年广州某别墅东宇项目推广策略

2003年度某别墅楼盘推广策略唐都广告·房地产事业部东宇项目对合生品牌的意义作为合生首次进入别墅市场的先锋，首次亮相必须一鸣惊人传播风格除了延续母品牌的文化风格外，更是提升母品牌的一次契机作为不动产的推广，实际传播机会只有一次，成败关键在于定位准确填补市场的空白，寻找机会，承接创新理念，创造合生别墅的领导性地位别墅

Villa别墅在中国古代称为“别院”，是指达官贵人正常居所之外的第二个度假、避暑的住所。目录市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划广州别墅市场扫描市场消费者政府产品总结：快、准、狠花都区各区域别墅楼盘概况单位建筑面积容积率售价白云区花都区天河区番禺区海珠区180m2~552m20.87---1.5左右1300元/m2至3300元/m20.8以下3750元/m2至14500元/m28500元/m2--20000元/m21680元/m2至9200元/m2120m2至1180m2占地面积260000m2~4995000m2100000m2~800000m2

280m2~450m20.8以下6000元/m2~10000元/m2345m2~950m2999000m2以下0.21998000m2

224m2~1416m2220000m2以下0.91以下天河区几乎没有纯别墅楼盘机会点天河区没有纯别墅的楼盘作为新兴贵族区域，有巨大的消费潜力以纯别墅中高价楼盘入市容易填补市场空白产品机会点2003年广州推出的别墅总量将超过5000套，但纯别墅楼盘仅占少数以纯别墅楼盘出台，弥补产品空缺市场机会点目录市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划项目物理特性SWOT分析品牌DNA东宇项目物理特性发展商：广州某房地产有限公司地址：广州市天河区广园东路以北占地面积：221535平方米建筑面积：11万平方米容积率：0.5楼层分布：独立别墅及TOWNHOUSE，分东西两片价格：东区120万~150万西区250万~350万物业特点：市区内的半山豪宅高品质纯别墅建筑位于天河区东圃处于绝无仅有的绿化带区域开发商雄厚的实力交通不便配套不完善尚未形成成熟的人文氛围SWOT用地所处东圃大环境，将成为热点地区；政府对别墅开发的限制；开发商的美誉度；地块具有一定的起伏，具备山地景观规划条件。番禺区成熟人文氛围及配套完善的别墅+洋房社区；周边同等价位的高档楼盘之激烈竞争。东宇项目SWOT分析高价低价纯别墅洋房+别墅白云堡豪苑江南世家颐和山庄南湖山庄桐林美墅馆金碧御水山庄汇景新城丽江棕榈滩锦绣香江华南碧桂园雅居乐御景峰万博翠湖花园东宇项目棕榈园琶洲雅郡宏城花园祈福新村合生创展的品牌DNA——合生品牌资源"优质生活，完美体现"——产品素质要求理念"做新生活引领者"——市场理念DNA：以产品品质为基石，以文化为背景，以创新为信念目录消费群特征分析消费群需求分析市场环境扫描项目特性分析消费群体研究整合传播定位传播计划东宇别墅消费定位分析——新知富阶层社会人口形态价值取向社会成就认同个人成就专业成就文化圈成就贵族暴发户名流专业人士大康中康小康平民富豪大康之家中产家庭金碧御水山庄东宇凤凰城二沙岛麓湖名轩新知富阶层新知敞富阶坑层“需盐求密求码”Re哥qu培ir剪em抬en史ts础P赖as侍sw驾or页d理性葛与感案性的互结合稠，生糠活品纷质提陆高，芝身份残体现注重葵和同域等和皱高等六层次赠的交冒流传统陵中国餐文化值观念钻，尊环老爱量幼、塔讲究步夫妻炸生活窗情调讲究峡生活爆质量授，注丽重私溉密性记，追啄求自已由的挣生活窄空间有较厕高收脑入水染平，咱有很班强的介购买强潜力二次甚或以扒上置凉业，歌投资祸或自涝住自信券、开咱朗、折沉稳舞、注增重自挽身素剖质及汤文化瓜素养需求能力需求动机需求偏好个性倾向人文关怀家庭观念生活观念年龄绸：35仓-4格5岁性别心：男收入肌：15俗00而0元弟/月俯以上学历瞧：大专筐以上职业疾：中型米私企峰老板牧、大丈型企宁业金郊领、乡丰专业颂名人消费秘者需蚀求消费跑者期牛望消费炒分析河总结一个蜜成熟度的综胁合性到别墅棉生活洒区域一种唐纯粹榴的高腥尚生搞活文维化氛底围生理需求安全需求社會需求尊重需求自我實現目录市场盖环境它扫描项目君特性搞分析消费箭群体何研究整合挺传播朽定位传播冷计划产品第定位城市脊山谷纯粹材的：天城市摔山谷烧在纯杠别墅灶区里拒绝宇与高韵层、扩小高脖层这匪样的英住宅逮产品近混杂肺在一齐起，健这样千只会石沾染消它的派纯粹扑——里—他捎正成桑为新迎知富棒阶层我的最业大聚遇居地超越拌的：刮城市垃山谷遇背弃段传统体信念对传荷统别孙墅的铺挑衅怪和发哲展，抬同时漫也是凶超越繁和提基升城市系山谷溉超越树了人贝们的鉴时间渐观念旨的，迹它与念人们磁的工貌作地遣点在宜交通羞上保蚂持通饮畅城市御山谷揭超越祖了人泽们的悄空间吼观念漫，它亭是对纵居住久空间刘的重毙新定恰义。城市跑山谷改超越线了人堂们的车价值认取向堆，它璃改变痰了人刑们评抬判别印墅的白标准乞。位幕于金俘字塔券顶层裕的新薪知富泻阶层叛，自宏然、愿和谐河、温怕情、扛关爱山是全傻新的丢标准桃。比户肌型比价归格比地向段比环循境比景太观比生蓄活方吸式文化感性理性物理层面精神层面广州腾楼盘挺竞争掉发展袖趋势东宇吩别墅孤品牌参定位眨--榨--城市银山谷塑V.舰S新游知富怖阶层打造别墅故文化取，创建别墅析标准品牌厦资源圾利用闲及提店升居住粪文化建筑细品位往文化园林鞋设计谱文化服务和配套鹅文化大地艳伦理社“亲程地性返”社区降文化大气的追求格局气度期望尊贵的地位崇高自信认同内敛的修养气质表现态势浪漫的生活情调审美观念感受感觉消费限群需劳求与恳别墅涂文化揭的气痰质结夹合享受纯粹晋别墅万生活消费盒表现滨端轻松自由身份贯体现感受部自然气质高品趣质生姜活成熟脑的人横文环禽境完美皂家园超值忽投资东宇吹项目冒品牌家名称帝景副苑の别墅屿生活睿（舰瑞）磁鑫（临馨）择谷君之咬域骏朗竿雅域目录市场欧环境氏扫描项目滔特性牵分析消费盏群体仿研究整合剂传播痒定位传播扒计划公关吉活动影视岁广告媒体质传播导入币期（凳20骡03绘年8庙月）蓄势白期（砖20程03蚊年9歇月)热销老期（2镰00倍3年烟9月保底—犯10哭月1杆日国码庆节术期间嗽）深化压期（竟20伪03露年1苏1月毫-1评2月炒）后续右阶段市场弟保温亿期（萄20虾04辞年1辽月—毫2月落）深度遇热销两期（毁春节挪后）预热稼期（封20室03践年6是-7昂月）空中打击地面推动公关造势终端展示享受纯别墅生活东宇项目销售与品牌美誉双效提升TV眠CF系列借片30惹”户外晨广告系列晓软文照报道中秋季即将戒上市牵新闻棍发布热销青期推柿出购未楼优潜惠正着策中秋酱节热年销深度悲推广心认知全面话品牌赞提升后继油延伸盐销售东宇唇项目曾形象迟：报黄纸等堡沟通界物料售楼阻终端队形象凑展示回与公蓬关物驾料空间身户外爬形象鹅展示粒系统媒体踏传播勿规划待建议帝景离·别缩慧墅生仆活2堵00需3年泡6月崇—2卵00扣4年篇2月击销售某推广乡丰节奏目的像：加强乳帝景随品牌副形象舟信息竖传播群，为界10郑月之恩销售瓣蓄势重。方式蛇：市内肆主流务媒体宇之地邻产或摔财经乐版，钢以少眉量软污文进痰行传钉播投悬放预热拔期：6月顿1日示—7锋月3就1日软文痛主题啦：“瘦东圃诞板块雀热”午主题赴讨论《高洞瞻远法瞩—黑—合熊生创街展投滩资东询圃板眉块》《未仗来市旨中心盈，合会生创柔展捷唯足先骄登》目的惧：加强撕品牌驼形象别信息铜传播馅，制猛造媒禁介焦贫点方式锦：市内洗主流卫报纸栋媒体获之地粉产或彼财经傻版，他以软毁文+止少量跳品牌免硬抚广牺告进摆行传蹈播投沾放；在市笼内主吉流电插视媒忍体进环行品区牌影粥视广育告传障播投盏放导入森期：8月俱1日参—8趴月3惩1日软文镰主题芦：“历纯别墓墅生婆活”倒主题碍讨论《享别受真抚正的座纯别俭墅生稿活》《广补州的源纯别玩墅文枯化在均哪里旅》《合匀生创掘展在惹东圃速打造初纯别惨墅生现活》目的备:加强婶产品萌形象常信息信传播园，借找中秋济节公碑关活嗽动制腹造媒没介焦宇点。方式肥:市内炕主流舅媒体段之地篇产或左财经彼版，燥以软婶文+永产品锐硬广耽告进撞行传脸播投迁放在市张内主趴流电碌视媒扒体进楚行东况宇项息目产括品影摊视广东告传雁播投躺放蓄势雹期：9月剩1日树—9严月3泳0日软文麻主题菌：“览帝景览·别忠墅生传活开尾盘”可主题可讨论《帝根景·寄别墅恰生活幕开盘希在即雪》《帝屑景·叙别墅喊生活境在新削荔枝搅湾举崇行入火市新潜闻发捎布会泪》《别液墅生组活有搂什么摔好》公关天活动肆：帝景堡·别斜墅生唐活中秋景赏月节品酒雅会目的指：产品杨入市裳，加扭强产伟品形睡象信驰息传愉播，民增强将促销枪氛围意，推予出优宜惠政飘策，予制造娘媒介脾焦点椅。方式映：市内蠢主流棉报纸敏媒体艺之地禾产或芦财经欠版，幸以软因文+前硬广篇告进霞行传游播投亏放；在市剩内主葵流电完视媒毫体进唉行东粗宇项乔目产板品影阻视广毯告传焰播投过放热销婶期：10塑月1婚日—秘10迫月3择1日公关盗活动厨：帝景赴·别植墅生俊活别墅境生活揭惊喜叙无限软文岗主题事：“搭别墅桂生活序优惠鸭活动殖”主贷题讨巾论《别复墅生忙活·寒空间秃决定搞生活尝质量隐》《别肺墅生创活惊后喜无唇限》《帝捕景·捏别墅碍生活胁，生劲活的发艺术卧》目的肆：加强茄产品弄形象故信息粥传播折，推典出优糠惠政觉策，旦深化认产品腔投资纹优势方式脖：市内烤主流做报纸欣媒体匹之地碍产或振财经昂版，搅以软才文+需硬广臂告方登式进缠行传肌播投境放；深化怠期：11唇月1弃日—等12阔月3蹲1日软文暴主题痕：“翼别墅价生活晋艺术宋”主千题讨裳论《在耀这里寇你能垫找到雄属于疏自己提的空量间》《在栽帝景链·别压墅生暮活的贞一天省