市场营销地块投资可行性

欢迎下载://passport.baidu/?business&aid=6&un=seebysee#7各种资料大全！！！精品水晶，动人礼品我的网店:番禺区龙歧地块投资可行性分析恒昌地产研究部前言2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。一、基础分析1.地块背景资料2.区位分析1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。二、市场分析1.区域住宅市场分析1)供应量：以旧盘新货为主由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。巾2)忠产品第：于大盘耻大户罚型占峰主导对瞧肚现时送该区斗域市脉场上故以小袍高层莫和多丸层两听种住带宅为促主，妇高层赔住宅顶的供杂应量福较少报，而通且番幅禺的芳别墅恋也较增集中椅于该滋区域绢，因闻此住助宅小独区的续密度物较低赢，楼克盘占毛地面枯积和理建设席规模双较大棍，多喉在7著~4糖0万牢平方尘米。坐膊锄楼盘炮建设哨较有芬特色骑，如趟番奥映以运渡动为丢主题挺、海蔬伦堡华和御台院以证欧洲秃水景国为主骄题，陈内部备依靠悠造景姓能形口成较茄好的锹社区刻人文袍环境杂，使岁该区病域的爸整体占素质漠得到撕提升醋。薯葡住宅晒户型可偏大击，1绩00跃平方悔米以父上的裂单位啊占六内成；够以1踢00飘~1披20帜平方刮米的仆3房找为主锦，约葛占五纯成；戏其次即是2装房和啄4房问单位科，这奸反映村出客姨户在阶该区属域购吹房是戒以自推住为蜘主。陵凤资料帝来源渣：珠杜江恒悟昌代躁理三走部实卧地调晒查悉注：菠上述购数据黑以户副型的惧面积互为量妹化标淋准孙3)霜价格堆：摇高低郊两极凭明显说，中勉档盘蚁少度文南区羞及沙毛湾现兔时在仙售的兴一手码住宅觉，单率价集丛中在永20蓝00衣~2调50海0元江/m助2的拘范围湾内，驴总价款集中尽在2稠0~抓30断万元遇的范半围内店，分书别约埋占三拌成。趋搬享该区亿域的岗楼价截两极歉分化著明显效，单凡价最弯低低芹于1纸60稿0元漂/m森2，惠最高吧价高树于3撑50暖0元状/m林2境，相双差超慈过2蔬00坡0元落/m痛2，旺例如户御院摩和华浅荟南术景园喇、番篇奥和南朗陶谨居，益都是字相隔阳一条奶马路益但均绣价却私拉差棋10杀00甘元/热m2疑，使惜同户丝型住恢宅的馆总价愧相差涉10易~2砍0万乒，令绑该区共域集舅中了惯大量悟高端访和低炭端的瓜客户机。骡2.剖目标瓶住宅苏市场站分析峡痒本区骄域住峡宅目购标市惨场分男为二匪类：遗逮粥第一菊类为女高质缩素楼帖盘目话标客富户：沟客源云分布密区域蕉广，乱包括刃本区抢域及顷市桥晴、周津边各跌镇等徐地区填的中毒、高甘收入蜂人群倒，他按们对映住宅拖质素们要求辫高，五对价点格考蒜虑少羽，住晌宅消纤费潜挎力大臣。可膜接受瑞楼价杠在2遇80旦0元犁以上记，对伯户型豪需求进则从锡两房捡到四具房均葬有一第定比孤例。士畅风第二有类为因低价愚楼盘批目标递客户脊：客垂源主望要集榆中在扶本区汤域，芽主要务考虑蝇价格吸优惠责，对弯户型风需求摆偏小暑。式三、丸项目塔定位拖分析职薯象优劣国势分斑析范扔s优昏势:痛享阿有河岭涌绿库化带呆资源制，周辛边环酒境良暖好；湿位处扣重点不发展财区域塑南区摸；周阿边生崖活配宫套规勿划前种景好狗，教灯育资旺源丰俩富；限邻近母旧区荷，四敲周均沉有4旱0米捏或5擦0米辰的规城划路圾,交飘通方花便。墓摊泰w劣客势：足南凝郊偏哄西方胞向，设存在封一定邻区域滩门槛也；现虑时交板通不拢便，妙生活尊配套樱设施利未完唇善;成四周市规划裹主干猾道造满成噪填音污努染胳;河坟涌绿菜化带后横穿谜地块拍,影驱响规蛾划布知局;跑项目护规模达小。氧生泰o机均会：狠南区屠规划忙建设令全面蜂铺开透，有查力促在进房忧地产距开发诵；南会郊居鹿住气豪氛日卖益浓点厚，对置业由前景毙理想蛋；区悟域存葵在中宽档楼约盘缺萄口。抄豪绵t威僵胁：盯御苑躺、番邪奥、妖金沙溉湾等楼大型会成熟垂楼盘懂存量周较大劫，阻雕碍项到目发撑展；宝南郊类尚有于较多乎待开层发土骆地，汗竞争欣激烈捐，而芽本次督拍卖户北斗货大桥锹地块娇规模示大、谷成本窜相对帮较低响，对医项目执构成灭直接杀威胁善；项杜目地谨价成浮本高秋，利浸润空释间不脆大。梨乒桥绩市场逮定位咬搂奸根据挣上述虾SW叨OT扯分析显，项袖目应印以自厉身规夫模及厚河涌从绿化月带为钳基本示立足头点，三从弥汽补区敢域中热档市右场空续白点狸，寻搞求楼害盘差城异化奔出发得，确尝立项躁目市壶场定前位。玩愈斤产品神定位事：中巩偏高岸档的锹生态泄、高附尚精袖品社沙区；叔住宅表类型伴以六融层、珍九层脆洋房恶为主构，并间可利喊用良宰好景助观资覆源配奥置少运量叠换层别净墅；厉户型闸以二望房、纯三房策为主岸，主纺力户荷型面俘积7毫5平真方米舰~1仁10侧平方鹿米，丈充分息考虑通小二雹房、子小三清房配最置。睡鹿简消费卧者定能位：戏本区徐、市凶桥及布周边眼各镇霞有稳德定收朝入的什中产剥阶层碧买家五为主汗，户冷型要笼求实杠用，信楼盘抹质素块、品徒味要哄求高概。碰毛价格解定位慕：绝六层帖洋房摸均价挠26泡00抢元/慨M2诱，九原层电社梯洋馆房均极价2源90缎0元请/M隙2，鸭又叠睛层别窄墅均栽价3棍50恭0元穴/M兼2，纽洋房早总价头主要衣控制志在2晴5~需30葛万元忍之间唉（市渡场空翁白点颂），唐别墅突总价捏控制轿在6慰0万墓元左循右。嗓策歪形象择定位赔：梯中产悄者的硬高尚傅社区妇——疮城市废中心臂水岸品家园电樱四、雄成本绍效益度分析茧纠牺1.乏项目咏方案庄建议皆客何项目宽建议虾由1堤0%阿叠层篮别墅句、5朽0%享多层乐住宅新、4称0%断高层呀住宅牛组成服。地具上建膛筑面广积为乐92朵06源5平观方米丹，设帜置1条层地滋下室榨，面山积为戒10怠00壳0平衫方米型。配塞置2猴50约0平姻方米炭会所沸面积四（含涉规划燃指定先的公富建配景套）悲。车沟库分日别设倚在地秃下室酿和地闸面空毁地，燃共2伙43罚00推平方拘米。确股项目羊由2辜00货4年吩1月康（假泽设时洞间）洗开始左进入小筹建牺阶段稠，2性00懒4年朱7月玉～2掘00痕6年探6月双为工块程建主设阶硬段，桃预计锈在2蝶00粪5年劈1月挂开始煤预售技。向注：刮1）腔、利古用河链涌绿反化带遍建设哲小部罚分别搏墅，狠可增夸加项法目经窜济效脚益；昂第飘2）晕、考受虑电韵梯洋卸房为乓大势扰趋向财，因样此后该建建仔议以纳九层慈电梯肿洋房今为主麦，且泽可节茧约用造地营煮聋造绿它化空读间，可提升脂楼盘冲档次抛；珍旺3）侧、设万置一源定规坐模的脱主题畅会所哪，增穴加项息目附借加值辩。毙2.博项目摧成本累及效摘益分红析宾成本石估算增：拜朝根据粥初步途估算航，项挑目开纳发所另需投卸入成迹本约它为2死18锋71天万元修，其过中竞与买土急地的绑支出栏占总蹲成本桶的3讽2.译87医％以郊上，当土地宝成本惕明显绕提高吃。为冶营造畅项目呆质素的，园睬林绿匠化及谨广场辜成本沃应适牌当增蚁加，幅因此傲红线慕内外折工程翻费适摘当增招加，树但对显项目齿总体骡成本艰影响设不大碑。浩燃项目洁销售河总收馆入约耳3.泰1亿宏（不林包括丰会所果经营喂收入精和车鲁位的翅租金蚁收入概）。俊多层遥洋房忙均价耕为2强60疗0元超/平赔方米跨，九宫层洋现房均肆价为咱29际00圈元/今平方纽米，救后者鸽均价乳高3瓶00雄元，晚其一被为电钓梯房窄，其寻二为藏后期喊销售殖，因雷地价欺拍卖拉成本湿提高邮，估尘计后歼期楼交价会肯逐步啦提升慕。煎效益拳分析征：阁鸡项目插在前灿述建涌议的楚开发姓方案惑与售费价的认前提方下，域税前壳、税污后的晌资本追收益奶率尚滚属理吩想，雪在扣士除所移得税叠、贷撑款利桂息后霜利润斥约为析33狐28文万元钱。悼3.爪盈亏贯平衡慰分析姜/敏河感性拢分析舟厨桨1）晚忽略引售价钳变动钳因素秃，且善考虑惊销售斧率为公90否％的屡情况顶下，隔当地肌价为炉87这80熊万元日时，茄资本族收益仔率等皇于零挥，投脾资刚洲好保昆本。旺含减2）替忽略楚地价瓶、建针筑成羡本变西动因棍素及兼车位僻、商茎铺售据价变虾化，剥只考馒虑洋不房均词价的沙变化刻，当殖六层还洋房每均价朵为2衣60税0元仆，九砌层洋惰房均遍价为告29捎00翅元时哀，销劳售率文为8雕2.近6%劣时，铃资本足收益稻率为旁零，津盈亏发平衡址。当虫洋房敬均价架下降丧20快0元帅，销训售率撒为9龄0%促时，棉项目淹勉强芝保持雁盈利楚，具卡备一白定抗姑风险州的能且力，说但抗渣击力每较弱芽，特肚别是抹目前货地价京尚有态可能宽提升族。（仇盈亏暮平衡鸡分析晌表略慎）举五、膀结论肝及思挎考递死结论非钟总结疗以上员分析框，按疯目前土69原80俯万元舍拍卖莫底价车，该帝地块淡进行掉住宅乐开发邻存在绕一定迹利润蛋空间史，但抗抗击霜风险示能力镰不高患，因纯此，酬地价调不宜圈再大锐辐提款升，讯最好节能控莲制在寨10拥%的恨升辐跟范围新，以肉减少始投资锡风险船、增讨加利缝润空女间。碧同时堤提高戒项目站质素归，创纪造差婚异性麦产品膊，提姑升项蚊目价雁值，栏是发怜展商竹能获王取更泉多利头润的接最佳漫方法恼。浪茧思考附嘉疾纵观斜本次亮分析宋并结回合土性地拍袖卖的棋经济众效果衔得出乡以下勒几点批：誓茧首先公，本氧次土豆地拍狗卖价爱较之带前大将辐提倒升，谅说明偷在众屯多利达好政援策的萌支持汤下，逢番禺殖土地煌已明搬显增臂值。烫地价锅成本堡提高似，为奥创造芦更多连利润默空间切，必鲁然要粒求发测展商坚提升柳楼盘脂质素脖，增没加楼旱盘附买加值塔，而胸楼价金随之抱上升必是必现然趋村势。意开虫其次谜，土属地拍线卖提深高了朱房地墙产开预发的板门槛养，对留于实尊力较抓弱的虫发展三商难攀以单痛独开顷发，秆加快课