上海房地产市场营销策划报告

静安枫景营销策划报告宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心）2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面：房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加23.1%。房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加119.3%；2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加15.4%；2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加38.8%。房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加26.3%；2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加24.7%；存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加97.7%。销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为5.8%。今年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价格指数建立以来的最高涨幅。个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为95.9%，而2000年同期为93.6%。分析：宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。黑上海模进入绢中等机发达猾地区打，消采费能思力有则较大驼提高吐，市朋民购屈房热井情空侄前高截涨，川排队迟购房虹现象肥时有乐发生休。灵房地毛产政屡策法纱规的快不断良完善踏，为结市场窃的理称性发释展提擦供了侨保证衣，同无时也择增强遵了消跨费者负购房畅信心笛，个右人购箭房比胶例不辅断提茫高。隔投资控性购部房成贤为今境年上藏半年慨一道业亮丽味的风冶景线叼。永供需卖市场机发生跌结构傍性变灭化，胶出现握供小赚于求棕的良备性格华局。狮同时墨，随幼着供格求关抚系的吴变化废，物头业品薪质的沸提升傅，上话海房诵地产絮市场子价格异一路旗上扬述。在发展商和消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需基本平衡。受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。本案所处宏观形势。较好。凑结论装：在发展商和消费者双重信心影响下，上海房地产市场形势一片大好，供需基本平衡。受市场惯性影响，下一阶段上海房地产市场将持续上冲。本案所处宏观形势。较好。默区域译市场针（一碑）、奶静安辞区概糕况招爱（数历据来愈源：兽上海挣市静寨安区帜官方钻网站饮）泰价一、怪地理劝位置启上品——裕城市震中心碗区诉静安屠区是追上海该市一未个典习型的谋城市邀中心端区，希占地包面积使7.吐62局平方哑公里忧，人悼口3尤8万察。近静安劈区周羽围与滩6个姐区相烘临：马东临影成都洪北路龙，与贤黄浦句区为吉邻；伤西靠吐镇宁蠢路、怪万航集渡路抵、武惕宁西暮路、犁江苏幼路、附长宁悲路，以与长葛宁区竭交界加；南系沿延裹安中属路、棵陕西铅南路妄、长幸乐路姨与卢眠湾区蹦和徐宜汇区蠢衔接跌；北挤至安蒸远路聚、长寸寿路吧，与缴普陀伟区毗星连；照隔苏敲州河野与闸讲北区烟相望挖。军二、巡人文坑特点岸上眠——三东西蒙文明河的交仆织厕静安盟区历甚史悠吃久，兰人文像荟萃狼，千过年的慕静安乓寺，渐百年蒜的南选京路据，历钢经人王世沧充桑，怒巧织灯东西名文明乎，绘吵就一矮道旖馆旎的添都市缺风景坏线。偿静安院区是呆一个雁商业料、商袋务旅针游区姨，这搜里交厉通便遗捷，茂高架渠、地愁铁、膀公交题线路蜘连接脊上海答的四集面八研方。柔静安巧区寸兵土寸酷金，和这里畅不但狸呈现谨着繁个荣的忘景象顿，而逃且蕴抵藏着绒众多北的商努机和纤深厚摆的发尖展潜刮力。斥三、舰城区拖规划约上典——枯高品伞味的欣商业逝商务光区和叼高品慧质的迷生活梁居住帽区医根据丹城市年发展决要求泉，要仰在五刑到十璃年内笑建成倦符合模国际颤先进亦标准洪的脱“转双高塑区蜡”碑，即幻高品亭味的庸商业辰商务给区和季高品蛾质的借生活终居住靠区。娱冻夫静安姐区的悲城区狭规划呈以汤“忙一轴唐双翼贱”泳为主捷体路恢线，应具体职情况业为：番“骂一轴酒”黄兼即静繁安南良京路拘沿线湿地区嚷，面程积约污为1朵.8咐平方射公里扑，处起于上岩海城丹市东泳西发拆展的若主轴聋上，缓是上签海的匆中心咱商业腔区和民国际陪金融锅、贸燥易中腥心区时之一漂，是走静安念区社根会经侧济发项展的修主轴江线和泊黄金宅走廊的，是胡静安玩“风高品孔味商尝业商蛇务区拌”厅的主蛮要载脱体稠“返南翼坐”驰柱为延敢安路胆——闷威海倚路以暴南地辈区，股面积啦0.洋96裙平方之公里哑，属溉于上挤海十终一个恶近代尽建筑甚风貌种保护剃区之厦一，富以花智园住齐宅、眯新式本里弄挨和近原代公拢寓为已主体么形成服高档生居住概和办业公区看，是前静安栽“赤高品捞质的更生活鸣居住中区庭”水的主精要体罚现陪“衰北翼眠”细地为愚巷园路杰——呆北京忙路以符北地堆区，有面积枣3.存86乒平方吴公里录，曾迈是传隐统工狸业区亲和危筛棚简廉屋集抱中区择，部央分地改区已意被改叹造为圣现代逼化高纤层住乘宅区蚂。静兆安区侧正按秩建设太“脑高品尺质的撕生活版居住趁区平”眯的要捆求对寻“唱北翼摊”杠进行学新一妨轮旧陪区改蔬造山根据坊以上装特点恋和要则求，扎静安备区政杨府今洋年制际定并像实施杜“领南留尽北拆外”老计划俯。根沈据这穷份旧幸区改轰造和冤城区凑规划煎计划墨，区魂内的盈延安裕中路僚以南节是新亲式里虹弄、成花园中住宅折；新委闸路峰以北怎则是君高楼玩林立摄的现震代居产住小径区；园延安永中路油和新箱闸路早之间层，是疯以南览京西枕路为迅轴线殃的主把商业原区。塘“睬南留摄北拆继”蔑的方猛针综免合考岂虑了圾以下藏因素聪：静码安区绿南部师近代寸优秀碑建筑翁集中扎，新流闸路举以南申的大众顺胡雄同、晶裕华惕新村肌等保或护区细内的岔单幢暮花园宴住宅狮充满节优雅拉的怀聋旧气浊息，荐作为菠文化洗遗产扮，需配要长殿期保纯留。夫而新犹闸路哈以北督旧式勺里弄井和老送工厂贼集中狡，这烤些旧转房和岂旧厂贺将逐沫步拆张除，供新建革中高增档现蒸代居认住小驶区。鲁轨为完杜成该趴项规减划，爽静安谈区今翅年实秃施的萝实事骗工程死有（况部分然）：会旧里护改造拌计划擦年内窑开工盼20乘万平末方米是，竣怕工特7熔万平各方米亮，拆你除各乱类旧驴住宅歌13骡万平丙方米利，其缺中旧延里丝9悲万平能方米络，使领55给00怠户居炼民的档住房未条件脉得到绞改善氏。缓完成赴昌平熔路辉锄延平嗽路付——发江宁贷路另孕道路融拓宽芝工程枝，辟父通和惑拓宽振陕西馋北路环、昌浊化路家。同括时，允完成参3死条道源路的名大修换改造眉和皂10即条道码路的含重点秩养护泄。贱完善可静安托区公春共交屠通规伍划，持落实慢站点槽，开俯通区波内公缴交环盼线。手实施露静安蜜南京崖路橱翼窗内门光外损透延娘伸工柏程。押新辟泉公共内绿地烘4咬万平吗方米伪、专跪用绿陪地西1俘万平代方米枝，引汇进大东树耻35筐00粗棵。摊完成羽延安顾中路倒大绿适地二奋期建他设和别北京骨西路珍常德越路大找绿地芳建设初。灵建设臂4纳个配拴套齐提全的枪住宅角小区腰，即恰大闻册丽都最、嘉庙园、盗天鼎飞花园呼和新亦福康欧里一戚、二田期。惜完成支景观辉道路牲沿街亚44撕幢居梁民多南层住岛宅块“蛛平改态坡彼”薄工程葛。本案位于居住区和商业区交界处，处于“现代居住区”的最前沿，南面正对高品质的本案位于居住区和商业区交界处，处于“现代居住区”的最前沿，南面正对高品质的“商业商务区”，有利于本案中高档的产品定位和客户吸引。。索（二烦）、喂静安具区整么体楼享市情界况离20肥01轨年上娇半年旁，区铃域商洪品房蛙交易王面积惊２７团.８酱万平浩方米握，交嚼易额缓１５茧.５此亿元缴（平龟均销勤售单什价为涨55相75录元/吧平方吗米）秆，比垒去年脾同期茄增长阿１６峰.２疮％和扶８.种３％信。交焦易金皇额增磨长缓纠于交亏易量茄的增佣长，吵而上桥半年挽主要仇交易局基本贞集中蒜在一忌些旧棉盘上正，价怪格有骗所回锤落属效于正版常情早况。崇今年感上半春年，段静安涝区交钓易价咐格水颤平低粥于去光年同灾期的唉水平雅，主仰要原拉因是酱高品敲质、桂高售止价物懂业供咽应量威不足粮。喂与平糕静的浓一级姻市场线相比贫，三撤级市忙场交选易火水爆，充底部解积压柜房源盼进一社步得第到消肾化，乎未来腔供应杆量控胀制良势好。惭中高匹房源纤的稳腿定已钟经成宇为房间产市秧场的掏中坚浪力量脱，在团供应味量不猫足的拨情况错下价打格有返上升衬趋势杂；高追价位鹅房源箭的入育市将含大幅担冲击碑价格铁行情觉，未惰来市隐场格幅局基框本确乒认。牙目前渴的市涨场架究构可挎谓天祝时地蔽利人猜和，玻区域严房价链指数待将突爱破向来上，般并且遭在未祝来几算年内不，行柳情有嫩屡创续新高单的可驴能，默主要串体现梯在底镇部积唐压房倾源进饰一步孤消化赛，其假价格伟因素槽对大施局影超响越适来越烧小；歪高档闪房源坚供应印充足扣，市烧场价映格逐湾步确剩认，锯并且经为中造档房逆源打薪开价赵格上池升空棚间，齐有利以于总豪体价异格的依抬高曾，未绢来的抱市场管上升年行情兰一触灭即发春。本案面临最大的竞争对手来自尚未浮出水面的盘量，根据不完全统计，在2002年和2003年静安区已规划上市的体量将达100万平方米左右。。牙结论售本案面临最大的竞争对手来自尚未浮出水面的盘量，根据不完全统计，在2002年和2003年静安区已规划上市的体量将达100万平方米左右。。傲三、抢消费闪市场延（数蚂据来萍源：锐天启陵消费劫者研夹究数瑞据库吴）顾据调拿查，边目前胖上海六的购术房群歇体中锹“嘉三口振之家踪型济”嚼占总尊购房券人群主的5握4%通、猛“跃年轻锹夫妻姑型抖”猎占购捞房人浪群的推21锐%。岁上述介情况摧可见充，上伪海购倡房越珍来越丛多趋榴向于拉“啊小家坊庭班”臭购买才。常小家框庭购桐房族享大多纤钟情乱于两兽室两卖厅房存。其击中既“的三口咬之家绵型剧”辫比例沸是5降3.幕8%繁、辣“灵年轻蝶夫妻扫型莫”卫购买芽比例柜是5脑4.进3%沸，均谦超过窝半数戴。他奶们购潜买两奇房面乐积大海约在赵90湿-1较10笑平方队米，哭而购租买三瘦房的却比例存要低雨一些扭。说颂明目射前上贼海人菊购房筝面积陡正在魄趋向矩合理蒜，并副非越捡大越漂好。惭他们扫在购网买三糟房时诚都以繁控制销总价茂为基浆本出斗发点响。践目前崖上海己人购赤房有葛两大斑偏爱跃：叮一是扭越来劫越多毙的消侨费者宣对板灯式小筐高层薯青睐烈有加沈。板龙式小欧高层补既有砍高层信物业到的建识筑结昆构优教势，花又有框多层属物业宵的高规得房立率和虹采光切及通榨风优蠢势。居二是帅消费忧者在也选择信小区倦规划贯布局停时，领偏向熔于各隙类物汉业形犬态相级结合隶的形蜜式。龄比如哈小区尾内有弄多层贤、高沙层、芬小高唱层、篮联体陵别墅塑等，掩其中牌尤以躺多层可、小奔高层素相结绿合的暖小区亩独占店鳌头运。管住宅档小区辛的景岔观绿热化、粪会所借配套晓以及勉健身扫场等讽都成口为消伤费者什选择堤物业缘时的丧重要剪指标淡。前映几年却在刚伙开始订改善跨居住耳条件建的时鸣候，伤上海吓人大仗多购射买二哄室一缓厅房窑。不壳久为滋了追验求一滨步到戚位，定三室蚁一厅脊房趋徐于热使销。含这些猪大都胜以大筋家庭授的形钥式进但入市决场。犹到了趁20槐01帆年，询又从镇“杂大家饭庭吨”乐向年医轻存“俩小家威庭盗”冤转变搬，表荣明上枕海新党一代蜡年轻习人已时经进付入购纽房主星流。渡同时君，购梯房时钳更加私注重爸产品扭品质动和功竭能配校比。隙最受封欢迎后的楼酱型是猾小高僵层在于可以烫复选道的情宴况下余，有累76莲.9巩%的始人选哗择了紧小高选层，踢有5此0.岁5%扭的人刮选择疑了多昌层。剃通过黄与受骂访者持的交迹流，柴发现艇小高拐层更饲受有搁“得一步挖到位初”声消费谦倾向跌人士液的偏吴爱，锹他们磨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