房地产中原：城市综合体品控中心

城市综合体运营品控中心坂田旧改项目布吉金稻田项目555新天地项目南联项目中航城华润万象城金地岗夏村改造体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体——城市综合体深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态我们必须要面对的问题城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体的特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值深圳城市综合体的发展周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题周边环境问题道路系统问题功能搭配问题周边环境问题功能搭配问题。。。。城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰国贸地王中信城市广场中航城万象城深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程城市化发展“一个城市只有一个中心”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海南京路城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化发展城市化多核发展是必然趋势深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的东部组团中部组团西部组团深圳城市化发展深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展深圳城市化发展未来深圳可能面临的城市综合体形态城市核心区城市次中心城市综合体核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体城市综合体的开发与运营定位需满足的目标：1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标城市综合体的开发与运营定位依据：定位依据123456城市和区域市场城市化发展经济和人口状况城市和区域地理环境历史、文化、民俗、民情政府规划及功能定位城市综合体的开发与运营霍金斯“消费者决策过程模型”城市综合体的开发与运营三位一体定位方法城市综合体——商业形态定位核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类城市综合体——商业形态定位城市综三合体—三—商业三形态构三成5-1三0%其他服三务20-三25%餐饮30-三35%商业零三售30-三40%休闲、三娱乐、三酒店城市综三合体—三—商业三零售业三态按照零三售业饱三和理论三，只有三在零售三饱和度三大于平三均值的三前提下三，才有三在商圈三开设集三中商业三的可能三（临街三商业不三计入）零售饱三和理论三公式：IRS三=三C三*三RE三/三RFC：三潜三在客户三数量RE：三人均消三费支出RF：三营业面三积城市综三合体—三—商业三零售业三态商业零三售业态三商业规三模的设三定城市综三合体—三—商业三零售业三态商业零三售业态三极限规三模测算三表销售额=购物三概率*三人口*三人均零三售开支商业面三积=销售三额/单三位面积三营业额购物概三率测算三公式选三用赫夫三模型公三式：A三=S三/DijjaMijbS/三DjaijbS/三DjaijbPij=Aij为商店三J对消三费者I三的吸引三力；Sja为商店三J的规三模；Dijb为消费三者I到三商店J三的距离三或时间三；Pij为消费三者I到三商店J三的规模三购物的三概率；城市综三合体—三—商业三零售业三态商业零三售业态三引力模三型商业街三分析需三要解决三的核心三问题1、商三业街的三长度和三宽度2、商三业街的三辐射半三径3、商三业街与三平行干三道的距三离城市综三合体—三—商业三街东京商三业街长三度一般三为60三0-1三200三M，平三均88三0M；三商业街三辐射半三径为2三50-三650三M，平三均辐射三半径为三420三M东京商三业街长三度一般三为60三0-1三200三M，平三均88三0M；三商业街三辐射半三径为2三50-三650三M，平三均辐射三半径为三420三M东京商三业街平三均宽度城市综三合体—三—商业三街城市综三合体—三—商务城市综三合体的三商务办三公容量三一般受三城市化三发展的三影响，三而人均三办公面三积受区三域的主三导功能三和区域三的重要三性程度三的影响城市综三合体—三—商务城市综三合体的三商务办三公面积三需要考三虑的内三容1、城三市商务三物业供三给总量三和供给三结构2、城三市商务三物业需三求总量三和需求三结构3、城三市商务三物业供三给矛盾三分析4、城三市未来三供需发三展趋势（预测三就业人三口和人三均办公三面积，三通过租三赁活动三和市场三吸纳量三预测未三来市场三需求）5、确三定城市三综合体三对城市三中心商三务的分三流指数5、中三心商务三的高度三指数确三定综合三体最终三的商务三容量城市综三合体—三—酒店城市综三合体的三酒店规三模估算E=三N三*P三*三L三/三（T三*K三）E：三酒店的三床位数N：三全年的三旅客人三数P:三住三宿旅客三比例L:三平三均住宿三天数T:三全三年可逗三留天数K:三床三位的利三用率城市综三合体运三营的价三值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流城市综三合体的三运营价三值主要三取决于三人流价三值链城市综三合体运三营的价三值城市综三合体的三综合开三发价值三链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综三合体运三营的价三值城市综三合体的三综合评三价体系基础评价指标辅助评价指标华润万三象城城三市综合三体运营三的思考一期二期华润万三象城作三为城市三核心区三城市综三合体项三目为什三么一期三项目开三发会会三选择商三业和写三字楼？中航城三城市综三合体运三营的思三考同样处三于城市三核心区三的中航三城城市三综合体三项目为三什么一三期项目三开发会三选择写三字楼而三不是商三业？龙岗南三联港台三项目城三市综合三体运营三的思考龙岗南三联港台三项目处三于城市三次级中三心区的三辐射地三带，1三25万三的总建三面，一三期启动三以住宅三为主？商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高三档公寓三众多住宅高档住三宅缺失三，中高三档住宅三众多酒店五星级三酒店林三立办公地王大三厦等甲三级写字三楼汇聚商务CFD三带来大三量高等三级商务三人士商业缺乏有三影响力三的商业三形态华润万三象城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店上海宾馆等酒店档次不高办公写字楼众多，但档次低商务商务气氛浓厚商业商业以中高档为主，但本项目商业区位并不理想中航城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅项三目多，酒店少，档三次低办公写字楼三少，且三档次低商务商务气三氛淡薄商业临近五三洲风情三MAL三L龙岗南三联港台三项目酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流面对城三市综合三体，我三们急需三解决的三问题地块价三值的研三判与分三析分期规三划与城三市化发三展的关三系城市综三合体与三旧改拆三迁间的三协调城市综三合体现三金流的三问题城市综三合体的三营销问三题THA三NKS谢谢观三看/欢迎下三载BY三FAI三TH三IM三EAN三A三VIS