房地产全程营销策划提纲

房地产全程营销策划提纲第一部分市场调研一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及红线图·七通一平现状2、项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况3、地块交通条件调查·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况催·占地块秃周边村市政疯道路懂进入节项目猎地块沃的直喉入交宵通网气现状鞋4、富周边反市政毛配套筒设施稳调查养·孕购物假场所揉·茅文化红教育陪·丰医疗崇卫生局·外金融农服务礼·栋邮政嫁服务晌·苏娱乐陆、餐宁饮、危运动限·镜生活梯服务漠·议游乐规休憩荒设施垄·苍周边番可能沫存在蠢的对忆项目裹不利喝的干工扰因绸素累·捡历史太人文幸区位湾影响落二、候区域斩市场裹现状肃及其惹趋势夜判断策1、庸宏观唱经济窑运行职·渔国内岗生产来总值刃撤照a却第一舅产业丙数量桨侵张b仅第二伯产业愚数量木欢赞c肝第三然产业置数量壁床颈d肤房地牙产所烛占比获例及蹈数量北·网中国婚房地旱产开孙发业白景气吵指数肉·主国家撤宏观迎金融恼政策欣哀帝a萝货币爱政策滔藏强b脂利率血近址c造房地隆产按垮揭政鼻策柴·耍固定泉资产什投资气总额非穿喘a示全国棋及项揭目所膝在地识废丹b照其中者房地费产开或发比柔重灾·蔽社会逮消费浩品零在售总巴额脏·挂商品酒零售拖价格田指数高挤求a信居民截消费鼠价格扁指数另挽荒b粘商品裳住宅窄价格娇指数它·潮中国傲城市绕房地键产协幼作网的络信骄息资姑源利段用厘2、嚷项目肌所在航地房臣地产某市场锦概况阿及政陡府相渔关的朋政策殿法规凭·鹿项目复所在连地居照民住表宅形慨态及粉比重节·娇政府洗对各骡类住帝宅的酬开发视和流谈通方北面的捧政策拣法规沫·装政府特关于盼商品落住宅吼在金央融、雪市政隔规划轿等方销面的酷政策够法规纵·劫短中厦期政殊府在甲项目未所在部地及吴项目以地块偏周边葵的市切政规禾划含3、市项目术所在致地房很地产鸣市场挂总体在供求轧现状搏4、略项目滨所在影地商县品住迁宅市名场板临块的呆划分富及差冠异刃5、抱项目烘所在与地商誓品住宋宅平矮均价蛛格走央势及肺市场恶价值剧发展阿6、谜商品门住宅糊客户话构成策及购橡买实般态分洲析经乖济钟·去各种夏档次贵商品赛住宅钥客户奥分析种·疼商品使住宅且客户菌购买扫行为艇分析妙三、倍土地骄SW旺OT淡分析番1、投项目俯地块乐的优伏势艰2、买项目垦地块膏的劣跨势牧3、犯项目梦地块竭的机洲会点承4、壳项目穷地块抵的威劣胁及慈困难维点演四、留项目差市场并定位柿1、约类比压竞争慈楼盘壤调研防·麦类比桌竞争略楼盘妻基本蓝资料疯·悟项目晌户型式结构妥详析肠·岛项目贪规划屠设计哥及销忽售资闷料抚·缓综合馅评判号2、拨项目医定位句·誓市场痒定位房贝置a键区域根定位件信霞b速主力绣客户劈群定魔位扎·脆功能耕定位至·匙建筑浆风格假定位娇五、跨项目精价值紫分析补1、槐商品途住宅刃项目倦价值串分析昆的基闸本方拿法和偏概念废·兆商品璃住宅建价值弟分析闪法：射类比假可实豆现价域值分闪析法菠弯污a坟选择全可类司比项搅目酬脊呼b载确定户该类假楼盘竞价值子实现泡的各休要素披及其崭在价任值实寺现中逐的比往重撞乒啄c五分析委可类搬比项晌目价么值实三现的确各要撞素之歪特征竞叫扯d耕对比缝并量慰化本察项目多同各肚类比邮项目垃诸价讨值实书现要匠素的极对比奖值商葬域e饼根据郊价值角要素悬对比旷值判灰断本手项目晒可实塌现的聋均价椅·触类比扶可实伞现价下值决页定因惭素罪邀疤a黄类比知土地奴价值园：地蕉段资悦源差胆异训※杂项目展周边拒环境将的差践异，帮包括临旁夏周诸边自楚然和逆绿化龟景观程的差刑异忌拍尚教族育、熟人文锁景观孤的差洞异姻博锻各旺种污誉染程仁度的匠差异美※低周边键市政归配套度便利补性的灯差异羞乱倍b盲项目乌可提数升价篇值判旧断夕※甜建佛筑风渴格和部立面晕的设典计、蹲材质旧※找单贵体户田型设师计卖※符建仇筑空寻间布窑局和妥环艺脑设计千※麦小区绩配套贸和物同业管顽理袭※题形接象包节装和谢营销顷策划弃※寄发扁展商从品牌拜和实分力月法壤c佩价值闷实现削的经忧济因端素尖※械经挤济因挖素誓※谨政畅策因摊素馋2、春项目窜可实粥现价隙值分帅析惹·芝类比标楼盘蜜分析输与评榜价于·船项目校价值哥类比行分析绘伏具a哀价值搜提升间和实鉴惠要降素对写比分截析而最虑b善项目僚类比帆价值溜计算粥六摧、项戚目定阶价的泼模拟碌1、磁均价雨的确晌定的例主要讯方法慧师a燕类蒙比价墓值算锦术平脆均法骨取b卡有暑效需仆求成虾本加吹价法烂※途分之析有您效市己场价近格范冻围察※肚确方保合嚷理利巧润率付，追扎加有朋效需壮求成比本价澡格规轰c辞棚运用刘以上什两种辆方法言综合彩分析烘确定魂均价谢2、振项目孟中具乖体单考位的借定价瓜模拟趣·哄商品堆住宅缘定价料法：构差异灾性价披格系错数定明价法且纵柔a秧根据周日照梳须光先系数俩（B请系数润）确役定不绑同自滴然朝扇向单闯位的清均价严Pb宫，即赠Pb耕=P于a绩×域（1声±搏B）插，其承中P岗a为嗓基础文均价服完麦b扫然后截根据燃景观竹朝向费系数冬（D枕系数命）确冷定不栽同景诸观朝据向单慈位的绿均价拆Pb腾，即用Pd丈=P毫a材×盏（1飞±孤D）蚀丹环c暖当存鼻在复霸式单遵位或物者遗最憾型笋单位搂时，失应在族Pd段的基纳础上泊根据袄户型哲系数掩（S季系数袖）确连定不金同户够型单处位的爸均价厕蜜咐Ps酱=P饶d犯×(乔1±山s)划腐d已在P涛s的死基础免上，娘根据特楼层仔系数孕（F肉系数牧）确仓定不酒同楼允层的株价格走Pn悔，即欲Pn若=P怜s声×南（1周±拆F)愉=P其a初×进(1扑±筑B)哭×友(1餐±廊D)攀×壁(1抹±杆s阁)察×仿(1壤±臭F)借诵班e显考虑末到其献他随拐机因撤素的收存在情（如前单位失附近裕有机梦房干场扰等耐），筛在具纳体单龙位价叼格的亲制定版时，剧还应辅根据引具体俯单位监的随蹄机系副数（带U系宾数）稳确定号最终遮的定放价P闪u，捏即P践u=牺Pn情×搜U其全中U题为不倘确定亲值，耗根据抢具体微单位付的具寻体情摧况随井机确画定。宏·边各种便差异要性价忠格系怪数的心确定三：们眯赞a让确定缴基础迟均价娱Pa培，通拳常取晋中间播楼层街价格剑作为虑均价及潜贤b蔬确定害B系区数。亲基中逮东、巩南朝夸向单桥位采架用1盗+B涂；西悼、北财朝向境采用盲1-蹲B捏柳缸c绿D江系数桨根据张不同笋单位喝景观啄视野真实现旷程度炒确定脊出菌d治S屡系数张通常膛为5夹%-脏15肯%，弓只适悟用于地复式猴单位腔和遗掀憾单裳位的仆定价娇。其树中复液式单麦位取拼正值己，遗幻憾单碧位取誓负值篮元家e红确隙定F陡系数护。其曲中均俊价层旅以上膝单位乘采用谢1+眉F，预均价甩层以辉下单既位采马用1按-F隙侍菊f饶U燃系数角根据巾不同馋单位吵的具上体情挎况确君定。赶常见枝的随抱机因递素包示括设牺备房贿的干拐扰、蓝楼道治电梯朵及人镜行的冰干扰暂等站·胡具体怜单位模定价炭模拟蜘换以其合中一押个最青具代误表性极的单撕位进昌行定两价模径拟，质作为斤其他肠单位疏定价页过程谁的参惯考已七、温项目暴投入窝产出尼分析泰1、蛛项目间经济案技术智指标睁模拟煌·隶项目乔总体论经济炉技术侧指标底·犬首期船经济好技术浪指标披2、涛项目辱首期雷成本颂模拟缠·球成本凤模拟质表及摩其说渗明歌3、接项目秧收益阿部分蹦模拟钻·午销售艰收入酒模拟贩里叨a找销售甜均价粮假设摄根据糊项目案价格房模拟地中确业定的宿均价飘进行禁销售答收入壶的模绩拟耍简渗b殿销售梯收入予模拟依表辩·鹿利润突模拟傻及说泽明准该培a喜模拟大说明剥都戚b脱利润火模拟风表崇·服敏感黎性分窗析撇镜方a汽可变陷成本鸭变动育时对辱利润句的影认响悦珍胁b洽销售酬价格恨变动府时对貌利润羡的影鼓响袍八、奖投资互风险仿分析业及其昨规避后方式阳提示忠1、慧项目携风险鱼性评喉价努·夸价值尖提升译及其责实现泡的风名险性蚀猪差a荒项目夺的规蛇划和伏设计苹是否地足以抗提升棋周边勉项目患的类符比价敏值碧订核b吧项目候形象休包装匪和营医销推贸广是倍否成腰功盏2、声资金螺运用谋的风竖险性瓜·胆减少米资金嫁占用谱比例补，加膛速资枯金周品转速蜜度，过降低针财务狗成本厦·京对销阴售节淹奏和贞项目辣开发厕节奏季进行惧良好睬的把故握，扩以尽耍量少匆的资吗金占匪用启殿动项棚目，梦并在迹最短宽的时胸间内建实现炒资金告回笼折3、流经济经政策止风险钩·消国际苹国内休宏观奴经济融形势宽的变评化浑·论国家居、地狱方相英关的弓产业属政策糖的出培台及贴相关棋市政烂配套临设施令的建富设独九、橡开发捐节奏窜建议乘1、匪影响升项目史开发途节奏窗的基厅本因纤素鸡·戴政策色法规嫁因素璃·贪地块喂状况辉因素贸·每发展忠商操炎作水盟平因系素兰·暑资金光投放兰量及刃资金翠回收性要求皆·魔销售歪策略挪、销御售政巡策及恰价格厌控制巩因素暗·址市场怎供求肺因素啄·蓄上市铸时间葡要求企2、摩项目伶开发弃节奏气及结唯果预恼测秧·菜项目财开发原步骤搂·意项目糕投入铁产出漠评估钥锋嘉嗽肾薄市第二指部分斤棵规划胞设计爸一、吓总体摘规划纷1、号项目铃地块痕概述楚·御项目逮所属驻区域绞现状屠·顽项目秩临界秆四周后状况沫·蓬项目务地貌登状况续2、蹲项目制地块挠情况顿分析茫·委发展台商的明初步盏规划圆及设学想也·研影响衬项目诉总体傅规划丈的不踪可变龄的经挖济技秃术因虹素史·撤土地稀SW布OT毙分析浅在总钢体规轧划上遣的利颗用或据规避东·爆项目眼市场祥定位隔下的盖主要已经济晨指标拔参数据3、泻建筑荐空间疲布局绞·间项目谢总体跑平面梳规划行及其召说明丧·矮项目厉功能继分区刷示意有及说瞧明币4、续道路华系统幼布局携·淋地块漂周边享交通律环境绒示意欣肿a隶地础块周屿边基休本路扮网句贫b逆项克目所喇属区蛇域道拍路建箱设及字未来狠发展辰状况披·躺项目被道路松设置冷及其灯说明穷福a腥项桌目主环要出湿入口索设置薪而b掠晋项目窝主要届干道色设置遇质c菠项骄目车挠辆分从流情淡况说艳明译动d牙项税目停艘车场荡布置陡5、度绿化厘系统宿布局葵·左地块逗周边大景观舒环境那示意洒性变a冠地块坝周边碗历史煤、人惠文景塑观综钳合描妻述颤棚幕b棉项目到所属所地域暂市政蕉规划肝布局讨及未粮来发求展方挂向纺·牲项目匹环艺抵规划稻及说居明础喇震a令项目皂绿化陪景观默系统毅分析健苍武b搭项目啦主要座公共谷场所惜的环格艺设漠计进6、扯公建睛与配锹套系挑统州·冠项目漆所在帜地周滨边市舒政配钞套设耀施调得查喂·慰项目琴配套怒功能挣配置叮及安文排亭·晃公共最建筑腹外立昂面设哄计提年示顽桃辅a减会所训外立芳面设且计提壳示苍廉西b钳营销谷中心橡外立趋面设窑计提城示饶草牢c御物业兵管理费公司扶、办作公室娇等建抄筑外统立面片设计稿提示资贱鸭d裙其他纪公建利（如陷巴士添站、皂围墙思）外考立面怖设计拆提示井·那公共雀建筑税平面硬设计萄提示傍·祥公共改建筑午风格密设计膀的特臣别提恭示组·管项目对公共灾建筑错外部冒环境勇概念飞设计确7、粪分期具开发薄·坟分期肥开发卖思路猜·篇首期收开发逮思路怒8、望分组隶团开捞发强聚度兄二、悦建筑备风格受定位睡、色肚彩计途划摔1、澡项目驼总体伶建筑梨风格秆及色劲彩计箭划，猛项目票总体润建筑锹风格桌的构庄思休·典建筑皱色彩魂计划毙2、吹建筑宿单体捉外立平面设贺计提各示气·窃商品里住宅无房外告立面酷设计傍提示咐润束a艺多层卵、小艳高层砌、高淘层外造立面淘设计梅提示扮却急b脊不同揉户型剖的别屠墅外辫立面忍设计妇提示抖创场c灶针对跃屋顶税、屋置檐、办窗户陪等外谢立面罢局部勺设计兰提示矮晴众d它其他忌特殊两设计旋提示拒三、视主力拍户型吗选择猫1、肤项目蚂所在言区域双同类钱楼盘熊户型院比较享2、律项目殖业态滚分析上及项鹿目户套型配御置比拢例尤3、李主力委户型首设计拒提示偿·皆一般冤住宅丧套房姿户型吹设计兄提示堡·荡跃式猛、复完式、备跃复础式户棒型设世计提枣示填·店别墅漠户型苍设计济提示径4、红商业识物业俘户型虫设计郑提示磨·仓商业掌裙楼精平面卸设计忧提示稍·熔商场室楼层昌平面鹊设计差提示当·程写字惨楼平默面设夕计提歌示即四、桑室内恐空间乌布局丑装修造概念秩提示宁1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