房地产-工业地产：成都合智青羊工业园物业管理方案合智物业

管理方案-1-合智物业简介 2第一章项目基本情况与建设规划建议┅ 3第一节项目基本情况┅┅┅┅┅┅┅┅ 3第二节项目建设规划建议┅┅┅┅┅┅ 3第二节与园区管委会的协调配合与沟通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章物业管理前期介入方案 5第一节前期介入班组筹组方案┅┅┅┅ 5第二节工程前期介入工作职责┅┅┅┅ 6第三节工程验收接管交付┅┅┅┅┅┅ 7第三章物业管理服务实施方案 10第一节管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅ 10第二节项目部管理机制┅┅┅┅┅┅┅ 12第三节物业管理服务思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四节物业管理服务质量目标及实现措施┅┅┅ 14第五节档案的建立与管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六节市政配套设施、房屋及共用部位管理构想 19第七节工程设备管理构想┅┅┅┅ 20┅┅┅┅┅ 26┅┅┅┅┅┅ 30┅┅┅┅┅┅ 30第十一节园林维护管理┅┅┅┅┅┅ 31第十二节环境卫生管理┅┅┅┅┅┅ 32第十三节客户需求及特约服务┅┅┅ 44第十四节文化活动的组织实施方案┅ 44管理方案-2-公司遵循“服务第一，客户至上”的宗旨，坚持寓管理于服务之中的原则，以“为您想得更多，为您做得更好”为经营理念，以“置信居住，星级服务”为物业管理服务标准。现。管理面积逾100万平方米，物业业态覆盖住宅、商业、旅业、工业等多种业态。其中，合智物业管理的置信丽小区”。企业文化精神是置集团持续发展的灵魂和精髓，是长期发展的内在动力和精神支柱。在企业的管理服务过程中，合智物业一贯秉承置信集团企业文化的精神：(一)刚健有为、艰苦创业的奋斗精神；(二)不断学习、求新求变的创新精神；(三)风雨同舟、共谋发展的团队精神；(四)以人为本、高效多能的职业精神；(五)安全第一、精益求精的质量精神；(六)用户至上、我为人人的服务精神；(七)以道制欲、坚守信义的道德精神；(八)扩大联系、诚信合作的和合精神。管理方案-3-第一章项目基本情况与建设规划建议第一节项目基本情况青羊工业园位于成都市青羊区苏坡乡与文家乡范围内，占地约4000亩，是由青羊区政、商业、现代服务业为一体的现代化综合城区。该城区囊括机关办公楼、商业写字楼、学校校第二节项目建设规划建议达到5万人以上，日A的管理方案-4-B口及单元门门禁系统，通过现代化设备提供可靠的安全保障；住宅区可根据房屋性质(多层或高层)决定配置消防设备及器材；控设备，对进出人员适时录像。消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物第三节与园区管委会的协调配合与沟通责人与管委会和公司总部对口协调工作，使园区管委会和公司总部的需求信息能在第一时间传递到执行部门，由执行部门及时通过服务。针对重大协调配合工作，由管委会直接传达到管理方案-5-第一节前期介入方案前期介入班长筹组方案：针对青羊工业园为包括商业、学校、办公、居住、工业等较为复杂的业态结构，占地面积庞大的特点，我们对该项目前期介入工作非常重视，在项目规划设计期间，我们将组建完善的工程前期介入团队进行工程前期介入，与投资单位、设计单位和开发单位共同研讨设计掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。因此，在项目规划设计期间，我们将组建前期介入工作小组，共同参与项目的规划设计和方案、图纸讨论和审定，小组骨干成员包括我公司各部门主管和小区主任等专业人才，并在此基础上，根据工程进度情况，逐步筹建物想的该项目管理负责人员。因此，我们计划在开发单位进行前期开发期间，安排筹组前期介入项目部、工程小组、保安小组、保洁小组介入，人员进场时间由开发单位确定，我们认为最好在开发公司现场办公的同时进场最好，通过良好的物业管理为项目前期营造舒适安定的管理方案-6-本完工进行设备安装和内部装修期间安排工程前期介入(在工程前期介入班子未正式进场以期介入以小组为单位存在，纳入前期介入项目部统一管理，二期工程及该项目的后续工程的程的工程前期介入小组必须具有过硬的技术实力，因此，我们计划工程前期介入人员应由以下以高级技术职称为中坚力量组成的技术团队，并逐以该骨干团队为基础并在此基础上逐步：机电小组：组长1人，机电工程师(安装工程师)职称，组员(技术人员)根据开发工作量确定，负责工程设备的前期介入工作，协助开发单位监理工程师参与现场巡视检查，参与项目设计及图纸会审。与设计单位、投资单位、开发单位、施工单位建立良好的工作关系，保装修的前期介入工作，协助开发单位土建监理工程师参与现场巡视检查和土建及市政工程施作，协助开发单位园林监理工程师参与现场巡视检查和园林施工管理，与项目设计及图纸会第二节工程前期介入工作职责管理方案-7-2.1物业的设计使用功能(如停车场、银行、商店、公共卫生间、公共食堂等)；第三节工程验收接管交付艺管理方案-8-B勘察报告；E设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；I等主要材料的质量保证书;J料、构配件的鉴定合格证书;K气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书;L，混凝土试块试压报告;管理方案-9-4.7配套系统工程设备验收接管，包括景观设备、变配电设备、消防设备、安防及监控总之，通过严格地竣工检查验收接管，为业主提供符合质量标准的产品，实现“为您想管理方案-10-第三章物业管理服务实施方案基础上，结合项目特点，确立了我们的整体构想和管理策划思路，首先，我们对该园区实行项目管理制，根据园区业态的不同，组建不同业态的客户服务中心，并根据业主需求，针对业态实施封闭式管理、半封闭式管理和开放式管理，在有需求的客户服务中心和商务中心提第一节管理理念“服务第一，业主至上”的服务宗旨，坚持“寓管理于服务之中”的工作原则，积极引入先进的物业管理模式为我所用，在基本服务范围之内，不仅提供规范、完善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的使用寿命，实现保值增值，而且将服务提升到文化的层面，同时引入社区文化、社区经济的概念，尽可能地赋予物业以附加值，使团的文化理念在物业管理中延伸。业品牌的缔造者-11-答复时间，为明天留出空余、零等待手中；数据指标量化如下——8%0%以上率：90%管理方案-12-第二节项目部管理机制1.项目部管理架构(该架构为项目成型后的架构方案)：ii.项目部设置项目经理1人(项目经理资格)，负责项目的全面管理工作；iii程师资格)，机电主管1人(机电工程师资格)；vvi.园艺部设置园艺主管1人(园艺师资格)；管理方案-13-为提高全体从业人员的综合素质，将着力做好物业管理工作的职业培训，提高职工岗位技能，培职养工服务意识，树立良好的职业道德风尚和敬业爱岗精神，开展有计划的培训工A．ISO9000质量管理体系培训；素质得到很快提升，增强员工对企业的归属感，增加企业的凝聚力。因此，在置信集团的统。能力、工作态度、工作业绩、敬业精神、对企业的忠诚度、个人的综合素养等方面，从劳动罚)→加薪(降级)→培训机会→晋职(降职、淘汰)。管理方案第三节物业管理服务思路系，并将其完全运用于管理服务中，包括决策管理、咨询管理、行政管理、营销管理、财务管理、人力资源管理、物资管理、产品及服务提供、品质监控与改进等，我们不断地优化管理服务流程，从根本上保障产品(服务)质量的不断提升。同的业态分布和服务需求，建立以项目部为品质保障的中心，以客户服务中心为指挥调度中心和信息窗口的扁平管理思路，通过客户服务中心向园区业主和相关单位、来访客人提供便捷的“一站式”服务，使客户服务中心成为我们与业主、住场单位、访客的信息沟通交流中心。在园区不同的业态的客户服务中心，将负责指挥调度该中心的相关工作人员，迅速处理。在园区内，我们除了客户服务中心提供时段(8：30－20：00)服务外，项目部将提供第四节物业管理服务质量目标及实现措施通过对青羊工业园项目定位的综合分析，结合我们多年物业管理经验积累和公司质量管实现措施，确保园区接管后首年达到“市优”标准，次年达到“省优”标准，三年达到“国1落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确搭建及损坏公共设施-14-管理方案2零修、急修及3维修工程质量分项检查，一步到位，并进行回访制度，以4按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费5落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由绿化主管监督执行，以确保园区公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。及时修剪，使草坪6任人进行保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并由环卫主管监督执行，以确保7道路完好率及落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以确保8化粪池、雨水井、污水井完无落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以确保定期疏通、清理9排水管、明暗无任人进行养护，实行每月巡查制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以-15-管理方案无塌陷任人进行养护，实行每日巡查制度，建档记录，由工程部设备主管监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、停车场、单车无落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档公共休闲设施及小区雕塑完无落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档小区内治安案无安全消防设施设备落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，项目部经理监督执行，并定期维护和完好无损、正常使用0项目部全员义务消防员制，并定期进行培训发现隐患，及时处理并通知项目部，以确保无建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时工作，取得住户的理解，-16--17-管理方案进行回访档案记录住户有效投诉无按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行相关方恳谈会，了解望和要求，满足相关方的需要，发生投诉及时处理，同时建立档案跟踪处理管理人员持证无员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工要通过有关部门培训、考核，公司将就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保维修服务回访率无对于进行维修的项目实行回访制度，建档记住户对物业管在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽客户的需要，加强双方的沟通，第五节档案的建立与管理不可或缺的重要组成部分。因此，我们针对青羊工业园的实际情况，将建立符合园区物业管理需求的档案管理办法，达到信息共享、合理利用、查阅方便、从而有效的提升物业管理品管理方案-18-在建立档案时，我们将按照国家标准对其分为以下类别进行收集整理，为园区顺利达到国家告，工程合同及开、竣工报告，图纸会审记录，工程设计变更通知及技术核定单(包讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的随机技术资料和检验合格证书，砂浆、混凝土庭成员清册，业主身份证复印件，业主机动车登记表，业主领用物品登记表，装修装修缴款通知单，装修施工证，装修巡视检查表，违规装修处理通知单，装修竣工O关记录、工程、设备运行维护管理工作计划，运行、维护、检修记录，工程，设备司及物业公司下发的管理标准、制度，公司规章制度、员工行为规范、通知、通报管理方案-19-存期限、保密程度进行主卷，逐一编号、登记造册、分柜保存。并随时保证档案室清洁、通第六节市政配套设施、房屋及共用部位管理构想为了加强对青羊工业园园区道路、房屋及共用部位共用设施设备的管理，我们结合项目总体上看，园区房屋结构分类主要包括砖混结构、框架结构、钢结构几个方面的结构性质，我们在房屋装修、维护、修缮管理时，将根据园区不同业态的房屋接构，制定不同的管因青羊工业园规划建设构思是建设成一个园林景观式的多功能综合城区，在园区内的市政道路、市政设施、建筑小品数量庞大，种类繁多。因此，我们在项目部工程部中，安排了。在对园区市政道路、市政设施、市政管网、建筑小品的维护管理方面，由工程部土建工程师经理牵头，由专业主管及相关专业工程师具体负责，建立完善的房屋及共用部位共用设施设备管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套设施管理措施，房屋及共用部位维护修缮计划，包括定期检查房屋主体结构、防水、装修局部维修及翻新、道路修缮、化粪管理方案-20-池清淘、雨污水井(沟)疏淘、电缆井积水清理、园区工业污水系统处理等；制定共用部位大中修方案并报请业主审核实施，配套功能用房改造等；制定详尽的装修管理措施，保证业主及相关单位在二次装修过程中的相关活动符合国家规定。制定空置房管理标准，对尚未交见附件)第七节工程设备管理构想在现代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判的专业依据之一。青羊工业园是一个集工业、商业、服务业等多功能综合园区，系统设备配置齐全，设备科技技术含量高，系统设备停运对园区业主、单位影响巨大。针对园区的设备情况，我们认为，从以下方行维护管理方案-21-况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修11、安排电梯维修人员每外委维保单位检查维1、主管每天巡视检查电2、电梯工每天巡视检查1、电梯按照甲方要求2、设备得到规范要求维保不及时造成设1、每周维护检查红外线期检查监控中心图像1、红外线报警装置灵管理方案22、每周进行镜头维护除3、每月全面检查线路接4、每半年由委外维保单排保安员进行红外线2、工程主管每月组织全面检查系统线路及设3、委外维护结果需由主管现场检查及工程部硬盘录像可保存一3防广播1、灾时和紧急通知时开2、每天巡视检查末端音箱，确保音箱输出正3、每月检查播音设备和3、主管每天巡视公共区4、每天巡视检查机房一5、审查月度系统维保情况，并提出意见和建4线电1、每天巡视机房次数不2、接业主报修1小时内1、主管每天巡视机房一2、弱电工每天监测信号2、线路畅通及设备完-22-管理方案3、每周全面检查一次线题一小时内通知网络4、每年信号接入单位系统维护保养不少于23、主管每月组织检查一4、接入单位维护保养结果需报主管及公司经5络系统1、每天巡视机房次数不2、每周全面检查一次线题一小时内通知网络3、每年信号接入单位系统维护保养不少于21、主管每天巡视机房一2、弱电工每天监测信号次，并将结果汇报领3、主管每月组织检查一2、线路畅通及设备完81、每天开启前检查系统2、根据需要进行系统反3、每月进行控制部件检1、主管每天抽检末端热2、安排督导年度维护保末端供水时间和热2、设备检修提前知会-23-管理方案4、每年进行一次系统设9配电系统小时巡视检查2、每月检查紧固系统接线端子，保证接触良3、每半月维护保养发电4、雷雨季节来临前检查5、每年度系统安全检查1、主管每周巡视检查配查运行维护记录及能2、领班随时检查配电室值班情况及运行记录3、主管每年组织进行一停电后15分钟内发电机供电，保证电2、检修停电提前24小时以告示方式通知防系月进行一次自消末端1、系统日常运行由保安由工程主管负责组织3、保安队长每年组织两2、按消防相关法律法规要求运行和维护3、普消末端压力保证-24--25-管理方案统查10％探头感烟感温3、消防系统委外日常运联动设备调试检测由统安全年检由委外承4、委外年度安全检查结果需报公司经理审核自消末端压力保证1、每天巡视机房不少于3次，并填写运行记2、系统每半年消毒次数 (水箱)每年消毒次数1、每半年末端水质取样2、主管参与系统管道消毒过程及水池水箱清3、每出现一次水质化验1、保证水质达到国家针对园区工业区等相关方的专用设备，我们可以根据相关方的需求，向相关方提供专业的设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维护管理的后顾之忧，并以我们管理方案-26-第八节园区治安管理成立在保安部领导下的园区安全管理分队，根据业主和相关方需求，对不同区域进行不同的IC内设置安防、强管理方案-27-管理方案-28-E、熟悉、掌握所在业态区域业态(住宅区域、办公区域、工业区域)、住户的基本责A、大门岗负责检查进出车辆有无携带违禁物品、疏通交通道路、盘查可疑人员和B、负责维护大门口的进出秩序和本区域的社会秩序，禁止小商小贩在门前及大门C、随时掌握出入大门的车辆及人员情况，发现可疑人员应及时查询或报告，小商小贩、无成人带领的小孩、精神不正常的人以及在大门处逗留、玩耍的人，应D、遇有上级领导和业主出入(包括步行及乘车)，要敬举手礼；E、发生纠纷和一般性治安问题时，应依法及时处理并报告主管，同时及时疏散围F、保证报警电话(对讲机)不被无故占用；管理方案-29-C、在上下班高峰期，切实做好对业态(住宅区域、办公区域、工业区域)的安全保卫，防止窃案发生，劝离混入业态区域销售商品的人员，以免影响正常的生D、在业态(住宅区域、办公区域、工业区域)需要帮助时，积极主动为其服务；合的方针，全员参与安全管理，群防群治，与辖区派出所和园区治安联防一道齐抓共管，为管理方案-30-第九节园区交通管理考虑到园区内存在大量的市政道路，对园区的交通管理方面，我们将根据园区交通设施在相应的位置和路口、路段设立限速标志、路牌标志、通向标示、禁停标示等交通标示，保对进而园区不同区域的车辆，我们将根据实际情况制作IC停车卡或专业的区域识别卡片，使园区业主、住户及相关单位的工作车辆与外来车辆有所区分，避免不必要的车辆盘查届时，我们将根据园区交通的实际情况，与公安交通管理部门保持密切的联系和有效沟通，在交管部门的指导下，合理配置和使用交通设施，优化园区的交通管理方案，保障园区第十节园区消防管理在园区，我们将在重点的路口路段和场所设置消防宣传栏，张贴消防标语、普及消防知识，进行广泛的消防宣传教育。同时，我们将根据实际需求，在园区的相关部位配置消防设在对商业、办公、工业园区，在装修方案审查时，我们将严格要求消防主管部门参与方在内部管理方面，我们将建立消防管理三级组织，成立以公司总经理为组长的消防领导理公司总经理项目部经理领导小组成员：工程部经理、保安部队长、工程部设备主管、综合管理部主管、保安部管理方案-31-经理保安部队长义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部设备主管、综合管理体保安员、工程部全体技术员火制度，明确相关单位的防火责任人，明确责任人的职责，把防火责任分解到具体单位和业并根据隐患情况发出整改通知书，在园区内，定期组织消防演练，培训紧急情况下的消防应对方案、紧急疏散程序。通过同时，在园区内，我们还将在不同的业态区域安装相应的消防疏散标示，制定灭火方案保卫方案。以完善的管理构思和预案演练，通过培训、宣传、教育、检查整改、动员齐抓共管的总体思路，走预防为主、将隐患消灭在萌芽状态的管理方案，有效保障园区第十一园林维护管理在园林绿化管理方面，我们对园区的园林规划经过综合分析，认为该园区园林的建设规划主要由大面积的常绿草坪、大规模的灌木植被、适量的常绿乔木和落叶乔木、部分珍惜植在园艺管理队伍的组建上，我们认为，可以复制我们在丽都花园的园林管理模式，在大管理方案-32-护上，我们严格按照相关规范，制定修剪、施肥、除草、浇水、排涝、第十二环境卫生管理"干净、整洁"是我们保洁服务的目标。我们拥有一支专业的高素质的保洁队伍，能对不服务。令公共区域清洁保持令公共设施清洁保持令特约家政服务令垃圾清运令专业的屋顶、外墙清洗令垃圾中转房、垃圾桶、洗涤池。管理方案-33-附：服务内容(主要工作)及标准：间道路(水4.路纹清晰；；岗石及室内无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；管理方案喷漆、地砖管冲洗频次根据情况制定；4.无生活、建筑垃圾(垃圾每日8：30前清完)；-34-管理方案4.电梯厅及轿箱地面干净整洁，无废物，无积尘；电梯门无灰尘，无污迹，光亮；.电梯内按键无污迹；9.领班随机检查；-35-管理方案汽车库、自行车库及上6.据情况清理集污坑；8.随时保洁；地面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水；-36-管理方案场洗手间及移-37-管理方案办公楼、公-38--39-管理方案7.水清见底纹，水体的余氯含量达到国家标准(0.3-0.5mg/L，ph值为住宅楼、办公楼、厂房2.无明显污迹和积灰(漏水或酸雨造成的水渍除外)；