房地产估价师-拟建安置房估价技术路线探讨

房地产估价师:拟建安置房估价技术路线探讨一、谈楼盘均价

楼盘均价是为了大致了解该楼盘的价格而使用的一个名称。楼盘均价就是该楼盘中全部单元单价的平均价格。一个楼盘可能包括带电梯的小高层、高层楼房，也可能包括不带电梯的多层楼房。求取这个楼盘的均价，仅用这个楼盘中的任意三个交易实例是无法求出的。即使只求该楼盘中多层楼房的均价，也不能简洁地只用三个交易实例来求取。我们大家知道，同一小区中临中心花园与不临中心花园的房地产单价是不同的，同一座楼房中不同楼层单价是不同的，条状楼房同一个楼层中处东、西头与处于中间单元的单价也不一样，点状楼房同一楼层中朝向东、南、西、北单元的单价也是不同的，而且它们的代数和不肯定等于零。假如不是用这个楼盘中全部单元的单价进展平均，求出来的单价，至少不能算是严格意义上的楼盘均价。

实际上估价人员所要求取的是均值楼层中处于中间位置单元的单价，作为专业人员，我们要避开使用楼盘均价这个概念，也不需要经过先评定楼盘均价这一环节。

二、求取拟建安置房建成后均值楼层单价采纳市场法需要案例数的探讨

假如我们是求取拟建安置房建成后均值楼层中间单元的单价，是否就需要用每个楼盘的三个可比实例先求出这个楼盘均值楼层中间单元的单价，然后再用这三个楼盘均值楼层中间单元的单价求出拟建安置房建成后均值楼层中间单元的单价呢？笔者以为大可不必如此简单。《福建省城市房屋拆迁估价技术标准》第十二条指出：“采纳基准价格修正法确定基准价格的，应选取4个以上可比实例。”这里的“4个以上可比实例”包括4个可比实例。《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》也有类似规定。因此，笔者认为选4个或4个以上与估价对象类似的不同小区的可比实例采纳市场法进展修正，求出拟建安置房均值楼层中间单元的单价，并不违反相关估价规定。选的可比实例更多例如九个、十八个固然更好，但在当前交易量下滑，交易实例削减的状况下硬要凑足九个可比实例（并且每三个必需是同一小区）并不是明智之举，反而会弄巧成拙。其实估价的精确与否，在符合相关规定的前提下，并不在于选择可比实例的多少，而在于对可比实例与估价对象的了解是否深入，选取的修正参数是否合理，各项影响因素是否考虑周全等。选择过多的可比实例反而会减弱对全部可比实例更深入的了解和分析。

三、拟建安置房估价技术路线建议

由于期房与现房之间的修正不存在直接的比值关系（详细修正方法的公式见下文），因此不宜直接将它们在市场法中进展修正。拟建安置房属于尚未建成或还未开头建立的楼房，不宜直接采纳市场法进展比拟修正。假如选取的可比实例是期房，也不宜直接采纳市场法进展比拟修正。可比实例与估价对象均应修正成现房的状况下，才可以采纳市场法进展操作。笔者建议拟建安置房的估价技术路线如下：

1、选取可比实例

首先假设拟建安置房在估价时点就已经是建成的现房。估价对象可以是不临中心花园等特优位置的大多数楼房所处位置的楼房中的均值楼层中间单元。依据拟建安置房的相关规划条件，选择与拟估价的拟建安置房类似的四个或四个以上交易实例作为可比实例。假如拟估价的拟建安置房是不带电梯的多层楼房，选取的可比实例也应当是不带电梯的多层楼房。假如拟估价的拟建安置房是带电梯的小高层楼房，选取的可比实例也应当是带电梯的小高层楼房。

2、建立比拟基准

市场法估价中在选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进展换算处理，使它们之间的口径全都、形式一样、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续的有关比拟、修正和调整建立一个共同的根底，这个过程称为“建立比拟基准”。

（1）统一房地产范围

假如选择的可比实例是期房，就要将期房先修正成现房。由于只有现房之间才能采纳市场法进展比拟修正。期房修正成现房的公式，可按房地产估价师考试教材《房地产估价理论与方法》中供应的公式进展修正、调整。期房与现房之间修正的公式如下；

假如选择的可比实例是含有二次装修价格的实例，应将可比实例中所含的二次装修的价格扣除，才能与估价对象拟建安置房（是不含二次装修的）的房地产范围一样。

假如选择的可比实例是含有土地使用权出让金价格的房地产价格的实例，应将可比实例中所含的土地使用权出让金的价格扣除，才能与估价对象拟建安置房（是不含土地使用权出让金价格的）的房地产范围一样。

（2）统一采纳单价

在上述“统一房地产范围”环节中将各个可比实例的总价进展统一房地产范围后的总价，除以该可比实例的建筑面积，计算出各个可比实例统一房地产范围后的单价。

3、交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、求取比准价格

交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、求取比准价格等都是我们估价人员日常轻车熟路的市场法操作步骤，在此无需再多做介绍。但求取出的是拟建安置房假设估价时点就已建成的均值楼层中间单元的比准价格，是假设估价时点估价对象已是现房的比准价格。

4、将现房比准价格修正成拟建安置房期房的比准价格

上述采纳市场法求取出的比准价格是假设估价时点估价对象已是现房的均值楼层中间单元的比准价格。要将现房的比准价格修正调整成符合拟建安置房规划条件、建立周期、交房日期的期房的价格，可采纳以下公式进展修正调整：

经过上述公式的换算、调整后求出的价格就是拟建安置房在估价时点尚未建成或还未开头建立的楼房的均值楼层中间单元的单价。假如认为有必要，还可以供应一个楼层、朝向修正表供托付方参考。假如我们楼层修正调整是根据福州市房地产治理局、福州市物价局榕房拆[2022]193号文件供应的表五《产权调换房屋层次调整系数》进展的修正调整，也可以告知托付方楼层修正调整可以按榕房拆[202