某小区项目汇报稿

廊坊金星小区项目汇报稿实现开发商品牌的广泛传播与美誉提升第一个目标品牌的消费者印象：诚信、品质、实力品牌的形象传播：品位新生活的缔造者快速启动\快速回笼\滚动开发实现项目的高速销售表现为至06年底，实现销售1250套销售率100%第二个目标实现项目较高的价格第三个目标实现项目所在区域的历史最高价位，预期均价2600元以上。思考:我们要做市场的引领者,而非追随者!我们的理由是:回避恶性价格竞争;树立企业品牌和高端形象;打破区域隔膜;实现利润最大化。因此，我们首先要克服的困难是：周边环境的破旧形象；市政配套设施的匮乏；近邻“益民花园”2200元/m2均价的竞争影响；东北部热点区域的向心力影响；最大可能的降低开发风险。我们的解决之道：高调而鲜明的形象导入；低开高走的价格魔方；高品位，高格调文化社区的差异化定位；先进的物业形态（产品、园林、服务）；合富辉煌优异的营销推广和操盘水平。城市概况房地产发展区位研判营销策划品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销策划品牌战略合富资源廊坊金星小区项目汇报思路城市概况廊坊－－位于环渤海经济圈、京津都市圈中心地带，所辖二区二市六县全部环绕在京津两市周围，距北京市40公里，距天津市60公里，距北京国际机场60公里，距天津国际机场70公里，距天津港口105公里；从廊坊沿京津塘高速公路去北京市、天津市，到机场、港口都不超过1个小时。中国在上世纪90年代初提出了环渤海经济圈建设构想，经济圈地域范围上狭义上指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时可辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部，约占中国国土的１２％和人口的２０％。环渤海经济圈是继长江三角洲、珠江三角洲地区经济快速发展后，中国最大的工业密集区域，将成为拉动中国北方地区经济发展的发动机。廊坊地处经济圈的中心腹地，经济发展潜力较强。城市概况城市经济廊坊市委、市政府提出了全面建设小康社会加快实现现代化的奋斗目标：到2010年把廊坊基本建成全面小康社会到2020年率先基本实现现代化把廊坊建设成为经济实力雄厚、社会协调发展、人民生活殷实、环境和谐优美、时代特征鲜明的现代化强市名城。

第一阶段：基本实现全面小康社会时期（2001—2010年）全市基本实现全面小康目标，各项指标实现程度达到80%以上，基本建成全面小康社会。其中，GDP达到1000亿元，人均达到3000美元。第二阶段：基本实现现代化时期（2011—2020年）充分发挥全面小康社会聚积起来的政治、经济和社会优势，加快提高经济、城市、社会的现代化水平，到2020年，在全市基本实现现代化。城市经济经济总量：

廊坊市近年来经济发展呈现稳步增长的势头，2004年地区经济生产总值达到604.8亿元，比2003年同比增长了14.4％，并且高于全国9％的年增长率。固定资产投资方面，过去连续三年的增长率分别为11.4％，12.3％，11.8％，显示出城市建设的稳步发展。城市经济

可支配收入2004年廊坊市城镇年人均可支配收入达到9219元，比2003年（8404元）增长了9.7％左右。连续四年的增长保持在8％以上。人均可支配收入的稳步提高是城市消费增长的主要动力。在人均生产总值方面，2004年廊坊市人均GDP为1.56万元，同比增长21.1％。按国际发达城市经验，城市人均GDP在3000美金以下时，经济将保持稳速增长。城市经济从历年的宏观经济产业结构上看，廊坊市第二产业占据绝对主导地位，体现了廊坊工业产业繁荣。在环渤海经济中，以工业产业为主导的经济模式将更具发展潜力。从动态经济来看，2004年的产业结构中第三产业所占比例有所增长，随着城市经济的发展，服务产业呈现逐渐活跃的趋势。城市规划大北京“两轴、两带、多中心”的空间规划，即继承和发展北京城市中轴线，强化“东部发展带”，疏导首都经济的产业发展方向；最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。在大北京战略规划中，廊坊处于大北京城市空间发展战略规划和环渤海经济圈的核心腹地，城市的战略地位受到极大重视，城市规划将依托经济圈大环境，城市功能定位日益明确。城市规划廊坊城市规划依据廊坊南北狭长、环绕京津的地理特点，构建以廊坊市区为中心，以三河、霸州为次中心的中、北、南三大经济板块，促进城乡二元经济协调发展。在城市规划上，按照“小三点”(老市区、开发区、万庄)和“大三点”(廊坊“小点”、固安、永清)组团式发展。“小三点”之间用绿化隔离开，用道路连起来；加快永清、固安与廊坊市区“大三点”一体化进程。城市规划新城区老城区开发区安次区为廊坊市老城区，广阳区为新城区，区内市政设施完备，下辖四个乡镇、四个街道办事处和一个乡镇办事处，总面积390平方公里，总人口35万。该区作为廊坊新兴城区，靠近经济技术开发区，随着经济发展和开发区建设成熟，城市经济重心逐渐向广阳区倾斜，同时开发区经济也不断向新城区方向延伸。经济重心倾斜廊坊地处京津之间，是全国交通运输网密集地区和枢纽地带，京津塘、京沈、保津三条高速公路贯穿全市，并设有出入口，京哈、京津、京福、京开、津保5条国道和8条省道与市县和乡村彼此相沟通，全市公路通车里程2895公里，平均密度每平方公里0.45公里，是全国公路交通最发达地区之一。京山、京秦、大秦、京九、津霸五条国家干线铁路，纵横于廊坊市8个区市县，设有15个出入站，全市干线铁路总长256公里，铁路运输十分便利。交通规划102106104津保京津塘京沈廊坊小结廊坊城市综合实力快速提升，经济产业结构不断优化位于京津黄金走廊，依托环渤海经济圈，经济发展后劲强劲城市经济重心逐渐向东北方向转移，与开发区联系日益密切结论:廊坊市房地产市场潜力巨大城市概况地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源廊坊金星小区项目汇报思路城市房地产发展历程96年以前2000年—今96年—2000年未来发展第一代住宅第二代住宅第三代住宅第四代住宅数量低增长阶段住宅以财政或单位投入为主，建设的住房外形、结构、功能比较单一，甚至成套率低，还有一些住户是共用厨房、厕所。数量高增长阶段住宅以拆迁危陋旧房和经济适用房为主的低档商品房.住房开始追求布局、配套、环境等。数量和质量并重阶段住宅建设在设计、结构、功能、环境、物业、科技含量等方面全方位提高，以锦绣家园、新华广场、宏泰花园、城市旺点等为代表的几个精品小区。绿色住宅综合性能不断提高精品装修住宅环境设施进一步配套......《浅论廊坊第三代住宅》——市房产局长刘瑞林城市房三地产发三展格局北部板三块西部板三块开发区板块南部板三块本案阿尔卡三迪亚金地小三区和平丽三景城市旺三点阳光佳三和金泰小三区蓝水湾国际花三园都市花三园城市房三地产重三点板块三解读—三—北部三板块城市房三地产重三点板块三解读—三—北部三板块北部板三块小结三：1、本三区域是三城市东三北扩张三方向，三是廊坊三近几年三来新兴三的居住三区。2、阿三尔卡迪三、城市三旺点等三基本上三代表廊三坊市较三高的产三品水平三，项目三多建设三为现代三外檐，三建筑形三式多为三小高层三。3、本三版块已三成为廊三坊市民三公认的三高尚居三住区。4、作三为廊坊三高端住三宅市场三的焦点三区域，三是我们三树立自三身形象三的重点三标靶。城市房三地产重三点板块三解读—三—西部三板块中房馨三境界旭景花三园逸树家锦绣花三园第八大三街城市房三地产重三点板块三解读—三—西部三板块西部板三块小结三：1、西三部板块三是新崛三起的居三住板块三，2、本三板块内三集中了三中房、三荣盛等三知名开三发商，三未来发三展前景三广阔。3、本三板块有三很多待三开发土三地，将三成为廊三坊的居三住新区三。4、目三前本板三块项目三多为在三建工程三，居住三氛围还三没有形三成。5、作三为同本三项目定三价区间三相同的三板块，三是我们三的主要三竞争对三手。城市房三地产重三点板块三解读—三—南部三板块蓝波湾嘉多丽三花园钰海花三园德仁新三苑盛德花三园新儒园未来土三地供应安泰花三园永华小三区城市房三地产重三点板块三解读—三—南部三板块南部板三块小结三：1、严三格来说三,安次三区并没三有形成三地产板三块，项三目分布三零散,三没有形三成区域三竞争力三。2、安三次区内三项目整三体素质三要低于三广阳区三。3、本三区域项三目价格三一般在三240三0-2三600三元/平三方米。4、本三区域在三安次区三，发展三前景不三及广阳三区，因三此对本三项目将三不构成三直接竞三争。城市房三地产重三点板块三解读—三—开发三区板块塞纳河三谷翠林洲憩园小三区祥泰花三园乡榭郦三舍城市房三地产重三点板块三解读—三—开发三区板块开发区三板块小三结：1、位三于开发三区的核三心地段三。2、本三板块产三品多属三于中高三档住宅三，如翠三林洲等三。3、本三板块产三品面向三的为开三发区成三功人士三。4、与三本项目三定位人三群不同三，不构三成直接三竞争。城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源廊坊金三星小区三项目汇三报思路区位研三判金星道三项目，三位于广三阳区东三南，西三临新开三路，南三至废弃三铁路段三，北至三金星路三，东临三管道局三宿舍楼三。随着廊三坊经济三发展和三铁路干三线对城三市规划三的影响三，廊坊三经济重三心开始三向东北三方向转三移。开三发区与三市区的经济三来往日三益密切三，市区人群越三来越多三的前往三开发区就业，三未来廊三坊的城三市发展格局将三是开发三区、主三城区、万庄三三极发展三。因此三，本项目所在三区域并三非城市三经济重心转移三的主要三承载区三。区位研三判本项目市政府商业消费区火车站本项目三和城市三主要功三能区的三关系。三可以看三出由于三廊坊市三政道路三设施发三达，交三通便利三，本项三目到达三城市主三要功能三区比较三方便。区位研三判本项目三所在区三域新开三发项目三较少，三目前在三售楼盘三有益民三花园，三均价2三200三元/平三方米。三圣泰花三园，一三期均价三190三0元/三平方米三，20三04年三开发，三已经售三磬。目三前二期三尚未发三售，预三计均价三在22三00—三240三0元/三平方米三。周边三居民住三宅形式三以平房三为主，三区域配三套不齐三全，区三域形象三不高。结论：本项目三所在区三域并非三城市经三济重心三转移的三主要承三载区，三亦非高三端房地三产开发三的热点三区域。但作为三广阳区三的唯一三未开发三区域，三本项目三所在地三具有极三强的可三塑性。随着城三市中心三的东移三，项目三近旁的三和平路三将成为三廊坊的三新的城三市中轴三线，为三项目提三供了做三高端产三品的可三能性。项目附三近楼盘三普遍执三行低质三低价策三略，但三项目规三模和影三响有限三，虽对三本项目三存在一三定的价三格干扰三，但品三质不具三备可比三性，因三此将不三是我们三的主要三竞争对三手。北部板三块项目三，与本三项目在三同一条三路的南三北两端三，优质三优价，三且已形三成高端三的区域三形象，三对本项三目的形三象拔高三具有正三面的影三响作用三。西部板三块是近三年的新三兴热点三区域，三由于项三目价格三水平与三本项目三相近，三将是我三们的主三要竞争三对手。城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源廊坊金三星小区三项目汇三报思路第一部三分金星小三区项目三市场分三析营销部三属1-1金星小三区项目三概况营销部三属项目概三况1-1三-1、三位置及三产品规三划1、项三目座落三于廊坊三市广阳三区金星三道地段三，规划三总用地三9.5三公顷，三总建筑面积1三536三00平三方米。2、产三品形式三包含高三层、多三层及商三铺，居三住总户三数为1三250三户，建三筑密度三23.三56%三，绿化三率41三.25三%，容三积率1三.62三。停车三位数9三80个三，其中三地下车三位600三个。1-1三-2、三项目SWO三T分析项目优三势分析产品形三式多样三化产品性三价比较三高项目整三体规模三较大项目劣三势分析所属地三块生活三氛围不三成熟配套设三施匮乏非热点三板块,人文景三观缺乏铁路切三断安次三区联系三的紧密三度企业品三牌尚未三有广泛三的知名三度项目机三会分析区域未三开发、三版块可三塑性强政府拆三迁改造三工程市场呼三唤有品三位的文三化社区项目威三胁分析项目目三标人群三选择面三大开发周三期不确三定未来竞三争强度三加大政府对三本区域三定位规三划模糊1-1三-3、三周边环三境及配三套设施1、项三目北面三的规划三路为土三道，通三行极为三不便。三周边居三住区域三多为危陋平房三，通行三道路多三为小（三巷）贯三穿，目三前的环三境劣势三明显。2、铁三路距离三项目较三近，预三测对项三目的影三响比较三大，附三近水泥三厂的粉尘污三染也会三对项造三成一定三影响，三外围的三污水处三理厂有三异味传三播，考虑季三节的风三向会带三来不同三程度的三影响。3、项三目与当三地商业三CRD三之间（三新华路三周边）三的距离三大约为三骑车时三距15分三钟左右三，休闲三购物较三为方便三。4、现三有周边三配套设三施——三邮政局三、幼儿三园、8三小、6三中、小三型超市三；欠缺的三配套设三施——三银行、三农贸市三场、医三院（人三民医院三距离较三远）。项目概三况1-1三-4、三住宅规三划1、由三于受拆三迁户的三限制，三项目要三分期开三发，目三前地块三被未拆三迁住户三分割为三两部分三，项目三南部地三块的一三部分（三地势较三低部分三）为空三地可待三开发，三其余土三地现由三仓库（三待拆）三及未拆三迁住户三构成。2、建三筑朝向三全部南三北朝向三，户型三规划比三较合理三，基本三实现了三居住的三舒适度三及人性三化。小三区内拥三有幼儿三园、物三业会所三、文化三活动中三心、室三外活动三场所等三配套设三施。项目概三况1-1三-5、三区域现三状及区三域发展三空间现状：三未开发三区域，三周边环三境无竞三争优势三，配套三不完善三，交通三不便利三，区域三整体呈三现低水三平状态三。发展空三间：未三来几年三内的城三市开发三重点，三政府拆三迁工程三及旧区三改造工三程的启三动，从三宏观环三境上为三该区域三的发展三前景奠三定了基三础，且三该区域三房价偏三低，投三资潜力三高，投三资回报三速度主三要依赖三于政府三改造力三度。产三品会随三着区域三（住宅三及商业三配套）三的逐渐三成熟而三实现上三升的空三间。项目概三况目前周三边区域三状况1-2市场环三境分析营销部三属1-2三-1、三廊坊楼三市大环三境1、政三策利好三，房市三升温，三预测0三6年上三半年房三地产住三宅市场三将集中三放量2、市三场总供三给量尚三未饱和三，房地三产开发三进程加三快、房三地产行三业走势三看好，三市场及三投资潜三力巨大3、城三区加快三旧城改三造步伐三，拓宽三城市发三展空间4、三三级市场三对二级三市场的三推动力三尚不明三显，改三善居住三条件的三目标人三群仍是三一个未三知的市三场参数5、城三市环境三宜人，三绿化率三高，居三住环境三及舒适三度好市场分三析1-2三-2、市场三竞争环三境分析金星小三区位于三广阳区三南部未三开发区三域，本三区域内三竞争压三力并不三明显，三但是由三于廊坊三城市规三模小，三人们对三居住区三域的选三择机会三很多，三所以城三市中较三为成熟三的热点三区域楼三盘也是三本项目三潜在的三竞争对三手。下面我三们将重三点对本三区域及三周边区三域楼盘三进行有三针对性三分析。市场分三析市场分三析益民小三区三圣三泰小区（二期三）钰海嘉三苑三嘉三多丽小三区城市旺三点三阿尔卡三迪亚三都市三花园逸树家三蓝波三湾本项目其他区三域市场可参考三项目周边竞三争市场可参考三项目Thr三eat三s市场分三析1-2三-2-三1、参三考楼盘三分析益民小三区区位描三述：广三阳区南三部区域产品定三位：中三低档住三宅项目三，采用三多层建三筑形式1-2三-2-三1、参三考楼盘三分析钰海嘉三苑区位描三述：安三次区东三部欠发三达地区产品定三位：多三层加小三高层的三产品形三式，便三捷生活三配套一三应俱全市场分三析1-2三-2-三1、参三考楼盘三分析逸树家区位描三述：紧三邻自然三生态公三园及高三等学府产品定三位：书三香宅邸三、艺术三居处、三文化住三宅市场分三析1-2三-2-三1、参三考楼盘三分析阿尔卡三迪亚区位描三述：城三市新区产品定三位：生三态住宅三，不可三复制的城市三核心，三超越平凡的上三层生活三领地市场分三析1-2三-2-三1、参三考楼盘三分析蓝波湾区位描三述：安三次区西三南区域产品定三位：城三南的亮三点、星三级的小三区市场分三析1-2三-2-三2、分三析结果从竞争三对手的三楼盘采三样分析三得出—三—1、本三区域楼三盘特点三：此类楼三盘在定三位、价三格、风三格、内三部环境三营造等三方面都三缺乏个三性，整体风三格无明三显差异三，基本趋于同三质化，但价三格普遍三较低。2、三成熟区三域楼盘三特点：位置占三据优势三、项目三品质较三高、楼三盘特色三更明显三、积累三了更多三的人气，但三价格多三在30三00元三/平米三以上。市场分三析1-2三-2-三3、解三决方案1、金三星小区三的形象三定位要三注意与三其他楼三盘拉开三差距，三做出自三己的产三品特色三，特别三是要区三分于同三等价位三的竞争三楼盘。2、由三于益民三小区距三离项目三最近，三所以我三们要特三别参考三其定价三及销售三进度来三制定营三销策略三。市场分三析1-3目标消三费者分三析市场分三析1-3三-1、目标消三费者分三析1-3三-1-三1、目三标消费三群定位——廊三坊地区三追求高三生活品三质和居三住品位三的中产三阶层包含企三事业单三位管理三层及成三功的私三营企业三家理由：1、地三理因素三：由于三金星小三区坐落三与广阳三区与安三次区之三间，且三项目规三模庞大三，所以三目标消三费群体三跨越两三区2、环三境和风三格：环三境古朴三，遗留三老城区三的怀旧三风格，三距离市三中心较三近却没三有市中三心的喧三嚣，是三闹市中三的“静三”土。3.、三价位：三260三0的均三价，在三市区属三中偏高三，正是三中产阶三层比较三接受心三理价位三。目标消三费者1、广阳三区旧居三住区的三居民、三拆迁人三群及改三善环境三的居民三（包括三住宿条三件不是三很好的三管道局三职工）描述：三有意改三善住房三条件，三认同我三们的产三品，或三长期居三住在此三区域，三注重三产品性三价比的三人群。2、本三市（或三外地）三有车的三中高等三收入居三民（如三司机等三）描述：三可以忽三略路途三的概念三，以实三惠的购三房理念三为主，三要求居三住及社三区环境三的舒适度，三多数为三目前未三购房人三群。3、外三来人口三置业及三廊坊县三级城市三居民描述：三希望定三居在廊三坊市区三，办理三当地城三市户口三。4、其三他地区三的投资三客描述：三当地出三租市场三火爆，三投资者三多以出三租形式三取得回三报（以三北京和三天津人三群为主、及三部分管三道局及三开发区三就业的三高收入三人群）三，且伴三随着区三域的发三展，二三次销售的收三益率高三也是他三们的购三买因素三。1-3三-1-三2、什三么样的三人最会三对我们三的房子三感兴趣三?1-3三-2、三中产阶三层的生三活形态三分析1-3三-2-三1、什三么是中三产阶层主要指三非体力三劳动者三，表现三为三资三企业及三私营企三业的管三理层、三中高级三公务员三、教科三文卫人三员、金三融、I三T、法三律、建三筑等行三业的从三业人员——即三有文化三的事业三成功人三士目标消三费者1-3三-2-三2、中三产阶层三的特征1、针三对廊坊三地区，三年收入三在50三000三元以上三的核心三家庭2、社三会地位三在社会三权力分三布的层三次中处三于中间三偏上位三置3、文三化素质三相对较三高，追三求与收三入相协三调的生三活品质4、相三对其他三人群，三中产阶三层从业三人员在三城市主三导行业三中的比三例最高目标消三费者目标消三费者马斯洛三心理学需求层三次基本生三理需求中产阶三级已基三本实现自我实三现自尊爱与归三属安全生理需三求心理需三求中产阶三级精神三需求中产阶三级梦想三实现1-3三-2-三4、中三产阶层三的生活三方式及三态度追求享三受——三辛苦工三作之余三，希望三更多的三享受生三活“消费三付出要三与产品三价值成三正比”三，是他三们的人三生信条主要消三费倾向三——饮三食、房三产、汽三车、旅三游——努三力工作三就是为三了生活三得更好目标消三费者1-3三-2-三5、中三产阶层三的消费三观1、关三注消费三时尚，三敢于冒三险，敢三于率先三接触新三事物，三有更强三的求知三欲及购三买欲2、注三重产品三的性价三比，理三智消费三，但愿三意倾听三专家的三讲解3、喜三欢有创三意的广三告及产三品，崇三尚一切三新鲜事三物4、居三住习惯三及消费三习惯已三经形成三，消费三品位个三性化目标消三费者1-3三-2-三6、怎三样影响三中产阶三层中产阶三层的种三种消费三行为背三后隐藏三着许多三文化层三面的因三素，单三纯地为三满足生三理需求三或说纯三物质化三的消费三模式，三对中产三阶层并三不构成三最强的三吸引力三；若能三将消费三与精神三愉悦联三系在一三起，就三能较容三易地打三动中产三阶层的三消费者三。——对三于金星三小区需三要创造优三质产品三、创造三美好环三境，迎三合中产三阶层对三生活真三谛的追三求目标消三费者消费需三求满足需三求我们的三产品1-4结论及三相关建三议营销部三属楼市的三同质化三为金星三小区创三造了差三异化定三位的先天条三件从人文三角度考三虑，居三住理念三多样化三是当代三廊坊人潜在的三心声建立新三概念社三区，卖三观念，三卖生活三品质的三策略定位将使三本案形三象个性三独树一三帜结论及三相关建三议第二部三分传播定三位与广三告策略营销部三属广告策三划的总三体指导三原则：推销产三品的年代三已经过三去现在是推销梦三想的时代营销部三属2-1金星小三区项目三定位营销部三属2-1三-1、三定位原三则1、在三城市发三展战略三的高度三，关注三廊坊文三化，关三注廊坊三居住状三况，关三注廊坊三人的心三理轨迹2、挖三掘现代三廊坊人三内心的三隐性需三求、引三导市场三、引导三消费观三念传播定三位2-1三-2、三金星小三区项目三理解演绎北三欧风情三建筑的三浪漫健三康社区——领三袖城市三东南区三域高档三楼盘的三时代标三杆——物三质审美三主义的三精神家三园——新三城市中三轴线上三的都市三桃源传播定三位2-1三-3、三楼盘定三位诠释1、金三星小区三是一个三时代的三代表，三引领着三城市东三南区域三居住文三化前进三的方向三，这里三的建筑三理念与三生活方三式都是三即将到三来的时三代的精三神反映三。2、其三核心是三：廊坊三住宅理三念的新三生，率三先感受三怀旧土三地上的三缤纷生三活。传播定三位2-1三-4、三楼盘定三位的理三由金星小三区地处三廊坊东三南部区三域，由三于区域三未开发三状态，三周边竞三争对手三不是很三多。但三考虑到三产品无三明显差三异性，三所以会三与市场三上同品三质、同三价位、三其他区三域的楼三盘形成三竞争力三。金星三小区如三果想从三市场竞三争中脱三颖而出三，则需三要从更三高层面三跟别人三比文化三、比品三味、比三气质，三用高层三面的定三位把大三多数竞三争对手三排除传播定三位2-1三-5、三楼盘定三位的依三托市场有三缺口•目前廊三坊的住三宅项目三鲜有人三文气质三，大多三楼盘还三在卖地三段、卖三景观、三卖配套三，真正三以文化三背景为三形象出三现的楼三盘很少•我们是三通过塑三造自身三的气质三去吸引三有共同三品味、三爱好的三人群聚三居，希三望以一三种个性三化的居三住环境三来区分三居住者三与众不三同的气三质•站在整三个城市三住宅建三议的高三度来看三，由于三历史沉三积、城三市规划三、人口三管理等三诸多因三素的牵三制，我三们的居三住环境三离理想三环境还三相差很三远，所三谓差距三即是机三会、短三缺即是三市场区域可三塑性强随着城三市中心三的东移三，项目三近旁的三和平路三将成为三廊坊的三新的城三市中轴三线，为三项目提三供了做三高端产三品的可三能性。和平路三北端项三目，优三质优价三，且已三形成高三端的区三域形象三，对本三项目的三区位形三象拔高三具有牵三引作用三。传播定三位第三部三分营销策三略营销部三属竞争白三热化，三销售力三成为关三键概念先三行，有三效区隔三市场，三塑造项三目的独三特卖点唯有创三新观念三、资源三整合才三能突出三优势，三实现目三标营销策三略1、如三何快速三切入市三场、积三累客户三，提升三项目价三值，快三速实现三销售？我们知三道不管三是造势三、还是三造市，三最终都三需要通三过销售三来实现三，消费三者是感三性的、三更是理三性的。——因三此，我三们需要三给购房三者清晰三的理由三，提供三物超的三购买价三值，我三们要提三供给购三房者满三意的价三值诉求三。营销策三略营销策三略核心策三略支持三系统核心策三略品牌形三象系统销售路三演系统媒体联三动支持三系统环境支三撑系统客户服三务系统物业管三理系统核心策三略基础三系统产品创三新系统价格支三持系统策略：站在客三户的立三场，全三面的创三造、提三升客户三购买价三值。方案：三启动“金星三小区客三户价值三工程”1、客三户全面三价值的三具体表三述为：实际价三值=总三价值-三总成本总价值三=产品三价值+三形象价三值+服三务价值三+人员三价值总成本三=货币三成本+三时间成三本+精三神成本三+体力三成本营销策三略2、为三了提高三总价值三，降低三总成本三，从营三销的角三度，我三们建议三从以下三几方面三着手：▪加强产三品的创三新，特三别强调三建筑的三空间情三趣及居三住的舒三适度，三增加产三品价值三。▪三由三原来的三叫卖式三营销转三变为体三验式营三销，这三种直销三营销方三式有助三于将目标三客户吸三引到现三场，通三过情景三式营销三方式会加大三客户对三项目形三象的感三官认识三，最终三实现快三速销售的三目的。——产三品建议三：户型三修改建三议、外三檐颜色三及涂料三参考北三欧建筑三风格等三。——其三他建议三：强调三园林、三建筑形三态的北三欧风格三及创意三，小区三入口处三提前做好三部分园三林规划三，以及尽量在三节约成三本的情三况下建三立项目三示范区、三样板间三、开放三部分会三所功等三。营销策三略▪产品性三价比优三势要充三分发挥三出来，三制定出三对销售三强大推三动力的三价格策三略。——考三虑到项三目的整三体规模三及客观三因素的三制约，三建议将三项目划三分为三三个阶段三分期开三发。第一阶三段：以三多层产三品入市三，开发三体量为三3万平三米，销三售均价三实现240三0元/平米第二阶三段：多三层产品三、开发三体量为三6万平三米，销三售均价三实现260三0/平米第三阶三段：中三心园林三周边小三高，开三发体量三为6万三平米，三销售均三价实现280三0/平米总体均三价26三00元三/平米▪产品语三言向市三场语言三转化。▪物业公三司的提三前进入三。▪三项目客三群蓄水三工作提三前启动三。▪三外卖场三与销售三现场的三联动以三及物管三人员、三现场导三示系统三形成“三销售路三演系统三”。营销策三略3、价三格支持三系统▪价格不三是赢得三客户的三最关键三因素，三但合理三的价格三支撑是三项目成三功的必三要因素三。▪我们的三产品如三真正形三成“中三高档产三品品质三+中偏三低的价三格”三的性价三比优势三，将是三最大的三市场竞三争优势三。对于三地理位三置欠佳三的较大三楼盘项三目，开三盘考虑三性价比三策略，三是实现三快速销三售的重三要途径三。▪目前考三虑将楼三盘均价三达到260三0元/平三米。▪为了同三时保证三快速实三现销售三并获得三利润的三最大化三实现，三计划采三取低开三高走的三价格策三略，并三根据市三场情况三加以调三整。营销策三略周边项三目均价230三0我们项三目均价260三0营销策三略4、营三销阶段三策略快速启三动快速回三笼滚动开三发营销策三略4、营三销阶段三策略200三6年1三月15三日，开三始蓄水三阶段（三项目市三场形象三导入）三；200三6年3三月1日三，开始三内部认三购；200三6年5三月1日三，正式三公开发三售。营销策三略总体营三销推广三阶段划三分时间：200三6年1三月15三日--三-20三06年三11月三底阶段：共5个三阶段安排：每个营三销阶段三开始前三20日三，由合三富辉煌三提出下三一推广三阶段的三建议，三在得到三甲方认三同后，三指导下三一阶段三的工作三。营销策三略总体营三销阶段三表媒体投三放策略投放主三体媒体三：报纸三、DM三、户外三展牌、三网络楼三书旺季辅三助媒体三：电视三、杂志三、电话三亭增大品三牌渗透三力策略三媒体：三流动车三体增强创三意性媒三体使用三：挪威三风格的三售楼处三、节假三日旅游三抽奖等营销策三略储客蓄三水期：1、工三作安排三：建立三临时销三售中心三，积累三并发放三部分优三先选房三的内部三认购卡三，计划三积累客三户20三0组，三为项目三进行资三金积累三。2、广三告安排三：以春三节为节三点，在三项目正三式亮相三之前烘三托项目三形象，三以报三纸广告三为主，三投放大三量软文三，提高三项目认三知度，三短期内三迅速建三立项目三品牌。媒体选三择：•报纸—三时讯、三消费广三场等•户外—三围挡•三网络—三网络楼三书营销策三略内部认三购期：1、工三作安排三：建立三项目示三范区及三部分园三林规划三。2、广三告安排三：加大媒三体投放三安排，三进一步三提升品三牌形象三，以宣三传产品三形象及三产品利三益诉求三为重点三，做好三正式开三盘前的三准备，三确立认三购客户三500组。•报纸以三硬稿+三软稿形三式为主三，配合三前期炒三作宣传三，通过三产品诉三求+感三性诉求三吸引目三标消费三群，开三盘前夕三集中投三放开盘三告知，三大量投三放报纸三及DM三广告数三量；•设置户三外媒体三广告牌三，后期三加入电三话亭、三报刊亭三等户外三广告形三式。媒体选三择：报纸广三告—时三讯、消三费广场户外广三告—项三目周边三区域及三城市繁三华区域三形象展三牌流动广三告—车三体广告网络—三网络楼三书营销策三略销售期三：1、工三作安排三：符合三项目形三象及北三欧风格三的产品三亮相（三外檐风三格、园三林风格三）。2、广三告安排三：适值房三地产销三售旺季三，配合三项目开三盘，三再度提三升品牌三形象，三牢固树三立项目三在市场三中的品三牌地位三，为快三速销售三做好铺三垫，此三阶段完三成80三%以上三的销售三任务。•连续投三放电视三媒体广三告•报纸以三硬稿为三主，软三稿配合三开盘及三开盘前三准备活三动媒体选三择：报纸—三廊坊日三报、时三讯、消三费广场三、北方三商讯、三燕赵都三市报电视—三廊坊电三视台1三套-3三套户外—三外卖场三、活动三、展牌三、车体三、电话三亭、社三区宣传三牌等营销策三略尾盘消三化期：1、工三作安排三：基本三形成小三区的整三体风格三，完成三剩余2三0%的三销售任三务。2、广三告安排三：调整媒三体投放三安排，三以维持三品牌形三象为主三，增强三品牌渗三透率三。•围绕圣三诞节、三元旦节三点组织三老客户三联谊活三动（如三旅游抽三奖活动三等）、在特色三节目组三合宣传三策略中三维持项三目热度三，通过三老客户三带动新三客户•报纸以三配合销三售为主三，继续三宣传项三目卖点三并寻找三新的可三塑点媒体选三择：报纸—三时讯、三消费广三场户外—三展牌、三车体营销策三略营销策三略支撑销售现三场气氛三的营造三。销售人三员的现三场讲解三。销售道三具的陈三列。外卖场三与销售三现场的三联动。服务人三员、物三管人员三的专业三服务。现场包三装系统三（VI三系统）三。营销策三略城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源廊坊金三星小区三项目汇三报思路第一部三分品牌策三略品牌战三略1-1三、品牌三定位一个能三够呼吸三新鲜空三气，领三略异国三风情的三浪漫社三区——生活在三自家，三感受在三挪威（一个三能让人三诗意地三栖居、三单纯地三生活的三地方）准备工三作：案三名重定三，与北三欧风情三相一致三。考虑三到广告三策略的三制定，三暂定案三名为——挪威森三林广告创三意1-2三品牌三定位的三理由—三—感觉更三重要满足了三居住者三对生活三情调的三渴求“挪威三森林”三所针对三的目标三人群是三当地收三入较为三丰厚的三中产阶三级，他三们的社三会地位三属于中三高阶层三，对享三受生活三的要求三也高于三普通工三薪阶层三，“三工作是三工作，三生活是三生活”三是他们三的普遍三心态三。品牌创三意1-2三品三牌定位三的理由很好的三反映出三“挪威三森林”三楼盘特三色为崇尚三北欧生三活观念三的人们三建造了三一个理三想中的三栖息地三，为留三恋旧城三居住区三的人们三营造一三个健康三的居所三。挪威三森林形三成了该三地段的三标志性三居住区三——无三尽绿意三，精心三规划的三身心休三闲空间三……品牌创三意1-2三品三牌定位三的理由直接对三撼城市三中心区三居住观三，易于三形成鲜三明个性制造对三峙强者三的声音三，如“三阿尔卡三迪亚”三这种三已形成三品牌力三但只是三某一部三分（园三林）具三有特色三的楼盘三，我们三的楼盘三定位是三从更多三角度（三外檐、三园林、三售楼处三）体现三项目特三色，具三有可比三性。与知名三楼盘的三对比会三给人留三下深刻三印象，三更加能三够吸引三人们的三注意。品牌创三意品牌创三意产品定位廊坊第一家全景北欧风情绿色社区传播口号：生活在自家，感受在浪漫廊坊“挪威森林”项目以绿色浪漫为主的社区环境高品质的房地产与北欧和谐浪漫精神的相关性浪漫型健康型国际型浪漫、健康的挪威“森林街区”生活品牌创三意廊坊挪威森林项目与北欧社区风格的一致性与挪威绿色生活的相关性高品质的房地产以情感为主的生活环境三大理念复合，浪漫型、健康型、国际型的挪威社区生活方式品牌定位：一个演绎着北欧挪威风情的绿色社区新的元素特色售楼处、浪漫商业街新的元素：物业、会所的前期介入新的元素：外檐、景观等品牌创三意消费者三购房时三考虑因三素地段稍差，但并不是大问题，可以用其他特点来弥补……价格很有竞争力物业管理在当地百姓心目中的印象不够深刻，应该强化购买者对物业（包括会所）方面的关注核心：价格、地段、环境楼宇建筑特点、发展商物业管理等1-3三品三牌写真1-3三-1、品牌写三真核心三词：明朗·健康·浪漫·宜居（自然三与建筑三一切为三了适应三人的生三存而存三在）品牌创三意1-3三品三牌写真1-3三-2、三品牌写三真描述三：吹一路三轻风，三踏入挪三威森林三，满眼三的绿意三扑面而三来，长三长的林三荫道，三摇弋的三景观树三，大片三的草地三，鲜艳三的花开三，空气三中弥漫三着清新三的香味三和负氧三离子，三还有随三风飘来三的优雅三音符，三凝神定三步，连三心跳节三奏也变三慢起来三。沿着三弯弯曲三曲的河三岸，悠三然漫步三……品牌创三意浓郁的三树种、三清新的三空气—三—每天三的清晨三从这里三开始1-3三品三牌写真1-3三-2、三品牌写三真描述三：看不远三处商业三街区“三挪威家三世界”三五彩三斑斓，三大都会三与大自三然的距三离近得三令你不三敢相信三。这时三当咖啡三屋飘来三的阵阵三香味，三令你油三然而生三一种优三越感，三有点点三温馨，三有点点三沉醉…三…这时三候只希三望能够三不被打三扰。品牌创三意这里，三又重新三找到了三城市在三慢慢复三苏的感三觉，这三里是一三个绿意三盎然，三浪漫和三谐的新三城市，三有生活三，有情三趣，有三健康，三有美景三……唯三独没有三来自城三市中心三的挤迫三与压力三。品牌创三意1-3三品三牌写真1-3三-2、三品牌写三真描述三：品牌创三意1-4三核心创三意住在挪三威森林三，生活三真的不三一样…三…1-4三-1三核三心创意三方法1、创三意表现三借助描三述挪威三国家的三文化、三风情、三环境、三生活的三吸引力三，引发三一种对三优雅、三闲适、三浪漫、三健康生三活的向三往2、以三品牌支三持之四三个生命三元素——产品、三价格、三领占、三升值为主题，瞄准目三标人群三之潜在三需求展三示小区三的利益三点及附三加值3、明确向三受众传三达挪威三森林的三文化品三味与定三位档次三，可以三有效提三升品牌三附加值品牌创三意第二部三分广告创三意表现三部分品牌战三略2-1三、广告三策略原三则：广告不三只是宣三传硬件三——房三子更重要三的是渲三染一种独特的三居住/生活体三验广告创三意2-2三、广告三表现原三则由于我们的三产品大三多数总三价相对三较高，三所以面三对的客三户群是三一群层三次较高的中三产阶层三，为和三他们高三效沟通三，广告三表现必三须：1、具三有深层三次的文三化品味三和审美三价值因为他三们大都三受过良三好的教三育，文三化层次三较高，三有一定三的艺术鉴赏力三，选取三北欧风三情作为三项目的三概念点三也是迎三合这部三分人的三需求广告创三意2-2三、广告三表现原三则2、有三自己的三观点我们的三目标人三群对事三物都有三自己独三到的见三解，广三告必须与他们三取得某三些观念三上的认三同，方三能与他三们产生三共鸣。广告创三意2-2三、广告三表现原三则3、为三受众留三有足够三的想象三空间找准一三个有代三表性的三项目卖三点作为三突破点三，能够三为其营三造一种优雅美三好的生三活氛围三即可，将想象三的空间三无限蔓三延。广告创三意2-2三、广告三表现原三则4、风三格清新三，格调三温馨雅三致因为项三目所处三地域以三工业区三为主，三居住氛三围比较三压抑，三项目为三居住者创造一三个清新三愉悦的三居住氛三围是非三常必要三的，为三项目打三造北欧三风格就是为营三造一种三大家熟三知的生三活情调三与享受三，召唤三那些喜三欢异域三风情的人来到三“挪威三森林”三，享受三这里的三温馨浪三漫生活三，广告三里我们三就需要三提前生动三的描述三这种生三活。广告创三意2-3三、“挪三威森林三”印象▪北欧在三许多人三印象中三是浪漫三与冷峻三的结合三体，那三里有圣三诞节的三发源地三，也有三世界最三大的跳三台场地三……▪房屋非三常漂亮三，每家三每户的三窗户前三，都有三一盆极三为精致三的鲜花三。让游三人有一三种灵魂三出窍、三想要走三到屋前三看看的三冲动。▪挪威人三都很懂三得生活三，不时三有一些三家庭驾三驶着自三己的游三艇出海三，享受三天伦之三乐。▪挪威的三维京博三物馆展三示了维三京人所三造的海三盗船和三维京人三的历史三资料，三看着这三些船只三，人们三可以联三想到当三时北欧三海盗的三霸气。▪奥斯陆三的维格三兰雕塑三公园内三的２１三２件雕三刻作品三，６０三０多个三雕像全三是维格三兰毕生三心血的三结晶，三最著名三的作品三“人生三柱刻”三雕刻三着１２三１个人三生百态三。广告创三意2-3三-1、三项目形三象软稿三示例“挪威三森林，三无所不三至的诱三惑”“挪威三海盗，三极致狂三野的想三象““挪威三建筑，三灵魂出三窍的心三动”“挪威三酒吧，三浪漫生三活的情三趣“广告策三略2-4三、产三品创意2-4三-1、三“金星三小区”三的四个三生命元三素——产品、三价格、三领占、三升值（这些三是与现三代廊坊三人沟通三的钥匙三）广告策三略2-4三-1-三1、产三品小区从三整体规三划到户三型设计三处处体三现人性三化理念三——•小区内三部配套三包括：三业主会三馆、幼三儿园、三活动场三地、周三边设置商三业区•小区环三境：绿三化率高三、楼间三距大•产品户三型：户三型设计三更加国三际化及三人性化三—全部三南北朝三向、布局合三理、外三飘窗、三基本全三明户型三、大户三型双卫三设计、三房型舒适三度与实三用性增三强关联词三：稀缺三、舒适三、实用广告策三略车行入三口处的三园林景三观2-4三-1-三2、价三格价格优三势明显三，单价三比市中三心及新三区楼盘三价格低三400三元左右三，这种三价格优三势对消三费者的三诱惑力三是很显三著的，三同时对三项目劣三势（周三边配套三及交通三）的规三避也起三到关键三性作用三，但价三格优势三不能作三为项目三宣传的三重点，三以避免三与其他三楼盘陷三入竞价三之战，三广告宣三传的着三眼点应三该是项三目品质三的提升三及产品三的独特三性、唯三一性。关联词三：低价三、高品三质、性三价比广告策三略2-4三-1-三3、领三占▪项目所三属区域三的未开三发状态三为项目三的推出三制造了三盲点，三同时也三拥有为三项目制三造亮点三的机会▪产品领三先即是三创新，三地域先三占即有三发言权三，定义三空间比三定位产三品更具三有挑战三性▪三市场空三缺为我三们提供三了更多三机遇，我们甚三至可以三成为更三多发展三商效仿三的楷模关联词三：抢占三商机、三先入为三主广告策三略2-4三-1-三4、升三值一般来三看，区三域的成三熟度是三与该地三块的升三值潜力三呈曲线三分布的三，区域三高度成三熟或区三域极度三不成熟三都不具三有很大三的升值三潜力（三不成熟三地段可三以开发三，只是三很难在三短时间三内看到三），新三兴区域三（如主三要功能三区的转三移）的三升值潜三力最大三，但一三般需要三政策支三撑。本三项目不三属于近三期政府三重点开三发对象三，但由三于价格三优势明三显，所三以升值三应该是三必然的三。关联词三：区域三、政策三导向、三升值潜三力广告策三略城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源廊坊金三星小区三项目汇三报思路北欧洲三风格建三筑外檐三示意附录1三：北欧风三格园林三景观示三意附录2三：祥见附三件合富资三源谢谢聆三听！The三e三nd9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三02:三43三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap