房产金融讲义

《房地产金融》讲义（2003）授课教师：联系电话：电子邮箱：选用教材：谢经荣、殷红、王玉玫编著

《房地产金融》中国人民大学出版社2002.4.主要参考书：顾孟迪，房地产金融，上海交通大学出版社,1998.7.曹建元，房地产金融，上海财经大学出版社,1997.4.李艳红，房地产金融，广东经济出版社，2000.3第一章

绪论第一节

房地产金融的重要性第二节

房地产金融的发展第三节

房地产金融的概念和内容第一节

房地产金融的重要性房地产业的特点房地产业的重要性房地产金融的作用房地产业与金融业的关系一、房地产业的特点

房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括如下几个方面：1.房地产业投资大、借款多、周期长

现代房地产业特别是城市房地产业，一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大，任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股”的形式，或采用一定的财务杠杆手段来开发经营，借款是普遍和“标准”的行业行为，而且借款额都非常大，建设、经营和资金的回收周期特别长。

2.房地产受区域市场影响较大

房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性，个体差异极大，总是单件产品，只能满足个别城市的市场需求，具有十分突出的区域性，深受地方因素影响和制约，使得房地产的价格在不同地区的比较变得非常复杂，一般认为不具可比性。同时，房地产一般也不具有普通商品的替代性。3.房地产具有投资和消费的双重性

房地产是人类创造的重要物质财富，既可以作为生活资料被广泛使用，也是人类各种经济活动的重要条件，是生产工具，是产业活动的依托，因此，房地产具有投资和消费双重特征。4.房地产受国家政策与城市规划影响房地产业作为当今社会国民经济的重要组成，对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响，各国、各地都极其重视其发展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明。同时，由于房地产主要集中在城市，城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约，房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规划的要求调整自己的行为，才能立于不败之地，规避风险，提高效益。二、房地产业的重要性随着世界范围的城市化的不断发展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地产

是城市存在和发展的物质基础现代城市被称为“石屎森林”，房地产是现代城市存在和发展的基本物质前提，没有建筑物、没有房地产就没有现代城市，也就不可能产生越来越多的集聚人群，不可能有城市里的丰富多彩人生。Nothouse，notlive！

2.房地产是家庭重要财富

和政府财政收入的重要来源

Nothouse，notlive！对家庭、对个人同样是十分对应的。资料表明，在发达国家，房地产是人们的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们的重要财富，是家庭的重要财富。

由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强。3.房地产业的带动性十分突出房地产业虽然是发展较晚，在国民经济中的作用随着城市化的不断深入发展而逐步增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数效应非常明显的组成。经验表明，房地产的景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的重要指示指标。三、房地产金融的作用

由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。1.房地产金融是房地产业发展的保障房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。2.房地产金融政策

是房地产宏观调控的重要手段房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。3.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进社会经济的全面发展，有利于实现全面小康。四、房地产业与金融业的关系

按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。1.房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强正如随着实体经济规模越来越大，符号经济（象征经济）对所有的实体经济的作用越来越重要一样，随着房地产业的发展，房地产业的规模越来越大，其与金融业的联系也必定越来越密切，对金融业的依赖性也越来越强。2.房地产业与银行业相互促进同时，房地产的发展也推进了金融业的改革和发展，使其产品越来越多样化，服务也越来越个性化，房地产业为金融业创造的机会和利润越来越多，金融业对房地产业的景气的依赖也越来越强，二者的相互作用、相互促进成为实体经济与符号经济相互作用、相互促进的有力证明。3.房三地产业三的不良三发展会三影响金三融业三的正常三运行当然，三房地产三业的不三良发展三，对金三融业的影响也三是非常三重大的：市三场过热三，造成三投资饥三渴症，三需求过三度，房三地产价三格猛涨三，形成三地产泡三沫，增三加银行三风险；三市场过三冷，则三造成需三求减少三，成交三减少，三价格下三跌，形三成实质三性通缩三，使银三行业务三量大大三减少，三利润下三降，同三样也会三大量提三高风险三水平。三实践证三明，在房地三产业的三景气周三期中，三受影响三最突出三最深刻三的就是三银行金三融服务三业。第二节三房地三产金融三的发展金融业的发展三历史可三以追溯三到很久三远的年三代，但房地产三金融业的发展三历史并三不长，三它是与三房地产三业和金三融业的三发展紧三密相关三的，而房地产三业是城三市化的三产物，三其历史三与工业三化同时。国外房三地产金三融的发三展我国房三地产金三融的发三展及存三在问题一、国三外房地三产金融三的发展一般认三为，世三界房地三产金融三的发展三经历了三三个主三要阶段三，分述三如下：建筑业三协会土地开三发银行公积金三制度1.建三筑业协三会Bui三ldi三ng三Soc三iet三y建筑业三协会是房地三产金融三业最初三的专门三形态，三起源于三英国。三其实质三是“互助”和“集资建三房”，将三参与者三的分散三资金集三中起来三形成能三够规模三化经营三的资金三，由协三会建好三房屋后三通过各三种较为三公平的三办法有三偿分配三给协会三成员。建筑业三协会最初是三地方性三组织，其运三转运作三流程如三图1—三1。后三来逐渐发三展成为三全国性三组织，变成三具有银三行储蓄三、贷款三功能的三金融机三构，其三运作流三程也发三生了一三定的变三化，见三图1—三2。建筑业三协会的三运转运三作流程三（早期三）本地购三房者协会房屋协会会三员资金流三动分配权三益建筑业三协会的三运转运三作流程三（后期三）全国储蓄户协会房屋购房者储蓄购地建三房抵押贷三款购房住宅合三作社的规范定三义建筑业三协会在一些三国家又三称为“住宅合三作社”，2三00多三年来世三界各国三广泛发三展，成三为房地三产融资三的重要三方式。三它有一三个普遍三的规范定义：住宅合三作社是三一种互三相帮助三、共同三建房的非营利三性团体，三属集体合三作性质。三它是以三建房资金融三通及储蓄、三建设和三管理一体化解决住三房问题的合作三社。2.土三地开发三银行Lan三dD三eve三lop三men三tB三ank与建筑三业协会三不同的三是，土三地开发三银行是三有重要三的政府三参与或三规制的三房地产三金融服三务，起三源于欧三洲大陆三，其发三展经历三了三个三阶段：⑴早期三阶段（三176三9-1三849三）土地开三发银行三的核心三是土地，最重三要的主体是三地主，政府强三制地主三加入，同时出资并三参与管三理、监三督，地主三以其土三地作抵三押取得三贷款进三行土地三开发经三营，服三务于一三定地区三的民众三。其运三作流程三如图1三—3。地主合作社社团入社贷款划款购房⑵中期三阶段（三185三0-1三873三）185三0年开三始，土三地开发三银行取消了三原来只三有地主三才能参三加的限三制，并发展了三抵押土三地证券三化，经营三更进一三步市场三化，但三还是主三要为本地三居民服三务。其运三作流程三如图1三—4。地主合作社投资人土地抵三押抵押贷三款证券发三行购买证三券⑶后期三阶段（三187三4—）187三4年后三，中央银三行的成立三和功能三的充分三发挥，三使得土三地开发三银行的融资范三围可以三扩大，地区三性的土三地开发三银行也三因中央银三行中的三土地开三发银行三功能的体现三而得以三形成链条式三的结构，开发三规模和三周期都三有了长三足的发三展。其三运作流三程如图三1—5三。地主区域土地银三行中央土地银三行投资者抵押贷款抵押贷款证券资金小结土地开三发银行在土地证三券化、三抵押贷三款方面的三发展为三现代房三地产金三融业的三发展奠三定了良三好基础三，也是房地产三市场化三、金融三市场化三发展的三重要基三础。3.公三积金制三度公积金制度最成功三的是新加坡三的中央三公积金三制度，它始三于19三55年三，是包三含医疗、三退休和三住房等各种三社会保三障功能三的制度三安排，三也是强三制性的三社会制三度。新三加坡的三公积金三制度具三有非常三严格的法律地三位，管理三也非常三严格、三专业，三是覆盖面三极为广三泛的社会三保障制三度，既三为政府三提供了三便利的三资金，三也极大三地保障三了所有三雇员的三利益，三对解决三住房问三题更是三成就卓三著，成三为争相三效仿的三榜样。公积金三的特点是：普遍、三强制、三集中、三专业二、我三国房地三产金融三的发展三及存在三问题我国的三房地产三和房地三产金融三是改革三开放以三后的事三情，特三别是最三近几年三发展更三加日新三月异。我国房三地产金三融发展三的几个三阶段成熟的三房地产三金融市三场的主三要标志我国房三地产金三融市场三存在的三主要问三题1.我三国房地三产金融三发展的三几个阶三段建国以三来，我三国房地三产和房三地产金三融的发三展经历三了三个三特征非三常鲜明三的阶段三：⑴住房三建设资三金管理三阶段197三8年以三前，我三国实行三的是非三常正规三的计划三经济，三国家的三基本政三策是高三积累低三消费，三先生产三后生活三，住房三基本上三属于被三遗忘的三事情。三住房分三配实行三福利住三房制度三，单位三分房是三诸多福三利中的三一种，三住房建三设投入三极其有三限，导三致住房三非常紧三张和短三缺。⑵房改三金融阶三段⑶市场三化房地三产金融三阶段⑵房改三金融阶三段197三8年后三我国开三始进行三住房制三度改革三，经历三了前期三探索、三租金改三革、筹三资模式三改革和三房地产三金融市三场化改三革等不三同改革三阶段。前期探三索阶段是指1三978三到19三87年三的10三年间以三“全价卖三房”为特三征的改三革，但三由于当三时人民三群众自三身资金三非常有三限，全三价卖房三根本就三卖不了三，不是三没人想三买，而三是都买三不起。三同时，企业单三位和国三家、地三方政府三都不堪三重负，改革三成效非三常不满三意。租金改三革阶段，上世三纪80三年代中三期试行三“提租”改革三，企图三通过提三高住房三租金来三弥补住三房建设三资金的三不足，三成效也三差强人三意，但三最终促三成了住三房制度三的全面三改革，使房地三产金融三进入到三住房建三设、分三配、消三费的各三个环节。这个时三期房地三产金融三主要以房改金三融为特点，一是三信贷规三模迅猛三扩张，三二是通三过政策三性金融三措施推三进房改三的深化三，三是三建立了三房地产三金融机三构，初三步产生三了房地三产金融三产品，三为房地三产金融三的全面三市场化三创造了三条件。⑶市场三化房地三产金融三阶段90年三代以后三，房地产三市场化逐渐成三形，房三地产的三大规模三发展有三力地促三进了房地产三金融的三发展成三长，使我三国的房地产三金融进三入了市三场化阶三段。但与三真正的三市场化三的房地三产金融三比较，三我国的三房地产三金融现三状还有三很大差三距，还三有许多三工作要三做。2.成三熟的房三地产金三融市场三的主要三标志一般认三为，成三熟的房三地产金三融市场三需要满三足如下条件，或者三说成熟三的房地三产市场三具有如三下特征：完善的三法律体三系完善的三市场结三构丰富的三市场产三品大规模三的交易高效的三市场效三率严格的三风险管三理⑴完善三的法律三体系房地产三经营虽三然是以三房地产三本身作三为实体三，但实三质上它三又是一三种权益经三济，房地产三交易实三质上是三权益性三交易，即房三地产所三包含的三权益的三交换，三所有交三易都应三得到严三格的法三律保护三。因此三，完善的三法律体三系是房三地产金三融市场三的基本三保证，没有三一定的三法律安三排，就三不可能三很好地三保护市三场参与三者的权三益，也三就不会三有规模三化的房三地产金三融市场三的形成三和发展三。⑵完善三的市场三结构完善的三市场结三构包括市场的三参与主体的三多样化三、分散三化，市场产品的三多样化三、标准三化、个三性化，市场风险的三可预见三化、分三散化，特别三是要有三不同的三经营者三，要有三大量的三买者和三卖者，三离开众三多的大三规模的三市场参三与者就三不存在三成熟的三房地产三金融市三场。⑶丰富三的市场三产品丰富的三产品是三市场结三构完善三的体现三，成熟三的房地三产金融三市场必三定是以按揭（mo三rtg三age三）为中心三的多产三品、多三服务市三场，融资渠三道、形三式都非三常多样三，市场三细化也三比较明三显，不同三风险爱三好者都三能够得三到相应三的满足三。⑷大规三模的交三易成熟的三房地产三金融市三场，其交易数三量也应三该是规三模巨大，足以三支撑市三场逐利三者的交三易行为三。虽然三因各种三因素的三作用，三在某些三特定时三期市场三的总体三交易量三变化可三能较大三，但在三一个较三长时期三里，成三熟的房三地产金三融市场三的交易三量一般三都可以三占到该三国或该三地区金三融产品三交易量三的很大三份额，商业银三行的房三地产贷三款占其三信贷比三重一般三都在2三0%以三上。⑸高效三的市场三效率成熟的三房地产三金融市三场的运三行非常三高效，对资源三的优化三配置、三对风险三的分散三和预防三、对国三民经济三的促进等，都三表现出三相当的三效率，三而且可三以作为三国民经三济景气三周期的三指标性三先导信三号，为三决策者三提供宏三观调控三的重要三依据。⑹严格三的风险三管理成熟的三房地产三金融市三场都有三一套严三格的风险管三理和规三避制度，市场三交易的三各种参三与者和三市场管三理者都三不会对三明显的三风险无三动于衷三，都会三根据自三己的偏三好和能三力采取三一定的三保护措三施，非周期三性的系三统性风三险较难形三成。3.我三国房地三产金融三市场存三在的主三要问题对比成三熟的房三地产金三融市场三的特点三，可以三看出，三目前我三国的房三地产金三融市场三是极为不规范三、不成三熟，存在三许多急三需改进三的地方三。概括来三讲有如三下几个三方面：⑴房地三产金融三市场的三资金来三源单一目前，三我国房三地产融三资主要三还是银行融三资，房地三产金融三市场的三资金来三源单一三，除住三房公积三金外，三就是银三行吸纳三的各种储蓄存三款，债券三、保险三基金、三按揭证三券等还三只停留三在讨论三探索阶三段。资金来三源单一三，必然三造成风三险单一三，非常三容易形三成非周三期性系三统性风三险。⑵房地三产贷款三品种可三选择性三差我国的三房地产三贷款品三种单一三，主要三是担保贷三款（包括质押），世界三通行的三标志性三产品—三—按揭贷三款在我国三才刚刚三开始，三市场发三展态势三虽然很三好，但三规模还三不大，三法律体三系的支三撑还有三待改善三，按揭的三差异性三安排还需要三不断的三发展和三完善。贷款三品种数三量太少三，市场三需求者三的选择三极其有三限，表三明我国三的房地三产金融三还处在三非常初三步的阶三段。⑶房地三产金融三市场的三法律体三系不完三善正如我三国的各三个方面三的法律三体系都三需要建三立和不三断完善三一样，三我国的房地产三、金融三、物权三、产权等整体三法律体三系建设三还非常三初步，三法律对三房地产三金融的三保障还三不够有三力、全三面，还三有许多规则需要建三立完善三，房地产三和资金三的安全三性、流三动性等三等都需三要全面三和严格三保护，各种市场行三为还需三要明确三的规范三指引。⑷房地三产金融三市场发三育滞后市场发三育滞后三的表现三是：产品少三、服务三水平低三、创新三性不强三、市场三参与者三数量少三、风险三和经营三意识差三、市场三的地区三分割明三显而层三次分化三不突出。既满三足不了三房地产三开发经三营的需三要，也三满足不三了房地三产消费三者的需三求，更三满足不三了资金三供给者三的要求三，又制三约了市三场经营三者的利三润创造三。⑸银行三的经营三机制需三要改革房地产三金融最三基本和三主要的三经营主三体是各三种类型三的商业银三行，但目三前我国三银行业三发展水三平低，三银行数三量少，三垄断现三象比较三突出，三竞争极三不充分三，经营三能力不三强，抗三风险能三力极其三有限，三其最主三要的制三约因素三是银行的三经营机三制陈旧三、管理三落后，需要三全面改三革，才三能应对三市场变三化，形三成核心三竞争力三，创造三更多效三益。⑹房地三产金融三风险意三识有待三提高近些年三，我国三房地产三金融市三场虽然三有了一三定发展三，市场三参与者三越来越三多，但三普遍存三在风险三意识不三强的问三题，容三易形成跟风、三过度炒三作等高风险三行为，市场三主体的诚信水平也三参差不三齐，大大三提高了三市场产三生高的三系统性三风险的三可能性三。小结总之，三由于我三国房地三产金融三的发展三刚刚起三步，市三场不成三熟是必三然的，三存在各三种问题三也是可三以理解三的。第三节三房三地产金三融的概三念和内三容一、房三地产金三融的概三念二、房三地产金三融的主三要内容三、本三课程的三设想和三安排一、房三地产金三融的概三念我们知三道，金融是指以三银行为三中心的三各种形三式的信三用活动三以及在三信用基三础上组三织起来三的货币三流通。简单三来讲，房地产三金融就三是与房三地产紧三密联系三的金融三活动，但其三概念需三要严格三的定义三。1.广三义概念房地产三金融的广义概三念是：指利用三各种可三能的方三法、工三具为房三地产业三各相关三部门筹三集、融三通、清三算资金三，提供三相应服三务的所三有金融三活动。2.狭三义概念房地产三金融的狭义概三念是：金融服三务于房三地产业三的行为。3.本三课程的三概念为了使三课程内三容涵盖三既广，三又中心三突出，三我们这三里所讲三的房地三产金融三是指不包含三清算部三分的广三义房地三产金融三，特别三是与房三地产经三营有关三的金融三行为。二、房三地产金三融的主三要内容房地产三金融的三内容可三以根据三不同的三目的来三划分，三如根据服务对三象和市三场主体，可以三划分为三如下内三容：1.开三发性房三地产金三融服务开发性三房地产三金融服三务，是三指为房地三产的开三发经营三提供融三资、筹三资、结三算等服三务的金三融活动，其服三务对象三是经营三者、建三设者2.消三费性房三地产金三融服务消费性三房地产三金融服三务，是三指为房地三产的消三费者提三供各种三金融服三务的金三融活动，其服三务对主三要是消三费者、三房地产三的购买三者等，三最基本三的产品三就是按揭和保险。3.市三场化房三地产金三融服务市场