房地产估价基础教程制度法规成本控制

第五章收益法房地产估价收益法※

学习内容主要内容

5.1收益法的基本原理

5.2收益法的计算公式

5.3净收益的确定

5.4资本化率的确定

5.5收益法的派生方法

5.6收益法运用举例（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例第五章收益法收益法收益还原法

收益资本化法

投资法

收益现值法地租资本化法一、收益法的基本原理（二）理论依据：预期原理

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产价格=房地产的净收益/利息率某一货币额*利息率=房地产的净收益年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下假设一、收益法的基本原理第五章收益法（二）理论依据：预期原理

基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1．可获净收益的大小2．可获净收益期限的长短3．获得该净收益的可靠性基本思想表述

将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。一、收益法的基本原理第五章收益法（三）收益法的适用的对象和条件基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产未来的收益能较准确地量化

风险都能较准确地量化

适用对象

适用有收益或有潜在收益的房地产

如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。条件一、收益法的基本原理第五章收益法（四）收益法的估价步骤基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计一、收益法的基本原理第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例式中:V—房地产在估价时点的收益价格i—年份Ai—房地产第i年净收益(假设发生在年末)rj—房地产的第j期资本化率（折现率）n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（一）最一般公式二、收益法的计算公式第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例V—房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）（二）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。二、收益法的计算公式第五章收益法式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式有限年无限年二、收益法的计算公式第五章收益法假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？二、收益法的计算公式第五章收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式转售价格-销售税费=Vt【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，资本化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值。二、收益法的计算公式第五章收益法（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；（2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知；（3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。【解】由题意：【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式无限年二、收益法的计算公式第五章收益法式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式有限年二、收益法的计算公式第五章收益法假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。基本誉原理计算杂公式净收盛益资本穷化率派生剂方法运用勿举例（七休）净健收益械按等末差级袜数递怎减的淹公式二、收益法的计算公式第五章收益法只有骡有限沈年式中丛：抢b—俯净收江益逐餐年递姻减的尤数额鸡，如谁净收施益第据一年炎为A宪，则饭第二颠年为栋A-希b，岸第三槐年为辟A-盆2b情，第揉n年理为务A-喂（n梯-1麦）b港。假设架前提咏是：（1炒）净屯收益烦按等针差级与数递获减；永（2尾）资烫本化起率r多不等挖于零透；（照3）补收益闸年限枝为有课限年善n，掩且n迷≤A裙/b努+1羽。（狡当n矩＞A菌/b呜+1影时，胳第n龄年的绍净收结益为默负，提以后然各年负的净护收益唉均为国负值胜，任仰何一慈个“殖理性闯经营息者”鞋在A封/b衫+1沃年后购都不赔会在次经营聋）。基本弱原理计算川公式净收义益资本健化率派生搭方法运用书举例（八庆）净滩收益闹按一摩定比德率递躬增的挡公式二、收益法的计算公式第五章收益法无限兄年【例疫5-句8】饮某宗振房地储产预芳计未你来第耽一年芽的净遍收益亿为3旺0万渔元，兄此后固每年桐的净苏收益图会在屠上一叨年的牲基础丑上增限长2抹％，贿收益智年限峰可视陕为无并限年态，该许类房爽地产棵的资酒本化枝率为连10坑％。段试求怀该宗投房地宵产的殖收益解价格衰。基本门原理计算主公式净收巡寿益资本努化率派生凶方法运用珠举例（八皇）净泥收益吊按一右定比时率递买增的闻公式二、收益法的计算公式第五章收益法有限核年假设害前提司是：艰（1倚）净陆收益摩按等屿比级闯数递慕增（2腾）收间益年晃限n认为有摔限年疮。【例狠5-冲9】奶某宗贯房地枝产预血计该民房地才产未报来第碌一年捡的净衡收益赏为2私0万满元，现此后勤在使柏用年曾限5众0年复内每像年的百净收稠益会老在上蛾一年堪的基眼础上够增长冻2％轰；该凯类房锁地产场的资金本化训率为拜10健％。获试求昆该宗吉房地贴产的与收益大价格祥。收益枯会不让会减晕为零基本强原理计算耕公式净收奸益资本慨化率派生营方法运用慨举例（九驳）净禾收益眨按一蔽定比洞率递兽减的尽公式二、收益法的计算公式第五章收益法无限年式中呀：g败—净暂收益辫逐年桶递减陆的比磨率假设系前提饲是：（1凉）净竞收益话按等敌比级姿数递躬减；（2哀）资毙本化蹈率r室大于但零；（3煤）收满益年逼限为递无限纳年。【例你5-黄10插】某揭宗房显地产干预计担未来部第一编年的惰净收涛益为乖20醉万元害，此宗后每磨年的野净收象益会骡在上验一年来的基建础上务降低惹2％短，收凶益年哲限可孕视为盘无限伪年，阿该类屿房地沸产的脉资本当化率乘为1朴0％臣。试责求该烟宗房翼地产悦的收螺益价颤格。【解尾】由栏题意搭：基本罚原理计算攻公式净收趣益资本浊化率派生喂方法运用清举例（九拘）净财收益世按一阿定比内率递进减的密公式二、收益法的计算公式第五章收益法有限年假设区前提旱是：（1庄）净萄收益析按等轮比级她数递隙减；（2规）资锤本化贪率r扇不等耳于零液；（3涌）收导益年康限n返为有拨限年谢。【例短5-汉11轧】某从宗房蜜地产冶预计披该房债地产副未来她第一面年的览净收蚂益为悟20探万元烘，此闹后在遇使用溪年限员50渐年内建每年旋的净鄙收益摄会在驼上一袋年的叛基础支上降殖低2土％；止该类鄙房地傅产的隙资本白化率家为1坑0％肤。试耕求该逝宗房樱地产挺的收才益价艳格。【解而】由六题意牲：基本克原理计算总公式净收圾益资本仆化率派生浴方法运用垮举例(一前)概漏念：净收俱益是胡由有济效毛巷收入酸扣除屯运营旦费用底后得填到的巡寿归属形于房友地产缘瑞的纯匹收益死。排出山了其芽他生所产要写素所福产生掠的收昌益部娱分，墙而仅多属于嗓房地猪产所杯带来左的收码益1．潜坑在毛态收入骡：是影假定泉房地题产在文充分魄利用嘴无空楼置状企态下目可获赌得的央收入披。2．有桌效毛我收入距：是宝由潜府在毛醋收入坚扣除乘正常滑的空轻置，溜拖欠避租金非以及依其他抛原因谊造成司的收避入损员失后倚所得板到的愉收入卖。3．净霉运营暴收益扬：简驳称净盟收益藏，是宗由有块效毛炉收入廊扣除诵合理验运营纷费用音后得鬼到的视归属轰于房左地产普的收摔益。三、净收益的确定第五章收益法基本矛原理计算峡公式净收伙益资本毅化率派生稿方法运用适举例(二路)种膀类（乓净收肤益的经取舍壤）：实际咸净收隆益：避目前架状况耗下的化收益客观造净收肾益：久合理魔使用荡状态尸下的遇正常内收益宇（有颈租约焰除外躺）有形碍净收嫂益：无形异净收肠益：难商誉滤、实景力4．税妇前现角金流蛋量：是从估净收敲益中粘扣除宿抵押组贷款咐还本碑付息搅额后貌的数斥额。5．期苏末转秃售收海益：是在析房地饼产持昏有期田末转踩售房之地产挥可以睬获得虾的净低收益盈。三、净收益的确定第五章收益法基本幻玉原理计算陵公式净收榨益资本屈化率派生忽方法运用战举例(三天)类倒型：1.快每年饰基本宏上固险定不桥变；2.柳每年斩基本万上按赖某个雹固定车的数究额递庄增或月递减含；3.旱每年末基本植上按砌某个奏固定鞠的比滤率递灿增或迷递减建；4.站其他丛有规捏则的灶变动咏情形锄。每年互基本宋上固钳定不惠变的唉净收请益的悦求取弊方法币（实叛际估理价中冠最常而见）调查喘估价德对象修过去3—摊5年的锐净收永益，荷求均踪蝶值预测估价冶对象惯未来3—障5年的棉净收券益，侦求均辩值三、净收益的确定第五章收益法基本制原理计算贺公式净收售益资本先化率派生遍方法运用仓举例(四币)们房地静产净立收益颗测算裳的基扯本原铸理：（1逢）潜冠在毛房诚收入剃、有曾效毛巾收入湿、运改营费遗用、叶净收良益通谜常以年度计；（2友）空蹦置等骆造成盛的收缝人损梳失一呢般是绵以潜在铃毛收们入的某腔一百门分率收来计志算；（3转）运傍营费但用与抽会计哑上的眼成本抚费用款有所肃不同滚，是腊从估坝价角里度出机发的距，不顺包含怀房地剖产抵肥押贷般款还绢本付缺息额件、会送计上闲的折兔旧额药、房即地产茧改扩避建费味用和吉所得阴税；净收埋益应=盯潜在江毛收浴入-兼空低置等微造成洽的收膨入损咳失各-系运营观费用岔=尺有效占毛收尘入-乐运问营费菊用1．申基于澡租赁串收入珍测算蛾净收箩益（豪基本撞公式顷）三、净收益的确定第五章收益法基本键原理计算校公式净收蛋益资本固化率派生追方法运用忘举例其业模主与疮经营区者是购合二双为一很的，舌如旅砖馆、蝇娱乐柴中心柿、加遇油站片等。一是节潜在寨毛收抚入或它有效侄毛收撇入变卖成了青经营愁收入番；二是累要扣押除归殃属于回其他悉资本源或经功营的始收益择，如妹经营的者的泽正常矛利润燥。2．罗基于离营业昆收入卡测算汗净收裕益特点年净鼻收益策=年政经营尘收入猾-年套经营寒费用三、净收益的确定第五章收益法基本巩原理计算挡公式净收甚益资本狼化率派生技方法运用满举例(五越)不则同类悬型房遣地产次净收脉益的错求取净收掘益通解常为否租赁庄收入猫扣除熔由出凉租人栋负担绞的费茄用后具的余场额。租赁早收入寻包括租金傻收入和租赁辟保证钟金或缴押金玻的利喇息收匆入。出租笔人负廊担的产费用挺，一程般包捐括维肠修费朗、管医理费啦、保矿险费阅、房萌地产竭税、棋租赁必费用棒、租氧赁税著费。1．故出租棵的房生地产厕净收堂益求朴取费用标的扣笨除视膛租约陷而定三、净收益的确定第五章收益法【思尝考题长】有遮一建厦筑面胃积为缝10心00鹅m2孝的写声字楼镜，其歉月毛做租金桃水平前为1响00好元／籍m2古，空托置率调为1络3％妥，租贞金损颤失为顽毛租副金收菊入的猾2％塞，合他理运馅营费员用为弓有效书租金成收入估的3苏0％磨，试链求该缝写字楚楼的蝇净收准益。【思考肾题】对某刊商住肥楼其洲一层20间商箩铺进支行评芝估，荷平均董每间羡商铺是的月贤租金左为20撞00元，唐年均祝空房彼率为20关%，该怎营业遇费用尚平均缎每月谱花费1万元呆；据留调查址，该敲地段圈同类握商铺灾月租鲁金为25愤00元，间年均及空租专率为10企%，正苹常营腹业每籍月总吵费用定平均舌占每魄月总旦收入辅的15％；密该类娘房地完产的河资本朽化率锯为10％。怀试选嫌用所铺给资充料估煎算该绞商铺挖的价贩值。基本叹原理计算晓公式净收名益资本冤化率派生麻方法运用从举例（1翻）商亩业经壮营的另房地斥产：净收堪益为晓商品五销售读收入浅扣除双商品忧销售熄成本疗、经中营费坝用、具商品尤销售流税金膏及附中加、袄管理尼费用廉、财距务费锤用和愚商业蓄利润脾等。（2妈）工劲业生当产的阁房地称产：净收站益为老产品拨销售费收入延扣除柳生产瞎成本刚、产喂品销亭售费液用、碍产品搞销售警税金迁及附坑加、芦管理符费用蜜、财觉务费假用和讲厂商肌利润满等。（3始）农厉地：净收捏益是竟由农绝地年赴产值阴扣除往种苗手费、扒肥料为费、室水利晒费、瓶农药嘱费、天农具尤费、风人工茧费、鹊畜工拖费、建机工探费、臣农舍友费，叠投资扫利息茄、农轧业税星和农钟业利纵润等偶。2．漏营业脆的房拿地产蓄净收矿益求奔取三、净收益的确定第五章收益法基本设原理计算冈公式净收蜜益资本蜡化率派生割方法运用毛举例可采彼用市咐场比秩较法问，即浩根据娃同一励市场喇上有旧收益吨的类睬似房分地产饱直接菊比较搅得出白净收默益。3．芒自用向或尚的未使绿用的设房地枯产净贡收益拾采取4．涂混合侄收益孔的房踩地产覆净收租益求螺取分别蚂根据礼不同排经营刚各自钟的收自入和橡费用恢求出史各自乒的净骨收益葬，然诱后将敏所有唐的净辅收益所相加昂。三、净收益的确定第五章收益法【综假合思拜考题泥】某翠商店质的土攻地使插用年蛛限为逮40题年，蚂从1四99帖8年娘10谦月1旦日期鸽计。箭该商妖店共花有两驰层，遗每层通可出运租面狗积各共为2头00灵m2逝。一酱层于浓19论99夜年1涛0月惯1日年出租娱，租灶期为奸5年绝，可延出租品面积抖的月暮租金巨为1伙80抄元/晌m2址，且扭每年病不变泛；二待层现育暂空残置。裳附近等类似戏商场险一、别二层奶可出显租面花积的禁正常话月租沈金分菌别为唯20嗽0元菠/m炉2和赵12绸0元兽/m功2，鸽运营恭费用隐率为次25劳%。撇该类俊房地叫产的贤资本秀化率呜为9探%。爆试估汗算该羡商场丧20冒02猛年1趟0月草1日掠带租告约出忠售时保候的断价格是。基本数原理计算忧公式净收呈益资本旱化率派生狼方法运用蹦举例(六矛)收查益年唇限的腿确定估价哲对象储房地宪产自亲然寿雅命法律席规定壶（如虾土地寨使用四权法违定最栽高年绳限）合同中约定扶（如厌租赁遭合同沟约定网的租涨赁期倡限）房地饰产剩棋余经咸济寿秤命来睬确定收益听期限雄时估羞价对懂象自故估价市时点画起至硬未来刮可以锦获得开收益校的时还间。1．狱对于派单独遭土地蜂和单席独建元筑物鸦的估绩价根据腰土地苏使用混权年坝限和否建筑告物经吗济寿贺命来安综合贷确定泪收益斯年限碰。然后辉选用售有限误年的效收益煤法计讽算公送式。注意挑净收定益中巨不扣拒除建纵筑物拘折旧尾费和往土地粘摊提强费。考虑笨因素三、净收益的确定第五章收益法基本辛原理计算前公式净收名益资本止化率派生提方法运用揪举例2．愉对于轰房地逆合成症体的顿估价腔对象对于行建筑辅物的田经济拣寿命晚于或与杂土地翅使用服年限一起结束陷的就根赠据土地跳使用活年限确定榆未来担可获句收益忧的年疤限，比选有限般年的收页益法舟计算削公式捕，净恰收益鼻中不弃扣除建筑诵物折折旧费糟和土家地摊宁提费急。对于页建筑侵物的填经济借寿命填早于葡土地盘使用箭年限碧而结征束的以建筑劈燕物的及经济鼠寿命确定夕未来隙可获导收益衔的年贡限，殖选用滤有限子年的谣收益度法计橡算公缺式，狐净收减益中珍不扣剂除建锐筑物绘折旧猪费和显土地泻摊提享费；然后宣再加楼上土借地使批用年跑限超绢出建努筑物岭经济裕寿命拌的土地迫剩余旁使用泽年限第价值锈的折薪现值。三、净收益的确定第五章收益法基本狱原理计算瓶公式净收宁益资本孤化率派生蹈方法运用萝举例（一葬）概牺念：资本叮化率塌将房舰地产逃的净膊收益羊还原这或转幻玉换成孟价格替的比营率，营通常倍用r昼来表超示。（二垃）资物本化另率的休类型1、综合宫资本涨化率应用乌于评扩估复按合房标地产掩时所妈采用筛的资煤本化炸率。宏所对耽应的换净收勤益是锯土地蝴和建素筑物摘产生主的年裕净收暗益之乡丰和。2、僵建筑浪物资谦本化测率运用脸收益森还原掠法评辅估建纱筑物穴时所孤采用秘的资税本化双率。贝所对场应的动净收座益也察是建鲁筑物梦的年偿净收牛益。3、彩土地略资本仰化率运用收收益拿还原陈法评烦估土专地时蚁所采向用的律资本限化率周。所击对应贴的净村收益器是土疯地的强年净浆收益午，这鲜个净烛收益仔不应秀包括忆其他雷方面津带来能的部市分。四、资本化率的确定第五章收益法在房颠地产假估价宗中应宰用最玻广泛告的三麻种资亮本化交率是中：综合住资本落化率扯、建意筑物态资本润化率奖和土龙地资渴本化绵率。基本酷原理计算宏公式净收透益资本栽化率派生读方法运用合举例（三鼻）资功本化萍率求此取的胀方法1．访市场辽提取妇法(彻市场秧比较木法)是通浊过搜奶集市塘场上辛相类京似房举地产该的净索收益帖、价响格等漆资料雄，反怀求出银资本崭化率够的方喂法。2．忽安全宰利率盟加风涨险调默整值西法（驴累加稠法）以安方全利崇率加股上风堡险调蓬整值脏作为明资本胖化率版的方挖法。仆安全哈利率杂又称果无风假险投脆资的衣收益贱率。资本赵化率享=携安谣全利飞率＋丝式风险循调整炸值啄风险浮调整蛇值=瞧投资奸风险弹补偿麦＋管国理负倒担补沈偿＋馋缺乏帜流动课性补捏偿－览投资驶带来阻的优晨惠四、资本化率的确定第五章收益法3．行投资无收益案率排罪序插纵入法基本膨原理计算蹲公式净收肌益资本谁化率派生牺方法运用佩举例4、逼利用掉土地姨与建抗筑物艘的资河本化披率式中稻：ro—综萌合资凉本化随率；rL—土逢地资检本化禁率；rB—建愁筑物仔资本绞化率迅；VL—土塑地价豪值；VB—建咳筑物券价值私。四、资本化率的确定第五章收益法基本涉原理计算谨公式净收群益资本捆化率派生禽方法运用密举例ro=泪L·惩rL+似B·柜rB式中幼：L痒—土嗓地价肥值占咽房地典产价况值的酷比率押；B—地建筑径物价何值占达房地框价值削的比袍率，L＋黑B=篇10陵0％【例糠5-暮12旬】某血宗房列地产届，土辽地价柏值占岸总价王值的宣30刮％，均土地站资本捧化率毯为7云％，坊建筑似物资荣本化旨率为缝9％重，试匠求综坐合资超本化烦率。【解百】由控题意吃：ro=蔬30闹％×叉7％车＋（确1－产30肝％）谦×9槽％=沟8.过4％四、资本化率的确定第五章收益法基本邻原理计算殖公式净收笛益资本去化率派生嫁方法运用泛举例（一思）投显资组恰合收登益率捞法包括萝:眉抵押察贷款爹与自苦有资乡丰金的骑组合土地恶与建幕筑物展的组衡合1、铸抵押种贷款旷与自饭有资粪金的仪组合清时五、收益法的派生方法第五章收益法基本咸原理计算能公式净收吗益资本镜化率派生陕方法运用阵举例[例驰5-贿13邀]某携房地条产，民在其改购买肾中通点常抵怪押贷鲜款占授7成景，抵于押贷么款的示年利兔率为艳8%电，自舒有资鉴金的枯年收杀益率逗为1孟5%转，则酿该房啊地产堆的资壤本化碌率为隐多少族？[例纱5-嫌14援]某抱宗房弹地产己的年决净收逐益为浪2万浊元，千购买谷者的滑自有熟资金庸为5贝万元柔，自有璃资金凡要求宁的年么收益演率为恒12誉%，抵押杠贷款毛的年志利率题为8吉%，混则该尿房地版产的潮价格择为多燃少？五、收益法的派生方法第五章收益法基本捉原理计算辣公式净收梯益资本咬化率派生吊方法运用爪举例2、搭抵押局贷款问与自士有资脉金的泻组合内时（见钓前面起资本复化率楼确定坛）五、收益法的派生方法第五章收益法（二锅）残宝余法所谓根残余途法，筋就是细从房尸地合扁为一腔体所佩产生册的总校收益众中，根据贼收益锐法以贱外的没其他膨估价流方法躺，扣除凑归属袭于土类地（变或建找筑物活）的洗收益银，剩洞余部坝分即垂为归框属于薪建筑汗物（掉或土投地）班的纯敌收益君，再军将此扣残余潜的纯炉收益衣进行宏资本体还原陷，从滤而就竞可求炉得建宵筑物练（或犹土地扫）的册收益华价格甲的估宜价方卵法。基本毫原理计算长公式净收蒙益资本浸化率派生殖方法运用日举例1、闷土地省残余递法的史公式剪为：【例述5-可18烧】秆某宗版房地乳产每姻年净去收益待为3劝0万船元，挥建筑复物价捐值为录15却0万流元，盖建筑枪物资丑本化捎率为斧12贞％，对土地词资本肢化率乎为1闹0％欺。试壮计算义该宗轨房地播产的艰价值唇。解：宿土地杏价值忍=（敢30阵-1逝50亲×1立2%筑）/鉴10恋%=秆1主20匹（万牢元）该宗宿房地前产价贱值教=寻土地到价值宿+怎建姜筑物杂价值=唯12洲0限+准15稠0盆=令27阵0（咐万元廉）五、收益法的派生方法第五章收益法式中灰VL—土额地价肯值；AO—土拔地与挽地上赚建筑刷物共距同产却生的侍净收严益（侵通常啊是基于房项租的渠净收辅益）柔；VB—筑恰物价鱼值（盯是采壤用收饺益法饼以外待的方末法，蓝多数同情况下是域采用勾成本闹法）蔑；rB—建环筑物炎资本朽化率制；rL—土匙地资津本化炕率。基本坟原理计算由公式净收财益资本劫化率派生殃方法运用炼举例2、建筑袄物残