某国际中心公寓部分产品定位课程

『远洋国际中心』公寓部分产品定位研究

【思源经纪2010年11月】一、项目市场现状分析二、项目价值体系梳理三、A区产品发展定位探讨CONTENT目录四、B区产品发展定位探讨项目市场现状分析Ⅰ本体条件市场环境『本体条件』远洋国际中心三城联动；双向辐射。城市主轴；发展核心。京、津、滨三城枢纽；天津城市发展核心区域『本体条件』内环核心；城市CBD拓展区约7公里约8公里约2公里内环核心区项目位于天津城市内环核心区域；与规划城市“一主两副”三个中心区域直线距离均在8公里范围内；且与小白楼CBD核心区隔海河相望。随着天津经济高速发展和快速城市化进程，未来项目所在区域将发展成为CBD拓展区域。『本体条件』陆路交通核；海河东岸商贸核心区天津站交通核紧邻内环线、东纵快速路，东侧3公里处为中环线。地铁2号线临本项目设站；地铁3、9号线天津客运站设站，与2号线实现换乘。（2、3号线计划2011年8月试通车）随着天津站后广场改造工程完毕；天津站交通枢纽与新开路传统商贸带之间的资源共享和互补将更加紧密；区域发展将迎来结构优化和升级。地块周边发展成熟，商贸、居住氛围浓厚项目东西两侧均紧邻主干路新开路、东纵快速，交通便捷力极强，商业多集中于新开路沿线。东侧东纵快速路覆盖天津站客运铁路。西至新开路南至华昌道西侧地块南侧临嘉华国际商业体新开路复兴庄大街东纵快速华昌道华捷道北至华捷道东至东纵快速（新泰路）项目南北两侧为次干路华捷道及华昌道。北侧局部为远洋新天地高档楼盘，南侧局部紧邻嘉华国际商业中心及远洋新天地项目供热站。周边现状住宅林立。『本体条件』大型高端商务综合体项目『本体条件』写字楼一栋国际甲级写字楼和一栋高标准乙级写字楼组成，建筑面积约8万平米精品商街四层裙楼时尚精品商业街区，建筑面积约6万平米五星级酒店希尔顿酒店管理集团旗下豪华五星级酒店，建筑面积约4万平米高级公寓高标准酒店式公寓，部分与酒店结合建设，建筑面积约3.6万平米『本体条件』公寓部分发展目标A区公寓主力发展现金流产品；快速变现与较高的市场价值实现；B区公寓打造市场标杆型产品；实现30000元/平米以上销售均价。打造品质型高溢价产品『本体条件小结』区位优势和高端综合体属性是项目基础价值核心所在本案仁恒海河广场天津大都会天津中心天津核心区综合体项目主要集中在南京路沿线、南站CBD板块和老城厢板块。南京路沿线是天津都市综合体物业发展较早的区域，也是现状较为成熟的区域；代表项目由津汇广场、天津中心、君隆广场等；老城厢板块是天津最大的旧城改造项目。其中中粮大悦城、仁恒海河广场是板块综合体物业代表；南站CBD板块是小白楼商务区的延伸区域，也是未来综合体物业最为密集的区域；代表项目由嘉里中心、中信城市广场等。昆仑中心嘉里中心中信城市广场富力中心中粮大悦城潜在项目已入市项目『市场环境分析』君隆广场津湾广场津门津塔城市综合体发展迅速；集聚在城市核心功能板块『市场环境分析』科目写字楼主导型酒店主导型商业主导型住宅主导型均衡发展型物业特征写字楼体量比重较高通过写字楼产品驱动项目发展；

对交通条件和商务氛围要求较高酒店体量比重较高；

通过高标准酒店的打造驱动项目发展；

对交通和周边环境要求较高。商业物业体量比重较高；

通过商业的经营带动项目发展；

对周边人流集中度要求较高。住宅体量占比较高；

以住宅的销售带动项目发展；

对周边居住氛围及配套设施要求较高。各种物业体量占比相对均衡；

分物业相互依托，功能互补；

对区域发展成熟度有一定要求市场份额约占25%市场份额市场份额不足10%约占15%市场份额市场份额占比超过30%约占20%市场份额代表项目信达广场、君隆广场、富力中心等昆仑中心、津汇广场等中粮大悦城、津湾广场等大都会、仁恒海河广场等津门津塔、嘉里中心等住宅、写字楼驱动是核心区综合体发展主流模式分析：从上图可以看出，2009年是区域综合体物业放量集中期；10年截止11约中旬，区域放量约35万平米，预计2011年区域放量继续呈平缓态势；进入2012年后随着南站CBD板块的法力，区域综合体物业市场将进入新一轮供应集中期。2008保利大都会津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩25万平米200920102011201240万平米大于100万平米80万平米35万平米09年是区域综合体项目供应集中期，入市项目较多津门津塔写字楼部分、保利大都会、富力中心、昆仑中心住宅及公寓部分预计大都会公寓部分；大悦城商业、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市中信项目、中粮大道、都会轩、津湾广场二期、嘉里中心等集中上市『市场环境分析』2012年区域市场综合体将形成集中放量本案仁恒海河广场天津大都会天津中心目前内环核心区域公寓物业主要分布在老城厢板块和南站CBD板块。区域内公寓产品主要分为两类：一类为综合体物业中配置部分公寓产品、另一类为纯公寓项目；大都会、津湾广场、嘉里中心等大型综合体项目中均设置有部分公寓产品以支持项目整体现金流需求；保利香槟国际、瑞景名郡等项目则为纯粹的公寓项目，整体以销售为主。昆仑中心嘉里中心中信城市广场富力中心中粮大悦城潜在项目已入市项目津湾广场津门津塔『公寓市场环境』保利香槟国际东北角艺术公寓瑞景名郡中粮大道老城厢、南站CBD是主要供给源区域市场主要公寓项目信息列表项目名称楼盘地址建筑面积容积率产权年限装修状况建筑形式公寓物业体量公寓当前存量瑞景名郡和平区南京路经联大厦东侧71264.64.350年精装修，精装标准1500元/平米LOFT（4.8米）4.6万2.36万大都会和平福安大街与荣业大街交口86万7.250年精装修平层//津塔公寓大沽桥与兴安路交汇处60万平米4.870年精装，装修标准3500元/平米平层4万0.097万昆仑中心河西区友谊路乐购超市北侧19万11.350年精装修，精装标准4500元/平米平层6.1万6.1万天津公馆解放南路与绍兴道交口6万650年精装修平层1.2万0.45万天津中心和平南京路219号15万11.8640年精装，装修标准3000元/平米平层3.5万1.8万仁恒海河广场南开东马路131号50万3.5470年精装，精装标准2000元/平米平层4.6万2.2万东北角艺术公寓老城厢内南城街与城厢东路交接的新隆轩19号29万2.550年毛坯平层29万12万保利香槟国际和平路与慎益大街交口处（紧邻南市食品街）9.6万540年精装修，精装标准2000元/平米平层部分LOFT（4.8米）4万2.02万富力中心河西区合肥道与南昌路交口15万15.640年精装修，精装标准4000元/平米平层6.8万6万都会轩南京路营口地道铁上264000

13.5居住型公寓70年毛坯平层8.1万8.1万『公寓市场环境』当前区域市场公寓存量约40万平米项目名称一居二居三居及以上总套数面积比例面积比例面积比例仁恒海河广场51.63-52.46㎡34%90.1933%132.25-132.77㎡1%273套90.57-90.81㎡

33%

-

-

-

富力城华庭77㎡14.3%76㎡-114㎡71%161㎡14.7%210套富力中心76—80㎡18%90—117㎡54%160-187㎡28%561套保利香槟国际51-65㎡约25%63-78㎡约50%90—105约25%286套津门津塔60-70㎡约75%90-120㎡约20%138㎡约5%645套昆仑中心50—79㎡85%96㎡15%--待定东北角艺术公寓30-58㎡45%75-90㎡35%95-100㎡20%1710套户型面积及配比区域市场代表项目产品结构情况公寓竞品项目户型供应以居住功能较强的一居室、一居半、两室户型为主，其中，富力城华庭、富力中心两室户型占绝对主力供应；保利香槟国际3#公寓楼3—12层为平层，13—24层为LOFT公寓产品，主要以63—78平米两室户型为主；『公寓市场环境』50-70平米一室、90-110平米两室是供应主力项目名称开盘时间开盘价格当前价格精装标准燃气水电仁恒海河广场2010.5

24000元/平米26000元/平米2500元/平米有民用民用津门津塔2009.318000元/平米28000元/平米3000元/平米有民用民用富力城华庭2010.11.13

22000-24000元/平米

22000-24000元/平米3000元/平米有民用民用富力中心2010.11

23000元/平米23000元/平米

4000元/平米有民用民用保利香槟国际2010年11月底目前对外报价：21000元/平米待定1500-2000元/平米部分有未定民用昆仑中心2010.1120000-21500元/平米

20000-21500元/平米

4000元/平米有民用民用『公寓市场环境』区域公寓物业均价水平在20000-25000元/平米区间精装修、燃气、民用水电已成为主流区域市场代表项目价格及其他特征『公寓市场环境』科目一室二室三室户型面积供应套数成交套数套值区间转化率户型面积供应套数成交套数套值区间转化率户型面积供应套数成交套数套值区间转化率仁恒海河广场529322132-136万24%9523930234-258万13%132-13233300-310万100%富力城华庭77109170-185万90%90-1105823200-240万40%16021350-360万50%富力中心76-801812150-160万70%90-1204415200-230万34%160-19051300-350万20%津门津塔67539531160-180万99%89-9221220-240万50360万55%东北角艺术公寓46-5887870473-88万80%82358189156-16453%99-107474215167-183万45%天津中心44-88250250140-180万100%1329832300-320万33%174192420-500万11%区域市场代表项目产品转化情况房款180万以下一室产品平均转化率超过85%房款240万以下两室产品平均转化率约40%房款超过300万的三室产品平均转化率不足30%房款超过400万产品滞销严重房款在180万以下产品市场转化率最高『公寓市场环境』分析：从上图可以看出，2009年是区域公寓物业放量集中期；10年区域公寓物业放量有所缓和；2011年随着几个重点项目相继入市将再次推高供应；2012年后随着区域可开发量减少，公寓物业供应量将持续回落。2009保利大都会津湾广场嘉里中心津门津塔仁恒海河广场天津中心中粮大悦城中信城市广场中粮大道富力中心昆仑中心都会轩东北角艺术公寓富力城华庭23万平米2010201120122013小于20万平米小于15万平米17万平米29万平米10年区域新增供应较少，主要来自于仁恒海河、富力中心、昆仑中心等几个项目都会轩、嘉里中心、大都会等项目公寓产品将在2011年相继入市预计新增供应来自于中粮大道、津湾广场二期等项目，整体供应量较小中信城市广场、大都会二期等少数几个项目存在新增供应项目名称区域来源置业目的购买动机年龄仁恒海河广场和平、南开、河北客户是主力50平米一室户型基本为投资购买；90平米两室户型以首改客户居多地铁、老城厢稀缺地段、仁恒品质、海河景观、低总价、升值潜力

30—45岁客户为主富力城华庭客户以南开、和平、红桥相邻区域为主首改客户为主老城厢稀缺地段、成熟配套30—40岁客户为主富力中心客户以市内六区为主，和平、河西客户占比较大自住、投资各50%小白楼稀缺地段、地铁、成熟配套、升值潜力40—55岁客户为主津门津塔天津本地客户为主；北京客户占比约30%投资为主地段、稀缺性、地标、品牌40—55岁客户为主东北角艺术公寓天津本地客户占比超过90%自住比例约50%，其余多为投资兼自住型地段、低总价25-40岁为主保利香槟国际市内六区客户为主投资客户为主稀缺地段、成熟配套、loft买一送一高性价比35—55岁客户为主昆仑中心客户以市内六区为主，河西客户占比较大投资占60%以上地段、成熟配套、升值潜力40—55岁客户为主『公寓市三场环境』投资客三户是主三体；兼三顾部分三自住需三求『市场环三境小结』住宅、三写字楼三是当前三综合体三项目主三要驱动三因素；预计未三来2-3年区域三市场将三迎来综三合体物三业集中三供应期三；区域市三场公寓三物业多三依托于三综合体三项目之三上，老三城厢和三南站CBD是主力三供给源三；区域公三寓物业三价格水三平集中三在200三00-三250三00元/平米区三间，高三标准精三装修成三主流；房款在180万以下三产品市三场转化三率最高三；房款400万以上三产品滞三销严重三；投资型三客户是三公寓产三品购买三主体，三自住兼三投资型三需求占三有一定三比重。『小结』与区域三市场其三他项目三相比，三本案在交通便三捷度方面具三有明显三优势；三但在区三域成熟三度和商三务氛围三方面略三显不足三；随着南三站CBD和海河三沿岸开三发推进三，未来2-3年区域综合体三物业将三迎来快三速发展三期；区域市三场公寓三物业供三应将在201三1年迎来三高峰，三随后逐三渐进入三萎缩期三；公寓三物业稀缺性将逐渐三显现。项目价三值体系三梳理Ⅱ项目价三值公寓价三值『项目价三值』地段都市综三合体关键词三：『项目价三值』地段【陆路交三通核】「京、三津、滨三商务中三转站」「CBD拓展区三」城际列三车半小三时经济三带天津站三陆路交三通枢纽东进西三移，三三城联动地铁2、3、9号线辐三射网东纵快三速、密三集路网以后广三场为核三心的海三河商圈『项目价三值』城市综三合体不三同于城三市中心三密集的三建筑群三体，他具备完三整的城三市街区三的特质，是建三筑群体三向城市三空间巨三型化、三城市价三值复合三化、城三市功能三集约化三的结果三，同时三，城市三综合体三通过街三区的关三系，与三外部空三间有机三结合，三交通系三统有效三联系，延展城三市的空三间价值。都市综三合体洛克菲三勒难波城六本木『项目价三值』都市综三合体123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型高抗风险能力『项目价三值』都市综三合体酒店商务办公商业公寓资源平台商务租客高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流功能互补项目“三内部循三环”延三伸的物三业功能三叠加是三综合体三项目核三心价值『项目市三场定位』东部商三务核·首席都三市综合三体公寓整盘丰富大三盘物业三结构为商业三提供消三费人群为商务三人士提三供品质三居所完善的三配套设三施丰富的三客户资三源大盘高三知名度三带动效三应公寓之三于整盘三是重要三补充和三完善，三但非核三心大盘之三于公寓三是依托三，是公三寓核心三价值基三础『公寓价三值』公寓是三大盘整三体功能三的补充三和现金三流支撑三；公寓价三值来源三于大盘三整体价三值依托三。『公寓价三值细分』A区B区精品公三寓区通过高三质素和三高性价三比产品三的塑造三，实现三快速现三金回流三；同时三完成B区产品三价格提三升过渡珍品服三务式公三寓通过与三五星级三酒店的三结合，三将B区公寓三打造成三为天津三市范围三内公寓三产品新三标杆；三以实现三利润最三大化目三标远洋国三际中心·珍品公三寓区——一站式三国际生三活城里三的极致三居住感三受『公寓市三场定位』A区产品三发展定三位探讨Ⅲ产品形三式户型配三比市场定三位深化『产品形三式研究』5.4米LOF三Tcho三ice三ON三Echo三ice三TW三O平层公三寓？市场定三位深化『产品形三式研究』三个维三度的思考保证项三目整体三高端市三场形象三的统一三；良好的三销售溢三价，并三能与B区公寓三销售价三格（300三00元/平米）三衔接；保证相三对利润三最大化三的实现三。市场定三位深化『产品形三式研究』溢价能三力分析科目产品建筑面积

（平米）溢出面积

（平米）实际使用面积

（平米）销售均价

（元/平米）名义溢价率实际分摊均价

（元/平米）实际折价率中海御湖翰苑平层公寓470471150030%1150089%LOFT公寓4823711500010141金盛国际平层公寓45045900039%900088%LOFT公寓523385125007647天津部三分典型三公寓项三目LOF三T与平层三产品溢三价能力三分析注：金三盛国际三项目为08年销售三项目，三此处采三集价格三数据为三当期同三时点成三交价格LOF三T公寓随三赠送面三积不同三可产生三相应名三义销售三溢价；溢价比三例一般三在30%三-50三%之间。『产品形三式研究』盈利能三力分析假设平三层公寓三产品户三均面积三为50平米；三销售均三价为170三00元/平米：A区公寓三可售面三积按1.0三5万平米三计算，三则项目三实际销售收三入为：170三00三*1三050三0=1.7三9亿元当产品三设计为5.4米层高LOF三T时：LOF三T实际使三用面积三约为：50三*1三.4三=7三0平米LOF三T实际销三售价格三约为：170三00三*0三.9三=三153三00元/平米；三单套房三款约为三：153三00三*7三0=三10三710三00元则LOF三T产品名三义销售三均价约三为：107三100三/三50三=2三150三0元/平米项目实三际销售收三入为：215三00三*1三050三0=2.2三6亿元注：LOF三T溢出面三积计算三按5.4米层高三（1.5倍容积三率）前三提下，三假设利三用客厅三通高原三则增加三溢出面三积；使三整体溢三出面积三达到40%左右Pro三gra三mO三NEPro三gra三mT三WOLOF三T产品能三实现约500三0万元销三售收入三溢出『产品形三式研究』盈利能三力分析项目投资估算单位：元序号工程或费用名称基准价数量单价造价综合楼面成本综合地价款105003000315000003000一前期工程费

1670769159二主体工程费

105004800504000004800建安工程费平层公寓10500280029400000

装修工程费元/平方米10500200021000000

三基础设施建设费元/平方米

8557500815大市政建设费依据招标文件中市政咨询报告数据105002152257500

小配套费

105006006300000

四管理费用二、三、四、五项合计的2.0%606282692.00%1212565115五销售费用销售收入的2%1785000002.00%3570000340六不可预见费三、四、五、六、七项合计的3%601700652.00%1203401115七财务费用（含建设期利息及融资费用）银行短期贷款、股东中长期借款利息409787535.94%4868276464八合计

1029825129808Pro三gra三mO三NE注：1、此处三未考虑三地下室三费用；三土地成三本按300三0元/平米楼三面地价三考虑2、财务三费用按三建设成三本65%贷款，2年计息三周期计三算方案一三项目总三投资额三约为1.0三3亿元『产品形三式研究』盈利能三力分析Pro三gra三mO三NE方案一三项目可三实现税三后收益三约640三0万元；可实现三投资利三润率约61.三76%。

费用科目数量单价商品住宅一建设成本105009808102,982,512二收入合计1050017000178,500,000三税费合计

11,914,875

营业税及附加178,500,0005.50%9,817,500印花税178,500,0000.050%89,250维修基金1785000001.50%2,008,125房产税012.00%0销售费用178,500,0000.0%0四税前利润

63,602,613五投资利润率61.76%六销售利润率

35.63%项目投三资收益三估算表『产品形三式研究』盈利能三力分析Pro三gra三mT三WO项目投资估算单位：元序号工程或费用名称基准价数量单价造价综合楼面成本综合地价款105003000315000003000一前期工程费

1930040184二主体工程费

105005940623700005940建安工程费平层公寓10500364038220000

装修工程费元/平方米10500230024150000

三基础设施建设费元/平方米

8557500815大市政建设费依据招标文件中市政咨询报告数据105002152257500

小配套费

105006006300000

四管理费用二、三、四、五项合计的2.0%728575402.00%1457151139五销售费用销售收入的2%2257500002.00%4515000430六不可预见费三、四、五、六、七项合计的3%723846512.00%1447693138七财务费用（含建设期利息及融资费用）银行短期贷款、股东中长期借款利息492455495.94%5850371557八合计

11762775511203注：1、此处三未考虑三地下室三费用；三土地成三本按300三0元/平米楼三面地价三考虑2、财务三费用按三建设成三本65%贷款，2年计息三周期计三算方案二三项目总三投资额三约为1.2亿元『产品形三式研究』盈利能三力分析方案一三项目可三实现税三后收益三约930三0万元；可实现三投资利三润率约79.三11%。

费用科目数量单价商品住宅一建设成本1050011203117,627,755二收入合计1050021500225,750,000三税费合计

15,068,813

营业税及附加225,750,0005.50%12,416,250印花税225,750,0000.050%112,875维修基金2257500001.50%2,539,688房产税012.00%0销售费用225,750,0000.0%0四税前利润

93,053,433五投资利润率79.11%六销售利润率

41.22%项目投三资收益三估算表Pro三gra三mT三WO『产品形三式研究』综合考三虑项目三整体发三展需求三，建议A区公寓三产品采三用5.4米层高三方案设三计『户型配三比建议』户型配三比原则客户需三求导向三原则获取竞三争优势三原则利润最三大化原三则『户型配三比建议』户型配三比原则客户需三求导向三原则获取竞三争优势三原则利润最三大化原三则投资客三户是主三体。看三重投资三成本及三收益能三力。201三1-1三2年区域三市场主三力供给三来源于三中粮大三道、津三湾广场三等项目三；据了三解上述三项目公三寓产品三均以80平米以三上中大三户型为三主控制总三价；提三升单价三；增加三收益『户型配三比建议』科目建筑面积实际使用面积面积占比面积套数占比套数一室40-506340%420047%93两室50-607735%367534%6760-709120%210016%32三室70-801055%5254%7项目户三型配比三建议按最大三户型80平米；三销售价三格215三00元/平米计三算，房三款约172万元；三符合市三场需求以一室三、两室三产品为三主；配三置少量三大户型三产品；户均面三积约53平米。B区产品三发展定三位探讨Ⅳ户型配三比发展建三议『户型配三比建议』B区公寓三市场定三位经典都三会豪宅三公寓依托于三五星级三酒店；享受酒三店及会三所高端三配套；项目整三体高标三准完善三商业、三商务配三套。目前天三津公寓三项目主三要集中三在和平三、河西三两区；和平区三主要分三布于小三白楼CBD区域、三南京路三商贸区三等地区三；河西区三则主要三集中在三友谊路——金融街三区域1、国际大三厦2、奥林匹三克大厦3、今晚大三厦4、利顺德三大厦5、滨江国三际饭店6、水晶宫三饭店7、喜莱登三酒店8、金皇大三厦9、泰达国三际会馆10、信达广三场本案『户型配三比建议』可类比三案例参三考主要分三布在城三市核心三区或涉三外商务三区；多三数依托三与豪华三酒店编号项目名称房间数量形成供给时间1国际大厦11619922奥林匹克大厦16919983今晚大厦4020014利顺德大厦8419955滨江国际饭店4420006水晶宫饭店4019967喜莱登酒店6319978金皇大厦5520049泰达国际会馆63200210信达广场110200511港湾中心1422006天津市三现有中高端公寓项三目中，三仅奥林三匹克大三厦为纯三服务式三公寓（SOM三MER三SET），其三余均位三于高档三酒店内三部，属三于酒店三长包房三。由此三可见，三天津市三的服务三式公寓三市场尚三处于发三展的初三期阶段三。原则上三服务式三公寓只三是提供三住宿服三务，而三不出售三产权以三避免难三以统一三管理，三但是根三据市场三需求有三所不同三，天津三有部分三出售的三服务式三公寓，三主要是三以泰达三国际会三馆为主三。该项三目凭借三开发商三的管理三经验和三高水准三的服务三理念，三得到了三良好的三市场认三可度。『户型配三比建议』可类比三案例参三考以奥林三匹克大三厦、泰三达国际三会馆以三及利顺三德酒店三为例说三明天津三市服务三式公寓三的产品三特征类别天津泰达国际公寓天津奥林匹克大厦天津利顺德大厦主力户型户型面积二居146㎡、三居161-202㎡、跃层244-349㎡一室：70-101㎡；二室：116-121㎡（一卫），130-152㎡（二卫）；三室：185、209、234㎡，复式：234-322㎡共84套房间，一室一厅（使用面积）：58㎡、77㎡；二室一厅：85㎡；三室一厅：155㎡。主力户型二居15%、三居71%、跃层6%一室、两室为主一室、两室为主热租户型两室小户型出租情况非常好一室、两室小户型出租状况较好几种户型出租情况均较好配套设施会所5000平米专署会员健康中心，有1400平米游泳池会所，设有室内温泉游泳池室内游泳池，与酒店共享停车位170个1：1地下及地上停车『户型配三比建议』可类比三案例参三考产品供三应以70-三120平米区三间一室三、两室三为主编号项目名称房间数量租金（元/月/建筑平米）入住率1国际大厦11612.590%2奥林匹克大厦1697.695%3今晚大厦40785%4利顺德大厦848.680%5滨江国际饭店4411.580%6水晶宫饭店401590%7喜莱登酒店631380%8金皇大厦558-1180%9泰达国际会馆635.595%10信达广场1107.575%『户型配三比建议』可类比三案例参三考出租率三均较为三理想，三但租金三水平应三管理水三平影响三差异较三大类别特征描述国籍服务式公寓作为高端的居住类物业其主要客户为外籍人士。包括在津工作的欧美人士、日、韩企业外籍雇员以及港澳台人士。行业特征天津知名的外资制造、金融、贸易公司的高层管理者；天津由于产业发展因素，日本籍客人较多。租期服务式公寓的客户以中长期居住为主，租期为半年到一年；而酒店客户都是短期居住。关注要点这些客户不但要求硬件设施高档，还对交通、安全以及物业管理等软性方面十分看重。目前天三津市高端公寓的三客户特三征总结三如下表三所示：『户型配三比建议』可类比三案例参三考中长期三居住的三商务外三来外籍三客户是三主体『户型配三比建议』可类比三案例参三考物业位三置:建国门三外大街2号,即东三三环国贸三桥的西三南角物业类三型:集顶级三酒店，三甲级写三字楼，三商业中三心和酒三店服务三式公寓三为一体三的大型三商务综三合体项三目；总占地三面积：31,三305三m2总建筑三面积：349三,99三8m三2柏悦酒三店：37,三018三m2柏悦府三：17,三410三m2，共28套柏悦居三：39,三212三m2，共216套北京都三市综合三体项目三典型代三表『户型配三比建议』可类比三案例参三考奢华型三一室、三两室产三品为主银泰中三心服务三式公寓三部分（三柏悦居三）共216套；以三舒适型三一室、三两室产三品构成三。一室三户型面三积在132－138平米区三间；两三室户型三面积在240－242平米区三间。『户型配三比建议』可类比三案例参三考豪华精三装修提三升品质超豪华三精装修三（精装三修成本三超过400三0元/平米）三和公共三空间的三打造凸三显品质『户型配三比建议』可类比三案例参三考销售价三格领先三于区域三市场柏悦居三历史销三售价格三走势200三5.1三1-2三006三.1：形象三建立期目的：三高端形三象入市三，建立三北京银三泰中心三项目整三体市场三形象。主题：三北京银三泰中心——三CBD核心区三地标性三建筑综三合体手段：三网络、三活动、三硬广、三软文200三6.2三-20三06.三3：境外三市场预三热期目的：三境外市三场预热三，为柏三悦居海三外路演三宣传造三势。主题：三柏悦居——柏悦酒三店专属三豪宅（三香港地三区）手段：三推介会三、硬广三、软文200三6.4三-20三06.三5：第一三强销期目的：三提升目三标客群三对柏悦三居投资三价值的三认可度三，保证三充足有三效的客三源三供应。主题：三北京柏三悦酒店三专属豪三宅——银泰中三心柏悦三居香港三预售手段：三网络、三路演、三硬广、三软文200三6.6三-20三06.三10：持续三热销期目的：三为10月31日完成三柏悦居85%的销售三目标提三供市场三支持；三同时为三柏悦府10月三底入市三提前蓄三客。主题：三体验银三泰中心三柏悦居三感受三北京豪三宅居住三艺术手段：三网络、三联合公三关活动三、路演三、硬广三、软文项目自200三5年底入三市起，三仅用时1年半时三间，实三现了柏三悦居公三寓部分85%销售率三；同时三，销售三价格远三高于同三时市场三区域平三均价格三水平。『户型配三比建议』可类比三案例参三考地段价三值地理位三置：位三于CBD核心区黄金地三段，地三理位置三优越，三无与伦三比；项目形三象：CBD核心地三标建筑三，长安街三第一高。酒店价三值凯悦国三际酒店三集团在三中国大陆地三区的首三家柏悦三酒店——北京柏三悦酒店三；位于长三安街沿三线最高三地标建三筑的中三央主楼三，拥有国内最三高的酒三店大堂。产品价三值顶级酒三店服务三式专属三豪宅，柏悦三酒店之六星级三精装标三准，赠送三全套家三具和家三用电器三；国际超五星级三物业服三务——凯悦国三际酒店三集团为三客户提三供全方三位的贴三身服务三。项目KPI梳理地段、三地标、三顶级酒三店、顶三级产品三打造『户型配三比建议』案例启三示高端豪三华公寓三在天津三市场具三有较大三的发展三空间；70-三120平米区三间产品三具备较三好的市三场竞争三力；顶级产三品打造三需要最三优质资三源的集三中与整三合。『户型配三比建议』科目建筑面积面积占比面积套数占比套数一室70-8020%500028%67两室90-11040%1000042%100120-14025%625040%48三室150-18010%25006%15200-2305%12502%6B区公寓三产品户三型配比三建议主力产三品房款三举荐控三制在300万以内三（按300三00元/平米计三算）；三设置少三量大户三型产品三（200平米以三上产品三）作为三形象标三杆70-三140平米区三间一室三、两室三产品为三主；户均面三积约100平米。传统，三在乎家三的气质今日，三则讲究三居住的三智慧『产品发三展建议』社区智三能化精装硬件提三升物业服三务家居智三能化本案公三寓通过三精装、三硬件提三升、社三区智能三化、家三居智能三化、物三业服务三五大方三面进行三豪华公三寓品质三的打造三。『产品发三展建议』增加项三目科技三感，提三升项目三差异化三和实用三性，塑三造项目三品质感三。设置原三则原则1通过多三方面打三造，提三高项目三附加值三。原则2『产品发三展建议』豪华精三装，精三装修标三准不低三于500三0元/平米豪华精三装建议上海三花园石三桥上海首三席城市三豪宅占地2万平米三，建筑三面积约11万精装修三标准约800三0-1三000三0元/平米目前均三价约130三000元/平米精良材三质，奢三华品牌三；三超豪华三酒店装三修标准三打造至三尊感受三。『产品发三展建议』参考案三例上海汤三臣一品豪华精三装建议客厅、三饭厅、三走廊阳三台等吊顶、三墙面：三轻铜龙三骨石膏三板吊顶三，高级三内墙乳三胶漆三；客厅：三高级实三木复合三地板或三进口大三理石地三坪；阳台：三地面采三用进口三花岗岩三，玻璃三金属栏三杆。公共区三域石材、三地板、三金属饰三物『产品发三展建议』参考案三例上海汤三臣一品卧室天花局三部吊顶三，油进三口乳胶三漆；地面铺三木饰面三地板；墙身贴三高级墙三纸饰面三高级大三理石及三局部木三饰面造三型；卧室配三豪华衣三柜；采用金三属栏杆三，实木三扶手，三进口大三理石踏三步。卧室模三块实木地三板、高三级壁纸三、衣柜『产品发三展建议』参考案三例上海汤三臣一品厨房墙地面三均采用三进口大三理石；吊天花三油进口三防潮漆三配饰线三；德国博三得宝（Pog三gen三poh三l）厨具三全套；德国Gag三gen三au电器设三备（冰三箱、微三波炉、三烤箱等三）。厨房模三块石材、三品牌厨三具、电三器『产品发三展建议』参考案三例上海汤三臣一品卫生间墙地面三均采用三进口大三理石；吊天花三油进口三防潮漆三配饰线三；地坪加三热系统三；德国Vil三ler三oy&三Boc三h洁具及Dor三nbr三ach三t龙头。三；意大利TEU三CO超音波三按摩浴三缸，三德国汉三斯格雅三（Han三sgr三ohe）、福三洛（Pha三ro）淋浴三组三。卫浴模三块石材、三顶级卫三浴洁具三组合『产品发三展建议』参考案三例上海汤三臣一品辅助模三块实木门三、Low三-E窗、电三动窗帘户式中三央空调三、中央三吸尘、三净水系三统门、窗三等门、窗三套：实三木窗套三和实木三花饰门三；分户门三：德国Nob三ele三sse手工雕三花铜门窗：铝三合金烤三漆门窗三，中空三玻璃（Low三-E防辐射三铜化玻三璃），三意大利三阿鲁克三（ALU三K）门窗三五金。三采用Sil三ent三Gi三ss电动窗三帘轨道三。设施设三备中央洗三尘 ：三美国碧三慕（BEA三M）中央三洗尘系三统三；供水三：冷水三采用日三本积水三（Sek三isu三i）铜塑三复合管三，热水三采用304不锈钢三管三空调三：日本三大金（DAK三IN）VRV三II户式中三央空调三；电器：三法国海三格（Hag三er）住户三配电箱三，采三用进口三德国ABB公司EIB系统三；视讯装三置：来三邦（Lon三bon）紧急三对讲系三统『产品发三展建议』参考案三例上海汤三臣一品参考案三例君隆广三场项目基三础信息位置和平区内环线南京路与河北路交口开发商御道津旅（天津）发展有限公司占地面积（㎡）20454.55总建筑面积（㎡）180000容积率8.8总户数950套产品类型38层精装公寓户型70-200平米目前报价均价25000元/平米销售动态目前写字楼已经售罄，瞰景精装公寓余房还有2套大户型余房在售，附赠部分家具家电38F精装公三寓『产品发三展建议』装修标三准：威三斯汀经典公三寓、威三斯汀尚三品公寓三装修标三准400三0元/平方米三，威斯三汀公馆400三0-6三000元/平方米装修风三格：现代风三格，少三数户型三融入中三式风装修色三调：以黑、三白、红三为主色三调主力户三型：76-三89㎡一居、123三-16三0㎡两居、180三-30三0㎡三室（主力三户型）装修风三格示意三图：现三代威斯汀三公馆180三-30三0㎡威斯汀三经典公三寓76-三89㎡威斯汀三尚品公三寓123三-16三0㎡参考案三例君隆广三场『产品发三展建议』参考案三例——君隆广三场威斯三汀经典三公寓威斯汀三公寓76-三89㎡经典公三寓模块细三节拆分——客厅三、厨房在小户三型公寓三里采用浅色调演绎现三代感极三强的居三室风格三，在视三觉上能三够产生宽三敞效果三的同时也三显得清三新简约三。『产品发三展建议』经典公三寓76-三89㎡经典公三寓模块三细节拆三分——客厅、三卧室装修重三点打造三舒适、三便捷的三生活方三式，步三入式衣三帽间成三为其中三浓墨重三彩的一三笔。参考案三例——君隆广三场威斯三汀经典三公寓『产品发三展建议』经典公三寓76-三89㎡参考案三例——君隆广三场威斯三汀经典三公寓『产品发三展建议』参考案三例：君隆广三场威斯三汀尚品三公寓尚品公三寓模块三细节拆三分——客厅、三餐厅（采用暖三色系和三浅灰色三系两种三主色调三）较多运三用白、灰三、黑色三调，点缀少三量橙色三系软装三，呈现三出简洁三、明快三的风格三，线条三感十足三的设计三也在总三体上展三现出简三约的效三果。『产品发三展建议』各功能三模块细三节拆分——客厅、三玄关三、书房威斯汀三尚品公三寓123三-16三0㎡采用以暖色调三为主的装修三风格，三米色系三的墙面三、壁纸三、地毯三衬托酒三红色的三木门、三沙发及三窗帘营三造出温三馨、舒三适的居三住感受。参考案三例：君隆广三场威斯三汀尚品三公寓『产品发三展建议』威斯汀三尚品公三寓123三-16三0㎡参考案三例：君隆广三场威斯三汀尚品三公寓『产品发三展建议』各功能三模块细三节拆分——客厅、三餐厅威斯汀三公馆180三-30三0㎡在公馆三户型里三采用偏三暖色调三，融入三了少量三中式元三素，表三现出现三代感极三强的而三又雄浑三沉稳的三气度，三给人以三大方、三典雅、三尊崇的三感受，三贴合产三品的客三群定位三。参考案三例：君隆三广场威三斯汀公三馆『产品发三展建议』威斯汀三公馆180三-30三0㎡参考案三例：君隆三广场威三斯汀公三馆『产品发三展建议』装修亮三点：君隆广三场公寓三内精装三的选材三采用国三际原装三进口一三线品牌三，注重品三牌和整三体施工三工艺的三质感，在细三节中彰三显品质三，高雅三品味一三览无遗三。君隆广三场整体三定位商三务气息三浓厚，三因此，三在居室三的设计三上采用三现代简三约的风三格，在三干练线三条中寻三求一种三平衡的三美感，三用更加精细的三工艺、三考究的三材质、三国际一三流品牌，展现三出该项三目商务三气质独三有的精三致和个三性。客户需三求特征精装修三需求程三度：根据调三研其购三买客户三大部分三为高端三商务人三群和高三级公务三员，投资类三客户和三自住型三客户各三占50%的比例三，采用三了厨卫三配置家三具家电三的方式三既满足三主流客三户需求三又保证三了客户三对于个三性化的三追求。精装修三风格偏三好：在承受三更多压三力的高三端商务三人群的三生活中三，快节三奏、高三频率、三高负荷三是其生三活常态三，因此三他们要三求其居三住品质三简约而三舒适。三而简约三主义所三崇尚的三正是通三过流动三的线条三、质感三的材料三及整体三协调搭三配让人三在日趋三繁忙的三生活中三，得到三一种能三彻底放三松、以三简洁和三纯净来三调节转三换精神三空间，三因此客三户对该三种空间三布局较三为认同三。色调偏三好：整三体采用三中性色三调，以褐色三、米黄三等色调三搭配方三案，舍弃三色彩的三繁杂和三堆砌，三与商务三人士简三约的生三活互为三因果。客户对三各功能三区域装三修重视三程度一居自三高向低三为——卫生间〉卧室〉客厅〉厨房三二居、三三居自三高向低三为——客厅〉卧室〉卫生间/厨房君隆广三场小结三：项目基三础信息位置和平区大沽桥与兴安路交汇处开发商金融街控股股份有限公司占地面积（㎡）53200总建筑面积（㎡）600000容积率4.8总户数1076套产品类型30层精装公寓户型津门公寓118-357平米，津塔公寓60-130平米设计方王大君设计事务所目前报价津塔公寓价格区间25000-30000元/平米装修风三格：现代风三格装修造三价：津三门装修标三准为400三0-4三500元/平方米（含厨三卫家具三家电）三津塔装三修标准三为350三0元/平方米（全部三家具家三电）装修色三调：以米、三灰、暗三红为主三色调主力在三售户型三：118三-35三7平米，60-三130平米参考案三例：天津环三球金融三中心『产品发三展建议』津门公三寓——各功能三模块细三节拆分——卧室实景图公寓以177平米以三上大户三型为主三，全部采三用现代三风格，三并以暖三色调、三深色系三为主基三调，紫金三色的卧三室软装三、酒红三色的玄三关柜等三，共同三营造出三奢华、三典雅的三居住感三受。卧室采三用以暖三色系为三主的装三修风格三，色调三统一具三有层次三感参考案三例：天津环三球金融三中心『产品发三展建议』津门各三功能模三块细节三拆分——客厅、三餐厅客厅实三景图餐厅实三景图客厅及三餐厅区三域装修三也以深色三系的暖三色调为三主，赋予居三住空间三庄重、三大气的三风格特三点，点三缀其中三的水晶三灯、红三色地毯三等软装三饰也将三室内空三间渲染三得浪漫三温馨。参考案三例：天津环三球金融三中心『产品发三展建议』门厅、三餐厅：户门：三三防门三，配海三福乐（HAF三ELE）或史三丹利（Sta三nle三y)或英格三索兰(IR三)或瑞高(BE三STK三O)或耶鲁(YA三LE)或其他三同档次三门锁。地面：三实木复三合地板三。墙面：三壁纸，三局部位三置有镜三子或木三饰。顶棚：三轻钢龙三骨石膏三板吊顶三，乳胶三漆。固定家三俱：壁三龛1组，固三定柜1组。三材质为三中密度三板实木三贴皮，三五金配三件为海三福乐（HAF三ELE）或史三丹利（Sta三nle三y)或英格三索兰(IR三)或瑞高(BE三STK三O)或多玛(DO三RMA三)或其他三同档次三品牌。客厅：地面：三实木复三合地板三。墙面：三壁纸，三局部位三置有镜三子或木三饰。顶棚：三轻钢龙三骨石膏三板吊顶三，乳胶三漆。厨房：地面：三石材。墙面：三石材或三其他同三档次材三料。顶棚：三轻钢龙三骨石膏三板吊顶三，乳胶三漆。橱柜：三汉森或三科宝博三洛尼或三艾诺或三柏丽或三其他同三档次品三牌。卧室：地面：三实木复三合地板三。墙面：三壁纸。顶棚：三轻钢龙三骨石膏三板吊顶三，乳胶三漆。固定家三俱：主三卧室固三定柜1组，步三入衣帽三间衣柜1组；客三卧固定三柜1组。材三质为中三密度板三实木贴三皮，五三金配件三为海福三乐（HAF三ELE）或史三丹利（Sta三nle三y)或英格三索兰(IR三)或瑞高(BE三STK三O)或多玛(DO三RMA三)或其他三同档次三品牌。卫生间三：地面：三石材。墙面：三石材。顶棚：三轻钢龙三骨防水三石膏板三吊顶，三防水乳三胶漆。淋浴间三：独立三淋浴间三，配汉三斯格雅三（HAN三SGR三OHE）或当三代(DO三RN三BRA三CHT三)或高仪(GR三OHE三)或其他三同档次三品牌。浴缸：三杜拉维三特(DU三RAV三IT)或劳芬(LA三UFE三N)或唯宝(V&三B)或凯勒三马(KE三RAM三AG)或其他三同档次三品牌。坐便器三：杜拉三维特(DU三RAV三IT)或劳芬(LA三UFE三N)或唯宝三（V&B）或凯三勒马(KE三RAM三AG)或其他三同档次三品牌。浴室柜三及台面三：每个三卫生间1组浴室三柜，台三面为石三材。洗手盆三：杜拉三维特(DU三RAV三IT)或劳芬(LA三UFE三N)或唯宝(V&三B)或凯勒三马(KE三RAM三AG)或其他三同档次三品牌洗三手盆。卫浴五三金：包三括洗手三盆龙头三、浴缸三龙头。三品牌：三汉斯格三雅（HAN三SGR三OHE）或当三代(DO三RN三BRA三CHT三)或高仪(GR三OHE三)或其他三同档次三品牌。其他五三金配件三：毛巾三杆、手三纸架、三浴衣钩三。开关插三座：西三门子或三罗格朗三或奇胜三或西蒙三或其他三同档次三品牌。津门交三工标准整体采三用国际三一线品三牌建材三配合天三然石材三凸显精三装质感看不见三的部分——五金件三全部采三用国际三品牌，三从细节三着手塑三造高端三品质参考案三例：天津环三球金融三中心『产品发三展建议』0居1卫88㎡津塔公三寓——主力在三售户型三：59三㎡一居、127三㎡两居、138三㎡三室装修风三格：现三代风格装修色三调：米三色、咖三啡色0居以米三色墙壁三配以香三槟、咖三啡、米三色家具参考案三例：天津环三球金融三中心『产品发三展建议』2居2厅1卫127三㎡（主力三户型图三）2居以灰三色搭配三褐色家三具，给三人以沉三稳大气三之感参考案三例：天津环三球金融三中心『产品发三展建议』3居2厅1卫138三㎡三居在三现代风三格基础三上融合三了少量三欧式元三素，更三加尊贵参考案三例：天津环三球金融三中心『产品发三展建议』津塔公三寓精装三标准1.门厅：（1）户门三、门锁三：防盗三木门，三配海福三乐（HAF三ELE）或史三丹利（Sta三nle三y）或英三格索兰(IR三)或瑞高(BE三STK三O)或其他三同档次三电子门三锁。（2）地面三：微晶三石（3）墙面三：壁纸三，局部三位置有三木饰。（4）顶棚三：轻钢三龙骨石三膏板吊三顶，乳三胶漆。2.起居厅三及开放三式厨房三：（1）地面三：实木三复合地三板。（2）墙面三：起居三厅墙面三为壁纸三，局部三位置有三木饰；三开放式三厨房墙三面为石三材。（3）顶棚三：部分三乳胶漆三；部分三轻钢龙三骨石膏三板吊顶三，乳胶三漆。（4）橱柜三：汉森三或科宝三博洛尼三或其他三同档次三品牌3.卧室：（1）地面三：实木三复合地三板。（2）墙面三：壁纸三。（3）顶棚三：部分三乳胶漆三；部分三轻钢龙三骨石膏三板吊顶三，乳胶三漆。4.卫生间三：（1）地面三：瓷砖三，诺贝三尔或其三他同档三次品牌三。（2）墙面三：石材三。（3）顶棚三：轻钢三龙骨防三水石膏三板吊顶三，防水三乳胶漆三。（4）淋浴三间：独三立淋浴三间，花三洒为汉三斯格雅三（HAN三SGR三OHE）或当三代(DO三RN三BRA三CHT三)或高仪(GR三OHE三)或其他三同档次三品牌。（5）坐便三器：杜三拉维特(DU三RAV三IT)或劳芬(LA三UFE三N)或唯宝三（V&B）或凯三勒马(KE三RAM三AG)或其他三同档次三品牌。（6）浴室三柜及台三面：每三个卫生三间1组浴室三柜，台三面为大三理石或三人造石三。（7）洗手三盆：杜三拉维特(DU三RAV三IT)或劳芬(LA三UFE三N)或唯宝(V&三B)或凯勒三马(KE三RAM三AG)或其他三同档次三品牌。（8）洗手三盆龙头三：汉斯三格雅（HAN三SGR三OHE）或当三代(DO三RN三BRA三CHT三)或高仪(GR三OHE三)或其他三同档次三品牌。（9）其他三五金配三件：毛三巾杆、三手纸架三、浴衣三钩。参考案三例：天津环三球金融三中心『产品发三展建议』装修亮三点：装修采三用高档三材质或三高档品三牌，户三型由小三到大色三调及风三格随之三趋于沉三稳成熟三。客户需三求特征精装修三需求程三度：绝三大部分三购买原三因是看三重项目三地段，30%客户认三为精装三修可有三可无，10%客户不三需要精三装（有三少数顶三尖客户三认为精三装效果三差强人三意，甚三至会自三行拆除三重新装三修），60%以上客三户认为三最好带三有精装三修；装修风三格喜好三：70%的客户三认可项三目的现三代装修三风格，30%的客户三喜欢其三他风格三；色调偏三好：客三户普遍三接受简三约、大三气的中性偏三暖色调客户对三各功能三区域装三修重视三程度：三津门（三大户型三）自高三向低为客厅〉卫生间〉