某市旅游城地产项目总体发展战略报告

大手笔自有大想象……IMAGINTIVEEXTRAVAGANT华强芜湖项目总体发展战略中孚蓝德○R第二阶段三地块定位深化三地块物业发展建议根据第一阶段形成确认成果，结合客户建议深化研究，对地块进行定位、提出物业建议《地块定位及物业发展建议》第三阶段设计跟进根据前两个阶段达成的共识，指导与跟进设计工作《各分项问题研究方案》第一阶段项目整体开发战略所有地块初步定位宏观经济背景研究土地市场房地产市场调研专业人士访谈普通中高端消费者访谈项目分析及价值判断成功案例借鉴开发模式研究开发组织研究《项目总体发展战略》工作任务工作任务工作成果200608/25至今工作200609/26一、楼盘调研（35个）融汇锦江；东方海伦堡；华亭阳光绿洲；蓝山逸居；巨龙城市花园；香樟城市花园；左岸生活；平湖秋月；文博苑；镜街；金海龙韵；天和苑；泰华家园；侨虹凤凰花园；春江花园；香格里拉花园；艺江南；景江东方；雅园；银湖春天；凤鸣湖凤凰城；银湖波尔卡；北城水岸；石城香榭；奇瑞BOBO城；银湖华亭；银湖小区；江城国际；长江长现代城；奥韵康城；金坤园；森海都市花园；江岸明珠；万豪白领公寓；中央城等项目。二、深度访谈（深入访谈样本量）1、业内人士：江城国际、融汇锦江、长江长现代城、奥韵康城、华亭城市阳光、金海龙韵、蓝山逸居、镜街、银湖春天、巨龙城市花园、左岸生活、平湖秋月、香格里拉项目、忆江南、雅园、凤鸣湖凤凰城等项目销售经理或销售代表；2、政府部门：芜湖市规划局、发改委、建设投资有限公司、大桥开发区管委会拆迁办、统计局、国土局、芜湖经济开发区管委会等部门，采访科长或科员；3、消费者访谈：项目周边原住民、生意人、出租车司机、片区内项目业主、市区消费场所相关消费人群、经济开发区员工等注：以上内容均有详细的访谈记录工作概述市场调研七个工作日（2006.08.26—2006.09.1）思路整体目标方向判断目标结构化结合市场/分析判断问题梳理案例研究发展战略旅游地产案例区域开发案例战略形成战略组织整体目标目标结构化TrainOfThought“思路决定出路”1、销售速度：年均30万（8—10完成220万开发销售）2、销售价格：行业水准（当前周边为3200—3300）3、品牌高度：超越伟星（芜湖市首席地产开发企业）4、项目运作：实现成功的地产区域开发整体目标前期目标沟通结果：华强的宏伟愿景整体目标不仅是芜湖顶级开发行列，还须跃升至全国顶级行列按照05年销售水平（69万）占据市场总分额的43%30万意味着什么？时间地区项目销售量（万㎡）占全市比重2005年北京国美第一城381.5%2004年上海地杰·国际城120.5%2005年深圳金泓凯旋城192%2005年芜湖伟星众项目2028.9%本项目目标3043%整体目标30万是否可以实现？观点一：对于大盘来说，速度与价格，是目标（能具体化为可操作的实际动作）的结果观点二：销售速度受拆迁（可开发量）、城市及经济（市场承受力）长期综合影响，不可单点静止思考观点三：区域运作，最关键因素是运作模式的选择，而非从初期界定指标，否则易于干扰最优选择综合思考：30万，在目前的市场环境下（全城43%）存在难度，但可作为最高愿景，督促各方全力以赴整体目标目标结构化分析：什么是因？什么是果？因：依托旅游城，实现成功的地产区域开发果：年均30万、行业水准、超越伟星因果关系1因：建立项目的综合竞争力、持续制胜果：依托旅游城，实现成功的地产区域开发因果关系2目标集中——如何建立项目的综合竞争力、持续制胜？思路整体目标方向判断目标结构化结合市场/分析判断问题梳理案例研究发展战略旅游地产案例区域开发案例战略形成战略组织方向判断结合市场/分析判断TrainOfThought“思路决定出路”方向判断开发区鸠江区镜湖区戈江区三山区城市的现状土地利用由北向南依次为：以工业用地为主的北部经济技术开发区和大桥开发区；以居住用地和公共设施用地为主的中部老城区；以高等教育用地为主的高新技术开发区组成。本项目地块受规划利好的影响，纳入镜湖区范围，隶属大桥开发区管辖，处于城市大工业用地和居住用地衔接处，辐射面跨越两个城市功能区。为中心枢纽位置。传统工业化城郊片区，纳入镜湖区不久处于中心化过程中区位分析方向判断项目总占地331万㎡，旅游用地面积166万㎡，房地产用地165万㎡；房地产用地自然形成10个独立地块，相互间存在一定的联系；容积率在1.3—2之间；其中旅游商贸规模在50万㎡；住宅建面约268万㎡具有旅游资源的超大型地产项目地块分散、规划设计条件相近指标分析方向判断银湖路是地块对外交通联系的城市主干道；银湖路、景观大道和长江路是城市的主干道；地块周边道路完善，交通便捷；银湖路是现状地块对外交通联系的城市主干道；市政路网基本完成，道路级别高，通达性良好道路分析规划道路天门山路长江路银湖路九华中路方向判断西面为长江景观界面东面为公园景观界面

南面为城市景观界面北面为绿化景观界面景观主要集中在东西两侧，分别为欢乐世界、长江景观分析周边配套吉和大市场巨龙超级市场纺织品城天门山路银湖路长江路赤钃山西路建材酒店餐饮生活配套汽车塘桥小学医学院分部市培智学校师范附小王家巷小学田家炳中学三园小学二十九中芜湖河运技工学校芜湖职业技术学校芜湖少林文武学校三十二中湾里小学二勘小学官陡小学现状项目周边生活配套与城市配套较缺乏；未来医院，学校交通配套完善；项目周边多数新开发楼盘在建设中，尚未形成浓厚的生活氛围；华强旅游城项目的导入将会完善和提升本区域的配套与品位。方向判断典型的城郊大市场片区，生活配套暂不完善区域内的大、中型配套主要有赖于本项目完成限高影响R03/R04地块限高35-50m；R05/R06地块部分限高35-50m；部分限高50-60m；R08/R09/R10地块部分限高50-60m；地块部分限高65-80m；方向判断高度限制从西向东逐渐严格，西侧地块有条件开发高层距机场0.75km距机场1.5km距机场2.25km距机场3.0km距机场3.75km限高10m距机场4.5km限高10-20m限高20-35m限高35-50m限高50-65m限高65-80m拆迁影响大桥管委会承诺的拆迁次序：首批纳入拆迁计划地块：R03/R04/R02（目前具备开工条件的R03）第二批纳入拆迁计划地块：R01/R05/R10（容易推进进程的R01,最难推进的R05）方向判断受拆迁阻碍较严重的地块：R-02、04、06、07、08、09４１２３５６G-01G-02R-01R-02R-03R-04R-05R-06R-07R-08R-09R-10 ■超大规模 ■区域性开发 ■旅游主题伴生式 ■中心化过程中的城郊项目方向判断项目界定项目条件分析项目区位：优地块指标：优项目景观：中生活配套：中下限高影响：暂无拆迁影响：劣价格驱动规模运作、控制成本，价格驱动产品突破产品设计与品质全面领先品牌制胜龙头品牌，客户认知与忠诚度高营销制胜高调入市、巧做营销区域营造打造区域综合竞争力产业驱动主要产业作为项目核心竞争力广州·华南板块深圳·金地梅陇镇全国·中海、万科深圳·蔚蓝海岸深圳·万科坂田深圳·华侨城方向判断？大型项目跨入顶级开发行列的突破模式与目标不符突破模式运作方式典型案例适用度评价方向判断产品突破Product核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管项目名称户型特点及价值点香格里拉花园经济紧凑，户型方正通透；大面积落地窗采光雅园紧凑户型；多阳台设计，复式退台花园；平湖秋月户型方正，南北通透；大面积落地窗采光；左岸生活户型方正，南北空间；空间阔绰；弧型阳台，赠送凸窗凤鸣湖.凤凰城经济紧凑，方正实用；超大阳台设计，赠送大景观凸窗融汇锦江紧凑户型；多阳台设计，大面积L型凸窗；阳光绿洲方正通透；多阳台设计，大面积凸窗；长江长.现代城良好采光通风效果；大面积景观凸窗和阳台方正、紧凑、通透、多阳台、大凸窗等价值点已为本地市场大量运用，除入户花园、双层露台等外，户型设计为生活品质带来的提升空间较小加大赠送力度（阳台尺度、全赠送露台、退台、屋顶花园、地下室、中空搭板等），必然带来成本的增加设计可以超越，但较难形成质的突破；加大赠送会提高成本方向判断产品突三破Pro三duc三t核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管主流建三筑风格三流派，三在本地三市场均三有体现难以另三辟蹊径三，只有三在纯粹三上做文三章建筑风格运用项目新古典主义香格里拉、平湖秋月、左岸生活、东方海伦堡、奥韵康城现代简约长江长·现代城、江城国际、融汇锦江中式元素雅园北美风情蓝山逸居英式建筑银湖春天方向判断产品突三破Pro三duc三t核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管园林风三情样式三繁多，三明星楼三盘亮点三突出概念上三突破空三间较小三，细节三突破成三为可能项目名称园林风格主题及内涵香格里拉地中海地中海风情泳池、欧式走廊；公园式社区园林左岸生活法式15万平米养生主义;中心绿化广场,主题休闲公园;融汇锦江中式中式园林景观，五大艺术主题广场;阳光绿洲法式“法式皇家园林”的景观概念，通过凯旋门、法式浮雕、水景等元素共同打造异域生活风情;奥韵康城希腊“爱琴海的浪漫”;中央景观大道;蓝山逸居北美北美原生态风情艺术园林凤凰城欧式滨水休闲公园主题方向判断产品突三破Pro三duc三t核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管现有配三套设施三较为齐三全，“三做大做三强”方三能突破项目名称主要配套设施香格里拉风情休闲商业街、幼儿园凤凰城3个休闲娱乐主题公园、名牌小学、两所幼儿园、四万平米商业街左岸生活东郊路商业街、会所、架空层泛会所、幼儿园、游泳池、运动场所（篮球场、网球）融汇锦江10000平米风情商业街、生活艺术馆阳光绿洲运动主题会所（网球、羽毛球、乒乓球、健身房）、好又多超市奥韵康城小区内设幼托、小学（师大附小分部洽谈中）、医院银行、parkmall现代城社区商业街、会所、中央生活广场、幼儿园、网球场当前项三目中，三对会所三、商业三、艺术三、体育三、休闲三、教育三等均有三涉及方向判断产品突三破Pro三duc三t核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管项目名称整体形象定位平湖秋月市中心临湖高尚景观生态社区凤凰城凤鸣湖畔.欧式小镇左岸生活城中心70万㎡超大型国际化生活社区雅园中国人自己的花园洋房融汇锦江生活艺术馆，纯美艺术气质社区阳光绿洲城市中心法式皇家景观名宅蓝山逸居纯北美风情艺术生活江城国际60万平米音乐水岸城邦现代城首席江景大型滨江生态社区人文概三念的运三用比较三普遍，三精神层三次已为三竞争对三手重视方向判断产品突三破Pro三duc三t核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管项目名称专业品牌公司平湖秋月上海建筑设计研究院、贝尔高林（香港）有限公司、浙江大经建设股份有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司

凤凰城上海拓维都市设计顾问有限公司、YPA北京北半球景观设计顾问有限公司、浙江大经建设股份有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司左岸生活上海建筑设计研究院、贝尔高林（香港）有限公司、芜湖伟星联华物业管理有限公司

融汇锦江北京中华建规划设计研究院/上海华策建筑设计有限公司、广州普邦景观设计规划有限公司、福州鑫九州建筑工程公司、芜湖融汇物业管理有限公司

阳光绿洲上海现代建筑设计集团、（加拿大）毕路德国际景观设计公司、江苏南通三建集团有限公司、芜湖华亿物业管理有限责任公司银湖春天上海东方建筑设计院、英国圣辉景观设计有限责任公司、安徽水利建设总公司、新加坡狮城怡安（上海）担当物业顾问江城国际上海中房建筑设计有限公司、加拿大瑞景景观设计公司、中建六局三公司、南京百家湖物业管理有限公司现代城加拿大（上海）泛太平洋设计与发展有限公司、浙江省建工集团、中国美术学院风景建筑设计研究院、上海新湖物业英国、三加拿大三、新加三坡、上三海、北三京、香三港、广三州、南三京等地的三品牌标三签已为三本地所三大量引三进（或三挂牌）“品牌三工具”三的竞争三在本地三较为激三烈方向判断产品突三破Pro三duc三t核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管项目名称物管内容香格里拉智能化设施（红外报警系统/单元对讲系统/闭路电视监控系统）、社区服务（24小时保安巡逻/装修管理/小区道路和车辆管理/公共设施维护/保洁服务/绿化保养/社区活动）左岸生活智能化设施（红外报警系统/停车场管理系统/单元对讲系统/闭路电视监控系统/背景音乐系统）、社区服务（24小时保安巡逻/装修管理/小区道路和车辆管理/公共设施维护/保洁服务/绿化保养/社区活动）

融汇锦江智能化设施（周界防越报警/单元对讲系统/闭路电视监控系统/IC卡停车管理系统）、社区服务（24小时保安巡逻/家政服务/教育服务/医疗服务/保洁服务/绿化保养/商务服务）阳光绿洲智能化设施（住户安防报警/单元对讲系统/闭路电视监控/门禁一卡通系统/周界防越报警/电子巡更系统/三表自动抄送系统/停车场管理系统/背景音乐系统/物管信息系统/小区公示牌LED电子显示屏）、社区服务（24小时保安巡逻/绿化保养）江城国际公共场所声控灯/背景音乐/电子公告栏/通讯宽带/IC卡停车管理系统艺江南智能化设施（住户报警装置/周界防越报警/可视彩色对讲系统/闭路电视监控/电子巡更系统/自动抄表系统/出入车辆管理/紧急广播与背景音乐/宽带数字网络系统）社区服务（24小时保安巡逻/绿化保养）奥韵康城智能化设施（住户安防报警/宽带数字网络系统/地下车库门禁系统/可视门禁对讲系统/电子巡更系统/远程自动抄表系统/紧急求救系统/出入车辆管理）智能化三零散运三用、开三始引入三社区服三务整体水三平不高三、缺乏三系统性三，有提三升的空三间方向判断产品突三破Pro三duc三t核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管Q：在设计三与概念三之外，三是否还三有其他三突破的三可能？本地户三型的设三计起点三较高，三价值点三运用已三较多；建筑风三格类型三较为多三样，其三中新古三典主义三成为主三流；景观设三计的概三念包装三、主题三运用较三为多见三；配套设三施基本三齐全人文理三念高度三的提升三、合作三团队品三牌价值三的发挥三、物管三水平的三精进，三是“产三品突破三”可行三方向中三的组成三元素本地产三品的核三心与外三延层面三，起点三较高，三就设计三与概念三本身较三难形成三质的突三破/外围层三面有提三升空间方向判断产品突三破Pro三duc三t核心产品户型外延产品建筑风格园林景观配套设施外围产品人文品牌物管其他产三品突破三途径：提高赠三送面积三——入三户花园三、双层三露台、三地下室三、内庭三院、中三空搭板三；赠送高三科技—三—成体三系的室三内科技三设备材质提三升——三石、木三等高档三材质生态元三素运用三——L三OW-三E、节三能墙体三等人文理三念高度三的提升三、合作三团队品三牌价值三的发挥三、物管三水平的三精进，三是“产三品突破三”可行三方向中三的组成三元素，三但并非三核心要三素Q：芜湖本三地市场三，是否三有价格三提升的三较大空三间？产品的三核心突三破可依三靠赠送三、高科三技、材三质、生三态等，三但必然三会提高三成本必然提三高成本方向判断产品突三破Pro三duc三t城市芜湖南昌武汉郑州合肥长沙GDP总量(亿元)4011008223816608541520人均GDP(美元)219027643239287923172959人均可支配收入(元)93001030111602109771075012434近年经三济发展三较快，三但与周三边省会三城市相三比，仍三有差距方向判断产品突三破Pro三duc三t房价与三周边省三会城市三相比，三已差距三较小或三略微超三越05年以来三，价格三上涨趋三势已经三减缓2005年（万平米）2005年1~6月（万平米）2006年1~6月（万平米）06年同比增长率商品房批准预售面积72.9833.2351.6555.42%商品房预售成交量68.7532.9931.85-3.46%城市芜湖南昌武汉郑州合肥长沙市场均价316531833561261432313030由于政三府部门三无05三年商品三房销售三准确数三据提供三，该数三据为城三市所有三批准预三售项目三（来源三——国三土局）三最终销三售数据三汇总上半年三完成量三为05三年全的三46%三，随着三旺季的三到来，三今年应三较去年三有一定三增长方向判断产品突三破Pro三duc三t未来供三应将在1—5年持续三增加，三城市人三口增长三率不高供需结三构将被三改变，三供过于三求的局三面很可三能形成当经济三发展与三供求关三系不支三撑房价三上涨时三，唯一三的出路三就是“控制总三价、提三升单价”221.7467.09223.869.06224.570.79226.880(+0.9%)(+0.3%)(+1%)(+2.8%)(+2.4%)(+11.5%)片区芜湖城区未来五年供应量统计土地面积（万平米）建筑面积（万平米）城南片区133.69192.4城中片区91.8163.1城北片区162.3243.68开发区91.85119.2合计479.64718.38年均95.9143.705年三销售量三69万为未来三供应量三的48三%方向判断产品突三破Pro三duc三t“经济三紧凑型三”趋势三已经形三成，控三制总价三策略已三得到运三用城市主三流刚性三需求很三难进一三步压缩片区主力户型面积区间城中片区115-125三房两厅一卫；130-140三房两厅二卫城南片区80-90两房，105-120三房两厅一卫，125-135三房两厅二卫城北片区80-85两房，100-115三房两厅一卫开发区75-80两房，95-110三房两厅一卫城市主三流供应三经济型75—三135主流需三求为2三—3人三或以上三居住主流需三求面积三为80三—12三0，难三以进一三步小型三化方向判断产品突三破Pro三duc三t房价的三进一步三提升受三制于三三大障碍三，上涨三趋势不三明朗经济发三展当前基三价需求性三质未来即三使因为三短期的三供应结三构失调三、或拆三迁导致三的需求三放大，三也仅仅三表现为三暂时现三象从中、三长期的三发展趋三势看，三上涨空三间有限三。方向判断产品突三破Pro三duc三t产品突三破将是三一个重三要的手三段，可三长期有三选择性三的运用三，但并三非核心三突破模三式设计、三施工、三物管等三均可提三升，但三不可形三成路径三依赖本地价三格上升三驱动力三有限，三长期看三支撑不三足以提高三赠送等三手段绕三开竞争三，将会三提高成三本本地产三品核心三与外延三层面起三点较高三，难以三质的超三越价格驱三动规模运三作、控三制成本三，价格三驱动产品突三破产品设三计与品三质全面三领先品牌制三胜龙头品三牌，客三户认知三与忠诚三度高营销制三胜高调入三市、巧三做营销区域营三造打造区三域综合三竞争力产业驱三动主要产三业作为三项目核三心竞争三力广州·三华南板三块深圳·三金地梅三陇镇全国·三中海、三万科深圳·三蔚蓝海三岸深圳·三万科坂三田深圳·三华侨城方向判断大型项三目跨入三顶级开三发行列三的突破三模式与目标三不符突破模三式运作方三式典型案三例适用度三评价可突破三、非核三心？方向判断品牌制三胜当前品三牌形势三：伟星三一枝独三秀，其三他难分三伯仲伟星第一梯三队第二梯三队第三梯三队杰成、三新湖、三中房、三金鼎、三融汇等本地三知名企三业及刚三进入的三外地品三牌开发三商其他中三、小发三展商伟星2三000三年进入三芜湖市三场，目三前共计三开发了三6个高三端项目三。建立三极具影三响力的三品牌知三名度，三市场口三碑极佳三，其开三发的物三业目前三已成为三芜湖人三民炫耀三身份和三财富的三重要砝三码，积三累了一三定数量三的忠实三客户。处于第三二梯队三的本地三知名企三业由于三对本地三消费者三需求的三准确把三握，虽三然形成三了一定三的品牌三知名度三，但是三忠实客三户较少三。华强、三世贸、三欧尚将三强势进三入芜湖三市场，三挑战伟三星的领三袖地位三。第一梯三队核心三竞争力三：企业三品牌、三产品创三新能力三、资金三实力第二梯三队核心三竞争力三：本地三品牌、三对本地三市场的三把握主要竞三争对手Bra三nd方向判断品牌制三胜伟星：三6年本三地经营三，多项三目、遍三地开花三、产品三多元、三品质口三碑较佳200三0年2三月伟星三房产进三军芜湖三，开发三中西友三好花园三；200三1年开三发香樟三花园，三一举建三立市场三影响力三；200三2年9三月成立三芜湖伟三星置业三有限公三司，开三始开发三香格里三拉花园三；200三3年成三立芜湖三伟星房三地产开三发有限三公司，三开始开三发左岸三生活；200三4年8三月取得三平湖秋三月项目三土地使三用权，三开始开三发平湖三秋月项三目；200三5年6三月取得三凤鸣湖三地块的三开发使三用权三，开始三开发凤三凰城项三目；200三6年6三月取得三原世界三乐园地三块，项三目命名三‘圣地三亚哥’三，预计三今年年三底动工三启动；200三6年9三月5日三，正式三更名为三安徽伟三星置业三。平湖秋三月左岸生三活圣地亚三哥香格里三拉花园凤鸣湖三.凤凰三城香樟城三市花园中西友三好花园Bra三nd方向判断品牌制三胜Bra三nd伟星：三土地储三备量大三，可持三续发力三；以大三盘运作三为主，三将继续三领导市三场项目名称占地面积建筑面积当前状况中西友好花园70703,3000开发完毕香樟城市花园8,200013,0000开发完毕香格里拉花园28,000031,0000三期进入尾声平湖秋月7,700015,5000一期进入尾声左岸生活30,000070,0000一期开售凤鸣湖.凤凰城57,000069,0000一期开售圣地亚哥19,600024,5000新得地块合计151,2070226,3000伟星自三进入芜三湖市场三以来，三获得项三目7个三，其中三4个已三完毕或三进入尾三声；所有项三目总体三建筑面三积为2三26万三㎡，其三中50三万㎡已三于06三年之前三入伙，三06年三上半年三在售和三即将入三伙的为三50万三㎡，剩三余尚有三130三万㎡左三右的建三面未推三向市场三，按照三其05三年的消三化速度三，尚需三6年左三右，可三持续发三力；剩余项三目1个三为10三万㎡以三上的中三型项目三，1个三为25三万㎡，三2个为三70万三㎡，均三为大盘三，有能三力继续三领导市三场。方向判断品牌制三胜Bra三nd华强V三S伟星三：企业实三力与品三牌占优三，行业三经验、三本土品三牌方面三有差距企业实三力企业品三牌行业经三验行业品三牌本地经三验本地品三牌全国工三业50三0强全国性三上市品三牌深圳4三个地产三项目影响力三不高暂无消费者三具有一三定认知三度纯粹地三产企业安徽著三名品牌6年、三三省1三0余项三目安徽著三名品牌6年第一梯三队华强伟星VS优势劣势方向判断品牌制三胜Bra三nd项目运三作中需三持续导三入品牌三，但至三少在开三发启动三、初期三销售时三无法成三为核心三支撑行业经三验证明三：企业在三本地的三行业品三牌将是三项目运三作的直三接结果三，在中三、长期三的滚动三开发销三售时有三效，而三无法前三置成为三项目启三动运作三的强力三支撑销售成三绩——三证明受三到市场三热捧产品领三先——三证明提三升生活三质量质量过三关——三证明企三业生产三能力服务上三佳——三证明企三业经营三能力销售、三售后、三入伙、三生活后三的一系三列结果建立品三牌的核心要三素价格驱三动规模运三作、控三制成本三，价格三驱动产品突三破产品设三计与品三质全面三领先品牌制三胜龙头品三牌，客三户认知三与忠诚三度高营销制三胜高调入三市、巧三做营销区域营三造打造区三域综合三竞争力产业驱三动主要产三业作为三项目核三心竞争三力广州·三华南板三块深圳·三金地梅三陇镇全国·三中海、三万科深圳·三蔚蓝海三岸深圳·三万科坂三田深圳·三华侨城方向判断大型项三目跨入三顶级开三发行列三的突破三模式与目标三不符突破模三式运作方三式典型案三例适用度三评价可突破三、非核三心？中、长三期有效方向判断营销制三胜Mar三ket三ing项目名称营销推广渠道凤鸣湖.凤凰城报版广告、电视广告、网络营销、车体广告、立柱广告、广告牌、楼体条幅；中央城报版广告、网络营销、灯箱广告、立柱广告、广告牌、分展场；阳光绿洲报版广告、电视广告、网络营销、立柱广告、广告牌、灯杆旗、形象墙；融汇锦江报版广告、电视广告、网络营销、立柱广告、广告牌、形象墙；奥韵康城报版广告、电视广告、网络营销、立柱广告、广告牌、分展场；左岸生活报版广告、电视广告、网络营销、立柱广告、广告牌、车体广告；立柱广三告广告牌广告牌楼体条三幅形象墙车体广三告本地现三有推广三渠道已三被充分三利用，三渠道制三胜空间三较小方向判断营销制三胜Mar三ket三ing现场包三装展示三及销售三服务系三统是本三地楼盘三的弱项三，有较三大提升三空间项目名称售楼处销售工具销售人员形象展示样板房及看楼通道雅园传统中式风格,装修档次较低.现场无氛围有建筑和户型模型；无楼书，有户型单张职业形象,专业欠缺无无平湖秋月大面积售楼处，现代简约风格，现场无氛围区域模型、建筑模型、户型模型；有楼书和户型册缺乏职业形象，专业素质一般粉刷形象墙、建筑实体无样板房和看楼通道，有清水房左岸生活大面积售楼处，现代简约风格，现场无氛围，区域模型、建筑模型；有楼书和户型册缺乏职业形象，专业素质一般建筑实体和局部园林无样板房和看楼通道，有清水房凤鸣湖.凤凰城装修简陋，现场无氛围区域模型、建筑和户型模型、销控表；有户型单张缺乏职业形象，专业素质一般无无融汇锦江现代风格，装修有特色，现场良好销售氛围区域模型、建筑和户型模型；有楼书和户型册职业形象，专业水准较高喷绘形象墙无阳光绿洲中式风格，装修中档，现场无氛围区域模型、建筑和户型模型；有楼书和户型册职业形象，专业水准一般喷绘形象墙、建筑实体无江城国际简易装修，现场无氛围建筑和户型模型；有户型单张缺乏职业形象，专业素质一般喷绘形象墙无金海龙韵装修简陋现场无氛围建筑和户型模型；有户型单张缺乏职业形象，专业素质一般喷绘形象墙两套精装修样板房，看楼通道粗糙方向判断营销制三胜Mar三ket三ing现场包三装展示三是本地三楼盘的三弱项，三有较大三提升空三间看楼通三道和导三示形象墙清水房售楼处区域模三型建筑模三型户型模三型方向判断品牌制三胜Bra三nd初期可三强势运三用，但三中、长三期看并三非核心三突破方三向包装、三展示、三推广、三活动等三系列战三术统筹三安排本地消三费市场三能够充三分体验三营销的三价值初期领三先时有三效，但三中、长三期易于三被模仿边际效三用递减营销制三胜的不利因三素营销制三胜的前提条三件持续强三化营销三效用，三会导致三成本上三升价格驱三动规模运三作、控三制成本三，价格三驱动产品突三破产品设三计与品三质全面三领先品牌制三胜龙头品三牌，客三户认知三与忠诚三度高营销制三胜高调入三市、巧三做营销区域营三造打造区三域综合三竞争力产业驱三动主要产三业作为三项目核三心竞争三力广州·三华南板三块深圳·三金地梅三陇镇全国·三中海、三万科深圳·三蔚蓝海三岸深圳·三万科坂三田深圳·三华侨城方向判断大型项三目跨入三顶级开三发行列三的突破三模式与目标三不符突破模三式运作方三式典型案三例适用度三评价可突破三、非核三心？中、长三期有效启动期三有效200三万级大三盘联动150三万级/三拆迁困三难200三万级区三域运营100三万级产三业圈运三营方向判断区域制三造Dis三tri三ct奥韵康城银湖.波尔卡长江长现代城华安地三块2新瑞投资地块伟星.圣地亚哥世茂地块融汇锦江江岸明珠泰华地三块雅园二期铁宁地块天泰地块华安地块1升辉发展地块利华地块左岸生活凤鸣湖.凤凰城中央城江城国际本项目规模〈三20三万规模2三0—5三0万规模三>5三0万城南片区192.4万平米大盘及超大规模楼盘为主城中片区163.1万平米中小规模楼盘为主城北片区243.6万平米华强项目区域开发开发区119.2万平米项目少,主要面对开发区员工城北片三区的板三块资源三在城市三中属于三第一阵三营主要竞三争对手三：同为三200三万级、三大盘集三中的城南片三区方向判断区域制三造Dis三tri三ct感性指三标：城三南曾经三为城市三“下只三角”，三但在未三来发展三中易于三摆脱这三一传统三观念在芜湖三多年的三发展中三，逐渐三形成对三城南的三“贫民三片区”三印象，三使竞争三片区在三启动时三，会受三传统观三念约束三。城市传统观念开发现状长沙“北穷南富”“南帝北丐”珠江花城、玫瑰园、青竹园等大型品牌项目进驻，使城北、城西成为目前的主流热点片区，青竹园创下当地物业最高价——10000元/㎡济南买南不买北买东不买西北部随着商业、交通的发展，在03、04进入高峰，鲁能等品牌发展商的项目获得极大成功深圳特区内外之别宝安、龙岗已成为房地产开发的主流传统区三域观念三或地域三情结，三在城市三飞速发三展的时三代，极三易为开三发的进三程所打三破方向判断区域制三造Dis三tri三ct理性指三标：两三大板块三综合指三标上互三有优劣三，在中三、长期三发展中三难分伯三仲——三区域发三展可成三为动力三核心城市地三位置业人三群资源核心资三源片区形三象生活配三套拆迁进三程划入镜三湖区属未来三城市中三心国家级三经济开三发区旅游城传统的三城乡结三合部老工业三区有一定三的商业三设施生活配三套体系三不健全厂房、三农民房三集中拆迁推三进有难三度曾经的三新城市三中心现为文三化体育三中心高科技三产业区会展中三心、体三育中心大学城纯粹城三郊缺乏生三活配套较为纯三净的片三区拆迁包三袱较轻城北城南VS片区运三营区域运三营模式本项目三就是整三个区域众多大三盘联动价格驱三动规模运三作、控三制成本三，价格三驱动产品突三破产品设三计与品三质全面三领先品牌制三胜龙头品三牌，客三户认知三与忠诚三度高营销制三胜高调入三市、巧三做营销区域营三造打造区三域综合三竞争力产业驱三动主要产三业作为三项目核三心竞争三力广州·三华南板三块深圳·三金地梅三陇镇全国·三中海、三万科深圳·三蔚蓝海三岸深圳·三万科坂三田深圳·三华侨城方向判断大型项三目跨入三顶级开三发行列三的突破三模式与目标三不符突破模三式运作方三式典型案三例适用度三评价可突破三、非核三心？中、长三期有效启动期三有效完整综三合战略观赏性三人文与三自然景三观一小时三经济圈方向判断旅游托三市Ind三ust三ry苏州乐三园无锡影三视城常州中三华恐龙三园明城文三化主题三公园黄山风三景区参与型三游乐一小时三经济圈三内无同三级别竞三争对手经济圈三外主要三竞争对三手中参三与型游三乐项目三较少价格驱三动规模运三作、控三制成本三，价格三驱动产品突三破产品设三计与品三质全面三领先品牌制三胜龙头品三牌，客三户认知三与忠诚三度高营销制三胜高调入三市、巧三做营销区域营三造打造区三域综合三竞争力产业驱三动主要产三业作为三项目核三心竞争三力广州·三华南板三块深圳·三金地梅三陇镇全国·三中海、三万科深圳·三蔚蓝海三岸深圳·三万科坂三田深圳·三华侨城方向判断大型项三目跨入三顶级开三发行列三的突破三模式与目标三不符突破模三式运作方三式典型案三例适用度三评价可突破三、非核三心中、长三期有效启动期三有效完整综三合战略主导型三核心战三略主导战三略综合战三略辅助战三术方向判断本项目三跨入顶三级开发三行列的三完整突三破模式战略分三级战略方三向与运三用产业驱三动：利用主三题旅游三打造核三心竞争三力区域营三造：打造整三个区域三的综合三竞争力产品突三破：有选择三的突破三，始终三制造“三领先一三步”营销制三胜：启动期三强势运三用，中三、长期三有节奏三的安排品牌制三胜：长期导三入、长三期运用12思路整体目三标方向判三断目标结三构化结合市三场/分三析判断问题梳三理案例研三究发展战三略旅游地三产案例区域开三发案例战略形三成战略组三织问题梳三理Tra三in三Of三Tho三ugh三t“思路决三定出路三”问题梳理顺理成三章——三主导与三综合战三略的深三度思考1、如三何利用三“旅游三城”，三建立项三目的核三心竞争三力？2、如三何完成三区域性三项目的三整体有三序开发三？3、如三何进行三产品突三破、营三销制胜三、品牌三导入？下一轮三汇报提三出解决三方案思路整体目三标目标结三构化问题梳三理案例研三究发展战三略旅游地三产案例区域开三发案例战略形三成战略组三织案例研三究旅游地三产案例Tra三in三Of三Tho三ugh三t“思路决三定出路三”方向判三断结合市三场/分三析方向案例研究占地430公顷规划居住人口7—8万人以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团旅游地三产案例深圳·三华侨城自然生态开发、在花园中建房子”“案例研究世界之三窗锦绣中三华民俗文三化村华夏艺三术中心199三6年前规划理三念：工业为三主、肝三胆俱全三、环境三优美、三具有特三色规划实三践：主题公三园：锦绣中三华、世三界之窗三、中华三民俗文三化村地产开三发：东方花三园、海三景花园三、桂花三苑文化艺三术：华夏艺三术中心三、何香三凝美术三馆生活配三套：菜市场三、邮电三局、医三院等环境营三造：开放式三街区，三成为城三市意象三；道路弯三曲富有三坡度，三绿化成三形；车和人三处于同三等地位三；华侨城三边界由三道路和三绿化与三周边区三域分隔三；公共空三间共享第一阶三段：主三题公园三、大型三公建强三势启动三，提升三区域形三象/三开始三营造基三础环境旅游地三产案例深圳·三华侨城案例研究世界之三窗锦绣中三华民俗文三化村华夏艺三术中心199三6—1三999三年规划理三念：建设以三先进工三业为基三础、各三项事业三协调发三展、服三务功能三综合配三套、城三区环境三优美高三雅、社三会风尚三健康文三明的现三代科技三商务区规划实三践：主题公三园：欢乐谷三1—2三期地产开三发：美加广三场、中三旅广场文化艺三术：OCT三广场、三人文雕三塑等生活配三套：沃尔玛三、食街三、酒吧三街等环境营三造：建立区三域统一三标识（三道路导三示、区三域图示三等）第二阶三段：重三点建设三区域配三套、文三化艺术三进入社三区/三环境三开始成三熟、协三调生态广三场与沃三尔玛欢乐谷食街、三酒吧街旅游地三产案例深圳·三华侨城案例研究世界之三窗锦绣中三华民俗文三化村华夏艺三术中心200三0年至三今规划理三念：具有国三际水准三的旅游三城和2三1世纪三中国生三活居住三示范城三区规划实三践：主题公三园：欢乐谷三3期地产开三发：锦绣花三园、波三托菲诺文化艺三术：扩展人三文标志生活配三套：波托菲三诺特色三街区环境营三造：建立项三目私家三道路与三公共道三路之间三的联系三；营造三大型公三共景观三（燕栖湖三、燕晗三山）第三阶三段：进三入地产三开发收三获期三/区三域配套三与环境三进一步三成熟，三形成整三体氛围生态广三场与沃三尔玛欢乐谷食街、三酒吧街天鹅堡纯水岸锦绣花三园旅游地三产案例深圳·三华侨城案例研究观点一三：华侨城三的成功三是逐渐三摸索、三改良的三过程，三本项目三应首先三瞄准结三果，主三动出击观点二三：单纯的三大型公三建（主三题公园三、文化三艺术设三施），三缺乏居三住价值三，而需三系统的三整体提三升项目名称享受区域资源售价与速度海景花园中旅广场主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆生活配套：邮电局、菜市场、中学等环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造5000—7000元/㎡销售速度一般东方花园桂花苑主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村；欢乐谷1—2期文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆；OCT广场、文化雕塑生活配套：邮电局、菜市场、中学；复合商业（沃尔玛、食街、酒吧街）环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造；建立社区统一标识（道路导示、区域图示等）6000—8000元/㎡销售速度较快天鹅堡纯水岸锦绣花园主题公园：世界之窗、锦绣中华、民俗文化村；欢乐谷1—2期文化艺术：华夏艺术中心、何香凝美术馆；OCT广场、文化雕塑扩展生活配套：邮电局、菜市场、中学；复合商业升级版（沃尔玛、食街、酒吧街、特色街区）环境营造：基础的开放式路网规划、建立边界、绿化营造；建立社区统一标识（道路导示、区域图示等）；各项目内外道路联系、项目内大型景观与外部景观相融合锦绣花园、天鹅堡7000—15000元/㎡纯水岸20000—60000元/㎡销售速度快区域全三面成熟三、地产三全面爆三发旅游地三产案例深圳·三华侨城案例研究旅游地三产案例深圳·三华侨城名片体系主题旅游世界之窗、锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷区域标识标志性建筑物、区域导示、交通导示文化艺术美术馆、艺术中心、生态广场、雕塑等社会体系公共配套购物中心、学校、医院、银行等城市功能商务、酒店生活体系生态景观区域公共绿化、社区景观营造交通体系开放式路网、步行系统、地铁、公交休闲娱乐酒吧街、食街、休闲商业街区解构华三侨城使华侨三城成为三全国、三全城的三旗帜使华侨三城与城三市发生三关联，三并建立三国际化三城市空三间使华侨三城直接三产生居三住价值三，营造三成熟的三生活氛三围案例研究旅游地三产案例澳洲·三黄金海三岸荒野和三伐木场三发展而三成的旅三游圣地三”“案例研究旅游地三产案例澳洲·三黄金海三岸发展历三程182三2年欧三洲移民三者从布三罗德水三路（B三roa三dwa三ter三）登陆182三8年，三建立了三一个军三邮所184三0年前三后，开三始在此三采伐林三木南港市三（So三uth三por三t）是三黄金海三岸区最三早的城三市，始三建于1三876三年。至二次三世界大三战后，三旅游业三逐渐兴三盛。195三9年，三早具规三模的黄三金海岸三市正式三命名。七，八三十年代三，几大三乐园先三后建成三，促使三旅游大三发展，三黄金海三岸成为三世界闻三名的旅三游圣地三。开发现三状位于澳三大利亚三东部沿三海，绵三延四十三二公里三、由数三十个美三丽沙滩三组成的三度假胜三地。从布里三斯本南三行一个三小时，三便是黄三金海岸三（Go三ld三Coa三st）三。澳大三利亚第三七大城三市，人三口有4三0万。三由于滨三临大西三洋，秀三丽的海三滨风光三、漫长三的海岸三线、天三然的海三滨浴场三和众多三的游乐三场所，三使黄金三海岸成三为世界三有名的三旅游城三市，每三年约接三待40三0万游三客。整个黄三金海岸三包括主三题公园三、世界三级的高三尔夫球三场、运三动设施三和俱乐三部、商三场、夜三生活娱三乐场所三、国家三公园和三农场。案例研究旅游地三产案例澳洲·三黄金海三岸主要项目内容游乐活动三大主题乐园休闲度假42公里黄金沙滩及各类设施体育运动高尔夫及其他体育设施生态参与国家公园、自然保护区商业娱乐大型购物中心及娱乐、餐饮案例研究旅游地三产案例澳洲·三黄金海三岸主要项目内容游乐活动三大主题乐园海洋世界（1971年开业，占地350亩，南半球最大）梦幻世界（1971年开业，占地120亩，27项游乐设施）华纳电影世界（1996年开业，占地415亩，复制好莱坞）休闲度假42公里黄金沙滩及各类设施冲浪、海滨休闲、观景、度假居住、农庄生活体验等体育运动高尔夫及其他体育设施世界顶级高尔夫、适合各年龄层的室内外体育健身设施生态参与国家公园、自然保护区野生动物园、澳洲原生态自然区、世界动植物展览商业娱乐大型购物中心及娱乐、餐饮五星级酒店、公寓式度假村、大型购物中心、免税店、夜总会、餐厅、美食广场、咖啡厅、的厅、酒吧……地产开三发成果黄金海三岸黄金三地段的三商业价三值已超三过悉尼三、堪培三拉等大三城市；”黄金三海岸“三市的人三口以1三500三0人/三年的速三度递增三，城镇三住宅、三都市公三寓等居三住项目三得到了三快速发三展，目三前成为三澳大利三亚第6三大城市三，且近三年来房三地产价三格跃居三第2位三。案例研究旅游地三产案例澳洲·三黄金海三岸观点一三：黄金海三岸的多三年发展三，主要三依赖主三题乐园三等旅游三项目的三持续经三营观点二三：单纯主三题乐园三不足以三支撑城三市或区三域发展三，需要三结合人三文、自三然等成三为复合三旅游主三题观点三三：多元化三物业共三享城市三与区域三的品牌三价值，三是房地三产发展三的关键观点四三：商业等三配套设三施成为三黄金海三岸发展三的一个三关键因三素，并三与住宅三相互融三合案例研究旅游地三产开发三模式成熟的三开发理三念复合旅三游主题具有国三际水准三的旅游三城和2三1世纪三中国生三活居住三示范城三区/三多元三化国际三旅游持续经三营的大三型主题三公园与三城市级三文化艺三术公共三建筑区域道三路与城三市道路三相连、三各项目三与区域三相互融三合开放空三间区域与三道路标三识系统三、道路三铺装系三统、植三物边界三系统区域界三定商务、三酒店、三商业、三住宅、三其他配三套设施多元物三业市政干三道、社三区道路三、组团三道路、三宅间道三路道路分三级城市M三ALL三、休闲三商业、三邻里商三业、教三育设施复合配三套国际化三城市空三间渗透至三社区内三部的文三化艺术三设施文化艺三术区域内三景观环三境与项三目私密三环境的三融合、三品牌共三享内外环三境融合人文与三环境思路整体目三标目标结三构化问题梳三理案例研三究发展战三略旅游地三产案例区域开三发案例战略形三成战略组三织发展战三略战略形三成Tra三in三Of三Tho三ugh三t“思路决三定出路三”方向判三断结合市三场/分三析方向战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境理念形三成原则三：“两三大规避三、三大三利用”规避当三前地块三零散的三不利因三素利用项三目的规三模优势运用方三特欢乐三世界的三竞争力利用西三邻长江三、东邻三湖区的三自然生三态优势规避区三域固有三“老工三业区”三的负面三印象华强旅三游城开三发模式战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境EIE三U战略开放的国际化三的生态的城区升三级“”Exo三ter三icInt三ern三ati三ona三lEco三log三ica三lUrb三an三Com三mun三ity三Up三gra三de本项目三开发理三念提出三——华三强旅游三城“宏三观定位三”华强旅三游城开三发模式战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境持续经三营方特三欢乐世三界，至三少保证三在房地三产项目三的开发三年限内荒废或三经营不三力的主三题世界三，将会三是地产三开发的三负面因三子华强旅三游城开三发模式社区道三路次轴社区道三路主轴战略形成华强旅三游城开三发模式成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境社区主三次轴相三互贯通三，道路三系统与三银湖路三、长江三路、景三观大道三相连通景三观三大三道长江路银湖路人行天三桥、斑三马线、三道标人行红三绿灯系三统开放空三间Ope三nS三pac三e战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境标志性三建筑与三景观华强旅三游城开三发模式区域界三定Dis三tri三ct三Tim三it战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境按开发三进度，三统一设三置区域三内的标三识、道三路、绿三化统一的三道路铺三装、区三域标识三、道路三标识、三树阵隔三离带、三灌木半三隔离带三、草地三系统华强旅三游城开三发模式区域界三定Dis三tri三ct三Tim三it组团道三路战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境按照四三分级原三理，规三划旅游三城内道三路，融三合为整三体市政道三路社区道三路宅间道三路华强旅三游城开三发模式道路分三级Roa三dG三rad三e战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境在原购三物中心三规划外三，强化三各项目三的邻里三、休闲三商业街三区华强旅三游城开三发模式复合配三套Com三ple三xS三uit战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境国际学三校、双三语幼儿三园：创三新教育三概念华强旅三游城开三发模式复合配三套Com三ple三xS三uit战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境在欢乐三世界内三考虑酒三店与商三务开发三/三住宅物三业多元三化华强旅三游城开三发模式多元物三业Div三ers三eR三eal三Es三tat三e战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境西侧合三适地块三设置休三闲广场三、项目三内外设三置标志三雕塑文化艺三术华强旅三游城开三发模式战略形成成熟的三开发理三念复合旅三游主题国际化三城市空三间人文与三环境打破传三统围合三景观概三念，将三社区景三致与街三区景致三相融合环境融三合华强旅三游城开三发模式战略形成华强旅三游城开三发模式成熟的三开发理三念复合旅三游主题EIE三U战略方特欢三乐世界三的持续三经营开放空三间标志建三筑/三统一三设置区三域内的三标识、三道路、三绿化区域界三定在欢乐三世界内三考虑酒三店与商三务开发三/三住宅物三业多元三化多元物三业按照四三分级原三理，规三划旅游三城内道三路，融三合为整三体道路分三级在原购三物中心三外，强三化邻里三、休闲三商业三/学三校、幼三儿园复合配三套国际化三城市空三间文化艺三术内外环三境融合人文与三环境社区道三路系统三与银湖三路、长三江路、三景观大三道相连三通打破传三统围合三景观概三念，将三社区景三致与街三区景致三相融合西侧合三适地块三设置休三闲广场三、项目三内外设三置标志三雕塑思路整体目三标目标结三构化问题梳三理案例研三究发展战三略旅游地三产案例区域开三发案例战略形三成战略组三织案例研三究区域开三发案例Tra三in三Of三Tho三ugh三t“思路决三定出路三”方向判三断结合市三场/分三析方向案例研究区域开三发案例万科·三坂田板三块四季花三城万科城第五园梅三观高三速布三龙公三路坂雪岗三大道深圳郊三居生活三旗帜”“多元区三域中心随着深三圳市中三心区的三西移，三龙华将三成为距三离市中三心最近三的卫星三城坂田正三处于梅三林关口三——市三中心与三卫星城三的接口三处在城市三化的大三背下，三万科选三择了坂三田。从三199三9年到三200三5年，三万科在三坂田先三后开发三了四季三花城、三万科城三、第五三园，总三建筑面三积超过三120三万平方三米，从三而确立三了其在三该区域三的绝对三领导地三位。至福田至观澜至布吉案例研究区域开三发案例万科·三坂田板三块万科城田园牧歌般的休闲生活万科坂田板块运营升级之作位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，邻近华为基地。总建面44万，分4期开发洋房、HOUSE产品为主，少量低密度创新产品第五园骨子里的中国情结万科坂田板块运营颠峰之作位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，邻近华为基地总建面25万，分3期开发TOHO、洋房产品为主四季花城有一个美丽的地方万科坂田板块运营开山之作位于深圳龙岗区坂田镇，临近集高科技产业和房地产于一体的坂雪岗高新技术综合开发区总建面55万，分7期开发多层产品为主，少量低密度创新产品案例研究区域开三发案例万科·三坂田板三块199三8199三9200三0200三1200三2200三3200三4200三5四季花三城万科城第五园9月10月7月营销理三念形象定三位产品系三列新市镇三/三郊居化有一个三美丽的三地方多层为三主，洋三房、T三OHO三为辅新城市三主义三/区三域运营田园牧三歌式的三生活洋房为三主，T三OHO三、小高三为辅中国传三统文化骨子里三的中国三情结TOH三O为主四季花三城万科城第五园案例研究区域开三发案例万科·三坂田板三块观点一三：区域内三各项目三，坚定三不移的三执行万三科“人三文+服三务”的三营销战三略观点二三：多元中三心区域三开发模三式，拒三绝单一三中心，三多盘叠三合开发三、产品三定位形三成差异观点三三：随时间三与区域三成熟度三的推移三，产品三线一路三走高，三实现更三高价值观点四三：开发坚三持“从三便利到三边缘”三的策略三，开发三重点随三交通、三规划的三进程而三推移案例研究区域开三发案例成都·三中海国三际社区碧林蓝岸橘郡配套区：大商业、商业街、学校森林故三乡·田三园生活三·国际三大盘”“总规模三：占地三198三6亩综合容三积率：三0.9三3位置：三成都三三环以西三，位于三高新产三业园周三边资源：三南部为三森林公三园，植三被与水三系发达定位：三综合性三的区域三开发手段：三主动城三市化、三开放、三与城市三共享配三套资源三、建立三与城市三的联系三/三区域分三解，多三项目共三同开发启动：三先期开三发临近三