房地产开发业务培训讲义

房地产开发部房地产开发业务培训讲义议题：第一部分：

房地产概论第二部分：房地产项目选择论证第三部分：房地产项目前期规划第四部分：房地产项目前期手续第五部分房地产项目成本管理一、前言关键词2、依法经营

产-业-链内行VS外行

1、3、二、房地产开发的几个阶段及工作内容1、概念阶段

（1）市场部销售部对选定项目进行可行性研究并制定项目商务计划书

（2）请相关专家对项目进行评估与论证，提出项目建议书（3）通过公司决策层批准进入下一阶段。

二、房地产开发的几个阶段及工作内容2、规划阶段确定总负责人项目经理项目成员项目有效性项目概要报告决策层批转进入一下阶段二、房地产开发的几个阶段及工作内容3、实施阶段本阶段工作重点明确分工制定计划狠抓廉政阳光招标协调关系严格控制质量成本进度销售二、房地产开发的几个阶段及工作内容4、结束阶段（1）项目验收，办理备案（2）物业接管验收（3）配合物业交房（4）项目清算（5）资产清理

第二部分房地产项目选择论证一、对房地产项目选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期经营、广告万能化误区三：房地产项目选择与论证的形式化二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、行业风险分析二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、行业风险分析Ⅱ、资金链断裂风险Ⅲ、物业风险二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在Ⅰ、项目选择与论证Ⅱ、选址二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性4、房地产开发具有很强的系统性和时序性三、房地产开发项目选择的概念和步骤1、概念2、步骤A广泛寻找投资项目B精心筛选投资项目C对重点项目进行投资机会性研究D项目投资谈判E详细可行性研究F公司的决策与实施四、房地产开发项目的论证（可行性研究）1、项目可行性研究的概念和作用（1）概念（2）作用四、房地产开发项目的论证（可行性研究）2、项目可行性研究的阶段性（1）投资机会研究（2）初步可行性研究（3）详细可行性研究四、糊房地壳产开现发项越目的亮论证协（可伞行性辩研究逆）3、旅项目石可行污性研扒究的们内容（1悟）项歉目可鞭行性妨研究牌要解便决的说问题A疯立项数时的垫宏观猴环境寨是怎劫样的B券立项邪时的狠微观艇环境天是怎炕样的C经项目米的市胶场定帜位分脊析D蛛初步阴确定崭项目携开发E罩项目树开发贫分期剃与楼亚价的片初步完确定F妨项目萍发展棋存在辨的问荷题四、啄房地做产开黑发项腔目的跃论证娇（可两行性吹研究感）3、托项目肉可行登性研麦究的普内容（2交）可忠行性馅研究相报告柄的结英构四、您房地抄产开稠发项耻目的糊论证肝（可衰行性钓研究斑）3、估项目杆可行乘性研依究的搜内容（3者）可孙行性邪研究鸽报告炎的项躬目投趟资预湿算房地筝产项谨目的筐投资狂预算呆应包搂括一穴下内天容:营销技开支匹概算1、奶项目赢立项墓前研应究及料可行悲性研币究的但开支2、叨项目趟策划友的开酬支3、莫销售史策划品的开使支4、络广告谦开支5、哈项目仿公司屡正常岩运作故的开容支6、闲项目协及企鞋业的驼公关犹开支四、才房地笛产开赶发项吐目的相论证卡（可肌行性艘研究牵）工程掉开支真概算1、闪用于辈工程用勘探寄的开晃支2、珠用于嗽吹沙钢添土乳、平姑整土连地的抵开支3、很用于大工程浩设计妙的开农支4、魂用于葵建筑站施工们的开或支5、压用于菊设施住配套侨的开层支6、责用于耳工程难监理燃的开凉支四、厕房地济产开港发项晨目的往论证塑（可鹊行性潮研究代）土地陷征用嘴开支乖概算1、辽政府祥一次归性收袜取的派标准狱地价2、停用于嘉拆迁晒补偿至或青全苗补鸭偿的失开支3、形影响价公共汉设施系而出为现的津赔偿利开支四、项房地何产开辜发项存目的证论证吃（可率行性东研究栋）金融怖成本逢开支田概算1、便外汇返资金蔽进入生国内诱货币妨系统样产生挑的银卫行担吩保及捷管理俘费用腰支出2、苗贷款睛引起足的利践息支冲出3、甲各项老保险昌开支4、苹税收托和行姻政收吗费5、远不可和预见疾开支四、艘房地潜产开五发项伍目的丹论证碑（可露行性药研究猾）4、扭房地飘产研婆究报却告的尺编制误区转一：话一个薪标准志的效努益分济析误区愤二：旗先入消为主盲的可盟行性合研究（1料）长宜官意昼志（2押）业腊务水细平低（3衰）第慈三方近不客白观分论析（4敲）图群省事四、福房地凉产开饥发项部目的缩慧论证练（可担行性稿研究赤）4、犹房地筑产研滤究报续告的明编制相应排对策（1趴）加扒快专帮业化阿及市凶场培因育工现作（2装）提费高从晃业人道员素寒质（3她）建浑立可滤行性详研究伯数据吓库四、幻玉房地僻产开母发项歼目的肯论证姑（可生行性厘研究避）4、房地僚产研队究报轨告的埋编制（2域）进健行资宁料收爹集、出市场雕分析[1光]宏增观因驶素分劈燕析[2傅]区叮域性恢因素剑分析[3恼]微屑观市弱场分浪析四、脖房地红产开者发项况目的朵论证叛（可翠行性垦研究斩）4、房地汇产研债究报萝告的妙编制（3）进率行市枣场预断测[1鲜]需材求预简测[2站]供狮给预残测[3梦]预写测方校法四、结房地边产开揪发项央目的替论证策（可蒜行性毛研究侨）4、房地嗽产研咐究报量告的倘编制（4）进汽行成尖本测凳算[1姑]土依地前着期费[2宇]设疑计和德建筑级安装排工程佩费[3碗]市电政配拌套费[4那]项交目营涌销管拘理费染用[5拐]项缓目财效务成罪本四、覆房地稼产开服发项餐目的勒论证补（可汗行性枣研究蛮）4、房地仗产研烫究报照告的绞编制（5）进鹅行财强务评版价、渴不确谜定性侵分析券和风牌险分旬析[1碗]动沉态指衣标[2灵]静辫态指帐标A世盈亏伸平衡片分析B调敏感扶性分榴析C始风险延分析四、讯房地救产开蹲发项留目的推论证扇（可荷行性肃研究炊）4、房地盖产研喘究报释告的闻编制（6）可理行性尺研究禾结论根据夏以上冰的分央析得连出客纯观、缝公正山得研牲究结成论四、棋房地称产开丑发项浇目的梢论证曲（可少行性满研究菠）5、项目冤选择物与论报证要跨注意叶的问昌题1、州营销至与规侵划设遮计必扭须提通前介之入，英强调比市场而为先塘导的爹同时县又应桥注意我两者甚相适著应2、扮项目爸定位弃以市郑场调指查为狮依据汁，但哗关键寸在于渠对市雾场的院深层猜次研仗究3、雄项目乳的客油观市任场条齿件是像项目领前期指决策皂的基谋础4、野开发里者的我能力跌与素恳质是旱决定牵项目勒后期缝成败登的关虏键5、滤既要弊借鉴衡成功勇项目贸的经稠验，砍又要记失败校的项知目中摘寻找贪到教遭训第三工部分房地与产项毛目前披期规碌划第三培部分各房晓地产远项目弄前期合规划项目爸总体齿规划怨布局荷包括1、践项目雹功能馆规划2、距项目霸道路妙规划3、秩建筑闪空间申规划4、回景观窄绿化救系统岗规划5、钞公建国与配益套系芽统规赴划第三巴部分溜房门地产舌项目铸前期槐规划建筑哲物日坑照标巨准依据显中华观人民窜共和帖国国亏家标锈准《君城市劝居住察区规汉划设岭计规业划》甜GB么50赔18景0-端--肢-9性3(哪20掩02壁年版竭）表5.0.2-1住宅建筑日照标准建筑气候区划Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、VII气候区Ⅳ气候区Ⅴ、Ⅵ气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数(h)≥2≥3≥1有效日照时间带(h)8～169～15日照时间计算起点底层窗台面第三看部分余房衡地产鸣项目典前期滤规划附录新A御附汪图及扮附表中华叔人民却共和还国城兵乡建巷设环霞境保压护部榨中弟华人叶民共齐和国纸国家咽教育姥委员催会刻标准托儿层所、冻幼儿就园建坦筑设湿计规上范许JG骗J约39征—8乞7试行屿日期铅：1恼9裤8帝7向年却1颗2吃月访1日第二徐章艘基地五和总搅平面第2慌.2茧.3练条二、枯应有筛全园阀共用严的室曾外游弟戏场刻地，茧其面扮积不角宜小惊于下渐式计维算值幅：室外问共用凑游戏纹场地挎面积于（m址2）诊＝1途80晨＋2杏0（肾N－厨1）注：侍１、凉18春0、竟20耳、1债为常芒数、里Ｎ为倡班数剩（乳遇儿班希不计输）。托儿墙园、驰幼儿怜园建驾筑宜槐布置糠于可切挡寒浪风的滤建筑丈物的闸背风雷面，猎但其袋生活惯用房喊应满哑足底张层满像窗冬漆至日马不小危于3须h的斥日照限标准形，活唉动场迈地应菊有不漫少于典1/虚2的勉活动杠面积双在标豆准的钢建筑膀日照拿阴影叠线之枯外。第三舟部分僚房懂地产阁项目骆前期馅规划附录昨A泪附协图及格附表中华弊人民逐共和爆国国尿家标即准中小愉学校熄建筑枯设计茄规范池G魂BJ蛾9阵9—局86施行析日期朴：1语9刚8盐7南年斥1概0疤月轻1伶日第二继章革选址产和总客平面世布局第三叨节勾总平莲面布诊局第2妥.3跨.6蓄条建筑抚物的崇间距贡应符蛋合下傻列规拥定：一、骗教学薯用房必应有嗓良好怎的自垫然通滔风。二、维南向捎的普暂通教型室冬脏至日差底层挽满窗鞭日照卫不应冲小于许2h固。三、维两排态教室纱的长爽边相乞对时免，其野间距吗不应尸小于盈25掩m。教室骄的长袋边与辫运动邀场地骑的间起距不爽应小雷于2悼5m青。第三遗部分移房谊地产忠项目贞前期老规划在2德00幼6年描5月锯24弦日国急办发此〔2鸽00冻6〕吩37肺号国劣务院死转发鞋九部晒委《怠关于裁调整束住房阅供应辟结构哗稳定阔住房赞价格正的意殿见》我国很把小讽康住盈宅建纯设定摄为住圣宅小亏区建匪设的即发展迹方向☆☆第三眼部分稍房意地产敞项目亲前期颗规划案例活分析阳光竟佳苑运A区蹲地处瓶南基蚁地生匙活区南侧嘴，占炼地面危积2漆.8摩7公木顷，俯小区的逆实际搂规划恭方案畜如下培：一、也小区长共建鄙住宅鄙楼7虎栋，捏地上居住钢六层抓，地绍下储鲁藏一差层，雁北部五、书六层誉退台着。住称宅建傍筑面臂积28轮25唐8.宫7平旷方米玻，储速藏建询筑面燥积48冰04浴.7铜平方址米。第三疗部分篇房燥地产枕项目贤前期穴规划案例治分析二、笑临街杜商业季地上丝式二层臣，建筑圾面积览38鸭72波.7碍平方纤米。第三型部分念房律地产纷项目郊前期咬规划案例西分析三、炭小区宿配套掏设施另建筑册面积市92竖5平您方米皂。配套征建设山了：繁等级斯人防古工程广（兼电作地束下车库氧），蒜健身康活动斩场地冻，物径业管塘理用直房等与。四、趁楼座吓基本怪进深距14夺米，舞间距摧24树.5竹米，日照冬间距思系数正为1单.6头。第三瞎部分曾房刘地产房诚项目编前期摸规划案例甩分析五、劈燕小区侍的外猴立面怖设计酸以赭石色赴和浅梁灰色翁为主客，屋蒸顶为挂彩酱瓦坡遭屋面愚。通庙过对努阳台和外僻窗的昨细部劣处理提丰富需了建筑造拘型，相增加或了住毕宅区大的家居亲橡切感践。第三歼部分厨房乡丰地产侍项目般前期析规划案例称分析六、婚住宅帽的节常能措渠施采用了灿外墙封外保滑温和晕塑钢中空逝玻璃愁窗外墙丸外保宴温第三巩部分殃房筋地产浪项目猎前期北规划案例辈分析该小伪区已谷在0诞5年章交工择入住太，并获贤河北岗省首苹届“涨十佳馋节能住气宅小落区“祝荣誉吩称号第四丘部分房地哈产项县目前谨期手熔续第四敢部分栽房地捷产项便目前谎期手歌续流程飞图第四呆部分俊房地弦产项汉目前讨期手动续质量监督费0.7‰总造价抗震审查费0.1‰总造价配套费60元/平方米建筑面积散装水泥费1.2元/平方米建筑面积临电约10万元按实际情况临水约10万元按实际情况工程招标交易费15400元/次按招标次数招标管理费500万元起，收1%；500万元以上按中标价累积递减按标的总额印花税0.3‰总造价文明施工措施费土建取人工费和机械费的3.37%；水电取人工费的6.2%按定额直接费放线费180元/亩土地面积规划验线技术服务费0.8元/平方米建筑面积定桩费约600～700元/点按点数计算防雷检测费80元/点按点数计算防雷审图费

第四搏部分该房地望产项狠目前傍期手酷续房地产开发费用情况一览表项目收取费用价格(以保定为例)执行标准文物勘测费3600元/亩建筑面积人防费80元/平方米建筑面积环境测评和环境评审费约2万元

土地测绘费638元/点按点数计算契税4%土地总价款出让金40%土地总价款办理土地证交费1元/平方米土地面积方案图设计费5元/平方米建筑面积施工图设计费200万元起,收9万元；200万元以上，累积递增总造价审图费5%～14%设计费墙改费5元/平方米建筑面积再就业基金1元/平方米建筑面积第四科部分流房地没产项雷目前似期手笋续方案费

拆迁管理费

建安工程费

配套基础设施费

销售营业税及附加费5.55%按销售收入产权交易及测绘费17.3元/平方米按房屋面积第五部部分房地搂产项丙目成咏本管绿理第五靠部分饱房换地产庸项目缩慧成本愤管理成本杨管理聪组成1、其成本穴计划2、内成本词控制3、吨成本反核算田及分柿析第五苹部分咐房继地产耀项目勇成本狮管理1、缺成本恰计划经营召科是桃成本华计划绣的主职责部派门经折营科允依据甩市场狡科制巩定的容项目蓄前期搜规划扣方案日编制寇的前看期概忆算是贡项目哈可行售性研街究的予组成喇部分缴；项料目的表规划气方案斜审批饮后，戴经营阴科再俊根据既审批潜后的贯方案趴编制即详细鲜的成初本计四划。饼详细区成本便计划浑是成圈本控白制和练分析披的重项要依柱据。第五候部分绍房范地产已项目纷成本叫管理2、宅成本榴控制（1器）、价方案崇设计往阶段密（以市场例科负堪责）（2招）、稻施工雾图设忠计阶刚段（铺总工丛办负铜责）（3绞）、欺项目嫂经营役过程点中的冠成本羞控制古（经潮营科驾负责包）（4拢）、燥是对咏资金速成本车和管旷理费某的控干制伙（财雅务科即负责齐）第五舰部分棋房狠地产公项目扑成本乏管理3、卵成本拼核算奔及分劳析项目读成本嘉核算铲主要骨由财恢务科伯负责项目饿成本咱分析增主要烘由经捎营科缩慧负责第六叙部分房地甚产开合发所比涉及组相关绸法律溉法规第六匹部分丢房过地产扮开发骡所涉寒及相歇关法砖律法羡规一、愉房地樱产开横发投狐资与倘经营架法律狼法规1、摸《城骑市房批地产隙开发这经营