中国高端养老健康社区项目规划讲义

中国高端养老健康社区项目规划合众养老健康产业合众健康谷方案综合效益目录合众企业背景第一部分第三部分第四部分第二部分合众养老健康产业合众健康谷方案综合效益目录合众企业背景第一部分第三部分第四部分第二部分组成：合众人寿于2005年2月由中国保监会批准成立，股东由中发集团、意大利联合圣保罗银行、日本太阳生命保险等国内外知名企业组成。评价：2009年3月12日，中国保监会主席吴定富到合众人寿调研，赞誉合众人寿“在全国同期开业的寿险公司中脱颖而出，在国内全部寿险公司中崭露头角，已进入中大型保险公司行列。”近况：截止2010年年底，已开设省级分公司26家、地市级机构127家、县级机构439家，员工人数近6万人。保民超过600万。总资产300亿，全国寿险公司十强。前景：根据普华永道会计事务所精算得出，2014年合众人寿资产总规模将突破1000亿元。合众人寿组成、评价、近况、前景联合圣保罗是意大利第一大银行，总资产5729亿欧元（约合6万亿人民币），市场价值568亿欧元，在2009年市值排名中位列欧洲第3位、全球第16位。2006年11月，联合圣保罗购入合众人寿19.9％股份，成为合众人寿第二大股东，也是合众人寿历史上的第一家外资股东。意大利联合圣保罗银行——集团业务领域涉及商业金融服务、投资银行服务等，金融实力欧洲前三名。外资股东意大利联合圣保罗银行日本太阳生命保险株式会社成立于1893年，迄今已拥有一百多年的历史，该公司是日本最大的人寿保险公司之一，同时也是日本最大的养老金发放管理机关。2007年5月，日本太阳生命保险株式会社以每股8元的价格购入合众人寿5.09%的股份，成为合众人寿第二家外资股东，太阳生命入股价格再创新高。日本太阳生命人寿集团——集团业务领域涉及保险领域、投资领域，在寿险产品研发、保险与不动产对接领域有丰富实操经验外资股东日本太阳生命人寿

金融运作平台，建成物业可通过资本市场转化为债券、REITS，获取资金将扩大投资。使项目实现资本、运营双收益。核心竞争力2未来客户储备养老、健康产业是与寿险业务结合最紧密行业，具有很强的协同效应，发展养老、健康产业实际延长了原有保单的期限，并大幅提升保单的收益价值，同时合众寿险业务拥有600万名客户，可为本项目带来广泛的客户资源。3筹建运营团队股东中有房地产板块、酒店板块、物业板块、药业板块。从定位、规划、筹建、运营全项目全流程丰富实操经验，为项目开发运作保驾护航。1筹建资金来源根据合众发展规划及保监会相关规定，合众人寿未来五年内可用于不动产投资的自有资金将不低于100亿元，此外，合众金融平台可以进一步给予项目提供融资，保障资金的充足性。4资产运作能力核心竞争力险资、客群、开发经验、股东保险资金发展养老健康产业是未来中国养老产业发展的大势所趋。合众股东背景、多领域经验、资源整合能力，是确保保险资金落地养老健康产业的核心竞争力。合众企业背景合众健康谷方案综合效益目录合众养老健康产业第一部分第三部分第四部分第二部分《保险资金投资不动产暂行管理办法》规定保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地、不得利用投资养老和自用性不动产的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目总投资额的30%。合众所有健康谷项目，合同条款中写明不做房地产开发，所有物业全部持有，不销售，经营作为主要运营方式。合众承诺健康谷全部持有非房地产开发模式我国已经在立法和实施两个层面，为保险资金进入不动产（养老健康社区）领域铺平道路。2009年2月，第十一届全国人大修订通过的《中华人民共和国保险法》新增了“保险资金可以投资不动产”的相关规定，为险资投资不动产提供法律依据。2010年8月，《保险资金运用管理暂行办法》正式出台，在保险机构投资不动产的资金运用方面做出了明确规定，进一步为保险机构投资不动产提供了政策保障。2010年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》正式出台，明确了保险机构投资不动产的操作细则，意味着保险机构投资不动产将从准备层面进入实操层面。政策环境保监会条例允许10%保费投入不动产金融创新：通过保险金融平台、使金融与不动产联动，进而研究、开发出适宜中国环境养老健康“产品”。保险能提高养老支付能力，使更多人享用高品质养老资源。养老社区资金来源的问题和将潜在需求转化成现实有效需求的问题，合众人寿是大有可为的，综合筹划、不断创新，能提供能满足老人需要的保险产品和服务。

通过合众保险平台，可以提高老人的支付能力，使原本只能依靠储蓄、养儿养老的人也能享受高品质养老社区生活，现在正在设计、研发与养老社区衔接的金融产品。金融创新金融产品创新拓宽渠道市场环境关系国计民生、亟待解决、具备市场启动条件421家庭结构老龄比例18.260岁以上老人比例逐渐增大机构养老接受度提高需求增加供给缺乏养老产业

前景看好养老主要类型：1、传统机构养老模式：福利院、养老院；2、房地产开发养老模式：销售模式；存在问题：有市场、无产品，有需求、无档次，有房间、无配套，有养老、无社区，有噱头、无内容，有生存、无尊严，产品供给供给不足、功能少、档次低、无社区、无尊严国际经验CCRC模式CCRC是基于保险精算模式、以家为核心、费用不变、持续护理社区CCRC是老人从退休到临终整个生命阶段的，以“家、社区”为核心的，持续型护理社区。CCRC是基于保险精算模式，创新产生的新型养老方式，是保险金融行业与养老服务产业紧密合作的运营模式。CCRC首次入住人员可根据自身健康情况选择不同子板块，随着年龄、身体、疾病状况的变化，不断从一个子板块调整到另一个子板块，花费却不用变化。ActiveAdultCommunity有活力的成人社区IndependentLiving独立式社区AssistedLiving援助式社区Alzheimer’sCare阿尔茨海默症HealthCenter医疗中心CommunityCenter社区中心Thehomesaredesignedforadultswhowantcountryclubcommunities,secondhomeandpre-retirementcommunities,andresortcommunities/communitiesforemptynesters.专为希望有乡村俱乐部、第二居所及退休前社区的有活力老人所设计的社区，以及为空巢老人设计的度假社区。国际经验CCRC社区—活力成人社区 Theapartmentsaredesignedforpeoplewhocancareforthemselvesandstillcooksomemeals,butwantahomeandservicesthatallowthemtoliveindependentlyaslongaspossible.

为那些有独立生活能力，仍可以照顾自己生活起居，但期望保障继续独立生活所需的环境和服务的人们所设计的服务公寓。ActiveAdultCommunity有活力的成人社区IndependentLiving独立式社区AssistedLiving援助式社区Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理HealthCenter医疗中心CommunityCenter社区中心国际经验

CCRC社区—独立式社区ActiveAdultCommunity有活力的成人社区IndependentLiving独立式社区AssistedLiving援助式社区Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理HealthCenter医疗中心CommunityCenter社区中心Theapartmentsaredesignedforpeoplewhoarefrailandneedassistancewithtwoormoreactivitiesofdailyliving(dressing,bathing,ect.)Apartmentistypicallysmallwithalimitedkitchenaspatientsareprovidedwiththreemealsaday.为那些身体衰弱，需要人照顾生活起居（穿衣，洗漱等）的人们所设计的服务公寓。单元面积较小，由于供应三餐，厨房功能也较有限，并提供无障碍设计的浴室。国际经验

CCRC社区—援助式社区ActiveAdultCommunity有活力的成人社区IndependentLiving独立式社区AssistedLiving援助式社区Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理HealthCenter医疗中心CommunityCenter社区中心ForpeoplewithAlzheimer'sanddementia,typicallyasingleroomwithaprivatebathroomwithmemoryaids.为那些老年痴呆病人设计的服务公寓，其主要特征是单间卧室，私人卫生间以及记忆辅助设计。国际经验

CCRC社区—老年痴呆护理区域Forpeopleneeding24hourcare,eithershorttermorlongterm.为那些需要（长期/短期）24小时看护的人们所设计的康复病房ActiveAdultCommunity有活力的成人社区IndependentLiving独立式社区AssistedLiving援助式社区Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理HealthCenter医疗中心CommunityCenter社区中心国际经验

CCRC社区—医疗中心ActiveAdultCommunity有活力的成人社区IndependentLiving独立式社区AssistedLiving援助式社区Alzheimer’sCare阿尔茨海默症护理HealthCenter医疗中心CommunityCenter社区中心Oftenincludes通常包括:Twoormorediningoptions

两个以上餐厅

Wellnessandlivingfacilities养身生活设施

Exercise,poolandotherfitnessfacilities健身房、泳池及其他健身设施

Library图书馆

Activityareas;art,music,etc.活动区；艺术、音乐等

Meetingrooms会议室

Outdoorrecreationareas户外娱乐区国际经验

CCRC社区—社区中心合众养老健康产业依据经济发展状况、人口密度，合众确定了在未来十年内：以东北、华北、华中、华东、华南、西北、西南七大片区构建养老旗舰社区的发展战略，形成合众全国的养老健康服务网络平台，建设以合众被保人提供保险延伸服务为主的养老健康社区。发展愿景区域中心旗舰+省会城市布点沈阳北京西安上海广州成都武汉华中旗舰——武汉合众健康谷，占地5000亩、3万张床位、总投资120亿里程碑——武汉合众健康谷，保险投资不动产第一项目，保监会示范项目开工奠基——2010年12月18日，湖北省委副书记杨松等出席奠基仪式合众养老健康产业里程碑、华中旗舰、开工奠基上海合众企业背景合众养老健康产行业综合效益目录合众健康谷方案第一部分第三部分第四部分第二部分打造区域领先的城区型高端健康养老服务产业基地形成高端人群养老、医疗、养生、康复、休闲之地发展低碳、绿色、可持续发展的现代新型服务产业依托与城市资源结合形成带动效应成为经营亮点合众“健康谷”——市场定位养老、养生、医疗、休闲合众健康谷四大板块医疗国际医院医疗康复中心养老CCRC社区活跃老人社区康体中心休闲温泉酒店养生养生中心亚健康管理功能规划四大板块八大功能构建合众健康谷八大功能计划引入国内知名心脑血管医院，建设专业老年医院、医疗康复中心。引入：国内外知名的心脑血管老年病专科医院建成合众健康谷老年医院、医疗康复中心功能：规划医院建筑面积4万平米、提供400个住院床位医疗康复中心建筑面积4万平米、提供600个康复床位医疗板块心脑血管医院计划引入LIFECARESERVICES，建设合众健康谷CCRC持续护理社区、活跃老人社区。引入：美国排名前三的LIFECARESERVICES老年社区管理公司建成：合众健康谷CCRC社区、活跃老人社区功能：规划CCRC社区,活跃老人社区,可以为13000个老人提供服务。养老板块LIFECARESERVICES1960196619721978198419901996200220081961第一家养老社区1971ChristianHomeServices,Inc.1979首个第三方管理合约1984家庭保健护理1995员工购买并拥有公司1998助理生活社区业主2001

收购RMC养老板块LIFECARESERVICES公司LCS大事年表见证美国养老产业诞生与发展，美国排名前三的老年社区管理公司。养老板块LCS管理案例计划引入VANKEN，建设合众健康谷亚健康管理中心、养生中心。引入：亚洲最知名理解东方养生、VANKEN养生休闲管理集团建成：众健康谷亚健康管理中心、养生中心功能：亚健康管理中心,3.5万平米、提供200个诊疗单元养生中心,2.5万平米养生板块VANKEN养生板块VANKE台湾VANKEN养生健康管理公司，潜心研究东方人的养生理念，经营众多健康管理中心、亚健康管理中心、养生中心。养生板块VANKEN案例—台湾长庚、乌镇养生会所计划引入CanyonRanch，建设以健康为主题的五星级旅游、休闲度假酒店、康体中心、特色商业街。引入：美国最高端、服务于金字塔尖15%客户——CanyonRanch建成：合众健康谷CanyonRanch酒店、康体中心功能：CanyonRanch酒店,5万平米、包含500间客房

CanyonRanch康体中心,4万平米休闲板块CanyonRanch运营管理CanyonRanch案例浸入式健康度假村——可与城市已有资源结合，形成区域汇聚消费。引入COLLIERSINTERNATIONAL，担当合众健康谷整体顾问、策划、咨询工作。引入：全球最知名策划顾问公司COLLIERSINTERNATIONAL担当：合众健康谷项目整体顾问策划要点：开发模式、运营模式、资源平台落地策划顾问COLLIERSINTERNATIONAL高力国际是全球最大的商业房地产服务提供商之一在61个国家480间办公室拥有超过1.5万名员工我们拥有覆盖全球的独特经营模式，问责制和资金实力。对区域和当地市场具有深入的了解顾问策划引入COLLIERSINTERNATIONAL顾问引入PERKINSEASTMAN，担当合众健康谷整体规划、建筑设计工作。引入：全球最知名老年社区规划建筑公司PERKINSEASTMAN担当：合众健康谷项目整体规划、建筑工作要点：园区规划、建筑单体、功能划分规划建筑PERKINSEASTMAN致力于老年住宅领域长达25+年规划设计超过400个老年住宅项目创新性康复环境与未来持续护理型退休社区相关设计领域的主导者老年住宅设计趋势的著作者、学者及教育家援助型住宅和阿尔茨海默症居住设施设计领域中的创新先锋在所有老年住宅设计领域都获得多项优秀设计奖规划设计PERKINSEASTMAN专注于老年建筑意向概念规划方案意向概念规划方案综述合众健康谷建成意义如上顾问、规划、设计、运营、筹建单位的加盟，确保合众健康谷如期建成、运营良好。使之成为具有国际水准、国内领先的养老健康示范项目。建成后，将为所在城市带来：1、吸引人流：合众健康谷建成将吸引大量高端养老、养生、休闲、医疗人群在此长期居住、消费，为新城发展支撑。2、服务城市：做为城市功能的一部分，合众健康谷、医院、酒店、亚健康管理中心等的建成能够作为城市功能的重要补充。3、增加税收：持有经营的合众健康谷项目，可以为当地带来稳定持续的税收，增加大量就业机会。合众养老健康产业合众健康谷方案合众企业背景目录综合效益第一部分第三部分第四部分第二部分项目用地计划项目总体建设用地约2000亩，供地在三年内分三期完成——规划建设用地面积：2000亩规划建筑面积：134万平方米总投资：80亿元（不含土地成本）项目投资估算持续的保费收入，保证建设资金充足——2010年合众资产规模达200亿元,预计五年内资产规模将超过1000亿元。保险资产的10%可用于不动产投资，五年内可投资不动产的自有资金超过100亿元，平均每年可持续投入20亿元资金。项目建设资金安排合众自有不动产投资资金可以充分满足健康谷项目建设资金的需求，另拥有多种融资渠道进行补充。成立资产管理公司——资产管理公司通过发起“债权、股权计划等”，募集项目建设资金，进一步保障资金的充足性。社会效益(1)

健康产业、养老产业与人民生活水平息息相关，发展中高端健康、养老产业可进一步完善城市生活配套，引发社会供给的全面升级，有效满足消费者多样化的消费需求。完善城市生活环境本项目可满足多样化的中高层次的养生、养老、医疗、疗养康复、会议会展、休闲娱乐等需求，有效优化城市服务功能，提高城市品位和城市接待能力，显著改善城市投资环境。本项目的养老社区可有效解决外地投资商与父母、家庭分隔两地的问题，从而进一步提高城市招商引资的吸引力。完善城市投资环境促进民生本项目将建设大规模养老社区，有利于在规模化、集约化、专业化基础上不断提升社会养老服务的整体水平，促进家庭、社会和谐，有助于当地老年人实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。本项目建有大规模的运动设施，可丰富当地市民的体育健身需求，促进社会事业的发展。社会效益(2)改善就业缓解政府财政压力本项目核心之一的养老社区可缓解快速老龄化与养老机构资源不足的矛盾，分流单纯依靠公共部门养老社区的沉重负担，有效弥补政府在养老服务体系的投入不足。本项目核心之一的临床医疗城可进一步增加城市的医疗资源，缓解城市医疗资源紧张、市民看病难等问题。本项目属低碳环保产业，绿色、生态、环保，符合国家产业结构调整的需要，环境效益明显。低碳环保示范效应

拉动就业按国际养老社区标准，本项目养老城可以容纳１.38万人，通常按3：1配备工作人员，则直接就业人数为0.46万人。根据国内商业的运营数据，养生城运营阶段可以直接解决约1万人的就业问题。健康产业、养老产业是具有高度相关性的行业，具有很强的上下游带动效应，将极大的改善相关行业的就业。经济效益（1）刺激旅游市场本项目包括特色的康复疗养、运动、休闲娱乐、购物、候鸟式观光养老等内容，将为当地带来更多的游客，提高当地知名度。此外值得关注的的是，老年人群体目前已成为旅游市场上的新生主力军，并且这种趋势随着老龄化的加剧及老年人经济水平的提高将更为明显，本项目将极大适应这种市场调整，为当地旅游市场带来更大的商机。带入高端人口,刺激消费本项目以中高端养老养生、康复医疗、旅游休闲为特色，可有效吸引当地及周边城市的高端人口到此长期居住或旅游度假，刺激当地高端消费。经济效益（2）提高财政收入项目进入稳定经营期后，每年纳税总额约4.85亿元，随着市场的发展和物业的成熟，纳税将逐年增多，有效增加地方财政。

综合效益示意营业收入进入稳定经营期达：52亿元/年（不含医院）增加税收进入稳定经营期达：4.85亿元/年创造就业直接就业：0.46万人间接就业：约3万人直接投资80亿元

（不含土地）养老床位1.38万张，其中300张公益床位刺激旅游市场、完善城市环境另计

合众健康谷本项目具有积极的社会效益和经济效益——据了解，