房地产市场的外在因素

ExternalFactorinRealEstateMarkets

房地产市场的外在因素AssociateProfessorNationalCenterforSmartGrowthUniversityofMarylandSpecialAssistantToPresidentofLincolnInstituteofLandPolicy’sChinaProgram博士,副教授马里兰大学城市规划系马里兰大学城市理性增长国家中心总裁特别助理林肯土地政策研究院中国项目部Outline大纲ExternalFactorsofPropertyMarkets房地产市场的外在因素 HighestandBestPrinciple 最高与最佳原则ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响ExternalFactorsofPropertyMarkets

房地产市场的外在因素2.RegionalandCommunityAnalysis

区域与社区分析3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析4.LandUsePlanning

土地利用规划

PoliticalForcesinfluencingValue政治因素影响价值Propertyrightsandownership财产权和所有权ThefifthandFourteenthAmendmentsinUS美国第五和第十四修正案Federalfinancingaidsandfiscalpolicycontrols联邦财政补助和财政控制Rateofinterests利率ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响SocialForcesinfluencingValue社会因素影响价值Populationgrowthrate(timelyandspatially)人口增长率（时间与空间）Demographiccomposition(age,race,gender,income)人口构成（年龄、种族、性别和收入）Housingpreference(Housing/per1000people)住房偏好（住房/千人）ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响

GeneralEconomicforcesInfluencingValue影响价值的经济因素Grossnationalproduct国民生产总值Percapitaincomeandrealwagelevels人均收入和实际收入水平Unemploymentasameasureoffullemployment.Correlationbetweenunemployment,propertyforeclosures,andpropertytaxdelinquencies失业率衡量就业水平。失业率，丧失赎回权和拖欠财产税的相关性Personalsavingandinvestments个人存款和投资Generalbusinessandrealestateactivity主要商业和地产活动StateandRegionalForcesInfluencingValue国家和区域因素影响价值Differentialsofpolicyandlaw政策和法律差异Differentialsofeconomicprospective经济远景差异etc.等等GovernmentToolsintheRealEstateMarket

房地产市场中的政府手段Analyzehowgovernmentactionsaffectpropertyvalueandmakeappropriatechanges分析政府行为如何影响房地产价值并促其变化Monitormarketactivitytoqueueproposals,lesseningtheboom/bustcycle监控市场行为以排序发展次序，减缓涨跌循环Useeconomicdevelopmentpoliciestoattractusesthatfitwiththeregion’smasterplan使用经济发展政策来引导土地使用，其方式与强度与区域总体规划相一至LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地产价值Abilitytoprovideserviceaffectsvalue服务能力影响价值Crimerate犯罪率Fireprotection火警预防Easeofdoingbusinessaffectsvalue从事商务活动的方便性影响价值Propertytaxrate房地产税率Regulatoryenvironment政策规范环境Liquorlicense酒精饮料销售许可Zoningrequirements分区要求LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地产价值Externalitiesfromnearbyusesaffectvalue周围环境等外在因素影响环境Noisefromairports机场噪声Pollutionfromfactories工厂污染MonitoringLandMarketActivity

监控土地市场活动Goalistopreventoverbuildingthatleadstovacancies,disinvestment,andblight目标在于防止建设过度而导致空置、蚀本和经济衰落Stillneedtoencouragecommercialdevelopmenttoincreasepropertytaxbaseandpromoteeconomicdevelopment仍需要鼓励商业开发以增加房地产税基数和促进经济发展MonitoringLandMarketActivity

监控土地市场活动PolicyTool:DevelopmentQueuing政策工具：开发次序Plannersacceptproposalsandgrantpermissiontobuildonlyifmarketconditionsindicatethatdemandcanabsorbthenewspace规划师审查规划方案，仅审批那些市场可以消化的建设Plannersestimatemarketconditionsthroughtraditionalmeans–gatheringdataaboutrents,vacancyrates,currentconstruction,jobgrowth,andspendingpatterns规划师采用传统方式——收集租金数据，空置率，建设现状，就业率增长和消费模式——来估计市场形势

TheRealEstateMarket房地产市场Immobility固定性Indestructibility不可破坏性non-homogeneity异质性Propertydissimilarityimposesspecialmarketconditions

房地产的差异性形成了特殊的市场条件durabilityofrealestatecausesmal-adjustmentsinbothsupplyanddemandonalocalmarketlevel

房地产的持续性导致对地方市场供求的不当调整Studyingtheunderlyingforcescreatingsupplyanddemandforrealproperty研究形成房地产供求的潜在力量2.RegionalandCommunityAnalysis

区域和社区分析

CauseofUrbanization城市化的结果CitySpatialFormandGrowth城市空间形态和增长RegionalAnalysis区域分析

Regionalanalysistechniques:economicbaseanalysis,regionalinput-outputanalysis区域分析方法：经济基础分析，区域投入产出分析PopulationTrendsandCharacteristics人口趋势和特征EconomicMeasuresofCommunityGrowth社区增长的经济量化LandUsePattern土地利用模式RegionalandCommunityAnalysis

区域和社区分析

NeighborhoodDefined邻里的定义TheNeighborhoodAgeCycle邻里单元的周期3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析NeighborhoodCharacteristics邻里单元的特征Physicalfeatures物质特征Demographiccharacteristics人口特征Economicinfluences经济影响3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析4.LandUsePlanning—Zoning

土地利用规划——分区

Density密度Use使用Intensity强度Location区位Ur方ba涌n练Bi银d河Re急ntAg短ri欣cu用lt大ur疑al权R才en回tDi秒st倒an参ce鼓f买ro贴m尤Ce薄nt帜erPe袜ri骨od周I究IIPe评ri恐od罢I赵II希:本De纲mo宣li撕ti星onDe迎ns应it喜y逼Co毛nt膜ro跑l-虎-F动lo育or房诚A甲re惧a底Ra猪ti助o密度孕控制——容积茂率CB都DUr刷ba掉n印Ed迈ge$Pe乐ri暴od拍IPe治ri扎od裕I颈IPe筒ri题od霞I搏II拉:耳Ur短ba瓣n刘Re矩de温ve虽lo梢pm至en习tWh煤at中w替il有l朽ha颜pp春en详t按o有th荡e登re享la夸ti该on标b蜓et壤we萍en稀l寺an滚d卵va称lu伟e抬an区dbu登il鬼di棵ng检v猾al滥ue添i辛f酿bu向il牧di巡寿ng枝h芝ei碌gh掏t懒li结mi果t僚is刊i搬mp来os父ed场?Wo芹B请.H蛮.L估.W内B.及H.硬L.La浅nd誉U笛se讯R复ig陡ht铺s匆in言t椒he筝U谁ni锻te蜘d钩St躬at寸es美国堂土地克使用摔权La肥nd胡a桨m柄ar税ke著ta编bl辅e弹co匆mm刻od驳it郑y土地疾是可屿交易良商品Bu层nd保le谢o洲f挪st岔ic横ks权利它束Us诉e抚de块te同rm您in召ed探b升y乏hi催gh被er叨b闪id拾de垮r.最高晕报价龙者决圾定使劝用St侄at咳es剃h陡av崭e出ri招gh才ts习t展o愉co屯nt闻ro袖l勉la浆nd副u闪se灿t怒o协pr未ot忌ec葵t警he篮al资th肢,些sa秀fe绢ty糊,畏mo筋ra闸ls旧,奔an坦d微we箱lf喷ar孔e州政乔府有香权控搬制土泪地使翼用以搜保护巩健康辱、安孙全、才道德肢和福越利。Mo倘st心s阔ta溜te读s押de绿le扇ga何te蜂a秆ut问ho姜ri赌ty相t陆o迁lo熄ca仔l吧go衰ve勾rn竿me享nt哪s.多数倾州下惭放权叛利至赵地方厦政府Ob诸je穷ct拒iv鞋es伙o脆f律Zo炊ni剪ng分区采的目馅的Co沾nt遗ro罗l稀Ex弟te吊rn跌al喜it挡ie浓s控制青形态Pr警ot化ec征t另Fa服rm禾la演nd保护热农田Co询mp戴le概me轮nt乡丰I挖nf骄ra盲st仗ru妻ct躲ur云e完善浸基础箱设施Ma驰xi斩mi接ze绑t倘ax誉b匹as撕e最大终化税念收基市数Pr蔬es燥er钳ve堡C爬om合mu喊ni恭ty检C围ha柄ra株ct客er保护妇社区赛个性Ex童cl兆ud川e教th衡e趋un违wa损nt前ed消除看闲置葡土地Al临lo疫wa鼓bl逮e秧Us柜e屑Zo恭ni芹ng摧a庙nd截U步rb睡an竹L冤an惕d剃Ma券rk捆et类s允许课使用泥的分省区和泊城市浙土地挎市场La政nd患a绒ll胡oc肝at闸io赢n厘de秀te升rm酱in鄙ed厌b图y险ma窑rk住et浇f匠or湾ce壳s哈in善t警he泄a救bs戚en睬ce跃o野f夹zo元ni属ng咏.没有秃分区插规划肥时土余地资骑源分笨配由必市场波决定Ma践rk妖et弹a蹈ll勿oc逐at宝io辽n肌ca舱n赏be家i妨mp熔er闹fe粉ct邪i箱n浑th矩e婆pr碌es少en修ce炊o枕f谎ex功te壁rn剖al真it肃ie废s在外滑部效揭应存惰在的缩慧情形伏下，焰市味场分离配结股果有衰缺陷Zo尿ni灾ng效c叉an存b帅e伤us驼ed现t姐o路co咳rr距ec粒t腿ex负te堪rn知al亿it赛ie缘瑞s进or暗t腥o愈mi套sg文ui好de掘a塔w冰el历l-鼻fu纤nc禾ti码on杜in哥g绿ma透rk睡et眼.分区把规划翅可以截纠正稻外部苍效应份或者茫误导碑运作绝良好昏的市朽场La徒nd要p偷ri往ce赌s乒ca江n驰be阿u轨se蚊d僵to俯d庙et娱er执mi说ne童i匹f产zo析ni融ng拦h践as运i都mp畏ac舞ts冈.土地躲价格腹可以包用于铅决定摧是否杜分区博规划算对房置地产拘产生附影响Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandTotallandRcRrRc*Rr*Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRc’Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRr*Rc*De笛ns扯it绿y逃Zo刚ni伶ng砖a苏nd垒U纸rb葛an括L其an普d产Ma广rk勾et吵s密度务分区钞和城制市土农地市膛场La蚊nd挣r棋en梢t寺gr谢ad强ie禽nt里s涝w/俱o爬de僻ns胀it眯y沫zo裁ni喘ng没有熄密度垂分区摘时的版土地璃租金推梯度La猎nd辈r域en烦t付gr激ad盈ie葛nt剂s筋w/域d裤en任si铃ty种z偶on团in疗g有密壤度分胸区时宣的土搭地租选金梯并度Th别e于pr郑ic榜e钟ef居fe栋ct混s架of叶d太en跑si这ty抗z煎on立in抗g密度薪分区耗的价怪格影吹响Th西e异we肤lf城ar交e亲ef揪fe湿ct昨s含of黎d侍en离si属ty毯z剥on社in成g密度凝分区典的福丢利影杠响Hi芽gh规es剃tan妈dBe腥stUs陶ePr累in净ci肃pl鼠e最高然与最辩好使挖用原嫂则Co零nc跃ep缓ts概念Pr赵es殖en示t岗va才lu场e现在旋价值Am胞or吩ti耳za繁ti份on分期哑偿还Va呆lu露e,谦c仓ap期it臭al膊r再at签e,扛a欣nd霞r暮en俭t搭(N控et拳o宜pe侄ra往ti贱ng刘i炕nc是om剥e—墓re触nt跃)价值志，资屋金率拒和租马金（范净收突益——租金馆）Fu弓tu勉re挖v画al滤ue绸(筋=0等)未来释价值2.蛮H控ig称he夹st仅a没nd框b敌es俩t轰us尘e跳an枕al软ys劫is最高泥与最掩佳使明用分虽析Hi屑gh析es割t骡an内d狗Be锈st恒U毛se搜A晶na依ly皮si俱s最高徒与最佩好分宏析Th境e赛hi彻gh绍es亮t喝an滥d蠢be矮st柜u是se育o搞f谜va鼓ca怕nt此l您an锻d闲置交土地状的最渗高与炭最佳踢使用Th强e着hi脂gh冻es膨t用an化d决be旱st辫u程se伐o竟f稼th帖e赚im席pr共ov育ed慌s是it练e已开袭发土迅地的房诚最高认与最阳佳原含则Hi颗gh拢es诵t来an屋d致Be巴st谱U苹se饮A受na帐ly帽si餐s最高牌与最益好分展析Fo粱ur灯c好ri船te补ri杂a:四项麻条件锁：Ph扔ys胜ic享al货p税os威si饱bl为e:档s桶iz沟e,损s寸ha龄pe底,婆te糕rr栋ai跟n,忽c青ap索ac胀it辽y,抹a窗va架il历ab撇il西it榴y纱of妇u岗ti唤li痒ti旷es侵e填tc吊.物质扫上可租行：稿尺寸括，形键态，时地形药，容亏量，副服务茂设施愿等Le之ga涌ll哭y虫pe风rm宪is午si悠bl怎e:丝式r肌es旋tr撒ic牢ti限on蚂,纵zo划ni泛ng呆,赚bu贤il铸di抢ng申c越od愈es匪,票en灰vi矿ro啦nm访en谊ta殿l饥re常gu奇la击ti叉on祥s胃an执d辉ot绩he妙rs煤l敬aw荐s.法律盖上允掏许：沙限制细，分愉区，魄建筑怀规范性，环宣境规些则和区其他子法律Fi览na嘱nc吨ia烟l筛fe泊as昏ib翼le和:馋if疏t始he悼p造ro活je虫ct忘p兵ro父du哄ce吓a钳n割in纯co穷me摩o谣r喜re角tu全rn猾e昌qu艘al胜t熄o黑or和g萌re垃at剥er古t梦ha嗽n布th剃e班am银ou念nt舰n鉴ee艘de柳d蔬to辱c贩ov蒸er动c歉os典ts隔.经济醉上可哑行：僻如果检项目率产出徐等于葵或大悼于投吧入Ma使xi边ma摄ll惯y母pr去od纺uc极ti挡ve走.最大筋生产足率Ap梅ar去tm浸en逮t站Of客fi烘ce萍Re圣ta信il公寓坊办公墓零售Co督st帆o汪f砍co聋ns价tr笛uc灶ti投on即$1诸,0蜜21裹,6交00目$桨92槽8,旬00定0育$8寺17要,3辆00建设泽投资Ef茶fe咏ct核iv维e谨gr弱os鼻s选in立co质me有效粥毛收吨入$本26竖5,店00寸0假$祸20醋0,努00行0坊$1撇80针,0锐00Op舞er州at颤in撕g掀ex芳pe耕ns佣es凶-谅$箭1气35绘,0手00轰-促$降8巾0,丈00膛0辱-末$乏6脚9,点00徐0运营束费用--球--铲--拐--栗--喜--然--高--供-堂--秆--怜--钉--为--符--戚--减-品-狂--似--坏--殖--竿--段-$灯1均30泡,0苏00较$以1恨20铜,0惕00角$摇11勿1,闪00词0As画su茶mi传ng资a甘2注0顺ye嚷ar冲-y誉ea郊r宿li剪fe习f叨or剖t博he傍b登ui秒ld虏in甩g,陕t瞧he磨n锣PV象=骨t愈he羞c衡os劝t只of屡c捏on搁st敞ru昏ct慢io舞n,克F办V墨=返0,通i销=1付,大n=雪20抱.Hi毙gh司es碍tan泰d报Be浩st扩U难se介f画or野a惩V劈燕ac见an晌t兆Lo底t闲置陆土地惠的最漠高与私最佳炎使用Fo柏r定Ap婚ar贫tm勾en箩t:NO嗓I椅to捉l剑an伪d躺=吗N甲OI苏o骂f堵to活ta毕l辉-灯b穿ui炒ld隔in取g钱am纷or较ti婚za挣ti计on估c钱os唉t$1扯0,指00忧0折=险$国13养0,墨00钓0踩-浮$1洞20祝,0敬00Si道te肃V乏al俭ue劫:怖V=吹R/雷I惯=虾10斩,0套00叮/0景.1嘉0咏=级$1山00阀,0绝00Ap冻ar消tm怒en貌t许Of充fi叠ce贵Re惨ta炉ilIn真co伸me龙t橡o悦bu兽il元di艰ng废@誓1泉0%堡$痒12墓0,鸟00肌0舱$1豆09钱,0砌00座$萄96轮,0待00In载co扮me合t贡o丙si研te铜$涉10猴,0良00左$著1震1,颤00蜘0顺$1俭5,注00埋0In届di梢ca阴te闹d狠si罢te储v轨al僻ue鹿@旅10换%假$1璃00烘,0四00凤$据11校0,泡00偷0周$1赵50稳,0贿00So生R高et宽ai沟l组ha折s子th灰e天hi棒gh应es敏t能va较lu睁e趣fo徐r淡th营e于si忧teHi沃gh绕es免t须an颗d咐Be绳st删U榜se懂o爽f骨A吧Pr控op血er俯ty乐a逗s树Im同pr筒ov洋ed房地救产更拜新的悼最高郊与最充佳原郊则Th训e应al助te晌rn蜂at怖iv辣es早a匆re不同扁方案:Re戴no末va嫂te惕t邀he阔e蝇xi降st埋in铸g傍st茧or屿es事,该sp捧en暮di动ng救$赵20悟,0郊00更新触现存陪商店他，花2万美肝元Co飘nv若er条t朴th贞e遗ex鸽is册ti窗ng能s着pa千ce辅t训o据of镰fi逝ce滥s,捡s买pe呢nd昏in帜g每$4谊0,惕00园0改成昏办公盈，花4万De办mo称li诊sh巩a肃nd曲c序on丙st手ru骑ct序a惨n植ew虎b俗ui匪ld窜in值g.拆除卷，建粉设新荡办公勇楼Ex疏is吩ti牛ng蛙D推em厉ol显is性h,Us散e链C衣on信ve卵rt拒ed楚C什on台st费ru吴ct(r洒et眨ai裤l)群Of返fi启ce截Ne旋wBl收gAc狐qu懂is唯it纪io爆n剩pr纲ic掠e村$兵20蛛0,保00尸0泛$2循00饥,0犬00把$区20缓0,批00帜0Re固no倒va历ti家on迫c运os墓t穷$2匠0,哥00靠0赖$坦40圣,0造00捐0Co裕ns岩tr衔uc朵ti岁on归c楚os史t首0侍0众$走70圆0,拣00下0De蓬mo传li咐sh腥c济os湖t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