百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。帕氏价格指数的公式为：斯其中范p1险、q恭1报冠告期笑的质敌量和笛物量败值，衔表示衫p0济、q谣0基屈期质敢量和择物量净值。浮帕氏虎价格盏指数灿以计更算期星商品津销售煮量作赚为同斜度量般因素机，这嫁说明强它是灵在计介算期惰的销裤售数后量和备销售孝结构时的基予础上葬来考倍察各衡种商棕品价泳格的浸综合布变动兄程度降的。穿3）执费雪错指数胖：它攀是对话拉氏泻指数刊和帕惩氏指索数直蛇接进扶行平析均的清结果驳，又睡被称稠为帆“鸣理想喝指数吨”暗。费毅雪指悲数的正公式颗为：糕利用诉交叉滤指数吗公式累得到融的计忘算结会果比鼠较适萄中，揭能够岗调和厨不同湿权数英所引谣起的嘉偏差怠。费鼻雪指国数公蜻式实卸质上婚是一踩个几障何平券均算径法，健几何治平均神数的涝结果械大于玉调和瞎平均号数又阁小于探算术绕平均信数，罗所以树还可尖以消鞠除指农数偏彼高或训偏低门的现怖象。尿指数昆的选胡择任在指诊数的坐选择雪方面热，指隐数偏镰误是挥影响朝指数唱准确左度的吴重要锈原因汇，能惨够消穗除这燕种偏购误的挺指数磁公式航，无恶疑是牵科学通的，煤但由佩于F扁is沙h费减雪公穴式计认算复俗杂，搭在实津际计刘算中撞缺乏狐具体体经济轰含义凤，在争结果蜓上得沸到的存准确热性的盛改进颂要远三小于背它在胆计算砖中所心带来蛋的繁萄琐。沾考虑丧到商园铺租悔金指镇数同赚质性剩的特杀点，串我们许选择裙以基烦期物熊量作奏为同头度量投因素段的拉驻氏指隶数计她算。秤其基切本计弊算公唯式如林下所蒜示：溪即该喉种店别型报南告期妄相对期于基畅期的于价格兵水平算的变雾化。沟商铺澡租金铃平均乱价格多的计善算步课骤垃1）轰各类姐型（阀楼层猎）商平铺的异平均炊价格油2）阳该商跌圈租惑金的良比较判价格炊将该邪商圈另的该主期商概铺租治金平较均价岁格与商基期删北京樱商铺化租金创比较城价格娇相比烧即可载得到拒该商秩圈该贩期的灯商铺警租金敢价格建指数兆。席基期贺的选凡择：版北京妖商铺私租金号指数多以孤20途03讲年第陪四季借度的刷北京低商铺衫租金油总水侮平比香较价罢格为荣基准调，定傻为怎10互0浩。普唇计算值期租枝金成功交价窃格的棉推算红瓶在实厉际的涌租金黑价格火的计省算中尼，会脱出现弓没有魂成交撤价格到的商旱铺租蜻金的凯情况棋，我肝们采消用一娱元线逐形回雹归的凶方法却对同碧一层甲样本乔进行羡回归绸推算恭，折足算出石相应指的成慧交价点。具斥体方福法如甘下：恳在同喝一层右中，细根据蕉一些惩样本吩的实互际成苗交价品分别悔为Y顷1、捆Y2拖……德Yn家。对映应的陷报价旋分别衡是：脚X1昨、X携2窃……宪Xn绢。拟渡合直市线为辩，由掩最小偏二乘恶法可崇以得果出：老由此呜可以抱根据羡计算株期的警报价龙得到腥该期抄的成炮交价级。固P.消S：魂本指杠数体坊系处贷于试较行阶苍段，伞如有宣不妥沃之处郑请读因者指净出，愧使之目能不搅断完云善。续由于促百货纪商场肢、购滴物中斯心商怪铺的例占有鉴率最龄高。蹄经过护一个竖多月馒的实尘地调裕研，冤我们袋基本辣上掌镜握了星本市洒的大委型百炊货商殿场、左购物狂中心烤的情盯况，蛮经过猴认真处选择榴样本瓜，本落期内硬刊率异先推绳出百柿货商玉场、扇购物闹中心年商铺吼租金系指立数。俩样本纸选择占难由于朱百货矮商场慰、购吉物中封心商符铺面例向的值客群胡是全誓市居搏们，肆根据灾其特收殊性粉我们欲选择拼王府听井、糠朝外立、亚厅运村羊、西费单、演CB摸D这岛五个凶较为型成熟诸的商废圈。喜在普睡查的阶基础疫上，百在各贷商圈杏中选雷择不影同档题次有圾代表械特征射的商登场，瓶最终贤挑选斥了1断1个机商场基作为稳样本倦。表错1为鄙我们异进行汽普查所的部买分商糟场的享名称展。梦表1萝：北扎京各逆商圈瑞内商川场一娘览表为所属价商圈玉朝外继商圈模CB砌D商蜡圈拴王府清井商袖圈陶西单株商圈浑亚运晃村商宋圈汤燕莎奏商圈辟阜成士门-柿-复送兴门吊商圈荷百货杰商场梨购物屑中心叛北京男蓝岛帮大厦终丰联茄广场匪商场著太平矿洋百徐货盈辜科店文国贸矛商城完贵友聋大厦猎东方岭新天悲地饱东安怒市场良世都啦百货饮王府好井女齐子百却货赞西单失华威些商场笼西单我赛特臣商城兔中友外百货谁首都太时代远广场司安贞多华联毕商厦袍北辰触购物岂中心隙华堂每商场挥飘亮页购物担中心冲北京症燕莎课友谊束商城熟北京汤友谊植商店扶华堂该商场究燕莎拉奥特去莱斯科北京赔百盛奇购物澡中心宾北京刃新世醒界中禾心扭阜成圾门华位联商看厦持指数译计算啦结果俘以及焦分析祥20潮04馆年第渡二季取度北未京百分货商凳场、勤购物刃中心欧商铺芽租金旗总体瑞及各胆商圈录情况野，如艘表2夫所示祥：砖表2爽：北毫京百惯货商肯场、蕉购物弓中心秘商铺吊平均些租金映和指追数比暴较图辅(单酷位：盲元/糕平方降米非×车天)娇商圈呈北京垫平均遵王府爹井商策圈锣朝外苹商圈摄亚运慎村商至圈适西单纱商圈撇中关腐村商帅圈堡CB雁D商承圈筋商铺眠租金朴平均锦价格危24丘.1锁1尾30盟.1企4颠12踪.5眨6倦13怜.2冠5网36撒.1松1商18时.0敞0帅35刚.0括5复指数适值仁83勺.9士5辆10医4.训62沿35差.9挣6春39规.7弱9跌13胡9.悉08课52晋.2相1斑13罪2.撒22其商圈荐横向抓对比互分析浆区域剑是经切营者半和投挨资者梨首要册考虑魄的因县素。龄就各蹲区域惨商铺终指数粮，本锁期不俊同区劲域作避横向顿对比拢分析泡。从胶分析商中使提投资懒者了贩解不航同区邀域商桥铺租翻金水燥平。册总体滥情况筐分析浸北京异百货孤商场超、购谜物中逢心商贼铺的缴平均泻租金桂为：适24死.1抬1元船/平茅方米浅×臂天致从本爆期数杠据可盗以看置出：厨20截04罩年，浪北京悼的商刑业地枝产市票场较棍为红灰火。补王府顽井、田西单兆商圈滚商业镰物业修现状房分析抢位于货王府固井、辉西单语等传诞统商茅业区济的商状铺平涂均租帝金高三居各政类店矩铺之喊榜首撞，指泥数值例也高厚于其姑它商厕圈近似百点找，且愉继续绵呈稳恢中有膜升的言走势鹅。随先着金少宝街辅大型员综合纺性项免目的冶兴建艳以及料东单慧“岁银街来”怎的改吨造，考大面鹿积商抄铺将捞被推贷出。金而另漠有报羽道说衡王府震井将宝兴建茎规模看达数悄十万蝇平米持的地缸下商振城，捐届时不可将阁丹耀期大厦每、新坝东安勺市场穗等商刘业物隔业连租通起叔来。房加之裙现有绣的大润型独鉴立商维业设羽施东犬方广保场、编老东溉安市绢场等毯其商蝴圈内面的商顶业氛伸围将咸更加波浓厚何。宁CB付D商仓圈商凳业物岗业现行状分开析冶以商清务概鲜念的牲朝阳貌CB疫D商攻圈强菜调办耻公功处能和缴地区掉主题羡的特私点，薪CB泰D商幻圈内陷呈现戒各行巧业百依花齐槐放的炮现象斤，理讲想的感商业死氛围厕更加朵受到勉投资趣商和族经营怕商的开认可散。其询商场愁租金捧指数桨值已娃经紧辅随传柱统的蓝商业辉中心蛋区。暖目前尖该区昨域内昼的商腔业发存展情可况较宜好，哗大型贝商业孔中心仰有国答贸商朵城、统嘉里石中心榨商场岂等都毒具有腥很高兽的知贺名度颠。近毫三年施内C胁BD孙区域渔将有般超过说50泼万平嗽方米萄的新蓝增商岩业面驾积，坛CB佣D区拆域未撑来商愤业业虽态将慰以建攀筑综脉合体嫩中的卵连锁跪小经径营店齐和休串闲新龄概念葵型店峡、小债规模豆精品捏型的接SH稀OP同PI甲NG缝M煎AL茶L友为主捞流。寿亚运涉村商徒圈商扬业物继业现扔状分门析缩以餐愈饮、合娱乐咐、超谁市等己生活坏配套阴行业培为主盖形成淘了亚龟运村峰独特宵的商宣圈氛焦围，香并且俊规模猾正在潜日益挡壮大祖。本输指数转显示丸该商炭圈百馅货商疲场、鸭购物堆中心油的租刘金水泼平较答低，座这与偷商圈怪内住畏宅项晌目的缴租售卧水平您并不且相益旬。究萍其原亩因：锻虽然松该商舒圈内绵商业证氛围特较好盟，但遵对于多百货恶商场缺、购桂物中渡心这岔种面露向全除市消酿费者替的店誓型，封在该垦商圈烂内的籍承受帖能力获还显逼薄弱召，尽爽管商熄圈内倚有北芝辰购蚂物中馒心、隙飘亮密购物猛中心论、安疯贞华挪联等抽大型值商业黎设施奇，但浆其对号全市瓣居民位的吸犁引力堆还稍状显薄杰弱。仰朝外造商圈观商业梅物业贺现状呼分析妥朝外搭商业碰街作壤为北豪京C逢BD肝的门钻户，饮连通围东二鹊环和哥东三品环路谣，是杆北京屯市总夸体规介划中弊五个御市级察商业主中心遇之一尤。朝靠外大迅街规裹划面顶积是向10秧0万徐平方腰米，谎现在绪已经秩建成派了6住4万宗平方回米。潮其中崖商业捏占三的分之赶一，摊商务割占三弊分之朱二，玻商业郑为商万务铺血垫，忆目的典是为流了未锤来向迟北京过CB泼D平田缓过晕渡。糖朝外次商圈涉的飞傲速发笨展也妹使其券商业嚼物业谁租金终指