广告推广方案培训资料

皇达鸿锦华苑全程广告推广方案(推广名：日出东方)深圳市力伽力广告2001年3月前言根据深圳市鸿威房地产开发(以下简称贵司)的委托，深圳力伽力广告（以下简称我司）对贵司皇达鸿锦华苑项目进行广告整合策划。目前深圳房地产市场竞争已经进入了白热化状态，品牌公司、品牌楼盘、城郊大盘已成为行业市场竞争主流因素；皇岗片区的楼盘日淅成为深圳的楼市的热点区域，同时原有楼盘之市场营销的难度日愈加大。我们针对项目所在片区的特点和楼盘的特性，经过系统的市调论证。综合我们操作楼盘经验，如何挑战和超越严峻现实是贵我双方共同面临的关键问题；只有导入全新概念和专业运作模式，在市场中不断寻找差异化，皇达鸿锦华苑项目策划才能可望成功。藉此，我司根据市场调研统计分析和相关资料，结合初步市场调研分析和策略研究，我们对皇达鸿锦华苑的的营销推广和广告整合有了一个完整的思路。并初步对皇达鸿锦华苑的销售和广告推广制定了针对性的策略，我们坚持突破以往的惯性思维方式，在人员推广、现场气氛营造、人气的聚集与广告方面的搭配进行了创新。在基于以上分析，本着对发展商负责和竞争时宜的需要，我们拟定了本策划案。并以此契机达成三方的共识。目录盘第一押部分迷市场母调研桥与分屠析项碍目定办位抛皇岗牙发展韵状况扣住宅钥市场架分析助第二短部分困项目误理解傍与定踪位忌项目禾优劣犁势分役析（逝SW香OT项）肚项目阔产品川定位堡市场蜡差异黎性形锐成悦目标蹈市场柿定位鸽分析但第三恒部分而项目堡广告龄推广倘策略肚卖点闸分析夜项目阔卖点夜分析所项目沫卖点诵提炼犬形象歌定位完广告蚕推广亭主题徐整合廉营销纵传播声目标友体系雹的建怎立皱总策体略原壳则修总策府略目恳标脂总策催略设道计附总策孤略说漂明酬广告现基本题战略哑广告菊主题拾文脉姑阶段酬性广这告策积略尿广告韵表现仅策略兆媒介休策略配广告裂服务段跟进连广告逃效果料评估师策略水调整聚方向亭第四敏部分煤现场驶主题鸽包装脊策划哨工地辨环境惊营造蹄主题秤卖场坏包装松广场孤主题航包装秩小区副环境惧营造坝强化最导视隐系统还现场委气氛旋营造长第五外部分枝营销其计划击销售酸总体宏计划疗销售片时机糊销售锄进度盘预测移销售仇方式转价格统策略祖第六禾部分穷市场刊推广难策划锐公关煎活动岗及事岭件行输销策寻划盯主题竹促销途活动源展销算会崇第七话部分斧广告栽推广设费用旺安排梢第八盐部分同项目掉推广职小组懒第九跃部分刮推广倘方案粱说明丝皇达泥鸿锦丹华苑耐全程匠广告萍推广忘方案指（之肉一）手——简——封——尼针对享性市厨场调廊研决深圳团市力缎伽力秩广告嫌有限遇公司察20氧01凭年艘3膜月兴皇岗锯片区混房地毅产发促展状蹄况祸皇达崇鸿锦它华苑烫位置掏所处跃片区捏从地良产意赚义分授区应榨属于驻皇岗俘板块可，现故将皇握岗发巩展状渠况分换析如猴下：梢自诞20喊00棋年以猎来，倒皇岗躁片区额住宅住市场啦新推赢出的其楼盘朽有共瓦和世蒸家、窗紫光沉名苑杏、海牛悦华叮城二什期、呆皇都身广场银、云斩顶翠突峰、荡皇御天苑、慕福雅贞园等想，加灿上原寿来的誉欧风糟一条修街，席在售袋楼盘事不下湾30惹个，朱市场哗竞争雾十分游激烈墓。清皇岗客片区屡历经沃两次四高潮丰：慧第一蜂次是伟早几初年的路欧风欺崛起踢而准引发暑的欧驾陆风训潮，景该风梅潮对奴九十医年代圆中后执期深狮圳楼拒市影体响极由大。肾第二臭次即循自局99塘年起五，中主心区碑概念傍、地暮铁概握念以葛及世冬纪交渔替对股该区惕域楼蹲盘的乡推动退，所谦以该蔑区域蚕楼盘筐再度渴升温五。基皇岗翼片区运其总园体呈率以下森特征土：麦1骡、楼闸盘开屈发渐尺呈现景规模读化岂99贪年之盈前皇赚岗片忍区住冤宅市滚场各握楼盘鸭多以琴小规构模楼或盘分悦散开歇发为饺主：非这一您点在局欧风甲一条爽街表婶现得棉十分期明显剩，十劝几个摘小规批模项安目集门中在盒一起失销售填，即订无规驾模优巴势，蒙又无妄造成鹊资源检重复推浪费您，为分后期辅销售斥带来据引患绪。仗当时忘宣嘉算华庭息建筑络面积据8汗万平嗽方米肌，已违算当肺地的识大项遭目了辈，颜99手年之悉后皇惠岗片誓区仍巧有一错些小钞规模掀项目拼出现要，但唐大规贩模开当发已陈是不漏可扭胀转的础趋势含。共击和世收家、饿云顶忽翠峰针、海死悦华贼城相冠继出没现，歼其中圾皇御势苑规弯模最笨大，喜总占关地面欧积曾16成万平享方米恩。楼王盘开泛发的模趋势拢不仅路增强爽了项证目的猫市场扶竞争泥力，茄降低唱了楼稀盘操饿作难络度。腿2惊、中帽小户茅型军影突起唇几年事前定通位于协大户舌型豪插宅的突欧风蝶街兴拜起，怎使得味99蜻年之风前的局皇岗辩片区寻市场泥多以仁大户板型为校主，被这些隶都是品97渠年深垦圳房您地产秧市场亡大户客型豪遮宅所评留下敌的后粘遗症造，发丹展商撇跟风毫而上厕，最融终导卵致一沈些项渴目的弟积压娘。经语过距99药年调岸整，韵发展井商日螺趋理摆性，厉在户佩型定图位上凉更多吼面对泊中产星阶级芝，并介充分曾利用辉皇岗斯口岸行这一滥天然脏优势须，大案做外照销，抄开发净适合韵于港注人居稼住的切楼盘刊，因凑此该肉片区专楼盘絮正由悟大趋属小，析象宣略嘉华威庭、狱天泽季花园台、海梨悦华惠城、撤紫光清名苑碌、皇堆御苑吹一期碰都是软以小泪户型桶为主馅，其陆中以乡一房粘、二明房所梳占比现例最桥高，液两者咱相加味接近手总数昌的抓70爆%脱，而电一年害多之扩前，损该片桌区基呢本无短一房堆一厅笔的户捉型，令现在抚一房警一厅距已饼占近话1/揭3胞的比盯例。谢从面肢积看管，皇壤岗片湖区新冈推出讯的户凑型中锻，剂80券平方姿米以愤下的归小户桑型抽蝶占比斧例最超高为庄66驰%颠，从同中可泄以看被出该贤区楼炼盘正齿走向营平民虾化，泪从外寇销来垮年，路这一斗定位平出台浅也是仁适合仇的。界3斗、外结销带咸动价高格走谎高截皇岗焰片区邪虽然去户型衬趋小珠，但裤住宅竖价格校普遍挺不低赌，新秃推出堡的楼绘盘均惭价在鲜70恢00腐元遮/漆m2常与前会一年想略有迅上升蜓，主伏要是庸外销渗带动锤。武该片险区楼处盘外符销主国要基品于三照大因蔬素：暂中心爹区工社程全姻面启琴动，达地铁阳概念坊愈炒渣愈热割；乘深港逮铁路级总站焦定于寻皇岗窝口岸沸。爷皇岗群住宅波市场腾分析巨建筑计类型凑及布粒局呀周边孙楼盘曾以番12壶-3荒2双层的宿高层乱为主盒以低恳容积厌率和袋完善臂优质象配套敲来迎坟合目码标客个户群胶日益量增长傲的物盆质文辆化需方求环住宅倡布局堤合理搜，视叨野开洽阔，致发展步商的释大片无开发吐，形兼成自探成一猾片的渐局面馋新一粮代楼朝盘外乐观设量计均吵紧随俊潮流斑，时撞尚，阅各具恭特色早现就嚼周边渣大规象模楼狐盘建倍筑类浑型与仁布局坡分析蛛如下姿：投1希）建蜂筑类巨型比市例比垦较图值2晃）建都筑布否局比冠例比伯较图插户型欧面积屿需求摘三房天户型侵面积拣分割惯在障95够——鞋12昨1会平米垂之间痕二房粥户型乐面积经分割抹在逼68片——所92耍平米嚷之间架。遇现对辰10妥个小矮区主岗力户志型三财房、塔二房营所得亦平均问数作愿区间吼估计烫和检豆验，渡所得逝结果燃如下徐：蝇项示目绕加权丰平均材值尺95暴%怀置信党区间妈上下催限牌下舅限膜上甩限执二梢房堤最小太面积且70首平米骄68语平米堵73估平米摔最大鲁面积烛90式平米讽87客平米质92终平米艰三眨房丘最小送面积闻96冤平米披94橡平米圣99姿平米例最大趣面积予11徐8因平米硬11访5厚平米锐12衰1木平米旺3搞、价逆格水椅平侦同罗秋湖、窃福田饿中心锹区相吩比，犁皇岗尾板块策物业洗价格勤优势归较为住明显请：康皇岗割65框00正元令/剥平方解米超侨城驰中心幻物业灵68阳00月——滩70硬00乒元扰/杠平方禁米遍蛇口拴均价厚49锤00讨——袋58遗00乒元捉/嘉平方爱米倘科技子园撒41第00堂——蚕45佩00勉元隐/捧平方倡米畏皇达转鸿锦评华苑急周边抽物业砖价格碑属中期等价姑位，献较罗槽湖、亮福田吼较低撇，目渔前价雪格区碑间较屯为合喂理。胁4衫、销龟售状蝶况卵前期剖发售受的楼顷盘由巴于有临中小乖户型油供应六量少订的优分势销腿售很塞好，论近期糖和后秒期销趣售“胳金字尽塔效颠应”处明显完，大室量中永小户川型楼惨盘销作售进欧度明致显下脏降，陵如中饱港城友，紫贵光名套苑；鼠皇耽岗片亮区优笛、劣志势专皇岗全片区弯优势果：漠皇岗脚片区宵位于菊深圳暂中心邀区西兴南部恐，为倚未来垄城市列核心捉区域闸之一沿，前稳景可拉观，披物业这具有佩相当孙的保壳值、葡升值肾潜力勤。翻区内坛路网粪脉络言分明械，道日路宽错阔平扎直，耍公交死线路孔多，乌居家绣出入秀十分暗方便卫。酒地铁半四号萄线贯佩穿片熊区，硬将带役旺沿系线物哭业及式当地拍经济巡；而置且深途圳地阵铁将茂在皇的岗口津岸与行香港纲西北稿铁路肌对接耽，未递来皇愚岗口李岸与查罗湖天不相馅上下宇。食具有绢皇岗声公园劣、深扇圳湾含海景疾、中稼心区蚊街景戴三大篮景观淡优势事。薯皇岗惭片区代劣势宅近年绞皇岗候出现疮数个畏大规蝴模楼修盘，完但大谈多数屠在售南楼盘核，属盟豆腐遥块，徐区内剂活动功空间愤有限既，楼烤宇较僚密。尘除了脸一些己大项牌目外哀，小汗区建乐筑风政格多句类同幻、重址复、明缺乏垒新意秆缺乏揉个性院。库与邻衣近的愚新洲侦、石棋厦两污片区览相比螺，皇戏岗片返区售瓶价较凭高，晒部分锣发展逃商盲已信外永销市四场，老片面凳追求桥高利彻润。中由于若皇岗笛口岸必主要来以货粪运为诚主，割来往蛋的大预货柜想车多隐，空挺气质闪量欠城佳，难片区竭南郊扶为广筝深高插速公迎路，摸在一连定程含度上拜影响终邻近赏楼盘给的居闯住质唯量。箭四、鼓区域凉情况绘1绪、地盟理位瞧置：诚皇达颗鸿锦贫华苑羞位于盖福民唯路与味益田桃路交蜡汇处忆，属吵中心彼区、突皇岗盖片区夕、新贝洲片舰区相村接的搭金三锐角地罪，与蔑皇岗允公园扭隔福填民路模相望饿，紧集邻碧福田险区委命。该设地段篇属中当心区码一级飘辐射蚊区，拢正处边在福馒田中理心区渔中轴赏线的六南端翼，邻带近中歇心区务购物液公园凉、生励物园送、艺桑术公证园。早2咳、交茂通状房况订益田集路是恰中心梁区南筝北走策向的糕中轴焦线，飘连接勤着红袄荔路咳、深偶南大介道、书滨河骂大道植、福株民路条、福由强路陆和广漏深高禾速公冶路。贵福民砖路则修是贯轨穿皇愉岗和进益田冲的东蜡西主砖干道垃，连胸接着幸金田慧路、档益田晌路、唤新洲寨路。蚕若驱菊车上锤益田血路毋鉴须经感过红遣绿灯蹦直接趁可达虑深圳蝴内、残外各魄条主凑干道掏。娇途经奸的公末交巴宰士近代30规多路扇，至戒市区除各地饲及皇喉岗口猫岸方值便快数捷。稠此外肠，皇淋达鸿猪锦华益苑紧掀临地乓铁益丰田站秃、福担民站迫及金雕田站峰，待桥20皂03砌年一蜓期深卫圳地苦铁全摊线贯位通时寄，该赏区域锦立体变化的炒交通彼网络塌，更貌显畅胁通无棋阻，穿四通牵八达泪。娃该区轧域主撑要交跌通参咳考数扩据：有到滨厘河路后——钞—喘1省分钟邪到深诸南路谜——梅—梳3叠分钟走到皇晓岗口连岸—制—雷5闻分钟躲到广沈深高酸速—订—嘉3泪分钟好到罗止湖口耐岸—认——钉10梨分钟臣距福令民地性铁站第——课20森0嫂米绘距益额田地狠铁站畜——伯50枕0耗米矮距金辞田地宇铁站茂——宫60差0孟米复公交宰车：挺——卡皇岗戒村总茧站在紧本项急目的陡东北修角自10恼0株米照大巴贝——记20狂2南——链福田尝南—锤沙头嫁角铜中巴安——厚43脱2蕉——窃皇岗余村—同妈湾浇晋楚均俊45助4皂——规皇岗屿村—言东昌欲总站勾福民窃路上浩的皇映岗村缓站距妈本项关目再0奴米页大巴棚——晕2瞒8慈——备火车蛇站（嫂西）揉-榴天安跳数码盗城壶萝套样遵21疾2部——亦田心急村总舟站叔-便下沙伶总缓中巴镜——夹40磁7平——星火车械站（打西）篇-混沙嘴蜡村桨魂郊喷伯41佛0贼——缘益田怒村背-凭油松咐站间帆4只13福——久布吉识海关柜-中沙嘴湿村崖共4作16焰——参火车躺站舞-阵上沙报村厦生4患48夹——锄布吉信海关疫-执沙嘴走村典巨4机61司——可罗芳次村韵-苗天安者数码岩城穿庆4而67班——馋益田为村尸-末莲塘齐村边象4问70叼——而梅林丈总站搅-详益田破村若橡5童14假——纠布吉蜻食街核-阳福田苍汽车范站菠大巴甘——如21粉9撞——滚清水喂河迟-搏石厦塌南总卫站矿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