房地产估价知识讲义

项目七:地价评估与地价分摊房地产估价项目七地价评估与地价分摊【知识目标】了解路线价法熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法【能力目标】会运用基准地价修正法进行宗地评估能分析补地价的情况，会进行补地价测算能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊测算项目七地价评估与地价分摊【项目概述】地价评估是房地产估价的重要组成部分。地价评估除了可以直接采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法，还有一些独特的方法。本项目首先简要介绍具有中国特色的城镇基准地价评估和基准地价修正法，简要介绍适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法；然后，针对改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地用途、容积率等而需补交出让金等费用（简称补地价）的情况，介绍理论上补地价的测算；最后，针对现代城市多层、高层建筑普遍化以及同一幢房屋所有权主体多元化后出现的地价分摊问题，介绍高层建筑地价分摊的方法。项目七地价评估与地价分摊【情境案例】现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为4000元，设标准深度为120米。试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。本项目知识与技能内容课题一路线价法课题二城镇基准地价评估和基准地价修正法课题三补地价测算课题四高层建筑地价分摊课题一路线价法一、路线价法的基本原理（一）路线价的概念路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。课题一路线价法标准临街宗地：简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。标准临街深度：简称标准深度，其实质是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。价格修正率：也称为深度指数、深度百分率，是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。课题一路线价法（二）路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场比较法中的“可比实例”。若干“标准临街宗地”的平均价格称为“路线价”，可视为市场比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值是根据其临街深度、临界宽度、形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为市场比较法中的“房地产状况调整”。课题一路线价法（三）路线价法适用的对象和条件路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且所需的时间相对较长。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估价。课题一路线价法二、路线价法的操作运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准深度；③选取标准宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街各宗土地的价格。课题一路线价法（一）划分路线价区段路线价区段位于街道两侧呈带状分布。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。另外，同一条街道上两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心线为分界线，将该街道的两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。课题一路线价法（二）设定标准临街深度实际估价中设定的标准临街深度，通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗临街土地价值的计算。如果不以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率表，将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，不仅增加计算工作量，而且会使所设定的路线价失去代表性。课题一路线价法（三）选取标准临街宗地要求：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准深度；④临街宽度为标准宽度；⑤临街宽度与临街深度比例适当；⑥具有代表性的用途；⑦代表性的容积率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地开发程度等也应具有代表性。如图所示。图7-2标准宗地示意图课题一路线价法（四）调查评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、市场比较法等方法，分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。路线价可用货币表示（如以美国为代表的欧美国家），也可用相对数表示，如用点数表示（如日本）。用货币表示的路线价直观性强，较易理解，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值变动而引起的麻烦。下面以土地单价、货币表示路线价的情形说明路线价法。课题一路线价法（五）制作价格修正率表价格修正率表包括临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。1．临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表，又称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。（1）深度价格递减率。一宗临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象。假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。课题一路线价法如下图，a1大于a2，a2大于a3，…，an-1大于an。而且，虽然同为1米之差，但a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，依次逐渐缩小，an-1与an之差可视为接近于零。课题一路线价法值得参考的临街深度价格递减率主要有：四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则。四三二一法则。最简单且最容易理解的深度价格递减率。它是将临街深度为100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40％、30％、20％和10％。如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占临街深度为100英尺的土地价值的9％、8％、7％和6％。如图7-4所示。课题一路线价法图7-4四三二一法则课题一路线价法苏慕斯法则。深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72.5%和27.5%。如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺临街土地价值的15%。霍夫曼法则。深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37.5%、67%、87.7%和100%。哈柏法则。深度为100英尺的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的。例如，深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分的价值占整块土地价值的。课题一路线价法（2）几种临街深度价格修正率临街深度价格修正率有：单独深度价格修正率（临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）4016035140301202510021.887.219.578.017.770.816.2565.0课题一路线价法（六）计算临街土地的价值1．路线价法的计算公式运用路线价法计算临街土地的价值，需要清楚路线价和临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并要结合需计算价值临街土地的形状和临街状况。不同含义的路线价，应采用不同类型的临街深度价格修正率，运用相应的路线价法计算公式。下面以一面临街矩形土地的情形加以说明。课题一三路三线价法（1）三以标准三临街宗三地的总三价作为三路线价三时，应三采用累三计深度三价格修三正率，三即Σ单三独深度三价格修三正率。三如果估三价对象三土地的三临街宽三度与标三准宗地三的临街三宽度相三同，则三临街土三地价值三（V）的计三算公式三为：V（总价三）=标三准临街三宗地的三总价×三Σ单独三深度价三格修正三率课题一三路三线价法如果估三价对象三土地临三街宽度三与标准三宗地的三临街宽三度不同三，则临三街土地三价值（V）的计三算公式三为：课题一三路三线价法（2）三当以单三位宽度三的标准三临街宗三地（如三临街宽三度1英三尺、临三街深度三100三英尺）三的总价三作为路三线价时三，应采三用累计三深度价三格修正三率，临三街土地三价值（V）的计三算公式三为：V（总价三）=路三线价×三Σ单独三深度价三格修正三率×估三价对象三土地临三街宽度三。课题一三路三线价法（3）三当以标三准临街三宗地的三单价作三为路线三价时，三应采用三平均深三度价格三修正率三，临街三土地价三值（V）的计三算公式三为：V（单价三）=路三线价×三平均深三度价格三修正率V（总价三）=路三线价×三平均深三度价格三修正率三×估价三对象临三街宽度三×估价三对象临三街深度如果临三街土地三的形状三和临街三状况特三殊时，三则要在三上述价三值计算三的基础三上，还三要做加三价或减三价调整三。以标三准临街三宗地的三单价为三路线价三的为例三，形状三和临街三状况特三殊得土三地价值三（V）的计三算公式三为：V（单价三）=路三线价×三平均深三度价格三修正率三×其他三价格修三正率V（总价三）=路三线价×三平均深三度价格三修正率三×其他三价格修三正率×三土地面三积课题一三路三线价法2．临三街土地三价值的三计算（1）三一面临三街矩形三土地价三值的计三算。先三查出其三所在区三段的路三线价，三再根据三其临街三深度查三出相应三的临街三深度价三格修正三率。其三中，单三价是路三线价与三临街深三度价格三修正率三之积，三总价是三单价再三乘以土三地面积三。计算三公式为三：V（单价三）=u×dvV（总价三）=u×dv×(f×d)课题一三路三线价法（2）三前后两三面临街三矩形土三地价值三的计算三。通常三采用“三重叠价三值估价三法”—三—先确三定高价三街（也三称前街三）与低三价街（三也称后三街）的三影响深三度的分三界线，三以此分三界线将三土地分三为前后三两部分三，然后三按各自三所临街三道的路三线价和三临街深三度分别三计算价三值，最三后将此三两部分三的价格三相加。三计算公三式为：课题一三路三线价法分界线三的求取三方法如三下：后街影三响深度三＝总深三度-前三街影响三深度课题一三路三线价法（3）三矩形街三角地价三值的计三算。街三角地是三指位于三十字路三口或丁三字路口三的土地三，其价三值通常三是采用三“正旁三两街分三别轻重三估价法三”。该三方法是三先求取三高价街三（也称三正街）三的价值三，再计三算低价三街（也三称旁街三）的影三响加价三，然后三加总。三计算公三式如下三：V（单价三）＝u0×dv0+u1×dv1×tV（总价三）＝（u0×dv0+u1×dv1×t）×（f×d）课题二三城三镇基准三地价评三估和基三准地价三修正法一、城三镇基准三地价评三估1．城三镇基准三地价评三估的含三义城镇基三准地价三简称基三准地价三，是指三在某个三城镇的三一定区三域内，三划分土三地级别三或不同三均质地三域，按三照商业三、居住三、工业三等用途三，分别三评估确三定的一三定使用三期限的三建设用三地使用三权在某三一时点三的平均三价格。每个城三镇的基三准地价三都有其三特定的三内涵，三包括对三应的估三价时点三（基准三日期）三、土地三用途、三土地使三用权性三质、土三地使用三期限、三容积率三和土地三开发程三度等。课题二三城三镇基准三地价评三估和基三准地价三修正法2．城三镇基准三地价评三估的程三序和方三法（1）三制定基三准地价三评估作三业方案三。（2）三明确基三准地价三的内涵三和表达三方式。（3）三划分土三地级别三或不同三均质地三域。（4）三抽样评三估若干三宗地的三价格。（5）三计算各三个土地三级别或三均质地三域的地三价。（6）三综合确三定基准三地价。（7）三编写基三准地价三使用说三明。课题二三城三镇基准三地价评三估和基三准地价三修正法二、基三准地价三修正法基准地三价修正三法是指三在政府三确定并三公布了三基准地三价的地三区，利三用有关三调整系三数将估三价对象三宗地所三在位置三的基准三地价进三行调整三，得出三估价对三象宗地三价格的三方法。基准地三价修正三法本质三上是一三种比较三法，且三是一种三间接的三估价方三法，其三估价结三果的准三确性主三要取决三于基准三地价和三各种调三整系数三的合理三性、准三确性。步骤：三①搜集三有关基三准地价三的资料三；②查三找估价三对象宗三地所在三位置的三基准地三价；③三进行土三地市场三状况调三整和土三地状况三调整；三④求出三估价对三象宗地三价格。课题二三城三镇基准三地价评三估和基三准地价三修正法基准地三价修正三法公式三（调整三系数连三乘形式三）为：宗地价三格=适三用的基三准地价三×土地三市场状三况调整三系数×区位三调整系三数×用三途调整三系数×土地三使用期三限调整三系数×三容积率三调整系三数×土地三开发程三度调整三系数×三其他调三整系数注意：由于基三准地价三的内涵三、表达三方式等三在不同三的城镇三可能不三同，所三以基准三地修正三法估价三中具体三调整的三内容和三方法也三会有所三不同。课题三三补三地价测三算补地价是指建三设用地三使用权三人因改变国三有建设三用地使三用权出三让合同三约定的三土地使三用条件三等而应向三国家缴三纳的建三设用地三使用权三出让金三、土地三出让价三款、租三金、土三地收益三等。需要补三地价的三情形可三分为3三类：①改变三土地用三途、容三积率等三规划条三件。具三体有国三有建设三用地使三用权出三让之后三变更用三途、变三更容积三率、既三变更用三途又变三更容积三率等情三形。②延长三土地使三用期限三（包括三国有建三设用地三使用权三期间届三满后续三期）。③转让三、出租三、抵押三以划拨三方式取三得建设三用地使三用权的三房地产三。课题三三补三地价测三算对于改三变土地三用途、三容积率三等规划三条件的三，补地三价的数三额理论三上等于三批准变三更时新三旧规划三条件下三的土地三市场价三格之差三额，即三：补地价三=新规三划条件三下的土三地市场三价格－三旧规划三条件下三的土地三市场价三格其中，三对于单三纯提高三容积率三，改变三土地用三途并提三高容积三率的补三地价来三说，补三地价的三数额为三：补地价三（单价三）=新三楼面地三价×新三容积率三－旧楼三面地价三×旧容三积率补地价三（总价三）=补三地价（三单价）三×土地三总面积课题三三补三地价测三算如果楼三面地价三不随容三积率的三改变而三改变，三则：补地价三（单价三）=楼三面地价三×（新三容积率三－旧容三积率）或者或者课题四三高三层建筑三地价分三摊一、高三层建筑三地价分三摊的意三义建筑物三的多层三或高层三化、建三筑物用三途的立三体化—三—产权三多元化三。整幢建三筑物占三用的土三地只是三一块，三在实物三形态上三不可分三割。当三该幢建三筑物的三某部分三被售出三后，该三块土地三的使用三权的一三个相应三份额也三就随之三转移，三最后是三购得这三幢建筑三物的众三多所有三者按份三共有该三块土地三的使用三权，但三各个所三有者的三土地份三额分别三是多少三就成了三一个需三要解