某国际商务中心发展定位细化方案

湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司报告行文思路介绍客户要求与项目理解提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场发展定位建议各物业产品设计建议销售计划制定在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益第一章项目理解第二章发展定位建议第三章产品设计建议第四章销售计划写字楼发展定位商业发展定位公寓发展定位项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出定位分析销售目标项目理解产品建议报告目录面对的项目要解决的核心问题市场需要什么项目适合做什么产品产品怎么设计写字楼产品设计商业产品设计公寓产品设计卖什么价格多久卖完利润有多大销售价格建议项目经济测算销售计划第一章项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角居住用地商业用地政府用地休闲旅游市政配套省政府东大门湖南省政府本案长沙天心区政府天心区法院80亩湖泊庄园天心文化公园芙蓉南路电力路湘府路居住用地一、项目既定规划理解与分析项目地块与物业发展条件位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件；位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件；目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。小结：地块具备良好的生态资源、交通通达性以及区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理项目既定规划理解一、项目既定规划理解与分析城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体基础解读巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益城市综合体基础解读特征1：

城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体的特征和价值广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境购物商场公寓公寓写字楼广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓高档服务式公寓，保安严密、配套完善中天购物广场经营国际品牌精品，设置高端生活配套写字楼的高端配套大量高端商务人士写字楼的高端配套高端消费人群高端消费人群完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一天24时内的主要使用时段分布城市综合体的特征和价值纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目最初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值北京银泰中心区位图香港太古广场区位图“通道树型”（AccessTree）体系城市综合体的特征和价值香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接裙楼4楼写字楼购物中心4~12楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊裙楼4楼平面图朗豪坊剖面图内部交通组织平台购物中心4~12楼写字楼街面酒店地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点①新加坡新达城独特的屋顶设计②柏林索尼中心的鸟瞰图③柏林索尼中心的巨型天幕①②③城市综合体的特征和价值日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载六本木中心占地11万m2，是集办公大楼、酒店、零售商业、文化设施、娱乐场所于一身的大型综合体丰富的空间类型、多层次的空间联系、流畅的空间过渡，使整个综合体形成一个的连续的空间体系标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性丰富的空间类型多层次的空间联系和流畅的空间过渡城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值>个体价值1＋个体价值2＋个体价值3＋……一、项目既定情况理解与分析

项目规划理解小结

综上所述：

本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。

在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。第一章项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出问题一三开三发次序二、项目三营销核三心问题三提出酒三店三：24三540三平米公三寓三：25三282三平米写字三楼：三220三42平三米商三业三：18三887三平米总建面三：11三436三7平米从项目三各物业三的体量三来看，三项目属三均衡发三展型城三市综合三体，且三裙楼连三在一起三，但是三否意味三着就要三整体开三发？还三是分批三开发？考虑到三项目物三业均为三投资型三物业，三且从开三工时间三推算下三半年才三能面市三销售，三较难在三年底销三售完毕三，可考三虑分批三开发，三一定程三度缓解三资金压三力；酒店可三提升公三寓、写三字楼价三值，可三首先开三发，即三依次开三发酒店三、公寓三、写字三楼（酒店三、公寓三间隔时三间不要三超过2三个月，三或同时三开发；三写字楼三可在下三半年开三工）；若贵司三不考虑三资金压三力，也三可同时三开发，三以实景三促进写三字楼销三售。问题二三高定位三、高价格三与快销三售的矛三盾二、项目三营销核三心问题三提出政府对三项目形三象高要三求贵司要三求实现三较高的三价格，三并实现三快速销三售虽然项三目地块三有很大三的升值三潜力，三但区域目三前成熟三度不够三，高价三格与快三速销售三的矛盾三是客观三存在的三，如何化三解这一三难题，三是贵我三双方需三要面对三的核心三问题产品力三就是竞三争力产品设三计的优三劣，是三决定一三个项目三成功的三关键，三我司将三在本方三案中提三出切实三可行的三产品设三计建议三，为项三目成功三打下坚三实基础三；如何三解决高三价格与三快销售三难题的三问题，三涉及到三具体营三销操作三，我司三后续另三行提交专三案。第二章三定三位分析写字楼三发展定三位公寓发三展定位商业发三展定位PAR三TA三写字楼三发展定三位写字楼三基础市三场研究项目写三字楼发三展定位三建议随着城三市经济三的发展三，长沙三已进入三专业写三字楼阶三段2004年~至今中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现顺天国际财富中心运达国际广场中天广场2001~2003年网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；顺天城SOHO和府酒店公寓1998~2000年企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；硬件设施及服务得以较好体现银华大厦平和堂商务大厦1993~1997年市场初启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离华侨大厦华联大厦时间阶段特征产品特征代表性写字楼初级阶三段发展阶三段商住阶三段专业写三字楼阶三段1、长沙三写字楼三发展历三史长沙专三业写字三楼主要三集中在三：•五三一广场三商务区•芙三蓉中路三商务区•韶三山北路三商务区五一广三场是长三沙的传三统中心三，两条三城市主三干道在三五一广三场交会三，众多三金融机三构在此三建造总三部楼宇三，逐渐三形成了三长沙的三金融中三心；由三五一广三场向外三辐射，三在主要三交通干三线沿线三逐渐形三成了两三个城市三商务聚三集区，三即芙蓉三中路与三韶山北三路商务三区。2、长沙三写字楼三传统分三布格局注：上三表为优三质写字三楼供应三量，不三包括商三住楼及三企业自三建长沙写三字楼市三场步入三市场化三进程始三于90三年代中三后期。三发展初三期主要三以商住三楼形式三居多，三物业品三质普遍三较低；从98三年到2三009三年市场三上共有可三甄别约三80万三㎡写字三楼供应；其中三长沙优质写三字楼的三市场总三体供应三约为5三5万㎡三，年三均供应三量为7三万㎡，供应三相对充三裕。3、长三沙写字三楼供求三概述三供三应量201三0年前三，年均三供应量三约为9三万平米三/年优质写三字楼鉴三定标准市场需求三分析—三—租赁三，空置率三保持在三15%三-25三%之间三，均正三常水平长沙优三质写字三楼历年三空置率三保持在三15%三-25三%之间三，与其三他二线三城市情三况基本三相似；长沙优三质写字三楼市场三以销售三为主，三写字楼三的入住三率受销三售率的三影响较三大；2三007三年写字三楼销售三市场活三跃，其三入住率三也接近三市场较三低水平三，约1三7%；受到金三融危机三影响，三销售市三场的全三面走低三，20三08年三整体市三场空置三率大幅三上升到三24.三5%；三尤其是三中天广三场采取三整层销三售的策三略，写三字楼销三售速度三较慢，三空置率三保持较三高水平三；200三9年，三成熟优三质写字三楼楼宇三和产权三统一物三业入住三率稳定三，保持三在90三%左右三入住率三；而新三入市项三目入住三率也有三所提高三，市场三表现回三升。3、长三沙写字三楼供求三概述三需三求量长沙市三优质写三字楼历三年去化三量与空三置率(三200三1-2三009三)华美欧三国际，三体量在三57,三302三平方米三，07三年9月三至09三年5月三期间，三销售周三期20三个月，三销售率三达90三%；共三有23三6套写三字楼可三供出售三，月均三销售9三套，0三9年1三2月，三已基本三售罄；目前在三售的中三天广场三于20三08年三5月开三盘，至三今09三年5月三前半年三销售不三足30三%，0三9年后三半年销三售形势三较好，三截止0三9年1三2月份三，已经三销售近三70%三；同样位三于五一三广场区三域的华三美欧国三际，湖三南文化三广场对三外销售三约1,三000三平方米三（其中三，95三0平方三米为物三业公司三会议室三，另有三2套3三0平方三米小户三型；而三顺天国三际财富三中心采三取带租三约销售三方式，三待售户三型面积三在20三0-6三00平三方米之三间。3、长三沙写字三楼供求三概述三需求量市场需三求分析三——主三力销售三周期一三般在1三0-1三5个月三之间项目名称开盘时间售完时间主要销售周期09年销售价格华美欧国际2007年9月09年12月15个月8000中天广场08年5月开盘目前销售70%已销售19个月12000标志商务中心2008年12月2009年10月10个月7000未央大邦（商住）08年9月09年12月15个月6000标志麓谷坐标2007年9月18日09年10月份25个月5000CBD华侨大三厦华联大三厦银华大三厦平和堂三商务大三厦新闻大三厦湘银大三厦顺天城顺天国三际财富三中心和府酒三店公寓华天新三城亚大时三代中天广三场中隆大三厦建鸿达三现代城运达国三际广场维一星三城韶山路五一大三道芙蓉路湘江第一大三道定王大三厦“CB三D区域”三已形成三专业写三字楼、三高星级三酒店及三商住公三寓共存三的办公三格局通程酒三店金源酒三店华天酒三店4、长三沙写字三楼市场三分区供三应概述天心区三随区府三及省府三南迁，三供应量三总体趋三势增加三，目前三占市场三供应总三量的1三1%5、长三沙各类三写字楼三发展状三况分析专业写三字楼高星级三酒店商住楼群雄逐三鹿谁主沉三浮规模：单体三规模在三3～5三万㎡之三间，规三模适中三档三次：多三为中档三、中高三档项目名称写字楼总建（万m2）楼层层高（m）档次平和堂商贸大厦3.2263中高湖南文化大厦4.5273.6中高联合商厦3.14303中高顺天国际财富中心5293.3中高第一大道3.9203.3中高亚大时代3.3313中高中隆国际大厦3283.3中高运达国际广场3283.3高定王大厦3303.3中高中天广场4.5273.6高运达广三场定王大三厦长沙专三业写字三楼规模三及档次5-1三、专业三写字楼产品：三外立面三现代感三强，但三内部品三质仍有三待提升三，产品三设计有三一定亮三点外立面三时代感三强、昭三示性好三，商务三形象突三出；内部装三修一般三，走廊三较窄，三多为1三.8～三2.2三m，整三体品质三感仍有三待提高三；大堂面三积多为三400三-60三0㎡，三普遍偏三小，难三以彰显三中高档三形象；标准层三面积约三为12三00~三200三0㎡，三单间面三积在8三0~6三00㎡三之间，三其中主三力面积三为15三0~2三50㎡三；部分写三字楼设三有空中三花园，三打出“三生态办三公”概三念；外三立面开三始采用三中空L三ow-三E玻璃三幕墙，三以降噪三保温隔三热。亚大时三代外立三面第一大三道大堂亚大时三代空中三花园定王大三厦内装三修运达广三场走廊5-1三、专业三写字楼客户：三房地产三、IT三、金融三等企业三成为主三要客户三来源，三地域来三源上仍三以省内三为主。入驻中三高档写三字楼的三企业以三房地产三行业居三多，占三到10三.7%三，其次三为IT三通讯业三，占比三8.1三%，此三外，金三融、贸三易、建三筑业等三企业也三成为专三业写字三楼的主三要客户三；以省内三企业为三主，占三到总比三例的7三2%；三同时，三也有部三分国际三企业已三进驻长三沙。由三于对区三位的要三求较高三，因此三多集中三分布在三CBD三（五一三大道及三芙蓉路三区域）三的中天三广场、三亚大时三代等高三档写字三楼中。注：客三户分析三以亚大三、中隆三、顺天三财富、三第一大三道、平三和堂、三联合商三厦、新三世纪大三厦、文三化大厦三为调查三样本。房地产IT通三讯贸易建筑建三材金融投三资其他长沙专三业写字三楼客户三构成（三行业）5-1三、专业三写字楼民营中三小型企三业一般三都选择三小面积三户型办三公物业三，以降三低经营三成本；三国际企三业虽然三实力雄三厚，但三多数仅三在长沙三设立办三事处而三非区域三总部，三因此对三面积需三求也不三大；金融业三、地产三业、制三造业及三流通行三业的企三业通常三选择较三高品质三的专业三写字楼三，户型三面积在三200三~50三0平米三之间，三主力需三求为1三50-三300三平米；少部分三在长沙三扎根的三实力企三业选择三500三㎡以上三的大面三积写字三楼，如三湖南文三化大厦三、中隆三大厦等三。外企设三长办事三处金融、三地产企三业设长三分公司客户：三企业规三模中等三，对3三00平三米以下三面积需三求旺盛三，整层三甚至数三层租赁三的大客三户较少5-1三、专业三写字楼物管及三配套：三物管水三平有待三提升，三硬件及三配套设三施较为三不足物业管三理管理费三较低，三为2～三4元/㎡/月，三提供基三本的清三洁、安三防等服三务，整三体水平三不高；随着中三天广场三等新一三代专业三写字楼三“5A”智能化三的实现，对物管三提出更三高的服三务要求三，以及三“绿城三”等专三业物管三公司的三进驻，三物业管三理水平三有望得三到一定三提升；、配套设三施电梯：三大多配三置为4三～5台三，单梯三服务面三积为0三.6~三0.9三万㎡，低三于甲级三写字楼三的通用三标准（三0.4三~0.三5万㎡三）；由三于楼层三不高，三因此亦三未有分三层到达三设计；停车位三：建筑三面积与三停车位三的平均三配比为三253三:1，三仍低于三200三:1的三国际标三准；服务设三施：以三银行、三餐饮、三大堂商三务中心三为主，三会议室三/购物三/展览三等功能三相对缺三乏。亚大时三代运达广三场5-1三、专业三写字楼租赁：三整体较三为理想三，中高三档写字三楼出租三率高楼盘名称租金（元/㎡/天）出租率湖南文化大厦2.090%联合商厦1.070%亚大时代2.097%中隆大厦2.090%第一大道1.595%顺天国际财富中心1.695%运达国际广场2.370%中天广场2.2——租金从三1~2三.3元/㎡/天不等三，租金三水平由三高至低三依次为三五一路三、韶山三路、芙三蓉北路三段及解三放西路三段，近三年来专三业写字三楼租金三呈稳步三上涨趋三势；市场整三体较为三理想，三出租率三基本都三保持在三70%三-95三%之间三，其中三高档专三业写字三楼凭借三其高性三价比而三取得了三更高的三出租率三，如第三一大道三、中隆三大厦等三，入驻三率均达三到90三%以上三；中高档三专业写三字楼租三赁情况以亚大三时代为三代表的三中高档三写字楼三受到市三场欢迎5-1三、专业三写字楼销售：三良性三健康发三展，投三资回报三率有保三障从市场三大势来三看，长三沙市写三字楼市三场基本三保持了三供需平三衡，持三良性健三康发展三态势。三市场未三出现办三公物业三的认购三热潮，三也没有三出现销三售严重三受阻楼三盘。空三置率持三续在正三常范围三内；市场对三专业写三字楼的三要求呈三逐年上三升趋势三，回报三率在7三%-1三2%之三间，远三高于住三宅，具三有较大三投资价三值；购房人三群以个三体投资三为主，三60%三以上为三本地人三购买；三也有部三分大型三企业开三始选择三购买优三质物业三办公。楼盘名称售价（元/㎡）销售率租金（元/㎡/天）投资回报率（按出租率80%算）湖南文化大厦500040％211.7%联合商厦4100100％17.1%中隆大厦450090%212.9%第一大道477495%1.59.1%顺天国际财富中心490095%1.69.5%运达国际广场800090%2.38.4%中天广场1200070%2.25.3%长沙专三业写字三楼销售三情况及三投资回三报率5-1三、专业三写字楼5-1三、专业三写字楼政府商三务发展三规划专业写三字楼在三传统C三BD区三继续发三展，但三配合省三府“南三移”、三融城的三需求，三省府板三块也将三成为新三的热点三，但要三与传统三CBD三区竞争三，尚需三时日如通程三大酒店三、华天三贵宾楼三、佳程三大酒店三等，主三要分布三于长沙三酒店与三商业密三集的韶三山路、三袁家岭三地段；租用该三类写字三楼的企三业主要三是各大知名企三业驻长三机构；三如美国三约克、三美国开三利等等三世界知三名企业三；以及三金融、三房地产三、IT三通信业三等能承三租力强三的实力三企业；企业入三驻原因三：物业管三理水平三高：酒三店成熟三的星级三物业管三理；商务配三套齐全三：星级三酒店配三套；更接近三国际化三：具备三国际接三待能力三；更能彰三显企业三实力、三符合企三业品牌三形象。5-2三、高星三级酒店三写字楼通程国三际大酒三店（五星三级）租金水三平：租金：三3.8三元/㎡三/天物业管三理费：三2元/三㎡/月三（不含三空调、三电费）企业进三驻情况三：共入驻三企业约三21家三，入住三率约9三0%，三其中省三内企业三占62三%，省三外企业三占38三%；金融、三房地产三、IT三及机械三设备业三企业成三为主要三客户。楼层功能分布43、45、46通程会所41-42总统套房、复式套房39-40行政楼层38非吸烟层22-37客房12-20写字楼6~11文体娱乐、夜总会、健身按摩等5大宴会厅、国际会议中心4鹏程食府3金色家族名品中心、美容美发中心2食街、商务中心、银行1大堂吧、咖啡厅、通程国三际酒店三楼层分三布通程国三际大酒三店通程国三际酒店三入驻企三业构成金源大三酒店（四星三级）租金水三平：租金：三2.6三元/㎡三/天企业进三驻情况三：共入驻三企业约三29家三，入住三率约8三5%，三其中省三内企业三占79三%，省三外企业三占21三%；金融、三房地产三类企业三成为主三要客户三。金源酒三店入驻三企业构三成金源大三酒店分布：三主要位三于市区三成熟路三段；入驻企三业：本三土创业三型企业三、小型三民营企三业；外三省企业三驻长办三事处；企业入三驻的原三因：：租金在三1元/㎡/天左三右，价三格相对三较低；地段较三好，周三边配套三成熟；宜商宜三居；项目名称规模（m2）租金水平（元/m2/天）物管费（元/m2/月）新时空NO.1占地4792总建5.5万1.21.8建鸿达现代城占地4700总建2.9万11.7维一星城国际占地：2576总建：3.4万

1.12.6三角花园占地3169总建6.5万1.22长沙部三分商住三楼概况建鸿达三现代城维一星三城国际5-3三、公寓三及商住三楼建鸿达三及维一三星城入三驻企业三构成（三行业）建鸿达三及维一三星城企三业构成三（地域三）在入驻三商住楼三办公的三企业中三，前五三位分别三是科技三电子类三、房地三产类、三科教文三化类、三咨询顾三问类及三贸易类三，占据三约60三%的比三例，金三融类企三业仅占三8%；以省内三企业为三主，占三到总比三例的8三1%；三省外企三业占2三9%，三企业规三模普遍三较小，三没有国三际企业三进驻。客户：以省内三中小规三模的科三技、房三地产、三文化传三播类企三业为主5-3三、公寓三及商住三楼产品：整体三档次较三低，以三中小户三型为主三，兼顾三居住办三公外立面三风格与三住宅接三近，商三务形象三不明显三；内部装三修档次三低，电三梯间、三走廊等三公共空三间仅做三简单处三理，品三质感差三；单间面三积较小三，集中三在30三~12三0㎡之三间，以三兼备居三住与办三公。简陋的三窗户护三栏简单装三修的走三廊与住宅三类似的三外立面间隔以三中小户三型为主5-3三、公寓三及商住三楼几类办三公物业三特征对三比：专三业写字三楼已成三供需主三流公寓式写字楼高星级酒店写字楼专业写字楼规模4~6万㎡1~2万㎡3~5万㎡性质居住及办公酒店及办公办公经营模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，与住宅类似豪华庄重现代感强间隔区间30～600m2不等，大部分集中在30～120m2——80～600m2，主力集中在150~300㎡，可灵活组合整体档次较低高高物业管理一般，普通的保安保洁服务共享高星级酒店的物业服务专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升出租情况租金约1~1.2元/m2/天，物业管理费1.7～2元/m2/月租金约3~4元/m2/天，物业管理费20元/m2/月（含空调费）租金1.5～3元/m2/天，管理费2.2～3.6元/m2·月，出租率较高客户特征省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主销售情况价格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，销售状况较好——售价为4500～12000元/m2，销售情况良好买家特征以本地公司和个人购买自用为主——本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低未来的三竞争，三将集中三在优质三的专业三写字楼三之间6、专三业写字三楼未来三趋势—三—供应三逐步增三大，竞三争激烈预计2三010三-20三11年三，写字三楼新增三供应量三：31三.72三万方，三其中多三为高档三及中高三档写字三楼。项目名称位置占地面积（㎡）建筑面积（㎡）写字楼面积（㎡）推出时间级别备注长大彩虹都芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角48861.818000017210.82010中高档1栋财富岳麓

岳麓区区政府东侧

31314.382951200002010中高档酒店、商业、写字楼中信大厦开福区黄兴北路4920.58110000400002011

友阿大厦

芙蓉中路三段142号

961263458300002010中高档双塔楼，1栋写字楼立达湘府大厦

长沙市天心区黑石村

14207.950000未知未知

华晨大厦

万家丽路以西，景园路以北

4406.255000未知未知

长沙宝力摩尔商业中心

天心区南门口东南角

9329.375975.9约300002010

泊富国际芙蓉北路564390002700001000002011高档超高层贞泰金融中心五一大道与芙蓉路交汇处西南角40000360,000约1200002012高档超高层汇金国际天心区黄土岭正街1号

45070237577约300002010

现代大厦长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角117558360540000未知中档

大地商务大厦开福区西长街12732.73

100000约40000未知

天健·芙蓉盛世开福区芙蓉中路一段88号560000未知约500002011

未动工未来供三应：未来写三字楼供三应仍中三要集中三在城市三中心区三域，中三心区域三竞争进三一步加三剧；201三0-2三011三年新增三写字楼三供应量三达31三.72三万方，三多为中三档、中三高档写三字楼，三将集中三在20三11年三大规模三放量，三201三0预计三新增供三应量在三13万三方左右三；国内外三知名品三牌开发三商投资三兴建的三写字楼三物业增三多，且三均位于三城市中三心，这三将确保三写字楼三物业的三开发品三质201三1年后三，写字三楼市场三将面临三更大的三放量，三其中北三辰、中三信等几三个超级三大盘的三写字楼三推出将三严重的三冲击市三场；未来需三求：根据现三有优质三写字楼三市场表三现，考三虑到写三字楼市三场受经三济环境三影响较三大，2三010三年全年三空置率三将保持三在15三-20三%左右三；而且2三010三年后宏三观经济三逐渐恢三复，优三质写字三楼市场三整体空三置率将三会下降三；20三12年三以后，三优质写三字楼集三中放量三，市场三空置率三水平预三计将有三所上升三，但受三之前经三济萧条三影响被三压抑的三需求也三将得以三释放，三因此空三置率水三平还处三于合理三水平。201三2年后三，经济三危机后三经济恢三复期度三过，企三业发展三趋缓，三新增企三业数将三减少，三写字楼三需求量三将承下三滑趋势三。201三0-2三011三年，三放量较三08-三09年三逐步增三大，竞三争增大三，但或三形成供三销两旺三的势头三，机会三与风险三并存。6、专三业写字三楼未来三趋势长沙写三字楼基三础市场三研究总三结市场：三稳步发三展，对三中高档三及以上三的专业三写字楼三需求逐三渐增长专业写三字楼投三资回报三率高，三投资价三值明显三，投资三市场良三性健康三发展，三且中高三档写字三楼投资三回报率三高于高三档写字三楼；客户：三金融、三房地产三、IT三类为中三高档专三业写字三楼的主三要消费三群体，三300三平米以三下面积三为主需三求金融企三业、房三地产企三业、I三T通讯三企业等三，成为三长沙高三档、中三高档专三业写字三楼的重三要消费三群体；中小规三模的科三技电子三企业、三咨询顾三问企业三、贸易三企业多三选择“三宜居宜三办公”三的商住三楼。随三着企业三形像宣传三和品牌三塑造的三需要，三将会促三使这类三客户群三体产生三较大的三中高档三专业写三字楼需三求；产品：三向高标三准配置三发展，三但整体三品质感三不强硬件设三施的配三置以及三物业管三理水平三的不断三提高贯三穿长沙三专业写三字楼的三发展过三程，但三由于企三业规模普遍三偏小，三对写字三楼仍未三产生高三标准要三求，因三此无论三在内部三装修上三、相关三配套及三物业管三理方面，均三有待提三高，影三响了写三字楼整三体品质三的增强三；未来：竞争集三中在中三心城区三，未来三1-3三年放量三大增，三竞争加三剧，或三将维持三供需两三旺的势三头。2三012三年后，三需求量三将大幅三下降。PAR三TA三写字楼三发展定三位写字楼三基础市三场研究项目写三字楼发三展定位三建议1.项目写三字楼开三发资源三盘点湖南C三PD的三核心地三带，城三市未来三中心位三置立体交三通网络三，交通三便捷地块昭三示性强三，具备三地标特三质花园湖三泊资源三，生态三环境突三出优势：非传统三商务区三，商务三价值较三难体现周边企三业少，三商务氛三围淡目前人三气差，三市政及三商务服三务配套三不齐全劣势：未来新三城商务三代表景观资三源突出商务环三境现状三较差，三需强化三及完善三自身配三套体现C三PD核三心区城三市价值三及高度三文明感三的未来城三市新中三心的、三生态的花园式三中高端三专三业写字三楼高端形三象、中三高端产三品、中三高端价三格2.项三目写字三楼发展三定位建三议定位理三由阐述1、市场三角度：中高档三专业写三字楼已三成市场三需求主三流，销三售速度三、租赁三价格、三投资回三报均最有保三障；而三顶级写三字楼因三长沙的三产业特三征缺乏三支撑；2、项目三本身：项目将三成为区三域内的三标志性三地标，三商住型三写字楼三不适合三形象档三次的需三要，同三时也与三项目内三公寓发三生内部三竞争，三不建议三使用；临80亩湖泊三庄园是三项目最三大的优三势，项三目写字三楼可走三“生态三”路线三，但市三场上打三“生态三”牌的三太多，三不如直三接打出三“花园三式”，三直接明三了。2.项三目写字三楼发展三定位建三议PAR三TB三公寓发三展定位小户型三基础市三场研究项目公三寓发展三定位建三议PAR三TB三公寓发三展定位小户型三基础市三场研究项目公三寓发展三定位建三议1）按三项目类三型分：三纯小户三型项目三、中大三型项目三内附带三的小户三型产品如白沙三晶城为三纯小户三型项目三，博林三金谷为三中型项三目内附三带的小三户型产三品2）按三使用用三途分：三商务型三（酒店三/行政三）公寓三、生活三型小户三型前者户三型设计三为传统三的通间三，基本三不带燃三气、阳三台，生三活不便三，为长三沙较长三期的产三品，越三来越不三受市场三欢迎，三如和府三、天健三芙蓉盛三世；后三者充分三考虑生三活的需三要，带三燃气、三阳台，三甚至做三到明厨三明卫。三如博林三金谷。3）按三装修标三准分：三毛坯房三、精装三公寓1、长三沙小户三型分类备注：三本章内三“小户三型”，三指户型三面积在三90平三米以下三的产品天健芙蓉盛世长沙商务中心未来城谋房博客阳光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新时代广场金阳大厦铂宫左岸右岸上河国际由上到下：金色家园未央大邦香颂国际巧克力空间博林金谷红区抽屉印象天心尚城融圣国际天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线附带小户项目纯小户项目2、长三沙典型三小户型三项目分三布概图长城国三际长大彩三虹都纯小户型楼盘楼盘名称交通枢纽依托商圈伍家岭生活广场三一大道、芙蓉中路伍家岭四方坪商圈越界车站路、八一路火车站商圈罗马假日三一大道、芙蓉路伍家岭四方坪商圈soho天都车站路、三一大道伍家岭四方坪商圈摩天1号芙蓉中路、劳动路五一商圈、东塘商圈铂宫中山路、黄兴路、蔡锷路五一商圈印象天心人民西路、蔡锷南路五一商圈天心华庭人民西路、蔡锷南路五一商圈谋房未央大邦韶山南路铁道等高校商圈加加大街韶山南路铁道等高校商圈金色家园韶山南路铁道等高校商圈云鼎公馆韶山路雨花亭商圈鑫远杰座芙蓉南路南城新兴区谋房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓丽舍荣银路、银盆路市府商圈未来城科学家园桐梓坡路、玉兰路市府商圈附带小户型楼盘楼盘名称项目依托是否受90/70影响沁园春御院市府商圈，项目需要否永祺西京市府商圈，项目需要是美林银谷市府商圈，项目需要否金麓国际市府商圈，项目需要否郡原广场市府商圈，项目需要否盛大泽西城市府商圈，项目需要否华都劳动路、韶山路东塘商圈阳光100项目需要否天健芙蓉盛世伍家岭商圈，项目需要否才子佳苑四方坪商圈，项目需要否融圣国际火车站商圈，项目需要是博林金谷南城新兴商圈，项目需要是长沙商务中心南城新兴商圈，项目需要否凤凰城项目需要是小户型三楼盘以三便捷的三交通路三网为分三布带，三以成熟三的商圈三为依托三。小户型三楼盘集三中在河三西市政三府商圈三、伍家三岭四方三坪商圈三、五一三商圈和三铁道林三科大商三圈。目前纯三小户项三目主要三分布在三伍家岭三四方坪三、芙蓉三路沿线三、五一三商圈以三及铁道三学院周三边。3、长三沙小户三型分布三特征小户型三产品畅三销面积三区间集三中在3三5㎡-5三0㎡，三其次为三60㎡三左右产三品在朝向三及户型三方面有三优势的三产品去三化速度三更快不能兼三备生活三需要的三产品销三售速度三很慢，三如天健三芙蓉盛三世

销售业绩畅销产品滞销产品摩天一号5月9日开盘，当天销售230余涛已经推货部分南向摩天轮49.7㎡销售最为理想，去化较大，余货不多北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销金色家园一季度销售179套，08年底开盘至今共销售865套金色家园仅32㎡、45㎡两种户型，销售情况均较好45㎡户型相对32㎡户型略差云鼎公馆房交会期间开始销售，房交会4天销售30余涛，截止5月13日销售将近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最为畅销，销售完毕，其余40㎡左右产品销售也较好。C1、C2大户型产品相对滞销35㎡三-50三㎡为市三场热销三产品，三其次为三60㎡三左右产三品4、长三沙小户三型需求三特征交房标三准分析建设部三制订的三《商品三住宅装三修一次三到位实三施导则三》要求三精装修三住宅在三交房屋三钥匙前三，所有三功能空三间的固三定面全三部铺装三或粉刷三完成，三厨房和三卫生间三的基本三设备全三部安装三完成。按照这三一导则三，精装三修的住三宅被分三为普通三住宅、三中高级三住宅和三高级住三宅三个三档次卫生间三的设置三配备标三准分为三：1、普通住三宅：淋浴、三洗面盆三、坐便三器、镜三(箱)三、洗衣三机位、三自然换三气(风三道)吸三风机、三电剃须三等电器三插座3三组，吸三顶灯(三防水型三)镜灯2、中高级三住宅：浴盆(三1.5三m)和三淋浴器三、(蒸三汽房)三洗面化三妆台、三化妆镜三、洗衣三机位、三座便器三(2个三)、排三风扇(三风道吹三风机、三电剃须三等电器三插座4三组，电三话(挂三墙式分三机)接三口3、高级住三宅：浴盆(三水按摩三)和淋三浴器、三(蒸汽三房)洗三面化妆三台、化三妆镜、三洗衣机三位、座三便器(三2个)三净身盆三、换气三扇、红三外线灯三、吹风三机、电三剃须等三电器插三座5组三，电话三接口、三顶灯、三镜灯。精装修三标准项目名称是否精装精装标准未来城是800元/平米谋房博客是800元/平米香麓丽舍否伍家岭生活广场否SOHO天都否苹果派是500元/平米双子座公寓否华府1号未定新时代广场否印象天心否天心华庭否新青年公寓否巧克力空间否鑫远杰座未定未央大邦否香颂国际否左岸右岸否铂宫是1500元/平米新芙蓉之都否项目名称是否精装精装标准建鸿达华都否金麓国际否美林银谷否郡原广场否盛大泽西城可以精装700元/平米永祺西京未定沁园春御院未定阳光100否长沙商务中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣国际未定上河国际否才子佳苑否天健芙蓉盛世否瑞宁花园否纯小户三项目附带小三户楼栋三项目毛坯房三为目前三市场主三流，目三前精装三标准集三中在7三00-三800三元/平三米5、长三沙小户三型交房三标准分三析我司对三客户装三修意向三调研：三1、本次问三卷调查三中，年三龄层次三主要集三中在2三1-2三5岁这三个年龄三段，比三例为5三7%，三年龄在三26-三30占三21%三。年龄三在36三-40三占11三%。这三三部分三人最能三代表本三次问卷三调查的三声音，三一部分三为社会三新锐阶三层，能三够迅速三接受新三潮事物三。2、有62三％的人三会选择三精装房三，认可三程度较三高。2三9％的三人因心三存顾虑三，表明三这部分三人对精三装房不三排斥，三决心不三明确，三仍存在三选择的三现象。三仅有7三％的反三对精装三房，不三会选择三。这说三明精装三修房还三是比较三迎合市三场需求三的。3、68％三的人认三为精装三修可带三来节省三时间和三精力，三这也是三精装房三最为有三市场发三展潜力三的原因三。13％三的认为三精装修三带来部三分费用三节省，三而却有三19％三的认为精装三修避免三入住后三的噪音三之苦。精装修三将成为三未来市三场主流三，精装三也是增三加项目三价值最三重要的三手段5、长三沙小户三型交房三标准分三析楼盘名称置业目的（自住/投资）客户分析影响客户公寓置业要素伍家岭生活广场投资为主，少量年轻人结婚用房本地为主，外地投资客多，年龄多为30-40岁，少量年轻单身地段、交通铂宫投资为主多为附近私营业主，投资地段新时代广场投资自住各半伍家岭附近私营业主等，年龄结构偏轻交通、地段建鸿达巧克力空间投资自住都有，两房多为青年群体以周边人群为主，路桥客户、铁道学院、中心医院等单位交通天健芙蓉盛世投资偏多年龄结构偏轻，以本地客户为主，兼有深圳、株洲、江西投资客（深圳投资客较多）交通、地段天心华庭投资为主长沙市为主，年龄多为30-40岁，少量年轻人地段上河国际商业广场投资自住各半周边高桥、旺旺医院，少量外地客户，年轻人不少地段，配套博林金谷投资为主周边人群，卖小面积年轻人较多交通、地段未来城投资周边区域的人居多地段6、长三沙小户三型客户三分析成熟商三务地段三的小户三型，客三户基本三是投资三客；新三兴城区三、地段三稍好的三小户型三，投资、三自住客三户基本三各半。客户类型经济承受能力置业动因需求产品投資客戶强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如谋房博客办公兼自住型经济承受能力有限的初期创业者，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件6、长三沙小户三型客户三分析投资型三客户最三看中地三段与投三资回报三率、自三住型客三户需满三足生活三需求、三办公兼三自住型三客要求三交通便三利，且三能满足三生活需三求；而三租户十三分注重三生活的三舒适感三。所以三，小户三型项目三能否满三足基本三的生活三需求，三是影响三其销售三与出租三率最重三要的因三素。数据显三示60三㎡以下三小户型三供应比三例逐年三下降，三但需求三量却未三减少，三导致0三9年消三耗大量三市场小三户型余三货；由于政三策70三/90三限制，三很多开三发商推三出合拼三户型，三也同样三占有了三小户型三的一部三分；现在市三场上纯三粹小户三型公寓三与酒店三公寓的三余货非三常稀少三；投资型三公寓与三酒店公三寓的市三场需求三也在逐三年攀升三，09三年长沙三市场推三出的几三个纯小三户公寓三楼盘如三兴威帕三克水岸三、长城三国际、三亚商国三际等去三化率都三相当好三。

供销供销比套数比例套数比例07年60以下952519.021165319.350.8160—90911118.19938315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960—902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760—901706726.822003723.510.817、长三沙小户三型未来三趋势—三—需求三量大目前市三场需求三以刚性三需求为三主，紧三凑中小三户型受三到市场三追捧，三35-三50㎡三户型最三受欢迎三；目前以三毛坯交三楼为主三，精装三修将成三为未来三主流，三也将成三为重要三的提价三手段；小户型三客户无三论投资三、自住三者，均三十分注三重项目三的户型三设计能三否满足三基本的三生活需三求；小户型三市场需三求大，三在行业三市场平三稳发展三的基础三下，小三户型销售十三分看好三。长沙小三户型分三析总结PAR三TB三公寓发三展定位小户型三基础市三场研究项目公三寓发展三定位建三议1.项目公三寓开发三资源盘三点湖南C三PD的三核心地三带，城三市未来三中心位三置立体交三通网络三，交通三便捷地块昭三示性强三，具备三地标特三质花园湖三泊资源三，生态三环境突三出优势：临主干三道，较三吵；周边居三住氛围三差，生三活不便三。劣势：南城三省府核三心景观资三源突出生活感三与配套三差，需三强化及三完善自三身配套发展定三位：体现C三PD核三心区城三市价值三及居住三价值的新南城三省三府邻花园式三高三端三精装三国三际公寓产品定三位：35-三50平三米三精装修三公寓方向一三：商务三型（不三带燃气三，常规三大通间三）方向二三：生活三型（带三燃气，三充分考三虑通风三、采光三、晾晒三功能与三附加值三）我司建三议采用三生活型三公寓，三由酒店三统一进三行物业三管理2.项三目公寓三发展定三位建议定位理三由阐述1、市场三角度35-三50㎡户型三最受欢三迎；精三装修是三提升价三值最得三要的手三段；满三足基本三生活需三求是自三住、投三资者均十分三关注的三要点。三郡原莫三奈公寓三的成功三说明长三沙市场三对高端三精装修三公寓的三授受度三高。2、开发三商目标贵司对三价格目三标有很三高的要三求，故三对产品三的要求三既能卖三得快、三又能卖三高价。3、项目三本身：项目将三成为区三域内的三标志性三地标，三有很好三的生态三资源，三档次太三低的公三寓不能三体现项三目价值三；但若公三寓定位三为商务三型，宜三商宜居三，一方三面对自三居型客三户缺少三吸引力三；另三一方面三，势必三与项目三内的写三字楼物三业发生三直接竞三争，影三响项目三销售速三度与价三格实现三目标。2.项目公三寓发展三定位建三议PAR三TC三商业发三展定位区域商三业环境三概述项目商三业发展三定位建三议PAR三TC三商业发三展定位区域商三业环境三概述项目商三业发展三定位建三议南城商三业目前三主要集三中在韶三山南路三到红星三段的沿三线，以三专业市三场（布三市、家三具、建三材、汽三车，日三杂）为三主，满三足居民三生活需三求的业三态为辅三，整体三档次不三高；200三8年底三，深圳三天虹百三货入驻三BOB三O天下三城，开三南城百三货购物三先河，三一定程三度上提三升南城三商业档三次；南城片三区商业三部分运三作一般三形式灵三活，可三租可售三，招商三销售同三步进行三。招商三采用先三引进大三品牌业三主，带三动招商三气氛的三策略。三经营方三式以“三自主经三营”为三主，“三委托经三营与自三主经营三不同档次的项目租售金水平相差很大。临主干道独立门面租金为：100-180元/平米·月，售价一般在20000-30000元/平米左右。南城板三块1.项目区三域商业三环境分三析虽然南三城是湖三南的置三业热点三区域，三但整体三建设尚三未成熟三、入住三度有限三，人气三缺乏；由于片三区的成三熟度尚三有待时三日，片三区的商三业租售三情况整三体不甚三理想。三临近省三政府的三天虹商三城附近三商业氛三围逐渐三浓厚。已初步三形成以三天虹百三货为中三心的生三活商业三区；中三高档社三区商业三正在崛三起，商三业主要三满足住三户的日三常需要三，经营三业态主三要集中三在便利三店、美三容美发三、餐饮三等生活三服务商三业类；标志商三务中心三、长沙三奥林匹三克花园三、生活三艺术城三、中信三新城等三中大型三商业即三将投入三使用或三面市，三竞争加三剧。1.项目区三域商业三环境分省府片三区PAR三TC三商业发三展定位区域商三业环境三概述项目商三业发展三定位建三议188三80平三米的3三层裙楼三商业，三适合做三什么？商业体三量商业级辐射范三围及人三口业态构三成准确的三商业定三位类型辐射人口（万人）营业面积（平方米）市级中心商业50万人以上30万以上大型区域级商业10万人以上3.6-18万社区型商业5万人以上0.9-3.6万邻里型商业5000人以上0.18-0.9万2.项三目商业三发展定三位建议就项目三的商业三规模来三看，属三社区型三商业，三辐射人三口在5三万人以三上2.项三目商业三发展定三位建议区域内三人群需三要哪些三商业业三态？物业客群需求业态酒店住宿/用餐者中西餐厅/咖啡厅/茶座/宴会/干洗/洗浴按摩/KTV/清吧……写字楼办公者商务快餐/大型中西餐饮/商务间/健身/咖啡厅/超市/通讯……公寓居住者中型超市/美容美发/干洗/特色餐饮/银行/面包店……区域内居民餐饮、美容美发、健身、按摩足浴、KTV娱乐……中大型三餐饮、三中高端三商务咖三啡茶座三、健身三美容、三超市娱乐以三及时性三日常生三活所需三小配套三，是适三宜本项三目商业三发展的三业态2.项三目商业三发展定三位建议商业发三展定位三：新南城三省三府邻满足以三项目为三中心的三、5万三左右居三住人群三生活需三求的中高端三区域三型酒三店服务三式商业“酒店三服务式三”体现三项目“三五星酒三店”的三优势第三章三产三品设计三建议写字楼三产品设三计建议公寓产三品设计三建议商业产三品设计三建议第三章三产三品设计三建议写字楼三产品设三计建议公寓产三品设计三建议商业产三品设计三建议新南城·省府三旁·C三PD核三心五星级三花园三式生三态写字三楼一.写字楼三产品设三计建议设计要三点采用L三ow－三e中空三镀膜隔三音玻璃三，超越三其他对三手大面积三使用玻三璃幕墙三，不出三现鱼鳞三波纹。玻璃幕三墙开窗三数量只三要保证三消防规三范要求三即可，三尽量减三少；幕墙尺三寸尽可三能采用三大块面三玻璃，三减少隐三框，玻三璃划分三尽量减三少人体三使用高三度的视三觉遮挡三。以玻璃三幕墙为三主，奠三定了项三目的第三一印象三，彰显三昭示性三