某仓储物流商业服务中心建设项目可行性研究报告

桃花江仓储物流服务中心项目PAGEPAGE51桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司可行性研究报告总论1.1项目提要1.1.1项目名称：桃花江仓储物流服务中心建设（以下简称本项目）1.1.2项目性质：新建1.1.3项目建设单位情况1.1.3.1单位名称：桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司（以下简称项目建设单位）1.1.3.2单位经济性质：有限责任公司（国有独资）1.1.3.3注册资本：人民币壹仟万元1.1.3.4法人代表：周卫星1.1.3.5公司经营范围：城市建设项目投资和开发、城市市政基础设施经营，建筑材料销售。1.1.4项目建设地点：湖南省桃江经济开发区桃花江大道南侧（以下简称项目建设地）1.1.5项目建设内容（1）用地155亩；（2）建筑面积1.4万m2；（3）物流信息管理系统建设。1.1.6项目总投资及投资构成1.1.6.1项目总投资人民币15000万元1.1.6.2投资构成1、固定资产投资12700万元（1）建筑工程8160万元（2）设备购置3000万元（3）安装工程240万元（4）其他1300万元2、无形资产投资300万元3、流动资金2000万元1.1.7投融资方案1.1.8主要技术经济指标1.1.8.1年服务收入5000万元1.1.8.2效益评价指标（1）年净利润838万元（2）年服务收入利润率16.28%（3）年服务收入利税率30.82%（4）资本金利润率20.95%（5）投资利润率6.98%1.2可研报告编制依据（1）《中华人民共和国城市规划法》（2）《中华人民共和国环境保护法》（3）《中华人民共和国合同法》（4）《中华人民共和国公司法》（5）《全国国民经济和社会发展“十一五”规划》（6）《益阳市2004年—2020年产业发展规划》（7）《桃江县城市总体规划（2004年-2020年）》1.3项目综合评价1.3.1项目提出的理由项目建设地位于桃江经济开发区，园区及周围已落户，正在建设或已建成投产的有萌立尔、园通生物等八家企业，随着经济开发区对外招商力度的加大，还将陆续有生产性企业进入园区，预计就近投资的企业将达20余家，常住人口上万人。但到目前为止，项目建设地尚无一处颇具规模的综合性仓储物流服务中心。因此，兴建一个集商务办公、货运物流配送、餐饮住宿等商贸服务功能于一体的仓储物流服务中心是适应市场需要的。 第二章项目建设背景2.1、宏观背景（1）中西部大开发战略的提出党的十六大给予中西部开发十分突出的地位，指出了中西部大开发的重大意义、阶段目标、重要任务，并提出具体要求。从全国产业战略布局的发展态势看，正在实现由“一个大局”向“另一个大局”的转变。本世纪将进一步形成由沿海经济带、长江经济带和西部大开发构成的“H”型格局。随着中西部大开发战略的实施，中部地区在资源、劳力、土地等方面对制造业的竞争优势明显加强。国家经济发展的重心向中西部转移，加速工业化进程和小城镇发展的战略是桃江县县域经济与仓储物流及商贸服务发展良好的契机。（2）科学发展观的提出从传统的经济增长发展观转向当代以人为本发展观，这是21世纪世界的发展趋势，也是中国的发展需要。党的十六届三中全会提出的以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，从经济建设转向全面发展，倡导共同发展、缩小差距，改革的根本目的是以人为本，发展人的能力，实施五大协调发展战略等。这也对新时期县域经济中物流、商贸服务的发展提出了更高的要求。（3）泛珠三角区域发展战略的提出泛珠三角区域发展战略将为湖南省极好的发展机遇。“泛珠三角”是指由广东、福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州等9个省（区），再加上香港和澳门形成的超级经济圈。湖南省与泛珠三角中的大部分地区——特别是大珠三角地区——梯度优越明显，产业互补性更强。湖南省特别是长株潭城市群，具备实现这种外源性资本与本地产业紧密、迅猛聚合的载体作用。通过主动加入泛珠三角经济圈，积极承接珠三角产业转移，将可以实现跨越式发展。2.2微观背景（1）益阳市面临的发展机遇益阳市是地处湖南省经济较发达地区的洞庭湖经济圈和长株潭城市群的交接点，北望长江中下游城市群，东距省会城市长沙74公里，良好的区位条件能接受长株潭等地和长江中下游经济圈城市经济、技术、信息的辐射与传播。洞庭湖综合治理和资江开发为加速益阳经济发展提供了良好契机，益阳的水源优势将进一步加强，今后有可能成为湘中地区重要的水陆交通枢纽。（2）县域经济的快速发展进入新世纪以来，桃江县域经济的迅速发展，农业产业化步伐加快，民营经济突飞猛进，工业经济持续增长，县域范围内以经济开发区为中心，连带灰山港、大栗港、马迹塘、武潭等四镇的工业园已形成一区三园，七大支柱产业发展势头良好。在新的发展背景下，为了更好的推进工业化与城镇化进程，极有必要在县城加快仓储物流及商贸服务的发展，以整合县域内各镇的建设和基础设施布局，促进县域经济协调发展。近年来，我县经济保持持续快速增长，交通、通讯、电力等基础设施完善，资源和区位比较优势明显。已初步形成建材、矿冶、机械制造、水电、食品、竹木加工、旅游等七大支柱产业。特别是竹木加工、矿冶、机械制造发展迅速，已具备出口创汇潜能。2005年全县GDP37.77亿元，增长12%；财政收入达1.72亿元，增长14.2%；固定资产投资完成12.7亿元，增长39.7%；农民人均纯收入3202元，增长9.4%；城镇居民人均可支配收入7460元，增长12.6%；城镇居民和农村农民人均生活消费支出分别达到5144元和3399元。县域经济的快速发展和城乡人民收入的逐渐提高，为加快市场建设和繁荣提供了可能。第三章项目建设条件3.1地理位置及交通条件桃江县位于湖南省中部偏北，资江下游，以境内闻名中外的桃花江而得名。地理座标为东经111°36′~112°19′，北纬28°13′~28°41′。东抵益阳市，南接宁乡，西靠安化，北临汉寿、常德。县境海拔高度一般在50—100米之间，距海洋最小距离600多公里。东西长73.3公里，南北宽51.5公里，总面积2063平方公里，为全省总面积的0.97%。县境地处雪峰山余脉向洞庭湖过渡的交接地带。地形由西南向东北倾斜。西南部山地居多，东南为丘陵盆地，西北为丘陵区，中部为资江与桃花江的冲积平原。资江通过县境流程102公里，并有志、獭、泥、沾、敷5支溪水纵横交错，有东去益阳市公路29公里，南经宁乡（75公里）至省城长沙126公里，北经三堂街至汉寿72公里，至常德121公里。207国道通过西部两镇一乡，有1837省道（其中桃江至益阳段为一级公路）、1824省道穿过县境并交于县城。长石铁路经过县城牛潭河北区，并有先锋县级站，洛湛铁路经过灰山港，并有县级站。3.2社会经济状况桃江县县域经济和社会发展呈现出增速发展势头，三次产业进一步协调并进。2005年桃江县生产总值（GDP）377715万元，按可比价格计算比上年增长12%，增幅比上年提高1个百分点。在经济实力增强经济步伐加快的同时，桃江县经济结构也得到进一步改善，三次产业协调并进。在全部生产总值中，其中一产业实现增加值115172万元，增长7%，二产业实现增加值143850万元，增长19.4%，三产业实现增加值118693万元，增长10.2%，一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为20.8%、51.9%、27.3%。分别拉动经济增长2.5、6.2、3.3个百分点。2005年三次产业结构比重为31：38：31。与2004年相比，第一产业比重下降2个百分点；第二产业比重上升3个百分点；第三产业比重下降1个百分点。按常住人口计算，人均GDP5080元，同比增长14.8%。在农村，惠农政策落到实处，农业生产形势稳定。政策支持农业的力度继续增强。对农民下发粮食直补资金、良种补贴、农机补贴和全免农业税等一系列优惠政策，桃江县农业和农村经济继续保持良好势头。全年农林牧渔业总产值达186506万元，按可比价同比增长7.4%。其中：农业产值80535万元，同比增长0.9%，林业产值27039万元，同比增长15.1%，牧业产值71472万元，同比增长10.4%，渔业产值3886万元，同比增长2.8%，农林牧渔服务业产值3574万元，同比增长12.1%。粮食作物面积56.57千公顷，比上年啬千公顷，粮食总产量296160吨，比上年增加9833吨，同比增长3.4%；肉类总产量53852吨，比上年增长13.3%；全年出栏猪75.5万头，同比增长13.5%；出栏牛1.62万头，同比增长11%；出栏羊6万只，同比增长14.7%；出笼家禽331万羽，同比增长14.7%；禽蛋产量7750吨，同比增长10.7%；水产品产量5060吨，同比增长3.3%。特别是农业在产业结构的整体优势产业不断壮大，产业组织化程度进一步提高。2005年桃江县围绕不断壮大优势产业，加快发展绿色高效农业，着力提升特色产业，发展了一批具有市场潜力和特色的优势产业，初步形成了楠竹、优质稻米、绿色葛、品牌茶、商品菜、时鲜水果、藠头等几大特色产业基地。全年由省农业厅认定的无公害、绿色农产品产地认证面积达43.3万亩，其中：无公害水稻面积18.9万亩，无公害油菜面积18.9万亩，无公害蔬菜面积1.7万亩，无公害玉米面积3.8万亩。由农业部认证的无公害绿色农产品五个，包括大米、玉竹参、藠头、越瓜和牲猪。2005年全县优质稻播种面积65万亩，优质稻产量23.92万吨。新建连片绿色葛基地3000亩，全县绿色葛根种植1.2万亩，年产葛根0.8万吨，建设品牌茶基地2.1万亩，生产“美人窝”“雪峰山”等品种牌茶叶1200吨，全县蔬菜基地5.5万亩。全县有种粮30亩以上的大户274户，种植10亩以上经济作物的大户380户。全县年出栏100头以上的养猪大户共1331户，其中养猪100-200头重点户731户，200-300头的专业户有600户。年产肥猪5000头以上的有2户，年出栏牛10头以上的户数达118户，年出栏羊30头以上的户数达231户。雪峰山茶荣获国际有机茶基地认证；湖南“明鑫”食品有限公司成为湖南省农业产业化“131”工程龙头企业；鸬鹚渡、雪峰山茶、“德辉”粮业等被评为益阳市农业产业化龙头企业；桃花江竹胶板有限公司。在推进产业化的同时，全县积极引导和持持农村专业合作经济组织发展，发挥中介组织在农业产业化建设中的桥梁和纽带作用，全县共发展各类专业合作组织44个，入会（社）员2万余人，辐射或带动农民15万户。工业生产持续快速增长。继续实施“工业强县”战略，提出了“发挥资源优势，打造支柱产业，振兴桃江工业”的思路，工业生产持续快速增长。全年完成工业增加值106464万元，同比增长14.9%，对经济增长的贡献率为29.9%，拉动经济增长3.6个百分点。其中：规模以上工业完成增加值49086万元，同比增长34.5%。产销衔接良好，。效益稳步提高。规模工业实现销售收入178216万元，产销率为101%，同比提高了1.9个百分点。盈亏相抵实现利润4527万元，同比增长88.8%。亏损额下降，亏损面缩小，亏损企业亏损额1007万元，同比下降45.3%，亏损面为10%，同比缩小14个百分点。经济效益综合指数达到128.42%，同比提高8.5个百分点。工业投入增长快。以科技创新为动力，增强产业和产品竞争力，增强企业的发展潜力。桃江县工业新增固定资产投入3.6亿元，其中：工业技改投资1.4亿元，新上固定资产投资50万元以上工业项目32个。企业的持生产能力，产品技术会含量显著提高，有效地促进了生产的发展。支柱产业贡献突出。在80个规模工业中，以建材、竹木加工、矿冶、机械制造等四大支柱产业为主的企业完成产值147027万元，占全部规模工业产值的82.9%，四大支柱产业的产值比上年增长28.8%，增速比规模工业增速高2.9个百分点。财政收入平稳增长，支出结构不断优化。2005年，共完成财政收入172288万元，增长14.2%，其中：地方财政收入10646万元，增长4.9%，在农业税全免的情况下，完成税收收入13448万元，增长9.9%，占财政收入的78%。在全部财政收入中，国税系统完成7210万元，增长27.6%，地税系统完成5818万元，增长21.2%，财政系统完成4200万元，下降9.4%。全年财政支出42330万元，增长32.6%，保证了行政事业单位工资按时发放和党政机关的正常运转，确保了社会保障资金的拔付，保障了下岗职工基本生活和离退休人员基本养老金的足额发放，认真落实了“两免一补”资助制度和各类支农补贴，促进了社会大局的稳定与经济的协调发展。3.3项目建设的优势条件（1）形势与机遇国家经济发展的重心向中，西部转移，加速小城镇发展的战略是桃江县经济与城镇发展的良好契机。湖南省处在全国经济发展承东启西的桥头堡的位置，桃江又是处在长株潭经济一体化城市群的附近，并处在环洞庭湖经济发展圈中，面临着东南沿海一切及西部大开发的辐射，凭着资源优越，桃江迎来了一次极好的发展形势和机遇。（2）区位优势桃江县距益阳21公里，距长沙97公里，距常德市98公里，位于长常高速公路的中间区位，是长沙至常德联系轴上的一个重要城镇，为城市提供了发展有利条件，良好的地理位置使桃江能迅速及时地接受其它城市经济、技术、信息辐射与传播。（3）交通优势桃江县陆交通便利，水运交通方便，桃江经资江直达洞庭湖，进入长江，使之能与洞庭湖相连的各大水系上的城市紧密相连。公路交通方面，县域内有207国道穿越本县的二镇一乡，有1837省道、1824省道通过全县交沿国道、省道边兴建了许多城镇，并且怀桃快速干道正在兴建，全县实现了村村通公路。铁路方面的长石线通过县城牛潭河北区，并没有县级站，有正在兴建的洛湛铁路穿过灰山港镇，并设有县级站。空运方面，桃江与长沙黄花机场较近乘车到达黄花机场只需1、2小时的时间可以飞往世界各地。因此良好的交通优势，使桃东县与其它城市的联系快捷、便利，可以促进了县域与城镇发展。县境内矿产资源丰富，主要有石灰石、花岗石、锑、锰、铁、金、煤等。（5）人口与劳动力优势全县总人口82万人，其中有10万人在外打工，这一部分打工回来和剩余劳动力的进一步释放，对小城镇的发展是一个巨大的推动力。第四章项目建设单位基本情况桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司是2003年5月7日成立的国有独资有限责任公司，法人代表周卫星，公司注册资本金为1000万元，公司主要从事城市建设项目投资和开发、城市市政基础设施经营以及建筑材料销售。桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司位于桃江县东区，益桃线穿园而过，其整体规划面积为6.066平方公里。自2003年1月动工建设以来，已投入基础设施建设近5000万元，铺设下水管管道4870米，架通10KV园区永久性主电力线路征地近700亩，拆迁房屋94栋，已开发面积约1平方公里，完成“七通一平”的基础设施配套工程，初步形成了1平方公里的园区骨架，新修了桃花江大道、创业大道、长竹路以及竹海大道园区主干道。2006年，桃江县桃花江经济开发区建设开发有限公司正着手开发工业用地面积2平方公里，商服用地1平方公里。2006年桃江开发区将继续加大基础设施建设力度，继续加大招商引资力度，着力开发仓储用地，继续加大体制创新力度，使公司逐步做大做强。第五章市场分析5.1仓储物流市场分析5.1.1现代仓储物流发展概况仓储物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方种物流运作与管理方式。因此又第三方物流也叫合同制物流。第三方物流企业不是货代公司，也不是单纯的速递公司，在物流领域扮演的是客户的战略同盟者的角色。在服务内容上，它为客户提供的不仅仅是一次的运输或配送服务，而是一种具有长期契约性质的综合物流服务，最终职能是保证客户物流体系的高效运作和不断优化供应链管理。从这个角度来看，第三方物流企业甚至可以说是客户的一个专职物流部门，只是这个“物流部门”更具有专业优势和管理经验。中国大约有1.6万物流服务行业公司，行业产值超过390亿元。预测到2010年中国物流行业的产值将达到12000亿元。中国巨大的物流市场已经吸引了国院上各个货运巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场，预测未来几年我国物流业将保持快速增长态势，我国物流市场发民展前景广阔，给了投资者一个发挥的空间。据有关资料分析：2004年，全国社会物流总额达38.4万亿元，增长29.9%（现价计算），增幅比上年同期提高2.9个百分点。明显高于同期GDP的增长速度2004年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8。其中：工业品物流总额为32.5万亿元，同比增长30.2%。物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。2005年，桃江物流企业在竞争中重组整合，国有、民营和外资企业“三足鼎立”的态势越发明显。加大了对物流基础设施建设的投入，物流技术装备水平得到提高，物流能力明显增强，物流管理和技术创新出现新局面，物流行业区瑾物流发展的“大环境”。连锁零售、竹制品、农产品、矿产品、医药、粮食等专业物流迅速发展，带动了桃江相关产业的发展。随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。2006年至2010年，中国南方国际现代物流中心的基本框架和主要功能将形成；物流成本占GDP的比重再下降3%；第三方物流占物流市场的比重达到23%。到2010年，全球80%的海运出口市场，都将集中在大陆。5.1.2湖南物流市场发展现状2005年湖南省社会零运总款达700多亿元，位列全国第九位；尽管省内已拥有了以铁路为骨架，公路为筋络，民航、水运为补充的立体运输网络。湖南省的物流网络仍然滞后；发展较快，竞争较为激烈的是医药物流。近三年，“全洲医药”、“中南医药”、“三和医药”等医药物流公司自称老大，发展迅速与传统的医药物流相比较，减少了中间代理环节，形成了直供的价格优势。5.1.3桃江县物流产业发展现状物流产业作为商贸流通领域的现代流通业态。在桃江县尚处于空白，目前只有数家货运代理，办理集装箱，块件的临时货运业务，没有集仓储、信息、运输于一体的物流中心，为全县之大支柱产业迅速极不相适应。5.2项目所在地物流市场分析项目基地是竹资源居全国第三，销量第一的竹林资源大县，竹产业是全县的支柱产业。5.2.1竹产品市场5.2.1.1竹资源基本情况桃江县现有竹林在面积92万亩，占全县总用地面积的23.3%，立竹蓄积1.08亿株(亩均150株)，毛竹面积占全省竹林面积的10.4%，占全国的1.8%，立竹蓄积量占全省的13.63%，占全国的2.1%。桃江周边的安化、宁乡、汉寿、赫山等县区竹林面积183万亩，竹林面积居全国第4，全省第一。目前，全县把毛竹加工作为富民强县的重大战略来抓，竹业加工、经营单位9000多个，从业劳动力13万多人，从业农户1.4万户，已初步形成比较完备的竹产业体系。已开发生活日用、农资包装、建材装饰、家具用具、文娱用品、医用保健、工艺美术等10大类400多个品种的竹加工产品。产品远销韩国、日本、蒙古、俄罗斯、欧美、东南亚。农民从竹业加工经营中年人均增收225元。毛竹综合开发已成为全县经济增长点和农民脱贫致富奔小康的重要途径。由于桃江县竹资源丰富，竹开发历史悠久，竹制品在全国影响很大，先后获得以下殊荣：1996年，被林业部命名为“中国竹子之乡”，并由现任总理温家宝亲自书写题名。“全国林业标准化示范县”（国家质量技术监督局：质技监局发[1998]30号文件）“国家林业星火计划项目县”（国家林业局林科[1998]27号文件）“全国生态环境建设示范县”“国家财政支持农业科技推广示范县”“全国林业工作站建设示范县”“湖南省重点林区县及丘岗山地开发示范县、科技兴林示范县”5.2.1.2竹产业发展情况竹业的发展，受到了世界产竹国的高度重视，竹林培育和开发利用的科技含量不断提高。我国及湖南省林业科研院所、高等院校在竹林培育和开发利用方面已获得大批成熟的科研成果，可以推广应用。桃江县竹子生产历史悠久，竹农有经营竹林的传统经验，对竹子的生长特性有较多了解，全县具有健全的县、乡镇、村林业科技推广服务网络，有一个以研究竹子为主的县级林科所。全县林业科技力量比较雄厚，有高级工程师3人，工程师37人，助理工程师27人，近几年来，在竹林低改、丰产培育、病虫防治等方面，获5个省级以上科研成果奖和16个市级科研成果奖。其中《楠竹高效专用肥研制与应用》成果通过了省级鉴定，该成果填补了竹类研究上的一个空白。由桃江县科技人员主持研究的《黄脊竹蝗集中产卵地的识别与测报方法研究》处于国内同类研究领先水平，解决了竹蝗危害难题。5.2.1.3竹产品生产和市场销售情况生产情况桃江县竹制品生产已有一千多年的历史，进入20世纪90年代以后由传统的手工作坊生产向机械化生产转变。目前年产值在80万元以上的生产厂家288家，其注册资产为1.3亿元，投入5.47亿元，固定资产1.98亿元，流动资金3.484亿元，另有各类作坊式加工单位8200余家。目前已开发日用生活、家居装饰、建材、食用保健、家用家具、工艺美术、文娱用品、外贸制品、物品包装等10大类400多个品种。近2年来新建了35家竹胶板厂、2家竹地板厂。2002年，林业产值达13亿元，其中竹制品9.75亿元。桃江县的竹凉席和竹胶板生产在全省乃至全国都占据主导地位。全省竹胶板生产线100条，桃江占了50条；竹凉席年产300多万床；占全省的70%，全国的40%，产值3.9亿元，生产量达25万立方米，市场供应量还不到需求量的3%。销售情况桃江竹制品现有销售门店2000多个，市场交易额10多亿元。在全国设有98个销售网点，外地有200多个销售中介商常驻桃江，从事竹制品销售工作，仅此途径销售竹产品占了销售总额的30%。全、县从事经营的网点有9000多个。288家较大型加工厂都设过代销，直销只占产品销售量的16%。桃江竹制品远销韩国、加拿大、巴西、越南、新加坡、香港等国家和地区。目前全年有2000多人的外跑销售。桃江县竹制品销售情况见下表：桃江县大宗竹产品销售地区一览表产品名称主要销售省份及国家销售中心城市自设销售的中心城市备注竹胶板辽宁、北京、河南、天津、山西、河北、湖北、内蒙、山东、江苏、重庆、四川、新疆、湖南、上海、安徽沈阳、北京、太原、武汉、西宁、重庆、石家庄、济南、成都、长沙、格尔木沈阳、济南、重庆、成都、武汉、太原、西宁、长沙保健品北京、天津、辽宁、山东、山西、重庆、湖北、浙江、四川、安徽、黑龙江、新加坡、越南、韩国北京、天津、沈阳、哈尔滨、太原、济南、重庆、武汉、长沙、成都、石家庄、吉隆坡、河内、汉城北京、天津、沈阳、太原、济南、重庆、长沙、武汉、成都、合肥竹地板北京、天津、湖北、上海、辽宁、广东、山东、江苏、重庆、四川、湖南、河南、河北、安徽、加拿大、新加坡、韩国、巴西北京、天津、武汉、山东、上海、济南、重庆、沈阳北京、武汉、上海、石家庄、太原、长沙竹工艺品北京、上海、安徽、山东、广东、江苏、长沙、河北、香港、韩国北京、上海、广州、张家界、深圳、苏州、杭州、石家庄北京、广州、深圳5.2.2桃江县“一区四园”生产企业现状项目所在地在调整产业结构，着力加快工业化进程和提高城镇化水平，近几年在加大招商引资力度的影响下，已形成桃花江经济开发区和灰山港、大栗港、马迹塘、武潭四个工业园，目前已入园（区）的企业达40多家。这些企业考虑投资成本和节约资金、用地的需要，都没有仓储、运输条件，都将依托现代化快捷的信息和物流来满足原材料采购和产品的销售，经测算2008年其市场购销总额将达35亿元。5.3目标市场定位建设6万平方米仓储设施，目标设施，目标年交易量4万标准箱，日处理订单1000单以上，年服务营运收入5000万元。项目建设规模与建设方案6.1项目建设的目标定位桃花江物流中心建设的总目标是：在三年内打造成为规模宏大、设施齐全、管理规范、信息便捷、交易公平、电子结算、行业领先的现代化物流中心和信息中心。近期市场交易额在12-14亿元，中期可提高到20亿元以上，到2015年交易量将进一步提高到30亿元。6.2项目建设的具体内容1、土建工程2、配套设施物流配送中心；信息中心；质检中心；检疫中心；技术培训中心；物业管理中心。6.3工程建设方案1、位置项目建设用地造在桃江县经济开发区，位于桃花江大道南侧。东临桃花江竹海风景区，西南临县委政府办公大楼和休闲广场，南距S308国道200多米，西临桃花江河畔，地理位置十分优势。2、规划布局（1）规划分析桃江县城位于全县的东北，西部与南部乡镇是桃江县的加工企业主要分布区，往东沿桃益一级公路（S308省道）距益阳只有24Km。南面有桃江长途汽车站，金盆路往北跨资江24Km至桃江火车站、往南30Km到洛湛线灰山港火车站。原材料交通流主要从西南、南面进城，各种产品外运主要是往东、往北。（2）布局与交通组织东部为批发市场区、西部为门店销售商住区、东南是仓储物流区、东北为管理中心。内部道路骨架为“一纵三横”，商业门店前的小路为通达式的棋盘状网络，仓储的货流交通不进入市场区，从商业城南端直接进入金盆路，中心广场兼作内部停车场，整个商业城内以步行交通为主。（3）环境与景观规划物流中心内建2处公厕和垃圾中转站。景观以主入口处东西道路为轴线，入口做成一小型广场，内部广场做小品与绿化，形成一个公共空间。商住楼均为5层，市场与仓储建筑为2层，综合大楼为6层，形成西高东低的群体空间。市场为绿色平屋顶，商住区为小坡屋顶，北组团为蓝色，南组团为红色，整个建筑色彩活泼、对比较强，容易识别。3、开发建设物流中心155亩分两期工程建设，一期工程80亩，建筑面积6.4万m2，二期工程75亩，建筑面积4.0万m2。通过一期工程建设，先建商业门店和仓库吸引业主入城，扩大物流中心的影响，提高人气度，解决产品有市场无场的问题。二期工程以批发市场为主，进一步扩大流通，建成湘中有影响的物流市场。为提高管理效益和水平，必须要建现代化信息中心和检测检疫中心，实现全国联网，逐步实现网上交易为主。6.4市场信息系统设计方案市场信息系统市场信息系统信息中心检测检验中心配送中心市场交易中心物业管理中心物流网站方案 物流网站建设方案：系统整体功能结构图物流管理系统基本信息系统物流管理系统基本信息系统订单系统仓库系统运输系统基本信息系统：公用的子系统，提供所有其他子系统的基本数据，是系统必要的部分，凡是其他子系统要参照的数据、组织人员信息与货主有关的供应商、客户的信息均包括在内。订单系统：是客户服务部门接受订单之后，将订单录入系统，从而开始单据在物流系统中的流转过程，同时对订单进行跟踪管理，并与客户之间保持联系，向客户及时的提供订单的执行情况。仓库系统：仓库系统是物流中心信息系统的重要组成部分，是整个供应链管理中不可或缺的一个环节，仓库系统的高效运作，也必然将推动整个物流系统的高效运作。本系统是专门面对第三方物流企业的仓库管理软件，融合现代物流的管理思想，为物流企业的仓库管理提供了一个良好的应用平台，并为企业电子商务的应用预留了可扩展的接口。仓库系统实现了对仓库运作全过程的管理，包括入库、出库、盘点、不良品处理、库存实时查询齐备的功能，同时系统实现了对货品的批次进行精确跟踪，提供完善的单据报表，采用严格的权限控制，从而保证了仓库运作的严格、有序、高效。运输系统：是物流中心信息系统的重要组成，是整个供应莲管理中不可或缺的一个环节，运输的效率直接影响整个物流系统的运作。本系统是专门面对第三方物流企业的运输管理软件，融合现代物流的管理思想，为物流企业的运输管理提供了一个良好的应用平台，并为企业电子商务的应用预留了可扩展的接口。运输系统实现了对运输操作的全过程的管理，包括调度、车辆外协、装车、短拨、费用处理、投诉受理等功能，同时系统实现了对运输过程的跟踪，提供完善的单据报表，采用严格的权限控制，从而保证了运输操作的严格、有序、高效。客户收益该系统要求建立在计算机网络之上，实现数据共享减少数据冗余，确保数据一致性；同时对大量的运输信息能进行及时正确的处理，有利于服务客户，争取货源达到扩大市场份额的效果，促进物流公司物流整体效益的提高。系统特点可维护性好由于系统采用B/S模式，所以所有系统的维护工作只需要在服务器端进行，不需要在客户端进行任何的升级和维护，大大提高了系统的可维护性。跨地域操作在任何地点，都可以通过Internet连接上服务器。对于大型物流公司，必定在全国设有分支机构，通过提供这种方式，就可以使各分支机构间使用同一套系统，实现数据的共享和及时交互。项目实施进度本项目是结合考虑地理位置和市场竞争等因素建议早规划、早决策、早建设、早受益，尽早以区位优势品种齐全、环境好等早日扩大项目在县城仓储物流服务市场上的影响。7.1建设工期7.1.1准备阶段项目准备阶段要做好项目论证，用地规划，建筑初步设计等前期工作，同时要招聘精干的高级管理人才和项目管理等人才；要根据出资人的委托和要求，明确企业组织形式和有关责任岗位的人选；根据选定的初步设计方案进行建筑设计和基建工程设备的招、投标事项。7.1.2建设阶段项目试营运阶段，可按建筑施工、安装等工程进度不同、先底层的服务功能区等尽快试营业、满足东区居民购物、休闲的需要，在四层以上功能逐渐投入运营，在此期间根据进度适时招聘各类专业人员和一般员工，并进行适当的岗前培训或外地同类岗位进修学习。7.1.4正式营运阶段项目正式营运阶段要做到经营的品种花色多、门类齐、服务的项目多、功能齐；功能齐；项目的资产充分利用，经营目标明确，责任层层分解责任和效益在企业体现的同时要在经营者及员工身上得充分体现。7.2项目进度表年月项目工作内容2006年2007年2008年8┃9月10月11月12月1┃6月7┃9月10┃12月准备阶段—项目论证、用地手续Ⅴ—建筑初步设计ⅤⅤ—项目管理组织形式及人选Ⅴ—建筑设计、预算Ⅴ—工程设备等招投标Ⅴ建设阶段—基础工程Ⅴ—主体工程ⅤⅤ—装饰工程ⅤⅤ—安装工程Ⅴ—地面硬化与绿化Ⅴ—招聘相关人员ⅤⅤ试营运阶段Ⅴ—工程验收Ⅴ—招聘培训人员Ⅴ—试营运Ⅴ正式营运阶段Ⅴ投资估算与资金筹措8.1投资估算8.1.1估算说明本项目涉及到不同的建筑工艺要求和不同的同类规模的建筑及经营规模要求进行估算设备，估算时土地使用成本按当前市场价估算8.1.2投资估算表物流中心项目投资估算表序号项目内容单位估价数量金额（万元）1土地亩72000元15511162仓储物流仓库M2680元4600031283商住写字楼M2480元40001924物流中心580元30001745地面硬化、绿化340004086设备设施15827装饰工程2008前期费用1009预备费用20010流动资金40011第一期工程合计750012第二期工程合计750013合计150008.1.3资金筹措本项目总投资15000万元，本项目可实行股份制筹资，由项目建设单位融资。项目建设单位拟出资4000万元，项目实施阶段对外融资11000万元，融资可采用吸收入股，工程及价款分期偿付等形式。经济效益分析9.1分析依据1、计算期与生产负荷。项目计划18个月建设期，每一年的营运负荷各项目投入可能先后时间不同，拟定60%；第二为85%；第三年及以后营运负荷按100%估计。项目计算期为20年。2、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》，计划出版社，2005年；3、国家现行的财税制度和有关法规9.2财务评价9.2.1成本与收入9.2.1.1成本结算本项目的总成本包括水电消耗、职工工资及附加费、固定资产折旧费、管理费及维修费用。（1）、水电消耗量只计算市场管理用量。出租部分消耗用量按实际用量，由承租方负担。水费年消耗额初步测算为28万元，电费年消耗额为58万元。（2）、职工平均年工资及福利费按1.5万元计算，其中职工福利基金按年工资总额14%计取，劳动定员为68人，各年工资及福利费102万元。折旧及摊销费。项目工程费用连同不可预见费用等一起计入固定资产折旧，折旧期按不同固定资产分别确定，建、构筑物折旧年限30年，残值率4%；车辆、设备折旧年限10年，残值率为2%；按直接折旧法计算，综合折旧率为4%。维修费用。按折旧费的30%计取。管理费用。按照每月10万元计算，每年为120万元。总成本费用是上述1～6各项费用之和。当达到市场设计交易容量的正常经营年度，总成本费用为2751.3万元，其中固定成本1655.3万元。项目经营期间，年均总成本2656.45万元；其中固定成本1562.7万元。9.2.1.2收入估算商品销售额估算2900万元。服务收入估算1600万元。商住写字楼等物业收入估算500万元。营运收入估算总额为5000万元。营运期各年营运收入估算表（万元）。营运项目20092010商品销售额17002900服务收入4801600物业收入360500收入估算合计274050009.3经营效益分析9.3.1经营损益估算经营损益估算表项目 期间2008年2009年2010年收入估计274033005000成本、费用119014702751税金按5.8%186.32224.4290管理及销售费用592624664①折旧288288288②人员费用254276284③其他506092财务费用444444利润总额467.68937.61251所得税154.68309.6413利润净额3136288389.3.2投资回收期净现值计算表序号项目年份税前净现金流量净现值净现值累税后净现金流量净现值净现值累12006-3600-3333.36-3333.36-3600-3333.36-3333.3622007-5200-4496.23-7850.00-5246.48-7496.23-4850.0032008-7290-7080.24-14141.35-5920.00-4700.04-14379.9642009120888.61-3252.74860.98632.82-37478990.21-2262.52916.00625.63-3121.51620123522222.64-39.862814.001772.82-1348.697201335282056.822016.932814.001640.56291.8782023202315058.0017074.9312010.612302.479.3.3财务评价指标销售（服务）收入净利润率净利润838 ×100%=16.26%销售（服务）收入利税率5000销售（服务）收入利税率利税总额1541×100%==30.82%销售（服务）收入50003、资本金利润率利润净额838×100%==20.95%资本金4000投资利润率利润净额838×100%==6.98%固定资产投资总额120009.3.4不确定性分析平衡分析企业在正常经营年份，以生产能力利用率（BEP）表示的盈亏平衡点为：年总固定成本BEP=×100%年总收入-年可变成本-年租赁税金1655.3==52.06%1475.02-96-120.72BEP=3395.89×52.06%=1767.90万元正常经营年份，总收入达到1767.90万元，即可达到盈亏平衡。盈亏平衡图：市场总收入50003000盈利区1655.301655.303395．89 亏损区52.06100生产能力┈┈┈───固定成本线收入线总成本线9.4经济分析的结论综上所述，本项目各项财务指标优越，经济上合理有效，项目在财务上可行，且有较强的抗风险能力。组织机构与运行机制10.1建立项目管理制度在项目的规划、建筑等前期工作中，为明确责任目标和激励机制，要建立项目管理制度。分项目经济责任（职责、权限等）和激励机制（奖惩办法）。10.2建立现代法人治理机构按照现代企业制度和《公司法》的要求，组建与本项目运作需要的公司并根据权力机构、管理执行机构、监督机构相互分离，相互制衡、相互配合、相互支持、精干高效的原则，建立现代法人治理机构。10.2.1决策指挥领导层公司成立董事会、监事会。以法人代表（董事长）为首组成公司领导核心，监事会对公司各项工作的全面监督，执行董事会下的总经理负责制，总经理对公司董事会负责、各职能部门和总工程师、总会计师、总经济师分别向公司董事会行政、技术、业务方面负责。10.2.2管理职能层管理层组织机构设置公关部、科技设备部、策划部、财务部、采购部、后勤部等。10.3建立适应市场竞争的管理机制10.3.1层层建立利润责任中心由于本项目将建成现代化的高科技企业。因此，在经营管理中积极制定竞争机制，搞好项目的组织管理，以项目内容不同对单位和个人设利润责任中心，实行多种形式的承包合同制，搞好制度创新。在项目执行前实行投标竞争制；在项目执行中，实行质量监督制；在项目招待后，实行考核验收制；在项目管理上实行个人责任制，层层建立利润责任中心。10.4建立高素质的企业员工队伍10.4.1劳动定员本项目按管理、技术要求相对固定的工作岗位有用聘任制，保持人员相对稳定；针对购销任务和季节性不同的用人需要可采用聘请临时用工或采取按劳计酬（按工作量）的用工形式；公司按各部门、各单位定员245人。10.4.2用人标准想道德素质要求：爱岗敬业，遵纪守法，团结协作，文明礼貌。化素质要求：公司高级管理人员大学本科以上30%，中层管理和技术骨干管理人员大专以上应占40%，初级管理人员和技术骨干至少高中以上只占30%。3、职业技术素质：100%，普通取得《岗位资格证书》10.4.3企业文化企业文化是一种深层次和高品位的管理。以文化带动经济发展，已成为许多远见的企业面向文化含量很高的市场经济的共同选择。公司的企业文化就是公司团队共同遵守的定式化行为模式。它包括在公司的经营理念，价值标准；作风，行为规范及规章制度。项目的投资业主和其它单位要建立自己的企业文化，打造好自己的强势品牌。第十一章公共工程设施建设11.1给水工程规划11.1.1给水现状桃江县水资源比较丰富，除资江外有一级支流29条，二级支流43条。年人均拥有水量3192立方米，比全国平均多403立方米。目前县城以资江为水源，水质良好。水厂：位于县城东北部桃花东路上，以资江为水源，供水能力为5万立方米/日。现有供水管道主干管管径为DN300—400毫米，支管管径DN150—200毫米。11.1.2规划原则（1）保证园区所需水量，符合用户对水质、水城市的要求，并考虑消防及紧急事故用水。（2）合理、有效地利用水资源，注意给水工程的经济效益、社会效益和环境效益。（3）依照给水设计规范，考虑近、远期结合，充分发挥原有工程经济效能，综合水源、地形、城区布局等方面条件，因地制宜地进行给水系统的全面规划。11.1.3用水量预测根据《城市给水工程规划规范》（GB502822—98），城区单位人口综合用水量标准，同时考虑到城区的用水现状，2010年人均综合用水量300升/人日，则日用水量0.5万吨/日；2020年人均综合用水量取400升/人日，则日用水量为0.8万吨/日。11.1.4水源与水厂县城规划以一、二水厂作为桃江县城的供水水厂，近期的供水能力可以满足经济开发区的用水需要，远期规划扩建一水厂，以资江为水源，规模达到2.5万吨/日；扩建二水厂，以资江为水源规模达到5.5万吨/日。11.1.5管网规划经济开发区供水主干管布置在城区交通干道下，规划由供水主干管连接水厂，在内部环状布置，保证供水安全性，平行间距一般取500—800米，次干管在沿次干道布置。非集中供水区可为技术，待以后用水量增加时，再连接成环。11.2排水工程规划11.2.1排污现状现有排水体制为雨污合流制排水系统。经济开发区内的污水，主要通过现有合流管渠，顺势排入就近截流干管，经处理排入资江、桃花江。经济开发区的排水未成系统，部分工业污水直接排放，对水体造成一定的污染。现状雨水排放没有合理的组织，一般靠自然排放，山洪暴发时，防洪堤垸排泄能力不够，形成积水。11.2.2排水原则（1）污水管网规划应在服从城市规划的前提下，充分利用现有排水设施做出全面规划逐步完善污水管网系统，逐步建设污水处理厂，提高污水处理率。（2）经处理达标后的污水应排入城市废水受纳体，排入受纳水体的污水排放标准应符合《污水综合排放标准》（GB8978），受纳水体应具有足够的环境容量。（3）污水管网呈树枝状布置，充分利用地形，将污水主干管布置在地势较低的地方，尽可能在管线较短和埋深较浅的情况下，让最大区域的污水自流排入污水干管，养活污水提升泵站。当管道埋深超过6米时应设置污水提升泵站。（4）污水干管一般沿城市道路布置，管道布置应简洁顺直。当道路宽度超过50米时，宜在道路两侧设置污水双管。（5）污水处理厂和管道布置考虑城市的近、远期规划及分期建设的安排，管线的布置与敷设满足近期建设的要求，同时考虑远期有扩建的可能。11.2.3规划目标（1）科学、合理布局城区污水处理设施，力求投资少、效益高。（2）减少城区污水对河流的污染。（3）力争2010年经济开发区污水处理率达80%，下水道普及率80%。11.2.4排水体制规划采用雨污分流的排水体制。远期随城市旧城改造而完善排水系统，实惠分流。新区建设一步到位，实行雨污分流制。11.2.5排污管网规划污水系统管网成树枝状布置，以重力流为主，当无法采用重力流或得力流不经济时，可采用压力流。根据城区地形特点和污水处理厂、出水口的位置，利用地形，污水管宜沿城市规划道路敷设，污水干管应布置在排水区域内地势较地洼或便于污水汇集地带。由于桃江特殊的地形条件，排水管，网的建设应注意阶段性、经济性。排水管网的布置必须与市区远、近期的规划相一致，即管道的敷设要满足近期建设的要求，同时也要考虑留有管位，以便远期有扩建的可能。11.2.6雨水管网规划现状雨水就近排入水体，由于雨水和污水管道直排入江，对于资江、桃花江污染比较严重。经济开发区雨水排放与污水分开，结合地形，就近排水入河道。雨水管渠主要布置在道路中心之下。1、排水标准建成区排水标准：一般地区P=1年，主干道P=2-3年，低洼地区、广场、立交桥等较困难地带及重要地区P=3-5年，城区内排水泵站，排涝量按10年一遇暴雨经强度，以20年一遇暴雨强度校核。城市建设用地按城市排水标准设计。2、规划原则（1）分散就近排水城区内江河。满足自流排放要求。（2）保留现有内河道，并保留、新增部分水面，提高调蓄能力。11.3电力工程规划11.3.1现状概述桃江全县境内有220KＶ变电站1座（桃花江变电站），110KV变电站4座（现桃变、肖家山变、川花桥变、灰山港变），35KV变电站5座，主变总容量145.4KVA。110KV线路8条，总长160.8KM；35KV线路10条，总长132.98KM；10KV线路72条，总长1484KM。县域现有配电变压器1307台，总容量145KVA；中型水力发电厂1座，装机容量1.85万千瓦×3台，小型水力发电厂1座。装机容量630千瓦×3台，微型水力发电厂27座。县城现有肖家山、观桃两个110KV变电站，并联网投入使用。装机容量分别为肖家山变电站35MVA，观桃变电站20MVA。110KV电网已形成环形结构，供电可靠。11.3.2规划原则（1）主要设备选用节能型、技术性能先进、质量高的设备。（2）主结线一律采用单母线分段式。（3）变电站全部双电源，100%双主变供电。11.3.3电源规划县城将在原有的变电站基础上，按照实际的用电需求，增设变电站。根据国家及湖南省有关规划指标，按综合用电量水平法预测负荷量。按本区人均用电水平指标，取7500kw.h/人.年，最大负荷利用小时为5400小时，则2020年用电负荷总量为2万人×7500kw.h/人.年/5400=2.8万kw。规划考虑发展不确定性，并充分留有余地，确定2020年负荷总量取3.6万kw。11.3.4电力线网为高压线预留通道，通过局部改线，使高压线尽可能沿路、沿绿化带架设，提高城区的土地利用效益。110kv线路采用架空敷设，沿线控制高压走廊30米；10kv及以下高压线，根据功能布局有所不同，旅游区、商贸区主要采用地埋敷设，工业仓储区可采用架空的方式。11.4环境卫生规划11.4.1环卫现状城东区芙蓉路南部现设有一处垃圾堆场，占地2.12公顷。11.4.2垃圾量预测规划垃圾产量以1公斤/人日计算，则2020年，经济开发日产垃圾20吨。规划生活垃圾清运率日达到100%。建成区内的垃圾收集和清运全部实现容器化、机械化。生活垃圾无害化处理率大于90%，工业固体废综合利用率大于70%，并无工业危险物排放。11.4.3设施规划1、垃圾收集与处理设施规划布局（1）生活垃圾生活垃圾要求分类收集，尽量做到物尽其用，再生和循环利用。生活垃圾通过垃圾转运站转运，小部分服务范围以外的垃圾由压缩垃圾车直接运至垃圾无害化综合处理厂，全部垃圾收取处理费。（2）建筑垃圾建筑垃圾的收集、运输、和处置应由环卫局统一管理和规划，负责选择、指定的管理倾倒地点，并收取处置费。运输建筑垃圾的车辆，必须按照规定的时间、路线和数量，将建筑垃圾封盖运到指定的建筑垃圾堆场，并按要求倾倒。凡将建筑垃圾运入建筑垃圾堆场消纳、处理的，应按规定交纳处理费。2、垃圾处理场与垃圾中转站规划在园区西侧，建设垃圾无害化综合处理厂。垃圾转运站规划用地面积不小于1200平方米，与周围建筑间隔不少于5米，服务范围为10-15公里，日转运量为150吨/日。3、公共厕所规划建设三座，服务半径平均300—500米标准调协公厕，每座厕所的建筑面积视具体位置在50~60平方米之间选择。公厕采用水厕，城区粪便纳入城区处理系统，通过处理后排放。规划每平方公里设置一个清洁工作息场所，每个作息场所用地面积为60平方米。第十二章项目总评价上述评价表明，该项目的建设内容符合国家的产业政策，符合国家城市规划要求，技术方案设计合理，并能取得良好的经济效益、社会效益和环境效益，组织管理也切实可行。该项目是可行的，也是必要的。同时，提出如下建议：1、落实资金渠道，确保资金投入及时足额到位，促进项目顺利实施；2、加强营销管理，保证物流收入和交易目标实现，促使项目顺利实施；3、加强投资建设期管理，保证按时建成开市；4、增强风险意识、强化风险管理，提高项目的抗风险能力；5、加强当地企业物流技术的培训，注意处理好项目建设单位，各企业之间的关系。目录1总论 11.1项目概况 11.2项目建设内容 11.3投资估算 11.4效益分析 11.5编制依据及研究范围 21.6结论 32项目提出的背景及必要性 42.1项目提出的背景 42.2项目实施的必要性 53市场供求分析及预测 73.1产品市场供应预测 73.2产品市场需求预测 83.3产品目标市场分析 93.4价格现状与预测 93.5市场竞争力分析 103.6市场风险 104建设思路、地点及内容 124.1建设思路 124.2建设地点 124.3建设内容 145工程实施技术方案及可行性论证 155.1概述 155.2工艺技术方案分析 155.3技改后汽车零部件生产工艺介绍 175.4项目设备方案 205.5项目土建方案 206项目建设目标 216.1总体目标 216.2考核指标 217节能 227.1设计依据和原则 227.2节能措施 227.3节能指标分析 248项目组织和劳动定员 268.1企业体制及管理机构 268.2劳动定员和培训 269建设期限和实施进度安排 289.1项目建设期 289.2实施的进度安排 2810原辅材料及动力消耗 2910.1原辅材料消耗 2910.2燃料及动力消耗 2911消防 3011.1设计依据 3011.2概述 3011.3消防管理 3012环境保护与安全生产 3212.1环境保护 32HYPERLINK"file:///H:\\准备修改传百度文档\\新建文件夹20170110\\明日机械有限公