工程建设变更签证管理办法及技巧

前言很多公司在被变更签证困扰不管，变更签证率像坐火箭一样飙升有的公司关于变更签证的制度很完善，但就是变更签证率依然居高不下都在感叹，变更签证不好管但笔者觉得不是变更签证难管理，而是方法不对纲01变更签证解析02变更签证产生原因03变更签证管理办法变更签证解析在分析变更签证发生原因及管理方法之前，我们先来回顾下变更签证的概念及管理目标变更：全称是设计变更，是指项目自初步设计批准之日起至通过竣工验收正式交付使用之日止，对已批准的初步设计文件、技术设计文件或施工图设计文件所进行的修改、完善、优化等活动。设计变更应以图纸或设计变更通知单的形式发签证：全称是工程现场签证，是指施工过程中出现与合同规定的情况、条件不符的事件时，针对施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未包含，而施工过程中确须发生费用的施工内容所办理的签证 (不包括设计变更的内容)。每家公司对于设计变更和工程现场签证的管理逻辑大同小异，事前审批，审批通过后执行。对于设计变更和工程签证的额度也都有要求，比较常见的是对于商业及综合体项目，由于其复杂性，设计变更率和工程签证率的管理上限会适当提高。变更签证发生的原因变更签证率高发的原因很复杂，就像一个人头疼，如果为了止疼吃个止疼片，那只能治标不治本。因而我们需要做的是分析变更签证率高的根本原因，才能从根本上解决问题结合对上百个项目变更签证的统计和分析，产生变更签证的原因一：定位原因造成大量的变更签证成本管理中有金句“设计阶段决定了成本的70%以上”，其实决定了成本的70%以上”项目产生巨量变更签证的一个非常重要的原因是拿地前后有的项目拿地前定位刚需，拿地之后整个团队信心慢慢的要打造成豪宅，不可避免的产生大量的变更签证尤其是项目已经开发后又对项目定位进行调整的，体现在实际工作中就是项目各种配置标准的提升原因二：设计方案调整设计调整对项目成本影响非常大，由此造成的变更签证主要①设计时对当地的政策没吃透我国幅员辽阔，各地在国标要求下，还有很多地标要求，而且往往地标高于国标，如果在设计阶段没有把这些地标研究透，依然按照国标去做设计，难免会因为不符合要求进行的变更举个例子，某项目在做设计时，基于常规考虑，地下室车位数量按照最低标准设置，并出图进行施工。验收时相关部门提出，本地车位数量设置要按照中位设置，为了顺利通过验收，经过大量的协调，不得不在二期进行补建。二期的地下车库也由一层改为了两层，由此带来的成本增加约7000余再举个例子，某项目为了提高溢价，设计地下层高5.4米，其中1.8米层作为储藏室销售。但在要销售的时候发现，当地政策不允许这样操作，导致即增加了成本你投入又无法实现预期的目的②设计错漏碰缺可能很多人觉得房地产行业发展到今天，企业各职能已经很健全了，很多年前常常发生的设计图纸错漏碰缺应该早就杜设计中的错漏碰缺依然是产生变更签证最最重要的原因之一。有的项目由于图纸错漏碰缺造成的变更签证占总变更签结构与建筑不符，结构与安装打架，建筑与装修对不上，这就其原因一是部分设计院能力有限或责任心不强二是各专业分别委托给不同的设计院，而地产企业的设计部门又没有很好的让这些设计院专业交圈三是企业内部审图流于形式，审图时无法发现图纸错误或者专业间交叉打架四是施工前未作各专业叠图，未采用样板引路设计错漏碰缺是最不应该出现的问题之一，完全可以通过管理手段解决，如果一个企业这方面问题多，那真的要考虑下设计管理部门是否称职了。这方面产生的变更签证也往往很令人惋惜，同时也比较的低电梯厂家发现如果按照现有条件安装，扶梯首个台阶与地面存在高差，且高差将近半米某项目建筑图纸门洞口尺寸高度为2.2米，装修图纸为2.4米，且样板间已按照2.4米进行施工并展示，为此需要对已经建好的洞口进行扩建某项目外门窗安装完成后发现，部分窗户与结构梁打架，无法完全开启，后对窗户开启方向进行调整，产生变更以上这些案例是不是觉得很可笑，但这都是实实在在发生在我们周围的案例原因三：设计阶段不交圈项目开发是个系统性工作，需要设计、营销、成本、工程、客服、物业等各专业职能相互配合才能做好各职能的分工也比较明确，有前端的设计、成本，中段的工程开发，后期的销售、物业但很多职能缺乏大局观，尤其是后端的部门，前面设计阶段不介入，不提意见，房子已经在建了甚至都建好了才提出各种改动要求，岂不知这时候再进行调整会产生大量的成本，项目的利润也被一点一点的蚕食掉而很多设计管理部门也没有这个意识，觉得图纸设计就是设计部门的事情，不愿意去征求其他部门的意见原因四：合同界面不清晰还有一类的签证是由于合同界面不清晰，合同工作内容漏项很多公司有这样的情况，大合同签了，在实施过程中发现还只能委托现场的队伍实施。可能有的人认为，虽然合同漏项，但本身这个活就要干，让谁干不是干，反正都要发生成本。但你想过没有，如果这部分“小活”当时不漏项，完全可以通过大合同的招标得到比较满意的价格，而后期通过签证给到现场施工队伍，谈价格的主动性完全不在自己手里了，由此带来的成本增加是不可避免的。原因五：施工组织无序造成签证工程部门很辛苦，每天都要现场驻守，但有时候为了赶进度会无视工序，野蛮施工。如果没有一个合理的施工组织，或者不能按照既定的施工组织进行施工，带来损失是迟早得事某项目车库顶板设计的是无梁楼板，按照施工组织方案，土方回填应该小车回填，但工程管理部门为了赶工，任由土方单位上大车，楼板无法承受这种集中荷载最终塌陷，不仅造成巨大的经济损失，也给公司带来了品牌损失。某项目地下车库施工，工程部门无视工序，先安排内墙进行腻子施工，后安排房心回填，导致土方回填后大量破坏已施工完成的墙面腻子，需要重新施工，带来经济损失怎么管理好变更签证很多人觉得变更签证管理只是重多业务中很小的一个，但通过上面的分析，你会发现，其实变更签证管理是一个很系统的工作，很多人看不透，总在末端想办法，还是头疼医头脚疼医脚是解决不了变更签证问题的。做好变更签证管理一定要像中医一样，系统的去解决目定位项目定位是项目的定性、方向，相关职能要严肃对待，非经营方向调整或重大市场等原因外，不建议随意调整。若有调整须配合经济测算会议决策。标准化是消除变更签证非常有效的方法，在做标准化的过程中已经消灭了绝大部分的错漏碰缺对于非开模的项目，尽量适用成熟产品，进行复制3、施工图纸属地委托施工图设计对当地政策依赖性比较强，且对当地地质、烈度等条件相关性比较强外地设计院由于对项目属地的政策、设计条件没有当地设计院吃的透，往往出现图纸不符合当地规范，或者设计比较保守的情况而且属地设计院更容易协调相关的政策关系不好的坚决列入黑名单设计前置设计阶段设计管理部门一定要组织营销、客服、物业等后端部门参与设计工作，把需求想到前面一定要有客户意识，充分征求客户的意见，避免后期整改施工图设计完成后，由设计部牵头，工程、成本、客服、物业、监理、施工单位等封闭审图，在审图阶段尽量消除设计图纸中的错漏碰缺加强各专业图纸之间的叠图，每个节点每个节点的核对，避免不同专业图纸之间的打架问题6、样板引路、停止点检查大面积施工前先做样板，及时发现实施阶段可能出现的问题，样板验收合格后再进行大面积施工等，工程组织各职能部门到现场进行点评，尤其是营销、客服、物业要及时提出可能存在的改进需求7、严谨合同界面合约规划阶段要跟招采、工程等部门共同梳理合同范围及界面，避免后期出现的招标漏项(可以参见《系统解决合约混乱的利器--标准界面划分》)8、遵循工序规律，合理编制施工组织方案按照现场工序合理安排施工组织方案，严格执行，避免工序颠倒以及不必要的赶工9、调动施工单位积极性月清是个很理想的状态，但又有几家公司能够真正落地，原因很多，但我们可以反向思考，调动施工单位积极性，倒逼行月清一方面每月要求施工单位提交月清函，明确当月发生的变更签证，逾期提报视为让利，让施工单位主动的督促甲方办理业务另一方面，合同中可以约定过程中发生的变更签证，只要实施完成且完成结算即可随当月进度款支付，这