房地产估价案例与分析精讲班第17讲讲义

房地产估价案例与分析精讲班第17讲讲义运用本钱法估价一般分为以下4个步骤进展：①搜集有关房地产开发建立的本钱、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。

5.2重新购建价格

5.2.1重新购建价格的概念

重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建立全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。

在这里，应特殊记住以下3点：

（1）重新购建价格是估价时点时的。

（2）重新购建价格是客观的。

（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格（详细为重新取得价格或重新开发本钱）是在估价时点状况下的价格。

5.2.2重新购建价格的求取思路

求取房地的重新购建价格有两大路径，一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，采纳本钱法来求取；二是是先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。

求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采纳市场法、基准地价修正法等求取其重新购置价格，这特殊适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发本钱时。求取土地的重新购建价格，也可采纳本钱法求取其重新开发本钱。

求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建筑与旧建筑物完全一样或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建筑，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种状况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。

5.2.3建筑物重新购建价格的求取方式

建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：

（1）重置价格又称重置本钱，是采纳估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，根据估价时点时的价格水平，重新建筑与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

（2）重建价格又称重建本钱，是采纳与估价对象建筑物一样的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，根据估价时点时的价格水平，重新建筑与估价对象建筑物完全一样的新建筑物的正常价格。这种重新建筑方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，根据原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备一样的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采纳原建筑技术和工艺等，根据估价时点时的价格水平，重新建筑与原建筑物完全一样的新建筑物的正常价格。

5.2.4建筑物重新购建价格的求取方法

建筑物的重新购建价格可以采纳本钱法、市场法求取，也可以采纳工程计价的方法求取，还可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。

重新购建价格的求取方法详细有以下4种：①单位比拟法；②分局部项法；③工料测量法；④指数调整法。（本节以下内容略）

5.3房地产价格构成

下面以“取得房地产开发用地进展房屋建立，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成工程的金额的角度，来划