房地产基础知识培训

1 识(一)房地产与房地产业 3 (二)房地产相关 4(三)基本概念相关 4 、住宅种类(政策性因素) 8 (一)房地产市场的供给和需求 12 (二)房地产市场体系 15 (三)房地产市场的运行 16 (一)开发的主要程序 21 2 (二)五证两书 22(一)影响房地产价格的因素 22(二)房地产价格的构成 23 (一)消费者购买行为模式 24．谁担任家庭的购买() 24．购买什么(？) 25．消费者为什么购买 25．消费者怎样购买 25．消费者何时购买 26．消费者何处购买 26(二)影响消费者购买行为的主要因素 26 (三)消费者购买过程 28 3 (一)房地产与房地产业又称不动产，是房产和地产的总称。指土地、附在土地上的建筑物及构筑物，是物质实体、依托于物质实体上的权益(所有权、所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等)及区位(房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系)的综合体。包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。土地的开发和再开发；2)房屋的开发和建设；3)地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4)房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5)房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6)房地产物业管理；7)房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。房地产业与建筑业的区别高附加值的综合性产业；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段)，又包括已开发和待开4 c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。b)增值规律不同；c)权属性质不同；d)价格构成不同。(二)房地产相关b)单纯的房屋；c)土地和房屋的综合体。b)商业房地产；c房地产；d)工业房地产；e农业房地产。自然特征包括：位置固定性；使用耐久性；资源有限性/地域差别性；物业的差异性。经济特征包括：生产周期；资金密集性；相互影响性；易受政策限制性；保值/增值性(三)基本概念相关()复式：受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型进餐、洗浴用，上层(通常为下层面积的50-70%)供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。()跃式：一套房屋占两个楼层，层高为正常层高，有内部楼梯联系上下层。一般在()错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积()平层：户内楼板面高度一样。户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；的实际长度；5 层高的关系可以用公式表示为“净高＝层高-楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。()根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料分类内内容承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的类型钢结构凝土结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其它结构()以结构形式和建筑材料结合的分类用砖和水泥建的房子，一般以前多层房屋，和家村的洋房都是这种结构。质量较好。但抗震性能差。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，在水平荷载作用下，一般情况下，约80%以上用剪力墙来承担。因此，使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力，沿高度分布比样均6 匀，各层梁柱的弯矩比较接近，有利于减小梁柱规格，便于施工。()年实施的住宅设计规范解释住宅按层数划分为为十层及以上。()市场常规叫法高层、30层(不包括30层)以上为超高层住宅(总高度为100米以上)为超高层。()相关说明优势：得房率比较高；居住舒适度较高；砖混结构、建筑造价一般较低。劣势：底层和顶层的居住条件不算理想(底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势)。平面类型：基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。2)小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角的设计空间。3)由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的发商在提高品质方面花更大的心思。将其分为塔楼和板楼。有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。分类：按住宅内公共交通系统分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。方法理念、施工工艺、电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施、结构本身的抗震和荷载、外墙面的装修)7 层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。国土资源部：独门独院、两至三层楼形式的建筑词语解释：在风景区或在郊区建造的供休养的住所活的巨大改变。()底层住宅(别墅)按建筑形式分、双拼别墅：它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组C会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。、联排别墅()：有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单、叠拼别墅：它是ownhous的e叠拼式的一种延伸，介于别墅与公寓之间，是由多层联排别墅窄进深的缺点。市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式跃式住宅。要求产品符合别墅全景观的基本要求、地理位置好、视野开阔、通透等。()经济别墅扬的新中产阶级人士喜爱。而建筑形态多会以联排、联体、叠拼别墅为主。()底层住宅(别墅)按建筑风格分(部分流行风格)美式风格主要是从欧式风格发展继承下来的。与英式别墅相比较，美式别墅的建筑体量8 、澳洲建筑风格澳洲风情代表现代、时尚、健康、休闲的生活观，海水，帆影、花草、清风是必不可少变化的空间是其魅力所在、中国传统的园林式风格()花园洋房源于上海，自世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。一般性的花园洋房具备以下特征：顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。、住宅种类(政策性因素)(1)商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住(2)经济适用房有社会保障性质的商品住宅。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。(3)安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和(4)微利房微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的(5)使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居(6)产权房→商品房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，9 (7)集资房用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。，其产权为房改成本价房。(8)公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家(中央政府或地方政府)市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。(9)房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的(10)空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证(大产证)已超过一年的商品住宅。(11)限价(商品)房开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。gs*2套型dwellingsize：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。*5起居室(厅)livingroom：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。*7卫生间bathroom：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。*8使用面积usablearea：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层*9标准层typicalfloor：平面布置相同的住宅楼层。*10层高storeyheight：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。*11室内净高interiornetstoreyheight：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。*12阳台balcony：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。*13平台terrace：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部*15壁柜cabinet：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 *19中间层middle-floor：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。lbuildingofapartment有楼梯、电梯的高层住宅。进入各套住房的高层住宅。gallery间。()三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；(施工基本条件)()七通一平：是指水通(上水、雨污水/排水)、电通、路通、热力通、排污通、通()红线图：又叫(宗地图)，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红()总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；()建设用地面积(净用地面积)：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内()总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑()建筑面积实用面积套内面积等外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。实使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；C、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积；室、贮藏室等。套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。(对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率)单元内使用面积系数单元内使用面积单元内建筑面积按规定应分摊公用建筑面积。 ()公摊系数和公摊率。公摊系数＝公用建筑面积(即分摊面积)套内建筑面积公摊率＝公用建筑面积(即分摊面积)建筑面积间；高层住宅相对更高一些。()容积率：原指总建筑面积与建设用地面积之比值。现指地上建筑面积与建设用地面积的比值。()建筑覆盖率(建筑密度)建筑系数：“建筑占地系数”的简称，建设用地范围内筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。()建筑间距：两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。()绿地率、绿化率绿化覆盖率：内各类绿地面积的总和与建设用地面积的比率。公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1．5米和型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中。而绿化所以绿化覆盖率有时能达到60％以上。要注意部分开发商在销售楼盘时用绿化覆盖率来代替绿地率。是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；共同共有是指两个以上权利人对全部共有的房()房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权房契抵押即告终结。()过户：即更换房屋承租人姓名。()按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。()契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购 ()道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 带、阻隔室内外视线、临时放置物品(雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包)的地方。()现房：开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。()毛坯房：没有装修的房屋。()会所：小区内部休闲健身、交流的场所。分为为基础型和超级型会所，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的私密性和安全性。()入伙交房：是指业主领取钥匙，接房入住。()裙楼：在主楼周围(下面)具有附属性质的、与高层建筑紧密连接组成一个整体()塔楼和板楼塔楼和板楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑板楼一般建筑层数不会超过层。层建筑密度低，房价高；抗震性相对较差好(一)房地产市场的供给和需求、房地产市场的内涵房地产市场，是指房地产商品交换的领域(流通领域)和场所(交易场所)。更进一层说，房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。其内涵既包括土()房地产需求的涵义从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者)，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。 ()房地产需求的特点房地产需求的整体性(与土地的不可分割)。房地产需求的区域性(房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动)房地产需求的层次性(住宅房地产所含的功能性需求层次和住房消费需求的结构性层()房地产需求的类型根据其需求的性质大致可分为三种类型：)生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。)消费性需求。是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。)投资性需求。是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。()影响房地产需求的主要因素、国民经济发展水平、居民收入水平和消费结构房地产价格城市化水平、国家有关经济政策(土地政策、财政政策、货币政策和住房政策)、消费者对未来的预期()房地产市场的潜在需求和有效需求)房地产潜在需求所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。)房地产有效需求所谓房地产的有效需求，也就是前文提到的现实需求，从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。供给与总需求的均衡。()房地产供给的涵义从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品(俗称增量房)，也包括过去生产的存货(俗称存量房)。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房(达到一定标准的预售房)。在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。()房地产供给要具备的两个条件： 一是出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件；二是供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平但在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的。()房地产供给的特点)城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性城市土地是指作为城市房地产基础的土地，它的供给分自然供给和经济供给两类，自刚性的制约，其弹性也是不足的。因此，从总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。)房地产供给的层次性房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产)房地产供给的滞后性(房地产商品的生产周期长))房地产供给的时期性()决定房地产供给的主要因素分析)房地产市场价格(价格低则少，高则多))土地价格和城市土地的数量(增加容积率、缩小生产规模和放慢开发进度))资金供应量和利率)建筑材料供应能力和建筑能力)房地产开发商对未来的预期()房地产市场的有效供给)房地产市场有效供给的涵义房地产市场的有效供给是与有效需求相对应的一个重要概念。即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。因此，房地产的现实供给不等于有效供给，现实供给中有部分房地产或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售价太高，而在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的结构的有效。)增加房地产市场有效供给的主要途径 ·在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的吻合程度·在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度·在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性·在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度(二)房地产市场体系房地产市场体系的内涵定义的具体内涵包括三个方面：质基础，而房屋又是建筑地基的上层建筑，土地市场与房产市场密不可分；再如土地市场、房产市场又离不开房地产中介服务市场和金融市场等。这种多种房地产市场之间互相联系、互相制约的辨证关系，体现了相互之间的联系性。有系统结构的支系统，它具有系统性。市场资源配置效率都有着十分重要的作用和意义。、房地产市场体系的结构按市场运行层次划分：一、二、三级市场；金融市场和物业管理市场等五类。()土地市场的()房产市场房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。 )房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性)房产市场交易对象和交易方式的多样性)房产市场消费和投资的双重特性)房产市场供给和需求的不平衡性()房地产中介服务市场事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询机构、顾问公司、房地产代理策划或营销公司、产的估价、咨询、中介置换；还包括法律咨询、人才培训和信息交流等。()房地产金融市场与房地产开发、生产、流通、消费相联系的资金融通活动的领域和场所。房地产金融市场的具体业务包括：房地产生产性开发贷款、证券(股票、债券)融资、房地产信托、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活()物业管理市场物业管理市场的简明定义可以概括为：物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人。双方通过合同建立起平和。)服务性。)双向选择性。(三)房地产市场的运行、房地产市场的功能()传递信息的功能房地产市场信息是在房地产交易过程中形成，并通过市场来传递的。房地产市场体系越还不健全，市场体系尚不完善，所以其传递信息的功能还比较弱。随着房地产市场的发展和完善，这种传递信息功能的特殊作用，将越来越得到充分发挥。()优化房地产资源配置，提高经营效益的功能配置企业以压力和动力，实现优胜劣汰，把房地产资源配置到效益好的企业中去，从而优化资源配置，提高经营效率。()促进劳动生产率提高的功能 取最大限度的利润，就必须努力采用高新技术，改善经营管理，降低成本，增强竞争能力，从而促进劳动生产率的提高。()调节和再分配国民收入的功能资者的收入减少。由此房地产价格机制就能起到调节和再分配国民收入的作用。()理顺流通环节的功能房地产市场属于流通领域，它是沟通生产和消费的桥梁和纽带。通过建立和完善市场流通组织，发展中介机构，理顺流通环节，可以加快商品房销售，减少积压空置，加快资金循环与周转，从而提高房地产业经营效益。()促进住房消费和优化消费结构的功能住房是人们生活必不可少的消费资料，是关系居民居住质量和居住水平提高的重大问题。健全的房地产市场不仅能促进住宅建设和供应，而且为居民购房创造顺畅的流通条件，住房消费支出占居民家庭收入的比例是否适当，对居民消费结构的合理性有着决定性的机制，可以调整居民住房消费，使消费结构趋于合理。房地产市场的功能是通过房地产市场运行机制对房地产生产、流通和消费的调节作用表()房地产市场运行机制的内涵房地产交易关系得以的三个要素：一是房地产交易主体，包括供给主体(卖方)和需求主体(买方)。供给主体即从事房企业、金融机构和居民等等。需求主体即房地产买方当事人，包括购买生产经营性用房和购买居住用房的消费者。二是房地产交易客体——土地或物业。三是房地产交易法规及其监督者、市场管理者。房地产市场运行机制，就是市场有机体互相联系、互相制约，调节市场交易主体和客体，促其规范运行的形式和手段。()房地产市场的主要运行机制一般情况下，房地产市场的运行机制主要包括下面几个方面：)动力机制房地产企业是房地产市场交易的主体，而房地产企业从事房地产开发经营和服务的直接求利润最大化。动力机制就是在房地产企业的动力和经济利益之间产生相互制约和相互协调的一种内在联系的市场运行形式和手段。地 房地产市场发出的信息能否及时准确地作出反应。所以它是房地产市场运行机制的首要内)价格机制系的与价值趋向均衡的手段。因此，价格机制是调节房地产资源优化配置的最重要的市场机制。)供求机制供求机制就是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段。在供过于求需均衡目标的最基本的市场机制。因此，供求机制与价格机制有着相辅相成的密切关系。竞争机制就是市场竞争的形式和手段。主要是指发生在同类房地产商品的不同房地产企营管理，提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。地产市场分级运行()房地产市场分级运行的概念行状况称为房地产市场的分级运行。()房地产一级市场的涵义及其特征房地产一级市场主要是土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为指将城市存量闲置土地或拆迁的土地和征用的土地使用权，以批租的形式在明确用途、使用年限和其他使用要求的条件下，有偿出让给开发企业或土地使用者。土地租赁市场是指通过一定年租金的形式将土地使用权租赁给土地使用者，后者则按年向国家交纳地租。作为一级市场的土地市场是房地产市场的源头。在中国，一级市场的主体即卖主是国家或国家授权的管理部门。一级市场的经营方式一般采用有限期招标拍卖或逐年收取土地使用费等方式，价格是由供求双方的联合作用而形成()房地产二级市场的含义及其特征将已开发好的土地按批租合同规定的用途和其他使用要求在此市场上进行有偿转让或转租给土地使用者，也可直接兴建商品房出售或出租。另一方面，新近建造完毕的建筑物在此市可称为土地或房地产开发市场。方式是采用出卖或出租已开发土地或连同其上的建筑物的形式，价格则是在市场中形成的。 地经营权的垄断，致使竞争是不完全的。()房地产三级市场的含义及其特征济生活中所称的三级市场主要是存量商品房市场。生地：未形成建设用地条件的土地。熟地：已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。通常情况下，所谓构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物称为建筑物。构筑物的称谓在给排水教科书中提得比较多。需要说明的是这个定义不是绝对的。在水利水电工程中就江河、渠道上的所有建造物都称为建筑物，比如水工建筑物。年限教育、科技、文化、卫生、体育用地年；综合或者其他用地年；()国有土地(一)城市市区的土地；(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(三)国家依法征用的土地；(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。()集体土地 土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。称为、土地使用权出让(土地一级市场)使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让发生在政府(通常由市、县人民政府为代表，执行者通常为市、县人民政府土地管理部门)与用地单位之间，土地使用权出让应当签订出让合同。招标。即通过发布招标公告，进行公开招标，经评定之后确定中标人的行为；拍卖。即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间和地点进行公开竟价，最后由出价挂牌。即在一定期限内将国有土地交易条件在交易市场进行公告，并接受交易申请的行、土地使用权转让(土地二级市场)土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限，土地使用权转让时，其地上建筑物、转得的土地使用权依法再转移的市场，包括出售、交换等。划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权其特点有：()取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。()取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包府批准。 定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。(一)开发的主要程序八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。五个阶段，即投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、房屋租售经营和物业管理主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包城市规划部门、土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体化。项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场分析是指一系列与项目类型有关的专项调查期收益状况进行估算，也可以初步掌握开发中的关键因素，从而作出开发或不开发的决定，要依据。具体地说，前期工作主要包括：()获得土地使用权；()实施筹资计划；()规划方案的扩初设计；()获得规划及配套部门的许可；()征地、拆迁、安置、补偿；()施工现场的“三通一平”或“七通一平”；()估算工程量和开发成本； ()与建筑商初步洽谈承发包事宜。主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收。主要工作就是采取有效的销售经营手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，获取利为其提供一系列生活、生产服务，并通过维护、保养、修缮等工作来保证物业的使用寿命及(二)五证两书建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件(一)影响房地产价格的因素 水平、投资水平、财政收支、金融状况。影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等)；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。治因素交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。、房地产内在因素和周边环境因素筑物、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。(二)房地产价格的构成()土地价格和土地使用费()房地产开发经营成本建筑安装成本和其他开发成本(施工前期成本(专业费用)、销售费用、管理费、房地产开发税费、贷款利息)()房地产开发税费()房地产开发利润、中国城市房地产价格的基本构成要素九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。()土地取得费用(出让方式取得即为土地使用权出让金；转让方式取得即为土地转让费)。()前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。通常包括项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管理费、勘察设计监理费、代理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基用电费、临时占路费等。()配套费为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。、供电、供水、供气、电话、通讯等设施。费在不同城市的具体名称各不相同。从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的 费用，应逐步改为由城市财政承担。()建筑安装工程费其中，直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费(如临时设施费、管理人员工资费、工程排污费等)。间接费主要有建筑施工企业管理费、财务费用和其他费用。()管理费指房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。()销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。()利息()税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。()利润(一)消费者购买行为模式消费者市场是由为个人消费而购买或取得商品和劳务的全部个人和家庭组成。所谓“消场规模的扩大使许多营销决策者失去了同消费者直接接触的机会，营销管理者不能不越来越由由谁购买(购买者()购买什么()购买对象()为何购买()购买目标()谁参加购买()购买组织()怎样购买()购买行动()何时购买()购买时间()何地购买()购买地点()．谁担任家庭的购买()此问题可分三个角度来加以分析：第一，谁担任实际的购买(购买者)；第二，谁做出购买的决定；第三，归谁来使用。一般而言，女性担任家庭购买的主要角色，而且也多是女性做出购买决定。随着经济的不断发展，物质生活的日趋丰富，消费者的生活方式也发生相应的变化。特别是类似于超市等自助商店的兴起，以及电脑等技术产品应用家庭化等，使得男性渐渐参与购买的决定和实 共同做出购买的决定。商在拟订产品与广告政策时，已经注意到青少年与儿童的这种影响力。．购买什么(市场上商品和服务的种类日趋丰富，而消费者的消费形态也是越来越复杂，在购买商品和服务时，影响购买决定因素以及是如何做出决定的过程，都是企业营销管理者非常关心的。为满足目标顾客的需要和欲望，企业必须首先“认识顾客”，并将之用于开发新产品、合。为买动机。运乐于向顾客推销，甚至消费者本身也会主动选择该商品。供应或给与回扣。另一方面，赠送店面广告材料、分发公司刊物，对零售店保证一定利润等措经销以及主动向顾客推荐的效果，但广告的主要目标，仍是针对消费者。此，了解消费者动机对企业经营者而言非常重要。有关购买动机的调查研究将有助于企业采用准确的市场营销策略以最大范围地争取消费者。响消费者愿意付较高的价格，购买他们所希望购得的品牌或服务。 如近年来消费者喜欢信用卡购物，如果某一家百货商店坚持现款交易，其营业必受影响。的品在此期间销路激增，因此食品企业的市场营销主管人员应密切注意此种特征，在适当时间场需要数量及各种条件的配合，方能从季节性因素赚取最大利润。对于多数的商品与服务在购买前已经在家中做出决定。譬如购买保险、汽车、家具与家庭电器等。另一方面某种商品则在购买现场始做决定，譬如一般日用消费品与食物等。一个公司在商品设计与销售计划拟定以前应先了解消费者在何处决定购买的信息，如果是在商店中才做决定，须注意商品的包装与购买现场广告，特别是在顾客自助方式的超市。购买行为模式购购买者决策过程问题认识信息收集评估购买后行为购买决定产品选择品牌选择销售商选择购买时机购买数量购买者特征人外部刺激经济的技术的政治的文化的营销刺激品格道(二)影响消费者购买行为的主要因素消费者不可能在真空里作出自己的购买决策，他们的购买决策很大程度上受到文化、社必须充分予以重视。下面，我们要考察每一因素对购买者购买行为的影响。影响消费者购买行为诸因素模式文化因素文化因素个人因素◆年龄和生命社会因素群体心理因素 阶层◆角色与地位周期阶段环境生活方式◆个性自我观念◆知觉购买者◆信念和态度文化因素对消费者的行为具有最广泛和最深远的影响。我们来观察一下购买者的文化、亚文化和社会阶层对购买行为所起的作用。为的整体观念。每一个文化都包含着能为其成员提供更为具体的认同感和社会化较小的亚文的行为更加相似。第二，人们以自己所处的社会阶层来判断各自在社会中占有的高低地位。第三，某人所处的社会阶层并非由一个变量决定，而是受到职业、所得、财富、教育和价值的产品偏好和品牌偏好。看法和行为的群体。凡对一个人有着直接影响的群体称为成员群体，带头人，但在其他产品方面也许只是意见的追随者。营销人员应力图通过认识并掌握与意见带头人有关的一些个人的特征，确定他们阅读的新闻媒体，通过向他们传递信息等方式来接见带头人。 许多父母和子女共同生活在一起的国家里，如东方国家，父母的影响力是非常大的。务的消费中所起的不同作用和相互之间的影响深感兴趣。管理人员的地位比一般职员地位高。人们在购买商品时往往结合自己在社会中所处的地位和角色来考虑。企业营销人员必须意识到产品已成为地位标志的潜力。买和消费的影响，其他因素我们将在下一章的市场细分中进行详细的介绍。年龄和生命周期阶段人们在一生中购买的商品和劳务是不断变化的，幼年时吃婴儿食品，发育和成熟时期吃各类食品，晚年对食品的要求将更为特殊。同样，人们对衣服、家具和娱乐的喜好也同年龄有关。消费还根据家庭生命周期阶段来安排。表是美国市场研究者对不同生活周期的消费者的消费和购买需求研究的结果，从国内的角度出发，虽然文化和生活方式存在很多的差异，但是该研究结果还是有一定的参考性。该研究结果将人的生命周期分成九个阶段，根据不同阶段的收入状况的差异，处在每一阶段上的家庭和个人都有相应的商品消费需求。营销人员应该充分了解处在不同周期的消费者以及家庭的消费实况，这对开发产品、拟定相关的营销计划具有不可估量的意义。心理因素物的特征，同时还依赖于刺激物与周围环境的关系(形态观念)以及个人所处的状况。人们通过行为和学习，获得自己的信念和态度。而消费者的信念和态度反过来又会影响其购买行之那些对产品有兴趣的购买者方面颇有用处，它提示营销人员如何开发产品、制定价格、选择(三)消费者购买过程越过对消费者购买的各种影响因素，这里关注一下消费者是怎样做出购买决策的，购买 究目标顾客时最关心的问题。首先描述一下购买中不同角色的参与程度。也许由丈夫做出购车的最终决定。然而，新车的最终使用者可能是妻子而不是丈夫。因此，区别人们在一项购买决策过程中可能扮演的不同角色时非常重要的课题。()发起者：发起者是指首先