物业前期介入方案

构筑经典名作打造运营传奇物业前期介入方案筑建科技产业大厦经典名作、打造数码园区运营传奇，从物业建设细节品质开始。物业建设细节品质的完善，如有了物业公司前期的介入，定能如虎得翼、锦上添花！一、物业前期介入的定义。前期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主、使用人及物业管理的角度，就物业规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面提出建设性意见，以便于日后物业使用人对物业的使用和物业公司对物业的管理，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。二、物业前期介入的重要作用。1、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解。其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效地避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。第1页共6页构筑经典名作打造运营传奇如2000年投入使用的深圳某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。2、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲就很可能给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为了自己工作的方便，而不是以人为本、从有利于业主今后几十年使用的角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理派出专业人员入住楼盘，从业主的角第2页共6页构筑经典名作打造运营传奇度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的硬件条件。止匕外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后，严格按照优质工程标准进行动态监控，在开发商聘有监理公司的情况下，还是发现并指出了屋面渗漏材料使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题，这些问题涉及到材料选用、设备选型、配套设施、管线布置等多方面。3、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。4、有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。5、有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对供配电、给排水、照明、通讯、暖通、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。6、同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下，在竣工验收合第3页共6页构筑经典名作打造运营传奇同中，发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利，接管后即能投入使用，及时为业主提供可靠的服务。7、此外，物业投入使用时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象。而提前介入，就可以有充裕的时间锻炼好物业管理队伍。实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利地维护保养等方面，有无可替代的重要作用。三、前期介入的基本工作思路。1、前期介入从规划设计阶段就要开始。在汇审图纸初稿时，就要通过仔细看图、多提问题、和专业工程师沟通交流、参加图纸汇审会议等方式将图纸在设计时的先天不足和缺陷尽可能地发现和提出来，强烈建议要求给予图纸整改。2、深入施工现场，参加工程会议，准确掌握施工进度和现场情况。再通过以往物业管理经验的汇聚及和现场施工工程师、监理工程师、开发商工程师的沟通交流，对施工过程中的缺陷、隐患和不利于日后物业管理和业主使用的地方及时提出来，并要求给予整改。3、熟悉各项施工的工艺规范和流程，对不达标准及不规范的施工及时发现和提出来，要求其改进施工标准和质量。4、熟悉各种材料的合格标准，对不合格的材料及时提出来，并要求更换或做相应的处理措施。5、熟悉各项工程的验收规范，严格按照规范对各项隐蔽工程及单项工程进行验收，发现问题及时提出并要求整改。6、以便于日后业主使用和物业公司维修养护管理为原则，对大楼设施设备的选型、选材提出建设性意见。7、熟悉各种线路、管道、沟、井、池的位置和走向，有必要的情况下，可以拍照留底；熟悉各种设备的具体布置方式和位置。8、准备接管验收方案，对接管验收人员进行系统的培训。按照验收规范逐项逐个对房屋本体及公共设施设备进行仔细验收。对于发现的问题分类列出来上报开发商，并催促各施工单位限期整改。9、针对大厦有些易耗器材随着产品的更新换代在日后很难采购甚至根本买第4页共6页

构筑经典名作打造运营传奇不到，对这些耗材列出备件所需表，要求施工单位提供，为日后的物业维修提供备件。四、天安创新广场前期介入计划及责任人。序号时间工作内容责任人督办人15月15日至5月25日汇总南海数码新城、龙岗天安数码城、番禺节能科技园等数码城园区的施工经验，为天安创新广场的前期介入提供依据。25月26日至5月31日和开发商工程部进行开会汇谈，提出对天安创新广场的建议和要求。36月1日至6月7日复习土建方面的施工规范，并对土建施工图纸、施工现场情况、施工进度进行全面的熟悉了解。46月8日至6月15日对大厦设施、设备房的土建部分提出施工意见及要求，并对施工进行踉进。56月16日至11月30日一方面继续跟进大厦的室内装修；一方面参加开发商工程部施工的相关会议，并从便于日后物业管理、业主使用、节能降耗等方面提出有专业水准的建议。67月1日至10月31日参与工程设备设施施工安装的全过程，以求一来能熟练掌握设备的结构、性能、安装流程；二来能及时发现设备安装所存在的问题，及时提出整改建议。另还要踉进大厦的室内装修及室外园林建设。（须增加1名电工）711月1日至12月10日参与工程设备设施调试的全过程，以求一来能熟练掌握设备的结构、性能、操作流程及维修技巧；二来能及时发现设备安装所存在的问题，及时提出整改建议。另还要继续跟进大厦的室内装修及室外园林建设。（须增加2名水电工，1名客服管理员）812月11日至12月31日参与大厦的竣工验收，并对验收中发现的问题进行督促解决。92010年1月3日至1月20日对工程设备设施进行接管验收清点、核查，及对发现的问题进行跟进解决，并与相关施工单位办理接管验收手续。102010年1月21日至1月31日组织人员参加各专业施工单位进行的培训，并对培训的效果进行现场考核。112010年2月1日至2月20日向施工单位索要工程剩余材料，向开发商索要竣工图纸、施工合同等文件资料。备注：上表是以估计12月份进行竣工验收进行的预演计划，具体实施时可根据创新科技广场施工进度进行调整。五、前期介入的执行要点。1、物业公司员工要本着积极主动、认真正直、深入现场、精于细节的原则第5页共6页构筑经典名作打造运营传奇做到如下‘五个三’：要三熟：熟悉施工规范；熟悉施工图纸；熟悉施工现场；三了解：了解施工合同；