四方山生态旅游设施项目可行性研究报告书(完整版)

ITOC\o"1-3"\h\z第一章概述 I1.1项目概述 11.2可行性研究报告的编制目的 31.3可行性研究报告的编制依据 31.4项目效益分析 41.5特殊说明事项 4第二章项目的界定与现状描述 62.1宗地法律关系 62.2项目的自然条件与区位 72.3地上物状况 102.4宗地环境 112.5宗地开发目标 13第三章投资环境 143．1XX区经济介绍 143．2XX区大西山风景旅游区现状分析 143．3XX区大西山风景旅游区目前存在的问题 153．4项目建设的必要性分析 16第四章市场分析 174．1总体宏观经济分析 174．2土地市场分析 184．3旅游市场分析 194．4XX市旅游饭店业发展的主要特点 264．5竞争性项目分析 第五章项目的策划和运作 305．1规划设计条件 305．2项目组织结构与实施方式 315．3拆迁补偿方式 315．4项目实施进度计划 315．5资金筹集………..345．6土地销售时间和方式选择…….345．7收款方式与回款计划………...345．8营销策略……………..34第六章总投资成本分析 3666．1征地费 3666．2拆迁费……………….366．3前期工程费.…………….366．4市政基础设施及公共服务设施建设费……………….376．5地价款………….406．6管理费用………………………..406．7财务费用…………..406．8销售推广费………………..406．9开发期税费………..416．10不可预见费……………416．11资金使用计划………………….41第七章项目竣工后的土地价值分析…….427．1假设开发法测算土地市场价格………………….437．2开发余值的分析 43第八章财务分析 458．1销售收入估算 458．2成本分析 458．3静态分析 458．4现金流量分析 458．5借款偿还 468．6结论 46第九章风险分析 479．1不确定性分析 479．2盈亏平衡分析 479．3敏感性分析 489．4投资环境风险 499．5资金风险 509．6管理风险………………….509．7政策风险 50第十章社会效益评价 5110．1对就业效益的影响 5110．2对环境效益的影响 5110．3对政府财政的影响 5110．4对区域发展的影响 51第十一章结论 53PAGE75第一章概述凤凰岭地块位于XX区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为XX区三大旅游区。大西山风景区位于XX的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。20XX年以后，该区域所属的XX北部地区先后编制了《XX区北部地区总体规划》、《XX区苏家坨镇镇域规划》、《XX市XX区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）、《XX市XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》等一系列规划文件，已获得XX市规划委员会《关于XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2005】1553号），这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。XX市土地整理储备中心XX区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。1.1项目概述1.1.1项目名称XX市XX区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目1.1.2项目位置本项目位于XX区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。1.1.3项目任务项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。1.1.4项目实施的意义整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。在加强XX区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。项目的实施将具有以下意义：l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求；2、符合XX区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。1.2项目申请报告的编制目的为土地一级开发单位提供决策依据；为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；为金融部门提供审查贷款可行性的依据。1.3项目申请报告的编制依据《XX市城市总体规划（2004年-2020年）》《XX区土地利用规划》《关于XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2005】1553号）《XX区北部地区总体规划》《XX区苏家坨镇镇域规划》《XX市XX区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）《XX市XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》《XX市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）《XX市非住宅楼房估价技术规范》（京国土房管拆[2002]646号）《XX地价》项目区基础资料拆迁、估价、市政预算等行业标准1.4项目效益分析项目建设期为9个月，回收期为11个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：1、成本支出：项目总投资为12553.24万元。2、出让收入：土地出让地价款测算为13653.35万元。3、利润：通过测算利润为1100.11万元。4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.4万元，年内部收益率为12%，项目在财务上可行。1.5编写说明本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。第二章项目的界定与现状描述2.1宗地法律关系1、宗地性质及基本情况XX市XX区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于XX区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共24.859公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图图2－1：地块用地规划图2、宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地1.22公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。3、宗地区域的历史价值该宗地位于XX市XX区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。2.2项目的自然条件与区位1、项目土地的自然特征本项目总用地面积为24.859公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。2、项目的区位特征项目所在地XX区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。区内山清水秀、古迹繁多，属XX的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，XX区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。图图2－2：大西山风景区位置示意图XX区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。XX区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了XX区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。XX区位于XX市区西北郊。东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积426平方公里。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。项目用地位置范围示意图如下：图图2－3：地块位置图2.3地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地1.22公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期30年。项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注一项目总占地面积24.859公顷二应拆迁房屋建筑面积1182.4平方米拆迁公司实地调查数据1厂房1182.4平方米拆迁公司实地调查数据2.4宗地环境1、自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温16摄氏度，一月份平均气温－3摄氏度，7月份平均气温30摄氏度，年平均降水600mm，全年无霜期200余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。2、社会经济环境XX区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是IT业成功人士，公司白领，及各行业专家开会、办公、旅游、疗养、及举办学术研讨会的理想处所。3、市政基础设施状况（1）交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。（2）市政设施现状自来水：自打井水和XX供水一厂供水雨污水：无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。电力：有聂各庄变电站，22万伏-11万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和XX区沙涧路供电提供。通讯：西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视：由XX区有线电视局提供。（3）周边大市政现状北清路：北清路一期敷设有DN800上水，末端距凤凰岭地区约7-8公里。北清路一期敷设有DN500中压天然气管，末端距凤凰岭地区约7-8公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。颐阳路：只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。4、公共设施状况宗地附近有环绿艺苑、实创总公司培训基地等小型度假、旅游设施。聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。总体规模较小、档次偏低、布局分散，不能满足该区域未来发展需要。。2.5宗地开发目标本项目完成后应达到：用地范围内的“三通”（通上水通电、通路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。第三章投资环境3．1XX区经济介绍XX区以高科技、高知识含量为特色。无论是从区位、商业氛围、业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。中关村高科技园区、上地园区已经成为XX高科技的标志，XX区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。3．2XX区大西山风景旅游区现状分析1、自然风光和民俗旅游凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。XX区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。2、丰富的商业资源凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集在XX区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。3、优越的地理区位XX区大西山风景旅游区地处XX区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。周边环境：本项目所在的XX区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在XX区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是IT成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。商圈环境：XX区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。4、丰富的旅游资源XX山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。3．3XX区大西山风景旅游区目前存在的问题XX区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。1、功能不尽完善，结构不够合理XX区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。2、配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。3、XX区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约XX区大西山风景旅游区商业氛围的发展旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织——商会的作用没有充分发挥，使打造XX区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。4、XX区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。3．4项目建设的必要性分析从XX区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进一步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补XX区旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。第四章市场分析4．1总体宏观经济分析中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的3.4%。中国的零售业也在两位数的增长，与12年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。XX是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是“十五”时期，中共XX市委、市政府大力发展"首都经济"。循着XX经济发展要立足XX、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。近年来XX的经济保持了高速增长的趋势，2001年-2004年GDP年均增长速度达到11.4%，GDP年增长率高于国家平均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，2008年奥运会将进一步拉动XX的基础设施建设和生态环境改造，进一步改善投资环境，提升国际形象。2004年，XXGDP总量为4283.3亿元，比上年增长13.5%，连续六年保持二位数的增长。人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到15637.8元，四年平均实际增长幅度达到12.4%。4．2土地市场分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析：１、土地供应总量将会进一步得到控制从供给方面看，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以及国务院下发的《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。从需求方面来看，由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。2、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。4．3旅游市场分析05年全市接待入境旅游者362.9万人次，比上年增长15%。其中，外国人311.6万人次，增长16.2%；港、澳、台同胞51.3万人次，增长8.2%。全市旅游外汇收入36.2亿美元，增长14.2%。全年出境旅游者达51.7万人次，增长0.7%。全年接待国内旅游者1.25亿人次，增长4.6%。国内旅游收入1300亿元，增长13.5%。“十五”期间，全市共接待入境旅游者1460万人次，旅游外汇收入累计达到148亿美元，分别比“九五”时期增长21.3%和21.4%。共接待国内旅游者5.6亿人次，实现旅游收入4968.7亿元，分别比“九五”时期增长26.3%和1.3倍。不单是XX，05年全国的旅游业都在飞速发展。我国入境旅游人数达1.2亿人次，出境旅游者达3100万人次，旅游总收入达7680亿元。入境过夜旅游人数达4680万人次，国内旅游人数达12亿人次。在旅游业总收入中，国内旅游收入达5286亿元，国际旅游收入达到293亿元。预计，06年入境旅游人数将前所未有地达到1.3亿人次，比去年增长8%。其中入境过夜人数达到5180万人次，外国人2290万人次，国际旅游收入达到336亿美元。05年旅客运输总量60839万人，比上年增长22.3%。其中，铁路5778万人，增长6.3%；公路51925万人，增长25.2%；民航3136万人，增长10%。“十五”期间，客运总量累计达到19.2亿人，比“九五”时期增长2.1倍。XX作为中华人民共和国的首都，是一座有3000多年悠久历史的古城，在全世界都享有盛誉。它是一座拥有大量文化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观的城市，同时也是有着现代化特色的快速发展的国际化大都市。作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对XX的经济有着重大的贡献。宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。在XX城外，就可以爬上世界八大奇迹之一的长城。天安门广场是世界最大的城市中央广场。XX的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。在中国31个省、自治区、直辖市中，XX是第二大旅游胜地。2001年，XX接待的海外游客达到2,857,872人次，比上一年增长了1.3％。其中来自国外和香港、澳门、台湾的游客分别2,398,790人次、269,265人次、14,220人次和175,597人次。旅游业外汇收入总计达29.5亿美元，比上一年增长了6.5％。这一年中，XX也接待了一亿一千万来自其他省和中国其他地区的游客，比上一年增长了8％，旅游收入达887.7亿元，比上一年增长了29％。最近几年来京出差的人员比例在快速增长。外地游客平均在京停留时间为6.5天，重游率为69.5%。外地游客职业分布情况如下图所示：图3－1图3－1：外地游客职业分布情况图（数据来源：2001年XX统计年鉴，中国统计出版社出版）表3－1：2001年来京的不同职业的旅游者所占百分比职业其他省游客百分比当地游客百分比政府公务员10.79.5企业管理人员22.717.8技术工11.510.7服务销售人员9.78.9工人10.48.0军人2.34.2农民5.01.1退休人员5.16.8学生12.625.0其他10.08.0表3－2：2001年国内游客参观XX的分类百分比目的百分比(%)渡假旅游44.0拜访亲戚朋友11.2公务16.9会议7.9看病3.0宗教0.3文化体育4.7其他12.0来京的目的有从事文化科技交流（15.1天）和宗教活动（7.5天）；这些人是外地来京人员中在京停留时间最长的。下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留的天数。图3－2图3－2：外地来京人员在京平均停留天数（数据来源：2001年XX统计年鉴，中国统计出版社出版）XX市旅游业发展前景“十五”期间至2020年XX市旅游业发展的前景根据《XX市旅游发展总体规划》对2010年XX旅游发展前景的描述，根据XX市旅游局征求XX旅游业专家学者的意见和XX市相关委、办、局几个区县的意见，我们对2020年旅游发展前景的描绘大体如下：1．XX的城市建设将有一个极达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着XX城市景观。XX的基础设施建设将在今后20年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通也将通过马路扩延、违法建筑物的拆除、占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善。城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标识系统将全面建立。XX旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。2．XX市将会竭尽全力保护XX古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化XX的古老文化的亮点。3．XX的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。4．XX的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为XX旅游产品的五大支柱。另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在XX对旅游产品有更多的选择性。5．XX将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在XX全面开花，使XX成为国际知名的文化大都市。6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，XX将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，XX旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的发展。旅游者在XX将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。7．旅游业无疑将成为XX经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，XX因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。结论：中国旅游产业和XX旅游业的发展为国内旅游市场提供了巨大的潜力，国民经济增长的强劲走势使得国民用于旅游方面的开销迅速增长；XX已有一大批文化历史名胜，如故宫、天坛、八达岭长城和颐和园等；总体上，旅游业仍处于发展规律阶段、热点不多，就是历史名胜开发得也很有限，近几十年没有开发新的景点；游客在京停留时间平均为国为6.5天，重游率接近70%。假设在初次到京时已经游览了4个主要景点，对于新景点来说，市场潜力在重游的客源中每年将超过百万；所有的现有景点均为静态景观，XX缺乏像迪斯尼乐园或二十世纪影城那样的互动性或主题性的景点；将传统转变为资本，并且高度宣扬中关村科技园商务休闲及旅游度假概念，并且得到奥运支撑作用，凤凰岭地区的建设一定能成为充满活力的亮点。4．4XX市旅游饭店业发展的主要特点是：一、旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中。分区县的数据表明，全市有52%的旅游饭店集中在朝阳区、XX区和东城区，它们实现了全市79%的营业收入、101%的利润总额和83%的税金总额。另外，还有20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。以上区域集中了全市72%的旅游饭店、90%以上的经济总量。二、高星级饭店是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。四星级以上的高星级饭店呈现出创收水平高、赢利水平高、平均房价和客房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。高星级饭店集中全市旅游饭店60%的收入和70%的利润。截至11月底，仅占全市旅游饭店数16%的四、五星级饭店实现营业收入104.9亿元，同比增长49.4%，占总量的61.5%；实现利润总额13.9亿元，占总量的72.4%,收入利润率为13.3%。不足两成的四、五星级饭店集中了全市六成多的营业收入和七成多的利润总额。三星级及以下饭店实现营业收入65.5亿元，同比增长25.5%，占总量的38.5%；实现利润总额5.3亿元，不足总体的三成,收入利润率为8.1%，超过八成的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利润总额。平均房价和客房出租率同步增长。目前，全市旅游饭店的平均房价为411元/间天，比2003年增长6%；客房出租率为65%，比2003年上升15个百分点，实现平均房价和客房出租率的同步增长。其中：四、五星级饭店的平均房价分别比2003年增长3%和10%；客房出租率分别比2003年提升15个和16个百分点。二、三星级饭店在平均房价不变的情况下，客房出租率分别提升14和12个百分点。一星级饭店在平均房价下降5%的情况下，客房出租率提升12个百分点。表3－4：旅游饭店分星级的平均房价及客房出租率：星级五星四星三星二星一星平均房价(元/间天)762437281204166客房出租率(%)67716360454．5竞争性项目分析项目周边区域近期没有土地供应，区域的土地市场仍然在起步阶段。目前正在交易的地块中，距离项目最近的是位于温泉镇的D1、D2地块，规划用途为住宅、行政办公及商业。从04年至06年间XX市场上成交的地块中，规划用途为商业金融用地，同属于六类土地，并且对本项目有一定参考意义的地块有三个，分别是：京土整储挂（昌）[2005]002号（昌平区东小口镇建设用地）、京土整储挂（昌）[2004]001号（昌平区东小口镇中滩村建设用地）、京土整储挂（石）[2004]007号（石景山区八角建设用地）。XX区旅游业发展情况分析二十一世纪，国际三大产业中最具吸引力的产业为旅游服务等第三产业。尤其是第三产业宠儿——旅游休闲产业。随着中国改革开放的不断深入，中国政府大力扶持旅游产业，而旅游产业也越发展示出其勃勃生机，可以说旅游经济产业的黄金时代即将来临。据测算目前在我国，旅游业每收入1美元，又使国民经济增加3.12美元。使第三产业相应增加10.7美元。旅游业的独特经济功能，促使各地区都加大了旅游业的发展力度，特别是在景点建设上更是不遗余力。国际及国内的形势为该项目提供了坚实的政治，社会基础（即天时）。XX中关村作为全国高科技行业的基地及窗口，近年来吸引大量的国际国内客商、专家，并带来大量商务及附属的旅游观光休闲需求。XX山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，必将吸引越来越多的媒体和旅游界的关注（即地利）。凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源（即人和）。总结结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补XX区旅游度假配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。

第五章项目的策划和运作5．1规划设计条件按照XX市规划委员会发《关于XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的复函》（市规函［2005］1553号）的规定，本项目规划利用条件如下：项目名称：XX市XX区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目1、用地规划要求：拟规划建设用地位置、范围：东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施二期项目，北至凤凰岭路。拟规划建设用地性质：旅游度假及文化用地总用用地面积：24.859公顷总建设用地面积：9.82公顷其中，旅游度假用地：9.82公顷代征城市公共用地面积：15.039公顷其中，代征道路用地面积：3.02公顷代征绿地：12.019公顷2、建筑规划要求：建筑使用性质：旅游度假、文化建筑控制规模：旅游度假≤2.95万平方米建筑控制高度：旅游度假≤9米5．2项目组织结构与实施方式开发主体设想：本地块的开发与XX区大西山风景区的发展密切相关，现申请在XX市土地整理储备中心的监督下，以XX区分中心作为一级开发实施主体，组织实施该项目土地一级开发工作。开发意向和意义：在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水平的集会休闲、旅游度假于一体的高档酒店商务中心，不仅可以满足XX区对商务、旅游设施的迫切需求，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。但要求资金大量投入，立足长远，长期经营。5．3拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿方为货币补偿方式，相应的拆迁补偿费用计入一级开发成本。一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地单位的补偿价格，补偿价格进入一级开发成本，以更好地体现平等自愿公平的原则。5．4项目实施进度计划为提高效率、降低成本、加大项目实施力度，本报告按11个月的时间安排项目实施进度计划（即土地一级开发建设期计划）。2006年1月开始实施，预计到2006年11月竣工达到各地块三通一平，进入土地挂牌出让的经营期。具体安排如下：开发项目进度表单位（天、月）时间项目051515152515351545155515651575158515951510515规划意见书交通影响评价环境影响评价市政咨询方案编制可行性研究报告项目建设用地预审一级开发立项办理农转用手续办理征地手续建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁拆迁结案市政基础设施建设建设用地批准书土地入市交易5．5资金筹措本项目资金来源65%为银行贷款资金，35%自筹。根据XX市金融业的规定，获得土地整理储备中心委托授权开发的土地开发项目可以取得银行的信用贷款，用以支持土地一级开发，所以本项目在资金筹措方面是有保证的。5．6土地销售时间和方式选择本土地一级开发项目预计2006年9月竣工后即进入经营期。由于出让方式为熟地熟卖，计划在一个月内采用一次性出让方式完成上市销售。5．7收款方式与回款计划本项目收款方式为短时间分期收款，在2006年下半年完成收款并归还银行贷款，以节约资金成本。计划2006年10月实现回款30%，2006年11月回款70%。5．8营销策略1、加强土地市场营销尽管土地一级开发属于非盈利行为，但土地的实际出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使完成三通一平挂牌出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。2、加强区域主题宣传除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销。区域规划在一定程度上决定了土地一级开发的出让价格和项目的定位，因而通过举办国内外知名专家研讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现土地收益的最大化。第六章总投资成本分析本土地一级开发项目总投资成本包括开发建设补偿费、拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、公共建设费、管理费用、销售推广费用、不可预见费以及财务费用。土地出让金虽然在一级开发阶段没有支付，但也应计入总投资进行计算。经测算，本土地一级开发项目总投资成本为19623.64万元，具体组成见表6.1。表6-1总投资成本估算表序号项目金额（万元）比例备注一征地费687035.01%二拆迁费10565.38%三前期工程费2781.42%四市政设施建设费300615.32%五地价款7070.436.03%楼面毛地价六管理费用220.341.12%(1+2+3+4)*2%七财务费用351.711.79%年利率5.85%八销售推广费用220.341.12%(1+2+3+4)*2%九开发期间税费不发生十不可预见费550.852.81%(1+2+3+4)*5%总计19623.64100%6．1开发建设补偿费本项目的用地范围内所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期30年。与土地方协商如下：开发建设补偿费拟采用包干总费用的方式支付，预计共支付补偿款6870万元，其中2179万元用于土地补偿，1089万元用于人员安置补偿，3602万元用于果木补偿。劳动力安置由西山农场和车耳营村内部调剂解决。6．2拆迁费目前正在与家具厂洽谈拆迁事宜，预计两个月内完成拆迁工作。根据与家具厂洽谈的情况，按照4800平方米的建筑面积来整体估算拆迁和补偿的费用，预计为20XX元/平米，拆迁成本约为960万，加上96万（拆迁和补偿费用的10%）的不可预见费，估算拆迁工作的总成本为1056万元。6．3前期工程费前期工程费用主要包括：项目申请报告编制费、环境影响评价报告编制费、交通影响评价报告、勘察设计费、工程标底编制费、招投标管理费、工程建设监理费等其它费用。具体的估算情况见前期工程费估算表，前期工程费合计为278万元。现在该项费用或已实际发生或已签订协议。表6-3前期工程费估算表序号项目金额（万元）备注1项目申请报告编制费18工程咨询公司收费2环境影响评价报告编制费9环评公司收费3交通影响评价报告编制费12交评公司收费4规划咨询费60占基础设施建设费的2%5工程设计费60占基础设施建设费的2%6工程造价咨询费15占基础设施建设费的0.5%7工程标底编制费9占基础设施建设费的0.3%8招投标代理费15占基础设施建设费的0.5%9招投标管理费2占基础设施建设费的0.06%10工程建设监理费18占基础设施建设费的0.6%11其它费用60占基础设施建设费的2%合计2786．4市政基础设施及公共服务设施建设费依据《XX市XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》和本项目地块现状条件，我中心委托设计单位进行了初步的市政方案咨询，其中包括前期相关工作、宗地外通路、通电、通水及宗地内土地平整五个部分的工作，详细分述如下：（1）前期相关工作：该项工作费用约85万，其中包含规划和设计费41万，水文、地质勘察费44万。（2）通路：通路方案：本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接入本项目地块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电、通水和场地平整工作做准备。成本估算：预计道路建设成本约1181万元，道路照明工程成本约50万元，通路工程合计1231万元。(3)通电：通电方案：本项目未来将由220/110kv聂各庄变电站提供，敷设拟采用电缆管沟。成本估算：通电方案的工程造价约233万元。（4）通水：给水方案：供水水源近期拟利用地下水水源井和已建成的规模为7500立方米/日的水厂；远期拟由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按Dg500实施，配水管网拟按环状布置。排水方案：排水系统近期实施拟采用雨水、污水分流的排水体制。度假基地拟自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。远期拟排入聂各庄污水处理厂。地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入排洪沟中。成本估算：给水工程工程预计费用约70万元，中水工程约85万元，排水工程72万元，雨水工程约384万元，总成本合计约611万元。（5）地块内土地平整：平整方案：项目地块内的土地平整包括土方回填和场地平整。土方回填的实施包含了现场所需土方的回填、外购土方及土方运输。成本估算：土方回填工程成本约406万元，场地平整成本约440万元，合计约846万元。综上，市政设施预计总投入成本为3006万元。6．5地价款根据周边评估项目的土地毛地价价格，估算项目区商业用地楼面毛地价约为720元/平方米。由于容积率小于1，因此按用地面积计算，项目规划商业用地面积为9.82万平方米，则出让金总价为7070.4万元。6．6管理费用管理费用是土地一级开发单位为组织和管理土地一级开发项目而发生的各项费用，按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期费用、市政建设费用合计数的2%计算，即220.34万元。6．7财务费用财务费用是土地一级开发主体的资金成本。本项目的资金来源65%为银行贷款，财务费用为贷款利息，利息率按1-3年期贷款年利率5.85%、按资金实际占用情况计算利息，为351.71万元，在项目完成后以销售收入还本付息。6．8销售推广费销售推广费是在销售推广土地一级开发产品过程中发生的各种费用，按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期费用、市政建设费用合计数的2%估算，即220.34万元。6．9开发期税费土地一级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。6．10不可预见费不可预见费按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期费用、市政建设费用合计数的5%估算，即550.85万元。6．11资金使用计划总投资成本费用包括前期、开发建设补偿费、拆迁和工程等四大类费用，前期费用中包括项目申请报告、环境评价抱告、交通影响评价报告、各种报批的手续费用以及现场实际调查费用等，工程费用包括基础设施建设费。主要资金使用如下（详见表6-4）：前期部分资金使用时间2006年1月-2006年3月，计3个月；开发建设补偿费部分资金使用时间2006年3月-2006年7月，计5个月拆迁部分资金使用时间2006年5月-2006年9月，计5个月；工程部分资金使用时间2006年3月-2006年9月，计7个月。表6-4资金使用计划表项目建设期经营期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月前期费用33%33%34%开发建设补偿费20%20%20%20%20%拆迁费20%20%20%20%20%基础设施建设费10%15%15%15%15%15%15%管理费用10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%销售推广费50%50%不可预见费20%20%20%20%20%第七章项目竣工后的土地价值分析本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为24.859公顷，包括旅游度假用地、绿化用地和道路用地，可开发建设的建筑面积为2.95万平方米。旅游度假用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值。绿地和道路属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。本土地一级开发项目竣工后的土地价值为经营性建设用地的土地价值。本报告主要采用假设开发法（剩余法）来确定经营性建设用地的熟地价值。假设开发法（剩余法）是用二级开发完成后的商品房的房地产售价扣除相应的开发成本费用及二级开发利润后求出土地价格，即二级开发商可承受的地价水平。7．1假设开发法测算土地市场价格运用假设开发法求取地价，以规划各用途为准，使用年限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本、利息、利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地块的建筑面积得出各地块的熟地总价。根据项目区周边商业项目销售情况，商业用地销售单价平均约为16790元/平方米。通过第三、四章的比较与分析，可知项目区在位置上较优。经测算（详见表7-1），楼面土地价格约为房屋销售价格的41.84%，即楼面土地价格约为7025元/平方米。项目区的规划商业经营性建筑面积为2.95万平方米，预计土地开发价值为20723.75万元。7．2开发余值的分析假设开发法测算的开发余值为本土地一级开发项目实现后并按规划进行房地产开发产生的土地价格，它包含该熟地所产生的利润。表7-1假设开发法单价测算表——商业项目说明单价/比例金额（元）一、开发总价值16790建设期（年）1二、成本费用1、建造成本(1)建安费用按建面单价30003000.00(2)红线内市政(按建安费用)10.00%300.00(3)小区配套费(按建安费用)10.00%300.00小计3600.002、不可预见费(按建安费用)5.00%150.003、专业费、前期费用、红线外市政(按建造成本)15.00%450.004、贷款利息按二-1,2,3之和及地价5.85%143.91合计4343.91三、销售费用1、营业税及附加(按开发总价值)5.50%923.452、交易手续费(按开发总价值)0.50%83.953、代理及广告费(按开发总价值)2.50%419.75小计1427.15四、发展商利润按二-1,2,3之和及地价30.00%1476五、楼面熟地价（一-二-三-四）/(1+5.85%+30%)7025第八章财务分析8．1销售收入估算根据回款计划和第七章的土地价值分析，预计本项目的总收入为20723.75万元，各阶段的收入为：2006年10月：30%6217.125万元2006年11月：70%14506.625万元表8-1销售收入估算表项目合计2006年10月2006年11月出让回款比例100%30%70%出让收入（万元）商业20723.756217.12514506.6258．2成本分析根据总成本构成（表6.1）和资金使用计划（表6.4），项目各阶段成本费用构成如下：见附表8-1成本费用估算表8．3静态分析本项目预计实现收入约13653.35万元。预计总成本费用约12553.24万元。收益为1100.11万元，收益率为8.76%,年投资回报率为9.56%.8．4现金流量分析根据土地一级开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为土地出让收入（计算时应除去出让金，因为出让金为政府收入），现流出为建设投资与财务成本（计算时应除去出让金，出让金在投资阶段并未支付）。经计算各项财务指标为：财务内部收益率为12％，大于10%的基准收益率。按年基准收益率10%计算,财务净现值为1004.4万元。投资回收期为0.92年（含建设期9个月）。上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。现金流量表见附表8-2现金流量表。8．5借款偿还本项目借款8159.61万元，发生借款利息351.71万元，按稳健估计，借款偿还期为0.92年，偿还借款及利息的资金来源为土地出让收入，详见表8-3。表8-3借款还本付息表8．6结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生一定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行的。第九章风险分析9．1不确定性分析1、收款时间和方式的不确定性土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。2、市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的费用将会随之发生变化。3、土地出让价格的不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，影响出让价格。由于本项目的容积率小于1，根据相应得政策，在缴纳土地毛地价时按照用地面积计算，因此本项目的毛地总价较高。9．2盈亏平衡分析在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较大。本次盈亏平衡分析选取其为不确定的变量进行分析。假定建筑面积、总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。盈亏平衡的计算公式如下：总收入＝总成本＝平均出让单价×出让建筑面积，则盈亏点的平均出让单价＝总成本÷出让建筑面积，＝19623.64万元÷2.95万平方米＝6652元/平方米盈亏平衡分析如图9-1所示：665266527025收入或总成本平均出让单价（元/平方米）亏损盈利20723.7519623.64 图9-1项目盈亏平衡分析图单位：万元本项目的土地取得费为6652元/建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府的法律、法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行一一核实，项目土地取得费用的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在一定的误差。本项目的熟地单价盈亏平衡点为6652元/平方米，而预测单价为7025元/平方米，后者超过前者373元/平方米。由以上分析可知，该项目的盈利能力较好。9．3敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地一级开发完成后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。1、以项目竣工后的熟地单价为敏感因素（1）当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数上涨10%时，本项目的投资成本利润率为16.17%；（2）当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数上涨20%时，本项目的投资成本利润率为26.73%。（3）当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数下降10%时，本项目的投资成本利润率为-4.95%。（4）当项目的熟地单价以7025元/建筑平方米为基数下降20%时，本项目的投资成本利润率为-15.51%。2、以土地取得费为敏感因素（1）、当土地取得费以6652元/建筑平方米为基数上涨10%时，本项目的投资成本利润率为-3.99%。（2）、当土地取得费以6652元/建筑平方米为基数上涨20%时，本项目的投资成本利润率为-11.99%。（3）、当土地取得费以6652元/建筑平方米为基数下降10%时，本项目的投资成本利润率为17.34%。（4）、当土地取得费以6652元/建筑平方米为基数下降20%时，本项目的投资成本利润率为32.01%。经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目的投资成本利润率变化相对较小；而当土地取得费发生变化时，本项目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变化对本项目的影响较大。9．4投资环境风险近几年XX市房地产市场是否存在泡沫的争论一直继续，XX房地产价格一路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，一旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就越小。9．5资金风险本土地一级开发项目投资规模相对较大，且65%资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每一步计划中，避免资金风险。9．6工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。9．7政策风险现阶段土地一级开发项目政策、机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制的变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。第十章社会效益评价10．1对就业效益的影响土地一级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后的商业项目将形成新的消费和市场需求，会增加服务行业的就业岗位。其次，土地一级开发阶段房屋的征地、拆迁、市政基础设施的建设、绿地的建设、场地的平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地一级开发后，二级开发的实施有助于第三产业的发展，新兴的服务业将提供更多的工作类型和就业机会。10．2对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，项目区的绿化用地以及代征绿化将改善整个项目区的环境，营造健康的购物、旅游、生活空间。10．3对政府财政的影响土地一级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发后总价值5.6%估算，政府将有约2773.71万元的税收收入。10．4对区域发展的影响l、本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地的需求。2、符合XX区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义。3、项目区将形成以住宿、商务、会议及文化为主体的现代化商业圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。4、现在项目所在地区相应的市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区的市政设施，以满足周边地区的市政管线需要。第十一章结论和建议一、结论1、本项目实施符合国家加快城市建设的精神，符合XX“十五”计划和2010年远景目标要求，对推动XX经济的快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展的基础条件，对加快该地区的建设有很大的推动作用，开发建设是必要的。2、本项目的实施将有助于促进土地储备制度的落实，有利于XX市土地市场的有序发展。项目前景良好。3、土地作为不动产，具有保值增值的特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这一特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度的条件下，XX区大西山旅游风景区的房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策的实施，土地的价格有上升的趋势。因此，在未来合适的时机出让各地块，是能够实现目前所设想的预期收益的，本项目在经济上具有一定的可行性。4、该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为13653.35万元，投资回收期为一年，并具有一定的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。按目前的规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为9个月，回收期为11个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：1、成本支出：项目总投资为12553.24万元。2、出让收入：土地出让地价款测算为13653.35万元。3、利润：通过测算利润为1100.11万元。4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.40万元，年收益率为9.56%，项目在财务上可行。二、建议建议项目建设单位做好项目前期工作；加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位；以确保大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目顺利进行。附表8-1成本费用估算表项目建设期经营期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合计前期费用91.7491.7494.52278开发建设补偿费137413741374137413746870拆迁费211.2211.2211.2211.2211.21056市政设施建设费300.6450.9450.9450.9450.9450.9450.93006管理费用22.0322.0322.0322.0322.0322.0322.0322.0322.0322.07220.34销售推广费110.17110.17220.34不可预见费110.17110.17110.17110.17110.17550.85小计113.77113.771791.151846.932168.32168.32168.3794.3794.3132.24110.1712201.53累计113.77227.542018.693865.626033.928202.2210370.5211164.8211959.1212091.3612201.53利息0.280.835.4814.3424.1334.7045.2752.4956.3658.6259.21351.71合计114.05114.61796.631861.272192.4322032213.57846.79850.66190.86169.3812553.24附表8-2现金流量表序号项目建设期经营期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1现金流入40969557.351.1土地出让收入40969557.352现金流出114.05114.61796.631861.272192.4322032213.57846.79850.66190.86169.382.1建设投资113.77113.771791.151846.932168.32168.32168.3794.3794.3132.24110.172.2财务成本0.280.835.4814.3424.1334.7045.2752.4956.3658.6259.212.3税金3净现金流量-114.05-114.6-1796.63-1861.27-2192.43-2203-2213.57-846.79-850.663905.149387.974累计现金流量-114.05-228.65-2025.28-3886.55-6078.98-8281.98-10495.55-11342.34-12193-8287.861100.116折现系数（折现率10%）0.9920.9840.9750.9670.9590.9510.9440.9360.9280.9200.9137净现值-113.14-112.77-1751.71-1799.85-2102.54-2095.05-2089.61-792.6-789.413500.738571.228累计净现值-113.14-224.99-1974.65-3758.29-5829.74-7876.16-9907.8-10616.43-11315.10-7624.831004.40表8-3借款还本付息表序号项目建设期经营期合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1借款及还本付息114.05114.61796.631861.272192.4322032213.57846.79850.66190.861.1期初借款累计113.77227.542018.693865.626033.928202.2210370.5211164.8211959.127995.361.2本期借款113.77113.771791.151846.932168.32168.32168.3794.3794.3132.241.3本期应计利息0.280.835.4814.3424.1334.7045.2752.4956.3658.6259.21351.711.4本期偿还本金40969557.3513653.351.5本期支付利息292.559.21351.712还款付息资金来源40969557.3513653.352.1土地收益40969557.3513653.35目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK"file:///H:\\准备修改传百度文档\\D盘%20可行性研究报告%20-%2