某地产项目整体营销综合计划

龙凤山庄整体营销综合计划（截止至2005年底）北京浩通房地产经纪2005年5月16日礼目录硬：贱一开、龙神凤山锡庄项挽目推腰广前宿提分宫析诵龙凤厅山庄库所面买临的港媒体挠资源谎现状品分析宿客户缺群体咸行为神模式老分析分二关、龙姑凤山弊庄整掌体营吨销策中略体灭系呈营销井目标板整体闻策略蔑推广船策略四现场画包装沙策略痛渗透势策略泪活动扁策略稠价格津策略扒软性板炒做睬策略哀营销泻方案玩建议农媒体脑选择绿安排旅三、悠整体轻营销具计划齐安排皱准备护期（贝含销进售道粘具准帜备共蚂计5竿周，酷5月贸20柿日持——慌6月丝20靠日植）苦预推牺广期兵（共烂计5握周，皮6月搏20相日侦——回7月浑20欧日示）窜内部霉认购侍期（归共计遵8周距，累7月岭24阻日梯——匪9月某18刮日休）匪龙凤膀山庄乞开盘孕活动绒（泡9月脱18纯日谅左右横开始哥）国龙凤蜘山庄蓝的持馅续销狱售（危共1慕5周司约3构个月逗，滚9月妈18静日玉开始丈——讨元月拉30肝日）坑龙凤宁山庄伙——役整体笋营销询综合敬计划柏（纲质要）限一三、龙庭凤山咏庄项币目推插广前戏提分炮析购龙凤临山庄跟所面孔临的阅媒体睁资源每现状磨分析夸根据涝目前洞对蚌弦埠市钻场上亚所有硬房地奴产项为目所纳运用获媒体担的观崇察与均分析晌，浩惯通发兄现，杂媒体庙资源惜匮乏补、渠集道不盛畅将展对本据案的蝴操作窝产生富极大累的制编约。雁蚌埠尝现有脏主要隐媒体衰资源屋按照躁使用遇中出贷现的内频率界如下俊：猫户外间：习对于夕户外捷媒体氏而言轨，就伴目前叔现状甜是蚌勾埠市致使用喷最多思的媒腥体资纹源。乏具体宗运用聪上，园如楼圈顶广垃告牌效、工象地外形围挡说等形堤式较驰为普佳遍。培效果槐方面宜，也岔可以热说较技为显分著。电视叔作为蛇传统唐媒体惩而言鸡，电割视的勒效果寿较为惩直接智，并脖且信严息量设较大鸭，视期觉冲篇击强垄。同缘时，陡作为功蚌埠劫一个蹦受众菌接受沉程度演较高将的媒凯体，夫广告办宣传琴的效维果能红够顺凯利达快到。累但考异虑到感本项您目目扒前状训态，柜效果屿图、凯沙盘陵、现葵房实凑景等乔电视衫宣传两素材偶均不堂存在沟，因圈此在闲短时钢间内办还不福适合逃本项举目，凭而项撞目后木期可国作为米形象响保持胜的重黎要途软径。直投陷“细直投烂”锤作为锁效果蹲最为埋直接屯的媒椒体，包在蚌盯埠的沈现状旋主要挣以直白接发闲放海肃报为间主，挪不具蛮备高更档项春目宣院传推神广的给条件陆。这油主要垃也是仍由于吗目前历蚌埠剖没有激一个烘有效刑的报进纸或养杂志英媒体填能够骡承担震起胃“匠直投册”讯的该媒介粱作用侦。本攻项目贺作为谷一个蝇打造侍高档澡项目选为目敞标的离推广为方式址，直害投的漫运用叛需进胜行慎酿重考阳虑。露车体裙广告继蚌埠驾私车夹保有虽量不妇高，博因此忌其他服公共偿交通就工具狗就成绳为了扣居民子出行理的主俩要工性具。寄因此夕，其购广告貌价值闹也得营到了墙相应陵的提矛高。旱此种撇媒体振，可竿以成耳为本呈案辅爽助媒客体之绝一，墓但其眠线路熟、班腹次的饶选择刑上非新常重猪要。报纸演报纸吊作为百一般厌城市听使用贝率最僚高的劝一种希媒体诵，在居蚌埠鱼由于帝阅读柱习惯骑与发销行量脸的关跃系，伸并不慕能作努为主抖要媒序体使使用。得考虑皂到报援纸新设闻的榴传递是性和铁报纸产所特散有的君文字编表达熔的穿居透力神，因次此，兰本案险可以轨考虑侵使用密报纸熟作为择软性妖文章膏的主于要发青布途沈径，薯以支医撑项促目整挤体推殖广的央效果架。广播东广播阔作为棵受众品较为君广泛霉的传泪播媒撇体，奇其具红有信讽息发伏布频忘次高存、信还息针辱对性之强的章特点役。对携于私约车保队有量蛋小的肿蚌埠散，广狐播的争效果债也会傍相应尝的大裤打折症扣，焰因此冷，广眨播可殊以作贿为本化案的任辅助锈媒体盲，进傅行信罗息告户知的假作用吃。杂志窃杂志敌对于陆蚌埠译而言杯需要委慎重诵选择薪，主亭要进奉行软董性文讽章的怀报道芦使用瞧。活动法活动涝对于院一个谦媒体架相对辫匮乏商的城哑市而趋言，荡具有歇重要治的积楼聚人即气的化作用群，并蒜且对厦于实痕际销华售而假言也言有着两相当客好的赞效果航。目抢前蚌缴埠各膜项目哭的活识动组他织水坊平还远比较叠低，共不成疲系列挑，这陶也是嚷本案述可以果抓住已的一不个推屈广机室会。铃用一叼系列痒的活索动，签配合伴其他壮媒体皱攻势盖来带暂动项罪目整泰体推歌广效饲果的押加强刮，并毫和实平际销标售形惧成结鸡合。湾客户裤群体扮行为智模式奋分析芦受众足基本药信息宰客户蹲来源隙：来趣自蚌群埠、假凤阳洲两地地为主银，依床靠强泽力推怕广吸龄引周桃边城燥市客压户为节辅伪阶右摔层煤：政杠府机辰关、察私营篇企业遇主为素主，街咨询私、服谊务等悉中小绘型私富企为区辅琴年抛雷龄驰：3愈0-驻45隙岁掠教育秘程度锄：受衣教育扭程度稼不高盲者为堂主，帜拥有阳较高砖学历杂者为鞠辅烧家庭射结构芹：三哗口为片主（削小孩草年龄龙在1刃-1创0岁歇），刻二口待为辅遇出行倍方式伐：有栋车族宁（私怕车或处公车剪）们购房乌动机义：自凝住为耕主，丛兼有欢一定臭投资暑、保保值观粘念悠购房垒行为挥：夫害妻双胀方决灵定提受众暑基本池状态不工作选状态催：应辨酬多筝，压诵力大目，频溜繁活琴动与躲各种警社交兼圈中盘（如式宴请说政府尾官员稿、主梨管领哲导、更合作黄伙伴缩等等穷）钩生活公状态结：工锋作之喷外追待求享摸受，贩不只肝满足肢于生搬活的涛现状电，更低注重拘“达面子线”错消费筒状态侍：可爷以为虾了面祝子意“修挥金妙如土括”拨，偏韵爱名细牌与伴独有有。此家庭冶状态荡：西减化，萄注重烛家庭嗓生活茶，更呜注重处子女但的成榨长环喝境。乎受众潜行为念素描诵他们蛾是社常会的薪一群费中坚满力量贡，已的经获头得一污定的绿成就刃，但菠却仍兰在为压更好以的生徐存和隔资本招积累信而努疤力。反他们谅会为蝶了实荡现自管我而召锋芒伪毕露伤，却暗又会仰使用着中庸秩的处针世哲见学保喇护自咸己。烈在社快会上睁，面队对自扁我的仙压力掩和他众人的馅压力姻；追奖求成青功，袄应付菊挑战掘；有村一定浅地位乒却又棕处处粗受制秀于人毅；耕在家计里，狐摘下他面具篇，释移放自桐我；塌安全祝的休话憩、浙养精但蓄锐递；享摆受生浇活，芹享受潮天伦拍之乐久；鄙他们膊是一傅群先诞富起呀来，侄但又谋“艘贪婪满”叠的人溉，他细们恨攀不得参专门拐为他粉们建屈筑一扔个世绘外之斩所！添文化居层次孝的不蓄足是闪他们嫌对西拥式文塑化形谱成极互大的蜜偏好毕，在下他们丢心里嚷“偿洋胡”吃成为雪了高懂档次数、高新品位驻的代手名词欣。战面对运受众鸟的推真广思姿路赢总体桐而言叙，本拍案的惩潜在沟客户拳群体乖是由提一群塞彰显脑面子题的艇“菊暴发假户色”霜与一漆群谨晕小慎朋微的侨“刚生意久人奥”亮组成揪的群天体组秋成的闻。因阿此在刺推广筐的挖腔掘上新，需密要考愉虑更铲广泛恼的渠冶道。俱在效预果方逆面需负要考芝虑给纵足客汗户问“威面子饮”穿。棋二、丰龙凤血山庄雷整体汽营销随策略航体系纠营销浓目标娃：奔按照女合约怀规定网期限天内完母成项牲目的谁销售波目标持；潜社会趁效益昨：将肝龙凤国山庄攻建设液成为逼蚌淮迈区域汽内的泻标志针性建慢筑，竹在宣循传名世义上武，使胳之具惭有小份城镇限开发奉模式孙典型横教材康的重嫂要作先用；染同时玻成为决新型雹物业石的典予范。靠经济奋效益驾：快映速回面款，选成为熔当地雁房地烟产市仆场内档20案05锈年十冰大热斧销楼毫盘之迎一，常以完害善的炊产品蓄形象萌，热庆销气尝氛的要广泛睁营造瘦，聚碎集人胸气，组促进穴项目傻后续险的大魄量销殃售；末品牌阻效益微：创寺造蚌怀淮区样域内中增长她速度顽最稳梯定，等档次签、品乐质最箭高的答产品聪形象退；热小销房没地产军项目病；未远来的剪样板孙社区李；拿安徽猫华福湖房地币产的藏开发来商品赴牌获膊得强富力提葵升；歌整体寿策略隆塑造京高端卵项目煤形象量、精扫神与慎灵魂姥，建且立蚌超淮经犁济圈估次顶创级别乎墅的室强大座品牌秋；耗塑造典“叔蚌淮塘经济吐圈首毒席国劲际富加人区剥”崇通过枣现有料立体铺媒体熔攻势芹与创藏造出洋的媒多体共楚同形丝成合秒力，香为项耗目销右售服葡务，贼并借何此完图成整权体形援象地僵塑造纳。龙推广烤策略伐在项溪目正厌式内呜部认孩购与役正式溜开盘患之前鲁运用子大量迹的软畜性文忙章进鞋行不壤断的惊预热聪与阐钱述，庸同时讲配合落软文轮进行品适当源硬性饶广告办。随在项张目正棵式内盒部认君购时晚，采混用多妖媒体订的推扫广方吼式，糊把项歌目知院名度性打开脂。妄正式葬开盘回要以宅常规莲媒体越和户位外广胜告为锐主，淡辅之亏以多亭样化脏的活沃动安穷排以升及不内同辅举助媒屈体的摘选择狱；辱多媒巩体策鸣略：略户外枪、电仁视、胞报纸晒、广算播以饥及财袋经、程金融漠类媒锦体，廉并配鉴合自侮创媒糕体资著源；皱酒店洽、洗偿浴中漏心、咱高档景餐厅邮等娱欣乐场吹所的巷定向沃推广返与派寺发；释现场换包装美策略涨工地骄现场巧地块孝的亮丑丽设稳计；皆售楼层处的吊精神轧中心宜作用誓与广昨告牌饲的配乒合；师围挡调与道锹旗设豪计；益光彩种售楼串处广剃告牌卷设计暮；豪光彩龙售楼灾处夜班间灯蠢光、鉴活动房的安央排；菜销售棵道具浅的完折善；终渗透燃策略瑞软性摘文章啊：不赞断与厉项目复的任争何相能关事券宜进详行不家断炒碗作、厉烘托战，如俘灯光锣效果贺、与取凤阳播的历苏史关多系、少小城凭镇的暂发展脚等等位成熟布的高俩尚样不板、扫真正膀的富芝人生兄活等迷每周岛制定姿计划呜，每垂月回右馈；植且软性莫文章乓的节饰奏取闯向：歪概念污营造惧--呼--骨热哀销写必真寸晶狂探讨巡热销坟的秘匆诀促糠蒙信息谋类发聋布；蚊在蚌福埠、变凤阳济/在漆蚌淮慧区域贪的渗醒透无钱处不内在；碑从接络听电密话开怜始的称真诚圣服务拣，在量线服誓务；胡活动甩策略姜新闻受发布猾会/娘客户动酒会穴/投域资回奉报研珠讨会漂/中次介邀趁请大监会等勺客户行活动亭；饮价格铲策略炭低价完入市道，创始造不乏断上埋升的桨价格仇态势萝；小唉步紧剑凑调处整，单分段盗快跑含；城软性庭炒做舰策略监预留汪炒做仆空间微，吸杆引买完家，部聚集通人气锄；给弊后续础产品阔留出虑充分蛋的客庄户积惠累时躺间；视营销凤方案固建议扁金卡悉/银嫌卡的浅设置宽；妨现场丹包装浆、售筒楼处编、广愁告牌度、围图墙；夹售楼狮处夜外间灯箩光效络果设翠计；喊艺术格大展食及笔损会；萍国际扁化产股品的伍密集刺招标厕，新放闻发弓布；包媒体捆选择扬安排公针对下蚌埠华的具巡体情贵况,勉现应考以户阻外广俩告做咐基础扎,以妈活动拌宣传腾为重铁点,灭以电摧视等虹媒体抗为辅生助,汤全方发位的坡对没“戴龙凤套山庄什”蹦进行术宣传晚，引纵起所杜有欲找购房荒者的嗓高度柔重视朝。词主要拳媒体位户外障宣传道旗孕龙凤洁山庄龄的地搭理位运置处槽于蚌麦埠到夕凤阳共必经蹈的路蕉段上眼，在兴此路甩段上谨，沿峰市区易的光删彩售道楼处方到凤忠阳方锄向设蹄立道铺旗、蚀灯箱蛙。扭作用炼:薯引起窗过往疮人群榜的注幅意，骄特别辽是住走在蚌玩埠和裂凤阳室的人扑群。抵如下场图所董示：凤阳凤阳施工现场蚌埠光彩售楼处道旗方向道旗方向人源来向人源来向斧大型罢户外奖广告撑牌火设立相位置飞：拴蚌埠辣光彩渗售楼翅处、纺施工聋现场汪、凤疯阳县以城罩蚌埠夏市内筝主要傲广场巡、繁胆华街僚道两晋侧楼菜顶奥蚌埠霜市各录大交豆通出爷口（钳通往本合肥同、南吐京等北地）义作用雪：协让更女多的王受众斤知道伯我们就的产哄品，雷加强筐受众帝心理滨的安称全感待、认夫同感口、推岔崇感调、归绩属感毫、荣稳誉感具。察车体鬼广告纹利用掌公交如车流否动性何的特御点，嘱让广度告流莲遍全膜市。唤以此遥手段厚加大对户外截广告糠宣传障的力纺度。遭可选么择往回返于股蚌埠永凤阳子的长帖途车国；蚌储埠市杆内公截交车涂则选职择穿潜行蚌郑埠距农离较静长，落且途虑径各床主要范繁华姻地段衡的车赞次。雷遍布暴全市沉的广矮告回选择倾性的泪在居点民区嘉，超剖市，赢商店甚等人准口稍膛聚集然的地蜘点设掀立一闯些公照益广粱告，士如在脱居民贼区设舞立防步火提衰示，卸健康龟提示弄，超厌市设饰立防翁盗提辨示，肿并在差提示午上冠胁以龙松凤山焦庄及森宣传棉口号垮。消作用浆：给嫁受众锤心理挂上以至一种软责任帜感，部一种忘亲切阀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