项目可行性研究报告专题培训课件

思维导图委托方目标项目整体发展战略经济效益评价宏观经济状况市场分析项目分析市场可行性经济可行性12项目概况邹城市房地产市场分析项目整体发展战略项目经济测算宏观经济情况3456项目投资结论第一部分：项目概况项目区位周边配套交通条件土地现状项目概况——项目区位地块位于邹城市东区，是邹城市新城市中心区域，随着各行政中心带动作用，整体区域价值与形象得到提升。邹城市东区位于邹城市市东，是邹城市的城市新中心，经过一段时间的初期发展，周边基础配套已基本完善。但商业配套设施，如商场、超市等购物场所欠缺，此类设施场所正处于建设高峰期。邹城东区新城规划的主体功能主要是CBD，是邹城市政治中心、金融中心、文化教育中心、居住中心。紧靠城市中心的是规划中的孟子湖新区，该区以生态、科技为主要发展方向，打造生态科技新城。本地块位于新城市中心与孟子湖新区之间，占尽两片区的优势，既有城市中心的地理位置优势，又具有孟子湖新区的发展潜力。地块位置邹城东区（新市区）老市区孟子湖新区项目概况——项目区位地块位于邹城市东区，是邹城市新城市中心区域，距离市政府1.2公里，行政服务中心等各行政机关距项目咫尺，行政、商业、教育、医疗配套资源丰富。项目概况—周边配套本项目地块邹城市市政府市六中东校区第二实小南校区新六中规划展览馆邹城一中千泉医院人民医院孟子湖工商银行悦林中心商业第二实小千泉小学时代花园商业综合体商业项目概况—交通条件本项目地块太平东路平阳东路城前东路城前南路地块以北紧靠太平东路，太平东路贯穿城西、城中、城东，是邹城市东西方向交通的大动脉。地块以南的平阳路也是邹城东西方向上的主要交通要道。地块以东是环绕城市外沿的城前路（104国道）与接驾山路连接邹城市北部区域、孟子湖新区。公交5分钟一班，全程50分钟。地块交通便捷，可通过太平路、城前路迅速与城市交通网络相联。地块所在区域已具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，可进场后迅速开发建设。项目概况—土地现状项目西侧现状项目东侧现状项目南侧现状地块所在区域已具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，可进场后迅速开发建设。项目概况—土地现状燃气配套热力配套总规项目概况—土地状况目标地块规划指标地块一用地性质居住用地、河道绿化用地总面积67715.35河道和绿地面积21567.52居住用地面积46128容积率<2.2建筑密度<25%绿地率>40%建筑限高<100米地块二用地性质居住用地、河道绿化用地总面积52843河道和绿地面积11688居住用地面积41155容积率<2.0建筑密度<25%绿地率>40%建筑限高<100米第二部分：宏观经济状况经济概况人口概况行政区分布邹城市为山东省辖县级市。全市总面积1616平方公里，辖3个街道、13个镇，总人口130万。主城区分为三个街道，凫山街道、钢山街道、千泉街道，城区人口约30万，城市是自然资源型城市。宏观经济概况主城区初步核算，2010年-2014年地区生产总值（GDP）增幅均大于8%，房地产行业处于高速发展阶段。近几年GDP一直保持强劲的增长势头，增长速度较为明显。经济形势持续向好，也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。

小于4%4%-5%5%-8%

大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系——库兹涅茨数据来源：邹城市统计局宏观经济概况2011年-2014年邹城市房地产市场处于高速发展阶段。邹城市固定资产投资逐年增长，固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展从右图表中可以看出，2011年房地产开发投资增长65.4%，2011年至2014年开发投资总额持续维持平稳的高位投资，这正是邹城市房地产市场发展的黄金时期。宏观经济概况人口平稳增长，外来人口较少，农业人口的城镇转移，及居民可支配收入的持续增长为房地产市场发展提供了保障邹城近几年人口自然增长，外来人口较少，且增长缓慢，因此不利于房地产的长期需求；农业人口逐步减少，并在慢慢地向城镇迁移，有利地促进了城镇房地产的需求（平均1万人/年向市区聚集）。城镇居民的人均可支配收入提高，说明市民的购买力逐步增强，是房地产发展的有利保障。年份2010年2014年总人口数（万人）115.7117.85农业人口（万人）7674.58非农业人口（万人）39.743.27宏观经济概况邹城市的远景规划基本呈现出”东进北拓”的态势,孟子湖新区及城北钢山街道将对本项目起到一定的分流作用,但本区位的城市中心优势仍是不可替代的。邹城城市发展策略为“一带两轴三中心”，呈现东进北拓的趋势，东进成为发展重点，相应的东城与孟子湖将成为未来发展的核心区域。其中东城将成为政治、文化、商业、办公的集中地区，是城市的CBD中心；东城与孟子湖新区的规划发展必将带来房地产行业的发展。城西城北城中东城、孟子湖新区城南宏观经济概况城市概况结论：邹城市GDP总量增长势头强劲，固定资产投资的持续走高，房城产开发投资走强，有力地支持房地产业市场的快速发展；邹城市规划将推动城市有序发展，极大地推动了对市区房地产的需求；人均可支配收入的提高，表明了市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；邹城市老城区已基本保持现状，致力于规划发展城市东区，因此东区及孟子湖新区将成为城市发展的主要热点；宏观经济概况第三部分：邹城市房地产市场分析土地供应市场邹城房地产现状城东区区域楼盘信息采集2011-2014年土地市场供给主要特点：土地供给主要年份为2011年与2012年，区域为东城区，根据房地产项目上市时间，东城区成为2013年至2016年主要竞争市场。2015年土地市场供给主要特点：2015年至今东城土地供应量为0，城西土地供应爆发，供应面积为637.35亩，其次孟子湖新区是343.851亩，2017—2020年的房地产主要战场发生转移，新区由东城区转为孟子湖区，邹城市市场将上演东西两端的市场抢夺。土地供应市场邹城市自2011年开始主要住宅土地供给集中在新区（东城与孟子湖、城西），2015年新增土地供给主要集中在孟子湖区与城西区。土地供应市场2015年主要土地供给区域城西·兖矿基地土地供应点土地供应点东城新区孟子湖新区市政府2014年度销量由最高点开始回落,价格停止上涨,开始走低，量价齐跌从右图可以看出，2011-2013年济宁市商品房销售面积与销售额持续上涨，2014年增长势头开始回落。2011-2013年住宅市场的持续热销原因：一、济宁市房地产市场处于快速发展阶段，前期房地产市场发展的初期未能满足需求市场，随着城市规划与政策的影响，释放了巨大的市场潜力。二、在售房源的加推、新项目的入市、充足的土地供应，为市场提供了足量房源，一定程度上刺激了成交。2014年住宅市场开始回落的原因：一、2014受到全国市场的影响，销售回落。二、2011年-2013年新项目的入市释放了积攒的市场需求。三、新项目集中入市，供给市场旺盛，市场竞争激烈。邹城市房地产现状邹城市房地产现状邹城市房地产市场总体供给保持平稳，供需相对失衡，城东区板块低密度产品供给稀缺。邹城市未来新增建筑面积约为130万平米（2015年取得土地使用权的项目），约11000套房产（按115平米/套计算），平均容积率约为1.8（小高层为主），上市时间初步判定为2016年-2017年；目前邹城市去化速度约6000套/年，新增量需要24个月的去化时间，已超过18个月市场安全期。城东区新增面积为零，现有在售项目剩余房源3493套（房管局统计数据）。孟子湖新区新增建筑面积约为48万平米（2015年取得土地使用权的项目），约4200套，上市时间初步判定为2016年-2017年。邹城市整体市场虽然供需相对失衡，但2016-2017上市项目主要集中在城西矿区，而东城及孟子湖新区与此区域相比更有区位和环境上的优势。在去库存为主调的情况下，占据城市的核心资源结合产品规划，实现差异化竞争，依然可以达到热销的状态。邹城市根据区域特点,可分为两大板块,老城区与新区老城区板块：城中为旧城，城市建设无改造计划。城西为矿业区，环境污染严重。东城板块：城市新区，发展潜力大，配套成熟，人口正由其它区域向此迁移，是现阶段房地产市场竞争的主要战场；孟子湖板块：城市发展新区，东城板块土地供应几近末尾的情况下，此板块牌城市未来规划发展的起步阶段。老城区(城西/城中)板块新区(东城/孟子湖/城北)板块优势配套成熟，商业发达，人口密度大，是现阶段城市人口的集中生活区域。城西为矿业区，多为纯钢需的置业选择区。道路宽敞，环境较好土地成片出让，楼盘规模较老城区大，品质高教育、医疗设施配套完善劣势设施、建筑陈旧，环境拥挤。西边居住层次较低，环境污染严重，区域内无规模型楼盘开发，现阶段生活商业设施不够完善未来发展非城市未来发展重点区域，土地供给主要集中在城西板块，且为2015新增土地。城市核心发展方向，行政、商业、金融正处于快速发展阶段，现阶段及未来土地供应的主要地区。东城与孟子湖板块老城区邹城市房地产现状100-140平米三室是邹城市主流热销户型据各面积段房源成交比例分析（2011年至今），100-140㎡之间户型远远大于其他套型，占比48%；90-100户型区间与140以上改善户型区间占比相似，皆占20%左右；由此可见邹城市市场需求成两边窄中间宽的菱形结构，110-140区间客户群体基数较大。邹城市房地产现状东城新区板块房地产市场，2011年开始起步，在邹城市整体规划出台后，该板块内推出一系列土地，区域市场在2011-2015年日渐成熟,截至目前，产品类型以高层为主,居住人群以公务员为主.东城新区（不包含孟子湖新区）已无后续推出的土地增量，在售项目土地获得时间多为2011年至2014年；部分小区为公务员定制小区，如：文博园、龙都佳园、泉兴家园。2016年以后该板块市场产品将以现有产品去化为主，且产品皆为高层，项目基本处于现房销售。东城新区特点邹城市房地产现状东城区主要楼盘信息建筑面积产品类型均价户型区间总套数已售套数剩余套数去化比率开盘时间左岸50898.864栋高层1栋多层1栋别墅4200元/㎡112-177㎡480215108（50套）44.8%2014年10月文博苑457286.43高层4100/㎡100－170㎡2784273746（清盘）98.3%2012年12月恒兴经典99968.62多层、高层多层5000元/㎡；高层4400元/㎡77-120㎡786557203（两栋高层未销售，多层剩余10套之内，已开高层未签约19套，合计173套未售）70.9%2015年7月份龙都佳园108840高层3468元/㎡100－160㎡71363182（清盘）88.5%2008年8月名鉴金地104470.89高层3655元/㎡93－163682522160套（清盘）76.5%2011年7月名鉴圣城87042.65高层4198元/㎡90-170㎡753200376（80套未售，130套未取得预售）26.6%2014年11月圣泉花苑81820.99高层4500元/㎡565461104（20套未售）81.6%2013年10月鸿顺.御景城200000高层4700元/㎡86—220㎡1963626133231.9%2013年12月泉兴家园412814小高层4500元/㎡22542254清盘（各局公务员房）100.0%雍景苑134646高层；复式3898元/㎡1495尾盘剩余复式2011年1月齐鲁时代花园530000高层；商业；综合体3900元/㎡90-148㎡25281389926（120平米左右售罄）54.9%2013年9月盛世公馆84529高层4023元/㎡90-120平米40919421447.4%2015年5月东城区在售项目价格高层价格区间为3800-4500，多层5000元/㎡；根据调查2015年邹城市房价有所下降，下降区间约为200-400元/平米不等。东城区恒兴经典为2015年唯一在售多层项目，且房源仅剩余顶楼，2期高层也已开盘。★黄色标记部分为公务员团购项目（约5751户）邹城市房地产现状城东区主要楼盘分布图左岸文博苑名鉴金地恒兴经典千泉社区雍景园盛世公馆齐鲁时代广场名鉴圣城万佳`阳光城龙都佳园本项目地块御景园泉兴家园嘉禾世纪国宏世纪阳光邹城市房地产现状楼盘名称恒兴经典建筑类别多层、高层占地面积4.5万平米总建筑面积10万平米容积率1.8销售情况共486套，多层售罄，高层在售，剩余203套装修状况毛坯开发商邹城市恒成房地产开发有限公司首次开盘时间2015年7月开盘价格5000元/平米（多层）高层4400元/平米户型区间77-120平米一期多层已经售罄，仅剩余10套以内顶楼户型；户型面积控制在77-110之间；二期高层在售，户型110左右。邹城市房地产现状楼盘名称名鉴圣城建筑类别高层占地面积总建筑面积8.7万平米容积率1.8销售情况共753套，已售200套，130套未取得预售装修状况毛坯开发商邹城市名鉴房地产开发有限公司首次开盘时间2014年11月价格4198元/平米户型区间90-170平米邹城市房地产现状楼盘名称齐鲁时代花园建筑类别高层+商业占地面积总建筑面积53万平米容积率3.16销售情况共2528套，已售1389套，926套未售装修状况毛坯开发商邹城鲁兴房地产开发有限公司首次开盘时间2013年9月价格3900元/平米户型区间90-148平米现阶段主推140平米左右的大户型，总价与120平米差不多；130平米以下去化良好体量大盘，区域内低价入市，以换取整体去化速度。邹城市房地产现状楼盘名称万佳阳光城建筑类别住宅、商业、公寓占地面积18万平米总建筑面积26.8万平米容积率1.5销售情况共1939套，已售1340套，520套未售装修状况毛坯开发商邹城万佳置业有限公司首次开盘时间2003年价格5000元/平米多层洋房户型区间90-170平米2003年开盘，项目已开发至第五期，产品设计为退台式花园洋房，总共5层。户型设计较为优秀邹城市房地产现状2016-2020年房地产市场竞争主要集中在孟子湖新区与城西板块。东城区域内高层均价区间在3900-4500元/平米之间，多层均价约为5000元/平米，区域内多个项目为公务员团购购房，人群影响力和群聚效应明显。东城新区供给向孟子湖新区转移，区域内土地供应几近为零。东城区域产品同质化严重，综合平均容积率2.3，低密度多层项目稀少。房地产市场概况结论：区域开发形态已经发展完成，东城项目基本处于尾声阶段，商业设施也将在2016年陆续开工建设，2018年商业形态将基本完成，本区域必将成为邹城的核心CBD，取代老城中心，发展前景明朗。邹城市房地产市场分析在去库存为主调的情况下，占据城市的核心资源结合产品规划，实现差异化竞争，依然可以达到热销的状态。第四部分：项目整体发展战略项目整体发展战略KPI外因市场实现度宏观经济邹城市GDP一直维持高速增长，2014年后受宏观经济环境的影响，经济下滑；（例如：邹城市兖矿出现人员流失、工资水平下降的情况）市场竞争东城区在售房源供应量远比2013—2015年减少，主要竞争区域转为孟子湖新区；产品为高层，该区域尚在发展中。内因客户目标购房时间2016年-2019年改善居住改变原有的居住环境与居住区域，在配套更为优等的城市核心区置业地块条件地块价值邹城市城市核心，汇集邹城市最为优秀的社区资源配套，如学校、医院、商场等根据本项目居住物业匹配分析，建议建造低密产品，提升项目附加值，区别于项目周边同质化。35项目SWOT分析SWOT优势-----Strength劣势-----Weak项目位于邹城市新区核心，享有邹城市最高配置的公共资源配套；项目区域位置优越，临主干道（太平路与环城路），与城市交通网络对接良好；项目周边文教配套较好，有六中、实验二小，人文环境优良；地块平整，内有河岸景观。面对激烈的市场竞争，区域内近几年开发楼盘开发集中爆发，市场竞争激烈。现阶段商业配套不完善；机会-----OpportunitySO战略WO战略城市规划为“东进北扩”趋势，消费者置业区域逐步向此转移；东城区地块供给处于尾声，可开发土地稀少，且本项目土地规模适中；区域内低密度多层产品稀少，多为高层产品，同质化严重。抓市场机会与空白点，通过物业类型多层、叠拼、小高层的组合，实现项目的成功销售严格控制开发成本，控制总价。着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，进一步实现产品的高性价比。通过多种投资方式综合运用，有效利用政府扶持政策，有效降低涉外项目的运营成本。威胁-----ThreatenST战略WT战略邹城市房地产市场处于高速发展阶段，投资增多，竞争激烈；人口增长缓慢，影响置业需求；国家宏观经济低迷，趋城市房地产市场走低；区域规划建设处于后期，建设重心向孟子湖转移。通过产品创新，全面升级产品，走差异化路线，打造项目核心竞争力，规避市场风险；加快入市时间，积极参与到客争夺战，通过产品的高性价比和差异化避免客户流失。项目整体发展战略项目战略发展方向加快入市节奏，防止客户流失；利用好项目内部河流的自然景观，建造一个以多层为主导，高层为辅的高性价比楼盘，避免与周边楼盘皆是高层项目的同质化现象，使项目在竞争中鹤立鸡群。项目物业组合：多层电梯洋房+小高层+河岸低密洋房；价格策略：低开平走，同种产品以低价取得更高的性价比形象，加快去化，减少动态财务成本，实现快速流转。项目整体发展战略第五部分：经济效益评价经济效益评价地块一：北部地块容积率1.5；地价80万/亩

占地容积率建面投入销售额税金净利润楼面价（元/㎡）前期（元/㎡）建安（元/㎡）间接成本（元/㎡）配套（元/㎡）电力配套（元/㎡）不可预见（元/㎡）合计单价销售额土地增值税3%营业税5%附加税（13%）土地交易税（4%）印花税所得税3.75%金额比率住宅461481.569222799301300138.1331108.855.319122256745003114990009344970155749502024744221399727674.963415878.68767421845.85%地上合计

69222

191222567

311499000储藏未计算车库未计算

总建面69222总投入191222567总销额311499000总税金32602214.11备注地块一楼面地价4612869222799

占地（亩）69.19地款55349925.04地块二：南部地块容积率1.5；地价80万/亩

占地容积率建面投入销售额税金净利润楼面价（元/㎡）前期（元/㎡）建安（元/㎡）间接成本（元/㎡）配套（元/㎡）电力配套（元/㎡）不可预见（元/㎡）合计单价销售额土地增值税3%营业税5%附加税（13%）土地交易税（4%）印花税所得税3.75%金额比率住宅411551.561732.5800301300138.1331108.855.3170554563450027779625083338881388981318