丽都花园小区项目(房地产项目)可行性研究报告

PAGEPAGE60目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 41.1项目概况 41.2编制依据 51.3项目建设内容及规模 51.4项目投资概算及资金筹措 141.5产品方案 151.6原材料及动力 161.7主要技术经济指标 171.8项目实施进度 181.9研究结论 18第二章项目建设背景和必要性 192.1项目建设背景 192.2项目建设必要性 20第三章市场分析和预测 223.1市场现状 223.2**县市场 233.3全国市场 233.4鸡肉市场分析 243.5鸡蛋市场分析 243.6有机肥市场分析 243.7销售预测 25第四章项目区概况 264.1项目区基本情况 264.2项目区畜牧业生产现状 274.3水、电、路、通讯、技术等条件 27第五章项目建设方案 295.1项目建设原则 295.2项目设计依据的规范与规程 295.3项目设计方案 305.4工程设计标准 335.5技术标准 365.6设备选型 53第六章消防安全 576.1消防依据 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章节水与节能 607.1节水工程与科技措施 607.2养殖节能措施 617.3饲料加工节能措施 617.4电气节能措施 627.5减排 62第八章环境影响和保护措施 638.1环境保护依据 638.2项目区环境现状 638.3环境影响评价 648.4工程环境保护措施 648.5“三废”处理措施 658.6环境影响综合评价 65第九章项目组织管理 679.1基本思路 679.2组织管理 679.3施工组织及质量管理 689.4建设及运作方式 69第十章招投标方案 7010.1项目招标执行文件及标准 7010.2项目招标范围、组织形式及方式 7010.3招投标组织 71第十一章建设实施进度安排 7311.1项目建设期 7311.2项目建设进度安排 73第十二章投资估算和资金筹措 7412.1投资概算 7412.2资金筹措方案 86第十三章财务分析评价 8713.1财务评价依据 8713.2经营收入、税金及附加估算 8713.3利润估算 9013.4财务现金流量分析 9013.5盈亏平衡分析 9013.6敏感性分析 9113.7评价小结 91第十四章效益分析 9314.1经济效益 9314.2社会效益 9414.3生态效益 95第十五章风险分析及保障措施 9615.1项目主要风险因素分析 9615.2保障措施 97第十六章结论与建议 10116.1可行性研究结论 10116.2问题与建议 101一、项目名称及承办单位1、项目名称丽都花园小区项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位xx县xx房地产开发有限公司法人代表：住所：县城新昌路255号4、建设地点该项目位于xx县城的东南部，总用地范围北至恒安街，南到孤山林场路，西至永康路，东到相府锦苑小区西界。5、报告编制单位山东xx工程造价咨询事务所有限公司工程咨询等级：丙级证书编号：工咨丙11820060058发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、xx县xx房地产开发有限公司与山东xx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、《中华人民共和国城市规划法》3、《城市规划编制办法》4、《城市居住区规划设计规范》5、《xx县城市总体规划》6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况山东xx工程造价咨询事务所有限公司在接受xx县xx房地产开发有限公司关于建设xxxx·丽都花园项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前xx县住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况xx县xx房地产开发有限公司成立于2003年2月，企业在册职工人数65人，专业技术人员19人，其中高级工程师3人，中级职称14人，初级职称2人，持有岗位证书10人。公司注册资金3318万元，开发资质等级为三级，资产总额19289万元，流动资产14995万元，固定资产501万元。公司奉行“质量第一、用户满意、信守合同、保证工期”的经营宗旨，努力推行现代化管理，不断强化质量管理措施，公司组织专业技术人员，加强对工程的质量控制，取得了良好的效果。公司自成立以来，在上级主管部门的领导下，规模不断壮大发展，经过全体职工的努力，适应当前开发建设的大好形势，先后开发了32.8万平方米。2003年开发建设了xx花园小区一期，该小区占地180亩，总建筑面积14万平方米，共33栋住宅楼，优良率69%，合格率100%，925户，投资1.5亿元，销售收入2.5亿元，本小区立足高起点，高标准，“以人为本，人与自然和谐”的理念，是xx配套比较完善，功能全，物业管理到位，受到小区业户一致好评，被上级评为“安全文明小区”、“花园小区”、“治安无事故小区”等称号。xx花园建筑面积为7.8万平方米，共16栋住宅楼，700户，该小区已预售90%。xx商城总建筑面积4万平方米，华安花园总建筑面积7万平方米。随着当前建筑市场形势的发展，公司坚持“质量第一、用户至上”的经营理念，在xx花园小区一期成功建设的基础上，继续建筑完美合格的建筑工程，以适应社会的发展。六、研究结论1、建设规模该项目建设用地面积145.22亩。总建筑面积133677.56m2，其中多层住宅建筑面积90377.56m2，高层建筑面积39800m2，会所建筑面积1500m2，幼儿园建筑面积2000m2；地上车库550个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的居住社区。2、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。3、实施进度计划该项目建设期计划为3年，工程拟于2008年2月份开工，预计2011年2月份竣工。4、投资估算该项目建设总投资为23868.2万元，其中工程费用12472.3万元，土地费用7483万元，其他费用590.7万元，不可预见费512.5万元，财务费用1043.3万元，税费952.9万元，销售费用858.4万元。项目的资本金为8300万元。5、资金筹措⑴申请银行贷款8000万元；⑵其他建设资金由建设单位自筹解决。6、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和xx县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动xx县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1销售收入万元28614.62销售税金及附加万元952.93土地增值税万元04总投资万元23868.25利润总额万元4746.46所得税万元1186.67税后利润万元3559.88投资利润率%19.89投资利税率%23.910投资净利润率%15.011所得税后全部资金内部收益率%20.612财务净现值（Ic=12%）万元1141.213投资回收期年2.5114盈亏平衡点%67.5一、项目提出背景自2005年始，xx县的城市建设有了突飞猛进的发展，城市面貌发生了很大的变化。。另外，xx城区内还缺少比较高档的住宅小区，该项目本着高起点，高标准，高品质的“三高”要求，为xx县区及附近的中高收入家庭提供一个高品质的住宅小区。xx县目前的商业形态，还属于较低级的集市型、零散型模式，这在相当程度上阻碍了xx人融入崭新的现代生活方式。正是基于上述背景，提出了建设xx•丽都花园项目。二、2007年国家政策对房地产影响从2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。2007年1月1日：城镇土地使用税1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元／平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。2007年1月17日：土地增值税国家税务总局1月16日晚颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，伴随着《通知》的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。2007年3月5日：解决低收入家庭的住房问题2007年3月5日上午召开的十届全国人大五次会议开幕会上，温家宝总理发表讲话指出：必须促进房地产业持续健康发展。温总理强调：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。业界一致认为，讲话明确了2007年房地产调控的总体思路，把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。2007年3月16日：物权法2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。2007年3月18日：央行第一次加息央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。2007年4月6日：房地产市场秩序专项整治4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。2007年5月19日：央行第二次加息央行决定，自5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.79%提高到3.06%；一年期贷款基准利率亦上调0.18个百分点，由现行的6.39%提高到6.57%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。2007年5月23日：关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管商务部、国家外汇管理局日前发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。2007年6月10日：外商投资6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。2007年7月21日：央行第三次加息央行决定：自7月21日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。2007年8月1日：廉租房、经济适用房8月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。2007年8月7日：解决城市低收入家庭住房困难的意见《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。这一《意见》被业界称为“24号文”，它标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年8月22日：央行第四次加息央行决定，自8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年8月28日：绿色建筑8月28日，建设部发布《绿色建筑评价标识管理办法》（试行），目的是为规范绿色建筑评价标识工作，引导绿色建筑健康发展。2007年9月15日：央行第五次加息中国人民银行14日宣布，决定自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。根据决定，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。2007年9月30日：进一步加强土地供应调控国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。2007年10月31日：外商投资产业指导目录国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。2007年11月14日：廉租住房保障资金管理办法财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。2007年11月27日：廉租住房保障办法建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。2007年11月30日：经济适用住房管理办法建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。2007年12月11日：二套房认定以户为单位

中国人民银行昨晚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，最终确定，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。公积金贷款也算入房贷次数。“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”而此处所指的前款规定就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭。这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。2007年12月21日：央行第六次加息为贯彻从紧的货币政策，中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。三、xx县房地产市场概况2006xx总人口65万人，城区人口17.2万人，GDP83.5亿元人民币，人均GDP12846元人民币。住宅供应量约40万平方米，成交量26万平方米。潍坊人均居住面积为16平方米，xx属四线待发展城市，人均居住面积应约为20平方米左右。2007年规划住宅土地供应量1580亩。建筑面积大约140万平方米，预计2007年开发量将达至60-80万平方米。2007年，xx县将撤县换区，城市化进程更加快速。宝通街与东风路二条主干通路的贯通将大大影响xx的经济发展，无疑将成为xx今后的又一经济动脉；2010年，政府规划城镇人口达至25万人，对住宅地产来讲，近3-5年将是强劲的发展期。xx县城市发展格局发生了根本性的变化，“四纵四横”发展态势已现雏形：四横：309国道，利民街（东风街），恒安街，宝通街；四纵：大沂路，方山路，新昌路，宝昌路。四、xx县住宅市场分析经过此次对xx各大住宅项目的市调，xx虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块（如科文学府等）住宅的平均价格维持在1500元/平方米，站前街以南住宅板块的平均价格维持在1650元/平方米。整个城市的住宅均价维持在1635元/平方米。从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。目前xx县各住宅项目开发量基本上都在10万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；3、产品同质化比较严重；4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。5、外立面设计呆板；6、小区景观、绿化设计缺乏创意；7、项目普遍缺乏整体营销概念。

xx现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注xx花园一期占地180亩，14万平方米1600元/平米xx花园45亩1680元/平米天和家园50633平方米1534元/平米后期阳光佳苑90、116、124平方米1650元/平米后期雅居园106、125、128平方米1520元/平米后期宝石山庄500亩87、68、91、134平方米1700元/平米售楼处已撤离分三期开发乐港公寓建面（三期：137856平方92200元/平米二期在售濠景海岸16万平米100、128、144、177、236、286平方米1700元/平米目前为一期阶段科文学府45万平米1640元/平米已交房13座，尚有5座未开发假日广场1600元/平米中庭景苑18万平方米89、93、95、101平方米1560元/平米分二期开发五、项目的客户群分析xx地区人口规模较小，城区人口数量较少，虽然原住居民形成了一定的购买力，但购买承受能力相对有限；这些市场因素决定了我们不应将项目的目标客户群仅仅锁定在某个地理片区或行业，这样会降低后期项目销售的客户成交量，拉长销售周期，对项目资金的快速回笼不利。针对上面的分析，我们建议将项目目标客户群体锁定在全县，具体分析如下：项目定位：面向城区，乡镇企业的中高消费群体。1、城区消费客群xx的经济发展已具有一定规模，城区居民随着经济的发展必定有一定量的住房需求。xx县政府部门的公务员和一些企业集团单位的白领职工，年收入较高，也比较稳定。他们喜欢比较高档、有品位和格调高的住宅环境。这部分人群是我们主要的消费群体。2、乡镇消费客群近年来，xx的经济发展很快，特别是乡镇企业越来越多，乡镇居民已有了相当可观的可支配收入。他们之中，不乏会有致富较快，拥有资金丰厚的群体，改善居住环境和子女的教育条件会是他们考虑的问题之一。全县内的突出农业致富户和乡镇企业家可视为项目的有效客户群体。3、外来群体此外，xx县建市场，抓流通，大力发展三产外来集聚区，先后开工建设了佳乐家、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城等项目。产业的新兴会带动大量外来群体的出现，外来群体入城经商，部分人群收入较高，伴随着就会发生一定的住房需要，这部分外来群体可视为项目客源的有力补充。综合以上分析，我们建议项目的目标客户群体面向全县范围，初步确定县内企事业单位，乡镇突出致富农户，外来群体。六、项目的SWOT分析该项目位于xx县城的东南部。总用地范围北至恒安街，南到孤山林场路，西至永康路，东到相府锦苑小区西界。小区建有花园广场、幼儿园等设施，沿恒安街布置沿街高层，根据当地生活习惯及经济发展等因素，小区以多层住宅为主，布局合理，环境幽雅。主出入口面向孤山林场路，利于车辆和小区居民的出行。项目优势（S）：1、地理优势xx县位于潍坊市西20公里处，离潍坊市区有半小时的车程。2008年xx县撤县设区，这必将带动xx经济的飞速发展。目前，xx县住宅价格比较潍坊的房产价格而言，升值潜力很大。随着撤县设区这一行政举措，xx的房地产价格必定有很大的升值空间。2、区位属最佳的居住区域该项目北至恒安街，南到孤山林场路，西至永康路，东到相府锦苑小区西界。项目周围居住区域发展迅速，适合人群居住。3、交通优势明显该项目距离xx县中心4000米，步行15分钟路程。另外，xx县汽车站座落在项目的西北角，这为小区居民的出行带来了方便。4、学府理念该项目靠近xx县中学，为项目重点打造学府理念提供了基础，为选择居住在xx丽都花园小区居民的适龄子女上学问题提供解决方案。此举措在很大程度上提高了项目的品牌效益。5、企业品牌竞争力强xx房地产开发有限公司是2003年2月成立的房地产开发公司，2003年开发了xx花园一期工程，占地180亩，建设规模14万平方米，主力面积120-160平方米，三室二厅，2005年底房屋销售达到90%，现已全部售完。又相继开发了xx花园、华安花园和xx商场。客户服务，是考量企业品牌的一个重要参数。企业想要树立品牌，表明它要有长远的战略计划，那么对客户的服务就显得至关重要。再者，在竞争日益激烈的市场经济环境下，竞争的关键已经不再是单一的看产品如何，更为注重的是企业对客户的服务。服务的好坏，直接影响企业的品牌形象，间接影响企业的经济效益。服务好老客户，新客户不请自来；服务好新客户，潜在客户就不会再“潜水”；服务做好，企业才更有竞争力，企业品牌才会更加响亮。“客户至上永恒服务”是他们始终坚持的服务理念，企业品牌在本地人的心中已经建立。6、竞争优势该项目周围现已建有相府锦苑、xx花园小区等，周围已经初步形成一定的居住氛围。但是这些小区的定位不同，该项目突出高尚、人文的特色，小区配套完善，安装智能监控远程控制系统，环境优雅美观。这就为该项目的高档定位提供了机会。项目劣势（W）：1、全面辐射力不够，吸引普通市民低收入层次居家置业难；该项目定位在城区公务员和私营业主及乡镇的中高收入群体，这使得项目的消费辐射力有所缺陷。2、xx居民的投资意识目前淡薄，投资类的购房群体有待发展。机会分析（O）:1、项目的惟一性和独特的建筑风格；2、产品优势造就市场机会；3、目前xx地产营销手段落后；4、随着区域的不断成熟，预计本区域会成为房地产市场的一个热点区域；威胁分析（T）：1、沿街商铺的开发，存在着不可预测的风险；2、小高层的市场接受度薄弱；3、xx资金外流，人才外流，投资意识的淡薄；4、目标客户群层面相应较小。七、结论政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对xx县的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三章建设条件与建设地址一、建设地区概况xx县位于山东半岛内陆，隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西接临朐、xx，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。xx地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北，距青岛、济南机场各150公里。xx更是全国著名的“宝石城”。xx县的工业门类比较齐全，现有化工、建材、煤炭、机械、纺织、造纸、酿造、印刷、食品、塑料制品等十几个门类，且已初具规模。但经济发展水平还不是很平衡，基础较为薄弱产业比重不尽合理，经济总量落后于周边以及其他县市。截止2005年，目前xx县人口为650,534人，其中，农业人口：478,348人，城镇人口：172,186人。全县辖19镇4乡，905个行政村，居住着汉、满、蒙、回、壮、朝鲜族等13个民族。2006年，xx人均GDP为12846元人民币（按现行汇率折算为1650美元）实现生产总值83.5亿元，财政收入7.09亿元，地方财政收入3.92亿元。二、建设地址该项目位于xx县城的东南部，总用地范围北至恒安街，南到孤山林场路，西至永康路，东到相府锦苑小区西界。该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设居住区的理想地段。附：区域位置图三、自然条件1、地形、地貌。2、工程地质xx县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。地质构造比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生代的砂岩及粘土岩。大体可分为三个类型区：南部太古界、远古界变质岩区，地貌构成侵蚀丘陵区。中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。北部新生界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。地震烈度为7度，定为设防区，地耐力为15-30T/M2。3、地层岩性、地质构造及地震⑴地层岩性出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20m，未揭穿该层；各层岩性分述如下：①黄土质粉质黏土(弱膨胀土)：黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度8-13m，广布于地表，属II级普通土。②黏土：棕黄、灰黄色，硬塑状。土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。厚度大于5m，未揭穿该层；属II级普通土。⑵地质构造及地震城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。根据中华人民共和国《中国地震烈度区划图》(2001年版)资料，地震动峰值加速度为0.15g，该工程所在区域为7度烈度区，该项目抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。4、水文地质条件境内河流较多，长度在5公里以上的有35条，分为汶河、白浪河、桂河、丹河等5条水系。汶河干流在最南端，是本县与安丘市的界河，经县界河道段长22.5公里，境内河域面积358.7平方公里，总集水面积718.4平方公里。白浪河主流境内段长34.0公里，流域面积306.3平方公里。丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、尧沟三条支流，总长836公里，流域面积275.34平方公里。境内河流除汶河为东西流外，其余均为南北流向，总流域面积1436.84平方公里。xx县水文地质条件复杂，按地下水和地表水的互补关系，可分为平原型和山丘型两大类，基本属山丘型。按含水岩组可分为松散岩类孔隙水，碎屑岩类孔隙水，碳酸岩类裂隙岩溶水，岩溶岩类裂隙水，变质岩类裂隙水五类。以松散岩类孔隙水量最重要。根据地形、地貌分为四个水文地质区。北部山前平原区，覆盖层厚30-50米，岩性为玄武岩，属平原型地下水，主要含水层亚砂土累计厚度10-20米，沙层厚度累计2-7米。。东部丘陵河谷平原区，主要含水岩组为各色花岗片麻岩，变质岩系，裂隙水及河谷冲积层孔隙水，属山丘型地下水。地下水矿化度范围一般在200-300毫克/升，PH值为7.2-8.1之间，属中性。绝大部分属重碳酸盐类钙组，总硬度1.92-11毫克当量/升。5、水文、气象资料：该项目所在地位于xx县城区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：历年平均气温：12.2℃历年平均最高气温：19.2℃极端最高气温：40.7℃历年平均最低气温：7.7℃极端最低气温：-21.4℃降雨量：历年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7mm年最小降雨量：372.3mm。湿度：历年平均空气湿度：67.5%年最大空气湿度：90%年最小空气湿度：55%风向风力：夏季主要风向为：东南风冬季主要风向为：北风历年平均风速：3.5米/秒最大风速：20米/秒霜冻：历年平均冰冻期：52天历年平均霜期：79天最大冻土深度：500mm历年平均日照总时数为2792小时。从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。四、基础设施条件1、交通xx位于山东半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里。胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，形成了纵横交错的交通网络，为xx经济发展提供了良好条件。xx•丽都花园有城市主街道恒安街、孤山林场路等围合，永康路穿过其中，交通十分便利。2、给水该项目用水由xx实康水业有限公司供给，市政供水管道已敷设至项目用地周围，只需接入市政供水管道即可，可保证项目的正常用水。3、排水该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入恒安街雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入恒安街污水管道，汇集后输送到xx县污水处理厂进行处理后达标排放。4、供电该项目用电由xx县供电公司供给，市政供电线路己敷设至项目用地周围，只需接入10KV市政供电线路即可，电力供应有保障。5、供汽该项目冬季采暖用蒸汽可由xx县盛源热力有限公司供给，可保证该项目冬季采暖需求。6、电讯。7、消防消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。一、建设规模该项目建设用地面积145.22亩。总建筑面积133677.56m2，其中多层住宅建筑面积90377.56m2，高层建筑面积39800m2，会所建筑面积1500m2，幼儿园建筑面积2000m2；地上车库550个。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的居住社区。二、方案设计1、规划依据⑴《中华人民共和国城市规划法》⑵《中华人民共和国建筑法》⑶《中华人民共和国城市规划编制办法实施细则》⑷《城市居住区规划设计规范》（GB0180-93）（2002年版）⑸《住宅设计规范》⑹《xx县城市总体规划》⑺中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定⑻甲方提供的规划设计条件和设计要求。2、规划设计原则及指导思想⑴重视整体设计。外部处理好与城市大环境的有机联系，内部力求合理布局，因地制宜，有效的利用土地和空间，注重土地开发综合效益，提高小区居住适用性。⑵规划与住宅建筑设计紧密结合。细致考虑生活需要，提高室内外环境质量，为居民创造一个舒适、方便、经济、安全、美观、卫生的居住环境。⑶注意节省用地，节约投资，依靠技术进步，加大科技含量。在保证小区环境的情况下，尽量提高小区的容积率。达到投资不高，水平高；面积不大，功能全；标准不高，质量高；用地节约，环境美。⑷考虑地方气候与风俗等特点，力求建筑风格创新。⑸小区规划要具有可实施性，可操作性。注重住宅开发的社会效益和经济效益，努力提高小区及住宅单体的节能、节地、节材效果，使整体质量和综合效益达到新的高度。3、规划布局⑴规划要点①提高建筑面积的含金量

规划设计力求突破现存模式，以大容量、多层次、高素质的环境空间包装恰当面积的住宅单位，创建园林式、环保型的可持续发展的示范小区。

②考虑xx的气候条件及地方特色

xx气候条件良好，经济繁荣，人气甚旺。规划设计营造综合性和互动性的小区中心空间，给居民提供充足的户外活动空间，满足居民生活各方面的需求。

③突破住宅设计的传统思路

传统住宅多为大量标准户型组成的标准单元。一梯几户、几房几厅就能描述所选单元的平面，设计上称之为：住宅选型。规划设计了多款全新住宅类型，并对传统单元的内部空间和顶层空间进行改造，使住宅更加人性化和个性化。

⑵规划构思与特点①规划的主要结构特色体现为“两区”、“两心”、“一带”。“两区”即永康路将小区分为东西两区。“两心”即两区中部的空间景观中心，位于两区的中部，由中心广场和绿化、硬地、小品及喷泉组成，种植草坪花木，讲究地面铺装，设置桌椅、凉亭、水池、儿童娱乐设施和运动健身场所，是全区的景观高潮所在。“一带”即东区中部南北向的步行绿化带。本次工程建设东区部分。②相对较高的容积率与优美的居住环境有机结合。规划布局的特点为利用小区路及组团路把各个住宅楼有机串联起来，充分利用行列式朝向好、通风畅的布置优点，在此基础上加以平面错位，布局南北向步行绿化带等方式来克服行列式布置空间呆板划一的缺点，形成丰富生动、多层次的室外空间与活泼健康的居住环境，追求每一栋住宅楼的环境均好性。同时又便于把小区划分成片，分期、分批实施。⑶建筑布置①居住建筑住宅在总体布局上分为两大部分，北部沿街及东北部为高层住宅区，其余为多层住宅区。住宅楼通过小区路及组团路有机的串联在一起，每一栋住宅楼尽可能的靠近公共绿地。多层住宅层数为五层，采取行列式布置，日照间距大于楼高1.5倍。高层住宅楼层数为11－15层，间距按大寒日有效日照时数不小于2小时控制。住宅单体设计采用坡屋顶，坡屋顶设计多种形式、多种高度相结合，高度在一层楼左右，这样既形象生动，又避免了平屋顶那种呆板的感觉，还可提高顶层的卖点。②公共设施公共服务设施是居住区的重要组成部分，规划布置既要考虑居民使用的方便，建筑本身经营管理的经济性和合理性，又要参照小区的规模要求和小区外围公建分布情况合理安排。小区公共空间分组团专有、小区共享两个层次。商业公建、广场等主要景观和区内活动空间的设计，通过研究人的行为心理和审美习惯，提供使用者最大的互动性和参与感，把空间处理为可使用的生活空间和个性化生活方式的表现场所，而不仅仅是被动的、单一功能的观赏对象。在分期建设的条件下，中心空间开放于城市居民，有利于集聚人气，吸引买家。全部建设完成后，根据情况可选择小区分组团封闭管理、开放中央空间的模式，或是小区全封闭管理的模式。根据小区内公建服务对象和服务半径的不同要求和分期建设开发的需要，公共服务设施分三片布置。小区配套的商业服务设施，主要位于东区的北入口处沿恒安街布置，西区位于南入口沿孤山林场路布局，这样既方便居民上下班顺路购买，又使商业建筑对外临街布置，提高经济效益。小区配套的社会性福利设施，结合小区中心绿地设置，布设在小区内部，这样既有较好的小区环境质量，又有好的外部空间环境。会所及幼儿园布局在中心绿地南部，小区的物业管理、配套商业、活动中心均布局于会所处。依据乐政办发明电[2007]91号文件的指示，在小区的规划设计中，每1000平方米设6平方米社区办公用房，无偿提供给社区使用。4、交通组织⑴动态交通组织小区三面邻城市道路。从居民出行行为分析，东区居民主要从恒安街出入，因此小区主入口设在恒安街上，另外在永康路和孤山林场路设了两个次入口。西区居民主要从永康路出入，因此小区主入口设在永康路上，另外在孤山林场路设了一次入口。东区主干道路采用了半环式与自由式道路相结合路网结构，将各组团有机串连在一起。西区采用了半环加自由式道路的交通组织方式，达到步移景移的效果。小区内道路按三级设置，小区路主干道红线宽度为12m,其中车行道宽8m，两侧人行道宽2m；组团路宽7米，宅前路路宽3.5m。道路分级明确，功能清晰，线型简洁，并且通而不畅。⑵静态交通组织适应小汽车、摩托车日异增长的要求，应充分考虑停车场用地的规划安排，合理布置停车场所与停车库。自行车、摩托车平均每户安排2平方米停车位，停车方式为宅间消极空间设置停车棚。本规划中相应预留小汽车停车空间，根据有利管理、方便使用、节约用地和不碍小区景观的原则，机动车辆采用集中和分散相结合的停放方式。主要有以下几种：远期可根据需要在小区中心绿地下面设置地下停车场；在住宅楼底层设车库；利用宅间空地停车；开辟专门场地进行停车（地上集中停车场均采用林荫式，以提高小区的居住环境）。5、住宅设计为满足不同住户的需要，结合潍坊市推行的房屋改革及商品化住宅试行办法，按新一代住宅设计要求，根据xx县经济发展水平，住宅单体设计在内部功能、空间利用、安全卫生、外部造型、经济节能等方面都力求有创新，适应住宅商品化的发展需要。在住宅布局设计上，注重内部突出功能，外部形成自己的风格，并注意各组团之间的有机统一，力求合理、舒适、方便安全。住宅全为多层住宅，采用行列式布局，尽量采用北入口。在步行绿化带中又划分了不同的公共活动空间，提供了老人、小孩的日常活动场所，体现了小区居民的“大家庭”形象。在住宅单体设计上采用了坡屋顶等设计手法，打破了以往平屋顶单调呆板的造型，并且提高了顶层住宅的居住质量和卖点。住宅单元设计，能体现可持续发展智能建筑的新趋势。在功能布置上有三个特点：⑴户型设计充分体现以人为本的设计思想，并适合当地居民的居住习惯。⑵燃、电、水、暖四表尽量出户布置，或接电脑自动抄表系统；⑶均设综合管线布置，除考虑水、电、燃、暖气外，尚有电话、电视、因特网、报警、传呼等弱电管线，在新户型中安全、卫生、高效地运行。住宅立面风格：住宅是社会文明产物，不应偏离社会和传统文化，应沿袭地方文化脉络；同时，住宅也是体现城市风貌的重要标志。小区立面采用现代造型的设计手法、简约明快，飘板构架、线脚、外凸窗的运用来充分表达其高雅、精致的主题风格。建筑色彩：住宅的立面色彩力求简约明快，亲切自然，楼体基座采用深色体系墙色，墙面以白色或灰色为主，而屋顶的飘板或构架则以亮色为主，并根据不同的风格和颜色形成不同的组团，以提高整个小区建筑的可识别性。注重建筑符号的引用和升华，住宅单体强化体现xx的城市特色，住宅楼外装修可采用米粒干粘石，部分采用浮雕喷塑、陶瓷墙面砖和小坡檐、坡屋顶、异形连梁、顶层拱门等具有地方民居特色的建筑符号，阳台和门洞设计形式多样，色调各异，便于识别。每个组团的住宅在檐口、阳台、入口、窗楣等处，精心设计，画龙点晴，与组团入口标志相呼应，使各组团住宅外部造型各有不同，各具特色。安全卫生：所有住宅均安装防盗门或防盗装置，公共电视天线、通讯电缆及计算机互联网接至每个住户。卫生间考虑三套组合卫生洁具，即浴缸、面盆、座式或蹲式大便器。经济节能：小区广泛建设节能、节地、节水、节材型住宅，多数住宅安装太阳能热水装置，住宅及公建单体积极采用新材料、新工艺、新技术成果。小区的住宅类型富于变化，充分考虑了各种不同层次住户的要求。大部分住宅围绕绿地布局，并且组团内为居民创造了良好的生活环境。6、环境设计⑴设计理念①立足自然，美化环境，强化景观设计景观品质的好坏，直接影响居住区生活品质的好坏。我们强调景观设计，并不意味着对住宅布局本身的忽略，相反，强调景观设计，恰恰正是对住宅布局的一个更基本、更全面、更系统的提升。现代和未来的居民，已不单只是追求有房子住，或有大房子住，也不单只是追求仅仅能够满足通风、采光，甚至有一点室外绿化等最基本的环境要求，他们追求的将是一个室内、外环境浑然一体，能够体现个体审美情趣、文化品位，甚至能够体现个体哲学理念、足以让个人自豪舒畅的一个养生家园。②使景观环境与人们的居住行为更加亲近与融合环境不单只能改变气息，景观不单只能用来观赏，更重要的是，环境和景观还需进一步融入人们的生活。它们既要让人们可以远远地观望欣赏，又要让人们可以走进去，休憩、玩耍。使环境与景观让人们能看、能听、能闻、能使用。环境与景观不单只是个别的公园或景点，而应成为一个点、线、面的系统。这个系统也不是静止的，它应随着时间、随着四时的变化而变化。这个系统也不是孤立存在的，它必须与整个园区的交通系统、居住环境融为一体。让人们更多的感知到环境与景观，感知到这一随距离、随时间不断变化的景观系统，而不单只是一幢幢优美的房子，这也是本次环境与景观设计所追求的目标之一。③强调景观特色，塑造园区个性未来楼盘的竞争将主要是景观品质的竞争，而景观品质的竞争则主要是景观特色的竞争。有水、有绿化，便是有了环境；加上园林、雕塑、小品设施，便是有了景观；环境与景观再进行一个点、线、面的划分，便是有了环境与景观系统；这一系统与居住行为的进一步融合，便是一个优美的生态社区。本小区在景观方面的设计，还不止于此，而是要在此基础上进一步强调出特色，并据此塑造在景观方面的鲜明个性。环境的整体性是居区区规划设计的“灵魂”。居住小区环境的整体形象是通过小区的空间轮廓、住宅的群体组合、单体建筑的造型、小区的整体色彩、绿化的配置、地面的铺砌材料与方式和环境小品等综合体现的。当然小区外部环境的整体形象必须建立在功能合理和经济可行的基础上，并应付以一定的文化与艺术的内涵。该小区外部环境设计首先着力于满足和完善居民对外部环境日益不断增长的功能需求，如居民私人车辆的存放，双休日居民休闲时间的利用，人口老龄化对社区带来的新问题，生活垃圾的收集及儿童室外游戏器械的设置等等。⑵景观布置整个小区绿化体系为“两心、两带”。“两心”指东西两区中部的中心绿地广场。“一带”指东区中部南北向的步行绿化带。另外，在住宅楼间，结合宅前路建设庭院绿化空间、布置小品、座凳、活动器械等适宜居民休闲活动的设施，形成情趣盎然的邻里交往空间，营造亲切、安静、和谐的生活氛围。同时可利用楼房山墙做垂直绿化，使整个小区建筑融入一个绿色海洋之中。①绿化中心绿地既是小区空气清新的“绿肺”，又是小区共享的公共“客厅”，在中心绿地设喷泉、雕塑，并成为小区的标志。中心绿地内布置绿化游憩区，铺设鹅卵石，并设置罗马弧形连廊、花架、蘑菇亭、假山等小品，并配置较大面积的草坪，以满足不同阶层居民的活动需要。各组团绿地及绿化带以草木为主，乔、灌、草多层混交，力图在有限的空间形成较丰富的层次，达到“占地不多环境美”的要求，使整个小区区被绿色覆盖，充分体现“绿区”特色，整体绿化效果达到“美化、遮荫、防风、净化空气”的功能。宅前后绿地以种植草皮、耐阴灌木为主，可适当点种乔木。同时重视行道树绿化，由行道树将各块绿地连成一体，形成整个小区绿化格局。②空间小区内部的中心是小区的共享空间。小区的空间层次较为丰富，中部的开放空间与周围的密集空间；大的空间与小的院落空间；面空间与道路的线型空间，在各个层面上都形成强烈的对比，增添了小区空间的生动活泼气氛。③景观处理小区中心绿地的草坪、花卉树木、建筑小品、地面铺装，还有水池、健身中心等是体现小区景观特点的精华；入口广场、大门、绿化及中心公建构成标志性景观。小区中心轴线的景观有收有放、开合有序、富有变化，自然成为一条景观诱导线，是一条具有观赏趣味的路线，从而提高了小区的品位。7、竖向规划及平面定位⑴竖向规划整个小区南高北低，东高西低，地形起伏较大，高差最高达6M左右，竖向规划结合自然地形，力求最小的土方量和尽可能就地平衡。本着土方平衡的原则，处理好建筑、道路、坡地之间的高差关系，同时满足国家有关技术规定，符合道路排水要求和行车安全要求。为满足排水要求，小区道路广场均采用>0.2%坡度，绿地坡度>0.4%。小高层建筑中建设防空地下室。建筑物的竖向设计以道路为依据，五层住宅一层室内外高差2.2米，底层为车库或储藏室。高层住宅一层室内外高差0.5米。公建一般室内高差0.60米。道路标高一般低于场地标高，路牙石一般高0.15米。⑵平面定位小区内住宅根据用户要求，在满足防水，日照间距及工程管线条件下，可进行适当调整。三、结构说明1、设计依据⑴《建筑结构荷载规范》GB50009-2001⑵《混凝土结构设计规范》GB50010-2002⑶《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002⑷《建筑抗震设计规范》GB50011-2001⑸《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952、该工程由多高层住宅楼及公用设施组成。3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。6、基本风压：0.45kPa基本雪压：0.45kPa7、主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散楼梯：3.5kPa阳台：2.5kPa车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。四、基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有消防工程规划、电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划。管线敷设交叉时应遵循以下原则：⑴压力流管让重力流管；⑵小管径让大管径；⑶给水管尽量在污水管上面；⑷易弯的让不易弯的；⑸临时性的让永久性的；⑹工程量小的让工程量大的。各种管线间距应满足规范要求。(一)消防工程规划1、规划指导思想贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，从实际出发，结合功能布局，以加强消防基础设施建设为重点，合理布局消防站点，改善消防装备，满足消防供水，发展消防科技，消除火灾隐患，提高防御火灾能力，保障人民生命财产安全。2、消防管网规划给水管网采用生活、消防合用的给水系统，按生活用水量达到最大时，同时保证满足最不利点消防设施的水压和水量设计。给水管网布置成环状，保证供水的安全可靠；环状管网的输入管不能少于两条；室外给水管道最小管径不小于100毫米。3、消防设施在高层住宅房顶设高位水池，并在小区内设置消火栓。消火栓以120米的间距布置，保护半径150米。。5、火灾的应急照明采用带镍镉电池的疏散指示灯及工作、应急两用灯。(二)电力工程规划1、设计依据⑴《低压配电设计规范》⑵《10KV变电所设计规范》⑶《建筑设计防火规范》⑷《民用建筑电气设计规范》⑸《火灾自动报警系统设计规范》⑹《建筑防雷设计规范》⑺《高层民用建筑设计防火规范》2、负荷估算小区内建筑主要是多高层住宅楼及公共建筑，用电负荷按以下原则估算，住宅用电负荷为60W/m2，公共建筑用电负荷为80W/m2。小区总用电装机负荷约为8090.7kW。3、供电系统小区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。4、低压配电系统小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅、商业均实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。5、建筑照明。6、电气消防系统整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。(三)电信工程规划1、电话通讯系统该小区内的所有住宅及其它公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1.2门电话考虑，其它公建按有关指标估算。2、电视系统通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。3、对讲与防盗门控制在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。4、住户宽带接入系统建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。(四)给排水工程规划1、规划依据⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS57—94《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97⑹《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2001年版)2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源。②用水估算居民生活用水量标准采用200升/人×日，给水普及率为100%，时变化系数K时=1.7。规划人口5870人A、居民生活用水量Q1Q1=1174立方米/日B、公建用水量Q2按居民生活用水量的20%考虑。Q2=235立方米/日C、浇洒道路、绿地用水量浇洒广场、道路用水标准：1.5升/平方米浇洒绿地用水量标准：1.7升/平方米浇洒广场、道路用水量：Q3=62立方米/日D、未预见用水量及管网漏失水量：Q4按总用水量的20%计算Q4=294立方米/日小区总用水量：Q=1765立方米/日③供水系统小区内6层以下公建由市政管网直供，高层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。⑵生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。4、屋面雨水规划⑴雨水设计重现期以两年计，查《建筑给水排水设计手册》，当降雨历时为5min时，降雨强度3.51升/秒·100m2，降雨厚度为126mm，雨水流量为9450升/秒。⑵屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。5、管材选用室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(五）暖通工程规划1、供热工程⑴热力站及热源该小区拟采用集中供热的方式，拟在东西两区各设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。⑵设计参数①室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；②室内设计参数场所冬季温度（℃）相对温度%住宅18-2040公建14-1640⑶热负荷测算公建建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。公建建筑采暖热负荷指标为80W/M2，采暖热负荷：280KW。住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/M2，采暖热负荷：7810.7KW。小区建筑供热总负荷：8090.7KW。2、空调所有住宅、公建，均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。(六)燃气工程规划东区燃气管由恒安街引入，在用地北部设燃气调压站，西区由永康路引入，在中部设一燃气站，调压后送入燃气管网，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。(七)环保规划设施1、住宅厨房均采用油烟集中式竖井排放。2、沿园区主路均布加盖分类垃圾筒，间距80—100米，并布置垃圾箱，间距30－50米。3、中心绿地公园内结合广场、步行道路布置垃圾箱，间距30—50米。4、垃圾由物业公司统一收集至小区内的垃圾收集站，每天由市政垃圾车直接运出，不过夜，并定期消毒收集间。5、室内污、废水分流，排入市政污水干管和中水回用系统。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋