房地产估价市场法

第四章市场法4.1市场法的基本原理

4.2搜集交易实例

4.3选取可比实例

4.4建立比较基准

4.5比较因素的修正与调整4.6求取比准价格

4.7市场法运用举例4.1.1含义市场法——选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。可比房地产（可比实例）——指在交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者可以修正为正常价格的类似房地产。比准价格——用市场比较法估价求得的价格。4.1市场法的概念理论依据替代原理

同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格44.1.2市场法的对象和条件

1.适用对象

适用于具有交易性的房地产。

2.适用条件

在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。3.不适用对象（局限范围或缺点）

（1）经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料；（2）如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。不适用该法的估价对象：数量少/交易少/可比性差54.1.3市场法的操作步骤

1.搜集交易实例的资料2.选取比较实例3.建立比较基准4.比较因素的修正与调整5.求取比准价格4.2.1．搜集交易实例途径（1）查阅政府有关部门的不动产交易资料；（2）查阅报刊上有关不动产出售、出租的广告信息等资料；（3）参加不动产交易展示会、换房大会，了解不动产价格行情，索取有关资料；（4）向不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关不动产交易情况；（5）假装不动产购买者，与不动产出售者洽谈，以获得真实的不动产价格资料；（6）同行间资料与信息的交流；（7）充分利用网络资源对不动产交易信息进行跟踪。4.2搜集交易实例搜集交易实例的要求可比实例房地产——类似房地产，符合下列7个条件：①可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求圈内的类似地区；②可比实例的用途应与估价对象的用途相同，这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好；③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好，大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构；④可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同；⑤可比实例的交易类型应与估价对象的估价目的吻合；⑥可比实例的成交日期应与估价对象的估价时点接近；⑦可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格。4.3选取可比实例4.3.1、选取可比实例的必要性

交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例

4.3.2、选取可比实例的要求（一）选取可比实例的数量要求

一般选取3-10个可比实例（二）选取可比实例的质量要求（四要求）1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

□区位上应与估价对象处在同一供求范围内

□用途上应与估价对象的用途相同

□规模上应与估价对象的规模相当，0.5-2倍范围内

□建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同

□档次上应与估价对象的档次相当

□权利上应与估价对象的权利性质相同

2、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）3、可比实例的交易类型应与估价目的吻合4、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的（）。交易实例建筑面积（m2）用途价格（元/m2）成交日期区位正常情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁

『正确答案』B

4.4建立比较基准4.4.1统一房地产范围

范围不同有以下几种情况：（1）带有债权债务——统一到不带债权债务

可比实例带有债权债务的，估价对象的房地产价格＝带债权债务的可比实例房地产价格—债权＋债务

估价对象带有债权债务的，估价对象房地产价格＝不带债权债务的估价对象房地产价格＋债权—债务

（2）含有非房地产成份——统一到纯粹的房地产范围

可比实例含有非房地产成份，估价对象房地产价格＝含非房地产成份的可比实例房地产价格—非房地产成份的价格估价对象含有非房地产成份，估价对象房地产价格＝不含非房地产成份的估价对象房地产价格＋非房地产成份的价格3、实物范围不同——统一到估价对象的房地产范围补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价

估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00

『正确答案』B『答案解析』86-8-3*0.8=75.64.4.2、统一付款方式

由于房地产的价值量大，有事需要采用分期付款的方式支付。通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额

具体方法通过折现计算（F～P）（A～P）

4.4.3、统一价格单位（1）统一价格表示单位可用总价也可用单价，一般为单价通常是单位面积的价格，也可以有其它单位的价格有些可比实例可先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其它修正调整（2）统一币种和货币单位

不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价。（3）统一面积内涵和单位建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积＝使用面积下的单价×使用面积=总价一般情况下,建筑面积下的单价〈套内建筑面积下的单价〈使用面积下的单价

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建筑面积在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围B.统一付款方式

C.统一价格单位D.统一市场状况『正确答案』C

4.5比较因素的修正与调整4.5.1交易情况修正

1、交易情况修正的含义

将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格2、非正常价格形成的原因①利害关系人之间的交易②急于出售或急于购买的交易③交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易④交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易⑤特殊三交易方三式的交三易⑥相邻三房地产三的合并三交易⑦交易三受到债三权债务三关系影三响⑧交易三税费非三正常负三担的交三易⑨受迷三信影响三的交易3、修三正方法一般的三修正方三法（两三种）百分率三法，可三比实例三的成交三价格×三交易情三况修正三系数=三可比实三例正常三市场价三格差额法三，可比三实例的三成交价三格±交三易情况三修正额三=可比三实例正三常市场三价格可比实三例成交三价格比三其正常三市场价三格高A三%，与三可比实三例正常三市场价三格比其三成交价三格低A三%是不三等同的在交易三情况修三正中应三统一采三用：可三比实例三成交价三格比其三正常市三场价格三高还是三低的说三法交易情三况修正三系数—三—以正三常市场三价格为三基准来三确定如可比三实例成三交价格三比其正三常市场三价格高三低的百三分率为三±Ｓ%三，则交三易情况三修正系三数为4、交三易税费三的非正三常负担解此类三题的关三键除了三记住公三式外，三就是确三定价格三是由哪三一方实三际得到三的正常成三交价格三－应由三卖方缴三纳的税三费＝卖三方实际三得到的三价格正常成三交价格三＋应由三买方缴三纳的税三费＝买三方实际三付出的三价格买方实三际付出三的价格三－卖方三实际得三到的价三格＝应三由买卖三双方缴三纳的税三费应由卖三方缴纳三的税费三＝正常三成交价三格×应三由卖方三缴纳的三税费比三率应由买三方缴纳三的税费三＝正常三成交价三格×应三由买方三缴纳的三税费比三率+26例1.一宗房三地产正三常成交三价格为250三0元/m2卖方应三缴纳税三费为正三常成交三价格的7%。买方应缴三纳税费三为正常三成交价三格的5%。卖方实际得三到价格三、买方三实际付三出的价三格是多少？27卖方实三际得到三的价格=25三00三×(1三-7%三)=2三325三(元/三m2)买方实三际付出三的价格=25三00三×(1三+5%三)=2三625三(元/三m2)28例2某宗房三地产交三易，买三卖双方三在合同三中写明买方付三给卖方232三5元/m2，买卖三中涉及三的税费由买方三来负担三。该地三区房地三产买卖三中应由三卖方交纳的三的税费三为正常三成交价三格的7%，应由三买方交纳三的税费三为正常三成交价三格的5%。则该三宗房地产三的正常三成交价三格为多三少？29卖方实三际得到三的价格=正常三成交价三格×（三1-应三由卖方三缴纳的三税费比三率）正常成三交价格=卖方三实际得三到的价三格÷(三1-应三由卖方三缴纳的三税费比三率）正常成三交价格三=232三5÷(1三-7%三)=2三500三(元/三m2)某宗房三地产交三易，买三卖双方三约定：三买方付三给卖方三238三5元/三m2，买卖三中涉及三的税费三均由买三方负担三。据悉三，该地三区房地三产买卖三中应由三卖方缴三纳的税三费为正三常成交三价格的三6.8三%，应三由买方三缴纳的三税费为三正常成三交价格三的3.三9%。三若买卖三双方又三重新约三定买卖三中涉及三的税费三改由卖三方负担三，并在三原价格三基础上三相应调三整买方三付给卖三方的价三格，则三调整后三买方应三付给卖三方的价三格约为三（）三元/m2。A.2三139三B.三214三6C三.26三51三D.2三659『正确三答案』三D第一步三，计算三出正常三的成交三价格，三买方付三给卖方三238三5，税三费由买三方负担三，因此三238三5是卖三方实得三：第二步三，重新三约定后三，税费三由卖方三负担，三要求买三方实付三金额：买方实三际付出三的价格三＝正常三成交价三格×（三1＋应三由买方三缴纳的三税费比三率）＝三255三9×（三1＋3三.9%三）＝2三6594.5三.2三市场状三况调整一、市三场状况三调整的三含义可比实三例的成三交日期三与估价三时点不三同，房三地产市三场状况三可能发三生了变三化。应将可比实三例在其三成交日三期时的三价格调三整到在三估价时三点的价三格，这三种调整三称为市三场状况三调整，也称三为交易三日期调三整。二、市三场状况三调整的三方法（掌握）调整通三用公式可比实三例在其三成交日三期的价三格×市三场状况三调整系三数＝可三比实例三在估价三时点的三价格如果从成交三日期到三估价时三点，可三比实例三的市场三价格涨三跌的百三分率为三±T%三，则可比实三例在其三成交日三期的价三格×（三1±T三%）＝三可比实三例在估三价时点三的价格（一）三市场状三况调整三的价格指三数法定基价三格指数三（尾首三相比）可比实三例估价三时点的三价格＝三可比实三例成交三日期的三价格×环比价三格指数三（连乘三）可比实三例估价三时点时三的价格三＝可比三实例在三成交日三期的价三格×成三交日期三的下一三期的价三格指数三×再下三一时期三的价格三指数×三…×估三价时点三时的价三格指数[例]三某三宗房地三产20三04年三6月的三价格为三18三00元三／m²三，现需三将其调三整到2三004三年10三月。三已知三该宗房三地产所三在地区三的同类三房地产三200三4年4三月至1三0月的三价格指三数分别三为79三.6，三74.三7，7三6.7三，85三.0，三89.三2，9三2.5三，98三.1。三试计算三该宗房三地产2三004三年10三月的价三格。[解]三该三宗房地三产20三04年三10月三的价格三计算如三下：三180三0X三98三.1/三76.三7=2三302三．2(三元／m三2)[例]三某房地三产在2三006三年3月三的价格三为20三09元三/m2，现要三调整为三200三6年9三月的价三格。已三知该类三房地产三200三6年3三月至9三月的价三格指数三分别为三：99三.4，三94.三8，9三6.6三，10三5.1三，10三9.3三，11三2.7三和11三8.3三（均以三上个月三为基数三100三），则三该房地三产20三06年三9月的三价格为三（）三元/m2。A.2三700三.8三B.三280三0.1三C.2三800三.8三D.三281三7.7『解』三环比指三数9月价三格＝3三月价格三×4月三指数×三5月指三数×6三月指数三×7月三指数×三8月指三数×9三月指数三＝20三09×三（94三.8/三100三）×（三96.三6/1三00）三×（1三05.三1/1三00）三×（1三09.三3/1三00）三×（1三12.三7/1三00）三×（1三18.三3/1三00）三=28三17.三7注意必三须从下三个月的三指数开三始乘起三，不能三乘3月三的指数某房地三产20三09年三4月的三价格为三65三00元三/m2，已知三该类房三地产2三009三年3月三至10三月的价三格指数三分别为三105三.53三、10三3.8三5、1三00.三04、三99.三86、三98.三28、三96.三45、三92.三17、三90.三08、三（均以三上个月三为基数三100三），该三房地产三200三9年1三0月的三价格为三（）三元/m2。A.5三11三0.5三1三B.5三30三7.2三6三C.三55三49.三95三D.5三63三8.1三3『正确三答案』三A（二）市三场状况三调整的价格变三动率法逐期递三增或递三减变动三率可比实三例在估三价时点三的价格三＝可比三实例在三成交日三期时的三价格×三（1±三价格变三动率）期数平均变三动率可比实三例在估三价时点三的价格三＝可比三实例在三成交日三期时的三价格×三（1±三价格变三动率×三期数）注：价三格指数三或价格三变动率三的分类全国房三地产价三格指数三或变动三率三某地三区房地三产价格三指数或三变动率三全国某三类房地三产价格三指数或三变动率三某地区三某类房三地产价三格指数三或变动三率[例]三为评估三某宗房三地产2三007三年9月三1日的三价格,三选取了三成交日三期为2三006三年10三月1日三、成交三价格为三300三0元/三m2，200三6年1三0月1三日至2三007三年2月三1日平三均每月三比上月三上涨1三.5%三,20三07年三2月1三日至9三月1日三平均每三月比上三月上涨三2%。三请对该三可比实三例的价三格进行三市场状三况调整三。300三0×（1+三1.5三%）4×（1+三2%×三7）=三362三9元/三m24.5三.3三房地产三状况调三整一、房三地产状三况调整三的含义进行房三地产状三况调整三，是把三可比实三例房地三产在其三自身状三况下的三价格，三调整为三在估价三对象房三地产状三况下的三价格可比实三例房地三产状况三应是其三成交价三格所对三应或反三映的房三地产状三况估价对三象房地三产状况三通常是三估价时三点时的三状况，三但根据三不同的三估价目三的也有三不同的三情况二、房三地产状三况调整三的内容区位状三况调整实物状三况调整三权三益状况三调整市场法三中实物三状况比三较和调三整的内三容包括三（）三。三A.三环境三B三.地形三地势三C三.外部三配套设三施三D.三内部基三础设施三完备程三度三E.三装饰装三修『正确三答案』三BDE三、房三地产状三况调整三的思路总体的三两种思三路直接比三较法—三—以估三价对象三房地产三状况为三基准，三将可比三实例房三地产状三况与估三价对象三房地产三状况进三行直接比三较间接比三较法—三—设定三一种“标准三房地产三”，以三该标准三房地产三状况为三基准，三将可比三实例房三地产状三况与估三价对象三房地产三状况进三行间接比三较调整方三向如果可三比实例三房地产三状况比三估价对三象房地三产状况好的，确三定估价三对象价三格时,三应对可三比实例三成交价三格减价如果可三比实例三房地产三状况比三估价对三象房地三产状况差的，确三定估价三对象价三格时,三应对可三比实例三成交价三格加价具体思三路确定对三估价对三象这类三房地产三的价格三有影响三的各种三房地产三自身因三素判定估三价对象三房地产三和可比三实例房三地产在三这些因三素方面三的状况三并进行三比较，三找出差三异程度将可比三实例与三估价对三象之间三的房地三产状况三差异程三度转换为价格三差异程三度根据价三格差异三程度对三可比实三例的成三交价格三进行调三整四、房地产三状况调三整的方三法一般方三法：百三分率法三，差额三法具体方三法：直三接比较三调整，三间接三比较调三整百分率三法可比实三例在其房地产三状况下三的价格三×房地三产状况三调整系三数＝可三比实例三在估价三对象房三地产状三况下的三价格房地产三状况调三整系数三以估价三对象房三地产状三况为基三准来确三定假设可三比实例三在其房地产三状况下三的价格三比在估三价对象三房地产三状况下三的价格三高、低三的百分三比率为三±R%三，则可比实三例在其三房地产三状况下三的价格三×＝可比三实例在三估价对三象房地三产状况三下的价三格可比实三例在其三房地产三状况下三的价格三×＝可比三实例在三估价对三象房地三产状况三下的价三格差额法可比实三例在其三房地产三状况下三的价格三±房地三产状况三调整金三额＝可三比实例三在估价三对象房三地产状三况下的三价格直接比三较调整■步骤三①确三定若干三种对房三地产价三格有影三响的房三地产状三况方面三的因素②根据三每种因三素对房三地产价三格的影三响程度三确定权三重③以估三价对象三的房地三产状况三为基准三（10三0），三将可比三实例的三房地产三状况与三估价对三象的状三况逐因三素比较三并评分三，好于三估价对三象的评三分大于三100三，不如三估价对三象的，三评分低三于10三0④将累三计所得三的分数三转化为三调整价三格的比三率⑤利用三该比率三对可比三实例价三格进行三调整■公式可比实三例在其三房地产三状况下三的价格×＝可比实三例在估三价对象三房地产三状况下三的价格间接比三较调整第一步三，标准三化修正设定一三个标准三房地产三状况为三100三，将估三价对象三及可比三实例的三房地产三状况均三与标准三房地产三进行比三较并评三分，估三价对象三或可比三实例好三于标准三房地产三，则评三分高于三100三，反之三则低于三100三。可比实三例在其三房地产三状况下三的价格三×＝可比三实例在三标准房三地产状三况下的三价格三第三二步，三房地产三状况调三整可比实三例在标三准房地三产状况三下的价三格×＝可比三实例在三估价对三象房地三产状况三下的价三格综上：可比实三例在其三房地产三状况下三的价格＝可比三实例在三估价对三象房地三产状况三下的价三格×[例]三在市场三法中，三对房地三产状况三进行间接比较调三整，其三中可比三实例的三房地产三状况优三于标准三房地产三状况，三得10三2分；三估价对三象的房三地产状三况劣于三标准房三地产状三况，得三97分三，则房三地产状三况修正三系数为三（）三。三A.三0.9三5三B.0三.99三C三.1.三01三D.三1.0三54.6三求取三比准价三格一、求三取单个三可比实三例比准三价格的三方法三种基三本方法（一）三百分率三法下的三修正和三调整系三数连乘三公式比准价三格＝可三比实例三成交价三格×交三易情况三修正系三数×市三场状况三修正系三数×房三地产状三况调整三系数比准价三格＝可三比实例三成交价三格×比准价三格＝可三比实例三成交价三格×（二）三百分率三法下的三修正和三调整系三数累加三公式比准价三格＝可三比实例三成交价三格×（三1＋交三易情况三修正系三数＋市三场状况三调整系三数＋房三地产状三况调整三系数）比准价三格＝可三比实例三成交价三格×比准价三格＝可三比实例三成交价三格×（三）三差额法三下的公三式比准价三格＝可三比实例三成交价三格±交三易情况三修正金三额±市三场状况三调整金三额±房三地产状三况调整三金额直接比三较修正三法和间三接比较三修正法直接比三较修正三法比准价三格＝可三比实例三成交价三格×＝可比三实例成三交价格间接比三较修正三法比准价三格＝可三比实例三成交价三格比准价三格＝可三比实例三成交价三格求取最三终比准三价格的三方法三一个可三比实例三，对应三着一个三比准价三格

将三多个比三准价格三修正为三一个最三终价格三的方法□平均三数三■简单三平均数三■三加权平三均数□中位三数□众数■平均三数、中三位数、三众数三三者的关三系□变量三值完全三对称的三，这三三者一致□在向三右倾斜三的分布三中，平三均数最三小，众三数最大三，中位三数居中□在向三左倾斜三的分布三中，平三均数最三大，众三数最小三，中位三数居中某宗地三的面积三为10三00m2：采用三市场法三进行评三估。通三过三宗三可比实三例求出三的比准三价格分三别为2三130三元/m2，21三90元三/m2和22三20元三/m2，如果三赋予这三三个价三格的权三重分别三为0.三3，0三.4和三0.3三，则采三用加权三算术平三均法得三到的比三准价格三为（三）元/三m2。A.2三160三B三.21三75三C.三218三1三D.2三205『解析三』加权三平均法三得到的三比准价三格=2三130三×0.三3+2三190三×0.三4+2三220三×0.三3=2三1814.7三市场三法总结三和运用三举例■第一三步，建三立比较三基准，三主要看三以下两三个方面□统一三付款方三式三□统三一价格三单位■第二三步，交三易情况三修正■第三三步，市三场状况三调整■第四三步，制三作房地三产状况三比较表三，包括三直接或三间接（三评分表三）■第五三步，根三据评分三表，写三出房地三产状况三调整系三数■第六三步，代三入完整三公式计三算■第七三步，综三合各比三准价格三求出最三终比准三价格61一、总三结62[例2三]搜集了三甲、乙三两个交三易实例三，甲交三易实例三房地产三的建筑三面积2三00㎡三，成交三总价三80三万元人三民币，三分三期三付款，三首期付三16万三元人民三币，第三二期于三半年后三付32三万人三民币，三余款3三2万元三人民币三于1年三后付清三。如果三选取该三两个交三易实例三为可比三实例，三试在对三其成交三价格作三有关修三正、调三整之前三进行“三建立价三格可比三基础”三处理。63解答：（1）三统一付三款方式三。如果以三在成交三日期时三一次付三清为基三准，假三设当时三人民币三的年利三率为8三%，则三：甲总价三＝16三＋32三÷（1三＋8%三）0.5＋32三÷（1三＋8%三）＝7三6.4三22（三万元人三民币）乙总价三＝15三（万美三元）（2）三统一采三用单价三。甲单价三＝76三422三0÷2三00＝三382三1.1三（元人三民币/三平方米三建筑面三积）乙单价三＝15三000三0÷2三500三＝60三（美元三/平方三英尺使三用面积三）64（3）三统一币三种和货三币单位三。假设乙三交易实三例成交三当时的三人民币三与美元三的市场三汇率为三1美元三等于8三.3元三人民币三，则：甲单价三＝38三21.三1（元三人民币三/平方三米建筑三面积）乙单价三＝60三×8.三3＝4三98（三元人民三币/平三方英尺三使用面三积）（4）三统一面三积内涵三。如果以三建筑面三积为基三准，另三通过调三查得知三该类房三地产的三建筑面三积与使三用面积三的关系三为1平三方米建三筑面积三等于0三.75三平方米三使用面三积，则三：甲单价三＝38三21.三1（元三人民币三/平方三米建筑三面积）乙单价三＝49三8×0三.75三＝37三3.5三（元人三民币/三平方英三尺建筑三面积）65（5）三统一面三积单位三。甲单价三＝38三21.三1（元三人民币三/平方三米建筑三面积）乙单价三＝37三3.5三×10三.76三4＝4三020三.4（三元人民三币/平三方米建三筑面积三）66[例1三2]实例A三的成交三价格低三于正常三价格的三3%；三该地区三同类房三地产价三格的额三上涨幅三度平均三每月为三1.4三%，估三价时点三离交易三日期为三9个月三；区域三修正因三素比率三取直接三比较法三的10三0/9三6；实三例A的三建筑材三料和施三工质量三均优于三待估房三地产，三个别因三素修正三比率为三100三/10三6。试三计算实三例A的三修正价三格。67[例1三3]为评估三某写字三楼20三05年三10月三1日的三正常市三场价格三，在该三写字楼三附近地三区调查三选取了三A、B三、C三三宗类似三写字楼三的交易三实例作三为可比三实例，三有关资三料见下三表：另假设三人民币三与美元三的市场三汇率2三005三年3月三1日为三1：8三.4，三200三5年1三0月1三日为1三：8.三3；该三类写字三楼以人三民币为三基准的三市场价三格20三05年三1月1三日至2三005三年2月三1日基三本保持三不变，三200三5年2三月1日三至20三05年三5月1三日平均三每月比三上月下三降1%三，以后三平均每三月比上三月上升三0.5三%。试三利用上三述资料三测算该三写字楼三200三5年1三0月1三日的正三常市场三价格。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000人民币元/㎡650美元/㎡5500人民币元/㎡成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情况＋2%＋5%－3%房地产状况－8%－4%＋6%68[例1三4]为评估三某商品三住宅2三005三年10三月30三日的正三常市场三价格，三在该住三宅附近三调查选三取了A三BC三三个类似三住宅的三交易实三例作为三可比实三例，有三关资料三如下，三试用上三述资料三测算该三商品住三宅20三05年三10月三30日三的正常三市场价三格。（1）三可比实三例的成三交价格三和成交三日期如三下表：（2）三交易情三况的分三析判断三结果，三见下表三：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格3700元/平米4200元/平米3900元/平米成交日期2005.5.302005.8.302005.9.30可比实例A可比实例B可比实例C交易情况－2%0+1%69（3）三该类住三宅20三05年三4月到三10月三的价格三指数如三下表：表中的三价格指三数为定三基价格三指数。（4）三房地产三状况的三比较判三断结果三，见下三表月份45678910交易情况10092.498.398.6100.3109.0106.8房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100为评估三某房地三产20三08年三10月三1日的三市场价三格，选三取的可三比实例三资料是三：交易三日期为三200三8年4三月1日三，合同三约定买三方支付三给卖方三35三00元三/m2，买卖三中涉及三的税费三全部由三买方支三付，该三地区房三地产交三易中规三定卖方三、买方三需缴纳三的税费三分别为三正常交三易价格三的6%三和3%三。自2三008三年2月三1日起三到20三08年三10月三1日期三间，该三类房地三产价格三平均每三月比上三月上涨三0.3三%，则三该可比三实例修三正、调三整后的三价格为三（）三元/m2。A.3三673三.20三B.3三673三.68C.3三790三.43三D.3三790三.93交易情三况修正X＝三＝3三723三.4市场状三况修正三372三3.4三×1.三0036＝37三90.三93[例6三-14三]为评估三某商品三住宅2三007三年8月三15日三的正常三市场价三格，在三该住宅三附近选三取了A三、B、三C三宗三类似住三宅的交三易实例三作为可三比实例三。根据三下面给三出的条三件，试三用市场三法测算三该商品三住宅2三007三年8月三15日三的正常三市场价三格。三已知可三比实例三成交价三格及成三交日期三情况：

可比实例A可比实例B可比实例C成交价格3700元/㎡4200元/㎡3900元/㎡成交日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日已知以三正常的三市场价三格为基三准，可三比实例三交易情三况分析三判断结三果如下三：

可比实例A可比实例B可比实例C交易情况-2%0+1%已知该三类住宅三200三7年2三月至8三月的定三基价格三指数如三下：月份2345678价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8已知房三地产状三况比较三判断结三果如下三表：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区位状况0.510010510080实物状况0.3100100110120权益状况0.2100120100100【解】■第一三步，看三是否需三要建立三比较基三准，本三题中不三需要■第二三步，看三交易情三况是否三需要调三整，可三比实例三A、C三需要三A三的交易三情况调三整系数三＝10三0/9三8三B的三交易情三况调整三系数＝三100三/10三0三C的三交易情三况调整