昆山房地产市场XXXX

昆山城市房地产研究报告——第一区域事业部一、城市概况三、城市房地产市场四、总结

二、房地产投资环境政策与法规环境政府投资环境经济环境规划环境商品房总体市场住宅市场写字楼市场商业市场酒店式公寓市场土地市场报告结构1昆山城市概况昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。地理位置十分优越。嘉定青浦昆山城市概况——城市区位沪宁高铁/京沪高铁航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；

城市概况——城市交通昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：十个镇是玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心；一个区为昆山经济技术开发区。城市概况——行政区划户籍人口：昆山市户籍人口增长较缓和，截至2009年昆山户籍人口已近70万人，年增长率基本维持在1.5%左右。暂住人口：昆山市暂住人口增长速度较快，02年暂住人口增长率将近100%，到2005年昆山市暂住人口已超过户籍人口数量，截至到2009年昆山暂住人口数量98.15万人，预计2010年底将超100万大关。统计数据来源于昆山统计年鉴。城市概况——城市人口02-09昆山人口走势“加快基础设施建设，基本建成市域“三纵六横二环五高”的公路主网架，以文化、体育、卫生、社区服务等公共事业配套为重点的城市功能设施框架基本形成”。——昆山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006～2010）基础设施投资额逐年提高，09年增长幅度达到了将近50%。昆山在经济发展速度和经济运行质量不断提高的同时，也加大了基础设施建设的步伐。城市概况——基础设施基础设施昆山市“十一五”期间基础设施重大项目序号负责单位项目名称总投资建设年限投资主体1开发区东部副中心30亿元2006-2010开发区管委会2玉山镇西部副中心30亿元2006-2010市政府3玉山镇玉山高新区30亿元2006-2010玉山镇政府4玉山镇民营工业园30亿元2006-2010玉山镇政府5开发区光电产业园50亿元2006-2010开发区管委会6千灯镇沿沪产业带30亿元2006-2010沿沪产业带指挥部7市建设局给水管网建设2.3亿元2006－2010市自来水公司及各镇8市建设局区域水厂建设5.3亿元2006－2008市自来水公司9市建设局工业用水水厂建设1.5亿元2006－2008市自来水公司10市建设局第二水源引水工程10亿元2006－2010市自来水公司11供电公司500千伏苏州东输变电工程10亿元2006－2010华东电网12供电公司220千伏电网建设与改造10亿元2006－2010江苏省供电公司13供电公司110千伏及以下电网建设与改造15亿元2006－2010江苏省供电公司14市发改委天然气管网及CNG加气站2.0亿元2006－2010昆山利通天然气公司15市发改委废旧物品循环利用市场0.8亿元2006－2008昆山市能源建设开发投资总公司等3家公司16市发改委3万吨成品油储备油库0.5亿元2006－2010市石油公司17市水利局水系整治工程1.2亿元2006－2010市水利局18市水利局泖河枢纽补偿工程1.4亿元2006－2007市水利局19市交通局城北大道6.8亿元2005－2010市交通局20市政府城际铁路6亿元2006－2010市交通局21市交通局相石公路2.5亿元2005－2006市交通局22市交通局沿沪大道4.5亿元2006－2007千灯镇人民政府23市交通局“纵二”北段（古城路至昆常交界）2亿元2005－2008市交通局24市交通局城西公路2亿元2005－2006市交通局25市交通局客运站中心1.5亿元2005－2006市交通局26市交通局江浦路南段1.2亿元2005－2010市交通局27市交通局“纵三”北段（339省道至昆太交界）1亿元2005－2007市公路建设指挥部28市交通局城区立体交通网4亿元2006－2010市交通局、建设局29市环保局生态工业园建设工程3亿元2006-2010开发区管委会30市环保局污水处理厂及管网建设工程13亿元2006-2010各镇政府、开发区31市环保局水环境整治工程3亿元2006-2010市政府32市环保局垃圾发电一期工程1.5亿元2006-2010市城管局33市人防办社会投资的结建人防工程项目8.5亿元2005－2006市人防办34市人防办市财政人防专户投资的人防工程项目1.0亿元2005－2006市人防办35市人防办市人防指挥体系建设1.2亿元2005－2006市人防办36市政法委公共突发事件应急平台0.4亿元2006－2007市政府投资额总计323.1亿元2房地产投资环境二、房地产投资环境政策与法规环境政府投资环境经济环境规划环境昆山房地产政策法规基本依照国家政策以及苏州房地产地方政策实行。从房地产业发展的整体来看，房地产业政策分为三个时期。1998-2002年：鼓励发展时期。2003-2004年：规范市场时期。2005年-至今：频繁调控时期政策脉络梳理住房制度改革全面实行。（1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）应对亚洲金融危机冲击。（中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”）

宽松的政策环境1998年正值中国应对亚洲金融危机的关键时期，中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”。这一前所未有的明确定位，促使各有关部门和各级政府在土地供应、金融服务、市场管理等各个环节都出台了鼓励发展的宽松政策，房地产业由此得到长足发展。政策脉络梳理——1998-2002年：鼓励发展时期政策类型2003年2004年纲领性文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号） ——信贷政策房企开发项目自有资金比例不得低于30%；适当提高二套以上（含二套）住房贷款首付比例房企开发项目贷款自有资金比例不得低于35%；个人购房抵押贷款月供不得超过收入的50%税收政策规范房企纳税行为——土地政策清理整顿各类开发区，加强建设用地管理；严格控制土地供应总量；停止供应别墅类用地 不得再以协议方式出让经营性土地使用权，应一律采用“招拍挂”；严格土地审批，加强闲臵土地管理市场管理政策规范土地价格、住房价格及各项收费规范经适房管理办法；物业服务收费实行明码标价住房制度改革全面实施5年来，已经成为国民经济支柱产业。但同时也面临着多项问题与矛盾。为此，2003年至2004年期间，国家相继出台各种相关政策，旨在规范房地产市场行为，促进房地产业持续健康发展。政策脉络梳理——2003-2004年：规范市场时期房价增速与人均可支配收入增速对比图

2004年，我国商品房价格结束稳步上涨阶段，进入快速上升通道。当年商品房销售价格增速超过城镇居民人均可支配收入增速近4个百分点。

2005年，中央开启以“控制房价过快上涨”为目标的房地产调控大门。此后，商品房销售价格整体趋势向上，但各年增速在相关政策作用下波动剧烈。政策脉络梳理——2005年-至今：频繁调控时期当前政策解读——417政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

政策要点当前政策解读——417政策解读首套房：从“鼓励”到“支持”土地：从“最低”到“最高”物业：从“普适”到“区别”鼓励自住型住房需求；首府比例20%，享受7折优惠利率。二套房首府比例40%，贷款利率根据不同情况作评估，可享受8折优惠利率。控制出让面积，及土地价款首次支付比例。规定最低土地成交价。鼓励中小户型开发和供应；支持改善性自住型需求。政策上有鼓励，无限制。首次购买90平米以上住房的首付比例为30%；取消7折优惠利率，8折或者8.5折。提高二套房首付比例和贷款利率；局部地区可限制购房套数及停批二套房以上贷款。探索“综合评标”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地价格非理性上涨。“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅。重点打击投资性需求；供需增减，稳定价格；精准打击防止过度波动二套房及以上：从“抑制”到“限制”当前政策解读——929新政房产税试点暂停三套房贷限购套数增加有效供给囤地捂盘行为的惩罚政策要点政策全部内容见9.29国务院发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》本轮政王策更多铸的是对4月调控政般策的再一崭次强调，宜依然是从举增加有效棍供给、抑涉制不合理纱需求、稳徐定房价为拆原则，表岛明了政府差对稳定房洲价、打击芳投机需求放的决心。四个商达业信贷瞧一刀切瓜切断配短期需学求契税和所柔得税政策伴总体压制到改善和投咸机需求限购措施悠程度进一扶步加大保障房酸政策重堂压，增种加有效扁供应实施更为妻严格的市任场监管手螺段有限23456问责制驰度明确冠地方政总府义务像，强制逼地方采寨取实际贸行动1当前政扯策解读——92项9新政解汉读政策展望本轮房地局产调控短围期内难以俊完全退出涂，政府将问继续扭转芹商品房的膝投资功能戒，使其回下归居住属民性。本轮房地摧产调控中笛政府着力听于打击短岭期投机行高为和规范岩房地产市恐场秩序，杠尽管调控搏力度在某宪个阶段必酱然会有所尖减弱，但住未来政府湖还将在一搬定程度内种继续限制蝴投资投机废需求，使低商品房回陷归居住属李性。从未译来趋势判育断，本轮台调控中打伯击投机行燃为和规范腊房地产市级场秩序的伪措施还将灭在未来将漂得到部分祥保留，成角为常态政遗策。房产保有蹲环节征税由不可避免骡。本轮房旦地产调静控以来境，各地螺先后传矛出要对贤房产保悔有环节罢进行征刑税的消逼息，无颠论近期画内物业畅税（房何产税）栋的是否牲真正开袍征，未记来房产分保有环旗节征税姐将不可冷避免，坚其原因躁在于土汗地出让卫收入的示不可持夺续性迫赢使地方挖政府需竞要寻找季到另一帆种财源舟来弥补韵未来财责政收入林的不足蒸。严厉打击中国经阁济内外佳部环境合较为复芽杂，房峰地产政介策走势沾存在不借确定性冈。国民经术济的迅管速企稳羡回暖是竿政策出典台的宏约观背景污，未来滩房地产矛政策的葬走向将永取决于直世界经芽济复苏截势头能剑否持续雷和中国压经济“去房地堪产”后的内催生动力臣是否充顽足两个猜方面。梯由于复哪杂的内壤外部环街境，房拐地产政恨策走势辣存在不猛确定性季。保障性睁住房建训设力度纱持续加糊大，今搭后一段庄时间内锻将成为悠住房供狠应的重搏要组成械部分。与200旦7年房地振产调控暖不同，晨今年上索半年房处地产新粘政不但键着力于孙抑制房干地产投蒸资投机浑性需求愧，而且稠通过大找规模增跃加保障演性住房掠用地、至提高保粥障性住李房专项袄补助资杆金、落浸实地方精政府住落房保障阀工作责介任等措引施有效纷增加了赛保障性注住房供璃应，初籍步形成鲜了多层奴次的保阻障性住秒房供应恨体系。政策展叮望二、房庆地产投资篇环境政策与酷法规环码境政府投修资环境经济环思境规划环境政府投资帅环境共同作仓用透明化政务公开水平质量公共服务质量效率职能部门效率及收费制度政府投资敲环境主要乎跟政府公低开水平雾、政府钉公共服结务质量禁以及职签能部门塔办事效忠率与收父费制度有关。政府投资为环境06排名名称省份总分信息公开指数在线办事指数公众参与指数1、2、3……————————————7吴江市江苏省48.910.510.5060.358昆山市江苏省48.750.5140.490.3659上虞市浙江省47.740.5750.4120.31507排名名称省份总分信息公开指数在线办事指数公众参与指数1、2、3……————————————6张家港市江苏48.590.4640.4560.5997昆山市江苏46.840.4280.4630.4958江都市江苏45.760.4440.4320.51806、07年昆山册市的政库府综合膨排名分子别在第徒八和第坡七位，达处于300多个县级哭市中靠前歇区间，政绑务公开水婶平相对较候高。政府网则站绩效何排名以3个维度为娇指标进行仔考察，分义别为信息胆公开指数肯、在线办膀事指数和容公众参与班指数。06、07年昆山市递的政府综谣合排名分抱别在第八亲和第七位逆，处于300多个县半级市中贷靠前区称间，政辜务公开醒水平相么对较高您。政府投资涂环境——政务公开量水平公共服秆务质量齿反映政缝府为公勉众和企贴业提供脉服务的骂质量和亿水平，金是衡量播政府投杠资环境秘的重要幼构成。新加坡梳南洋理昏工大学19日在广州跪公布“中饥国城市公敌共服务质仙量指数调带查”，苏州在挤此次调赴查的各菜项排名余均列首览位。禽昆山是象苏州最温大的县封级市，筹直接接绣收苏州氏政府服饺务的影牺响。这是一项方针对中国32个主要城炼市的综合盲调查研究艇项目，该肢调查主要邻运用了3组参考指削标，即公共服务惕满意度、候企业经营伯环境和一臂般公共服场务。这些户指标涵姿盖教育盏、社会度保障、逐医疗卫薯生、基惯础设施颂、交通律、公共环决策制劳定和执扒行等方眯面。政府投资晃环境——公共服务容质量二、将房地产青投资环着境政策与税法规环香境政府投幅资环境经济环境规划环境经济环斑境——GD橡P昆山GDP近几年一框直保持高象速上涨的刻趋势，年呢均GDP增长率达熊到20%左右，惭经济发窗展势头祥迅猛。07年底和08年的金融签危机对昆猛山经济发帐展产生一胜定影响，虑但随着200膊9年经济的娘回暖，GDP增长率廊显现回庭升势头络。数据来蓬源昆山压统计信宵息网。近年昆山GDP及其增长立率户籍人口（万）城镇人口（万）城镇化率城市人口镇人口66.6834.4511.0868.13%2006年昆山人音口统计数状据2006年昆山人潮口统计显邪示，户籍娇人口66.壤68万，城镇材人口45.5万，其中金城市人口34.4界5万，镇人怎口11.稼08万，城镇肆化率达到68.1冈3%，截至刃近两年舞城镇化烫率略有注提高。昆山约70%的城镇摔化率，您跟目前雷我国45.券68%，以及上羞海北京88.吉6%、84.9唇%的城镇化嘴率相比，处在发晌展潜力应较大的撇区域。经济环境——城镇化周水平城镇化水写平适中，爆房地产发膝展潜力较伤大。城镇化率棚过高，未全来城镇化皇发展空间哲相对较小进；反之，绍城镇化过瓶低，也并苹不代表潜娱力巨大，呈过低的城兰镇化意味治着该地区露自然条件喝、基础设衰施建设、动经济条件瓶受到的制谱约较多，膀发展速度晴也相对更袭慢。因此城镇化赖发展潜苦力较大忆的地区迷应该是俭目前城杨镇化率往相对适葡中的区学域。年份第一产业增加值（亿元）增长率（%）第二产业增加值（亿元）增长率（%）第三产业增加值增长率（%）200610.530632.4125.2289.0725.4200711.256.8762.1518378.426.9200812.372.2978.8114.1509.0817.2200917.8571137.1515.5598.0817.5合计52

3510.52

1774.63

占比0.97%

65.78%

33.25%

从昆山近各几年各产扮业增加值龄以及增长骨情况看，匆第二产业岩累积增加狠值仍然占档非常大比虏重。但从各产厚业增长率细的变化情汽况看，第茄三产业增警长率近年遍来处于三蝴产业中最似高位，表螺面昆山近递年来第三产业饭保持着较日高速发展版态势，对绳昆山GDP贡献逐它年扩大。产业结模构优化升艇级效果显租著。昆山目前汇正处在加攀速产业转伟型时期，逐第三产业絮比重不断伍加大。经济环雕境——产业结牺构经济环察境——固定资产萌投资昆山近泄年固定讯资产投塑资呈现喷高速增盐长的态色势，年码增长率芒基本都傅在15%以上。增速07、08年有所纽奉回落，麻但依然锯维持在班高位水堪平，反牌应了城盈市经济问发展比碰较活跃战。数据来塌源昆山碎统计信胁息网。亿元%经济环顾境——房地产腰投资规汇模昆山市帆房地产焦投资规勉模自2005以来持续革增长，尤忍其是2007、2008、200石9三年增长辟速度迅猛甩，超过20%。200养9增速有所散回落，但伙仍然接近30%。数据来源雀昆山统计壶信息网。亿元%经济环善境——消费水昂平（人影均可支划配收入遗）昆山人均类可支配收箭入增长幅蜡度保持基澡本稳定的领趋势，近也几年保持约13%的较高增窄长率，2009年昆山川人均可价支配收什入达到2760铲9元，环比循增长11.3迟%，人均可填支配收入表较高，住酸房消费有屿支撑。数据来源死昆山统计阻信息网。经济环敏境——消费水平收（消费支秤出）昆山近茧年来社捐会消费机支出不赠断攀升摆，且增生幅较大免。消费捏支出增祸幅高于霞人均可铲支配收乱入增幅堵，表明勒昆山市怪居民消饺费观念桌加强，雪一定程确度上拉数动了昆间山市商撞品房消遵费需求强。数据来纲源昆山射统计信童息网。亿元%二、邮房地产旬投资环铺境政策与法中规环境政府投绑资环境经济环帖境规划环面境城市规划——总体规划城市定位全球性IT产业制斑造、研圆发和交闪易平台，长三唉角区域强重要的先进制浆造业和现代服务坏业城市。城市规茎模到2015年，市域堡规划总人县口规模250万人，中般心城区吐规划人拆口规模195万人，些建设用每地控制顶在242平方公里以内。到2030年，市呆域规划耐总人口广规模330万人，中财心城区蔑规划人驾口规模270万人，建壁设用地控致制在309平方公里以内。城市规蜻划——总体布颂局中心城度综合片宣区：功能定胡位为高浅新技术咬产业发罪达、第吼三产业疫繁荣、袜适合居酸住的生除态园林惯城市。北部片区密：高新技绩术产业费和劳动逐密集型卫产业并悉举发展子，依托迅太仓港纲。东部片僚区：以花桥俊国际商演务区为粱依托发昂展商贸括物流等咬第三产农业，同锋时发展屯高新技命术产业恐制造为瘦主的现猾代制造筐业。吴淞江工伪业园片区僚：定位为以纠高新技术森为主导，枯劳动密集检型产业为售辅的现代要生态制造什业基地。中部生态模农业片区火：以高科既技农业乒研发、窄试验、浙生产为壶主。阳澄湖休致闲旅游片债区：以阳澄叫湖为核德心，以柔休闲、药旅游、在度假为跟主要功扎能。南部水乡狼古镇旅游并片区：以水乡我古镇特慈色旅游储为主体叛，重点士发展第认三产业罗。城市规窑划——交通规划堤（内部交奇通）交通综合构想四史纵经周市图、兵希左、陆家省、张浦攻至淀山票湖之南困北向道悄路，为讨货运优摇先道路权。现有黄生浦江路古现南延灶经千灯膊至淀山容湖现有省道224即南北公直路利用苏州并绕城公路序之平面侧幸车道至南柱港新建道良路延伸至料锦溪。五价横北区东得西向高主速公路烟平面侧枪车道。奶苏昆太终高速公效路现有新漆省道324由太仓接客往富士康泄路沪宁高速别公路现有之锈机场路由上海青备浦区经淀施山湖、锦焦溪以西、录至苏州吴润江。苏沪洲高速。城市规织划——交通规划表（外部交撒通）未来昆魂山市将询有沪宁铁浴路、京野沪高速掩铁路、杠沪宁城榆际铁路等穿越昆牧山而过，恐区域铁路潜运输在整尼个长三角崭综合交通喜运输体系扎中将发挥渣更大的作葵用。规划京沪高感速铁路全长131概8公里，双设计时巴速为350公里/时，沿途昨共设北京咸、天津、狭济南、南币京、昆山今、上海等21座车站，叙是联系我柿国环渤海畅和长三角抵两大经济茄区的重要剪交通大动戚脉。2010年建成后皇，昆山至南院京只需1个小时；越昆山到上围海约15分钟；昆尊山至北京柔约4小时30分钟。沪宁城际闭轨道线起自扒南京，茄经镇江社、无锡母、苏州荷，最后艺达到上锡海站，望全长295公里，纺时速分160公里和250公里两缎种，建坊成后昆山到慢上海只倡需约20分钟，列车薄开车间相隔时间厘最短为3分钟。目前已超通车。沪宁高铁/京沪高铁城市规会划——发展战精略1结构调整早促进用地条效率提升以提高析土地集尾约利用转为核心傲，以高垦新技术系产业为邮导向，啄以新型担制造业姜为基础肉，以现娘代服务愉业为图案片，以拐高效都衫市农业里为特色胜，加快仰发展方您式转变形和产业切结构调肉整，增器强科技熟进步、障自主创僻新对经披济增长阁的贡献典率。2生态约岛束促进在人居环肿境改善以提升哄整体人宝居环境乳质量为抖核心，绢严格保脚护阳澄稼湖、淀赵山湖及永环湖生聚态敏感凑空间，妇同时合原理利用老其比较锹优势，出与深厚诞的历史嗓人文积窗淀相结管合，发券展特色涌产业，查彰显昆轧山特色茄，增强嫂城市魅条力。3节能减排鼠促进低碳泼城市建设以提高资宪源、能源介的使用效宣率为核心皆，发展地劫毯产业、应循环经济呀，鼓励节贞能技术的锄应用、开竿发与创新这，以提高朋资源、能肿源的使用你效率，减满少污染物处排放；合圆理配置产熄业用地和黄生活用地宴，促进激拔动交通出挥行减量，演构建绿色锻交通体系顽；倡导健笼康、节约改的生活方字式和消费低模式，全牺面推进低夫碳城市建脊设。4区域统困筹引导爷市域空爷间优化以形成何功能明瓜确、集滔聚高效葛社会发犬展需要范，加强腹区域的迫城乡空滴间结构专为核心牺，适应性经济社餐会发展德需要，微加强区挺域协调免和城乡偏统筹，任将市域辛空间布槽局和政念策分区艇紧密结帐合，严纸格保生你态空间青，协调酷护发挥努碳氧平咸衡作用驶的基本涉生态空赵间，协朗调好发掠展与保捆护的关夜系。5公共优动先引导屑城市布传局调整以阳澄傍湖为核沿心，以聪休闲、踩旅游、胞度以轨妈道交通糕为核心姥，构建禁舒适、旨高效的俗公共交眼通系统糟，发挥绢其大容穿量、低竹能耗、灿快速、届准点、仙安全的销综合优惨势，引俯导城市宴建设空绍间合理欢集聚，液优化城出市功能应结构，页构建完宗善的城专市中心须体系。6南风貌星保护引香导地方携特色塑阶造以水箱术古镇保酱护为核投心，以君自然环激境为基组质，结机合特色照村庄保凶护和乡割村旅游糠业、都哨市农业滋发展，姓保护传球统风貌亦；打造苏新锐的窄公共服纳务空间勇、融合腿的生活裤居住空卧间、现栋代的产序业发展病空间，凡塑造展才现昆山肺城市精源神的现着代风貌车。3昆山房脂地产市靠场三、伯昆山房访地产市狂场土地市掘场商品房总腰体市场住宅市营场商业市拿场酒店式神公寓市照场写字楼院市场

合计新增量存量其中，住宅商服2008年500260240170302009年750300450150502010年55025030020050土地市去场——供应情况昆山市近川三年的土述地的新增旷供应量每关年都在250万方以上鞭，其中，它近三年商浪住用地的仍总量达到650万方，炼其中一遭部分土西地已经技上市，庸除去一累部分土社地用于身保障房拢建设，劝以目前惩昆山市晓场平均味容积率1.5-玻2预估，可细看到未来供应椅量仍然巨贝大。昆山近舅年来土置地出让晃情况数据来源殃昆山国土径资源局。单位：受万方土地市场——成交情姑况

出让面积（亩）出让总价（万元）平均单价（亩/万元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年1-8月9351.6845692。5790.482008年至今，框昆山市共垂成交土地起总面积2.68万亩，平均每逐亩单价92.亭48万元。其中2009年同比200旬8年土地出磨让面积有伪所下降，激但200欢9年土地平馒均地价是2008年的2.5倍，昆山烫房地产市混场迅速被凡放大。但2010年出让书单价有啊所下降，主要因永为价格较潜低的工伶业用地荒所占比毅重提升。201拍0年1-8月出让毙的土地切已经超谊过08顶09年的年苦总出让寨面积，俘其中工苏业用地勿和其他辣用地占窝相当一敌部分比钻重，未来1-3年市场供屈应量仍在罩高位。统计数据框来源昆房柿网。土地市场——成交分布从各区成壶交的占比肌来看，开发区痒、花桥且镇、玉煌山镇是土地裙成交的码前三名录，占据纷总成交告的58%。土地市场——成交土地抹性质配比从成交融的土地乐性质来努看，工权业用地宜占比最魔高，占45%，其次禾为商住螺用地，飘占40%，商办用充地也有一拳定比例的冒成交，占11%。纯住浑宅用地眉相对较完少。说明：贝由于出苦让地块翅纯住宅游用地屈晚指可数具，为方词便统计欢，统一咳归类为泛商住，教即本报糟告中出匀现的商经住为包定括住宅室的混合勤用地。三、敲昆山房大地产市镇场土地市蔬场商品房总匆体市场住宅市场商业市庭场酒店式种公寓市泡场写字楼市俭场商品房妨市场——发展历程1缓慢起衰步阶段捕（1988嚷-199中2）这一时息期确立孤了社会纱主义商膊品经济杠理论。秃极大地劝推动了询市场机建制在房牵地产领邮域的发共展。经所营性的袍房地产描开发公从司步入妄起步阶下段。截榨止1992年底，临昆山共笑有房地妥产开发刑公司9家，房地纲产投资规非模逐步扩观大。2快速增跳长阶段常（199友3）1993年，建霜立社会划主义市录场经济跟成为共廊识，昆代山国民钞经济呈欠现了高菠速增长烧的势头萍。伴随就着住房巴制度改妄革的推续行，房汤改政策歪效应的妄释放，冲引发了谎一轮房趴地产发色展高潮洞。截止1993年底房懂企猛增股至46家，投益资业成蒙本增长订，比92年增加6.58倍。3调整回俗落阶段廊（199违4-1度997）房地产尝投资出探现逐年伙回落。94-现97投资分别减为5.31、4.15、4.16、3.5熄4亿元。挡供大于吸求的矛惩盾相当满突出。4稳步发展烛阶段（199文8-2债001）这一阶段搬，中央采栋取了积极漂的财政政齿策，旨在皱通过增加句投资拉动介经济发展傅。同时把僵住宅消费鹊放在极为欣重要的位笑置上，作豆为国民经翻济新的增长长点和新艺的消费点判，并出台茧了一系列倍的促进房翼地产市场础发展的相央关政策，墓昆山房地笑产市场在发此大背景故下进入了住稳步发展顶阶段。5高速发展粥阶段（200午2-至今）200尘2年以来，干随着昆山荐经济步入承发展的繁刮荣期，社绒会和城市陡建设的全您面提升，芬昆山房地阻产发展也勿进入了黄需金阶段。搜房地产开射发力量不彩断壮大；颤房地产开屡发投资屡赏创新高；认建设规模灿连年突破便；商品房钉销售规模瞎火爆；房睛价不断攀钱升；楼盘境开发进入混大盘时代童；二级市府场充满生屠机。商品房设市场——供应分析%万平方米05-割09年，昆布山商品警房施工蓄面积几策乎成逐坡年增长笛态势，魂但增长劳率波动黎不定。同时由棵于开发界周期等奏主客观糠因素使班昆山市汤的年竣怜工面积拌与施工数面积有虾一定的世差距，饱年竣工只增长率欲的上涨匆或下跌城相对于马施工增以长率有络一段时饿间的滞剖后性。统计数岂据来源叼于昆山炮市统计稼信息网璃。商品房菌市场——供应分析汉（与其它堵县市对比纤）从图中挎可以看贪出，昆计山各年幸商品房毛施工量防远远高摇于吴江匙，略低暑于常州赖，各年佣增长率订也高于园吴江，榨但低于鸽常州。从侧面反沃映了昆山天市商品房授供应量处怖于一个较宫大的规模颈。统计数据青来源于各难城市统计崇信息网。万平方米商品房存市场——供应分坐析（累竖计库存绞供应）截止到2010年9月，昆薯山全市务库存可弹售房源449饥84套，昆范山商品常房库存荷量再创察新高。昆山商欧品房库拜存供应埋量连续7个月保持伏正增长。述库存量的叉不断攀升壳一方面由沈于4月新政蛙调控导蹈致成交慌量走低晒，另一售方面供刑应并未攀随之减掀少，表固明昆山涂市场目前处回于供大送于求的态势煎，买方乘市场明哨显，市冶场面临本较大库耽存压力锈。统计数据医来源于昆辫房网。套套商品房生市场——需求分析近几年随循着长三角睬经济群的厘经济飞速患发展和全拿国房地产峰的快速发说展，昆山逝城市居民目对住房的撞需求大幅豪增加，09年对比05年需求增阶长超过2倍。由于政策有调控以及泰外部经济锤危机等多稳方原因，08年商品镇房销售何了大幅房诚回落，烛出现负蕉增长，比随着09年经济起复苏以作及政策丹鼓励，滴再次打岁开了昆垄山房地您产需求坦局面。统计数据犯来源于昆朋房网。商品房市孤场——需求分析格（近年成汗交分布）花桥、玉践山、开发迅区是昆山成嗽交最为活度跃的片区添，占昆山执成交的64%，占比话分别为24%、20%、20%，且与旅其他区欲域的差翼量较大貌。玉山是匙昆山市他委市政品府所在哭地，配物套成熟毙，是传荐统的房己地产热仪门片区煮；花桥分因为近恋年规划层利好，赖且直接棋接受上矛海辐射点，能吸蛇引外来泪客源。统计数押据来源辈于昆山泥搜房网款。所选数据丽为08、09年全年迈成交数渐据以及201碰0上半年粉成交数诵据。商品房爽市场——需求分析斤（与其它咏城市对比疏）昆山吴凭江江阴纽奉同属江碌苏县级怀市，从盘图上可棉看出，瞧昆山近期年来每栽年的成贱交量都存远远高惯于其它捐两地区艇，且都鸡为其它最两地区王两倍以脂上。统计数哑据来源尺于各城堂市统计群信息网碧。万平方米商品房市饰场——需求分龟析（人计均使用跃面积）平方米/人昆山人编均居住观面积经另过05年之前桌的大幅业增长，铜增幅平雕缓，但矿一直处茶于高位礼，08年达到38.拉5平方米/人，远仪远超出勿全国的好平均水柄平，也暗超出许觉多一线椒城市。表明昆山绸商品房市应场经历需仆求旺盛期斯之后，本辩地需求逐倚渐降温。城镇人浙均使用备面积（阿平方米/人）：全国：28北京：21上海：16.5深圳：24.绩7商品房卸市场——价格分廉析昆山房翼价从1998年来一雨路走高椅，在2009年楼市好大热的自市场背呜景下达雨到了最高点6400元/平方米的价格元水平。最近三年07年到09年的涨幅莫最为明显诱，09年的价恩格水平挽相较于07年上涨了觉大约50%。统计数据关来源于昆索房网。商品房泪市场——投资风饱险分析昆山房地单产投资占兔固定资产猛投资比值俊自200沙6年以来使不断攀陷升，08、09年的比值狮都超过了0.3，房地贡产投资讯所占比垫重略高咬，显露泊了一定乓的投资荣风险。昆山近旗年来房永地产投岔资增速板与GDP增速比才值波动诱较大，些除了GDP增长有当一定滞际后性之收外，表漫明昆山舌市GDP增长对房扎地产的相吨关程度不中高。房地产巨投资/固定资产袭投资比值缎正常区间倦：0.22势-0.2姥8。房地产投叫资增速/GD智P增速比者值正常炸区间：1.5葛-2.旷0商品房市剩场——S砖W分析优势劣势GDP师——稳步增长居民收入——逐年增喘长需求规模——虽涨幅不窄定，但总窗体呈上涨茫趋势供求风险——供过于求那的矛盾已尽经开始突涌出房地产投言资风险——受控于樱政府的移不定期受调控供应规寨模——市场可泊预期的美未来供食应量较猜大昆山房哭地产市对场未来敢的供求酷矛盾将倘会凸显耳，且市爬场仍然伟对政策懂调控敏小感程度费较高商品房市括场——未来展连望随着新腰政的影牧响被逐法渐消化臂，成交凶量逐步惠回升，9月底中恼央出台记的最新碧调控政除策，再良次打击背了昆山阳楼市，10月第一周田（10.凝1-1辩0.7）昆山归新房累航计成交申仅仅296套，较9月第四冶周猛跌72.5怜%。一方面抵受着调控三影响，另组一方面新蚂盘持续入候市，使得杂昆山商品酬房市场供方大于求的宿局面短期抓内难以被蜡打破。参考数据鹊（昆山2010各月成义交）：四月：447习0五月：1483六月：1506七月：1735八月：2210供求关系价格2009年昆山照房地产怒市场各越楼盘采扣取低开阳高走策骆略，引若领了昆板山房地熊产市场烦五年来疑的第一餐次爆发逢。商品赞房价格端一路飙笑升至均什价6400元/平米。后值期受政策确以及供求键关系的影盟响，昆山还商品房价央格大幅走改高的可能灿性较小。未来昆山或市场供大于求的局面短帐期难以被蒜打破，但晃受利于昆恶山的特殊尺区位以及巾城际高铁疾的开通，爬突出的城告市价值将矿会成为昆古山房地产而市场强有扁力的支撑床。对“外哑部需求”批的把握将不成为昆山梁房地产市熊场的一条颠重要出路恋。三、漏昆山房莲地产市锡场土地市乒场商品房总泪体市场住宅市锅场商业市场酒店式筛公寓市围场写字楼市溉场住宅市喜场——住宅片俘区分布目前昆山送住宅市场聪分布，根拳据成交活跃窗程度分成三个将梯队。玉山镇趣、开发伴区以及溪花桥镇为目前管昆山市团场最活胸跃片区级。玉山镇为功传统片区镰，配套成嘉熟完善，仆客户认知唐度高；花桥毗邻疫上海，且螺规划利好占。巴城镇锣、周市伏镇以及碧千灯镇出在第亮二梯队匹。巴城依水托阳澄挡湖资源面，主要萍为别墅劈燕产品；周市镇依谨托北部产泻业园区，副并且接收更中心城区婶的辐射；千灯规划裹为生活新庆镇、生态霞观光片区演。南部水乡建区以及其绢余镇为第三尘梯队。偶南部水野乡片区头依托淀近山湖资虾源，主寄要为别拐墅产品证。第一梯站队第二梯队第三梯队住宅市消场——住宅片享区分布市区城综涝合片区依血据各自定弯位及发展内方向可分丘为5个片区配。中心城区城东区城南区城西区城北区昆山市送中心城塌区分为中心城区箩、城东区送、城南区赶、城西区雕和城北区勺域。住宅市分场——中心城区败板块御城人口密桑集，并只承担综耐合行政于、居住挥、文化扬、教育涌、主要很产业发离展等功济能。属怖于市中青心的高翻档地段华，土地资辞源稀缺龄，生活迫配套成票熟，房版价一直么维持高件位。中心城崭区：人对口稠密捡区域婆成熟墨价格处厌于高位蓝海LaVi爹e中心城区项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价鹿城一品高层住宅、商铺8000559915.227.90%46545-201一房到四房高层在售高层10500弘辉首玺高层住宅921033300003.535%657主力面积段125-200

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31%

主力面积段97-145在售9500御城小高层住宅11474260002.1330%13493-164在售7500蓝海LaVíe高层住宅、公寓36714147863441.50%

待售12000荣记玖珑湾高层住宅、酒店式公寓506271751703.535%127080-240待售待定中心城椅区板块士内主要鸣楼盘板块特点板块内配盗套设施完近善，交通仪便利，居住氛欠围浓厚久，是昆山初的商业配文化中缴心。板块内盼目前土嫂地供应造较少，未来供应辣量较少，目前住敢宅的综合细开发量不滔大，以商电业商务办察公物业开避发为主。该区域的住宅档旷次较高。产品、价施格中心城妙区由于哪地段绝辱好，土喷地资源管稀缺，译板块内暂的住宅置产品主支要以高容因积率的留高层公唐寓为主，以大姜面积户砍型为主垦，符合波当地人壶对住房殊的消费届需求。目前板瓣块均价100千00元左右，个体楼乔盘依具体年位置和产甚品力上下困波动。板块特点枯、产品和证价格分析住宅市孔场——城东区伯板块具有经济针技术开发胆区和夏驾钓河景观带层的双重优锄势。目前融城东大盘概云集，几华十万方的充大盘依次央沿前进东泄路排开，词甚至有绿附地21新城这续样100多万方的投大盘，且品牌开发屯商云集，虚区域内有稠中航地产美，世茂地偷产，珠江潮房产等。城东区板泳块：大盘叨云集潜垫力巨大位于市政应府以东，眯在城区内赌前进东路按沿线区域城东项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价中航城高层、小高层、洋房、联排、双拼1969583600001.836.3%1872高层小高层88-145在售高层、小高层7500-7800；联排9000-10000；双拼12000-13000绿地21新城高层56400017800002.540.0%900070-160，主力面积70-110在售7500中大简界高层、小高层668931786332.231%98490-160在售7700珠江御景高层、小高层1526996200003.636.6%3000主力面积88-142在售毛坯7600、精装8800东城蓝郡多层、高层1666671673171.0047%151090%为80-120，10%为120-140在售6000-7000阳光水世界多层小高层高层洋房3455062936800.8542%2600高层143㎡—176㎡，花园洋房215㎡—230㎡在售8000黄浦城市花园多层、小高层、高层70000平方米1600001.9636.5%1290主力面积80-130在售8400城东区脉板块内葬主要楼于盘板块特点桂、产品和泼价格分析板块特顽点城东是兵产业聚插集区，末现有配盗套困乏箩，目前居住发氛围不高。板块内大盘云集，目前杆有珠江颤地产、彻世贸、嘱中冶、柜中航等却企业楼已盘，案星体本身孕多带有照商业，讽以城市综合辈体的概念在城东纺布局。城东离朵上海较寺近，因碰此有相当一就部分比赏例的客封户来自贿上海。产品、肝价格板块内以睁大盘开发染为主，楼枯盘的产品社类型较为丘丰富，高层、小破高层、多闹层、花园病洋房，到设联排双拼阳别墅都有一宝定占比强。高层烂小高层姥的主力祥面积大庆约在80-那140平米之间，比肃中心城区症板块略小烈，因为一军部分需求斧来自外部团需求以及节投资需求叨。纯住宅锄项目较峰少，目怖前在售闸项目基册本都有联酒店式钉公寓、丧商业等危其他物施业类型训，符合猎商住片哈区的定录位。目前板赶块均价7500左右，个体补楼盘依创具体位腔置和产善品力上阶下波动男。住宅市场——城西区板鹅块城西地区就：环境优辫势政府钻重点规划编区域老城区苏以西，恨基本围镇绕亭林微公园周友边及马共鞍山中碌路沿线尝一直往秆西到森体林公园棋沿线发敬展起来痒的区域弦，属于核昆山生沫态环境亚最好的都居住区字。城西项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价时代中央社区高层、小高层1200003000002.540.5%2000户左右主力面积123-206在售8600天地华城高层、小高层83615221010.042.1858.0%1359主力面积133-142在售9000，送车位阿里山花园小高层37974699031.8442%214140-160待售9500森林半岛多层、小高层、高层、洋房1171892710001.7945.0%1700高层61-133在售8200三水萧林高层、联排1696313038451.840%257888-140，130-190在售7000-9000清风华院小高层、联排1985343578811.5941.17%352小高层主力面积96-200在售小高层8300金色森林四期住宅、公寓、别墅1666642247191.445.0%1200待售待定伯爵大地二期高层1099514100003.540%400多80-160待售待定城西区板柏块内主要鸽楼盘板块特酒点板块规划僻成生态居携住片区，莲以森林公计园为主打粪，从目前熟所推楼盘蓬来看，高档住劲宅板块已初具模肉样。凭借政府等规划利好泄以及独有愧的自然资伍源，区域瞒认同度较斑高。产品、牲价格区域楼雀盘数量检多、量虫体大，眠产品类鸭型以小高层、业高层、别还墅为主，楼盘以纺纯住宅为慌主，户型摆面积较大调。目前板块均价850萝0左右，由于堵占有生手态资源阁，以及夸规划利奏好，是关昆山各抚大区域鸦内价格上涨顺幅度比较苗快的区域。板块特朵点、产随品和价壶格分析住宅市场——城南区板卸块高铁和专城际轻才轨的落录定将城侧南的房祥价推上恩了一个奸新台阶掘，使城贫南成为凉昆山各蔑大区域放内首选印最值得虽投资的药区域。投众多上岩海，外秩地客户温都纷纷榨看好城烫南的发兴展。城南地然区：高倦铁直射巷区域位升值功潜力大城南项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价世贸蝴蝶湾高层、叠加、联排、独栋71780010765801.565%6500高层主力面积90-140在售高层10000新城域高层、小高层2868106000001.9842%500088-131在售7300吉田国际广场高层、小高层1559476959713.546%1500主力面积112-140在售精装12800森隆·珑庭高层527791856743.030%90-200在售精装13800衡山城多层洋房、高层970002490002.4942%2400高层88、142待售待定汇景公寓多层、小高层54663938501.742%三期400多90-140待售待定城南区诊板块内贷主要楼境盘板块特蜡点、产君品和价农格分析板块特得点城南是出澡口加工区隐，以IT产业为主泽。区域内丑现有312国道、逗沪宁高启速、客歉运南站筐、沪宁钳城际高首铁，建剃设中的广京沪高嘱铁，城南板块紧的交通纽兰带地位日青渐凸显，拉近蹄了昆山杯与上海亦及周边点的距离弦，刺激仆了城南写的房地暗产市场彼。一些高档梅大盘的进躬驻，改善逢了昆山人讽对城南板贤块居住品冠质差的观济念。产品、价盟格从板块内桶目前所推浴产品和将改推产品来悄看，产品傍类型主要棵是高层、小餐高层，也有少票量的高端籍产品，别潜墅以及花英园洋房等活。户型面洗积区间较隐大，囊括嚷各种户型侨面积需求暗，主力面亿积90-1廉40平米。由于高据铁以及锐城际高乞铁的落嚼实，拉洪动了板颠块的均稿价，目嫌前板块均价1000剑0左右，后续桂楼盘入掌市将会茂挑战城楼南板块压价格极历限。住宅市场——城北区宿板块中心城祝区以北岗北门路智、柏庐文路、长拼江路、秀青阳路咐为主干瓶道，是邻老城区夹以北和较周市镇淹以南组袋成的城蜓北片区嗓。城北地区富：昆山发催展起源地狸老昆山剂人最多区卸域城北项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价自由都市高层、小高层、电梯多层933402300002.1845.2%190086-149在售7500第E特区多层、小高层、高层1500002500001.6745%138090-190在售7600天成佳园高层582301423972.2540.2%649100-140三期房源待售预计8000-9000云山诗意小高层735781814811.845%99690-190在售7800-8000大德世家多层、高层、单身公寓1215712188251.741.2%60-130在售7300天阔多层、高层、小高层692681250561.835%808主力面积80-89在售7300金城北郡高层1159901824491.7838%一期370主力面积104-140待售预计7000馨座高1840.5%28886-133待售7000-7200城北区板修块内主要宪楼盘板块特鉴点、产烦品和价反格分析板块特点城北曾是昌政府重点杯打造的城辱市副中心祝，目前居闪住概念判已经形员成，居住氛袭围浓厚厕。目前一饲些路段乓正在整寺改阶段恋，未来轰即将再略次成为怎重点打府造的区震位。板块内夫目前存醒量供应丢较大，毅从土地榴出让的训情况来草看，后秆续供应知不大，畅有利于予拉动后每续板块狠价格。产品、舟价格板块内楼多盘众多，斯目前供应笑量较大，爱住宅产品联多为高层小高臣层产品，选户型面逆积多为90-1页50平米之间。板块均价从集中在7000昨-750站0左右，相漫较于中心慕城综合区拘的其他片五区，价格虫偏低，且士近年来涨况幅不大。住宅市场——花桥板衣块花桥板恼块：与汁上海同猫城效应每新热燃点板块花桥位于堤上海与江硬苏交接的哪黄金地段鉴，西临昆箭山国家级啄开发区，旋东依上海要安亭，地刚段优势带村动板块房炮地产市场表迅猛发展象。花桥项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价凯德都会新峰高层1510264969973.5940%470084-120平米的两房，136-150平米的三房在售精装12000壹克拉高层9900691125.0061.6%854主力面积50-80，另有120大户型在售9500-9800常发香城湾多层、小高层、高层、别墅1866233180991.740%3104主力面积74-112在售高层8800鑫苑国际城市花园多层、高层2000006000002.640%503390以下70%，120-140三房，140-160花园洋房在售9500上海裕花园高层492241609642.7940.1174855一房，94二房，147四房在售10700—13000绿地21城叠加、联排、独栋、公寓4310002155000.545500叠加联排120-230在售叠加11000，联排16000，独栋22000，公寓7500中城花桥国际联排、5F花园洋房、高层小高层2385883577901.540%100别墅225-261别墅待售预计总价300-400万花桥板服块内主彼要楼盘板块特点蚀、产品和渴价格分析板块特母点板块目前谱以大品牌酿大盘开贷发为主。隆长发、秒绿地、秆东方海拔外、鑫叫苑集团授等。交通便利。11号线、姨沪宁城呜际铁路逼、京沪逆高铁在毯板块内判均有站神点。发展起点丈高。希尔幻玉顿酒店入海驻、太平君洋百货即蚂将落成，扑易买得购筛物中心，功高档生活词配套齐全休。产品、劝价格板块内捏住宅项础目产品类匹型较为锋丰富，几乎涵芳盖了各种茎类型物业石。公寓产品喘由于客源兰结构的关仁系，以100以下的修小户型继为主，贴近刚屑需以及投览资需求客孩户。板块内高层小高量层均价100浴00左右，别墅怕价格依楼位置以他及产品迟力不定归。住宅市伪场——南部水粒乡板块南部水乡目板块：强根势景观资徐源支撑针高端住宅惜板块南部水斑乡片区劣地理位漂置上包衬括淀山莲湖镇、茫锦溪镇蠢以及周优庄镇，涌以水乡算古镇特照色为主闭体。南部水乡项目类型占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率绿化率户数面积段（m2）状态均价富力湾双拼、小独栋6737592878400.3541%943双拼175-184，小独栋226-253在售双拼12500-14000，小独栋11000-12000纳帕尔湾联排146300740000.4945%278210-300在售精装21000-22000江南岸独栋182666508980.2963.22%193小户型300，中户型420在售18000-20000枫丹御园联排60384470990.7840.8%246140-200在售12000南部水仰乡板块蜜内主要么楼盘板块内产胸品基本以别墅述为主，联排忌、双拼艇、独栋再都有。躬面积依爱各个项警目而异咽。板块内鞠由于各予项配套紫还不成堆熟和完爷善，产蒸品基本莫作为高鹊端客户第二居柄所或度顿假用途。不同项目飞因产品、而品牌不同鸣，价格差投异也较大坐，其中淀黄山湖板块越的楼盘价密格比锦溪吼和周庄略萌高。住宅市场——客户分析哲（客源结拘构）在上海工反作的年轻洲海飘台企干部周边乡镇结进城人公寓昆山自身住的本比地人新昆山人长三角投冤资客政府、冻外企高况管上海客户台湾人、诱部分新加绸坡人别墅昆山本滩地私营驳业主住宅市誓场——客户分析史（客户特浴征）类别客户特征昆山自住的本地人客户职业以昆山本地的公务员、企业主、生意人为主购买目的为改善居住条件购房看中建筑的品质、小区环境和居住的舒适性，对社区形象档次、社区景观、物业管理等有较高的要求青睐户型为120平米的三房、160平米的四房首要关注因素：产品、档次住宅市牙场——客户分泡析（客辫户特征三）类别客户特征新昆山人以外地来昆山务工的青年群体中收入层次较高的部分购买目的属于首次购房，但相对来说购买力仍然偏低