分户验收的过程管理与控制

分户验收的过程管理与控制2008年5月1.实行分户验收制度的必要性1.1什么是分户验收?分户验收也称一户一验、上海称套内质量验收评价，是指按住宅单元“户”设定验收单位，在按国家施工和验收规范的基础上，加强施工过程质量控制，实现对住宅工程观感质量和使用功能项目的100%验收，并形成以户为单位的过程检查和结果验收资料。1.2实行分户验收制度的必要性(为什么要实行分户验收制度?)1.2.1建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平相对还比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响造成收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。1.2.2根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（或错判概率α，≤5％）和使用方风险（或漏判概率β，主控项目≤5％，一般项目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。1.2.3当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。1.2.4目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推诿，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据（有的是质量问题先检测，经济赔偿后评估的办法，但有时也得不到满意的结果），少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合，一边又反复投诉，使得住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。2分户验收与竣工验收的异同点2.1分户验收与竣工验收的相同点分户验收与竣工验收都是依据国家和地方相同的施工质量验收规范以及依据相同的施工图、设计说明及其他文件，是建立在分部分项验收合格的基础上进行的。分户验收与竣工验收都是由建设单位组织的验收。2.2分户验收与竣工验收的不同点涛项次裁分户验收荣竣工验收姿1母验收主体成建设、监默理、施工我单位、物术业公司哀建设、监趟理、施工扫、设计、妨勘察单位笨2茎验收对象丽适用于住保宅工程犬(屿闵行区为缸动迁住宅呈)现所有建设少工程交付薪使用前均始应进行竣奇工验收欢3棉验收内容膜住宅工程锻的主要使狱用功能及睬观感质量岁：楼地面冲、墙面和蝴顶棚质量键；门窗安索装质量；君防水工程寺质量；室哲内空间尺孟寸；给排缸水系统安兰装质量；救室内电气迷安装质量乏工程质量猫综合验收椅，包括实完体、观感削、质量控起制、涉及栋安全和功孩能的检测仗资料和抽晴查结果妨4码验收阶段喂住宅工程骨竣工验收哗前浆施工单位买提交竣工挎报告后单某位工程质竖量碗最终验收亲5谱验收数量较全数检查贿对实体工浴程抽样检冈查3分户验收程序及责任分工3.1分户验收程序（1）建设单位负责人指定专人编制分户验收方案，方案应包括各方职责，确定每户（套）住宅验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图。钩（亲2荷）建设单竞位组织会映议审查、误修改并批宁准受检工挨程分户验蜜收方案。油（布3望）召开验芽收方案技够术交底会邮，并落实纲验收组验届收工具和栏资料。分竟户验收组餐应包括建贝设单位现犯场技术管酸理人员、掏监理单位帮专业监理妹工程师、窝施工单位抚质量检查胁人员、已姜选定物业发管理单位低的还应包粉括物业管茧理人员。兼（跨4觉）按照分争户验收方描案进行分然户验收，代并做好验胡收记录。协（突5谣）分户验拉收结果不他符合要求锣的，由建姨设单位组烧织各方主样体提出处躲理整改意锐见。并在治整改完毕翻后，重新暂组织验收耽，做好相茧关记录。均3.2弓剩责任分工军项次瑞单位斩责任分工凯1湖建设单位筛组织编制前分户验收梢方案，召啦开分户验税收交底会芽，全面负影责分户验披收工作，浙负责各专芽业验收质连量汇总表仍的汇总工盾作暴2穴监理单位肃负责按照踏分户验收吃方案确定角的检查项证目、内容假、工具和丙方法进行刷观感、实捧测和使用纱功能的检传查，履行庙监理职能模3概施工单位辜负责按照怪分户验收馋方案确定貌的检查项忽目、内容扯、工具和香方法进行尘观感、实攻测和使用逝功能的检足查，为检持查验收提割供必要的显条件，负掉责记录表斧、验收表豪的填写和鸟记录嫁3.3把婶质量监督卵站的工作肠任务免负责实行智分户验收意制度的前别期调研、件操作指导念、实施推即进、培训术以及过程晚监督工作忙。戏过程监督配主要核查商工程验收悬程序，查链过程的记锯录，且对尚部分工程菜使用功能侄项目进行峰必要的抽者查；不参件加分户验输收的过程梦验收，在误竣工验收特过程中抽田查分户验糕收检查表摊、验收方剧案、验收目记录等是家否齐全，建并核查记透录与实际乏是否相符淋，对弄虚羊作假的将柄给予行政拳处罚。徐监督手段寿主要是工风程在险捧“秧分户验收编”唉实施期间糊，监督站扑随机到现撞场检查是另否进行了阴分户验收方，对不进闲行分户验霜收的一律忌不予以备钩案。忧3.4黄惯分户验收要内容跟分户验收刺以检查工漂程观感质尿量和影响半使用功能霉的质量为煌主，主要纤包括以下损验收项目仔：建筑尺寸室内地面室内顶棚室内墙面建筑门窗柱给排水与曾燃气刮通风与空夏调电气安装泼4友分户验收副的条件准鉴备农4.1赌淡分户验收威的条件脚单位工程途(机或栋兼)壁的施工质呆量达到规竹范的要求且是分户验泼收的前提抚。主要功阴能项目的狱抽查结果愤均符合要言求；有关叮安全和功党能的检测湖资料应完蜓整；所含丸分部工程绩的质量均祸验收合格第。摊分户验收源首先应对骨单位工程熊(完或栋氏)轿各阶段的胖施工质量齐资料进行并审核，达付到规范要丢求的才能刃实施。全分户验收盟宜在单位倘工程竣工栏验收前主伏体验收后备进行，当撑某一套住攀宅的某项晃检验批具伸备质量验枕收条件时鸦，就可组张织验收，谱成熟一套成验收一套甚。栽分户验收祝应根据住芬宅施工工骨艺，对有代关项目海(借专业蜻)贼可进行提竟前预验收糠，以减少素后期返工陪，提高验冬收一次通虹过率。也4.2胸姻分户验收纸前的准备圈工作教1叉）根据工洒程特点由圈建设单位碎在分户验茄收前会同筐监理、施谣工单位针筐对工程特锣点，制定售专项实施愈方案，建偶设单位审艺核后报质桶监站备案麦。云(耳古人云钓:裂凡事预则衣立，不预域则废忌)按2例）对验收搁人员进行员培训交底策。净3铲）配备好楼分户验收如所需的检稠测仪器和酿工具，并遇经过计量赖检定合格摊。赢(福工欲善其隙事，必先堵利其器征)歌4据）做好蓄衡（淋）水源、卫生间鸽等有防水痕要求房间垄的蓄水、搭外窗外墙妇淋水试验辣（必要的原话）的准却备工作。滥5筛）在室内庆地面上标子识好暗埋善水、电管热线的走向宿和室内空逐间尺寸测觉量的控制钓点、线；耀配电控制闲箱标识好罚回路。百6鼻）确定检锻查单元，己以每户为子一个检查榆单元。嗓4.3斥掌参加分户百验收人员霸应具备相才应资格雾建设单位辜参验人员涂应为项目银技术负责厅人、专业巾技术人员氏；钱施工单位厕参验人员险应具备建蜓造师、质恶量检查员侍、施工员丙等执业资折格；扛监理单位怜参验人员违应为相关振专业的监夺理工程师尼。取分户验收粱使用仪器尿一览表宫仪器中(扶工具垦)叶名称谁用途赛配备数量绪小锤械检查地坪归、墙面、颜天棚粉刷惜层空鼓情棋况长验收小组辟每人一把岸钢卷尺谣测量构件纽及短距离握范围的尺铜寸圣验收小组卧每人一个恶（便携式屿）激光测袍距仪勤较高、较疑远测量，津室内空间他净尺寸拼每个验收贩小组不少若于一台刺漏电保护壮相位检测麻器未测量插座浴相位、接知地兽每个验收甜小组不少鱼于一个铜检测尺黄检查墙地尺面平整度便每个验收冷小组一个谣5薯过程验收遗中的几个袋问题慎5.1缸虎分户验收酷的合格规教定驱每一检查束单元的检争验批主控槐项目和一脚般项目经核检验达到牲合格标准钞。马对于计量朱检验的项浇目：主控木项目不允毯许超差；鼓一般项目瓣允许超差梯的规定按头照相应的惜验收规范隐中验“桥基本规耕定槐”腿或迷“株工程验供收抄”经条款中执选行。具体童可参照下桌表。巧规范中允塑许超偏范他围表施规范名称豆规范编号荡合格范围肆超偏范围舌规范是否继明确德建筑地基挎基础工程赶施工质量急验收规范予GB50锦202茫80%臣不得有严革重缺陷久工程验收乳砌体工程茧施工质量滩验收规范态GB50疤203迹80%弱不得有严艳重缺陷距基本规定闪混凝土结晒构工程施贪工质量验烤收规范引GB50颂204赞80%叫不得有严零重缺陷赶基本规定涝钢结构工上程施工质贵量验收规改范遮GB50抚205仰80%鹿120%的基本规定寨木结构工秤程施工质逐量验收规峡范凑GB50档206智100%贼100%努未明确下屋面工程回质量验收颈规范辜GB50展207当100%牙100%插未明确筐地下防水皆工程质量蔽验收规范殿GB50障208农100%垂100%置未明确蛛建筑地面慈工程施工洞质量验收阔规范根GB50旬209问80%植150%忙基本规定括建筑装饰内装修工程发质量验收汤规范和GB50己210傍80%茶150%谈工程验收梯建筑给水脏排水及采素暖工程施竭工质量验议收规范俯GB50献242挎100%习100%梦未明确闹通风与空恭调工程施览工质量验蝇收规范予GB50呆243谎80%截不得有严奸重缺陷销基本规定坑建筑电气糊工程施工旨质量验收百规范逐GB50咬303友100%瓣100%坡未明确南智能建筑警工程施工外质量验收满规范史GB50豆339织100%纽100%阶未明确交电梯工程贝施工质量游验收规范匪GB50毫310钢100%墓100%做未明确启住宅工程倘质量分户砍验收不符判合要求时程，应按下浪列规定进扣行处理：灯1险、由建设漫单位组织喇监理、施柏工单位制释订处理方诱案，对不石符合要求炉的部位进尚行返修或恰返工。司2构、处理完剧成后，应汤对返修或杠返工部位外重新组织盖验收，直距至全部符录合要求。限3选、当返修喝或返工确菠有困难而状造成质量豆缺陷时，捉如层高低牺于所规定企的要求，唇又无法整胞改，为避剑免社会财馅富的损失妨，在不影拔响工程结雨构安全和盼使用功能娘的情况下未，建设单闲位应将分陕户验收不拖符合规定碌的情况报车质量监督哗站备案，清质量监督脱站根据《把建筑工程福施工质量确验收统一忆标准》（辉GB50拢300-朋2001妹）第俊5.0.意6泥条规定监尝督该工程阀的验收，它建设单位餐向住户交京房时应书角面告知住乳户，使住王户具有知摸情权。硬5.2耐选室内空间涉尺寸遵空间尺寸粉指住宅工竹程室内具旱有独立使热用功能的拉自然间内捡部净空尺下寸，主要廉包括净开货间，进深严和净高。年由于我国恰的施工验废收规范及救设计规范抛对于竣工有房屋的室邮内空间尺客寸偏差目交前还没有历明确的验扫收标准，惊各地规定羞的室内空粥间尺寸允马许偏差和解允许极差秤的设定标恋准都不同药，但都是数考虑了目堪前住户对妖空间尺寸忍偏差的关困心程度和祸测量手段咽，规定的葬偏差数值惧应综合考幻虑轴线、乐标高及主汗体和装饰舌施工允许颜偏差的组倍合影响。况(权１谦)冈室内净高雹住宅室内球净高应符否合设计要逗求，其允甘许偏差糖为瓦±戴10mm犁。滨(杠上海市阀)疮净高度允榴许偏差乓-18车，贡+25m镜m托，允许极途差低20mm脆。（江苏翠省）压净高负偏纠差不宜超宾过付20mm昆，极差（拌实测值中凤最大值与猛最小值之网差）不宜超超过骗20mm尺。佣(阅宁波市追)盘混凝土现古浇结构标放高（每层圈）的允许贿偏差吉为鸟±翁10mm巴；全高允牙许偏差誓为灰±甘30mm言；位GB5捞0204妙-200夏2镇第光8.3.做2宵条舅砖砌体标修高（每层责）允许偏燥差胖为鸭±恼15mm索。客GB50爹203-盆2002春第迟5.3.再3赠条偶地面找平赛层标高的践允许偏差竹为悔±广8mm兽，表面平漂整度允许双偏差为袋5mm鞋；水泥混哈凝土或水求泥砂浆地芽面面层的届表面平整剧度的允许扣偏差为摇5mm梨。繁GB50擦209-金2002竭第批4.1.拦5阶条蹈天棚一般旋抹灰的表职面平整度砍的允许偏保差为序4mm蜻。拒GB5再0210淋-200什1炊第济4.2.炮11著条篇剪力墙结富构批:致允许偏差祸(如极值侄)=针混凝土现带浇结构标羽高（每层纺）的允许义偏差穷为魄±申10mm荒+亦地面找平柱层标高的初允许偏差窄为警±宝8mm+创天棚一般恼抹灰的表暖面平整度谜的允许偏迫差为貌4mm雅/2+浙地面面层认的表面平虏整度的允抹许偏差为红5mm/湾2=环±指22.5宜mm作混合结构私:荒允许偏差苦(拦极值亩)=三砖砌体标庆高（每层姻）允许偏浑差妇为摆±什15mm际+嘉地面找平障层标高的极允许偏差蹦为还±逆8mm+挡天棚一般支抹灰的表竖面平整度由的允许偏司差为受4mm述/2+凭地面面层图的表面平辽整度的允租许偏差为愁5mm/哄2=板±卷27.5竟mm芹由于实际屠当中不可轰能且不允椅许几项允牧许偏差极白值在一个貌检测点同娘时出现，歌本人认为绝江苏省上潮限规定过寒于宽松，良上海市规霜定过于严嘱格。然(计２钱)坑室内净开易间、进深搭住宅套内批空间的轴脏线定位应落符合设计引要求，内予墙面之间侧的净距偏兴差应控制盈在轧15mm授以内。倾(社上海市冬)港净开间、绵进深允许辽偏颂差翻±奔15mm佛；允许极肉差慧25mm宫。（江苏咳省）垂净开间、容净进深极伤差（实测练值中最大底值与最小盘值之差）头不宜超过磁20mm搁。详(麦宁波市密)关混凝土剪削力墙轴线湖的允许偏崇差为雨5mm甘，截面尺治寸的允许掏偏差为删+8mm晋、振-5mm族。纹GB5督0204称-200窃2侦第泼8.3.替2铅条各填充墙砌艇体轴线位罢移允许偏森差李10mm认。震GB5此0203晕-200趁2到第拍9.3.摄1搬条生砌体轴线吃的允许偏途差为关10mm用。带GB5旱0203门-200革2慰第摸5.2.朋5柜条眨墙面一般谱抹灰的表钱面平整度书的允许偏括差为屠4mm狠。虾GB50黄210-监2001教第舍4.2.贝11盆条凳剪力墙结恭构窄:矿允许偏差蔽(米极值垦)=能混凝土剪歌力墙轴线恋的允许偏饶差为俱5mm盘×列2+弹墙面一般炉抹灰的表熊面平整度相的允许偏采差为断4mm缸/2域×北2=狡±茧14mm赞逼14mm待×我1.5=榨21mm蹈混合结构枕:努允许偏差霸(礼极值洽)=杏砌体轴线走的允许偏凳差为腹10mm旺×线2+挽墙面一般检抹灰的表烛面平整度郊的允许偏夏差为异4mm拘/2宣×胆2=帜±暂24mm熔由于实际蝇当中不可石能且不允着许几项允行许偏差极戒值在一个俱检测点同榴时出现，照本人认为欣上海市、爽江苏省规商定的都较顺为适合，缎宁波市只议规定极差双不合理，蚊数值上看暴较为严格恭，但对剪霸力墙结构愧易超过国姓家标准。规建议：为丧防止在单班位工程竣农工前抽测借时发现空遮间尺寸超脖标部位较根多或有较哥大偏差，喷造成大面高积返修或债返工现象抱，在主体雀结构验收旦前对空间货尺寸亦应草进行一次脊全面测量莲，对过大姨的偏差及锋时纠正，掩也可通过慰初装修施罢工来调整棍，以体现耕过程控制买的原则。顽5.3渣漠门窗淋水蔑试验躲规范中规扒定对建筑逗外门窗（驴金属窗、州塑料窗）节的抗风压液性能、空润气渗透性腿能和雨水贩渗漏性能脏及保温性升能指标应原进行复验撑，未规定肝必须做淋运水试验，板但考虑外贱门窗框与熊墙体间及洁易产生渗破漏和个别评外门窗质扯量问题也晶易出现雨士水渗漏现困象，上海包市在《导遭则》中规启定铝合金迟和塑料外径门窗不得狸出现渗漏叔现象，在暑雨后应全春数进行观衰察检查，怎必要时现刊场淋水检役查。卸上海万科贩的做法是序:脖采用人工落挂管的方息式进行试忌验，水压忍0.2-俯0.3M兰Pa窃，连续喷耕淋缩12哀小时，管弓距墙面终30-4沙0cm麦，全数喷伪淋检查，弟观察有无舒渗漏点。尸5.3亏纷门窗淋水观试验虚江苏省规劲定：采