房地产营销方案策划

—房地产营销方案策划房地产营销方案策划1前营销是房地产开发的龙头。今年以来，全国各城市房地产闲置率始终在30—40%之间徘徊，现实压力使广阔房地产企业认识到房地产竞争很剧烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益剧烈的市场竞争中占有一席之地，必需了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研讨。之后，全国大中城市相继绽开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。房地产营销策划的重要环节根据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的一直。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能表达“发现愿望并满意他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。房地产营销策划的最前端房地产开发大致要阅历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资时机选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了详细开发地点与工程之后，在购置土地运用权和开发工程建设过程开头从前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他事实上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，由于拿到地块说明投资者已经做出了投资的决策。其实，假如地产市场是标准的`，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今运用权的招投标挂牌出让，土地运用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将工程的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。房地产企业发展的长远战略前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发工程来说，前营销做得好坏，直接关系到将来开发建成的工程是否能够胜利地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发本钱的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过胜利的房地产开发工程来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长期地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业胜利谋划将来发展的一个有效的、长远的战略。前营销策划工作的误区与问题在我国，20XX年和20XX年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入20XX年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开头升温，20XX年新一轮房地产热的争辩与治理又拉开序幕。尤其是20XX—20XX年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20XX年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。其存在的误区与问题主要表如今：重后期推销轻前期营销，舍本逐末。尽管不少开发商都明白营销在房地产开发工程中的重要性，但却不明白什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立工程、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在工程建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和工程可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的取得缺乏牢靠的依据，要么是可行性报告的担当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最正确起步期。至于触及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起充足重视，即使有也是围绕某一开发工程或为销售某一产品不得不进行的一种活动。房地产营销方案策划2时间过得很快，转瞬间X房地产开发有限公司已经有10年的历史了，今天将迎来了公司的十周年庆，公司确定在这重要的日子举办活动庆祝周年庆。在这十年峥嵘岁月中，X公司始终秉承“开拓进取、放眼将来、追求卓越、造福社群”的企业宗旨和“以人为本、天地合一”的建筑理念，为社会奉献美妙的生活空间而不懈努力，同时也为社会造就了以“中国mba英雄”X总经理为代表的商业精英。X现代城是目前X公司的鼎力之作，它的建成将给X带来革命性的商务理念。因此工程的启动不仅是X公司，也是X商界的一大盛事。X公司沉淀了十年的博大精深的文化底蕴筑就了今天的X俱乐部，它的成立和启动也标志着公司踏上全新历程的开头。举办这次十周年庆典暨俱乐部启动仪式的活动，一可共庆诸多临门之喜，二可借力发展，开创更为关广阔的天地。一、目的及意义：它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。二、房产活动营销产生背景纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：20XX年从前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；20XX年X20XX年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时兴的观念；98年以后到如今，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深化人心，开头由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。三、房产活动营销发展阶段1、促销活动——简洁的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其胜利带有偶然性，效益也仅限于产品本身。阅读20XX－20XX年房地产市场，大多数点子和绝技都是变相的让利行为，它的'刺眼也大多昙花一现。2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是依据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其胜利建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个详情，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满意对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最正确营销计划。小结：纵观房产活动营销发展过程，明显能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时期发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次仍然互相并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。四、房产活动营销策略分析房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰难性、制造更强化烈高效的“信息传递”手段，尽可能完成楼盘销售的短时间、高效率。第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的成效。第二，信息传递的方式必需是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必需要制造具有轰动效应的“新闻大事”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感爱好，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。第三，信息传递的对象应当“精确”——必需是针对特定的公众。一个产品所针对的“公众”与一般公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。五、常见房产活动营销手法列举1、按市面上的房产活动营销呈现状况XXX即横向按市场面绽开⑴产品说明会——目