美国的房地产产权制度

...wd......wd......wd...美国参考网站:///mgck/雾谷飞鸿的博文雾谷是美国国务院所在地.雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员,具有多年在美国的生活和工作经历,我们希望通过与中国网友的互动,增进相互之间的了解,加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。:///mgck/美国地产://zillow一千万亚裔移民美国华人成第二大移民群体自从1843年5月7日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经普及各地，人数超过一千万。在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。1965年美国通过新的移民及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。1960年时亚裔移民只占外国移民总数的5％，但到了2009年，其份额增加到近28％，增幅超过5倍。目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的53%。截至2009年，约有1060万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影(照片：PeteSouza)目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移民占整个在美外国移民人数的4.5%。移民政策研究所(MigrationPolicyInstitute)根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010年生活在美国的华人移民(不包括美国外乡出生的华人)约有180万人，其中68万人居住在加利福尼亚，37万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。由于大局部华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还廉价。不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆(GreatEasternrestaurant)买外卖，还引起不小的议论。根据移民政策研究所的报告，居住在华盛顿特区的华人移民为2533人；居住在马里兰州的华人移民为42031人；居住在弗吉尼亚州的华人移民为34492人。移民政策研究所的报告是根据人口普查局的统计数据得出的，据此，华盛顿特区、马里兰州与弗吉尼亚州的华人移民加在一起总共不到8万人，而其中住在华府的华人移民人数就更少。大华府地区的华人移民虽然不及加州以及纽约多，但却有各种社团上百个、各种民间文艺表演团体十多个；地区的免费中文报纸有五种，再加上全国性的中文报刊，数目超过十种。从华人社区文化活动的角度看，大华府的华人还是很活泼的。华人移民有许多自己的特点：从2001年到2010年，约有70万从中国大陆以及香港到美国的华人获得绿卡；从整体上看，通过家庭团聚渠道获得永久居留权的华人较少；2010年以工作方式获得绿卡者中，超过十分之一是华人；从总体上看，华人移民更愿意入籍美国；接近五分之三的华人移民英语不够精通；华人移民的教育程度比较高，19.2%的华人移民有大学以上文凭，远高于外国移民15.9%的整体水平。在2010年，将近四分之一的男性华人移民在信息技术、科学、工程领域工作。美国的房地产产权制度美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(FeudalSystem)。根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权绝对地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。经过17世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(AllodialSystem)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚决的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。房地产产权的种类：独立房地产产权〔EstatesInLand〕；共同房地产产权〔ConcurrentOwnership〕；为投资目的的房地产产权〔OwnershipforInvestmentPurposes〕。独立房地产产权1.自由拥有的产权〔FreeholdEstates〕。产权人在自己的有生之年或更长的时间〔永久性〕拥有的房地产权利。〔1〕绝对所有权〔FeeSimpleAbsolute〕。其法律解释为：绝对所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权，在其有生之年对房地产具有绝对的、无条件的处置权，并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。绝对所有权是一般人所想像的房地产的最大的权利，它由所有者绝对控制，但要受制于政府在房地产权上的权力(GovernmentPowers)。〔2〕可废止的所有权〔FeeSimpleDefeasible〕。也称为有条件所有权。指所有权的存在必须满足一些特定的条件，一旦条件未满足，其所有权可能被废止。可废止的所有权有二种形式：A、可决定的所有权〔FeeSimpleDeterminable〕。假设有一房地产的转让合同上注明：“此物业只能用做学校用途，只要有学校在这个物业上存在，其转让的所有权将一直有效〞。这种所有权可能永久存在，也可能当特定条件未满足时〔如学校建筑不存在时〕被废止。B、即时生效限制的所有权〔FeeSimplesubjecttoExecutoryLimitation〕。房地产转让人可依据此项权利，在受让人为满足其设置的特定的转让前提条件时，将房地产所有权以即时生效的方式自动转移给第三方。〔3〕限定继承的所有权〔FeeTail〕。根据此项权利，房地产转让方可注明房地产所有权归受让者及其后裔所有，受让方可在其有生之年拥有该房地产，一旦死后，必须将房地产的所有权传给其直系后裔〔儿女、孙儿女〕，不能让渡给家庭以外的人。如果受让方死后无后裔的，该房地产将归复原转让方。〔4〕有生之年的所有权〔ConventionalLifeEstates〕。根据此项权利，房地产所有者的所有权仅限于其有生之年，一旦死后，该房地产的所有权即时消失。寡妇产〔Dower,丈夫死后妻子运用法律手段继承得来的房地产权利〕、鳏夫产〔Curtesy,妻子死后丈夫运用法律手段继承得来的房地产权利〕、家园产〔Homestead,只限家庭占有的土地〕属于此类权利形式。如有生之年的所有权的所有者要出售该房地产，购置者对该房地产的权利仅限原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地产所有权自动消失。有生之年的所有权给所有者提供了使用、占有的权利，但控制了其最终的处分权。2.租约〔非自由〕拥有的产权〔LeaseholdorNonfreeholdEstates〕。通过租约的方式从房地产产权的所有者处获得的在一定时间内的对房地产使用和占有的权利。由于租约拥有的产权不是一种房地产的所有权，房地产的所有权依然属房地产产权的所有者所有，因此，在租约期满后，地主〔房东〕依法有权行使对房地产的重新占有权利。租约〔非自由〕拥有的产权有四种形式：〔1〕固定年限租约〔非自由〕拥有的产权〔EstatesforYears〕。这是租约〔非自由〕拥有的产权的一种最普遍的形式，其产权的期限有一个固定的开场和完毕时间，时间的长度可以是一天，也可以是一万天。但根据有些州的法律，超过100年的租约〔非自由〕拥有的产权即被视为自由拥有的产权。租约到期后，产权自动回归地主〔房东〕，无须提前通知。这种产权形式的主要特征是产权年限的固定性。〔2〕阶段性自动续约的租约〔非自由〕拥有的产权〔EstatesfromPeriodtoPeriod〕。当地主〔房东〕和租客签订租约时，根据法律会设定一个阶段〔一个月、一个季度、一年等〕，到期后如租约双方无异议或提前终止和约的通知，该租约将按原设定的阶段无限期地自动延期。提前终止租约的通知须经双方协商同意，并受法律的严格监管。提前通知的时间需和原设定的阶段一样，如一个月自动续约的租约须提前一个月完成终止租约的谈判和正式通知。〔3〕意愿性租约〔非自由〕拥有的产权〔EstateatWill〕。租约无固定的时间，只要租约双方同意，租约可以无限期生效，但也可以在地主〔房东〕和租客的提前、适宜的通知下，随时终止。此种租赁关系可以通过合同明文规定，也可以隐含在合约内。如某大厦房东想出售正在出租的大厦，但有意向的购置者不愿购置有长期租约的房产，房东在出租其大厦时，会制订隐含性租约条款，如“此租约持续至房东出售该房产时〞。〔4〕强制性默许租约〔非自由〕拥有的产权〔EstateatSufferance〕。当一个原合法占据某房地产的租客在租约期满后，在未取得地主〔房东〕的同意下，仍继续强制性地占据该房地产，此种产权被称为强制性默许租约〔非自由〕拥有的产权。从技术层面上说，此种形式不能称之为产权的一类，因为租客在租约期满后已无权继续占有房地产，但由于他原有的占据是合法的，法律上因此产生了此类产权形式。共同房地产产权共同房地产产权是指在同一时间内房地产的产权由两个或两个以上的所有者共同拥有。包括两大类：1.联合占有〔JointTenancy〕。两个或两个以上的对房地产的共同所有，其权益不可分割，当其中一人死亡后，其余的所有者将共同瓜分那一份权益。联合占有的共同房地产产权必须具有以下4个一致性，一旦其中的一个一致性受到损害，联合占有的共同房地产产权将自动灭失。〔1〕时间的一致性〔UnityofTime〕。要求联合所有者的权益在同一个时间段开场或完毕。〔2〕产权获得的一致性〔UnityofTitle〕。要求联合所有者的全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。〔3〕权益的一致性〔UnityofInterest〕。要求联合所有者的全体成员拥有同等的权益。如不能一方拥有绝对所有权，而另一方拥有有生之年的所有权。〔4〕占有的一致性〔UnityofPossession〕。要求联合所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。2.合作占有〔CooperativeOwnership〕。一般是指在一个公寓大厦里，房地产的产权由一个股份制公司或房地产信托公司占有和管理，每一个公寓单位的购置者作为这个公司的股东，在这个股份制公司的存在期间，他们拥有一个所有权的租约书。房地产税、按揭、抵押权、维修费、营运费用均直接面对股份制公司，股东〔公寓单位购置者〕那么以月评定额的形式〔和租金相似〕分摊这笔费用。由于股东〔公寓单位购置者〕只是拥有公司的股票，从技术层面上说，他们没有房地产的所有权，只是拥有动产〔股票〕，并通过股权获得在股份制公司的管理权利。为保持大厦住户的团体统一性，大厦股份制公司规定，凡有意出售所有权的租约书〔股权〕的，购置者的选定须经过公司管理委员会批准。这种合作占有的共同房地产产权的一个弊端就是公寓单位购置者〔股东〕的财政支付能力问题，在经济萧条时期尤为突出。当某一个股东无力支付大厦月度定额费用时，股份制公司可能被迫欠交房地产税和按揭等，整个大厦的所有权可能因此被法庭以强行收回所有权的指令收回重新出售，所有股东的权益都会受到损害。另一个弊端是一些大厦股份制公司规定，如股东要求出售起股权〔公寓单位〕的，只能以原购置价格让股份制公司回购，股份制公司可以重新出售股权获利，这样会减少合作占有共同房地产产权的吸引力。为投资目的的房地产产权为投资目的的房地产产权形式有：一般合伙制〔Partnerships〕、有限合伙制(LimitedPartnerships)、股份制(Corporation)、有限责任公司(LimitedLiabilityCompany)和房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrust)等５种形式。前４种和普通商业意义上的所有权形式类似，而房地产投资信托那么是为投资目的的房地产产权的独特形式。房地产投资信托(REITs)源于1960年国会通过的房地产投资信托法案〔RealEstateInvestmentTrustAct〕，其主要思路是建设一个房地产投资信托公司，让普通的小信托投资者〔TrustInvestor〕以现金或物业的方式投入，成为公司股东，参与一般意义上的大规模的房地产投资工程的运作，受托人(Trustee)那么签发一个可转移的信托凭证给信托投资者，据此信托投资者可获取投资回报。信托房地产一般为可产生收益的物业，如公寓、购物中心、写字楼和仓库等。房地产投资信托法案授权豁免房地产投资信托公司用于发放给股东的普通收益和资本收益局部的税收，但房地产投资信托公司必须满足以下前提条件：1.投资者的权益必须以可转移的投资股份凭证的形式加以保证。2.房地产投资信托公司必须有超过100个以上的股东。3.五个或以下的个人不得拥有信托股票价值50％以上的股份。4.信托收益的75％必须来源于房地产，如租金、按揭收益、房地产出售的收益等。5.净收益的95％必须分发给投资者。房地产投资信托的运作模式类似于投资者通过共同基金〔MutualFund〕投资股票和债券，普通的投资者就是通过投资信托公司来投资房地产的。房地产投资信托有三种基本形式：1.房地产投资信托〔MortgageREITs〕。从事房地产开发的融资业务。按揭房地产投资信托通常向金融借贷机构借款，然后连同投资者的资本，转而向缺乏资金的房地产开发商和建筑商发放贷款。2.资产房地产投资信托〔EquityREITs〕。投资者的资本用于购置房地产，然后从房地产的经营中获取利益。3.混合房地产投资信托〔HybridREITs〕。包括房地产和房地产按揭，是一种混合型的投资方式。政府对房地产产权的控制权力(GovernmentPowers)根据法律，房地产拥有者对房地产拥有最大化的权利，但要守制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。政府的主要控制权力有：1.税收(Taxation)。政府依法对房地产征收房地产税，用以支持政府日常的运作支出。房地产税〔物业税〕是政府税收来源的一个重要组成局部。2.警察权力(PolicePower)。这是一种授予政府的权利，据此州立法机构公布法令，用以保护公众安康和安全，推进公共福利。房地产的使用和占有须受到该法令的制约，包括区域规划和建筑条例、环境保护法等。这些法令对房地产的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等进展必要的调控。3.征用权(EminentDomain)。政府可以行使征用权，在为了公众利益和使用目的的前提下，依法征用私人拥有的房地产。但征用权的运用须满足两个条件:〔1〕征用必须为公共利益用途，且须经法庭核准并签发指令;〔2〕必须对被征用者进展公平的赔偿，赔偿方式和数额由法庭决定。依据州法律，征用权一般授予一些相关的政府机构和半公共〔政府〕机构，如土地清理委员会、公共房屋开展和重建局、铁路和公用事业〔水、电、、煤气等〕公司等。4.充公权(Escheat)。当房地产所有者死后无合法继承人，或未留遗嘱变成无主房地产的，或犯有重罪影响对房地产的占有的，联邦和州政府可依法行使充公权收回房地产。美国地方政府如何管理土地笔者在2010年5月至9月份，就美国地方政府对土地的管理问题，先后对马萨诸塞州的Cohasset镇、马里兰州的Howard县、得克萨斯州的Houston市、伊利诺伊州的Carbondale市和纽约州的Sullivan县进展了实地考察。在考察中，笔者与当地政府的土地规划和管理部门的官员进展了交流，收集了大量美国地方政府土地管理方面的法律法规和规划图，实地考察了一些规划案例。在这些材料的根基上，笔者大致勾画出美国地方政府对土地管理的基本轮廓。首先需要明确的是，美国土地管理的责任，主要由地方政府承担。美国实行的是土地私有制。但是，在对土地的规划和管理方面，地方政府所拥有的权力往往大于私人的财产权。这不是说，地方政府可以剥夺私人财产权或者像中国一些地方政府那样，直接去征用土地，而是说，美国地方政府在维护土地的自然属性方面，在保护自然环境和历史文化遗产方面，可以通过地方立法，去限制私人或者公司对其拥有的土地不当开发，防止造成对当地自然环境、文化和历史传统的破坏。“分区制〔Zoning〕〞是包括美国在内的兴旺市场经济国家地方政府进展土地管理的基本方法，是地方政府在土地规划和管理的实践中，通过批准一块土地具有与另一块土地不同的用途，并用地图表示出来而形成的。这种方法既可以确定土地的不同用途，也可以标准一个区域内土地开发和建设的性质和范围。由此可以看出，“分区制〞土地管理制度不涉及土地的所有权性质，它所标准的主要是土地的使用权。“分区制〞的由来及其变化美国第一个综合分区制土地管理的法律，产生于1916年的纽约市。1916年，纽约市曼哈顿区的下城建造了一栋“公平大厦〞。这栋大厦不仅高度超过了相邻的建筑，占据了自己土地所有权边界内的所有陆地面积，而且影响了相邻建筑的采光，由此在纽约市引起了广泛的讨论。这次讨论的结果，在美国历史上产生了第一部综合性的分区制土地管理法律。这部由爱德华•巴塞特律师领导的委员会提出的法律，不仅从此标准了纽约市的土地管理，而且他们制定的?分区土地管理标准法案?，还在1924年为美国联邦政府商务部所采纳和发布，成为美国其他地方政府制定土地管理法的范本，由此巴塞特被尊称为“分区制土地管理法的创始人〞。纽约市将城市分为3个主要功能区：居民区〔R〕，商业区〔C〕，工业区〔M〕。这3个功能区内部又进一步划分为低密度、中密度和高密度的居民区、商业区和工业区。任何一个区都可以因为特别的目的来改变区划的某些性质，以满足居民生活的需要。例如，规划为居民区的一些街道也可以有为居民日常生活服务的零售商业区。这些调整是由区划内的行政组织来实施的。1926年发生的一起土地使用纠纷案，由于美国联邦最高法院支持了地方政府对土地的分区管理，从而在宪法层次上，首次确认了分区制土地管理的合法性。20世纪20年代，安博勒房产公司在美国俄亥俄州克利夫兰市郊区的欧几里德镇拥有68英亩土地，该公司准备对这些土地进展工业开发。但是当地政府已经在几年前制定并通过了分区制土地管理的法律，确定这些土地不能用于工业目的，当地居民也认为这样的土地开发，将影响欧几里德镇原有的自然环境、文化传统和自己的生活。当地政府根据分区制土地管理法否决了安博勒房产公司的开发方案。由此，安博勒房产公司将欧几里德地方政府告上了法庭，认为当地政府的裁决违反了美国宪法第五修正案中关于“不能将私人财产在没有进展补偿的情况下用于公共目的〞的条款，使他们拥有的土地价值降低了，损害了他们的经济利益，要求得到地方政府的赔偿。虽然基层法院支持了安博勒房产公司的诉讼请求，但1926年联邦最高法院纠正了基层法院的判决，认为地方政府分区制土地管理法符合美国宪法第十四修正案中关于“平等保护〞的条款，而且安博勒房产公司也没有明确的证据来证明他们拥有的土地价值贬值了，并遭受了经济上的损失。这是美国历史上关于分区制土地管理的一个里程碑，也是至今为止提交联邦最高法院审理的最后一起重要的分区制土地管理案例。从此以后，美国没有类似的案例再度发生。尽管20世纪60年代末，美国的民权倡导者指出，分区制土地管理法排斥低收入家庭和歧视少数民族，因而这种制度是违宪的。但是美国联邦最高法院还是既支持分区制土地管理法，也保护私有财产所有者的权利。在历史上，法院一般将私有财产权与民权区分开来，并认为前者比后者更为重要。美国地方政府制定的分区制土地管理法律，是政府与社区合作的结果。而改变土地的功能也必须与民众协商，通过立法来实现。这一点也叫“规那么的底线〞：就是地方政府、居民团体、民间组织、开发商共同协商来完成。不仅需要符合实际情况，还要公开公正透明。在俄亥俄州的克利夫兰市，当地议会规定，改变分区制土地用途需要土地开发商履行自荐义务，但开发工程能否批准要由大克利夫兰地区的居民实行全民公决来决定。在1971～1972年，库亚洪嘎〔Cuyahoga〕县内21个地方政府通过了改变土地用途要举行全民公决的法律。这就使民众有了直接控制土地使用的权力，可以拒绝不受欢迎的土地开发，从而保护当地社区的生活质量和保护环境不受破坏。例如，在斯状斯维尔市〔Strongsville〕，从1971～1977年，居民拒绝了要求将单户住宅区改变为多户住宅区11项申请中的10项。在同一时期，大克利夫兰地区，要求建设多户住宅区的15项申请，只有1项获得了通过。另外要求改变土地使用性质的28项申请，只有两项通过了全民公决。以上事实，一方面说明社区居民在土地管理过程中的地位和作用日益明显，另一方面也显示出，在保护私人财产与保护区域特色之间，分区制土地管理将成为地方政治和经济矛盾和冲突的焦点。事实上，美国法院在审理这类案件时，也是在保持一种平衡：法院既要保护私人的土地财产权，也要保护社区的自然环境和人文历史传统，通过案件的审理使双方都能在自己的权力边界内行使权利，防止超越相互制约的平衡点。政府作用和民众参与可以说，没有民众的广泛参与和监视，就不会有地方政府对土地管理的主导权。地方政府在土地管理和开发中，充当着市场经济秩序的维护者、开发商和居民关系的仲裁者的角色。它是裁判员，不是运发动。政府是不参与土地买卖和征收活动的。即使在地方经济开发中，政府也只是规划者和引导者，并不是投资者和建设者。但是，要想使政府切实履行好这样的职责，民众的参与和监视就是必不可少的。这种参与不仅在土地管理法律的制定过程中存在，在法律的执行过程中存在，也在法律的修改正程和政府关于土地的决策过程中存在。在马里兰州的豪伍德县，分区制土地管理法就规定当地土地开发决策过程中民众参与的具体途径。首先，当土地所有者方案对自己拥有的土地进展商业开发前，他有法律义务召开有社区居民参加的会议，征求社区居民对拟开发工程的意见。然后在此根基上，将土地开发方案提交当地议会和政府行政部门进展审查。这个审查过程最长为45天，并根据居民和议员的意见进展修改补充。修改形成的方案要求公开征求公众意见，时间是3～4个星期。这期间居民可以通过书信、电子邮件和打等形式，反映自己的意见。在此根基上形成的开发方案，由当地政府的规划部门召开公开听证会，听取公众的意见。同时，对拟开发土地进展分区制的土地规划调整，承受与此相关的道路、防洪管理、给排水等部门的审查，时间最长为60天。从召开听证会开场，在120天内形成最终开发方案，土地所有者与开发商达成协议，签订合同。从召开听证会开场，在180天内完成政府对开发工程的审批。美国中部伊利诺伊州南部的Carbondale市，有居民2.6万多人。这是一个典型的农业社区，市内面积的35.8%为农业用地，自然保护地也占19.7%，两者相加到达了55.5%。其他如城乡居民区占地19.6%；城乡商业用地3.7%；工业用地3.6%；公共机构〔包括大中小学校〕用地13.6%；公园2.3%；未使用土地1.7%。该市在制定分区制土地规划时，已经明确：在城区，主要搞好城市中心区的集中开发；在公路沿线的城区，主要开发单个住宅和联户住宅，建好公路沿线的商业设施；在郊区，主要开展围绕主城区占地面积大的单户住宅；在农村地区，要保护好自然环境和农业用地，使绿荫环绕城市。同时，该市为市民参与土地管理创造了多种渠道。这主要包括三个方案：一是公众沟通方案；二是内部沟通方案；三是公众参与方案。这三个方案的内容是局部重合的，以保证居民与政府官员之间的沟通。其中，最重要的是5个会议。一是综合方案审查委员会的会议。该委员会由选举或者任命的政府官员和居民、商家、土地所有者的代表组成，与政府参谋定期举行会议。这种会议对所有市民开放，市民可以自由参加，会议举行时间提前在网站上公布，会议材料也在网站上下载。二是利益相关者访谈。政府官员要与工程开发有关的居民、商家、土地所有者进展有针对性的访问，了解他们对工程方案和实施过程的意见。三是社区座谈会。2009年3月26日召开的一次社区座谈会，政府官员就与居民集中讨论了Carbondale市的综合开展方案和实施步骤。这种形式的会议可以帮助政府官员收集居民的意见和建议，也可以更广泛地听取民众的意见。四是市议会中期情况介绍会。2009年7月21日召开的市议会中期情况介绍会说明，市议会不仅是工程的批准机构，而且也是工程实施的主要参与者。五是事先的研讨会。在2009年11月召开的这种会议上，当地政府的综合方案审查委员会、市议员、方案部门都被邀请参加，与市民一起讨论工程的土地管理，听取市民的反响意见。会议通过分析还讨论了该市的中长期开展方案，会议的讨论结果那么被吸收进政府正式的规划法案中。尽管我国国情与美国差异很大，但是兴旺市场经济国家的地方政府在土地管理方面的实践，仍旧可以给予我们一定的启示，因为我国目前正在走的也是一条市场经济的路。(作者为中央编译局比较政治与经济研究中心研究员)美国购房钱款及税费美国购房廉价，但需要哪些税费呢本文将从定金及成交费用、房产税和遗产税、赠予税三个方面进展分析。定金及成交费用外国人购房所支付的费用和当地的美国人是一样的,不过随各州的规例不同，所交的费用会有所不同。在美国，如果是以现金支付的情况下，大约需要10%的订金。一次性付清成交费用——房价2%(包括：产权转让费用，产权保险费用，城市税，郡税，公证费用，HOA物业管理费用，产权记录费用RecordingDeed，产权公司费用)及咨询服务费用——房价3%(包括：咨询费用，商谈费用，合同邮寄签署费用，当地经纪人费用，中美两国办公室人工及成本等等)。如果有贷款，要再加上2%左右，是银行收取的贷款费用。房地产税/土地税(PropertyTax)房地产税是房地产所有人每年向当地市政府交纳的税种。房地产税是从价税，占房产价值的1-3%，按年计，按地方规定年度或半年度缴纳。一般讲，房地产税是用于当地市政建设、环境保护、公共治安、卫生医疗、教育开展及其它相关设施的建设。随着上述设施的改进，当地的房地产价值也会随之升高，因此在美国房地产税被看做是对房地产市场有积极推动作用的税收。在美国买房后的费用主要包括：房产税、小区物业管理费用、房屋维护管理费用及保险。(1)美国的房产税各州与各州不一样，以10万美元价值房屋为例，最高的州为密歇根州，到达平均3.4%左右。加州的平均房产税为大约1.12%，排50个州第35位，非常低。(2)小区物业管理费用一般在联排别墅和公寓中收取，每月200美金到500或者600美金都有。独栋别墅很少收取物业费(例如非全新的物业)，不过近年来的新建独栋别墅区也会适当收取一些费用作为工程小区的管理费用。(3)房屋维护费用：主要是房屋整体的管理，空屋时庭院的清扫或外观的维护。只做简单的房屋维护每年几百美金即可。如果要把房屋出租，进展出租投资回报，需聘用当地的房屋管理公司进展打理出租，聘请费用一般为10%左右，根据不同房产有不同定价。(4)保险费用：每年大概500美金左右(以定价为30到35万美金房产为例)，不包括地震险(地震险根据顾客要求另需购置，每年大概在1000到2000美金之间)。遗产税与赠予税在美国赠予税与遗产税一样税率每年都在变化。以2011年为例，遗产税率为35%，且有500万美元的免税额度。所以一般在500万美元以下的房产直接赠予子女是不用交税的。卖房费用房产交易的费用包括：利润所得税及销售费用。如房屋持有人为个人，利润所得税为房产增值局部超过25万美金其余局部的税收；如房屋持有人为家庭，利润所得税为房产增值局部超过50万美金其余局部的税收。以加州为例，利润所得税=房价升值局部x(加州税9.3%+联邦税15%)=房价升值局部x24.3%。房价增值局部=卖房时房产估价价格-(所还利息+地产税+折旧+维修费)如果房屋持有年限在1年以内就进展交易，联邦税局部征收35%。销售费用为总卖价的5-6%。租金收入税：租金的10%到38%。租金收入每年都要报税。客户钱款安全首先，客户所要签署的正式购房合同是和开发商签署。客户如果对合同的真实性有问题，可以自行聘请律师进展合同重要局部翻译及合同签字见证。第二，客户所打钱款是打到产权公司账户上，不是直接给开发商，保证了客户资金的安全性。房价走势地区月增幅季增幅年增幅2009年11月全美国-0.10%-0.20%-5.00%$190,000俄克拉何马州-0.50%-1.20%1.80%$104,900密西根州0.00%-0.20%-8.00%$105,200阿肯色州0.40%1.10%5.60%$108,000西维吉尼亚州0.50%1.50%5.30%$110,400肯塔基州0.00%0.30%3.80%$111,500俄亥俄州0.30%0.80%0.60%$115,500衣阿华州0.10%0.30%2.30%$118,300内布拉斯加州0.50%1.60%4.40%$121,000亚拉巴马州-0.50%-1.50%-4.00%$121,100南卡罗来纳州-0.10%-0.20%-3.00%$127,800内华达州-2.40%-7.00%-27.70%$136,500佛罗里达州-0.80%-2.60%-14.90%$141,100佐治亚州0.40%1.30%0.10%$143,600北卡罗来纳州0.10%0.10%-2.30%$146,800宾夕法尼亚州0.00%0.10%-1.00%$152,300亚利桑那州-1.20%-3.50%-17.10%$152,400威斯康辛州-0.30%-1.10%-3.90%$156,400伊利诺伊州-0.50%-1.60%-8.80%$171,800明尼苏达州0.00%-0.10%-3.90%$174,300科罗拉多州0.10%0.50%-0.40%$210,500新罕布什尔州0.10%0.10%-1.10%$216,800俄勒冈州-0.10%-0.40%-5.70%$222,200特拉华州1.00%3.00%3.90%$222,800罗德岛州0.50%1.50%-1.30%$224,800弗吉尼亚州-0.10%-0.30%-3.50%$237,900康乃狄格州0.10%0.30%-3.30%$258,500华盛顿州-0.20%-0.50%-6.10%$263,400马里兰州-0.10%-0.30%-5.70%$265,100纽约州0.30%0.80%-2.00%$267,100马萨诸塞州0.50%1.70%1.50%$296,000新泽西州0.00%0.10%-3.90%$296,700加利福尼亚州-0.10%-0.30%-7.30%$327,600哥伦比亚特区0.20%0.50%-0.20%$377,600夏威夷州0.40%1.20%-2.60%$464,000阿拉斯加州----爱达荷州----北达科他州----得克萨斯州----佛蒙特州----怀俄明州----堪萨斯州----路易斯安那州----蒙大拿州----密苏里州----密西西比州----缅因州----南达科他州----田纳西州----新墨西哥州----印第安纳州----犹他州----*上述数据以及增幅基准时间为2009年11月30日美国买房纪实〔首付20%房产税1%〕我是1993年来到美国的。与许多到新大陆“插洋队〞的中国人一样，踏上这片土地时，手中两只沉重的大皮箱就是全部家当了。以后不断搬迁，从波士顿搬到马里兰，再从马里兰搬到弗吉尼亚，租房、买房、卖房、再租房、再买房，经历了美国房市的升降起伏，颇有一些可记之处。我们刚到美国时落脚在波士顿，开场几年一直是租房住，到了1999年，经济条件许可了，就决定买房。那时我的工作在纽约，每两周回波士顿一次，所以除了商定买房的地区要好、价钱要适中外，买房事宜一切由老婆大人决定。我们对投资房地产基本没有概念，只是觉得有需要也有条件买房了，恰好那时正是美国房市低迷期的尾声。老婆大人在波士顿西郊牛顿市(NEWTON)找到一处满意的房子，乃是两层式公寓中的一套，房价也不贵。作了房屋检查后，又逼房东降了价，到了圣诞前就搞定一切，搬进去住了。到了2000年年中，因为工作需要，来到华盛顿，住在马里兰州的贝塞斯达区〔Bethesda〕。一年后，内人的工作也调到华盛顿，所以全家搬了过来。开场时对华盛顿地区完全不熟，所以准备先租一年再说。波士顿的房子就决定卖掉。２００１年夏季时，美国的房市正开场往上爬，我们不到两年前买的房子，已经升了３０％。委托经纪挂牌出售时，有好几个买家要买，一切都很顺利。不料正式签约的前一天，发生九一一惨案，第二天经纪打来说，买家打了退堂鼓，不愿签约了。我们那时人在马里兰，一边要付租金，一边还要付波士顿的房屋管理费、房屋税等，加上经济政治形势不稳，所以很是着急，希望尽快把房子卖掉。经纪当然也希望早早卖掉，这样她可以得到３％的房价报酬。好在此前还有另外几个潜在买家，经纪一个一个打去问，其中一人表示愿意买，但却大大杀价，来来回回几次，两个月后总算降价成交，还好最后的成交价比当初我们买入价仍然高了近２０％，除去各种费用，包括给买卖双方经纪总房价６％的报酬，还是赚了几万块钱。与租房比，确实合算。搬到马里兰后，一直住在贝塞斯达区，这个区是全美收入最高的区之一，学区也很好。2003年到2004年时，每年租约到期前，都想在此买房，周末有空就去看房。那时美国的房地产不断升温，我们却按老经历，看中的房子就杀价，而别的买家却是加价。当时还想，华盛顿怎么与波士顿不一样，买房不杀价还要加价。所以不起劲。加上一家人看房，各有各的主意，好不容易看中大家都满意的房，因为不愿加价，所以总也没买成。后来房价不断上升，而房租却没有相应上升，与买房相比，租房的成本低了许多，也就安心租房住了。比方我们租住的查理国王小区的公寓，本来是准备买的，房东开价43万，结果五六个买家抢，加到49万卖出。我们没有买到，从小区出来时，看到有个租房的牌子，一问租金，每个月只要1800元，算下来，比买房的开销小多了，就与中介签了租约，一住就是四年。到了2008年初，内人要去马里兰州最北边的一个城市读书拿执照，所以就陪同去艾克顿(ELKTON)住了大半年。这个地方是马里兰、特拉华、宾夕法尼亚三州交界处，属於乡下地方。以前我住过的地方，上海、大阪、东京、波士顿、香港、纽约都是大城市，这次住到偏僻的乡下，完全是一次新的经历。住在大城市时，开车出去最头痛的是被堵在高速公路上，车子象蚂蚁爬似的。但在艾克顿，开车出去，基本不必担忧车多路堵，而且汽油费也比在华盛顿地区时廉价三成，车子开起来顺得很。美国的生活水平，无论在哪里，基本上都差不多，不象国内，城乡沿海内地差很多。买东西消费与在华盛顿没有区别，差异大的是生活指数低，东西廉价，尤其是房租，廉价得太多。但文化娱乐就不及大城市，比较单调。好在艾克顿离特拉华大学不远，开车20分钟就到，大学城比较热闹，可以调剂生活。艾克顿离海边不远，马里兰靠近特拉华的地方，有许多著名的海湾海滩，住在艾克顿时，去了不少海边胜地。我们搬到艾克顿是去年年初，内人有个习惯，一心不能二用，因为要读书，所以一门心思在学习上，其它事一样不管。这样倒好，廉价了我，趁机买下了现在的房子。说起来，这次买房十分顺利，买房前，我连房子都没看过。我岳母住在弗吉尼亚州的亚力山大〔Alexandria〕，亚力山大紧邻华盛顿，在华盛顿上班的人，多数不住在那里，而是住在周边马里兰或弗吉尼亚，住在亚力山大的华人不少，还有许多亚裔，学区虽然没有贝塞斯达好，但由於属於费尔法克斯〔FAIRFAX〕郡，而这个郡是全美最好的郡之一，所以教育质量还不错。去年七月的一天我岳母去老年活动中心吃饭，路上看到有栋房子要出售，这栋房子离老人活动中心极近，走路三分钟就可到达。与我一说，我马上查出该栋房子的详细资料，一看售价很有吸引力，与中介联系后，中介要我马上给他正式的报价，我就请岳母去房内看看，回说还可以，我便签字报价。当时有三个人提出报价，有一个买家的报价比我高，业主就选了他。想不到一周后，中介告诉我，第一个买家的房贷没有批准，问我是否还想买。我说当然。结果这栋房子就被我买下了，一切顺利。2008年底内人完成学业，我们便搬到弗吉尼亚，成了弗吉尼亚人。如今我岳母也搬来与我们同住，她去老年活动中心十分方便，喜欢得很。我到华盛顿后，一直住在马里兰州，现在成了弗吉尼亚人，思想上还是有点抗拒。按美国的习惯，州及郡的权力很大，可以自己制定各项法律及税收。马里兰州的房屋税是房价的千分之六，而弗吉尼亚州我们住的费尔法克斯郡的房屋税超过百分之一，比马里兰整整高了百分之三十。此外汽车每年要车检，汽车、游艇等都要交财产税，销售税也比马里兰高。但弗吉尼亚也有自己的好处，香烟比较廉价，同样的烟，弗吉尼亚比马里兰廉价三分之一。我们上班时，住在马里兰的老烟枪总是托住在弗吉尼亚的同事买烟，但这个好处对我来说可有可无。不过弗吉尼亚的汽油比马里兰廉价，这对驾车人来说乃是好事。此外，对我来说，最大的好处是弗吉尼亚制止在路上装自动超速拍照设施，住在马里兰时，不小心就被拍照吃罚单，恨极了，到了弗吉尼亚觉得爽了许多。整整一年前，我的同事Xiao有一篇博文?美国买房纪实?，谈他在美国十多年里租房、买房、卖房再买房的经历，顺带介绍美东各地的风土人情，跌宕起伏，读来感同身受，获益匪浅。最近有读者希望了解在美国买房具体操作方面的事情，特别是有哪些地方要花钱，花多少钱等。本文即对此作一简单介绍。首先，买房要看房价。繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通，就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上，一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时，常常把一句口号挂在嘴边：Location,Location,Location!地段，地段，还是地段！“离城20分钟车程！〞“地铁站仅隔三个街区！〞“购物中心开车5分钟！〞“学区本地排名第一！〞等都是常见广告用语。前不久我在旧金山湾区了解当地房市，亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河〔WalnutsCreek〕，环境优美，治安良好，交通方便，独栋房价比市区动辄百万以上廉价一半左右。在网上一搜，跳出来的图片和价格令人兴奋不已，三卧两卫双车库10年新独栋房价仅20万左右！忙不迭把我家大掌柜叫过来，就在我们寻思哪一栋更加适合的时候，一行小字落入眼帘：(WalnutsCreek)McDonough,GA，这是亚特兰大东南的一个小镇，哪里可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论！当你决定了要在某地买房，找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续，他/她还会提醒你没有想到的问题，防止以后出现麻烦。交易当中最重要的是首付和贷款。前几年房市牛的时候，贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在那么不然，很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至10%首付的客户贷款，20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子〔全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动〕，意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率，过了这个期限之后每年根据某个金融指数〔例如国债利率〕的升降调整当年的利率，所以借贷方要有在占了廉价之后吃大亏的心理准备。固定利率期限以15年和30年为常见，也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例，今天的利率在4.25%到5%之间，不同贷款机构有所不同，折合年利率之后，还以刚刚30万的房子为例，你的月供大约在1250到1350美元之间。贷款公司还会给你一些选项，最主要的是所谓点数〔Points〕，也就是你手头有现款可以付给银行，用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行，银行给你一个点数，你的利率会降低0.125%，算下来月供可以减少18美元左右，30年下来可以节省6480美元。过户的时候要支付贷款手续费，24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税，这个税多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费，还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的收益，那么是从卖方那里拿的。按照美国的通例，卖方要从房价中拿出6%，平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候，或者竞争剧烈的情况下，有时也会降低抽头的份额。如果你要买的是旧房，别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况，雇请专业人员检查房屋构造、易损局部完好程度，以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的，但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。最后要记住的是，你一旦成为了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入，要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资〔大约占到全部县财政支出的一半〕，建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所，修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施，以及警察局、消防队、急救站等公共安全工程和政府日常行政开支。该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方，自然税率就会高些，反之就较低，而且和政府效率的上下有很大关系。有的地方，例如纽约州的局部县份，把房地产税分成两局部，学区建设管理一半，其它合起来是另一半。如果户主年龄到达65岁左右〔大约是可以享受社会医疗保障金的年龄〕，认为你家已经没有学龄儿童，就免交学区的那一半。一般而言，房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元，你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷——话说回来，羊毛出在羊身上，这些设施和服务你是一天都离不了的。再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来，大头包括月供、保险、管理和房地产说等，这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例，月供大约1350美元，与房屋有关的保险算100美元，地税250美元，考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元，每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说，你的可支配月收入要到达6666美元，相当于税前年薪9万到10万美元以上，贷款公司才会考虑给你贷款。这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好，常年没有赖账纪录，也没有吃过官司，开车从不违规，连一个停车罚单都没有或立即付清，评分到达740分以上，不少贷款公司会降低你的利率，或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨，特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等，评分在600分以下，在目前的经济形势下，基本上没有人敢给你贷款。以后我们有时机再谈美国人的信用问题。回复：纽约州的公寓房价格在州内不同地区差异是非常大的，不知这位读者想了解的是否是纽约市如果是纽约市的话，在曼哈顿、皇后区、长岛、布鲁克林及斯坦登岛五个区内，价格也不一样。曼哈顿的合作公寓价格动辄上百万美元，而斯坦登岛、皇后区的合作公寓，很多不过十多万。廉价的，只有几万元。而在马里兰州的巴尔地摩市内，现在有很多几千元的公寓出售，由于治安差，所以较少人买。我喜欢住在美国的N个理由自从93年来到美国，一晃十六个年头过去了。这十多年在美生活学习工作，可以谈论的话题很多。今天这篇博文，就要谈谈为何我要移居美国的几个理由：1〕：美国人善良热情有个中国人到美国旅游，回去后写下了游美感想。她在感想中说“本来想这次可以好好看看美国经济萧条的笑话，顺便为中国会在2020年全面超越美国找一些注脚。但是到美国几天之后，我彻底从赶超美国的梦中惊醒。我感到了美国的可怕。〞她列举了美国可怕的八件小事，其中第一件便是路上遇见陌生人的一声招呼；“无论是白人黑人还是亚裔人，都会朝我们很友善地一笑，点点头，有的还‘嗨‘一声算是打个招呼。一开场我们还不适应，不知道回应。几天之后我们也入乡随俗，路上遇见人也点点头，笑一笑，打个招呼。我不知道对方冲我打招呼是否是出于对于来访者的礼貌，但是我明白，我后来那几天在美国街上，送给美国陌生人的微笑是自发的，真诚的。而且每一个微笑之后，我都会收获很长时间的好心情。〞无独有偶，有位从希腊到美国的移民，也对美国人互相之间打招呼感慨很深，他回忆初到美国时的情景，一个四岁的陌生男孩对他“

Hi’〞了一声，他说“Justlikethat〞，让他这个异乡人感到无比温暖。笔者对此也深有同感。无论是在办公楼、大街、车站还是在饭店、商场等公共场合，人们互相之间总是微笑相待，或点点头，或“嗨〞一声打招呼，或礼让他人先行，都使你感觉良好。如果突然发生意外，如跌倒、汽车抛锚或出了车祸，一定会有不相识的人上前帮助。生活在这样的公众环境中，人的心理很放松，不用担忧孤立无援，也不用担忧随时随地可能出现的人际摩擦，心情自然愉快。2〕：言论自由言论自由在美国不仅受到宪法保护，而且其观念根植于民众之心。言论自由不光是每个人有发表自己观点的自由，有批评政府、总统、执政党的自由，更重要的是人们都尊重他人发表不同意见的权利，不会强迫他人同意自己的观点。少数观点持有者不必担忧自己是少数而被大多数人淹没。对于我这样一个来自言论不自由国度的人来说，有自由发表个人观点的权利实在是太好了。我不必担忧说错了话而被掌权者以言治罪，也不必用草泥马、俯卧撑之类的晦涩语言来与网管捉迷藏。纽约的小意大利城3〕：文化多元化美国文化的特点是多元化。以前有人用文化熔炉来形容美国文化，现在更多的人喜欢用“拼盘〞这个词来形容美国文化的多种族、多层次的特点。美国是个移民国家，不同民族的人能够在英语这个强势语言、好莱坞文化主导群众文化的大环境下保存自己的文化特点，与其他民族和睦相处。4〕：食品药物安全根据美国法律的规定，在商店出售的任何食品，都必须贴上有关该食品营养成分的标签。食品制造商有责任告诉消费者该食物含有的成分，包括蛋白质、脂肪、糖分、盐分、纤维素、热量等含量。当然还必须包括产地、生产日期及过期日等内容。至于药物，法律规定更严，保证药品安全使用不但是生产厂家及监管部门的责任，也是医生的责任。数年前，美国最大的药厂默克〔Merck〕生产的止痛药Vioxx发现有副作用，对心脏不利，结果被告上法庭，赔偿金额十数亿。美国食品及药物管理局〔FDA〕对食物及药品的管理有一套行之有效的方法，消费者对FDA

的信心及评价一直很高，也很放心在超级市场买来的食品安全。住在这样的国家，不必担忧买到有害有毒掺假过期食品及药品。商品必须标上详细营养成分5〕：国家及州立公园美国的国家公园约有四百处，每个州各有十几处至几十处不等的州立公园。这些国家及州立公园散布全美各地，占地面积小的只有数十公顷，大的如大烟山、黄石公园、大峡谷等方圆数百公里。国家及州立公园不仅在保护自然景观上起到了很大的作用，也为百姓提供了丰富的旅游资源。国家及州立公园收费低廉，很多甚至免费。此外，各郡县市镇还有自己的公园，散布在社区的周围，免费供居民游玩。周末及假期，或携家带眷或呼朋唤友，驾车去公园野餐、打猎、捕鱼、骑马、登山、露宿，其乐融融，成为度假休闲的好去处。6〕：公共场所禁烟到美国后，发现在公共场合吸烟的人很少，尤其是在办公楼、学校、图书馆、电影院、体育馆、餐馆、医院、商店等人群聚集的地方，已经基本上实行无烟区了。这与政府与非政府组织常年推行的禁烟努力是分不开的。美国虽然没有全国性的禁烟法律。但很多州通过了管理和限制吸烟场所的法律。其中20多个州制止在任何工作场所、公众场所，包括酒吧和餐馆吸烟。联邦政府的所有办公楼制止吸烟。对于我这个不吸烟的人来说，无烟区是美国给我的额外奖赏。7〕：直接饮用自来水九十年代初我刚到美国时，到朋友家做客，看见朋友直接喝自来水，十分吃惊。朋友也是从大陆来美的留学生，知道我们在国内自来水是一定要煮开后才喝的，所以笑着说美国的自来水很干净，不用煮就可以喝。2006年，全美九成的公共自来水符合美国环境保护署的饮用水标准。联邦法令规定自来水提供商在每年七月一日之前，必须向用户提供年度水质报告，以使用户放心。这个报告也称“用户信心报告〞。我喜欢喝凉水，以前要将水煮开，等它凉了才喝，还要找个大容器来放，十分麻烦。现在能直接喝自来水，感觉十分爽快，尤其是夏天，接上一杯自来水，放上几块冰，冰镇冰镇的，感觉极好。美国少年直接喝生水8〕：消费者的天堂美国不仅物资丰富，购物环境好，对消费者的保护也首屈一指。联邦及州政府都有专门的法律及机构保护消费者的利益。最厉害的是退货。美国商家出售的货物，除了吃的以外，基本上都可以退。从大件高档商品如电视、电脑、家具、冰箱、珠宝首饰到一般家用器具、服装百货，只要在规定期限内，不管是否用过，也不管是何理由，都可以全额退还给商家，商家绝无二话。我太太与大多数的女性一样，十分喜欢逛街，尤其喜欢买衣买鞋。看到中意的就买。等拿回家后，觉得不合身或改变了主意，就拿去退。买了退，退了买，乐此不疲。我常觉得她没事做，烦不烦啊。这也就是在美国，惯怀了消费者。但也正是有了这样的权利，消费者才真正享受到了主人的待遇，而生产厂家及商家也就只有在产品质量及服务上下功夫竞争了。9〕：免费夏季音乐会一到夏季，各种名目繁多的免费音乐会遍布各地，尤其是在大城市，公立公园常常是露天音乐会的最正确举办场地。别以为免费的东西质量不高，许多音乐会由正规乐团主办。而对于生活在首都华盛顿附近的居民来说，夏季更是欣赏军乐团演出的最正确季节。陆海空、海军陆战队及海岸警卫队各有自己的军乐团，这些乐团的水准绝对是一流的。军乐团的演出，全部都是免费的，每年演出数十场乃至上百场。一般来说，夏季在华盛顿市内及近郊演出，其他时间去各地巡演。以海军军乐队为例，每年六月至八月几乎每天晚上有演出，演出有器乐独奏、合奏、合唱、独唱、舞蹈表演等，精彩多姿。吸引住在首都及马里兰、弗吉尼亚州的居民及各地游客欣赏。而海军陆战队军乐团那么在周一晚上演出，空军军乐团在周三周五演出。我是铜管乐迷，在夏季能免费欣赏到如此多的高水平军乐队的演出，岂不掩嘴偷笑。说说我住的花园小城以前我在哈佛大学做访问学者的时候，曾在波士顿近郊的牛顿市〔Newton〕住过几年，还在那里买了房子。牛顿市是波士顿西边的小城，离波城约七英里，号称建于1630年，比美国建国早了近一百五十年。牛顿的环境很美，到处是大片的绿地与浓密的树丛，百年以上的大树到处可见，所以又称花园城(theGardenCity)。城里有十几个大小不一的湖泊，象琥珀般撒落各处。也有起伏不定的山坡。离我住的地方约五百米远就有一个小湖，大概有十几个足球场那样大。湖边有一座小山崖，虽然不高，只有二十几米，但因为很陡峭，每天有不少人在那里练攀崖。我常常吃了晚饭后与儿子一起去湖边散步，看湖上游来游去的一大群野鸭戏水，那野鸭玩得兴起，常常引项高歌，不时还飞出水面几米，配上各种鸟叫，十分有劲。开春后，除了周末，几乎每天都去，天天一支烟，就是在湖边过的瘾。小城约有居民八万，因为学区好，居民的素质较高，住了不少名人，包括诺贝尔奖得主和波士顿交响乐团指挥小泽征尔。小城的特色是极重教育，政府收入的百分之五十五花费在教育上。全市有两所高中，三所初中和十四所小学，学生一万一千人〔另有一些学生上私立学校〕，2008年一年的教育经费是一亿五千万，每个学生的平均费用超过一万三千元。市政府的钱，主要来自房地产税，2008年市府收入二亿七千万，其中房地产税高达二亿一千万，占税收的百分之八十，这等于是家家户户出钱办教育。牛顿市府办公楼牛顿是美国地方政府的缩影，政府收入中房地产税是最主要的局部，房地产价格越高，政府的税收也就越多。政府税收越多，用在教育、治安、图书馆及公共福利方面的钱也就越多，居住环境就越优良。反之亦然。小城政府官员中，工资最高的是教育总监，年薪十四万多；其次是消防局长，年薪十二万三千；警察局常年薪十一万八千；图书馆常年薪十万四千；中小学校常年薪平均十万以上。市长的工资是九万多，相对来说比较低。这与中国大陆政府官员工资等级有所不同。美国房地产投资工程共度屋和联体别墅(CONDOANDTOWNHOUSE)​有一种共度屋，业主全部买下来，只出租，不单独出售，在理论上与公寓群一样。另外联体别墅也有一定的市场，这两种住宅的优点就是不用自己管理，业主委员会聘请的物业管理负责所有的外墙之外的管理，这里的物业管理公司与国内的物业管理公司也是有很大的区别，比方室内的一概不管。独立屋(SINGLEFAMILY)​目前在美国销售的非公寓群住宅中，即包括独立屋，双并屋，三并屋，四并屋，共度屋，联体别墅，独立屋(俗称别墅)占87%左右(2006年NAR)，在余下的13%中，以共度屋(CONDO)占绝大多数。而国内可能与美国正好相反，别墅是极少数，绝大多数是共度屋，即商品房，而且多为高层共度屋。在美国，到处是别墅在出售，高层住宅很少看到，即使有，价格也是很高。独立屋的价格与国内别墅的价格不同，国内的别墅应该是豪华独立屋，美国的独立屋的中位数是22万美元左右，平均价格是27万美元左右，但这个数据对于中国人来说没有意义，因为在中国人最多的加州，纽约州，你就永远不要想有这样价格的房子，在加州的洛杉机，中等的别墅也要80-100万美元，好一点的多数是200万美元左右，在旧金山地区价格更高，纽约也是如此。美国独立屋的中位数对于中国人来说，就是德克萨斯州还有意义，德克萨斯州是美国中国人第三多的州，主要是以休斯顿为主要聚居地，德克萨斯州独立屋的中位数是15万美元左右，平均价是20万美元。所以在投资住宅时，不要看美国房子价格的平均数，这个平均数对于中国人热衷于投资的地区诸如，加州，纽约州等绝大多数大城市是没有什么价值的。土地(LAND)​美国的土地几乎是私有，出让土地的牌子到处可见，但卖掉一块土地的时间可能是好几年，甚至永远没有卖掉。土地投资具有很鲜明的特点，价格在各地的差异最大，比方一英亩(4047平米)，在德克萨斯州，平均2000美元，但可能在北加州就是200万美元，甚至在一个城市内也可以相差100倍。土地投资最大的优点是不用人管理，最大的缺点是没有任何收入，而且要供贷款和房地产税，所以土地投资适用于财力好的人，美国的很多企业都会在土地上有些投资，比方沃尔玛，麦当劳等。土地投资一般被认为是高风险的，财力缺乏的人最好要回避。办公楼(OFFICEBUILDING)​美国的办公楼与国内的类似，所不同的就是国内的很多办公楼中具有单独的产权，可以单独买卖，国内的这种产权方式是共度式办公楼(OFFICECONDO)，在美国，很少，一般是整个大楼整体出售的，相对讲，交易量不大。从理论和实践上，办公楼的风险大一些，因为办公楼与经济的好坏很严密。返回顶部购物中心(SHOPPINGCENTER)​这里所说的购物中心是指中小型的购物中心，不是指大型的购物中心即SHOPPINGMALL(简称MALL)，一般均是独立建筑物，一层居多，可以有十家以上的商家，每家的面积可大可小，大型的购物中心一般是以超级市场为主要商家，就像一个航空母舰队的概念，这个主要的商家叫ANCHORTENANT，跟随著一群小的商家。由于美国城市规划的限制，几乎不允许商家与住宅同在的，所以就不存在国内的住宅楼中，一楼是商家的现象，国内和香港的商铺概念在美国是没有的。购物中心在商业房地产中的交易量也是较多的，中国人也很喜欢，价格与租金相关，各地差异很大，风险也较小。公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)​公寓群在商业房地产中的交易占很重要的局部，也是中国人最喜欢的，这种商业房地产的形式在国内几乎没有，而在美国大约30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租，不能分别销售，只能做为一个整体出售，在房地产分类上是商业，不是住宅，贷款也是商业房地产贷款。从理论上和实践中，公寓投资都是风险最小的。目前美国的公寓空置率会在8%左右，也就是说92%左右的出租率，但每个城市均不同，一般不会太差。公寓一般以1房，两房为主，比例约为1：2，平均租金是(2006年)一房700美元左右，两房950美元左右，但各地差异很大，这些全美的平均数只是参考。公寓群最少5个单位，一般是几十到数百个单位，多数在100-300个单位，价格不一，在德克萨斯州每个单位的平均价在4-5万美元，如果有200个单位，那就是800万-1000万美元。但在加州，可能每个单位是10万美元，或者15万美元。这里说的公寓与国内的公寓不是一回事，国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种，每个单元具有独立的产权，可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店在美国极少，只是在纽约等少数地方可见，但价格几乎是天价。美国房地产概况房地产业开展趋势房地产业在美国经济中的比重美国人的住房情况房地产业开展趋势​在过去的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济开展，基本保持平稳向上的开展趋势。虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。美国房地产业的安康协调开展还可以从租售房屋的空置率表达出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之间，而销售房屋空置率那么保存在1~2%之间。房地产业在美国经济中的比重​房地产业是美国国民经济的重要组成局部，是重要的根基产业，但其在美国整体经济构造中的比重并不大。如表一所示，1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%,房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%,工资额占1.2%,就业人口占1.3%。虽然1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它说明了两个问题：一是房地产业开展与整体国民经济开展配合得非常协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的开展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目开展。美国人的住房情况​美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。美国是世界经济大国。经济高度兴旺，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元，居主要工业国家的首位。对GDP的奉献中，农业占2%，工业占23%，服务业等占75%在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活。1967年至1997年三十年间，美国的普通家庭收入一直在30000~38000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这说明美国的经济开展是比较平稳的。虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高，大局部人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价的房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。一般来说，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都可以买得起房。美国一直以来维持比较高的自有住房率。1997年，美国自有住房率为66%〔指独户型房屋〕，独户型房屋平均价为13.39万美元。在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房〞政策〔affordinghousing〕起了很大作用。在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，这样的房屋就是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭〔这是美国最普遍的按揭成数和年限〕，年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。根据这个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与城市开展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的,进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。房地产投资本卷须知签证问题​

现在美国已对中国大陆允许使用旅游签证。另外，目前国内公民进入美国的签证还有商务签证，探亲签证等。虽然目前美国的签证一直都比较严格控制，但是美国签证对于中国大陆将会越来越容易，并且对于海外的投资者并不是一道很大的门槛。私人对土地利用的控制​

除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅〞等。一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。健全的房地产保险业务​

保险业在美国房地产业开展过程中扮演着重要角色，是房地产市场安康开展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和防止风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。税务​

美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，上下不等，多数是房子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地，地税那么要低许多。因此，对于每一个投资工程的税率都要的特别关注，并且及时采取各种避税措施。物业维护和管理​

在美国，物业维护和管理对于房地产投资的保值、增值起着重要作用。由于美国允许土地私有化，因此业主们对自己永久拥有的产业维护有佳。同时，法律也有相关规定，每年必须花费一定比例的金额在房屋维护方面。物业管理人员都必须拥有房地产经纪人执照。政府职能​美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规那么。在与房地产管理有关的政府职能中，政府第一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进展土地管制；第二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度标准房地产市场；第三是依法征税；第四是为公众利益行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。法律​美国的法律无论在体系和内容上都比较完善，对于海外投资者的利益保障也与本国公民一样对待。另外，美国的合同大多为标准合同，对于投资者也是一种保护。政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。主要的规划建筑法规有：总体规划〔masterplan〕：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的开展目标，协调社会、经济、环境等关系。分区条例〔Zoningordinance〕：分区条例即法定图那么，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。建筑法典〔BuildingCodes〕：建筑法典主要规定建筑的标准和准那么，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得?建筑许可证?方可施工，新建的建筑物完工后经历收合格，获得?占用证?〔certificateofoccupancy〕，改建的建筑物完工后经历收合