长租业务法律风险研究

营模式又一次被推上风口浪尖，成为社会各界争相讨论的对象。最高法在针对“蛋壳事件”的回应中指出如果“蛋壳事件”形成案件进入司法程序，人民法院将严格依法进行审理，依法保护公民、法人的合法权益。那么类“蛋壳事件”的长租业务在运营过程中究竟有哪些法律风险，又该如何规避此类风险呢？本文旨在通过对类“蛋壳事件”经营模式法律关系及风险分析以粗略提出应对长租业务法律风险的一经营模式及法律分析 (一)经营模式类“蛋壳事件”长租业务产生发展于政府对国内住房制度进行改革、推进租售同权的大背景下，并在相关政策的鼓励引导以及资本的大力推动下借助互联网+坐上了爆发式发展扩张的快车道。据不完全统计，目前国内市场上的长租公寓运营品牌超过所以能够在短期内呈现出爆发式的增长态势，除了政府的导向性政策指引外，其“租金贷”的核心经营模式本质上作为一种新型的融资工具让众多的市场主体看到了其背后的资本属性。所谓“租金贷”是指承租人在与长租公寓运营商(以下简称“长租公寓”)签订房屋租赁合同的同时与第三方贷款机构签订借款合同，委托贷款机构租公寓支付约定数个月份的房屋租金，承租人按月向贷款机构偿还贷款的一种金融+长租公寓运营模式。(二)法律关系在以“租金贷”为核心的长租公寓运营模式中主要涉及四方民事法律关在这四方主体之间形成了多个民事法律关系。一是房东、长租公寓以及承租人之间的法律关系。以目前的“蛋壳事件”为例，蛋壳公寓与房东之间签订的为《资产委托管理》合同，合同内容兼具租赁合同与委托代理合同的性质。如果长租公寓与房东之间的关系被定义为房屋租赁法律关系，那么长租公寓与承租人之间将构成转租法律关系。在此种法律关系下，当长租公寓欠付房东租金时，房东不仅有权解除合同向长租公寓主张违约责任，并有权要求承租人支付房屋的占有使用费或要求承租人返还房屋。如果长租公寓与房东之间构成委托代理合同关系，则长租公寓作为房东的代理人，将有权出租房屋并收取房屋租金，且其与承租人签订的房屋租赁合同的结果将直接约束房东，即房东与承租人才是房租租赁合同法律关系的主体。在此种法律关系下，当长租公寓欠付房东租金时，只要承租人能够举证证明其按合同约定向长租公寓支付了租金，房东直接向承租人主张权利要求其再次支付租金或解除合同的请求将难以得到法院支持。二是承租人与贷款机构之间的法律关系。如前文所述，租金贷作为类“蛋壳事件”长租业务运营模式的核心，其本质是一种新型的融资工具。承租人在与长租公寓签订房屋租赁合同的同时与贷款机构签订贷款合同，根据合同约定贷款机构将承租人应当支付一定月份的房租直接支付给长租公寓，承租人需按月向贷款机构偿还贷款金额及利息、服务费等。在此种法律关系下，承租人与贷款机构作为法律关系主体构成借款法律关系。与传统的租赁模式相比较，“租金贷”模式下承租人的按期支付房租的义务转化为了向从表面上来说以“租金贷”为核心的长租业务经营模式有助于缓解众多市场主体资金紧张的压力，并促进国内租赁市场的发展。然而以“租金贷”为核心的长租业务作为一种新出现的融资模式，在相关监管制度以及法律规范都不成熟完备的情况下极易扰乱租赁市场，在“租金贷”与金融业务联系如此紧密的模式下亦极有可能造成金融市场的混乱进而影响整个社会的和谐安定。(一)“资金池”缺乏监管如前文所述，以“租金贷”为核心的长租业务经营模式本质上是一种新型的融资模式，长租公寓通过一次性从贷款机构获得承租人的长期租金，然后按月支付给房东，以此通过期限错配的方式形成巨大的“资金池”。至此长租公寓没有金融业从业资质却手握大量资金，具有了一定的金融属性。由于该“资金池”目前既无监管机构又无相关监管规定，长租公寓或将其用来进行其他领域的投资，或者利用该部分资金收购更多房源进一步扩大规模提高市场占当长租公寓投资失败或者租赁市场饱和，“租金贷”模式下的长租公寓将会出现资金链断裂，这便是类“蛋壳事件”长租公寓频频爆雷的最主要原因之一。(二)相关主体权益缺乏保障首先，长租公寓为了获得贷款机构一次性支付的长期租金，往往在设计合同条款时要求承租人必须使用“租金贷”模式向贷款机构贷款，但在向潜在承租人招揽业务时却故意隐瞒需要向贷款机构贷款的情况，并未尽到法律规定的合理提示与注意义务，导致很多承租人在并不能完全了解并判断“租金贷”风险的情形下被贷款。此种情形既不符合民法的诚实信用原则，甚至有可能构成合同欺诈。其次，长租公寓为了追求自身利益的最大化，通常会通过改变房屋结构加装隔断的方式提高房屋原有的可容纳住房人数，从而忽视房屋的结构安全，改变房屋原有的功能布局增大居住的安全隐患。另一方面，为了尽力缩小开支，长租公寓在装修过程中使用不合格的装修材料，导致房屋空气质量不符合居住条件，如出现甲醛超标等严重影响承租人身体健康的情形。除此之外，长租公寓向承租人收取高于市场价格的水电暖气费、额外的维修管理费等各种费用以及在承租人退租时不予退还租金等情形屡见不鲜。(三)不正当竞争目前市场上多家长租公寓采取先抢占市场份额再提高租金价格的战略模式来进行经营。为了抢占市场扩大自己的市场占有率不惜以远高于市场价格的水平从业主手里抢占房源，在手里握有足够多的房源之时进行饥饿营销，不将房源流向市场，而是制造市场房源紧缺的假象以此抬高租金价格赚取暴利。此种不正当竞争的经营方式严重扰乱租赁市场 (一)完善监管体系“租金贷”作为一种依托长租业务发展起来的管主体。如对涉及到租赁房屋的事项监管由住建部来负责，对涉及协调监管。在互联网+的今天，任何一个长租公寓都有可能在全国各地开展业务，因而单单某一个地区出台了监管规则明确了监管主提高准入门槛，加强备案登记管理。针对长租公寓以及贷款机构相关部门在明确职责的基础上应当提高其市场准入门槛，对其是否符合相关经营资质进行严格审查，避免有些长租公寓进入住房租赁市。 (二)出台相关法律规范针对“租金贷”这一长租业务模式，上海、深圳等地都相继有相关管理办法出台，但目前尚缺乏全国统一的法律规范管理规定