商业项目市调工作计划书

北京某商业项目市调工作计划书大厦项目市场调研计划书北京某商业项目市调工作计划书大厦项目市场调研计划书目录TOC\o"1-3"\h\z一、项目背景3二、研究思路3三、研究内容5四、研究方案6五、项目流程图7六、研究成果7七、研究期限7八、费用预算7珍一、税项目易背景太中海他发展阁（北技京）剖有限艘公司挠是香选港上役市公董司列——妖中国浆海外页集团仁有限聋公司夹旗下兼之全父资子膏公司精，成联立于吃19林97栽年6砖月，脂注册社资本律30杯00衰万美牛元。伤目前志主要肤从事荣房地略产开阁发经史营、松建筑谎工程坏总承汗包、物物业躲管理惕等业饿务。纹中海方发展欺（北户京）腹有限粉公司营作为茄中海怖地产祖开拓杜首都庸北京欲房地改产市导场的匙排头茧兵，团致力五于走户专业含化与拼规模瓜化发星展的迅道路恰，力菜争拿“岔开发守一个营，成素功一阿个忙”疑。牲“进中海逼雅园棋”刊、折“选中海港紫金祝苑羊”悠、臭“历中海金馥园哗”侨等项双目已药成为斗北京舒中高吴档精扁品楼缴盘的裙典范陶。目唱前正撇在建猴设和旷即将斥建设学的项荣目还转有苦“热中海州·装凯旋戒”骂、尼“仙中海著广场病”柱、手“拒中海郑枫涟津山庄甩”经、逼“燃中海随天地洋”伶、去“饲中海秩高尔燥夫花语园拨”框、帝“灯中海竞海洋敢公园湾、海艰洋花酿园热”毯等项缎目。荷小红遵门项爪目位携于北录京市荐朝阳家区小向红门添地区鲁，项肯目用飞地西滨至成体寿寺酒路，放北至跃关家绢坑街帝，东散至龙继爪树饺路，然南至寿规划陵南四倘环绿贡化带塘。规柔划用桂地总圾面积砌为茶87忘.1姐6公房顷忽，其珍中建育设用然地惜64忆.3程8公畅顷惩。地诸上规携划总广建筑世面积塘13滔6万携平方逗米，吹其中怕住宅川11肤0万春平方宏米，舒公建饮26注万平坟方米姨。其妄中一肌期已掉获批弹准规龟划建停筑面秃积5铅3万洞平方司米。诱项目瘦商业蒜总面华积2焦4万阳平方堪米，异其中饰一期割12灵万平加方米绍。目径前规众划为款2-蹦6层象、沿得街的陈独立薄商业依楼。识本次洪调研秩主要翼针对豆小红遇门项扰目一灵期1拔2万馆平方扫米的跌商业西。项本次包调研鱼的主趣要内剂容包膨括：虫→掘本项确目辐拼射区良域内竟商业厅项目袍研究歪；辟→虹本项织目商夕业投败资者惊、经沸营者欢、消凤费者共研究聋；甜→跃本项拦目商腿业目构标客联户群嫌定位攀（包善括投帖资者陶、经草营者旨、最毛终消牙费者已）；秩→喇本项阀目商浮业总尼体市菌场定修位（倡业态胜、档啊次、饱价格与/租货金等泪）；截二、饶研究肺思路颂（一线）、届研究寻范围妹根据衰本项踩目所午处位堂置以跟及地伐块特确征，蝇本次还研究械调研镇界定央的四候至范弟围如搏下：沸东至胜京津张塘高叼速；卧南至哗南四觉环；姥西至另南中状轴延滨长线票（木陕樨园住桥至音大红所门桥切及延慨长线习）；纱北至贫南三仙环；哲（二金）、策研究畜思路马商业慕项目腿根据蛮分布叨和位惧置的浸不同婚主要惩分为惹以下槽类别粱：辉社区扣型商糟业：坟典型杨的是丹各类斤住宅纪区的帐底商锈，包享括各喉种所拜谓恨“聚社区请商业俗街敏”示，其椅主导虫的消问费群魔体是兵社区螺业主销以及党周边壮项目揪的业斜主；删从建习筑形盯式上周看，恭有底熟商、匹独立梦的商涌业街联等；币其特扁点是炊强调樱便利孟性；器单店威的规帖模比宵较小敏；业玩态的管选择园有一晕定的慧范围侍限制四；打商务位型商臭业：烦主要判是分路布在暖商务游中心短区，尊或者东说是漠写字抗楼比史较密坝集的虎区域所，主式要的忙消费晕群体弊是在润写字宿楼里世面工息作的支of证fi杰ce棍群体销；主互要包摆括购芹物中筒心、渴各类欺专业参主题敏场所墙（如刊餐饮愧、休届闲、辱娱乐鱼等）路；目妥前该越类型捏商业诵向两厌个相班反的削方向耍演化徐：其项一是滤向升sh凤op钓pi那ng寨ma圈ll但等巨放无霸抗方向醉演化会；另螺外是流向更绿加专炭业的趣大规翅模单海一主却题商呼业演娇化；面专业撤交易躁集散戏市场敬：专拨业交殊易集惕散市骄场包业括农松幅产悲品交照易市丽场、鬼服装竭批发座市场锈、花阅卉交粗易市亩场、运家具转家居颈建材封五金造交易底市场舰等；鸣基于谈“魔产业蒙价值渔链刻”绵的商医业地曾产，去该商巨业形武态可堂以看扁成是纸“适专业亏交易座集散茅市场盟”访的高谷级状告态，虽其核链心理上念是大构建候“捧单一恐产业约完整识价值翅链的看综合拼交易器场所兽”房；分根据嫌本项桃目所骂处地慧块位伯置以罢及周蒜边目挡前状渔况以灰及未彻来规饭划来厨看，滚不适案宜定听位成宝“就商务称型商执业千”独，结布合本皮次调慧研的姻要求石，本符次研辽究将译分如比下两驰个层奇次展同开：挪第一耻层次减：本俭项目卖辐射奥范围折内商找业项承目研此究，轮主要群侧重疲了解线相关扔项目雾的基圈本信护息、贱运营烈模式黎、目唤前运卸营状逢况、露存在启的问战题，墓为本冤项目除提供粮可以寨借鉴古意见忠与建柱议；口针对情相关指项目歌的研棚究，离主要芦采用拖深度颤访谈榜的方和式，因访问尝相关较项目所主管匙运营峰的负朽责人炸；贪第二雾层次滨：本尚项目乎辐射乱范围元内相暴关产致业的补经营糊者、询消费效者，摸以及塔商铺益投资疤者；伞针对缩投资距者和衰经营末商户济的研棕究是妹重中范之重休，他绘们对怨本项译目的存判断角基本竹上可撇以反滥映市俘场的樱真实烧需求剖，研标究内芝容包谋括对破本项自目所偷处地历段的漫认可置程度麻、对梅摊位即数量凶/面含积的敏需求剑意向判、对和价格塌/租才金的鹿承受崭能力岂、经唱营业忙态的栏选择据；织堪绢悼宴雪誉袍由于滚本项视目周嘉边基禾本上详不存壤在商隆务写称字楼泊，所充以消择费主随要还坊是依匙赖项懒目辐牢射范祥围内纸的居墨民（割包括均已经并入住估的居拔民区笨和在矿建/烂新建弟的居缓民区借）；伍针对辣消费停者的留研究杂主要免探询模的是两本项榴目辐划射商割圈的牺问题扯，换绝而言迎之，且本商隔业项篇目将匀辐射前多大制范围奥内的浆消费舱者，即当然龙不同萌业态蛮不同垃规模松辐射夺的半监径存声在较健大的渠差异恩，同滋时根甘据目袍前商止圈范储围内日商品协供给顾总量面以及庭居民兵消费增能力吓的对仁比，捧可以袖明确锯商业布是否还存在滨机会浓与空怠间，虚还是愉已经妙饱和康；另肠外针乏对消痒费者陈的研机究可尝以为狡今后询经营式者的前商品脆经营辣提供晌一定圆的参假考意危义；问从而亏指导境项目爆的总骆体定顿位；陈（三踏）、帜调查待对象沉本次徐调查捕的研罢究对衣象包露括4狐类群匹体：冶本次割研究沾范围爹内的蜻主要活商业迷项目束具体戒运营赞者，圆或者躺相关沸负责战人；供本次变研究做范围龟内专赤业商称铺投榨资者递（投体资用旗户）险；用本次寨研究乱范围驻内各权种商汽业项疮目具筝体经筝营者隆（租志赁用欣户）路；振本次菠研究阳范围厉内各久种商涝业的题具体颗消费末者（惰最终梁消费面用户既，包章括单晋位用煌户和歼家庭赵人用室户）授；么（四粪）、鸟调查李方法令从研愧究方饮法上赢看，随采针甘对觉第一漠类用密户参的研翁究主冒要采次用省定性参深度崖访谈桃的方蒙式；委针对骆第二豆和第心三类言用户碰主要蒸采用廉定性械深度贫访谈脏和治定量番问卷涌面访达相结例合的衡方式朵进行货；针膛对伪最终瓣用户诊的，登采用唯定量扛问卷训面访让的方袋式进超行。摧三、盈研究腔内容裙针对坚上述围不同腔研究龙对象爹，研妇究内控容如泼下：兽→读针对所研究际区域徐内相庸关商积业项海目甚侧重柿了解万“泼业态箭形式挂、建破筑规睡模、灰经营舱状态谣、管馅理方悔式、饰租金友水平窄”讽等内盆容输项目艰基本恐信息尼：具朝体位侨置（枣最终燃提交伴具体掩的位产置分气布图挑）、柔项目锄名称站、建驻筑面愤积、司内部漏总体先布局响及功塌能（向业态猎组合妈、业萝态分浅区）烦、侄总摊据位数某量、森单位战面积犬分布叉、开锦业时新间、脑建筑索档次乐、外牺立面铃材料南及颜挑色、链层高沙、装饥修情核况、股电梯芳、空昆调、底物业喉管理独服务煌；僵经营咐模式吸：定航制化粱开发耽、开兆发后华持有愿经营出、开秤发后刷整售速（最倘终用详户、责机构玉投资祥人）司、开上发并谷进入渠稳定专经营览期后拒带租步约整咸售、晴进行胃物业传证券柄化/耳引入晌信托疗基金东、售叼后回泻租、产专业率运营摆商参谁股、撤融资叉租赁币；霜销售满价格州、租美金、死物业甲管理溜费；菌项目柄客户朗结构丛分析母：投丙资客渐户来窄源及捧结构饭；租刃赁客闸户来抓源及板结构烟；朗项目拍优势样劣势枪分析锦，面舱临的环压力丽，未奋来发饶展前庄景；尘→颠针对舞商铺制投资辜客户潜投资余客户帅投资剑价值月模式丝：投港资类破型、别投资张方向薯、投垮资经钟验、芦投资预能力来、区膜域投煮资状竟况分奉析、重对投具资回且报的胶要求霸、投趁资商鸣铺的株主要增考虑次因素息：位滩置、运项目食定位检、价斗格、胜物业道管理温及服食务、咱区域阅环境斥及潜坏力、巡项目吧品牌懂、项贯目特房色等遣；传投资坟客户肢对商筐铺的除具体香需求偿：需呈求的惨商铺畅数量僚、楼者层、敲单位喜面积叉大小残、价欣格承含受能滨力（双单价揭/总兆价）岁、配望套、在物业逝管理别、对戏层高龙/面渣宽的膜要求篇、电轮梯、夫车位传需求卵；埋对本冈项目不的接仙受程肿度：告对位鬼置的像接受毯程度啊、对霞拟开斩发产案品的赴接受饶程度企、对庙价格汤的接弟受程竹度、裙本项驳目的摩优势届及劣犁势；拐了解无商业婚项目哈的信港息途叮径；酱投资失用户慕特征怕分析网：地济域来框源、痕年龄纸、投派资能蝴力、旗教育疼程度订、商丸业投膊资经虎验；徒→喜针对膛商铺稠租赁蜘客户添（经躲营者减）细商铺呈租赁躺客户皆租赁府决策应模式督：投惕资商滴铺的翻主要烫考虑倦因素歇：位姨置、黑项目姿定位安、租旺金水魂平、谁配套顷、物灾业管涝理及狠服务价、区缎域环版境及姓潜力喉、项拥目品骑牌、旋项目馒特色庙等；脑商铺请租赁汉客户献对商泻铺的垦具体菠要求荒：需瓜求的柔商铺凤数量贪、楼超层、甲单位纲面积亲大小世、租膛金承指受能营力、载物业腹管理坟费承念受能鸭力、珍配套炒需求岗、对阿层高仰/面先宽的裹要求辫、电搁梯、坟车位丈需求吴；起对目狗前商递铺的栗不满戏意之晋处；率对本不项目鼓的接绑受程魂度：古对位毙置的罪接受罢程度丈、对迈拟开梢发产偏品的岩接受系程度迹、对搅租金装的接服受程递度、图本项杰目的盈优势告及劣刮势；绢了解责和租搞赁商适业项辫目的作信息贺途径应；热租赁牲用户潜特征采分析侮：地百域来车源、磁年龄航、租眯赁能嫁力、掠教育从程度技、商然业从赛业经横验；闸→鹅针对偶各类拆型商为业最蛇终用柴户疲客群却来源败（本掘区域那、北绑京其敞他区玩域、谋异地揪）、教不同黎类型窄客户辛的交慌通方朽式、乎交通另时间眠及距炮离；掩选择孟本区再域的杆原因果、选伶择相吃关项粮目的泽原因堤、主速要购塑买的来商品酱类别脾；饺选择肺相关孤商品固的购须物场守所标咐准（准位置挽、交创通、秋购物踪环境图、产饺品类牛别、椒价格庄、服址务、秤停车筒等）旬；按牧照此病标准硬对相热关项筛目进眠行评挤价；硬不同盟类型轿及档奴次商民业项躲目客徒户结举构对取比分聋析；留选择勤小红翁门项破目的侦接受灿程度孟，妨售碍接枯受的干原因毒；纱对本泥区域叨商业父设施登的评镇价及竟改进郊意见韵；别四、岩研究抓方案锹→屑针对没研究辱区域丙内相峡关商哄业项搏目炒调查铲方法遮：影深度陆访谈椒，具找体由慢九力男公司哭专业惜研究灭员持赶设计珠好的并定性厅深度巧访谈什提纲诸进行帽面对敲面访铸问；锣访问逆持续遇60越-9西0分塞钟，竭访问蔑结束寺后支众付访认问对众象礼选金1愿份；贿样困本稳量妥：险初步谁估计薪访问斜10珠家左巷右，庄具体剑访问则项目权由双脱方共裂同协堵商确苍定；燃→晒针对箩商铺盗投资煌客户兆调查轿方法窜：砌定性转深度菌访谈蹲+定谁量问度卷面详访；软样订本蒜量缩：朋定性恭访谈胶：6艺人，勉充分扛考虑股每种绣业态歇的投歉资人纺；定歇量访执问晨50卷人；羡访问答对象乓：本威区域运内相乖关商爽业地脆产项畏目投篮资客中；乌→虫针对登商铺返租赁帽客户机（经盒营者瞧）付调查鼠方法夜：尝定性思深度恰访谈丑+定专量问谊卷面旗访；痛样粮本棕量有：垒定性想访谈敏：8映人，闪充分叙考虑刷每种灭业态稳的投许资人绕；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