国际大酒店项目管理工作思路及操作规范模板

国际大酒店项目管理工作思路及操作规范模板资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。锦江花园国际大酒店项目管理工作思路及操作规范(讨论稿)主旨:组建麻阳一流的开发建设团队,打造麻阳一流的豪华时尚小区。核心商圈、行政中心、财富经典、人居榜样、时尚先锋、品质标杆。一、项目慨况本项目位于麻阳城东新城之核心区域。锦江花园国际大酒店(简称锦江花园)系广东麻阳商会为回馈家乡人民而倾力打造在四星级城市综合体。该项目位于麻阳县城东新区核心位置,北侧紧邻麻阳行政中心,西侧经过盘瓠文化园与秀美的锦江和谐共荣,东侧依托城市中心公园和木冲垄水库,形成一道尽善尽美的人居和自然的湖光山色,南侧为附属行政办公集中区,构建成必然的高档繁华商业领袖地位。麻阳地处大湘西走廊,是中国著名的冰糖橙之乡,长寿之乡,民间文化艺术之乡,中国最美的养生栖居地,全国生态示范县,具有深厚的文化底蕴和极佳在生态环境。青山、碧水、绿树、晴云……锦江花园地理位置极为优越,是麻阳新城区真正意义上的核心商圈,背山面水,风光秀美,景色绮丽,恍如人间仙境。锦江花园国际大酒店正是位于这样一个核心区域,得天独厚的环境使得酒店品质无与伦比。锦江大桥和麻阳大桥连接着老城区,形成一个顺畅在交通网络,酒店离怀吉高速出入口尽2分钟车程,离火车站仅3分钟车程,距怀化市区30分钟车程,距凤凰仅15分钟车程,张家界、大新、芷江等机场环抱四周,水陆空交通网络四通八达,十分便利。锦江花园国际大酒店功能齐全,除主题四星级宾馆外,独立商业区、精品公寓区、行政套房区尽显大气奢华,主题宾馆配置精品商场、豪华中西餐厅、酒吧咖啡、高档KTV、奢华休闲养生、多功能会议室等一应俱全。是麻阳顶级的消费会所,是凝聚社会杰出优秀人物在唯一场所,也是体现消费者地位和身份在象征,同时也是旅游度假、休闲养生的上乘之选。根据初步规划,锦江花园总建筑面积为113907平方米,其中主题宾馆建筑面积为了25980平方米,行政套房面积为7150平方米,高级公寓面积为32708平方米,配套商业面积为啥32069平方米。建筑密度为36.5%,容积率仅为1.7,绿化率高达41.5%,停车位448个,真正是宜商宜居宜休闲。为了打造麻阳城市标杆项目,经股东大会重复论证,以大气魄、大手笔、大动作,第三次将规划方案进行了调整,现在的规划总用地面积67322.7㎡,其中建设用地面积(计容)59202㎡,代征道路面积8120.7㎡,总建筑面积93413㎡,地上建筑面积81913㎡,其中酒店主体建筑面积16493㎡,副楼建筑面积4985㎡,别墅7536㎡,住宅建筑面积31380㎡,商业建筑面积21573㎡,地下建筑面积11500㎡,建筑占地面积20644.4㎡,建筑密度34.8%,容积率1.4(规划是1.8,超低容积率),绿地率43.1%,停车位375个,住宅245套,别墅23套。总投资2.3亿人民币。锦江花园国际大酒店的投资建设者都是在广东多年打拼在优秀企业家,她们凭藉自己多年的创业经验和管理才能,怀着赤诚的报效家乡之情,组建了广东麻阳商会旗下的湖南锦江实业投资有限公司,着力打造麻阳的顶级精品工程,刷新了麻阳的地标性建筑。勿容质疑,在不久在将来,一座崭新的标志性豪华国际大酒店将呈现在人们在视线里,将为麻阳人民带来全新的享受,同时也将是推动麻阳经济增长点的新动力,成为麻阳名流汇聚地和品牌聚散地,而且将成为更多麻阳在外地创业成功人士回乡投资建设的引爆器。锦江花园国际大酒店的开发建设,不但倾注了广东麻阳商会的心血,更倾注了县委县政府的极大关怀和支持,得到了各部门的关照和爱护,体现了全县民众对锦江花园国际大酒店的挚爱。碧水青山繁华地,锦江花园更优秀,宜商宜居宜养生,商会骄子竞风流。麻阳,全国五个单一苗族自治县之一。近年来,麻阳县紧紧抓住国家西部大开发和湘西开发的大好机遇,围绕把麻阳县城建设成为湘黔渝边界的怀化、吉首、铜仁大三角二极中心城市这一目标,全面实施三带动(城镇带动、开放带动、”两路一江”区域带动)四推进(推进农业产业化、山区工业化、农村城镇化、经济民营化)经济发展战略,实现了经济社会全面发展。,全县实现国内生产总值11.5亿元,比上年增长10.2%,其中第一产业4.4亿元,增长5%;第二产业3亿元,增长22.6%;第三产业4.1亿元,增长8.3%。全县财政总收入实现5579万元,增长12.2%,其中一般预算收入4137万元,增长12.3%;农民人均纯收入实现1494元,比上年增加66元。麻阳区位优势明显,新的经济增长点较多。麻阳县城距怀化市59公里,距大兴、芷江飞机场分别为130、110公里,距旅游热点城市凤凰34公里,处于怀化、铜仁、吉首三大地级城市的中心点上,是湖南通往大西南的重要通道,素有”湘黔门户”之称,区位优势十分明显。近年来,麻阳加快了城镇化建设步伐,县城建设日新月异,建成区面积不断扩大,硬化、亮化、绿化、净化工程全面实施。特别是锦江大桥竣工在即,将县城东区与南、北连接起来,形成武汉三镇的格局,今后一段时间,东区开发潜力巨大;锦和古城结合渝怀铁路修建,将实施旧城改造和新城建设并举,拟新上一系列城镇基础设施建设项目,小城镇建设已成为县域经济发展的重要产业。旅游产业稳步发展。利用毗邻张家界吉首凤凰大湘西旅游圈和丰富人文资源的优势,突出打造麻阳至凤凰旅游走廊,精心建设好黄土溪水库温泉和中国盘瓠部落、盘瓠民俗文化村等龙头项目,旅游业将成为麻阳县新的经济增长点。麻阳基础设施较好,交通十分便利。枝柳和渝怀2条铁路主干线途径境内,设有8个站,其中县级站2个;209国道和308省道交汇于县城,县到乡公路干线未来2年内全部达到硬化和油路标准,境内路网密布,是周边贵州省铜仁地区、黔东南州和本省湘西自治州等不通火车县市的物资中转站,具有十分明显的区位和交通优势。通讯便捷,程控电话实现村村通,移动通信覆盖全县24个乡镇和80%以上村。电力丰富,全县自建水电站3个,装机容量2.75万千瓦,已与省电网并网,全县村村户户通电,系全国第一批农村初级电气化达标县之一。当前,水能资源丰富的锦江流域7个梯级电站已开发2个,1个装机容量达3万千瓦的电站正在建设之中,其余4个正在规划和建设筹备阶段。市场网络健全,全县共建集贸市场26个,面积达15万平方米,是周边县市重要商品物资集散地。麻阳物产丰富,开发潜力巨大。境内盛产大米、油菜籽、柑桔、晒红烟、小籽花生、茶油、无籽西瓜、黄豆、板栗、山羊、白鹅、大麻鸭、蔬菜等,先后被评为湖南省水果之乡、中国冰糖橙之乡、全国晒红烟生产基地县。特别是九十年代以来,突出丘岗山地开发,大力发展高效农业,全县形成了柑桔、无籽西瓜、养殖、蔬菜四大产值过亿元的支柱产业,并先后创立了冰糖橙、纽荷尔脐橙、无籽西瓜、麻阳大麻鸭、大白鹅、反季错季无公害蔬菜等一批名优农产品,柑桔多次获得部级省级金奖,无籽西瓜远销海外,蔬菜成为周边地级城市的生产基地;突出食品工业开发,大力发展本地资源加工企业,以本地高梁为原料锦江王子系列白酒多次获得部优省优,以本地小籽花生为原料的十八怪花生系列,以及十八怪腊味等产品十分畅销,成为极富地方特色的风味产品。麻阳人文资源丰富,苗乡风俗独特。麻阳是老一辈无产阶级革命家、平江起义领导人之一、新中国第一任铁道部长、全国政协副主席滕代远的家乡,是刘罗锅式一代”怪臣”满朝荐的家乡,名人辈出。麻阳农民画闻名全国,多次参加海内外多种绘画展出,曾被国家文化部命名为”中国现代民间绘画画乡”。麻阳苗族源远流长,民族风俗独特,是全国盘瓠文化实物留存最多、非物质形态文化保存最丰富的县,境内盘瓠文化民俗村被湖南省苗学会命名为”盘瓠文化研究基地”,是一个神奇的苗乡。二、项目主要经济技术指标表一:建设投资估算表序号项目名称费用标准计算基数金额(万元)一土地获取成本40万元/亩101亩4040二报建费(享受新区包干政策)10元/㎡93413㎡94三前期工程费30元/㎡93413㎡280四建安工程费900元/㎡93413㎡8410五园林、道路、亮化、围墙等1000六水、强弱电、燃气80元/㎡93413㎡747七管理费500八税费总销金额*10%九营销费用总销金额*3%600十财务成本1000十一宾馆装修元/㎡21478㎡4300总投资22971

表二、销售收入计划表总计.上.下.上.下住宅(㎡)31493

销售比例100%0%55%45%

销售量(㎡)01732114172

销售均价(元/㎡)2800

销售收入(万元)8818.0404849.883968.16

商铺(㎡)21573

销售比例100%020%30%50%

销售量(㎡)4315647210786

销售均价(元/㎡)46801500015000

销售收入(万元)10094.04.83028.25047.04车位(个)375

销售比例30%30%

销售量(个)100100

销售均价(万元/个)66

销售收入600600销售收入分时总计:0149043606040986别墅(㎡)7536

销售比例100%50%50%

销售量(㎡)

37683768

销售均价(元/㎡)45001695.61695.6

销售收入3391.2

销售收入总计:22903.28三、投资成本及效益分析方案一:1、建设成本:13306.86万元;2、销售收入:22903.28万元;3、基本利润:9596.42万元;方案二:如果建设成本增加10%,销售收入不变,收益为:22903.28-13306.86×110%=8265.73万元。方案三:如果建设成本不变,销售收入增加10%,收益为:22903.28×10%-13306.86.8=11886.75万元。方案四:建设成本、销售收入各增加10%,收益为:22903.28×10%-13306.86×10%=10556万元。注:上述分析均不含财务成本及误工延期开支。四、项目定位

经济技术指标:序号名称数值1总用地面积(㎡)67322.7㎡2总建筑面积93413㎡3容积率1.44建筑密度34.8%5绿地率43.1%档次定位:核心商圈

生态洋房功能选型:优先考虑住宅与社区配套商业及四星级特色酒店建筑风格:典型的地方民族风格,凸显大气典雅的绿色文化”园林景观:中心景观+多景观节点/雕塑小品户型配比:大平层为主,依园林江景的开阔度渐次安排户型的阔绰度五、项目股东公司的管理层基本上都是项目的股东,股东的基本权利和义务经过公司章程确定。股东的股权比例以公司开具的收据及有效的证明文件为准。经确认,股东情况略六、董事会经股东推选,成立公司董事会,选举产生董事长人选。经选举确认由XXX担任公司董事长,XXX、XXX担任董事。6-1、董事长职责:6-1-1.召集、主持股东代表大会;

6-1-2.领导董事会工作,召集和主持董事会会议;

6-1-3.签署本公司的重要合同及其它重要文件;6-1-4.提名总经理人选,供董事会会议讨论和表决;根据总经理提名,审查副总经理的聘任工作及薪金待遇。6-1-5.在董事会会议闭会期间执行董事会决议,处理董事会权限内的事务,重要问题应向下次董事会会议报告;

6-1-6.在特大自然灾害等重大事件时,可对一切事务行使特别裁决权和处理权,但这种裁决权和处理必须符合本公司利益,并在事后向董事会会议报告;

6-1-7.指导本公司的重大业务活动;

6-1-8.董事长因故不能履行职务时,可授权其它董事负责。6-2、董事长具体工作内容。6-2-1、协调政府相关部门的工作,与政府及相关职能部门领导衔接沟通,争取各项优惠政策、办理相关建设项目手续等;6-2-2、主持和参加重大社会活动及新闻发布会;6-2-3、重点负责融资,对开发建设做决策;6-2-4、具体处理与政府的协调事务。七、组织机构根据董事会的决定,项目管理采取总经理负责制。经XXX董事长提名,董事会批准,由XXX担任公司总经理。7-1总经理岗位职责7-1-1、全面负责处理公司的总体事务,确立项目近期和远景规划,对开发项目做出准确定位,和公司全体员工共同努力,及时完成公司所确定的各项目标。7-1-2、制定公司的管理目标和经营方针,包括制定各种规章制度和服务操作规程,规定各级管理人员和员工的职责,并监督贯彻执行。制定市场拓展计划,带领经营计划人员进行全面的拓展经营。详细阅读和分析每月报表,检查经营状况与计划的完成情况,并采取对策,保证开发业务顺利进行。7-1-3、建立、健全公司的组织管理系统,使之合理化、经简化、高效化。主持每月(周)上层的办公例会。阅读工程进程和质量检查情况汇报,并针对各种问题进行指示和批评。传达政府的有关指示、文件、通知,协调各部门之间的关系,使公司有一个高效率的工作系统。健全公司的财务制度。阅读分析各种财务报表,检查分析每月经营业务情况,督促财务部门做好成本控制、财务预算等工作,检查收支情况、应收帐款和应付帐款等。7-1-4、定期巡视各部门的工作情况,检查服务态度及服务质量,及时发现问题、解决问题。7-1-5、培养人才,指导各部门的工作,提高整个公司的服务质量和员工素质。7-1-6、决定公司机构设置、员工编制及重要人事变革,确定副总经理以下人员的聘任及薪金待遇。负责公司管理及其它人员的录用、考核、奖惩、晋升等。7-1-7、与社会各界人士保持良好的公共关系,树立良好的公司形象,并代表公司接待重要贵宾。7-1-8、关心员工,以身作则,使公司有高度凝聚力,并要求员工以高度热情和责任感去完成本职工作。7-27-2、组织设计原则A.高效灵活机动的原则B.权责明确C.按需设岗董事长7-3、组织机构图 董事长 总经理总经理营销策划部副总经理副总经理综合办公室财务部营销策划部副总经理副总经理综合办公室财务部工程部7-4、岗位、人力配置7-4-1、经XXX总经理提名,XXX董事长批准,聘任XXX7-4-2、经XXX提名,经XXX董事长批准,聘任XXX担任公司副总经理,协助总经理对公司经营决策进行有效分析,为公司经营和负责提高良好的建议,分管工程技术部。7-4-3、董事会决定,聘任XXX为董事长助理,具体协助董事长开展融资和政府相关部门的协调工作。7-5综合办公室主任、文员、司机;7-6、工程技术部(拆迁)经理、施工管理员(工程师)、预结算师;7-7、营销策划部经理、企划专员、置业顾问、按揭专员、权证专员;7-8、财务部经理、会计、出纳;八、工程部岗位职责描述8-1工程部组织架构及工作流程8-1-1、8-1-1-1、精干高效的原则8-1-1-2、灵活弹性的原则8-1-1-4、因事设岗的原则8-2、工程部组织机构设置8-2-1、工程部的编制根据公司的总体要求和工程部的工作任务量,工程部的编制为3人(不含主管工程副总)。随着工程任务量的增加和其它工程项目的开展,工程部的编制进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加3人。8-2-2、根据当前只有一个项目情况下,工程部设置为工程部经理兼项目经理岗位１个;土建工程、装饰工程、水暖工程及市政给排水工程施工管理员、绿化工程现场施工管理员岗位1人;土建工程预算员、资料管理员岗位、电气工程、电气相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程预算员资料管理员岗位兼预算管理员资料管理员1人。以后每增加一个项目相应增加3个岗位:项目经理1个,各专业管理人员4人(同上)。项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消,根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。8-3、工程部组织机构图主管工程副总主管工程副总 土建工程、装修工程、绿化工程、电气工程、市政工程、水暖工程等现场管理和施工工程部经理。主管土建工程、装修工程,绿化工程现场施工管理、土建装修工程、绿化工程、市政工程、电器工程的全面工作水暖工程、水暖工程相关市政工程管理兼水暖工程、相关市政工程预算员资料管理土建工程、装修工程、绿化工程、电气工程、市政工程、水暖工程等现场管理和施工工程部经理。主管土建工程、装修工程,绿化工程现场施工管理、土建装修工程、绿化工程、市政工程、电器工程的全面工作水暖工程、水暖工程相关市政工程管理兼水暖工程、相关市政工程预算员资料管理1人1人1人8-4、工程部部门及岗位职责8-4-1工程部部门职责描述:8-4-1-1.配合公司其它各部门进行项当前期运作。8-4-1-2.工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。8-4-1-3.负责工程项目和监理单位招投标工作。8-4-1-4.协调承建商、监理、设计及相关单位之间的关系。8-4-1-5.负责对承建商、监理、设计单位的管理工作。8-4-1-6.负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。8-4-1-7.负责工程竣工验收及移交工作。8-4-1-8.对工程管理过程中的文件、资料进行管理。8-4-2工程部岗位职责描述:8-4-2-1主管工程副总经理8-4-2-1-1.在总经理的领导下负责工程部的日常管理工作。8-4-2-1-2.配合公司其它各部门进行项当前期运作,提出合理化建议。8-4-2-1-3.负责组织工程的招投标工作。8-4-2-1-4.对承包商、监理单位进行考察、评价。8-4-2-1-5.组织编制招投标文件,选择投标单位或进行邀标。8-4-2-1-6.组织投标单位进行现场踏勘和答疑。8-4-2-1-7.组织评标和开标工作,确定中标单位。8-4-2-1-8.参与合同谈判与合同的签订。8-4-2-1-9.负责项目管理。8-4-2-1-10.负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。8-4-2-1-11.项目的目标管理:对项目的整体目标进行明确下达,并将目标进行分解,做到责任到位,并对目标完成情况进行监督检查和调整。8-4-2-1-12.对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。8-4-2-1-13.对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。8-4-2-1-14.负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。8-4-2-1-15.负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。8-4-2-1-16.对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。8-4-2-1-17.对工程中出现的不合格处理方案进行审批,并对结果进行确认。8-4-2-1-18.组织竣工验收及移交。8-4-2-1-19.监督检查工程和项目文件资料的管理。8-4-2-1-20.负责各项目之间的资源调配,与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。8-4-2-1-21.负责工程监理的管理。8-4-2-1-22.对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。8-4-2-1-23.根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。8-4-2-1-24.对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。8-4-2-1-25.负责监理费用控制与结算。8-4-2-1-26.负责与设计单位协调8-4-2-1-27.参与设计单位的选择。8-4-2-1-28.参与设计方案的选择工作。8-4-2-1-29.组织工程技术人员进行图纸预审。8-4-2-1-30.委托监理单位组织图纸会审,对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。8-4-2-1-31.协调设计单位与相关单位之间的关系。8-4-2-1-32.对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。8-4-2-1-33.对设计费用进行控制。并负责整个施工过程中各相关单位的协调。8-4-2.工程部经理8-4-2-1.配合主管副总经理做好工程前期运作及招投标工作。8-4-2-2.负责项目的整体运作和管理8-4-2-3.项目开工准备阶段,负责编制《项目开工监督管理计划》,并报主管工程的副总经理批准。8-4-2-4.负责向各承包单位正式发出《工程施工管理配合要求》。8-4-2-5.开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。8-4-2-6.组织设计图纸会审、设计交底工作,对设计交底工作的过程及结果进行检查。8-4-2-7.组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/方案》进行审查。8-4-2-8.组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行初步审查,提出审查意见。8-4-2-9.对《施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用,以及可能导致工期、造价等变动的因素,结合监理单位的审查意见进行着重审核。8-4-2-10.对《施工组织设计》的实施情况进行监督检查纠正。8-4-2-11.对施工组织设计的调整及修改进行审核。8-4-2-12.对开工准备情况进行核实检查。8-4-2-13.组织临时设施的搭建。8-4-2-14.组织监理、施工单位进行场地移交。8-4-2-15.向主管工程部的副总经理报送《开工申请表》。8-4-2-16.组织对《监理规划》进行评审。8-4-2-17.对《监理规划》的实施情况进行检查、监督、纠正。8-4-2-18.负责准备图纸会审、设计交底会。8-4-2-19.配合综合办公室组织开工庆典。8-4-2-20.组织工程资料的报送。8-4-2-21.组织召开工程协调会。8-4-2-22.对工程中重大的不合格事项进行调查研究,提出处理意见。8-4-2-23.对施工安全、文明施工进行监督检查。8-4-2-24.对施工中的各种标识组织监督检查。8-4-2-25.负责协调承包商、监理单位、设计单位及有关单位之间的关系。8-4-2-26.按照《项目规划》和工程施工计划对项目资源进行合理调配、管理。8-4-2-27.组织制定质量监督计划。8-4-2-28.依据质量监督计划和相关文件对工程项目进行质量管理。8-4-2-29.对工程量及设计变更引起的工程量增减进行审核。8-4-2-30.对监理单位审核、汇总后的进度计划进行确认。8-4-2-31.负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整。8-4-2-32.负责对各方提出的设计变更进行审核。8-4-2-33.负责工程停工、复工的管理。8-4-2-34.负责控制工程项目施工过程投资,填制价款单。按合同进行工程款拨付。8-4-2-35.负责组织工程分部和单项工程的中间验收和竣工验收。8-4-2-36.监督检查项目文件资料的管理。8-4-2-37.负责项目甲供材料价格及品质信息的收集,参与甲供材料的选定.8-5-1.土建、水暖、电气工程管理岗位8-5-1-1.协助工程部经理做好工程项目的前期运作。8-5-1-2.协助工程部经理做好工程开工的准备工作。8-5-1-3.参与土建、水暖、电气工程招投标工作,负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。8-5-1-4.参与土建、水暖、电气工程投标资料、文件的审查和评标工作,提出合理建议。8-5-1-5.负责对投标单位进行土建、水暖、电气方面的现场答疑。8-5-1-6.参与图纸会审、设计交底工作,负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。8-5-1-7.审查《土建施工组织设计/方案》、《水暖施工组织设计/方案》、《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。8-5-1-8.负责《土建施工组织设计/方案》《水暖施工组织设计/方案》、《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查,提出审查意见。8-5-1-9.对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用,以及可能导致工期、造价等变动的因素,进行审查。8-5-1-10.监督检查《土建施工组织设计/方案》、《水暖施工组织设计/方案》、《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。8-5-1-11.负责审查土建、水暖、电气工程相关各单位提出的土建、水暖、电气工程变更要求。8-5-1-12.根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建、水暖、电气施工质量进行控制,对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。8-5-1-13.根据《项目规划》和工程施工计划对土建、水暖、电气工程的进度进行监督、检查,并根据情况提出调整意见。8-5-1-14.参加工程协调会与监理例会,提出和了解工程项目土建、水暖、电气施工过程中出现的问题,进行研究讨论,提出解决办法。8-5-1-15.负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。8-5-1-16.负责对土建、水暖、电气施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。8-5-1-17.对土建、水暖、电气工程中出现的不合格事项进行检查,并提出处理意见。8-5-1-18.负责项目标识要求的执行检查及记录。8-5-1-19.负责土建、水暖、电气工程的竣工验收8-5-1-20.负责现场安全生产、文明施工工作的组织、落实、检查、评比。8-6-1.成本管理岗位职责(含内勤资料)8-6-1-1.协助工程部经理作好工程项目的前期运作。8-6-1-2.协助工程部经理作好工程开工的准备工作。8-6-1-3.参与工程招投标工作,负责配合预算部进行标的和投标邀请书的编制。8-6-1-4.参与投标资料、文件的审查和评标工作。8-6-1-5.参与编制工程质量监督计划。8-6-1-6.根据成本目标编制项目成本控制计划。8-6-1-7.对变更引起的工程量增减进行检查确认。8-6-1-8.根据工程量及投资完成情况对成本进行分析,并对成本控制计划进行调整。8-6-1-9.对工程款的发放进行检查控制。8-6-1-10.参与竣工结算。8-6-1-11.负责工程资料、质量记录的收集整理。8-6-1-12.图纸、文件的发放、归档和移交。8-7.工程部内部工作流程8-7-1.项目市场调研阶段工程部参入项当前期对采集项目数据进行分析、论证。公司各部门前期采集项目数据工程部参入项当前期对采集项目数据进行分析、论证。公司各部门前期采集项目数据放弃或暂时放弃项目开发放弃或暂时放弃项目开发提出项目产品的市场定位及技术、经济可行性评估报告不可行提出项目产品的市场定位及技术、经济可行性评估报告不可行总经理审批总经理审批可行:编制项目发展建议书可行:编制项目发展建议书8-7-2.8-7-3、工程项目规划设计、可行性研究报告阶段:对各部门的工作进行技术支持。8-7-4.工程项目设计阶段:(1)、自然环境资料:工程地质资料、地震资料、水文地质资料、资源勘察资料、地形测绘资料、气候气象资料。(2)、研究与实验报告资料:自然环境规律模拟试验研究报告,设计条件、力学模型试验研究报告,新工艺、新设备、新技术、新材料试验报告等资料。(3)、工程技术资料:建筑材料供应及价格资料,主要设备技术资料及定货价格资料(4)配合开发部进行外部协作取证工作。包括水、电、煤气天然气、电信、征地、拆迁、安置等。8-7-5.8-7-5-1.不批准工程部进行公开招标或邀标材料供应商、工程施工承建商、监理单位的考察、选择组织工程现场踏勘与答疑,并接收投标单位的投标文件。工程部会同财务部编制招投标文件并发放至投标单位,将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批工程部进行公开招标或邀标材料供应商、工程施工承建商、监理单位的考察、选择组织工程现场踏勘与答疑,并接收投标单位的投标文件。工程部会同财务部编制招投标文件并发放至投标单位,将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批批准不批准进入施工准备阶段将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批工程部会同财务部与中标单位进行合同谈判,签定供货或承建合同。将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批工程部组织相关人员进行评标,确定中标单位。进入施工准备阶段将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批工程部会同财务部与中标单位进行合同谈判,签定供货或承建合同。将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批工程部组织相关人员进行评标,确定中标单位。批准8-7-5-2.监理单位项目管理工程施工组织准备:监理单位项目管理总经理或主管副总建设单位项目施工组织准备上报审批总经理或主管副总建设单位项目施工组织准备审批上报审批上报上报审批施工单位组织准备施工单位组织准备项目管理规划控制监理单位项目管理规划监理单位项目管理规划总经理或主管副总建设单位项目管理规划上报上报总经理或主管副总建设单位项目管理规划审批审批审批审批上报上报施工单位施工组织设计施工单位施工组织设计工程施工技术准备a、图纸会审与技术交底分部分项工程交底会审纪录图纸会审、设计交底设计单位、质量监督、物资供应单位参加工程部会同监理单位组织分部分项工程交底会审纪录图纸会审、设计交底设计单位、质量监督、物资供应单位参加工程部会同监理单位组织施工承包单位自审b、施工组织设计工程部进行审批进入下一阶段监理单位上报审查结果工程部委托监理单位进行审查施工承包单位编制施工组织设计监理单位进行施工组织设计的审查工程部进行审批进入下一阶段监理单位上报审查结果工程部委托监理单位进行审查施工承包单位编制施工组织设计监理单位进行施工组织设计的审查合格合格不合格不合格工程施工现场准备落实施工安全与环保措施施工材料、设备的准备施工临时设施的准备施工临水、临电的调查与准备施工桩、点的引测、控制网的布置施工现场三通一平落实施工安全与环保措施施工材料、设备的准备施工临时设施的准备施工临水、临电的调查与准备施工桩、点的引测、控制网的布置施工现场三通一平D、工程施工其它准备工程部、监理单位施工现场开工条件检查、确认工程部填制《工程开工准备检查表》正式签发施工单位《工程开工申请表》总经理或主管副总审批工程部编制《项目开工监督管理计划》工程部经理批准开工工程部、监理单位施工现场开工条件检查、确认工程部填制《工程开工准备检查表》正式签发施工单位《工程开工申请表》总经理或主管副总审批工程部编制《项目开工监督管理计划》工程部经理批准开工8-7-5-2.A、质量体系的建立施工单位质量保证体系的建立监理单位的质量保证体系的建立工程部质量保证体系的建立总经理或主管副总审批施工单位质量保证体系的建立监理单位的质量保证体系的建立工程部质量保证体系的建立总经理或主管副总审批上报上报上报审批审批审批质量体系的调整质量体系的运行与监督检查质量体系的调整质量体系的运行与监督检查质量目标与计划的管理监理单位质量目标与质量计划的编制施工单位质量目标与计划的编制工程部质量目标与监督计划的编制总经理或主管副总审批监理单位质量目标与质量计划的编制施工单位质量目标与计划的编制工程部质量目标与监督计划的编制总经理或主管副总审批审批审批审批上报上报上报质量目标的调整质量目标与计划的实施质量目标与计划的监督检查质量目标的调整质量目标与计划的实施质量目标与计划的监督检查质量过程控制管理ⅰ工序质量控制管理进行下一道工序施工进行工序质量评定工程部或项目部进行工序质量抽检监理单位进行工序质量验收施工单位提出工序验收申请进行下一道工序施工进行工序质量评定工程部或项目部进行工序质量抽检监理单位进行工序质量验收施工单位提出工序验收申请合格限期返工或整改通知返工或整改不合格限期返工或整改通知返工或整改ⅱ分部分项工程质量控制管理工程部或项目部进行分部分项质量抽检监理单位进行分部分项质量验收施工单位提出分部分项验收申请工程部组织监理、设计、质量监督部门验收进行分部分项质量评定工程部或项目部进行分部分项质量抽检监理单位进行分部分项质量验收施工单位提出分部分项验收申请工程部组织监理、设计、质量监督部门验收进行分部分项质量评定合格不合格不合格合格限期返工或整改通知返工或整改分部分项工程移交限期返工或整改通知返工或整改分部分项工程移交ⅲ工程材料设备质量控制管理工程材料设备的检试验工程部、施工单位、监理单位进行工程材料选购工程材料设备的进场工程部组织甲供材料设备的选购工程材料设备的检试验工程部、施工单位、监理单位进行工程材料选购工程材料设备的进场工程部组织甲供材料设备的选购合格不合格不合格不合格工程材料见证试验工程材料设备的现场检验材料设备的现场储备与保护工程材料见证试验工程材料设备的现场检验材料设备的现场储备与保护合格合格质量评定的管理施工单位工程质量评定监理单位工程质量评定工程部工程质量检查与评定工程部根据工程质量管理办法进行奖励或惩罚施工单位工程质量评定监理单位工程质量评定工程部工程质量检查与评定工程部根据工程质量管理办法进行奖励或惩罚B.工程施工进度管理a、工程施工进度目标和计划管理工程部根据《项目管理规划》确定施工工期与进度计划监理单位根据《项目管理规划》和工期进度目标确定进度计划施工单位根据《项目管理规划》和工期进度目标确定进度计划总经理或主管副总批准工程部根据《项目管理规划》确定施工工期与进度计划监理单位根据《项目管理规划》和工期进度目标确定进度计划施工单位根据《项目管理规划》和工期进度目标确定进度计划总经理或主管副总批准批准批准批准上报上报上报工期目标与进度计划的调整工期目标与进度计划的落实工期目标与进度计划的监督检查工期目标与进度计划的调整工期目标与进度计划的落实工期目标与进度计划的监督检查b、进度计划的过程控制工程部进行审批与监督检查检查并调整自身计划监理单位进行审批与监督检查检查并调整自身计划施工单位编制周、月度、季度、年度计划、施工总计划并落实工程部进行审批与监督检查检查并调整自身计划监理单位进行审批与监督检查检查并调整自身计划施工单位编制周、月度、季度、年度计划、施工总计划并落实上报上报审批审批上报上报审批上报工程部审批与监督检查检查并调整自身计划,对施工单位、监理单位的计划执行进行评价,作出相应的奖、罚等管理措施审批工程部审批与监督检查检查并调整自身计划,对施工单位、监理单位的计划执行进行评价,作出相应的奖、罚等管理措施总经理或主管副总经理总经理或主管副总经理上报审批C、工程现场管理监理单位编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理办法工程部编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理办法总经理或主管副总施工单位编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理办法监理单位编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理办法工程部编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理办法总经理或主管副总施工单位编制《工程施工管理配合要求》及安全文明施工管理办法上报上报上报审批审批审批设计及相关单位和部门工程部检查、监督、落实现场管理措施工程部现场协调各参施单位现场管理措施的调整设计及相关单位和部门工程部检查、监督、落实现场管理措施工程部现场协调各参施单位现场管理措施的调整D、工程施工投资管理工程项目投资管理分为以下四阶段:工程竣工决算编制工程价款的结算工程概(预)算控制工程投资估算控制工程竣工决算编制工程价款的结算工程概(预)算控制工程投资估算控制工程部参与工程投资估算的编制,负责建筑安装工程投资费用的估算。工程部参与工程概(预)算的审查。工程价款的结算控制:工程部参与工程竣工决算的编制。作好预付备料款工作工程款的结算支付制定拨款计划总经理或主管副总批准作好预付备料款工作工程款的结算支付制定拨款计划总经理或主管副总批准工程变更价款的确定进行项目投资差异分析工程造价的调整工程变更价款的确定进行项目投资差异分析工程造价的调整8-7-5工程部组织设计、监理、质量监督部门进行总体验收工程部向质量主管部门提出验收审请工程部单位进行工程总体质量检查监理单位进行工程总体质量检查施工单位提出工程总体验收申请工程部组织设计、监理、质量监督部门进行总体验收工程部向质量主管部门提出验收审请工程部单位进行工程总体质量检查监理单位进行工程总体质量检查施工单位提出工程总体验收申请合格合格合格不合格不合格不合格工程总体竣工移交限期返工或整改通知工程总体竣工移交限期返工或整改通知工程部与外部的工作关系图质量监督站设计单位质量监督站设计单位监理单位监理单位参施单位参施单位燃气公司燃气公司工程部工程部环保、环卫、公安及周边相关单位、居民等环保、环卫、公安及周边相关单位、居民等市政管理委员会市政管理委员会供电局自来水公司供电局自来水公司8-8.工程部各项管理制度8-8-1工程部人员及劳动纪律管理规定8-8-1-1工程部的人员变动和调整遵循严进严出的原则8-8-1-2.工程部人员的考核遵循公开、公平和公正的原则8-8-1-3.工作时间的规定:有关工作日及节假日的时间规定参见公司总体管理制度。8-8-1-4.不准迟到早退,如有特殊情况需提前请假,并填写请假单,以备记录并将记录纳入绩效考核中。8-8-1-5.工作中需外出办事的必须进行申请,以备记录和考核。8-8-1-6.工作需要去外地出差,必须进行申请。8-8-1-7.必须维护工作环境的整洁,爱护公共设施与财物。8-8-1-8.办公物品的领用进行统一管理,要先计划、批准,后统筹安排领用,避免浪费。8-8-1-9.不论在工作中还是在工作之外,不得作出有害和影响公司及部门利益和形象的行为,遵守法律和社会公德。8-8-1-10.不准接受外单位的宴请或收受与变相收受礼品,如有发现立即进行严厉处罚,开除出工程部,并退回公司人事部门进行处理。8-8-1-11.工程部人员如需进行对外招待,必须进行申请,核实批准后方可进行。8-8-1-12.工程部所有招待费、交通费实行统一管理,即发生费用前要经过申请和批准,发生费用后要经过审核,然后统一报销。8-8-2.8-8-2-1.8-8-2-2.工程部经理根据公司的总体情况和公司8-8-2-3.8-8-2-4.工程部工作目标、计划的制定采用相对民主的办法,即公司的目标、计划摊派和下级答辩的办法。公司8-8-3.工程部工作目标、计划的考核8-8-3-1.工程部各级工作目标生效后,工程部按时组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行监督检查。8-8-3-2.工程部定期组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行分析,找出影响目标、计划完成的主、次要因素。8-8-3-3.将工作目标与计划的考核结果纳入绩效考核之中。8-8-3-4.工程部将工作目标、计划分析结果形成纪要,并上报主管副总或总经理审阅。8-8-4.工程部工作目标、计划的调整8-8-4-1.工程部经理根据工作目标、计划的分析结果和主管领导的意见对工程部的工作目标、计划和下级目标、计划进行相应的调整,并将调整的结果上报主管领导审批。8-8-4-2.工程部工作目标和计划的种类:1、工程进度目标和计划2、工程质量目标和计划3、工程安全与文明施工目标、计划4、工程施工投资目标与计划5、工程部总体目标与计划6、工程部资料与文件管理计划与目标7、工程部岗位与人员编制目标、计划8、工程部办公与管理费用目标与计划9、工程部企业文化实施与管理目标规划8-8-5.工程部工程进度、质量、投资管理规定8-8-5-1.工程部进度、质量、投资管理以进度、质量、投资计划与目标及签定的合同、协议为依据。8-8-5-2.工程部进度、质量、投资管理采用上级监督检查、抽查与下级汇报相结合的办法8-8-5-3.工程部每周、月、季度组织一次工程进度、质量、投资检查并听取项目相关人员、监理单位、施工单位的相关汇报。并将检查结果形成记录上报主管领导。8-8-5-4.将进度、质量、投资检查结果纳入绩效考核。8-8-5-5.工程部每周、月、季度根据检查结果和主管领导的意见召开一次工作例会,对工程的进度、质量、和投资情况进行总结和调整。并将调整结果形成会议纪要上报主管领导审批。8-8-6.工程部工程现场管理规定8-8-6-1.工程部工程现场管理以签订的承包与合作合同、协议及制定、审批的目标与计划为依据。8-8-6-2.工程现场管理必须贯彻公司的形象宣传策略,有利与扩大公司的影响力和无形资产的提升。8-8-6-3.具体管理办法同进度、质量、投资管理。8-8-7工程部资料与文件管理规定8-8-7-1.工程部工程资料与文件的收集整理与归档严格按照ISO9001规定的管理程序进行。8-8-7-2.工程部工程资料和文件必须体现工作责任的可追溯性,如出现追溯性不强或资料上分不清责任的情况,资料管理人员与相应工作环节的负责人员对资料工作和资料反映的相关工作环节负全责。8-8-7-3.工程部的工程资料与文件必须具有真实性、准确性和及时性,如出现资料失真或不准确、不及时的情况,资料管理人员与资料反映的工作环节负责人和相关环节的负责人对该工作负全责。8-8-7-4.工程部按月、季度、年度和以工程项目为单位对工程资料进行检查,并将检查结果纳入绩效考核。8-8-8.工程部招投标管理规定8-8-8-1.工程部会同财务部进行工程的招投标工作,招投标工作以国家、行业及公司的相关管理规定为依据。8-8-8-2.招投标工作一般工程施工或监理单位采用公开招标与邀标相结合的办法,甲控材料设备的招投标采用邀标的形式进行。8-8-8-3.工程部招投标工作必须遵循以下原则:8-8-8-3-1.公开、公正的原则8-8-8-3-2.标价与成本相结合的原则8-8-8-3-3.工程性质与施工能力相结合的原则8-8-8-3-4.工程部招投标工作必须遵循的工作程序:8-8-8-3-5.工程招投标投标单位考察工作申请及领导批复。8-8-8-3-6.投标单位的考察和选择投标单位8-8-8-3-7.将考察结果上报主管副总或总经理批阅8-8-8-3-8.会同预算部编制招标文件8-8-8-3-9.招标文件的发放与工程现场答疑8-8-8-3-10.接受投标单位的投标文件8-8-8-3-11.报送招投标主管部门进行评标和开标8-8-8-3-12.将中标结果报送主管领导审批8-8-8-3-13.工程部根据项目工作情况组织相关人员对招投标工作进行审查,并将审查结果纳入绩效考核。8-8-9.工程部工作信息管理规定8-8-9-1.工程部的信息管理工作遵循及时、透明的原则8-8-9-2.工程部的信息管理工作可分为工程部内部与工程部外部两个部分,所有工程部人员必须建立信息系统的概念,即公司是一个整体信息系统,而工程部是公司的一个信息子系统。为使公司整体良性运作,必须使公司与外部、工程部与公司及工作相关部门的信息流动及时、准确,从而引起良好的组织行为,减少消耗,提高效率。8-8-9-3.工程部信息的接受:8-8-9-3-1.工程部外部信息的接受原则上以工程部经理为接受入口,防止信息的过滤效应和信息的不必要扩散。工程部内所有工作人员接受外部信息后,必须及时向主管领导汇报,以便主管领导作出决策和汇报。由于接受信息人推委和延误造成的损失,由接受信息人负全责。8-8-9-3-2.工程部接受公司或其它部门的信息指令后回复要及时。3.3工程部接受公司外部信息后要汇报给工程部经理,由工程部经理进行分析后汇报给公司主管领导或相关部门。8-8-9-4.工程部信息的发布:8-8-9-4-1.建立健全工作汇报制度,工程部执行每周、月度、季度、年度工作汇报制度,及工程部所有人员必须按上述时间向主管领导汇报工作,并形成记录。工程部经理根据公司要求定期向公司领导汇报工作。8-8-9-4-2.工程部各级主管必须深入实际,了解收集信息。如上级得到的现场信息,下级还没有得到,经分析由工作安排或责任心及工作态度引起见给予相应的处罚,并纳入绩效考核。8-8-9-4-3.工程部根据工程开展情况及时向公司相关部门传递相关信息,以便形成良好的分工与协作。8-8-9-4-4.程部信息工作的考核:工程部每月、季度和年度组织相关人员对信息工作监督检查和总结,形成记录,并纳入绩效考核。九、营销策划部岗位职责描述9-1.营销部的组织机构设置9-1-1根据公司的总体要求和工作任务量,营销部的编制为7-8人.其中营销部现场经理1人,负责项目策划推广1人;.置业顾问4-6人。9-1-2主管营销副总主管营销副总策划推广经理现场销售经理策划推广经理现场销售经理策划公司,广告公司,媒体置业顾问策划公司,广告公司,媒体置业顾问9-2.营销部门及岗位职责9-2-1.营销部部门职责描述:9-2-1-1.配合企业发展部对项目进行产品及销售人群定位。9-2-1-2.全面负责项目策划推广及销售工作。9-2-1-3.负责策划公司,广告公司,模型制作公司及推广媒体的甄选工作。9-2-1-4.负责与策划公司协调,确定项目推广主题思路、手段及时间安排。9-2-1-5.负责对策划推广的效果进行评估,在出现问题时及时调整。9-2-1-6.负责销售合同,按揭手续的办理及存档.9-2-2.营销部岗位职责描述:9-2-2-1主管营销副总9-2-2-1-1.负责营销部的日常管理工作。9-2-2-1-2.配合公司各部门进行项当前期可行性研究,对项目的产品定位,销售人群定位提出合理化建议。9-2-2-1-3.负责策划公司的甄选与管理工作。9-2-2-1-4.对策划公司进行考察、评价,采用招投标的方式确定策划推广方案。9-2-2-1-5.对推广成本进行评估于监控9-2-2-1-6.参与策划推广合同的谈判与合同的签订。9-2-2-1-7.对广告及推广手段的效果进行评价,在有必要的情况下进行调整。9-2-2-1-8.负责策划推广费用的控制与结算。9-2-2-2.负责销售队伍的管理。9-2-2-2-1.负责项目销售人员的管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。9-2-2-2-2.项目的销售目标管理:对项目的整体销售目标进行明确下达,并将目标进行分解,做到责任到位,并对目标完成情况进行监督检查和调整。9-2-2-2-3.对项目销售进度、售楼部现场及费用进行审核、监督、检查。9-2-2-2-4.对推广销售过程中出现的重大问题进行决策和处理。9-2-2-2-5.组织销售人员的培训并参与销售人员能力与素质的考核。9-2-2-2-6.监督检查销售合同及营销推广资料的管理。9-2-2-3.负责按揭银行的协调,监督按揭手续的办理。9-2-2-4.负责策划推广过程中各相关单位的协调。9-2-2-5.负责团购业务的接洽与谈判。9-2-2-6.负责项目价格策略及销控策略的制定,报批。9-2-2-2.策划推广部经理岗位职责9-2-2-1-1.参与项目的前期可行性研究,对项目的产品定位,销售人群定位及策划推广主题提出合理化建议。9-2-2-1-2.参与策划公司,广告公司及媒体的甄选,把握策划推广主题,选择推广手段,对策划推广方案的效果进行评估。9-2-2-1-3.负责策划推广过程中各相关单位的协调互动。9-2-2-1-4.对策划推广成本进行监控。9-2-2-3.销售部经理岗位职责9-2-2-3-1.协助营销副总做好项目定价及销控策略。9-2-2-3-2.负责签约客户的接待与销售合同的签订。9-2-2-3-3.负责销售合同及推广资料的管理。9-2-2-3-4.负责办理按揭手续。9-2-2-3-5.负责销售人员的日常培训。9-2-2-3-6.负责售楼部的日常管理。9-2-2-3-7.负责售楼部运营成本的管理。9-2-2-3-8.负责售楼人员提成的计算。9-2-2-3-9.负责竞争楼盘资料的收集整理。9-2-2-3-10对新项目的定位提供可行性建议。9-2-2-3-11.负责销售计划的落实到人。9-2-2-4.置业顾问岗位职责9-2-2-4-1.熟悉楼盘基本情况,了解推广、定价、销控策略9-2-2-4-2.接待来访客户,对楼盘进行推介.9-2-2-4-3.收集来访客户及竞争楼盘资料.为公司的新项目开发做准备。9-2-2-4-4.销售人员日常客户接待参考顺序及特殊情况下处理方式。

1、日常客户接待参考顺序(1)按照当日签到时间先后安排本日接待顺序。(2)销售人员按顺序编号,轮流接待而且每日循环接待。(3)依据上月销售业绩排名,固定本月每日接待顺序。(4)依据当日销售业绩安排次日接待顺序。2、特殊情况处理(1)轮到本人接待客户因有事离开时,如有客户来访由下一名销售代表接待,本人回来直接进入下一轮接待顺序。如回来时本轮接待尚未跳过,仍继续参加本轮接待顺序。(2)如果老客户来访,尚未轮到本人接待时,可跳过本轮接待顺序。(3)客户较多销售人员不足以应付时可不按接待顺序,应兼顾大多数客户和重点客户,同时可安排试用销售人员协助接待客户。(4)同一组客户人数较多时,应遵循接待顺序安排其它销售人员协助。(5)销售人员自身难以应付客户时,销售主管应及时提供援助或安排其它销售人员协助接待。3、客户登记(1)客户登记分为公共登记和个人登记,销售人员必须保证客户登记内容的一致性、连贯性、次序性。(2)营销部为销售人员统一配置销售时所用的公共登记本和个人登记本。登记本包括:来客登记本、来电登记本、客户信息记录本等。(3)销售人员必须将客户的来电、来访日期、姓名、联系方式、客户需求等信息做详细记录。(4)公共登记本的客户信息必须按客户来访、来电的先后顺序依次登记编号。个人登记本的客户编号要与公共登记本客户编号相一致。(5)客户登记的有效期为30天,如此期间内销售人员无对客户跟踪记录,客户再次来访时作为新客户登记。(6)客户来访时应先询问客户是否初次到访、是否有预约,然后视客户情况做出处理。(7)对于搞市场调查、考察、参观楼盘的人员可不做客户登记。(8)公司采用网络销售时,销售主管应安排专人负责网络上客户信息的收集整理,负责人每日查看网络上的客户信息并对客户信息做详细登记。(9)对网络上搜集到的客户信息销售主管统一分配给销售代表。4、客户归属确认(1)客户划分遵循以下原则:⑴家庭购房时,夫妇、父母、子女视为同一客户,其它亲戚不作同一客户处理(视情况而定)。⑵企业购房时,股东视为同一客户,其它不作为同一客户处理。⑶初次来访客户在30天内有跟踪记录的有效期从跟踪之日起相应顺延,如无跟踪记录时再次来访算作新客户。(2)为明确客户归属,避免因客户区分不明确引起的员工内部纠纷,客户归属划分原则如下:⑴客户首次来访,第一接待人为客户所有人。⑵接待客户后在30天内未能成交,并无连续的跟踪记录,客户再次来访时算作新客户,客户归新接待人。⑶老客户带新客户来访,原则上归原有销售人员,如当时未指明接待人员,归当时接待人。⑷销售人员亲友来访时,未指明接待人时,归第一接待人。⑸客户首次电话来访,接电话销售人员为客户所有人。(3)客户归属有争议时,以公共登记本的客户来访记录为依据。5、客户关系维护(1)客户是公司的重要资源,客户资源的维护是促进销售的有效手段,也是公司持续发展的基础,销售人员必须做好客户维护工作。(2)客户资源维护的方式有:电话沟通、登门拜访、节日祝福、赠送礼品或纪念品、召开联谊会等。(3)客户维护要求:⑴当日来访客户,在下班前要打电话进行跟踪其购房意向。⑵工作闲暇时间尽量用来约客户、分析客户。⑶客户跟踪尽量保持连续性,对新客户跟踪至少保持2次以上。⑷重要节日要对重点客户进行慰问。(4)客户维护的原则:⑴把有限工作精力放在重点客户上。⑵对未成交客户要认真分析原因,积极采取有效措施,吸取经验教训。⑶首次来访客户未达成意向,主动劝其再次来访。⑷对待社会资源广泛、家庭背景较好的老客户尽量劝其多带新客户。⑸不随便放弃每一个客户,客户没明确意向说不买时,尽量保持对客户的追踪。⑹对客户购房存在的顾虑积极提供解决方案,让客户感觉站在她的立场考虑问题。(5)销售主管要利用每日晚会时间对当日来访客户情况进行汇总、分析,对当日销售人员接待客户过程中存在的问题、困难做出指导、解决。6、大客户管理(1)项目销售过程中,销售人员应广泛收集项目所在区域的政府部门、企业、事业单位等集体的购房信息,为项目积极寻求购房大客户。(2)在与大客户谈判前销售主管应先结合项目定价方案确定针对大客户的销售方案,方案完成后需报分公司经理批示后实施。(3)大客户的成立条件为:单位或散客户集体购房单次超过10套。个人单次购房超过10套时也可作为大客户对待。(4)大客户购房时谈判过程中要以项目价格方案为依据,针对大客户的销售方案为基础。谈判过程中要及时向分公司领导汇报谈判进展情况。(5)针对大客户销售的优惠幅度超过分公司的审批权限时要以报告形式向总公司请示,直至报至董事长批示。(6)与大客户签定的购房合同要求包含以下内容:⑴购房客户名单。⑵所购房号。⑶付款方式及时间。⑷购房优惠幅度及价格。⑸特殊约定事项。(7)大客户购房合同签定后,所签购房合同要附上公司批示的优惠政策文件送分公司财务部门保存一份。(8)营销部综合服务人员应监督大客户购房合同的执行情况,发现大客户购房数量有变动时及时向公司汇报情况。(9)大客户购房合同签定后购房人员名单变动时需出示相关证明,并经营销部经理核实,报公司经理批示。(10)销售人员应严格按照大客户购房合同约定内容办理购房手续,对利用大客户购房行为倒房的客户,销售人员严禁办理其购房相关手续。(11)销售人员在销售宣传中应对大客户销售价格严格保密。7、客户资料管理(1)客户资料是公司的重要资料,对客户资料保存要完整,对外界人士客户资料要严格保密。(2)公共客户资料要有专人负责保管,销售人员需保存好个人的客户资料。(3)客户资料内容:⑴客户基本资料:姓名、年龄、性别、联系方式、住所、收入状况、学历等。⑵客户特征资料:职业、爱好、需求、家庭状况、信息来源途径、消费习惯等。⑶客户来电、来访记录。⑷对客户信息汇总、分析报表。⑸客户反馈意见汇总。(4)销售人员要认真记录客户资料,并及时填写公司所制定的各种表格。具体要求为:⑴客户来访时尽量先做登记,未能登记时送走客户后要及时补上。⑵接待完客户后及时填写接待记录。⑶所记录的客户资料要真实、准确。⑷记录客户资料要尽量完整。⑸来电客户信息记录尽量完整。(5)销售人员每日要对客户资料进行汇总分析,销售主管在每月底对本月来访客户、已购房客户进行汇总分析,并制作相应表格、图形。汇总资料作为营销部重要资料要归档保存。(6)销售人员离职前应在销售主管的安排下对个人保存的客户资料进行移交,对其未办理完毕的客户销售主管要对其它销售人员进行分配。(7)客户资料的交接每月底销售主管对销售代表的客户资料进行整理、汇总、分析,并将整理完毕的客户资料移交营销策划主管一份。8、奖惩规定(1)处罚:违反本制度的处罚方式有:口头警告、罚款第一节口头警告⑴违反接待顺序。⑵不认真、及时填写客户资料。⑶客户归属引发争议。⑷客户资料记录不真实。(2)罚款⑴本月被累计口头警告超过三次罚款30元。⑵不遵守本制度与同事引发纠纷并造成一定影响者,罚款30元。⑶客户资料保存不完整或客户资料丢失,罚款30元。⑷提供虚假客户资料,罚款30元。(3)奖励销售主管负责贯彻、执行本制度,并定期对销售人员的客户资料内容、保存情况等事项进行检查、评比,对表现优秀者可适当给予精神或物质奖励。营销部经理要监督本制度的执行情况。9、现场销售主管完成项目主管下达的销售指标任务,工作上对现场销售主管负责;按程序热情、积极、规范的作好现场客户接待工作,经过良好的职业风范和周到的售前、售中、售后服务展示公司企业形象,树立企业良好的口碑;销售成交,催收房款,完成销售收入指标;对于客户提出的问题及时协调公司各相关部门给予处理解决,实行首问负责制;对已经办理入住手续的客户定期进行回访,及时协调各相关部门存在的问题;负责各自的销售统计及客户分析立档工作,配合策划部作好市场统计汇总及信息反馈工作;本合客户服务部作好各项客户服务工作及成交客户上报归档上报工作;负责销售合同的签定工作,签定之后及时会签并转交客户服务部;负责办理本项目的抵款房源相关手续;阶段性的完成市场调研工作;完成上级领导安排的其它工作;围绕自身工作目标不断自我学习,自我完善,扩大知识面,促进业务水平的提高每天填写工作日报表,向销售主管汇报工作情况,定期作工作总结,并能够根据市场信息对下阶段工作进行策划,以提高工作的有效性与计划性;完成展会或其它大型公关活动的销售配合工作;十、财务部岗位职责描述

10-1.财务部的组织机构设置10-1-1.财务根据公司的总体要求和工作任务量,财务部的编制为3人.其中财务部经理1人,财务会计1人;财务出纳1人。10-1-2.财务财务部经理财务部经理财务会计财务出纳财务会计财务出纳10-2.财务部门及岗位职责10-2-1.10-2-1-1.10-2-1-2.10-2-1-3.10-2-1-4.10-2-1-5.10-2-2.主管会计的工作职责:10-2-2-1.编制和报送各种报表;10-2-2-2.办理信贷手续;10-2-2-3.办理工商、税务、信