土地一级开发(超详细)

''2%；二是开发企业12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年812%的最低收益。2、分享土地出让金''与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”该''由此即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关51.44公顷。主体用地等配套公共服务设施。1999年11月，经北京市政府批''该一近就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后CBD试点项目基地。此外，伴随''二、对土地一级开发盈利模式的评价1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损就出成本导致项目亏损的风

险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。因此，企业以该种模式参与一级土地开

发时必须仔细核算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大虽土地出让收入溢价部分的

利润。虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参

与土地成片开发的通知》第七条规定：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，

按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”但国家层

面，根据“国发〔2006〕31号”文件规定，“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，能否将土地收益分

成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平从功能又对区域价值有根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加

地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。对于开发企业而言，土地价值的提升也有基础。4、加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用从事土地一级开发的企业在土地整治和储备过程中，必然要涉及到征地、拆迁、基建、土地出让府对口以及和外部合作单位谈判的环节。因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。

策、行业形势和区域经济等因素，并且加强与政府的联系和沟通，与政府需求保持较高程度的一''结合，从而有效提升土地价值，也促进了土地一级开发收益的上升。实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注1个

无

工作日1个

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工作日计1个据无工作日划编1个无工作日制报批1个无工作日市政府1个无工作日计划1个无工作日原

者前对土无地

土期地见一所有无级筹者开

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用''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注无无无无无编制土地前期筹一级开发实施方案收划（详无见附无件2）收无收''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注收否

否收

否请示与否批

征复

询否意见否

和审批否文档收否''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注否否否

市联席会否否否否征否确求定土意地否见一级否开

和收

发主审体批议否否收否''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注否否否否土地一级开发签订土地一级申请与批复开发合同否否否国资下项达目一由级市开发发改批委复用预地审否项目准20个工作日20个工作日征征求意见规书划求（选址）20个工作日否

意见和审批土地一级开发主体工作20个工作日20个工作日否否否否否否''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注否收否

收回收

国有土否地使否用权否否否1.5-1.8万元/亩组织办理征地1.33万元/亩300元/亩实施手续1.13万元/亩否

土地一10日工作日否级拆迁开手续发30个工作日30个工作日否否市政基础设施建设否组否征织地实施否''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注否否否否否否否办理征地结案表否领地取批建准设书用否组否织实市政基础设施建设施收

土地一级开发审核土地一级开发成本收收收收''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注否组织验收土地否否否否收回国有土地否否否入市依据市政府年度土地供应计划1天否1天否1天否准否

确定土备地出收让价格2天否''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注否确定土地出让方案否否出让公告天否制挂定文招拍件否购挂买文招拍件收否收市申场请收

交竞易买否否''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注否否否否否否否

签定签

合否

订同

出和让合办否同

理后否续

号手续交纳出让金否''实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注否

交纳契税否否土地否

一级开发费否与土收

地交付否''程承办提交的材料拟用

具体工作相关要求费用备注

序单位或预备工作时间1区国土分局2区环保局3区发改委个4区发改委5个5市发改委5个6市、区建委各10个7区人防办个元8区规划分局个''程承办提交的材料拟用

具体工作相关要求费用备注

序单位或预备工作时间区国9土分局区发改委、区建委3个区规划分局建设单位区公安分局''程承办提交的材料拟用

具体工作相关要求费用备注

序单位或预备工作时间日区行建5日日委单5个1个83''程承办提交的材料拟用

具体工作相关要求费用备注

序单位或预备工作时间保险公司银行5个区建委个''程承办提交的材料拟用

具体工作相关要求费用备注

序单位或预备工作时间供电局、园林局、电信公司、歌华有线等自来水公司、市政管理处、热力公司建设单位区规划分局''程承办提交的材料拟用

具体工作相关要求费用备注

序单位或预备工作时间区

公安分

局区环保局个（工程款拨付证明区建委工程质量监督站7个区建委个建设单位区建委个建设单位''附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请...........................20

附件2：编制土地一级开发实施方案.................................................21

附件3：用地预审.................................................................23

附件4：给区发改委提交的申请.....................................................24

附件5：给市发改委提交的申请.....................................................25

附件6：征求规划意见书（选址）...................................................25

附件7：市交通委交通评价意见.....................................................25

附件8：市文物局文物保护意见.....................................................25

附件9：市环保局环境评价意见.....................................................26

附件10：市政专业部门市政接用意见................................................32

附件11：用地批准................................................................39

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证..............................................40

附件13：核发城市房屋拆迁许可证..................................................41

附件14：市政基础设施建设（同附件10）..........................................42

附件15：办理征地结案表..........................................................42

附件16：环境影响的批复..........................................................42

附件17：区发改委项目核准........................................................47

附件18：区发改委招标方案核准....................................................47

附件19：市发改委项目核准........................................................48

附件20：市、区建委项目核准......................................................48

附件21：人民防空工程建设标准审查................................................48

附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可..............................49

附件23：出让国有土地使用权设定登记..............................................50

附件24：商品房计划..............................................................51

附件25：施工图纸及消防审核......................................................51

附件26：区建委办理招投标备案....................................................53

附件27：办理安全监督备案........................................................55

附件28：施工许可受理、审批......................................................55

附件29：办理预售许可............................................................56

附件30：建设工程规划验收........................................................56

附件31：消防验收................................................................57

附件32：建设项目环保设施验收....................................................58

附件33：组织综合验收............................................................60

附件34：办理房屋所有权证........................................................60''''或2（1）经集体''（4）1：500''0