空鼓和开裂。

4、当墙体节能工程的保温层采用预埋或后置锚固件固定时，锚固件数量、位置、锚固深度和拉拔力应符合设计要求。后置锚固件应进行锚固力现场拉拔试验。

第六条：严寒和寒冷地区外墙热桥部位，应按设计要求采取节能保温等隔断热桥措施。

第七条：幕墙节能工程使用的保温隔热材料，其导热系数、密度、燃烧性能应符合设计要求。幕墙玻璃的传热系数、遮阳系数、可见光透射比、中空玻璃露点应符合设计要求。

第八条：建筑外窗的气密性、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数和可见光透射比应符合设计要求。

第九条：屋面节能工程使用的保温隔热材料，其导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合设计要求。

第十条：地面节能工程使用的保温材料，其导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合设计要求。

第十一条：建筑节能工程的施工作业环境和条件，应满足相关标准和施工工艺的要求。节能保温材料不宜在雨雪天气中露天施工。外保温工程施工期间以及完工后24h内，基层及空气温度不应低于5℃。夏季应避免阳光暴晒。在5级以上大风天气和雨天不得施工。第十二条：采暖系统的安装应符合下列规定：

1、采暖系统的制式，应符合设计要求；

2、散热设备、阀门、过滤器、温度计及仪表应按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换；

3、室内温度调控装置、热计量装置、水力平衡装置以及热力入口装置的安装位置和方向应符合设计要求，并便于观察、操作和调试；

4、温度调控装置和热计量装置安装后，采暖系统应能实现设计要求的分室（区）温度调控、分栋热计量和分户或分室（区）热量分摊的功能。

第十三条：采暖系统安装完毕后，应在采暖期内与热源进行联合试运转和调试。联合试运转和调试结果应符合设计要求，采暖房间温度相对于设计计算温度不得低于2℃，且不得高于1℃。

检验方法：检查室内采暖系统试运转和调试记录。

检查数量：全数检查。

第十四条：通风与空调节能工程中的送、排风系统及空调风系统、空调水系统的安装，应符合下列规定：

1、各系统的制式，应符合设计要求；

2、各种设备、自控阀门与仪表应按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换；

3、水系统各分支管路水力平衡装置、温控装置与仪表的安装位置、方向应符合设计要求，并便于观察、操作和调试；

4、空调系统应能实现设计要求的分室(区)温度调控功能。对设计要求分栋、分区或分户(室)冷、热计量的建筑物，空调系统应能实现相应的计量功能。

第十五条：通风与空调系统安装完毕，应进行通风和空调机组等设备的单机试运转和调试，并应进行系统的风量平衡调试。单机试运转和调试结果应符合设计要求；系统的总风量与设计风量的允许偏差不应大于10%，风口的风量与设计风量的允许偏差不应大于15%。

检验方法：观察检查；核查试运转和调试记录。

检验数量：全数检查。

第十六条：空调与采暖系统冷热源设备和辅助设备及其管网系统的安装，应符合下列规定：

1、管道系统的制式，应符合设计要求；

2、各种设备、自控阀门与仪表应按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换；

3、空调冷(热)水系统，应能实现设计要求的变流量或定流量运行；

4、供热系统应能根据热负荷及室外温度变化实现设计要求的集中质调节、量调节或质-量调节相结合的运行。

检验方法：观察检查。

检查数量：全数检查。

第十七条：空调与采暖系统冷热源和辅助设备及其管道和管网系统安装完毕后，系统试运转及调试必须符合下列规定：

1、冷热源和辅助设备必须进行单机试运转及调试；

2、冷热源和辅助设备必须同建筑物室内空调或采暖系统进行联合试运转及调试。

3、联合试运转及调试结果应符合设计要求，且允许偏差或规定值应符合下表的有关规定。当联合试运转及调试不在制冷期或采暖期时，应先对下表中序号2、3、5、6四个项目进行检测，并在第一个制冷期或采暖期内，带冷(热)源补做序号1、4两个项目的检测。联合试运转及调试检测项目与允许偏差或规定值序号检测项目允许偏差或规定值1室内温度冬季不得低于设计计算温度2℃，且不应高于1℃；

夏季不得高于设计计算湿度2℃，且不应低于1℃2供热系统室外管网的水力平衡度0.9-1.23供热系统的补水率≤0.5%4室外管网的热输送效率≥0.92%5空调机组的水流量≤20%6空调系统冷热水、冷却水总流量≤10%检验方法：观察检查；核查试运转和调试记录。

检验数量：全数检查。

第十八条：低压配电系统选择的电缆、电线截面不得低于设计值，进场时应对其截面和每芯导体电阻值进行见证取样送检。每芯导体电阻值应符合表12.2.2的规定。不同标称截面的电缆、电线每芯导体最大电阻值标称截面(mm2)20℃时导体最大电阻(Ω/km)圆铜导体(不镀金属)标称截面(mm2)20℃时导体最大电阻(Ω/km)圆铜导体(不镀金属)0.536.0350.5240.7524.5500.3781.018.1700.2681.512.1950.1932.57.411200.15344.611500.12463.081850.0991101.832400.0754161.153000.0601250.727检查方法：进场时抽样送检，验收时核查检验报告。

检查数量：同厂家各种规格总数的10%，且不少于2个规格。

第十九条：通风与空调监测控制系统的控制功能及故障报警功能应符合设计要求。

检验方法：在中央工作站使用检测系统软件，或采用在直接数字控制器或通风与空调系统自带控制器上改变参数设定值和输入参数值，检测控制系统的投入情况及控制功能；在工作站或现场模拟故障，检测故障监视、记录和报警功能。

检查数量：按总数的20%抽样检测，不足5台全部检测。

第二十条：建筑节能分部工程质量验收合格，应符合下列规定：

1、分项工程应全部合格国；

2、质量控制资料应完整；

3、外墙节能构造现场实体检验结果应符合设计要求；

4、严寒、寒冷和夏热冬冷地区的外窗气密性现场实体检测结果应合格；

5、建筑设备工程系统节能性能检测结果应合格。第十章环境保护10.1环境保护的依据《中华人民共和国环境保护法》［主席令（第22号）］《建设项目环境保护管理条例》［国务院令（第253号）］《环境空气质量标准》（GB3095-96）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）《常州市建筑施工噪声管理规定》10.2主要环境问题拟建地周围废气污染源对项目的影响；项目地处市中心闹市区，较高的环境噪声对项目的影响；规划中的轨道交通噪声对项目的影响；项目施工期噪声、粉尘对居民的影响；项目内部商业部分所产生的废气、油烟、噪声对住宅部分的影响。10.3环境保护措施基地外环境总体上对本项目的影响较小。项目的主要污染有施工期间的建筑粉尘、建筑施工噪声、建筑垃圾及建设期和营运期的污水、垃圾等。10.3.1建筑粉尘措施：建筑施工过程和建筑材料运输过程均有尘土飞扬，建筑施工单位必须严格按照《环境空气质量标准》（GB3095-96）（见下表），加强施工现场管理，落实防尘措施，文明施工，对建筑材料加以覆盖并经常对施工现场洒水抑尘，减少尘土飞扬。标准号污染物标准值日平均（㎎/m3）《环境空气质量标准》（GB3095-96）SO20.15TSP0.30NO20.1210.3.2建筑施工噪声措施：根据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），施工场界最高噪声限值为85dB(A)，夜间不超过55dB(A)。如有特殊情况，需夜间施工的，在不影响周围居民正常生活、学习的前提下，必须到当地环境保护行政主管部门办理夜间施工许可证及相关手续。同时，施工单位必须根据（常环[2000]36号、常建[2000]264号）的规定，向环保局申报，接受环保局对建筑施工噪声的现场管理。10.3.3建筑垃圾措施：建筑过程中产生的建筑生活垃圾由建筑施工单位负责及时清运，并交环卫部门的特种垃圾管理站统一处理，对周围环境、居民生活无直接影响。严禁随意焚烧、堆放、丢弃或向河道倾倒，同时建筑垃圾在运输过程中加以覆盖，防止沿途撒落。10.3.4污水措施：污水的排放参见《污水综合排放标准》（GB8978-1996）等有关规定。建设期产生的污水必须经沉淀后，方可排人附近下水道，不得直接排放。营运期实行雨污分流，污水接入城市污水管网，进污水处理厂集中处理；雨水经收集后直接排入附近雨水管道，就近排入运河。10.3.5垃圾措施：垃圾收集后定点推放，交环卫部门统一处理，对周围环境无直接影响。10.4竣工验收本项目改造建成后，必须环保部门验收合格，方可投入正式使用。本项目竣工使用后，环境空气质量需满足《环境空气质量标准》（GB3095-96）中的相关规定；环境噪声满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的相关要求。第十一章劳动安全及环境卫生11.1劳动安全根据有关法律、法规要求，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。在实施本项目时注意实施以下安全措施：1、施工人员必须严格按照操作规程和要求，在施工现场身穿工作服，头戴安全帽。2、本项目开发施工范围大，施工点多，必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角的存在，施工现场配备良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项工程安全有序进行。3、在管线工程沟槽开挖时，加强围护和护坡，防止坍踏。桥梁施工注意高空、水上施工安全。4、现场用电设备要有良好的接地装置，传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备严格按要求安装、试验、维护保养，有资格要求的岗位一律持证上岗。5、燃气等管道要求气密性好，必须按照规范组织焊接、测试，并把好材料进货质量关。11.2环境卫生为保持与常州市环卫设施建设同步，改变项目区环卫设施基础差、数量少、标准低的落后局面，从而确保居民的生活环境安全卫生，本项目规划建设一批垃圾中转站、公厕等，完善居住区环卫设施配套建设。根据国家和省有关环卫设施设置标准，结合项目区的面积、人口和交通情况，本着布局合理，节省用地和投资，便于今后营运管理和发展需要的原则，居住区规划建设公厕2个，区外配套增建垃圾中转站1座。同时，要搞好建设期和交付使用后的卫生防疫工作。抓好环境卫生这个环节，将极大推动卫生防疫工作的开展。第十二章社会经济效益分析12.1社会效益勤业路北侧地块项目作为城西勤业地区一个旧城改造项目，对于提升勤业及至整个城西区城市形象，改善该地区居民生活条件有着十分重要的意义。本项目的实施有利于合理开发和集约利用土地资源，有利于加快常州市旧城区改造的进程，美化区域环境，提升城西区土地商业价值，并且符合常州的发展规划。同时，项目的建设还有利于满足人民对住房的需求，改善居民的居住条件和居住环境，对于构建和谐社会具有重要意义。12.2经济效益见附件项目盈利估算表，该项目预计净利润总额1995万元第十三章项目招投标计划13.1招投标依据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《工程建设项目招投标范围和规模标准》（国家发改委第3号令）《江苏省招标投标条例》13.2招标范围13.2.1根据《中华人民共和国招标投标法》(1999年8月30日)第三条：1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。13.2.2根据国家发改委第3号令《工程建设项目招投标范围和规模标准》（2000年5月1日），上述规定范围内的各类工程建设项目，达到下列标准之一的，必须进行招标：1、施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；2、重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；3、勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；4、单项合同估算价低于上面规定的，但项目总投资在3000万元人民币以上的。13.2.3本项目总投资估算为133882万元，按照以上规定再结合本项目的情况，必须实行招标的有：设计、施工、主要材料、设备、监理等。13.3招标方式13.3.1我国《招标投标法》规定的招标方式有两种：（一）公开招标。就是招标人以招标公告的方式，邀请不特定的法人或者其他组织参加投标的一种形式。（二）邀请招标。就是招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或者其他组织参加投标的一种形式。13.3.2《招标投标法》中规定：政府对国家重点项目、地方重点项目以及机电设备国际招标中采用邀请招标的方式要进行严格控制。公开招标中没有这方面的限制。国家发改委3号令中明确规定：依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。本项目为中外合资企业，没有国有资金，可以采用邀请招标的方式进行。

根据以上情况，招标方式建议按下表进行：名称招标方式勘察、建筑设计邀请招标工程施工邀请招标主要设备邀请招标主要材料邀请招标监理邀请招标13.4招标组织形式根据《中华人民共和国招标投标法》规定，招标中可以采用自行招标和委托代理招标，自行招标，招标单位必须具备自行招标的能力；代理招标，代理单位必须具备与招标项目相对应的规定资质。具体如下：名称招标组织形式勘察、建筑设计自行招标工程施工自行招标主要材料自行招标设备自行招标监理自行招标13.5投标单位资质要求根据建设部2001年4月18日第87号令《建筑业企业管理规定》等文件和本项目规模，建筑施工和设备安装单位必须具有一级施工总承包资质或机电设备安装专业承包一级资质。重要材料厂商必须具有相应的生产许可证。第十四章项目申请14.1结论依据苏政发[2005]38号文要求，通过对本项目的申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用与能源耗用、环境保护等分析后，得出以下结论：（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划，符合当地政府对竞得土地的相关特别规定。（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。（5）本项目具有较好的经济利益和显著的社会利益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。14.2建议（1）建设单位应做好项目核准等前期准备工作，以保证项目的顺利实施，并达到预期目的。拆迁工作要尽量做到以下几点：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法规范操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。（2）该项目一次规划，土地一次到位。建议公司请设计院按规划要求做好图纸设计；在施工过程中请监理公司做好监督管理工作，确保工程质量与竣工销售进程，使其早日发挥功效。目录TOC\o"1-2"\h\z\u第1章总论 11.1项目摘要 11.2可行性研究报告编制依据 51.3