项目前期工程实施准备工作讲座

项目前期工程实施准备工作工程项目全过程开发大致分前期、中期、后期，其中前期包括立项办证、规划设计；中期包括工程施工、营销招商；后期包括物业管理、财务核算。项目的前期工作的程序内容和作用一个项目一旦筹划成熟，就要扎实做好项目的前期工作。工程项目的前期管理工作，是指工程项目施工前的决策和规划阶段的项目管理，主要包括项目立项、可行性研究、行政报批、规划设计和开工前的合同、采购等方面的准备工作。项目管理是综合管理工程，它涉及建设项目立项决策阶段的管理、项目的设计管理、项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后评价，以下着重给大家讲解项目的前期工作的程序内容和作用。附：项目的前期阶段概要土地的获取可研报告市场研究（宏、中、微）环境分析市场定位

规划投资和开发

设计方案总规施工图设计单体景观

其中还包括各项报建和勘测一、工程项目审批程序和内容

工程项目建设的很多环节都要按照有关规定办理审批手续，这也是工程项目前期管理的重要内容。也是需遵循的项目建设程序，工程项目审批主要是对项目前期工作进行审核和批准，包括对项目建议书、可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等审批。

程序和内容1.1

项目建议书

项目建议书也称立项报告，是项目建设程序的第一步。项目建议书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，对拟建项目的初步轮廓设想。

项目建议书一般由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。

项目建议书的内容视项目的特点而繁简不一，但一般包括以下几个方面内容：

★项目概况

★项目的背景和必要性

★项目建设初步选址及建设条件

★项目建设规模和建设内容

★环境影响

★建设进度初步设想

★投资估算及资金来源

★经济效益和社会效益初步估算

★结论

1.2项目建议书前需要做的工作

（1）申请规划要点（规划局）。

（2）取得建设项目选址地形图（城近郊为1：2000；远郊区线为1：1000）。表明建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。

1.3项目建议书的审批权限和申报渠道

新建项目、更新改造项目的审批权限和申报渠道，主要是根据项目的建设规模、建设内容、资金来源、建设单位的隶属关系以及建设地点的不同来划分的。

工程建设项目大多数投资数额较大，按照审批权限一般由建设单位主管部门报送市计委审批，规模较大经市计委初审同意后由市计委上报省或国家计委。

1.4规划要点

规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目继续深入进行规划前期研究工作的依据。规划设计要点能反映出可研报告的思想应与营销中的卖点相结合在车位、智能化等方面具有一定的超前意识考虑风水（心里暗示）考虑经济成本2.

可行性研究报告

项目的可行性研究是对拟建项目在技术和经济上是否可行进行的分析论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠，规模上是否合理，经济上是否能得到预期效益等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府和项目建设单位推荐最佳方案。

可行性研究的作用是：

★是项目投资决策的依据

★作为筹集建设资金的依据

★作为投资方与有关部门签定协议、合同的依据

★作为编制下阶段规划设计的依据

可行性研究报告可由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。

2.1可行性研究报告前需要做的工作

★取得项目建议书审批文件

★申报规划设计条件★选定建设地址★做出规划设计方案

★落实取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询方案。

★落实环保（环保局）、节能（节能办）、消防（消防部门）措施。

★委托环保局指定的环境评价机构编制环境影响评价报告书

★委托地勘部门作出项目建设用地的地质勘察报告书

★落实资金筹措方案

2.2申报规划设计条件

建设单位根据规划要点做深入的规划前期工作，待有关部门批准项目建议书后，向规划部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书。规划设计条件是规划要点的细化和深入，是编制可行性研究报告的依据性文件。

建设单位取得规划设计条件通知书后，可委托具有相关资质的设计单位，按照规划设计条件通知书所注明的用地面积、用地性质、用地使用强度、建筑设计、城市设计以及市政配套等方面的要求进行方案设计。

3.

审定规划设计方案

建设项目的设计管理，我国目前分为初步设计阶段和施工图设计阶段对业主而言项目设计要达到下列三大目标：安全可靠、适用和经济。工程设计的选择是为了保证工程的安全可靠，要保证工程项目的大部分或全部使用价值不致丧失、投资不致浪费；工程项目要具有良好的使用功能和优美的生产和生活环境；在保证工程安全可靠和适用的前提下，尽量保证建设周期短、工程成本低、投产使用后经济效益高，以此实现投资的目的和投资的灵魂。从选址、可行性研究开始直到竣工验收，项目的设计贯穿于工程建设的全过程。

设计阶段的不同，业主对设计的控制也有所不同，控制的重点一般放在可行性研究和项目的决策阶段，而一个建设项目的成败，则主要集中于建设项目前期工作上，项目前期工作是控制项目规模和投资的关键环节，也是项目能否管好的基础和前提。项目方案设计完毕、可行性研究报告批准后，建设单位向规划部门申报设计方案，经规划部门审定后，核发审定设计方案通知书。审定设计方案通知书是编制项目初步设计的依据。

图纸设计阶段问题：完全委托给设计院做，在过程中没有采取控制措施这步是控制成本的关键控制点控制内容：钢筋用量基础及基坑支护(事前控制）建材的选择设备的选择（必要性）给设计院足够的设计周期4.申报建设用地规划许可证

建设用地许可证是许可用地的法律凭证。建设单位取得选址规划意见书后，到市规划局申报建设用地规划许可证；使用国有土地的，持该通知书到市房地局，由该局征询用地范围内有关单位和居民的拆迁安置意见，并填写对拆迁安置方案的审查意见，待项目设计方案审定后，建设单位申报建设用地规划许可证。

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