保定某房地产项目发展报告

第一局部工程全然情况一、宗地描述〔一〕地理位置本地块位于保定市主城区的东北部，北市区二环内，距离北二环大约800米，距离保定市成熟商务金融中心大约10-15分钟车程。〔二〕地块四至东：恒祥北大街，宽度为50米的双向六车道快速路，现状路况较好。路对面为空地，已建设高层住宅，并由一家开发商猎取开发权，只是由于资金咨询题无法及时开工。南：复兴中路，宽度为50米的双向六车道快速路，人流和车流较大。路对面差不多开发的住宅楼和一些临时建筑。西：中的瑞祥大街，现状为一条水泥小路，路宽大约5-6米，路面状况较差。路西侧为保定市第一体育运动学校。瑞祥大街全面修通时刻不行估量。北：路，现状为耕地以及苗圃。附照片地块东侧恒祥北大街小区西侧瑞祥大街现状地块南侧复兴中路地块北侧的耕地和苗圃〔三〕用地规模工程地块面积大小为222,080面,约333亩，在保定市场确实是基本比立大规模的住宅用地。整个地块呈不规那么的多边形，要紧是由于地块西南角大约60亩的用地被其他开发商占有。〔四〕地块现状本地块现状为空白耕地，地表较为平坦。地块范围内有一条宽约3米明渠用来给四面工厂排污水。地块西北侧有少量电线杆。这些需要开工之前进行整改。附照片地块地表现状地块内的排污渠排污渠和电线杆二、地块周边配套分析周边管网差不多通达；周边道路修建通达情况良好。上水、下水周边配套已具备。地块周边短距离内无集中商业效劳，大型商业、超市、文化娱乐类均在政府都市中。可见，本地块作为居住工程，全然具备了开发、交通的便利条件。但要提高人气，促进销售，需要完善小区的商业配套。三、地块所在区域综述保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内全然不存在集中大规模的新兴居住区。当地居民公认的最适宜居住的地点要紧是东部军校广场四面和本地块所在的北部。本地块所在区域差不多为集中居住区，并同时由多家开发商猎取了周边地块的开发权，形成了蓄势待发的局势。差不多开发的工程诸如名人国际、秀兰都市花园差不多在该区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。本地块东侧的空地现全然差不多确定为秀兰景瞧城和保定房地产开发总公司的工程，为高容积率的高层。其中，景瞧城差不多开始出售，房地产开发总公司的工程那么由于资金咨询题难以估量上市时刻。华北地区最大的金融专科学校将于2005年左右迁至本地块北侧1000米处，形成大学高教区，政府机关将于2004年年底迁至地块北部2500米处的现植物园址，也会极大带动北部开展。总之，本地块区位差不多获得消费者认可，也是政府大力开展的方向，不存在区位缺陷。同时有瞧几年之后开展成为保定新城区的北部居住中心。四、宗地设计条件用地面积：222,080面用地性质：住宅用地建筑面积：444,160-577,408^建筑密度：小于25％绿地率：大于35％车位要求：不低于50％另外：至少4班幼儿园一个，许多于1500平米的超市一个，人防最低比例3％。从设计条件来瞧，政府有意在该区域建设高层工程以完善都市形象，不支持多层建筑形式。通过沟通，容积率有瞧落至1.8左右，欲增加多层比例需要进一步协调。第二局部保定都市宏瞧概况一、保定都市介绍〔一〕都市全然情况1．地理位置：保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省石家庄125公里。附图2．自然气候条件：全市地势由西北向东南倾歪。地貌分山区和平原两大类，市区年平均气温13摄氏度，年日照时数2027——419.2毫米。3．交通状况：全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射，以“五纵四横〞〔五纵：207国道、宝平线、京赞线、107国道、京深高速；四横：108线、保涞线、保阜线、河龙线〕为骨架，以县乡公路为支脉四通八达的公路交通网络。4．都市面积范围：现市区规模接近90平方公里，面积120平方公里，包括县区的总面积约为920平方公里。5．人口状况：2000—2003年市区常住人口分不为86.63万、89.06万、91.55万、94.11万人，外来人口数分不为25.99、26.56、29.79万人。政府2021年主城区实际居住人口操纵在115万之内。6．行政划分：保定市管辖4市，〔定州市、涿州市、安国市、高碑店市〕，18县〔易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、瞧都县、涞水县、清苑县、满城县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲曲折折曲曲折折折折阳县、阜平县、博野县、蠡县〕，3区〔南市区、北市区、新市区〕，另设高新技术产业开发区。7．教育文化和其他：保定科教文卫体全面开展，文化底蕴丰富，拥有河北农业大学、华北电力大学、河北大学等11所高等院校，数量和规模均居河北省前列。同时，保定是重要的驻军基地都市。8．都市定位及方向：保定市是北京的南大门，大北京经济圈的西翼，河北省中部的中心都市，以旅游、饮食、汽车、商贸流通、城镇建设等作为都市经济增长点，保定市区开展方向是要紧向北开展、适度向东开展。〔二〕都市经济状况总体上来讲，保定是一个工业都市，经济总量的39％来自于工业，近年来的工业开展取得了一定的规模和根底。现有规模以上工业企业1000多家，其中大型企业44家，中型企业89家，小型企业867家，规模以下企业82371家。保定全然上以汽车产业为龙头，实行工业兴市的策略。全市有汽车整车生产厂家12家，其中长城、中兴、河北长安三大企业今年产量可突破12万辆，皮卡汽车生产规模、市场占有率〔占全国市场的60%以上〕、出口创汇、经济效益等已连续几年名列全国同行业第一。长城汽车年销售收进到达50亿。汽车零部件生产企业26家，风帆集团、凌云集团、立中集团、长城内燃机已具相当规模。值得一提的是，保定的餐饮效劳行业特别兴盛。全市大型餐饮店近千家，现在差不多开展成为具备了一定饮食文化和品牌餐饮的都市。其从事餐饮行业的当地人员也以丰厚的收进回报成为了保定市特别的行业人群。(1)历年国内生产总值比照：〔总国内生产总值、人均国内生产总值〕2000年国内产总值702.22亿元，人均国民生产总值6671元；2001年国内生产总值747.3亿元，人均国民生产总值7058元；2002年国内生产总值807亿元，人均国民生产总值7642元；2003年国内生产总值873亿元，人均国民生产总值8120元。固定资产投资情况比照：2000—2003年固定资产投资呈现明显上涨趋势储蓄余额：2000—2003年末城乡居民储蓄存款余额稳步增长人均可支配收进：2000—2003年增长迅速。〔三〕保定市总体依据国务院批复的保定市都市总体〔2001〜2021年〕，保定被定位为“国家历史文化名城，冀中地区中心都市〞。依据国务院批复的?保定市都市总体?，保定市的都市区范围为916.3平方公里。在都市区内，实行统一治理。坚持新区开发与旧城改造并重的原那么，注重调整用地结构，加强对“城中村〞的改造工作。要发扬保定市对区域经济的辐射、带动作用，促进城乡协调开展。批复中明确，严格操纵都市的人口和用地规模，保卫耕地，节约用地，合理用地。到2005年，主城区实际居住人口要操纵在80万人以内，建设用地操纵在79.6平方公里以内；到2021年，主城区实际居住人口要操纵在90万人以内，建设用地操纵在88.2平方公里以内；2021年，主城区实际居住人口要操纵在115万人以内，建设用地操纵在110.4平方公里以内。批复中还强调，要加强根底设施建设，切实保卫和改善生态环境。要重视历史文化名城和都市风貌保卫，要正确处理历史文化名城保卫与都市现代化建设的关系，严格操纵并逐步疏解历史文化保卫区人口密度，保卫好古城的全然格局和风貌，不得进行任何与古城环境和风貌不相协调的建设活动。〔四〕都市总体特征总结在长城汽车、天威保变、天鹅化纤、乐凯胶片等一批上市公司的带动下，保定市整体经济呈现强劲的增长势头，经济环境不断改善，同时保定的旧城改造、新城建设也如火如荼。这些为保定市房地产市场的开展，特别是住宅市场的开展奠定了坚实的根底。估量今后几年内，保定市将在新城区建设上加大力度，位于新城区的房地产开发来讲，是一个利好趋势。第三局部保定房地产市场概况一、商品房市场总体情况〔一〕房地产现状描述保定市房地产开展与经济开展明显不同步，显现出的特征是房地产开展要落后于经济开展。保定近两年的经济开展得到了长足的进步，某些指标甚至超过了省会石家庄。然而房地产开展水平相比石家庄，要落后一时期。尽管从数据瞧，保定市房地产交易量要大于石家庄，但其商品房开展水平〔产品水平、价格水平〕均较为落后。由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房〔以秀兰为首的保定本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁〕，致使保定的房价一直在1500元/面左右徘徊。商品房需求全然集中在1300〜1600元/面的产品，真正中高档的产品市场全然空缺。相当一局部消费者的居住需求并没有得到充分的满足。〔二〕历年房地产市场上市量比照2000年房地产全年完成投资13.34亿元，新开工面积167.06万m，2001年房地产全年完成投资16.29亿元，新开工面积109.5万m，2002年上市房屋面积230万m〔含局部还迁房、集资房〕上市商品房销售万m，销售比率81%。由于当年土地市场投放量减少和停止集资建房的碍事，2003年上市房屋面积170万m上市商品房销售144.5万m，销售比率85%。估量2004年上市房屋面积100万m，销售量80万m。02、03年保定房地产市场需求量和销售量下落的缘故要紧是：土地需求量减少，集资建房被严格操纵，局部旧城改造工程2003年全然完成，城中村改造尚未全面启动。〔三〕价格趋势2001---2003年保定多层房地产均价分不为1250、1350、1500元/^。该房价与保定经济生活条件极不相符。此严重偏低的房价形成的缘故有这么几个：〔1〕保定市存在走低价策略的房地产公司—秀兰集团，而且1999--2003年前其销售面积占保定市区总销售面积的15%，〔2〕旧城改造，土地价格低廉，使各大开发商开发低价商品既有市场又有利润；〔3〕集资建房、定向建房太多，冲击了商品房市场，致使价格低迷。〔四〕开展趋势〔1〕随着旧城改造的全然完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的建设。开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，差不多开始注重产品档次和品质。产品逐渐向中、高档开展，产品品质也在逐渐提高。〔2〕老城区改造的土地资源差不多逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。〔3〕估量特别快启动的“城中村〞改造工程，将给保定房地产带来新的契机。〔五〕需求特征1〕当地居民消费特征保定消费意识较强，敢于花销。在服饰、餐饮消费表现较为明显。现在的住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的需求。当地商品房要紧解决更多人的住宅“从无到有〞的物质层面的需求，致使高品质小区、中高档楼盘出现断层，差不多跟不上开展的趋势。2〕产品需求特征保定消费者对多层比立偏爱，房型多集中于三室、二室中等面积的住宅。改善型客户对房型的要求比从前有一定的提高，对新产品有一定追求，例如越层、联排不墅等。由于市场高层产品量较少，当地消费者对高层产品尚在瞧瞧时期之中。3〕户型面积的需求特征从销售调研情况来瞧，要紧户型面积集中在两室两厅〔面积90—115平米〕、三室两厅〔130—155平米〕那个范围内。现有居住条件全然集中在80左右的两室，这类人群期待更大更舒适的户型改善。4〕车库和储躲室的需求特征保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室的占有一半以上的数量。在现售商品房中车库的数量在提高，要紧以地上车位、地下车库为主。5〕市场需求分析小结由于保定市商品房需求集中在经济型档次，中高档消费者和改善型消费者的需求有一定程度的忽略。目前情况来瞧，需求正由简单的居住功能需求向高层次的改善型需求转变。开发商也意识到消费者需求的特征改变，整个房地产市场正处于由初级产品向中高档产品的转型期。因此有一定的购置力的消费者正持币瞧瞧，期待下一时期的高品质产品，因此中高档次市场前景乐瞧。〔六〕各在建在售工程类型比照分析工程名称名人国际力高豪园开发商恒祥房地产开发香港力高集团，保定力高置业建筑形态高层、联排不墅、叠拼、独体不墅多层建筑规模容积率11绿化率53%33%销售均价2450元/平米〔高层〕不墅4300元/平米1600/平米开盘日期2002.92001年底销售率80%80%主力户型高层〔三室两厅两卫，170平米〕三室两厅130平米要紧客群优劣势企业主，四面郊县个体商人优势1.区域位置是都市开展方向2.高档材质3.概念炒作劣势1产品品质不高2户型设计单一，教师、企业主、公务员优势1.地处市中心，位置优越2.香港开发商3.文化炒作〔邻古文化市场〕劣势：规模小，产品档次低，景瞧差优势1.1名人国际工程局部实景照片：多层南面多层北面高层外檐第四局部工程SWOT分析一、优势.地块地势平坦，规模较好，便于工程、根底施工。.地块道路通达情况良好，周边道路全然成型，通达成熟商业中心较为方便。.地块区位获得消费者认可，也是政府引导的方向。二、劣势.地块周边两条道路为快速路，商业气氛较差、可利用状况较差。.地块受相邻织绒长地块的碍事，不够完整。.地块周边生活配套需要完善。.地块容积率过高，需要协调。三、威胁.本地块对面两个本地开发商工程价格低廉，将对本工程的销售产生一定冲击。.工程面市时，地块周边拆迁形象不佳，会碍事销售。.对当地高层市场的生疏。四、时机.当地市场所有已出现工程水平均比立落后，本工程将有特别大的引领市场的时机。.当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，会促进本工程的销售。.政府对外地大规模开发商的支持。第五局部工程产品描述及操作思路一、工程开展基调工程定位为：高档、改善型、都市化住宅。本工程是一个以居住功能为主,具有完善的生活配套和优越的软件效劳的大型社区。工程、产品设计、配件标准、配套设施、物业效劳等都将围绕增加居住品质、提升小区都市化程度来进行。工程开展基调为：以当地二次置业人群为要紧目标客户，以尽对领先当地市场的高品质为工程竞争优势，以现代化、都市化的住宅小区为要紧形象，强调居住的舒适度和现代感，力争使该工程开展成为保定最适宜精英人士享受都市生活的现代居所。工程开展概念主线为：都市精英的会聚地。该定位的动身点为：当地市场针对拆迁户和首次置业人群的经济解困房布满，真正高品质改善型住宅空缺，需要高品质现代住宅来促进市场开展；保定作为工业、商业、驻军都市，高文化素养、高社会地位、高级治理人才较多，他们不满足于现有居住条件，有着较强的改善居住的欲瞧，同时又不情愿太彰显身份；地块本身的规模和区位条件，以及保定都市引导了了本工程将向高档、高品质和高层开展。关于定位的阐述：保定是一个历史文化名城，同时又是冀中地区的工业、商业中心都市。如此的都市必定有许多企业界、商业界、政界、军界成功人士，即我们定位的“都市精英〞。他们是保定都市的灵魂、都市的力量，这类人群不需要像大都市富翁那样尽情地显示财宝、地位，但也需要起码的财宝和社会地位。这类人群更着重追求对社会的奉献，强调自己能够为都市带来推动性作用。保定缺乏真正迎合这类人群的楼盘，任何低档楼盘都无法打动他们，太显露张扬的楼盘又会使他们退却。因此，确立本工程现代都市住宅的定位，是对该类人群现有居住条件的强烈比照和改善提高，也是对他们身份地位的恰到好处的尊重。竞争定位分析：高档——区不于秀兰、力高的经济型工程；改善型——与现有工程形成强烈比照；都市化——对现有居住条件的大幅度提升；现代感——对“名人国际〞定位的提升；都市精英——与“名人国际〞的客户差异化。二、工程操作思路考虑工程的规模和区域市场容量，结合公司要求，工程整体将分为三期进行开发。每期的开发量将维持在11万平左右，并方案工程销售周期为二年半。估量工程的高层产品将成为销售的重点。其中：一期将于2004年6月面市，产品形式将以多层和商业为主，结合少量板式高层，考虑从复兴中路和恒祥北大街向北部延伸。目的是迅速进进市场销售，尽快让资金转动起来，同时聚拢人气根底。二期将于2005年3月左右面市，靠局部多层洋房、重点景瞧的营造提升小区的档次，同时推出板式高层产品。三期将在2005年10月左右上市，在小区多层呈现的根底上营造小区高档气氛，主力推高层产品。工程整体将以土地价值的逐步提升、小区多层产品的呈现、价格的逐步提高来完成整体的运作，实现利润和维持现金流。三、工程开发内容依据工程的规模、档次和目前土地周边设施不完备的特征，决定了工程将作为综合社区进行开发。

工程的开发内容包括：开发内容规模设想要紧功能住宅局部32万左右分会所〔社区治理中心〕利用单独建筑，作为社区效劳中心，方案规模600平米，也可考虑与会所合并结合物业治理，提供“百项效劳〃，诸如快修、邮政、金融、洗衣等针对业主的生活效劳集中会所独立的建筑，作为集中功能的主题会所，方案规模3200平米社区内要紧的休闲效劳设施，结合工程主线，选择体育、休闲、文化等高尚主题的效劳内容。会所功能初步安排有：游泳池，健身房、阅览室、咖啡室、棋牌室等。商业街局部集中商业社区要紧的外向型设施，方案规模20000平米，复兴中路沿街考虑三层商展形式，结合进口考虑安排中型超市或其他形式的集中商业内街。另外，瑞祥大街可考虑局部商业街。以满足小区业主生活配套为主，同时兼顾外部消费者，提供要紧的日常购物、休闲、餐饮等的要紧场所，实现社区与外界的联系。可考虑集中餐饮、超市、休闲娱乐等。双语幼儿园大约1200而结合业主特点和控规条件，增加小区配套，提提升小区品质四、工程产品要紧特征功能特征工程将作为“高档都市化住宅〃的形象开发，强调社区带给目标客户人群的现代舒适的居住感受，强调是对其现有居住条件的大幅度改善。其他功能均为补充居住功能效劳。住宅〔强调居住功能之外的舒适度，区不于经济解困房〕——小区效劳中心〔强调居住配套效劳的便捷，更舒适〕——会所〔强调休闲娱乐功能，提高业主生活品质，更舒适〕——商业街〔生活配套效劳，增加生活便捷，更舒适〕一切功能为了增加改善型小区的舒适度，与该类人群现有居所状况形成强烈比照。特征依据工程定位，确定工程的特征为：A、强调都市的现代感，适合都市精英人士需求特点，同时充