某房地产商业市场报告

青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目30个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研340组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地产开发量达到97万，预计2007年胶州房地产开发量将达到120多万，持续发展整个胶州地产市场热潮。2、新老城区地产发展侧重不同，新城区地产开发已过高峰新城区与旧城区就其目前区位优势来说各有所长，新城区的优势是规划建设新、物业档次高，开发项目建设质量较好，空气清新，周边环境质量优，容积率低等优势。旧城区又有其与新城区不同的优势，旧城区以商业、文化、服务功能设施配套齐全，工作生活便捷，社区设施全，邻里交往方便等优势而备受欢迎。新老城区其劣势和优势各为互补。但自2006年开始老城区地产开发量首次超过新城区地产开发量以后，预计2007年超出量将会继续拉大，老城区开发开始呈上升趋势，并且胶州前几年新区概念开发炒作已逐渐冷却，同时新城区在现有平均住宅销售价格高于老城区平均住宅销售价格的500元/平方米的基础之上，新城区更倾向于成为胶州高端人群和投资客的选择，但新城区住宅在经历了几年投资与自用的内部市场消化过程之后，新城区住宅市场的投资空间越来越低，自用客户的需求空白使新城区与老城区形成强烈差距，老城区项目由于地理条件、生活便利及价格相对低廉越来越成为胶州人的新宠，开发量直线上升。3、胶州房地产市场依然具有发展优势与机遇啦区位蛇优越殊、交咳通发甜达，烦给胶讲州城课市发盈展提莫供了黑先决变条件逗，也套使得泰胶州多的房必地产酷业发疤展潜世力巨匪大。蹈经济宪基础鹅和城合市消州费水麻平的弯日益梁提高午和给忆胶州放房地新产业坡大发夕展奠巷定了睡坚实暮的基淡础。塔后发荐优势匆明显关，胶锅州房胡地产摘起步掠相对板较晚刮，土诱地资先源利殿用不芒充分椅，城洽市的袋楼房优容积牵率低盲，形要成了学巨大唐的投替资“断洼地朋”效何应，劲还是岛给开膜发企瘦业和得给消低费人腔群都益留有摸一定兰的眼升值辅空间系。新顽的发拳展战因略伟转换贸给房葡地产挡业带悟来巨戏大的晕发展赛前景贪，胶轿州以冰发展起中等怕开放忌城市如为目愈标，胞立足猛青岛品，辐苹射内峡陆，姜将发以展成膏为综斩合实棉力强鞠大的达机械悔、电窃子零允配件换制造屯基地阔和拓熊展腹德地的脑商贸粮物流糟中心厦，成圆为青怕岛经柱济发植展的迅第三危增长驶极，慌成为来青岛岭一个园以工板业和尖物流桑业为篮主的鸟现代贵化、泳开放杰型的兼辅城糟区，麦这个具战略裙将的推动侍了胶淋州的强房地毕产发持展。针疮胶州炸地产偶发展席热潮佩将还在会持股续有战一定泛时间禽，新数老城预区明签显的单差异剩化发轨展使咐胶州武人有伐更多烧的项禾目选辫择，崭同时侨针对鞭本项功目在辉胶州产地产鸣大市这场发渣展空攻间中教会有尝较好央立市抱基础叶，但虽区域星开发较量巨俘大也率会使话项目签面临救更多锅市场童竞争呀，市所场空炸间与阳市场近竞争阅压力混并存俘，就唤需要塌为项遗目争台取更缘多的脸市场像资源麦。榜胶州细区域姐规划办发展历概况烦本项损目地蒸块位地于胶聪州新牺城区额中核挡心位锯置，馆项目栗区位队及发览展方妄向与浪整个味胶州萄城市宽规划敞息息腾相关翻，我勺们从拐胶州乞城市核规划捷的角蚀度，蜜研究寺及分件析本奏项目魂在整递个城艰市规名划发顶展所筋起到绩的关荣键性如作用兆：蛾胶州割市在胃总体箭规划秃中提布出夺“呢一城液四区同两翼威”毫的均誉衡式薪空间绢发展状战略匙。主你城发夏展方稻向是蹦：东袖进、栏南拓去、西掌连、沾北整冻。以蜘向东肃、南训方向凤为主挡。其愤中中尸心城葬地区弯轴向抄推进救、组洲团式焦发展摊。燃中心头城是民城市销生活惰主导漂区、警城市岛功能花主体塑区。浸东起叠海尔郑大道户，西迁至西红外环萍路，疮南起威香港徒路，浓北至债北外逢环路全。堡新城他区主枕要分遗为行博政中移心区倾、教六育科楚研区兆、生昌活综垦合区味和生阀态绿优化景挽观区迷。沸行迷政中理心区托是胶聚州市既政治岗、经捕济、尊文化扛中心葵，是面新城抱区的六核心拜区。馆该区闹位于你福州逢路、衰香港总路、计围城厉河、士温州恢路围潮合区澡域，疏总的歼景观眼布局愧是淘“沫一带壶二轴袭三区库”伍，初筝步构目筑起鸽集行蹄政办披公、猴教育厦文化候、休础闲娱道乐为岂一体买的现厦代化以新城呢区。谨机国际室社区抚规划愈构想辱是2反04趟国道摇以西艘建设牌集仓租储、挎分拨鸦、货盖运、卧展示赌、转陪口贸元易、格配送嗽、加零工制悬造、伞金融您服务嫂于一蹈体的隐中韩扎自由钻贸易坛区；伪20带4国丸道以迁东区蜓域打荒造成航为最负适宜分人居劳、最且适宜拨创业否、最胃适宜宏休闲触娱乐骑的现秃代化岛国际头人文太新区始。嘱西部溪商贸复区北膀起胶警济铁滋路，玉南至脊扬州卵路，五东起关西外买环路良，西塞至同直三高芦速公爆路。笔充叠分利辆用同荒三高冠速带腊动效凯应，衰积极自发展贺商贸摧、批徐发、瓦仓储丹及相悲关产怪业，查努力味建设奋区域贫性商喇品集功散枢活纽区照。区俭内现握有皮滨革城萄、胶暖州商资城及嫂胶州黑湾综肢合批怀发市垃场三数大市赴场。舅胶州环湾综呀合批罪发市领场引劝进杭委州万漫事利达集团仓投资魄4.跳2亿业元，竭建设寄青岛列胶州笑湾南弟方家寨园建黑材装光饰商枕城，鹊目前古已建里成1呢3万劫平方管米。编规续划建叮成以雕经营谁建材适五金饰、装训饰材咱料、于陶瓷电制品乞、灯杰饰布习艺、愧机动逢车及薪配件歉为主束的产碎地市期场与浴销地吃市场委结合阿的综艳合性瘦商品疗交易隶中心象。错北部锋仓储节物流蛇区东踪起同赠三高描速，滥西至等胶平纽路，喘北起总济青辈高速绸，南浪到北呆外环刮路。旧北倒部仓这储物景流区地要充众分利社用交席通区锈位优章势，维积极蜂发展骂物流铺及相那关产准业，删努力绿培育族区域岗性交距通枢匆纽和相物流摘基地揭。规予划建沫成以仰港口泼转运歪、分辞拨包有装、问远距从离铁着路运显输为巴主导士，集阅仓储袄、多拆式联宜运、斗加工织配送顾、商谈品批盟发于袋一体艘的多慢功能财区域益性物殖流中限心。怪艰两翼肥以李昏哥庄素镇为育核心裂镇的底东北驶翼狮，着仆力培夜育主萍导产时业、仪特色忍产业勤、支隆柱产旧业，瓦尽快炸实现挽人口脆规模勉集聚嘱和产剂业规犁模集旧聚；惨以里呀岔镇轰为核惰心，捏整合据铺集允镇、出张应番镇等俭城镇专资源畜，加乒快镇柿区经洞济发妨展，捎构成反南部揉经济顺中心听镇，俩打造傲腾飞近的胆西南微翼或。印胶州惊作为大全国搅百强谁县之加一，域大力咽发展尿商业吴经济乖，城咽市规抬划充孟分利海用了锄自己岭良好显的区纳域优烦势，葱使商布业设嘉施布物局于打城市植之中番，在袜整个躬中心渣城规港划图宇里可著以看菊到，桶大量也的商瞧业集佣散中追心依衫然在旧老城斗区分岛布，邀规模遥化和纯集中酸性的享优势跨显而陪易见估。同怜时，区新城具区公毛建设辉施集超中布翼局以贝新政肌府大洒楼为婚中轴染的商哲务大坟道两何侧，殖除市困政府惩周围炮商业骂建筑健集中催以外构，主寸要在集新城碑区中理央集忠中规市划几震大商尚业项承目，伏作为油新城文社区按中心虾的大赛型商亭业配误套，背其中矮本项兔目也敢做为叮其中睬一个至重点涨服务员于新泻城区鄙高端情消费迟人群渣，袖《胶殃州市畏城区渣商业磨网点纲专业责规划柿（2酸00络4沟——富20泊10笼年）跟》明胞确了防对胶扣州城栽市大尊中型武商业没零售具业态策进行滋了定遇性、壮定量颤、定傍点规丰划，弯根据凉《规彻划》蚕，新圾城区膀商业踢结构绢明确双，华另鲁国质际御森龙广朵场就混是胶赶州新歌城区谅高档抹商业酒中心扔。枯但本激项目脾在整朋个新脾城商跳务大疼道并大未启别动运驰营之冬前，壮做为疏标志励性商许业项摄目开括发运谜作，滴所承腿受市览场风避险相驻对比衡较大延，同岭时新牢城区皮发展蛇需要戴时间师进一洞步完翅善各惩项基戒础设岭施，免才可岭使商衣业发煤展推友动到讯成熟始运作饭，开她发时正间和帝时机吴来说列对于捉本项扶目来乌说都承是比恶较严慨峻的读考验欧。楼胶州却主要静交通腿道路鞭研究叉分析购胶州锄中心凯城主跳要交岔通干基线，沃由环合城的繁北外扮环、粥西外分环、滥南外带环及首海尔草大道丢组成裁，环举绕整宗个中映心城眯四周减，连歉接城驼市各怕个功醒能区燕域，杂同时诞也做愿为城承乡结嘱合的列过渡疼空间指给予窗城区壳中心辟一个休完整槽的布元局。滔中心驼城内续交通喘四通锁八达餐，主替要由循杭州万路、皂广州庄北路躲、常醒州路锅、福夺州路术、温惯州路候五条善纵向盒城市愚主干逗道，顶和由沫胶州仇路、资郑州悼路、妖兰州至路、保扬州醒路、枕北京舞路、埋上海怠路、当澳门灶路、推香港下路八练条横雀向城耻市主截干道医组成兴，城歌区交兔通便甘利，存同时倚中心洽布局诵各个伐小区种均设融有社柳区规挨划道今路，罚整个鹅城区炉交通轻动线放网络榨通达泉。屑本项威目地对块南县侧为烧香港旋路，全北侧笛为澳拨门路徐，西雁侧为抽深圳绿路，水东侧饺为世粉纪大巧道，规比邻捧两条闯城市父主干伐道，旱同时阳临近给福州处路、耕常州反路和役温州追路，轨连接测新城震区与痒老城食区较愈为通胞达，妹项目像周边鸽社区魄步行海距离只更为葱便捷膝；但辞本项凶目作拥为胶针州重迫点的纯高端撕商业丰项目珍其所肌应辐齐射范齿围应徐是全剥胶州浓，但厘项目甩布局和在中泽心城炎东南密角落红，人剩口密忠集区超依然元在老凭城区低各个雪主要俱线路攻周围述，通原过车舒行时材间距高离测厅算，迈老城高区居慕民到突达项沃目所乒在地冠，最碍短时悟间距洒离为喘15回分钟孟，最说长时输间距隶离为供50逼分钟对，人排口密到集的变区域广如郑扭州路钥一带鸡、兰殊州路笨一带父及徐亿州路伟一带眨到达据本项像目所旁需车连距为滑30联分钟觉，相抽对一秒个县蛇级城份市，水本项党目与惧老城乞区的批车行裹距离乳的相晕对较衡大，眯项目抵后期慕运营椅在车跨行距悼离较坦大的痛影响贵下，见风险哲会有惩一定捞凸显闹。撤第二婚部分远民项目销区域锄商业钟物业咬市场毒研究锹胶州恢商业趋市场拆概况渐胶州皱商业额经济竖发展侨较快禁，各咏类消捎费业反态基渔本全铃面叉20址05奉年，川胶州己市生箩产总葵值达己到2遍87佩.4礼3亿熟元，坡人均茅生产镰总值抹突破矿40餐00醒美元脆；完扮成全巷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