房地产住宅楼项目总体营销策略报告

xx城项目总体营销策略报告领航武汉主流房地产服务商—2011年7月29日目录：一、政策环境二、市场现状三、项目定位四、营销计划五、推广思路六、工作支持一、政策环境楼市政策调控金融政策从严重点建设保障房颁布拆迁新规新版”国八条”出炉全国商品房明码标价专项检查武汉一房一价细则实施央行年内6次上调存款准备金利率新一轮房地产贷款压力测试中央分配保障性住房任务武汉保障房申请出新规武汉公共租赁房出新规房屋拆迁评估按市场价严查强征强拆调整土地政策违规用地实行一把手问责制《土地管理法》启动修改完善土地出让模式区域政策影响：江夏作为武汉的远城区，在政策影响方面，与主城区同步，根据区域房地产市场考察发现，在售楼盘均严格执行武汉市出台的“一房一价”要求，同时在信贷政策执行方面，与武汉无异，以家庭为单位，二套房首付按60%执行，三套房无法购买，部分项目首套房首付比例上调至40%，由此可以看出，上半年出台的相关政策，对江夏房地产市场同样存在限购影响。上半年政策频出，调控力度日趋从严，收效呈现。预测下半年调控方向主要体现在以下几个方面：1、土地供给：控制土地供给量，调整土地供给方式，限制开发形态及成本。2、楼市政策：严格控制销售价格，限制购房者购房资格。3、金融信贷：信贷投放进一步收紧，利息与存款准备金进一步调整。4、行政职能：房地产开发各环节审批进一步限制政策预期：1、2011年上半年武汉房地产市场价格持续走高，但销售量较去年下半年大幅下滑。目前尚处在稳步回升期；2、上半年武汉楼市不乏开盘当日“日光”项目，主要集中为受政策影响较小的非限购、低价、性价比较高等几种类型项目。3、中心城区价格依然坚挺，并未有大幅的优惠及降价销售，环线及环线外项目，优惠幅度有所加大。4、江夏区（大区域）2011年上半年价格波动显著，销售量随着价格的波动增减，区域市场尚处于调整期。总结：

7月，住建部急查二三线城市楼市，将起草新限购名单。表明政策面未有缓和趋势，上半年调控效果仍与政府预期存在差距，在成交价格日趋走高的情况下，成交量持续萎缩，开发商仍然未有大幅松动，导致下半年政策仍有从严的趋势。预期可能：1、通过行政手段干预、金融手段限制、财政税收调整等方面深化抑制房价；2、保障中低阶层居住条件，稳定正常居住购买需求，抑制投资购买势头回升；3、价格趋于高位后，在销量无法有效支持的情况下，将匀速回落；导致下半年或有销量爆发的可能，但属于刚需积累。4、中心城区价格将在均值上下波动，环线周边价格将伴随着折扣的加大，有所下降，以此换取销量。二、市场现状1、区域位置：武咸公路武昌大道文化路阳光大道江夏大道区域市场现状：江夏区纸坊街目前常住人口接近20万，原来是纸坊镇，长期以来都是一个相对独立的行政区域和生活据点。规划布局以及城市化过程已经进行相当长时间，在城市建设方面也积累相当多底蕴，基本上具备城市副中心功能条件，成为了武汉市南部区域的卫星城。由于武咸城际铁路途径纸坊，因此目前纸坊区域内，大型房地产开发项目向城区南部聚集，开发形态已由初期的多层，逐渐升级为高层复合型社区形态，并逐渐为区域内居民所接受。目前连接江夏与武汉主城区的交通道路主要集中在三个方向，四条主干道，随着城市基础建设的进一步完善，已逐步吸引武汉南部居民前来投资购房。目前区域内，存在大量空置房，多集中于5年前开发的多层住宅社区。坊纸板块房地产市场核心优势：1、板块与城区距离较近2、区域内道路建设完善3、已形成区域内、区域外公交线路的完备性4、地势平坦且周边土地储备较多5、板块与城区之间空地开发速度较快6、配套设施基本匹配7、区域房价总体呈上升趋势8、区域空气环境和自然景观较好9、未来重大投资项目众多10、娱乐旅游休闲前景十分巨大区域楼盘分布：江郡华府博雅豪庭江夏区政府南郡帝苑鸿发世纪城中央大街尚城新界中建龙城本案谭鑫培公园街道口南湖鲁巷80万方城市综合体项目占地面积（亩）建筑面积（㎡）容积率项目基本情况促销和推广动态近期销售房源房源均价江郡华府1482240002.28小高层、27层高层三期剩余房源、商铺销售中。高层90㎡户型4900元/㎡博雅豪庭48800003.63栋22层、1栋24层两房、三房均有，但房源较少，目前尾盘无折扣高层89-120㎡4300元/㎡南郡帝苑551400004.041栋29层、8栋33层高层开盘后期，看房团享受额外50005、6、7号楼两房、三房4500元/㎡鸿发世纪城1804600003.4一期五栋高层目前商铺享受5万优惠，住宅享受付款优惠。4、5号楼两房、三房4500元/㎡中建龙城1171631522.177-25多层、小高层、高层50-100㎡房源3800元/㎡中央大街541258043.491栋22F、1栋25F、2栋30F三号楼开盘销售两房276套、商铺22套3950元/㎡尚城新界32550442.57三栋17层一栋25层预期八月中旬开盘，100抵10000四栋楼439户，两房、三房\、LOFT4200元/㎡竞争楼盘分析：项目地址：江夏文化路谭鑫培公园旁（区政府对面）总建筑面积：224000平方米总户数：2000户，当期600户物业类别：复合型住宅社区建筑类别：小高层、高层、少量别墅楼层状况：27层高层容积率：2.28绿化率：36%车位：1000个均价：6月成交5套，成交均价4885.33元/㎡在售房源：高层剩余尾盘，商铺清售。项目点评：1.江夏新区政务中心地段，良好生态景观2.社区规模较大，属于混合型社区3.面向区域内看重宜居偏好、社区纯熟氛围的购房者4.凭珍贵的景观资源和政务腹地成为择居首选5.北面地块有待后续开发1、江郡华府—关键词：规模大、水景住宅、复合型社区项目劈燕地址符：世追纪大础道谭昆鑫培传公园岭对面企（新欢财政骡局后呈面）总建中筑面庄积：80房诚00员0平方坊米总户份数：78环8户物业得类别忍：纯册高层利住宅建筑风类别访：高允层2梯4户2梯3户容积备率：3.攻6绿化怒率：35竭.6棚%车位才：30械0个均价承：3月份诉销售40套，待销售塔均价33棚42元/㎡，目遮前21楼剩惹余房馋源表耕价47系38元/㎡。在售安房源众：99布-1些28平米下房源项目宽点评洽：1.快现代颗居住搂社区2.越面向黎区域惕内看对重性迅价比竭的购坛房者3.项目锻外围碎景观绢资源润丰富美，比士邻城关市主价干道备，交扑通便茎捷4.1蔬0月交敢房，剩尾盘圾销售处。2、博蹄雅豪笛庭—关键削词：甚公园累住宅架、高角层社群区项目河地址玩：文峡化路钞与北嘉华街厦交汇龙处（翁江夏洋区法饺院背绸后）总建痕筑面互积：14钻00童00平方局米总户贩数：14议70户物业态类别蜘：纯融高层拢住宅建筑君类别晨：2梯4户2梯3户容积棵率：4.富04绿化丸率：40秒%车位河：61元5个均价宾：6月份忍销售38套，塞销售价均价44签89元/㎡在售察房源资：89旦-1亏33平米贸房源项目虏点评慕：1.本土遥开发枪商，咬多年应开发撕经验2.纯高影层住影宅，支围合筒式社塞区3.外围抄景观粪资源茂较好侧，地蹈处区理域发及展新宝方向4.面对平区域比内实段力型凳改善涂客户3、南执郡帝佩苑—关键链词：起本土倒实力耕开发刻商、扑高层扯社区痰、公淘园景戏观项目尿地址脉：江牺夏大时道与查沙羡肠街交蜘汇处格（世穗纪广组场旁挪）建筑抛面积兰：46袭00雹00幻玉㎡总户白数：35燥54户物业爸类别抚：普向通住跪宅建筑螺类别置：板扰塔结尤合、富高层楼层洞状况概：22腔-3萝2层高喂层容积扬率：3.事4绿化它率：37淡%车位粮：10杂62个左乐右均价勺：5月份端销售59套，本销售押均价41兄72元/㎡在售侍房源坦：4#、5#楼，99永-1拴60平方尚米，24股0平米膜复式项目吼点评葛：1.区域箩内超锻大规慌模开指发项钢目2.纯高枯层住票宅，舰复合丸式社满区3.外围里景观雨资源握较好纵，地婆处区虫域发饥展新喇方向4.面对垒区域第内实山力型撒改善山客户4、鸿邻发世型纪城—关键咏词：锣大规迎模项摄目、贼复合卷型社粘区、旺高层槐住宅超、公倒园景趁观项目虚地址篇：江箭夏大右道12手8号附1号（90蚁3公交绵总站嚼旁）建筑突面积负：12宴56姨92馅㎡总户灭数：95帜2户物业始类别食：商版业混性合住甜宅建筑劳类别竞：板火塔结霸合、订高层扔、商株业楼层卡状况锹：22任-3哭2层高插层容积览率：3.奇6绿化帜率：38行%车位乓：50令0个左棒右均价可：3号楼熟本月费开盘芝，销斗售均诵价39捕50元/㎡在售涉房源蒜：88泼-1迟30橡㎡项目溜点评炊：1.区域零南部畅大型香商业煎地产2.打造可区域叹内商拉业新博核心3.面对涂区域灰内外巩投资鬼型客解户5、中仓央大唐街—关键袭词：枯商业词地产巡寿、投锄资型智住宅项目钉地址寺：江或夏武绝昌大舰道与蚁熊廷胸弼街火交汇价处(器体育贫馆旁爆)很建筑星面积驱：5熄50茅44娱㎡总户肯数：赢43暑9户物业偶类别藏：普画通住挡宅建筑咸类别茄：板变楼、伪高层楼层秤状况狼：三休栋1斤7层会（1腾、2保、3佛）和趁一栋第25页层（贪4号万楼）绕及商爸业群霉楼容积满率：异2.还57绿化蚊率：视36男%车位冷：地五面1汤08剃，地泥下2给26均价抖：8月责中旬渠开盘洽，均熔价预制期42专00元/㎡在售悟房源须主推登户型冻为8杨3㎡稻、1承24党㎡、LO谷FT两房项目柏点评改：1.区域菠内创咐新LO唱FT住宅2.高端没居住罗社区3.面对染区域魂内外盗居住龙型、症投资养型客都户6、尚朵城新链界—关键哈词：LO碧FT公寓币、投营资型气住宅总结违：纸坊胀区域佣房地震产发炒展，援主要奏集中呀为两艇个方膏向，膝向北冰与武放昌南多部连秘接；口向南久，挖泪掘城洋际铁袖路发订展潜莲力，隶因此亩区域旁房地良产建纤设多远集中更为以求上两着个方冈向。本项晚目所砖在区埋域属遮于向揪北发捎展区氧域，乘比邻艳项目变江郡延华府克和博湿雅豪谣庭，碧两项五目均监主打沿景观狸住宅慎，在戒区域辱内取须得良碰好的尼销售坟业绩浸，目盗前处订于尾绿盘阶拿段。目前梅区域虑内房还地产剃销售胖项目从集中苦于南蛙部，其围绕残世纪驱广场笨呈扎汁堆效净应，编属于羞住宅屑商业射混合可型项眼目，煎推动且了区何域南思部的泉城市当化发渐展，泻销售滴势头垮良好然。区域穗内销屡售实籍际成归交价攀格多框集中杂在39惰00昏—4流20波0元/㎡之间掏。目前湖区域必内销茎售项帮目，芽均以委高层槽住宅默为主衔，区罪域消过费群短体对课于高吧层业尝态抗失性逐示渐弱奖化。三、碍项目怀定位SW雪OT分析航：TOWS江夏捎区域方的卫圆星城膀价值贩日益健凸显项目内临近对武昌遭大道世、世即纪大拘道，较扼守拍区域惊交通第要道,临近拜谭鑫可培公开园多层贿物业顿形态环，区维域项却目未背有面积拳适中墨，房编型可丽变项目遮体量捕有限件，无瓜法形锁成规衬模效悄应项目腹区域例特殊灯，外源围客住户引舅导存泛在难让度进出逼公交韵线路虹未通第、交弹通出雷行不马便周边咽项目老处于乎尾盘龟阶段区域做市场拢发展降迅速蜓，价规格提折升周边部学校掉公司怜众多引，潜茄在客广户较立多开发族品牌知弱化区域么房地淹产发避展目级前集蜘中于睛南部两房通、三萝房产涂品区何域内津多有姨雷同下半惯年政买策尚塔存在塑变数SW肥OT分析馒总结塌：核心咏优势独：区水首府蛇所在迹地、控区域快发展似方向节、差妄异化障产品核心怕劣势泰：项括目交校通不跪便、闷体量貌较小虏、配脉套缺探乏核心捐机会隔：区膊域项蛋目尾爱盘期复、周游边企泻业学创校众跟多核心许劣势恨：在任售大彼盘众华多、竭竞争愉激烈粮、区穴域引凶导缺级乏项目甚价值洲挖掘归：区域轨价值投资吼价值人居兄价值城市榴发展养连接暗点区域雷发展躺逐步丘完善产品心差异唤化优规势核心谦要素喉提炼甩：醇正道生活自由宝天地居住焦者对产生活咱空间止的诠延释居住艳者对添生活步方式渡的追烛求两房押、三床房空浊间自讲由组勿合，库充分秧考虑阻居住俘所带宜来的鱼变化多层锁产品乒最为猜宜居形、临足近公瓦园和娃即将军开发垒的80万综氏合体轻城市熟生活城市暑方向居住傻者对朽生活为区域抄的选蒙择临近希区政糕府，判区域廉连接鸡武汉准的交丑通要煌道。寸快速喷通达荡各地蒙。市场灵定位钉概念住：区域介建设赔发展籍轴线构上的林吸引左点以内挂在规岸划结块合外社围环些境倡茅导一落种最泪为真济实的怠生活满足棍居者盐真实替的生垒活需术求，钱还原挑生活揉本质城市恩向北俯生辈活向访上功能买定位女概念索：满足航刚性画需求皆选择提升服区域执居住列环境京价值还原精最为洽纯朴左的居伪住生俯活理殿想公园介住宅虎城布市坐征标形象越定位攻概念组：突出载项目榴的公腾园地并产气籍息异军青突起熄，有做别于锁区域顽内各萝类型性项目与目陪标客阴户群乘体内蓝心契萍合，铃满足疑其内挡心需牵求案名肝建议迅：北城翻一品城市服方向茎上的产公园财形态绳生活牵区【诠释】北城烘：城穗市北捷部、走区域苗方向笋、连葡接武捆汉的龙快速食通道一品互：最圣高级扮别的类、最畅好的案名墨直接变指出苗了项朝目的抹区域乌位置绸及项壮目品慕质，冤突出键项目锋在区怠域发绩展方怕向上币的重备要地甩位，迁由此角突出誓本项鞋目的枕区域播发展温价值滴，以虾此吸雷引区崭域内锁外的局目标对客群个。推广垂语建访议：城市榆向北丹引唯以为坦傲的服巅峰姜未来【诠释】在项欺目总澡体形判象推语广上绣，突驴出项歼目吻泥合城阵市发抽展方秩向的幼区域作优势陵，同戒时以唇可期求的未虽来前域景展目现项晶目随筒着区损域发租展变冒化所咸能够偷带来乖的价乌值增病长变奖化。客户稼定位锻：基础抗客群延伸妈客群机会洪客群项目塞位于枕武汉添南部里江夏怪区纸健坊，孤属于柏武汉弃远郊绩较为辱出名徒的卫锁星城伴随蹲着武但汉城畅市化弱建设尾的加诵快，竟城市笼环线梢的不漏断扩咏张，揉城际龄铁路垫，城睬际公婚交等坡一系厉列配巡寿套的默不断甚完善逝，南贡部重找镇的政价值有不断牌提升舞。区域贺建设遍的完炉善、疏环境钓良好镇，逐剥步吸作引主分城区岭及周距县消食费人爹群。故此昌推断坝：未现来本穷项目推目标垦客群街仍然栽以江浑夏纸数坊区誓域原房诚住民哭为基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C-22*288.8㎡6060

C-1a3*288.6㎡44

C-2a3*291.4㎡44

3#楼4#楼3#、4#B-13*2118.2㎡3015

B-23*2117.6㎡3015

B-32*287.1㎡6432

B-1a3*2110.5㎡21

B-2a3*2110㎡21

5#楼6#楼5#、6#A-12*293㎡1212

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