各种拿地模式的税收比较

各种拿地模式的税收比较来源：投拓狗日记这篇文章，我们从一个案例开始，去剖析不同交易模式的涉税和各自利弊。案例故事开发商长跑哥有一个在建工程，预计总投入需要22亿元，其中前期土地价款5亿元。目前已发生资本化利息0.5亿元。花去开发成本5亿元。该项目为新项目，已超过立项总投入25%，满足转让条件。现因资金短缺，和开发商登山哥关系好，想将在建工程作价16亿，与登山哥探讨合作模式。假设后期仍需投入建设资金10亿元，建设竣工后，预计以36亿售出。两公司商量下来，有以下4种方式，可以考虑:a.登山哥以16亿收购项目资产b.登山哥以16亿收购项目股权c.长跑哥项目作价16亿入股登山哥d.两家公司合作开发我们先简单的介绍一下税种，然后展开上述案例分析计算。

契税：成交价×3%-5%契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况。印花税：合同所载金额×0.5‰贴花经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。增值税：销项税额-进项税额销项税额=（销售额-当期土地价款）÷1.1×10%进项税额=进项成本÷（1适用税率）×适用税率。增值税附加：增值税×10%-12%市区城建税7%、县镇城建税5%，教育费附加3%、地方教育费附加2%。企业所得税：一般性税务处理产权交易=（交易总价-房产余值-土增税-印花税）×25%。股权交易=（股权转让所得-股本/取得股权所支付的对价-印花税）×25%。土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额对于在建工程转让，由于出让方缴纳土增时已享受一次加计扣除，受让方在销售时是否能再次享受加计扣除目前各地方口径不一。

长跑哥公司需承担税务（出让方）直接转让方式下，出让方涉及的税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税印花税：合同所载金额×0.5‰贴花16×0.5‰=0.008亿增值税：销项税额-进项税额(16-5-5)÷1.1×10%=0.54亿增值税附加：增值税×10%-12%0.54×12%=0.06亿土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数销售收入(不含税)=16-(16-5)÷1.1×0.1=15亿扣除项(不含税）=(55)÷1.1×1.30.06=11.93亿增值率=(15-11.93)÷11.93=25.7%<50%土增税=(15-11.93)×30%=0.91亿企业所得税：一般性税务处理{(16-5-5)÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25%=1.12亿税费合计=1.120.910.060.540.008=2.64亿登山哥公司需承担税务（受让方）直接转让和后续开发销售环节，受让方涉及税费主要印花税、有契税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。契税：成交价×3%-5%16×3%=0.48亿印花税：成交金额×0.5‰贴花16×0.5‰=0.008亿增值税：销项税额-进项税额(36-16-10)÷1.1×10%=0.9亿增值税附加：增值税×10%-12%0.9×12%=0.11亿土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数销售收入(不含税)=36-(36-16)÷1.1×0.1=34.2亿扣除项(不含税)=(1610)/1.1×1.30.11=30.8亿增值率=(34.2-30.8)÷30.8=11%<20%享受土增免税企业所得税：一般性税务处理{(36-16-10)÷1.1-0.48-0.11}×25%=2.12亿税费合计=2.120.110.90.480.008=3.62亿长跑哥公司需承担税务（出让方）关于股权模式下是否需要缴纳土地增值税，实践中存在一定的争论。股权转让并不涉及土地、在建工程所有权的变更，不应当征收土地增值税，有的地方也已明确规定，股权转让不涉及土地增值税。实践中为尽可能避免个别税务机关适用〔2000〕687号文，也可以采取一定的方式避免该条文的适用，比如先转让99%的股权，后续再转让1%的股权，避免一次性转让引起税务部门的重大关注。股权转让环节出让方应承担企业所得税、印花税。印花税：成交金额×0.5‰贴花16×0.5‰=0.008亿企业所得税：一般性税务处理(16-5-5-0.5)×25%=1.38亿税费合计=1.380.008=1.39亿登山哥公司需承担税务（受让方）受让方收购项目公司股权后，仍以项目公司为主体开发建设在建工程，因股权转让不涉及土地、在建工程所有权的变更，因此该环节不涉及契税。股权转让及后续开发销售环节涉及税费主要有印花税、增值税、附税、土地增值税、企业所得税。印花税：成交金额×0.5‰贴花16×0.5‰=0.008亿增值税：销项税额-进项税额(36-5-5-10)÷1.1×10%=1.45亿增值税附加：增值税×10%-12%1.45×12%=0.17亿土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数销售收入(不含税)=36-(36-5)÷1.1×0.1=33.2亿扣除项(不含税)

=(5510)/1.1×1.30.17=23.8亿增值率=(33.2-23.8)÷23.8=39.5%<50%，使用税率30%土增税=(33.2-23.8)×30%=2.82亿企业所得税：一般性税务处理{(6-10-10)÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25%=2.76亿税费合计=2.762.820.171.450.008=7.21亿分析不难发现：本案例中，尽管股权转让在转让环节，因为不涉及所有权变更，无须承担增值税和土地增值税，双方的税负都较轻，尤其出让方。但是，由于股权溢价部分无法计入在建工程成本，对于将来用于出售的受让方而言（自持的除外），土地增值税的增值额以及所得税将大幅增加，相当于税费延迟转嫁到了受让方。工隆建通智库【博主讲堂】链接：土地和片区开发融资10月28日苏州、11月11日郑州主讲人：薄著【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）（一）“十四五”规划与政府投融资新理念（二）重磅政策重塑逻辑六个逻辑及两个应对（三）“十四五“基建五个新特征二、基建和土地片区开发63个实务问题（一）政府投资管理14个问题1.政府对于投资项目是如何分类管理的？2.如何定性政府投资项目？3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？5.“投资人EPC”算不算政府投资项目？6.审批制、核准制、备案制的要求有什么不同？7.政府如何安排资金用于项目？8.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？9.委托代建与授权开发有什么不同？10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？11.如何定义垫资？12.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？13.施工企业为城投国企垫资违规吗？14.建筑企业供应链融资可行吗？（二）政府预算和债务管理18个问题1.什么是政府预算？2.政府财政预算分哪几类？3.政府预算的编制流程是什么？4.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？6.能否签订超过3年的政府支付合同？7.政府的合规举债方式有哪些？8.政府债券分哪些品种？9.片区开发可发哪些专项债？10.什么是政府的隐性债务？11.如何甄别是否构成隐性债务？12.有预算是否不构成隐债？13.延期多久付款会被认定为隐债？14.什么是来自于政府财政资金的收入？15.政府补贴可否作为还款资金来源？16.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？17.政府如何合规把钱给到城投？18.财政如何给城投合法注资？（三）土地一级开发15个问题1.土地开发的流程是怎样的？2.什么是土地储备业务？3.土地储备的资金是如何管理的？4.土地储备的资金从何而来？5.土地出让金返还模式还可行吗？6.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？7.土地出让金如何合规用于项目？8.城投如何合规介入土地储备业务？9.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？11.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？12.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？13.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？14.重庆地票业务为什么可以贷款？15.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？（四）片区开发16个问题1.什么是片区？什么是片区开发？2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？

3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？9.土地招拍挂有什么规定？10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？11.能否带条件出让土地？12.如何才能勾到地？13.银行如何分析片区项目融资的可行性？14.多大的片区项目便于融资？15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？三、片区开发融资35种模式（一）土地一级开发阶段6种1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式2.土地注入模式3.分期付款延期付款4.做地模式5.一二级分段联合模式6.二级赎买一级模式（二）棚改旧改城市更新6种1.棚改自求平衡模式2.二级带一级模式3.广东“三旧”更新模式4.上海保留历史风貌带方案招拍挂开发权转移模式5.其他各地城市更新模式分析6.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）7.住建部叫停大拆大建及其应对（三）综合开发自平衡6种1.未来社区模式2.TOD模式3.EOD模式4.M0新型产业模式5.矿山生态修复自平衡模式6.砂石资源自平衡模式（四）结构化合作7种1.开发性PPP模式2.片区特许开发模式3.园区全流程PPP模式4.混改上市模式5.专项债土地模式6.专项债市场化融资模式7.专项债PPP模式（五）“授权投资EPC”8种1.京投ABO模式2.片区ABO模式3.FEPC模式4.投资人EPC模式5.投资合作EPC模式6.参股施工模式7.认购基金施工模