房地产产业化经营操作手册

第1操作环节：导致房地产业转型的要素分析有人说“市场是一条理性的河流”，但从我国住宅市场上一方面房地产项目大量开工，一方面商品房“库存”持续上升的事实看，显然这条河流的航标尚未确定。住宅产业化发展的进程，正在为那些置身于河流中的地产商们树起一个航标，引导他们摆脱现有低水平的竞争，在风浪中前行，而不是沉没。培养一批专业化、规模化开发的房地产龙头企业，将成为解决上述问题的必然选择。要素一：由数量型向质量型的转变。住宅已从按平方米计算的以安置为目的的数量型向追求住宅功能、质量、乃至环境、信息网络等的质量型过渡。如何满足这个时期的要求，这就决不仅仅是多投资、多建房的问题，而要切实转到提高住宅的功能质量上来。要素二：住宅质量的内涵已从单纯的施工质量转向全方位的质量体系。住宅的质量是一项系统工程，应当包括规划设计质量、住宅部品的质量、工程施的质量、住宅建成后的整体质量及物业管理质量等多方面，建立多层次、多方位的质量体系正是国际上对建筑(包括住宅)质量控制的发展趋势。建设部最近颁布了《商品住宅性能认定管理办法》，将住宅分为1A、2A、3A三个等级，对适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能及经济性能进行定级。这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制。要素三：住宅价格从单一价格向多元化价格体系转变。多年以来，我国住宅的价格以每平方米建筑面积为基准，包括国家的统计数据也是以平方米为基数。这体现了住宅建设增长仍是数量型的，以平方米售价是一种单一价格。但是随着住宅商品化的推进，人们的观念发生了变化，现在不仅是建筑面积有价，环境、设施在住宅建设中愈加重要，环境有价已成共识，甚至形成新的卖点。要素四：房地产库存持续上升的局面在未来几年内还将同时存在。主要原因是：房地产行业对投资商将保持一定的吸引力：由于房地产进入门槛不高，新发展商进入市场仍相对容易；规划设计、销售代理、物业管理等中介水平不断提高，为不专业的发展商提供了社会支持：为保持国民经济的增长，各级政府仍将对房地产行业大力支持，固定资产投资及房地产的开工量仍将维持较高的增长比例；几年前开发的住宅在个人购买率不断上升的市场中缺乏产品竞争力，即使降价也难以消化；市场竞争日益激烈使小规模发展商生存空间缩小，地域性要素五：城市商品住宅价格将继续出现微幅下降，但下降空间有限。一方面房地产行业利润率正趋于社会平均水平，房地产按揭贷款集中在主要城市，个人付款仍有较大负担，且在全国大范围推广有一定难度；一一方面土地成本刚性，地价下降空间小，费改税又对发展商开发成本影响不大。要素六：城市空心化是一种必然趋势。城乡结合部大型物业的开发不断增加．规模不断扩大，：将培育大型房地产企业的规模化优势，而且城乡结合部价格稳定，住宅的产品素质对普通收入阶层有较大吸引力。同时城乡结合部物业的大规模发展，：将对市中心的物业造成巨大压力．第2操作环节：住宅产业化战略流程设计步骤A：体制改革与住宅产业化密切相关的体制改革有两项：一是住宅体制改革，二是国务院撤消十个产品部门．将其改为局，并入国家经贸委。第一项改革将住宅商品化，把住宅推向市场，而商品是产业的基本单元，市场是产业发展的命脉；第二项改革改变了以往计划经济体制丁条块发割的局面，捆步骤屡B劈：加盟集堡成犬与住宅相虫关的产品净类別很多壶，据不同吩国家的统蹈计，从数食千种到数神万种不等棕，但我国驰以往从未脱形成过专柜门针对住袍宅建设需烛要而生产疗的产品系碌列，这体农现在住宅时产品针对匀性不强，闯集成化程井度低，规呈模效应差泻，产品的虽整合程度蒙处于初级转阶段。产便业部门的宇调整最终苹营造了以艺住宅作为拍最终商品拥的用户买脉方市场。爱步骤眯C抗：集团化炉产业化的孕支柱是企则业．企业切是市场经洒济中最具环活力的基曾本组成。南当前，住甚宅产业中剂的企业主柜体是房地择产开发企容业，经过矮了十几年劣的培育和课发展，已景出现了一茅批实力强修、经验丰精富、具有距企业自身验发展战略惰和特点的器房地产开刷发企业。虹这些企业蛛中的一部址分，已领身先扩展到电相关的住闲宅产品生犯产领域，脉或投资兴捷办诸如墙棉体、门窗歼、砌块等圣住宅部品轿生产厂，旨或与规划障设计、施异工、装饰萝装修等企聪业结盟，产形成企业蔽集团，有悄些已经成谣为上市企宰业。具有竞实力的房津地产开发膀企业发展士为住宅产合业集团，银这将是未捏来住宅产宅业化中的具骨干企业希。本步骤纤D愈：专一化馆原本不是焦以住宅产条业化为主盘导的大型腊企业，正狐紧紧抓住趟住宅这一贴巨大的市爸场，调整智产业结构逢，扩大转简型而加入绳到住宅专产一化的行马列中来。溜这一类企印业集团的按出现大大遇扩展了原慨有的房地沿产开发企作业的范畴避，使住宅肠产业真正雨成为跨行演业、跨部更门能拖动钓相关产业楚发展，能姐促进国民卵经济增长嫂的支柱产悠业。井第移3变操作环节蕉：推行住笔宅产业化姑行动战略刘行动战略斗A底：质量体乎系提升保识障体系奏这是一座序前所未有吩的房子。跪在这座全阅部零部件谈都是工厂膜化生产的痒钢结构房森屋里，你式看不到任跃何管线和撞风口，而插房子却正匙在制冷或刑供暖，提迁供冷、热针水；远在荷千里之外程，你可通构过拨通家荣里的电话道自动打开贩音响，或叹者关闭窗船房和灯罩光所…火…隙这不是科扭幻小说的糕场景，这总座名为远似大集成建躁筑俱1对号楼的住谢宅位于长诞沙市城郊依。父10面月贡21湖日，它作纯为我国第专一座全新输概念的集俊成建筑，叉成功地通晨过了国家豆有关权威菊部门及国群内外专家捎的严格技削术鉴定。葵能抗强风争强震，主揪体寿命可喝达吊1未00战年以上，越其围护结棉构广泛采浪用新型墙超体材料、比保温材料狂和节能门庙窗，较之央传统建筑溉能耗大大隔降低。该束建筑还采崖用了嵌入地式墙体设召计和组装城式薄形耐禁磨木地板御，住宅使抓用面积可芽增加模6躁％职~似10喷％。在制杨造、管理芒、服务上绳，住宅部亏件全部工凳厂化生产熄，建筑采团用全新的躬现场装配疾，干法作递业施工，服安装操作点无噪声和锹无建筑垃仍圾，施工妖周期大为妄缩短。逆远大集成颗建筑体系舍给中国建迈筑业界注牵入了一种甩全新的理看念。批准峰住宅产业墓化的关键包技术和产层品。遵循朋系列化开鼻发、集约叛化生产、迎商品化供区应、社会书化服务的护原则，提禾出产业化瞎完整的技疮术体系，判使其具有给一定的超崖前性，能缎指导今后春的产业化喘发展方向薪。定质量提升且保障体系瑞一览表师1悦、建设与控结构技术勿体系额包括高层晚住宅建设骂及其结构壮体系，针现对恳2泉0颈—列30熊层混疑土选大开间结屠构体系，烈发展大型祖模板，提熊高现浇混表凝土专业跪化水平：蛙对中高层饭住宅建筑灰及结构体肿系，重点饭发展拥10委一工征5慕层混凝土坦方型柱框梨架，桥7艰一徒12祝层钢结构磁大开间住则宅体系，各解决好楼象板造型和孔轻型隔断鲁成套技术伙；多层住干宅的结构涉体系将重观点发展多有孔空心砖乖、小型混侨凝土空心旬砌块、以屑多种工业跪废料砌块谁代替粘土敢实心砖，疲并形成砌苦筑体系成蛇套技术。妙2笋、节能及宵新能源开咬发利用朵包括各种违气候带的野节能住宅华体系；新风型的供热姻、制冷术劲；能源综按合利用和秀新能源开粥发，如太构阳能储存隐与利用、峡各种废热粒利用、风典能、地热肥的应用等扮；发展新版型节能产肠品，如节垮能门窗、戒墙体保温斤技术与材高料、照明销节能产品绢等。晴3随、住宅管勇线技术体瞒系祝开发适应错我国住宅痕建筑体系疫的新型管己材，如各宇种塑料管明、铝塑管抵、钢塑管妻等，包括样其接口技盼术，及综筹合布线的大设置等。可4豆、厨卫技择术体系弯建立厨房乱、卫生间予的基本功贤能空间配内置的整合边技术，建浇立协调模热数，并成绕套化整体芦生产和装谢配。锦5告、住宅环睡境及其保降障技术体包系悉对节水技拨术要充分夹重视，尤竖其要开发温6盾升坐便器陪，提高水捆的重复利僚用率；对旱室内外空涌气质量进辩行监控和奏置换；提成高房间、舌楼层之间毁隔音性能追；发展住批宅用无污耽染建材与急涂料。遥6低、住宅智产能化技术嚼体系麻住宅讯息发传输及接糊收技术，垂住宅设备肆的自动控彻制系统；劣住宅安全维防卫自动每控制系统锋；住宅能仪耗及智能姜化控制及式综合布线缓系统。柴行动战略地B仪；统筹制基胜集成流米程体系暖让我们来顺看一个普反通商品的办例子：独诚家住房。目亨利．福辈特曾设想涛过大量生冈产房屋的摩办法，用盗标准的模晒板设计在冒了爱F耳中生产模丧板，以大夹大降低设述计和生产断成本，同卫时还可以胀供应不同株式样的房睡屋。实际饿上在二次疼大战后，震一些企业商家创造出偿了模板设济计，并在努很短的时偏间内建立窄了生产模犯板的生产意线，并且衔立即用来爱生产预制凶板房屋．脂而且，丰趁田公司自浩60拘年代以来规也在用生范产线生产筹几种几乎炸可以在建冠筑工地立沟即组装的胳基本模板掩，在提供惯各种平面肿布置和房朝屋外形方必面取得了鄙一些成功歇。触箭贡叶巴附录：统挤筹制胜集期成流程任凝务书鼻世界上大筹多数新建免的独家住谎房，差不稳多还是在保建筑工地详上，用切甩割和扎紧皇钢形成基啄本构架，矩然后安装始数以千计截的单个组努件，从抽膀水马桶、渗厨房用具广一直到墙粮上的插座福来建造的林。机如果你先辉去找了房吩屋建筑商默，然后再揉到工地坐德下来观察缎各种活动馒，你多半往会注意到吼懒勺懒散散的诱情况。举缸例来说，括当多伊尔伪．威尔逊鞠开始把计喂量办公室叫和工地上黑的各种事序作为他全呼面质量管枪理桐(驶TQM)屿工作的一借部分时，击他发现为帝用户建房毛的标准建症筑日程中努5拌／跌6束时间是在中做两种事茂：等候下锐一步的专阿业人员疤(冻建筑师、绑成本估价葡人员、内壤装修设计枪人员、园捕林设计师繁、封屋顶会的人、平炭地的人、停管子工、汽电工、花震匠富)械把他们的划具体工作康安排进他伪们繁杂的巩日程；返丑工，拆除应和纠正刚评刚做完，盯但是要么油从技术角患度来说干凭得不对，栗要么不合恭乎买房者洋要求和愿烫望。舱事实上，限所有这些哄活动一一或任何商品选或服务的捎创意、订贸货和供应偷一一都可顺以形成流鄙动。当我蛇们开始思滴考把完成云一项任务艘所需的基竟本步骤排贱列成一个眉稳定的、帮连续的流慢，其中没蓄有浪费的进动作、没辈有干扰、闭没有批量负、没有排裕队的方法主时，所有陵以下的事让情就变了何样：我们忆如何共同现工作；我呜们发明的淘用来协助础我们工作全的各种工禽具；我们侵创造的用经以推进流眨动的各种亩组织、我视们追求的悔各种职务密；企业的达性质愉(费包括提供话非盈利服防务的机构困)责以及它们洗之间的联牧系和它们事与社会的俭联系。勾行动战略代C密：科技进津步推进器此发展住宅户产业化的蚁关键柔科技进步巷是住宅产箭业化的关题键，将原扇来粗放经跃营转向集拣约化经营叛，逐步将锄住宅产业顽发展成为羽科技先导叨型产业。卫近些年来锯，我国住水宅建设存枪在的诸多侵问题都与缺技术进步立放在首位轿，全面提恼高住宅质勇量、功能挺和环境水宪平，大幅厉度提高住贪宅建设生编产率，并写通过住宅剥这一最终后产品的科祸技进步带盛动建筑材苏料、建筑悬设备部品持的更新换毙代和技术驾进步。柄药李瞒邻洽酷科技进步仅推进器颗促进住宅铅产业技术说进步首先撑要制定推劈进住宅产届业技术进卧步的技术枯政策和喇技术发展奸整体规划膝，然后通驰过研究开累发新技术屈、新材料祝、新工艺亭，解决绵技术上的矩一些关键哥问题，形剩成足够的涉技术储备钟，并尽快茧在标准化落规程制碗定、规划离设计、住肝宅设备部夫品生产供养应、建筑促施工等领挽域推广应献用。还张可以适当延引进国外袭先进的技清术、设备怪或项目，里通过充分从消化吸收丢，形成氏适合中国截国情的住岂宅产业化斯技术。追住宅产业缸化作为社望会化大生偿产的生产帅经营形式艺，其优势壤集中体现弓在规模季效益和社讯会化协作家上。住宅骗产业化的雷规模化生粉产最明显幅的体现在液构配件、延住宅设备娇部品的规架模化生产辟和住宅企邮业的定型源化体系住央宅的规模氏化生产害上。产业路化住宅产州品的最佳宏质量功能叶价格比只火有在规模棉化生产的停条件下闷才能体现链出来，但详要注意不陡要走进规酬模不经济婆的误区。政住宅产业通的各企号业之间应耗实行专业佩化分工协刻作，以大齿企业为核扣心，实现死技术上、辜产品上柿或资金上尖的优势互读补或联合吼，减少中萌间环节上帐的摩擦和殖利益纷争夏，以充明分发挥产酬业化的优挠势。泡讽霞第舞4绘操作环节坛：住宅产泡业化触发授行业新革瘦命经住宅产业提是一个跨残越第二、笔三产业的库产业链，翁它是以商奥品住宅作县为最终产境品，并江且按照住膏宅的建造侵和使用过卸程，前后薯延伸，并抗辐射带动态相关产业颈而形成的纤产业链。君可用以下凡框图表示泊：掠房地产业弦：集团军没纵横市场董嘉烘住宅建设缎投资一直隐是房地产柳投资的主回要部分，浇约占汇70%俱；左右。大住宅产业办化产生住滋宅产业集逆团，住宅扁产业集团父兼有房地于产开发职滑能，因而接成为房地敲产市场中抓强大的竞茧争者。由简于住宅产伍业集团具凤有强大的荷开发建设池能力与一伴体化生产赚经营优质税适价住宅煮产业的优揉势，将占鸡领较大的浇市场份额贞，足以挤喘垮或替代击众多的小仰型房地产妻开发公司董，从而在暖区域内形遍成一种新用的产业格子局一一规泪模大、实艳力强的房百地产公司奥可以在与徐住宅产业司集团的竞妄争中生存耻下去，而率规模小、翁实力弱的蛇房地产公愿司既无生银存的能力银，也无生丸存的必要穴，将被逐医步淘汰。扎按原有方侦式组建的阴房地产公席司由于无泼任何优势舰，因此进慰入房地产轰业将极其众困难，进迁而促进房问地产业向性规模经营孤方向发展骄。曾出现箩过的同城侍千家房地晒产公司的睛情形将不刊复存在。拐建筑业，冲面临调整弯建筑业历哲来是完成岸住宅建设誉设计施工峡的主干行男业，住宅案建设的产尸值占房屋雪建筑的发泽展带来严做竣挑战。厉住宅产业任化将大量洁使用标准咳化的设计秆，因此将苦使住宅设桐计市场萎慰缩，住宅乔产业集团率也会成为驳住宅设计馅市场的重慎要竞争力困量。住宅赏产业化以宴工业化的涂生产方式寻生产出大厉量优质适咽价的住宅血产品，会浴以自身的翁优势逐渐探占领住宅足生产领域制的大量市戒场，会对嫁原来以承要包住宅工卸程施工为谜主的中小误型建筑企间业带来很粮大冲击，关促使建筑墓业进行结胶构性调整区，逐步形得成大公司敌靠技术与片管理实力陵承包大工蹄程，中小狭企业做分观包，小公舒司出劳务够，有名无奴实的公司备被淘汰的略格局。另网外，如果喜以建筑企男业为基础检组建住宅秩产业集团秀进入住宅乡产业的话份，则会直狱接地作用白于建筑业蜜，使建筑舰业步入一部个新的发再展轨道。串因此从长怨远看，住院宅产业化狼对建筑业咏提高水平汗和效益、和向高层次锁发展是有僻利的。胞建材业：抽更精、更锤强．更新奇住宅产业冰将给建材拣业的发展吊带来契机浸。建材和家制品是住产宅建设基叠本的物质进基础，住偏宅产业化指对建材和例制品无论较从数量、海质量、品伟种、规格四上都将提尿出新的更友高的要求贷。为适应伐这种转变赴，建材行夜业必须进带行相应的破技术改造随、更新技怒术与设备采，调整产到业结构和全产品结构牲，提高建双材生产的旋技术与管怜理水平，固提高产品稀质量与技败术含量，木由粗制初伤级产品向弹精细加工苦的半成品魔、成品方砌向发展。蓄调整的结欲果将会在达建材行业用内部形成给一些新兴记的或独立窜的行业或辈专业，促元使建材生威产向专业游化分工更摊细、产业最化要求更传强方向发室展。除此厕之外，一纯些生产新怕型建筑材臂料的企业齐住宅产业供化过程中去领先迈出拼更大步伐恶，即以本鸦身的材料伟生产为基绵础，向住嚼宅设计和蜂施工延伸拘，成立设矩计、构配直件生产、子施工一体丽化的住宅孩产业集团蹦，直接进精入住宅产巧业，从而额为建材业侦的发展找总到一条潜恰力巨大的绕新路。刻住宅装修犯业：日子挺会有点难帮过孔住宅二次铸装修具有券灵活的优屑点，但也污有随意性潮大、浪费径严重、质沙量水平不貌容易保证就等缺点，刺因此二次签装修不会淹是长远的挤发展方向滥。住宅产贝业化使住配宅产品向管着结构与读围护分离厘、超装饰与围胸护在工厂放中合一完符成的方向万发展，因匀此实现住条宅产业化删将使现有特的住宅二源次装修市衔场逐步萎企缩。住宅何产业化企闲业还将以卧菜单式服灾务的方式仆为用户提绿供超过住伍宅本身标进准价格的漫设备和装蒙修，一般脱的开发建渣设企业也愉将会逐渐夫将室内细面致装修在迎施工中一语次完成，枪因此住宅万产业化的领发展将会牲使装修行徐发生结构浇调整。下设备．部顶品制造业贩：明天会员更好附住宅产业酱化的发展势会带动与劈住宅相关韵的水暖电就器设备、版卫生洁具恰、厨具家廉具等众多饰行业的发万展与繁荣各，也会使杠这些行业穿发生结构昨变化，产斥生或分化外出专业生驼产应住宅老产业化要卫求的设备性、部品的干行业，给龟这些行业脖的发展带讨来契机。犯第疮5起操作环节顾：万科地武产产业化直经营战略赖思路割万科董事锋长王石说推：以前不垦是搞房地梳产的企业欣，象海尔炊啊、远大夺啊，都在讯跟我探讨重房地产产覆业化的问患题。刚刚向倪润峰也泽大谈新型庙涂料的市保场前景。题当然，我孤的意见仍谨然是，家访电产业和尊建筑材料饲的跨度有孝点大。他零们都看好苦’垫脂房地产，纯我们万科咬没有道理蜡对前景缺卖乏信心。短法妄无论是发酷达国家业滑已成熟的璃住宅产业嗓化先例，繁还是我国再专家多年划研究、实皇践的总结铅，依靠科待技进步实远现住宅产挪业的工业绿化、标准桶化、配套萝化、集约纯化生产，妇将是我国欣住宅产业损发展的必前由之路。爽万科住宅锈产业化发粉展的方向却是提高科迷技含量，俱广泛运用阿环保技术姥，为顾客沸提供舒