物权法概述及其案例分析

物权法概述及案例分析

二0一五年九月主要内容民法典与物权法1物权法与国土资源管理2物权法概述及案例分析35民法典与物权法1党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》明确提出：“加强市场法律制度建设，编纂民法典”。

以《十二铜表法》为开端,《查士丁尼民法大全》为总结的罗马法,是世界史上内容最丰富,体系最完善,对后世影响最广泛的古代法律。英国的《权利法案》,美国的《独立宣言》和1787年宪法,法国的《人权宣言》都是以罗马法为基础。

制定民法典意义极其深远民法典是“社会生活的圣经”，是“公民权利宣言书”。西方人崇尚一手持圣经，一手持民法典。通过前者保障心灵自由，后者保障人格和财产。不少国家和地区都把民法典奉为人民权利的宣言和民族精神的缩影。法国、德国、俄罗斯、日本等大陆法系主要大国的民法典，都是在民族复兴、社会转型、国家崛起的关键时期被制定出来的。民法典是市场经济的基本法、市民生活的基本行为准则，更是法官裁判民商事案件的基本依据。我国现行民事法律“体系”，只是由一些单行法拼接而成的集合体，欠缺科学化体系需要的分工与配合这些最基本的因素，也缺乏板块之间的逻辑。我国各级法院每年受理的案件一般约占各类案件的7０％以上。民法是保护公民和法人的合法权利的最重要的法律保障。编撰、制定民法典，将为进一步规范和完善市场经济体制、更好地维护民事主体的合法权利、加快依法治国的伟大进程提供坚实的法律保障。“某人网购一台热水器，该产品质量不合格，出现漏电问题，使消费者遭受伤害。在该案中，法官选择适用何种法律时，摆在他面前的有合同法、侵权责任法、消费者权益保护法、产品质量管理法等，还有最高人民法院颁行的相关司法解释以及国务院的相关行政法规规定，法官往往难以作出选择。”这个案例形象解释民法典缺失造成的尴尬。

民法典的缺失，导致实践中法官所用的法条形形色色，一些法官仅凭自己对法律的感悟和理解而找法、用法。有的案件中，一审中法官适用消费者权益保护法，二审中法官又适用合同法或侵权责任法，两审的裁判结论大相径庭。在法律体系中，地位仅次于宪法的民法典今年或启动。编纂民法典的意义在于，它是各民法单一法规的系统化，有利于消除各个法律间的矛盾。意大利学者那塔利诺·伊尔蒂曾言：“安全的感觉来自于社会深层次的结构。”在形成和巩固社会深层次的结构中，民法典无疑是极为重要的力量，民法典的制定将促使社会秩序趋于稳定，使人们的生活具有长久的可预期性。经过多年的改革开放多年，我国已经逐步迈向经济发达、文化繁荣、社会稳定的成熟国家，这一社会基础既为民法典的制定奠定了基础，也使得民事立法迈向法典化。

新中国成立以来,我国曾于1954年、1962年、1979年、2002年四次启动民法典的制定工作,但由于当时的历史条件所限,始终未能完成。2014年,党的十八届四中全会《决定》明确提出“加强市场法律制度建设,编纂民法典”,拉开了我国第五次民法典编纂工作的大幕。根据中央的部署,民法典编纂工作由全国人大常委会法工委牵头,中国法学会、最高人民法院、最高人民检察院、国务院法制办、中国社会科学院为参与单位。

2007年3月，作为民法典重要组成部分的物权法获得通过；2009年12月，侵权责任法通过；2010年10月，涉外民事关系法律适用法通过。2011年年初，中国特色社会主义法律体系宣告如期形成。

一、物权法的形成与发展以古罗马法为标志的物权法雏形时期以《法国民法典》为代表的物权法完善时期以《德国民法典》为代表的物权法发达时期

我国1911年《大清民律草案》、北洋政府1926年完成《中华民国民律草案》中均设有“物权”编（第三编）。1929年正式颁布的民国民法物权编，受大陆法系传统的影响很大。

漫长！坚定！关注！历时14年从1994年列入立法规划到2007年3月16日审议通过，前后历时14年

8次审议从2002年12月初次审议，到2007年通过，经过5年8审，创我国立法史上单部法律草案审议次数之最

空前关注

2005年6月，十届全国人大常委会第十六次会议在第三次审议后，将物权法草案向社会全文公布征求公众意见，共收到11543件意见。法学学术界的争论也异常激烈。

2007年3月16日第十届全国人民大会第五次会议通过辗转5年8审、历时14年

11多份征求意见稿100多次座谈会中国历史上审议最多的法律《物权法》高票通过立法背景1——（宪法修订）2004年《宪法》（修正案）公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。保护公民合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。依照法律规定保护公民私有财产的继承权1982年《宪法》1999年《宪法》（修正案）在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。国家保护个体经济、私营经济的合法权利和利益。国家对个体经济、私营经济实行引导、监督和管理。国家允许私营经济在法律规定范围内存在和发展，私营经济是社会主义公有经济的补充。立法背景2——现实的需要1982年《宪法》国家鼓励私人对财富的进取心权利

义务权力1993年“市场经济”个体义务强调国家的无条件至上性主体地位利益博弈国家根本制度人民切身利益在法治社会里，人民扩大自己财产所有权的要求，以及希望国家的公共权力能够保护自己所有权的要求在任何条件下都是正当的。孟子“无恒产者无恒心”。在个人财产得到保障的情况下，个人的生存与发展就得到了保障，这样才会对国家和社会有持久的信心。

1．政治意义：深化改革、巩固成果

物权法是巩固经济体制改革（尤其是公有产权改革）成果的重要法律制度完善市场经济体制建设、全面建设小康社会离不开物权法（保护私人财产，鼓励“藏富于民”）站在依法治国基本方略的高度，催化“依法行政”（尤其是规范涉及私人财产的政府立法和执法）上一个新台阶现代物权促进对资源的有效率利用，在一个物上设立的物权越多，权利的分割越细，利用效率则越高。（用益物权）保护基本生产资料不受侵占和破坏，保证正常生产生活秩序。（保护耕地与自然资源）提高公民投资、建设和生产经营的信心，促进产业发展。（保护投资）

2．经济意义：物尽其用、提高效率物权法通过界定财产归属，规范财产利用及调整相邻关系、共有关系、物业管理关系来减少民事财产纠纷。这是促进“人际和谐”

物权法虽然是私法，但它涉及对公权力的约束，即规范国家和政府在征收、征用私人财产过程中的公法行为。这是促进政府与百姓之间的“官民和谐”物权法反映了现代社会对环境保护的要求，注重生产与环保并重、这是促进人与自然的“生态和谐”3．社会意义：定分止争、促进和谐是对04年宪法修正案关于保护私有财产的回应和细化突破了我国传统立法观念和立法实践当中“重视公有财产，忽视私有财产”的缺陷;物权法把分散性物权规则予以有机统一，组合成一个对财产权完整的保护体系大大推进了我国制定《民法典》的进程4．法律意义：推进法典、完善法制

《物权法》“敢叫日月换新天”，通过界定和保护私人财产权，破天荒地颠覆了我国千年积淀的忽视私权保护的传统，开辟了民权文化的新纪元“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱”《物权法》的颁行，倡礼明德、淳风化俗、开辟了以保护私人财产权为荣、以侵犯私人财产权为辱的泱泱礼仪盛邦新时代5．文化意义：倡礼明德、淳风化俗物权法最重要的价值：定纷止争:确认和保护物权物尽其用:增进财产利用效益风能进,雨能进,国王不能进

英国首相威廉·皮特在演讲中曾这样表达对个人财产权的敬畏：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，暴雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。风能进、雨能进、国王不能进，这个经典的宪政寓言强调私有财产应受到至高无上的保护，也是物权法的核心价值所在。物权法与国土资源管理2

《物权法》是确认财产、利用财产、保护财产以及调整财产关系的基本法律，是整个土地产权管理法律体系的核心。《物权法》构建了以所有权、用益物权和担保物权为主要内容的物权体系，同时明确了用益物权包括承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。随着《物权法》颁布实施以及土地宏观调控和矿产资源开发秩序整顿规范的不断深入，对国土资源管理工作带来了深远的影响和提出了新的要求。

一、完善了不动产登记制度

《物权法》颁布以前，我国关于不动产登记的规定，主要散见在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等行政管理法中。《物权法》贯彻不动产物权公示、公信的原则，在不动产登记方面作出了多项创新性规定：一是《物权法》确立了不动产统一登记制度;二是《物权法》确立了不动产登记生效原则;三是《物权法》对更正登记、异议登记和预告登记制度作出了明确规定;四是《物权法》明确了不动产登记簿的效力和登记机构的职责;五是《物权法》明确了不动产登记机构的赔偿责任。二、完善了土地征收补偿制度

《物权法》依据宪法，按照党和国家关于征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，对土地征收补偿制度进行了完善：一是《物权法》明确土地征收必须以保护耕地为前提;二是《物权法》明确土地征收必须具备法定条件，即：必须是为了公共利益的需要，必须依照法定的权限和程序，必须依法给予征收补偿;三是《物权法》明确了土地征收的法定补偿范围，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和社会保障费用。1、明确土地征收必须以保护耕地为前提

《物权法》第43条明确规定，“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和征收集体所有的土地”。

2、明确土地征收必须具备法定条件

《物权法》第42条的规定，土地征收的法定条件是：必须是为了公共利益的需要，必须依照法定的权限和程序，必须依法给予征收补偿。只有同时具备这三个条件，土地征收才具有法律效力。

3、明确土地征收的法定补偿范围

《物权法》第42条第二款的规定，征收集体所有的土地，应当支付的法定补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和社会保障费用。这一规定对维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活具有重要意义。

三、建立了土地物权体系

《物权法》贯彻平等保护的原则，在土地物权体系方面作出了多项创新性规定：一是《物权法》明确了集体土地的产权代表;二是《物权法》明确了建设用地使用权可以在地表、地面或者地下分别设立;三是《物权法》明确建设用地使用权可以通过出让或者划拨的方式设立;四是《物权法》明确住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理，并明确了地上建筑物的归属问题。1、明确了集体土地的产权代表

《物权法》第60条对此作了规定：1、土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；2、土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；3、土地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。2、明确了建设用地使用权可以在地表、地面或者地下分别设立

我国《物权法》第136条明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。住一幢还要挖一间3、明确建设用地使用权可以通过出让或者划拨的方式设立

《物权法》规定：建设用地使用权，可以通过出让或者划拨的方式设立。采取划拨方式设立建设用地使用权的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。同时，还明确，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一块地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《物权法》的这一规定，改变了《城市房地产管理法》的相关规定，对于促进土地资源的市场化配置，遏制工业用地低成本盲目扩张具有重要意义。

4、明确住宅建设用地使用权期间届满的自动续期

《物权法》第149条作出了明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。建设用地使用权期间届满后，土地上的房屋及其他不动产的归属，也是社会关注的热点问题之一。对此，《物权法》明确，对土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律或者行政法规的规定办理。

四、明确了探矿权采矿权的用益物权性质

《物权法》在第三编“用益物权”中明确：依法取得的探矿权、采矿权受法律保护。这是重大的法律制度创新，它表明《物权法》认可探矿权、采矿权的物权性质，对保护权利人的合法权益具有重要意义。

物权法与土地管理法的修订

1、土管法需要对土地登记的作用、登记机关的审查职责、利害关系人查询登记资料等诸多土地登记方面的内容予以补充完善，不能仅将土地登记视为土地管理的一种方式，还应让土地登记在土地权利变动中发挥应有的作用。

2、土管法需要依据宪法第10条相关规定和物权法第42条相关规定，增加"严格按照法定程序和法定权限，以公共利益为需要实施征地”的相关内容。

3、土管法需要依据《物权法》第59条第一款等相关规定，强化集体土地所有权权益的集体成员权导向，让集体土地所有权行使主体不再虚位。4、土管法要增加地役权这种用益物权形态，促使一定程度上简化程序充分利用土地。5、土管法需要依据《物权法》第136条相关规定，补充完善建设用地分层设立的相关规定，提高土地利用效率，适应新形势。

6、土管法需要依据《物权法》第149条等相关规定，对建设用地使用权使用期限届满后如何操作进行细化。物权法概述及案例分析3何为物权法是规范物的归属和利用而产生的民事关系法律。物权法的含义

广义的物权法，是指以人对物的支配关系为内容的法规范的总称（担保法、土管法、房地产法、森林法、草原法、渔业法、矿产资源法、水法、文物保护法等）。狭义的物权法，则是指专门以人对物的支配关系为内容的法规范，即民法典中的物权编，现在的《物权法》。民法的内容财产法身份法债权法物权法亲属法或者婚姻家庭法《物权法》是民法的重要组成部分

全面理解物权法的“一、二、三、四、五”一个理念：系统保护民事（私人）财产权的私法两类财产：动产和不动产三种物权：所有权、用益物权、担保物权四项原则：物权法定、物权公示、一物一权、平等保护五条意义：政治、经济、法律、社会、文化意义

物权法的基本原则1．平等保护原则2．物权法定原则3．一物一权原则4．公示、公信原则公示公信原则——物权的各种变动必须采法律许可的方式向社会予以展示、以获得社会的承认和法律保护的原则是为物权的变动提供法律基础所提供的法律基础是具有普遍信服的公信力在物权变动中具有决定物权变动的效力、物权权利正确性推定的效力、善意保护的效力《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”甲乙丙夫妻关系房屋买卖合同要求返还房屋买方卖方过户登记【案情简介】甲、乙为夫妻关系，共有一处价值100万元房产无人居住，购房时以甲的名义办理房产登记，房屋产权证书与房屋管理部门的不动产登记簿上均只有甲一人的名字。甲、乙因感情不和现欲离婚，甲即背着乙与不知情的第三人丙签订了一份房屋买卖合同，丙将房款100万元交于甲后，与甲一起办理了房产过户登记。后乙得知此事，遂诉至人民法院，要求丙返还该房屋。

【问题提出】1.第三人丙能否取得该房屋的所有权？2．乙的损害如何得到救济？

【法律关系】1．甲、乙为夫妻关系；2．该房屋真实权利为夫妻共有，公示的权利状态为甲一人所有；3．甲与丙订立房屋买卖合同并进行了产权登记【参考答案】1.丙可依公示公信原则，善意取得房屋所有权2.乙虽然作为房屋共同共有人享有的所有权，但其权利因为未公示，所以不能对抗已付相应对价且已依法登记的善意第三人丙。因此，其合法权利受到损害只能要求甲予以赔偿，即其物权请求权丧失，仅享有债权请求权。

物权法的制定.物权法共２４７条，分为五编总则：1——38所有权：39——116用益物权：117——169担保物权：170——240占有：241——245物权的法定种类所有权——权利人对物所享有的全面支配的权利。用益物权——对他人所有的物在一定范围内使用、收益的权利。担保物权——为担保债的履行而在债务人或第三人的特定财产上设定的物权。占有——对物的控制、占领。物权种类结构图物权种类所有权用益物权担保物权占有相邻关系共有建筑物区分所有权土地承包经营权抵押权质权留置权地役权建设用地使用权宅基地使用权1、国家所有权国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。因此国家所有权是社会主义全民所有制在法律上的表现。2、集体所有权3、私人所有权占有使用收益处分

对财产的实际管理或控制利用并发挥财产的性能和用途使用财产而取得经济效益对财产事实或法律上处置安排所有权的积极权能物权设立、变更、转让、消灭不动产：登记动产：交付不动产——登记第九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第十七条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房买卖物权变动和债权区分原则

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。特殊动产——登记对抗第二十四条

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

七种重要的登记制度初始登记：又称总登记。不动产权利人在规定的时间内对其不动产权利进行第一次登记。变更登记：当不动产物权发生变动时，对次变动予以登记。涂销登记：消除已有的登记事项。他项权利登记：不动产所有权之外的其他权利的登记。更正登记：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。《物权法》19条第1款异议登记：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。15日19条第2款预告登记：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，买受人将其买卖债权申请预告登记。预告登记后，未经登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。20条3个月预告登记制度十分重要《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。纳入预告登记的债权，在任何情况下均优先于物权。纳入预告登记的债权，常常是购买住房的权利。同样基于“居者有其屋”的原因，住房的权利属于人的基本权利，故法律必须特别予以保障。预告登记的本质不是不动产物权登记，而是债权性质的请求权的登记，或者说是对于目的在于取得物权的请求权的登记。这种登记的目的就是要特别保护一些物权取得的请求权。

预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权。预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。

举例来说，买方交钱买期房，等房子盖起来后，开发商到登机机关办理了初始登记，将大产权抵押给了银行，最后由于开发商无法偿还贷款，银行要求强制执行。这时候很多业主已经入住了，但是银行主张其抵押权办理了登记，必须保护其登记权利；法院于是要强制执行，赶走业主；业主主张，其已经交了房钱并住了两年；但是法院认为业主没有办理登记；业主又主张，没有办理登记是开发商的事，其本身没有过错。这样处理是有问题的，问题的根源是开发商钻了法律的空子，因为我国以前一直没有预告登记制度。按照现在的《城市房地产管理法》，商品房预售仅仅是备案，不是登记，也就是向主管部门报送有关房屋销售的材料，以备检查，而不需要像登记那样公开批露，供权利人和利害关系人查阅，实际上有些查起来是很困难的。这样就产生了问题，如果没有预告登记，开发商等到房屋盖好后再把房子抵押或者卖一次，第三人确实也无法查询到这些信息。有的开发商携款潜逃，问题就很难处理。

现在按照《物权法》第20条的规定，办理预告登记后，任何人或机构包括银行要设立抵押权，就要去查阅是否有预告登记，如果没有查询，将来产生的任何风险都要自己承担。第20条的规定强调保障办理预告登记的权利人将来取得物权。不经预告登记权利人的同意处分不动产，不发生物权的效力，处分包括抵押、转让等。这样一来，所有的风险都要银行来承担风险。这对保护买受人来说很重要，但确实也需要相应的配套制度，需要完善有关条例、制度。《不动产登记暂行条例》第三条也明确了预告登记适用条例，在实施细则中应该会细化。物权的其他获得第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。占有

（一）占有：是指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有并非一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实。占有人占有动产或不动产，可以区分为有权占有和无权占有。用益物权人、动产质权人、留置权人对于不动产或者动产的占有，即为有权占有。租赁权人对于租赁物的占有、借用人对于借用物的占有、保管人对于保管物的占有、承运人对于托运货物的占有，也都属于有权占有。小偷盗窃他人物品等，属于无权占有。无权占有区分为善意占有和恶意占有。业主的建筑物区分所有权

（一）概念根据《物权法》规定，建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。故建筑物区分所有权为一种特别权利，应将专有所有权、共有权及成员权三个构成要素作为一个整体看待，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。四、共有与相邻关系1、共有财产的所有形式可分为单独所有和共有两种形式。2、相邻关系相邻关系产生的原因很多，种类复杂。

用益物权土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权主要内容第一节用益物权概述第二节土地承包经营权第三节建设用地使用权第四节宅基地使用权第五节地役权体系用益物权问题之——用益物权概述含义功能一、用益物权的含义非所有人以使用、收益为目的，在他人所有的物上享有使用、收益的物权用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利（117条）用益物权的特征（1）以对标的物的使用、收益为目的（2）是他物权、限制物权、有期限物权（3）以物的使用价值为其实现基础（4）除地役权外，用益物权都为主权利（5）标的物一般为不动产（自然资源）三、用益物权的类型体系1、用益物权的发展趋势2、我国用益物权体系2、用益物权的发展趋势立法地位变化：越趋重要种类变化：新陈代谢客体拓宽：由土地至海洋与其他自然资源内容扩大:由地表扩及地下与空间；由占有、使用、收益扩及有限的处分3、我国用益物权体系我国《物权法》——土地承包经营权、建设用地使用权（包括分层地上权）、宅基地使用权、地役权等四种用益物权特许物权——在用益物权的“一般规定”中也明确了海域使用权以及探矿权、采矿权、取水权和养殖权、捕捞权的用益物权性质用益物权问题之

——土地承包经营权取得、流转、效力、消灭中国现行农村土地使用制度

农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制（家庭分散、集体统一）家庭承包经营制度——农村土地所有权与使用权分离；农村土地使用权均分到户耕地、林地、草地等农村土地资源均实行承包农村土地使用制度的主要内容土地承包期长期不变实行“大稳定、小调整”、“按户承包，按人分地”提倡“增人不增地，减人不减地”允许农村土地使用权依法有偿转让有条件的地区实行土地适度规模经营“四荒”地使用制度林业用地使用制度牧草地使用制度土地承包权的继承制度一、土地承包经营权的概念是权利人为从事种植业、林业、畜牧业等农业生产而对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。二、取得土地承包经营权的取得法律行为以外的事实取得

法律行为取得

通过承包合同取得

通过转让取得

1、承包合同生效土地承包经营权产生合同主体：承包方（农户、非农户）发包方（经济组织、村委会、村民小组）承包方式：一般发包方与农户订立合同特殊（四荒）招标、拍卖、公开协商承包经营权的取得：自承包合同生效时产生，登记是对权利的确认四荒：荒山、荒沟、荒丘、荒滩承包合同采书面形式1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等3）承包期限和起止日期4）承包士地的用途5）发包方和承包方的权利和义务6）违约责任承包期限：耕地——30年；草地——30年－50年；林地——30年－70年2、土地承包经营权的流转（重点）

流转方式——转包（其他农户）、出租（任何人）、互换、转让或者其他方式(入股、租赁、托管和反租倒包：村委会将承包到户的土地通过租赁形式集中到集体－反租，进行统一规划和布局，然后将土地的使用权通过市场的方式承包给农业经营大户或者从事农业经营公司－倒包)流转程序——签订书面合同；转让应经发包方同意，其他方式流转应报发包方备案本集体经济组织成员享有土地流转的优先权通过招标等方式承包四荒地的土地承包经营权的转让A.须经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书B.可依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转土地承包经营权流转不得改变土地所有权性质，也不得改变土地的农业用途。流转期限最长到承包期满时为止（登记对抗主义）——《农村土地承包经营权流转管理办法》农业部2005年发包方的权利义务1．发包方的权利：发包农村土地；监督承包方；制止承包方损害承包地和农业资源行为；其他法定权利；2．发包方的义务：（1）维护承包方土地承包经营权，不得非法变更、解除合同（2）尊重承包方生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动（3）依照承包合同为承包方提供生产、技术、信息等服务（4）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设（5）法律、行政法规规定的其他义务（1）对承包地的占有使用权（2）对承包地收益获取权（3）经营自主权、产品处置权（4）土地承包经营权的流转权（5）补偿权（收回对投入）（6）法律规定其他权利

承包方的权利义务承包方的权利承包方的义务（1）维持土地的农业用途，不得用于非农建设（2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害（3）法律、行政法规规定的其他义务

收回出嫁妇女土地承包经营权纠纷案

李某系四川乐至县天池镇三里九村三队村民，与外乡三十里铺村赵某结婚后，村里以她结婚为由，强制收回其未到期的责任田。婚后双方一直在男方原籍居住，共同耕种三十里铺村分给赵某的承包期为30年的耕地，种植水稻、大豆等农作物，收益颇丰。后来夫妻双方感情不和，于2002年协议离婚。离婚后，李楠回到娘家，多次要求三里九村归还其出嫁前承包的未到期的耕地，但她的要求没有得到答复。生活没有来源的李某找过镇领导、县委、县政府等部门，但是问题始终没有得到解决。【问题】离婚妇女的土地承包经营权如何保护？

妇女承包经营权的保护承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地丈夫家所在的村也应尽量解决嫁入妇女的土地承包问题妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地关于承包土地的调整问题《物权法》第59条和《农村土地承包法》第27条承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准承包合同中约定不得调整的，按照其约定。国家为公共利益而征收国家须基于社会公共利益的需要而征收国家应按被征收土地的原用途给予承包方合理补偿，包括：（1）土地补偿费（2）安置补助费（3）地上附着物和青苗的补偿费土地被发包方收回（1）承包人连续2年弃耕抛荒（2）乡村公共设施和公益事业建设需要（3）不按批准用途使用土地（4）因撤销、迁移等原因而停止使用土地用益物权——

建设用地使用权取得、流转、效力、消灭一、概念和特征土地使用权人为营造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国有土地的权利。具有以下特征：1、目的——在土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施

2、客体——国家所有的土地3、取得——出让或者划拨的方式4、具有流通性二、取得建设用地使用权的取得法律行为以外事实取得

法律行为取得

无偿划拨取得

有偿出让取得

县级以上人民政府依法批准土地使用权者缴纳安置补偿等费用将地产无偿交给使用者使用主要包括：1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他无偿划拨取得建设用地使用权出让取得建设用地使用权是国家以国有土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由该使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1、出让的客体——国有土地（集体土地使用权须依法转为国有土地后才能出让）2、签订出让合同3、出让期限：居住用地70年；工业业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。4、出让方式：招标出让、拍卖出让、挂牌出让三、建设用地使用权的流转转让——土地使用权人通过买卖、互易和赠与等方式将土地使用权以合同方式再转移的行为租赁——指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为抵押——抵押人以其土地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为建设用地使用权与房屋所有权的关系存在冲突：土地使用权有期限、房屋所有权无期限物权法的两个处理原则：1、土地吸收房屋的原则：第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外2、权利处分上的房地一致原则：第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

农村集体建设用地使用权国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

允许建设的四种情况：农民的宅基地；农村公共设施的用地；农村兴办的村办企业或者联营企业；使用农村集体用地实现抵押权四、建设用地使用权的效力1.对土地的占有、使用、收益权2.享有所建造的建筑物及其他工作物的所有权3.将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利4.从事必要附属行为的权利5.建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利1.支付建设用地使用权出让金的义务2.对土地的合理使用和保护义务义务权利五、建设用地使用权的消灭国家无偿收回划拨的建设用地使用权的，对其地上建筑物或其他工作物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿国家提前收回出让建设用地使用权的，应当根据建设用地使用权人已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿期限届满权利被撤销被提前收回土地的灭失消灭原因

产生后果用益物权之

——

宅基地使用权取得、流转、消灭一、概念和特征农民集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。其特征：1.主体——农民集体经济组织的成员2.取得——一般为无偿3.客体——经依法批准划拨给个人建造住宅使用的集体所有土地4.设立目的——供建造住宅及其附属设施而居住二、宅基地使用权的取得一般审批方式取得，分三个步骤：使用权申请、土地所有人同意、行政审批（经乡镇人民政府审核，县级以上人民政府批准）遵循的基本规则：不得违背乡镇土地利用总体规划；尽量使用原有宅基地和村内空闲地取得方式：一户一处宅基地，超过标准时应交付宅基地使用费宅基地使用权人应当向登记机构办理宅基地使用权登记，可以和建造在该宅基地上的住房所有权同时登记，也可以单独登记三、宅基地使用权的流转1、一般规则：不得转让2、可转让的的特殊情形：（1）随住房所有权转让而转让（2）因实现设立在住房所有权上的抵押权而转让（宅基地使用权不得抵押，住房所有权抵押的，实现抵押权时宅基地使用权一并转让，但集体经济组织禁止住房抵押的，依照其规定）3、转让的效力4、转让登记四、宅基地使用权的消灭1、因收回而消灭

2、因宅基地灭失而消灭

3、注销登记用益物权之

——地役权取得、流转、效力、消灭一、地役权所有人或使用人为了自己的不动产使用的便利和效益，按照合同约定而使用他人不动产的权利需役地人（地役权人）——为自己不动产的便利而使用他人土地的一方供役地人——将自己的不动产供他人使用的一方地役权的发生以需役地和供役地的同时存在为前提，但并不以邻近为必要地役权具有从属性和不可分性地役权制度起源于罗马法的不动产役权地役权与相邻关系地役权相邻关系是一类用益物权所有权的扩张或限制是否为权利类型当事人合同约定法律直接规定产生方式登记对抗主义无需登记是否需要登记获得更大的权利和利益满足权利行使的最低要求提供便利的内容不以临近为必要相互毗邻双方是否相邻可以有偿或无偿一般无偿权利取得是否无偿A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B订立书面合同并登记，约定：B在20年内不得兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C。在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢高层的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。A得知这一情况后，立即找B和C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便在法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建高层旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。问题：1.A与B的合同是否设定了地役权?

2.A是否有权请求C停止兴建高层旅馆?本案中，AB双方约定的协议具有设立地役权的内容和意图，那么当事人是取得合同债权还是物权呢？根据《物权法》相关规定，地役权是一项独立的物权即用益物权，且该权利在设定时必须进行登记，如此才可取得对抗第三人的物权效力，否则只是取得了合法债权而没有取得物权。本案中AB双方订立了有地役权内容的合同也进行了登记，A取得了物权，可以对抗第三人。因此A有权要求C在地役权期限即20年内停止兴建建筑。地役权的取得法律行为及法律行为以外的其他法律事实1、法律行为取得包括：设定和让与设定——书面合同生效（或遗嘱设定）则地役权产生，登记对抗第三人让与——地役权具有从属性，不能单独转让2、其他法律事实：继承地役权人的权利与义务（1）地役权人的权利A.利用供役地的权利B.从事必要的附属行为的权利C.建造必要的设施的权利（2）地役权人的义务A.支付地租的义务B.可能地避免和减少对于供役地的损害C.在地役权消灭以后，应恢复供役地的原状供役地人的权利与义务（1）供役地人的权利

A.租金请求权B.使用附属设施的权利C.请求变更地役权人利用供役地的场所和方法的权利

（2）供役地人的义务

A.容忍供役地上的负担B.不妨害地役权人行使权利地役权的消灭1、需役地权利人行使解除权（1）地役权人滥用其权利（2）合理期限内经催告仍未支付费用2、法定消灭（1）地役权期间届满；（2）需役地因自然变化不能实现地役权目的；（3）抛弃地役权；（4）供役地或需役地被征收；（5）供役地或需役地灭失担保物权概述概念、功能与作用分类和体系一、担保物权的概念担保物权是以确保特定债权的实现为目的，以支配和取得特定财产的交换价值为内容，于债务人或第三人的特定财产或权利上所设定的的定限物权案例分析甲为了筹款向乙借了20万元，并提供自己的一间价值8万元的房屋和一辆价值15万元的汽车做抵押，并办理了抵押登记。不料，在办完抵押登记回来的路上，甲驾驶汽车被撞坏，经估价，该车还值3万元，根据保险合同保险公司赔偿甲10万元。那么，根据民法原理和物权法等相关法律分析：甲、乙之间的汽车抵押的效力如何？对保险赔偿金10万元应当如何处理？参考答案本题涉及担保物权的物上代位性和不可分性。所谓物上代位，是指标的物因出卖、出租、消灭或毁坏，发生以金钱或其他财物代替时，担保物权人可以对此行使权利。《担保法解释》第80条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”

《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”汽车虽然被损坏，但是仍旧值3万元，其剩余的价值仍应用做抵押，根据担保物权的不可分性，并不影响抵押权的存在，抵押关系依然有效。汽车毁损的10万元赔偿金也应当用于担保甲对乙的债务。根据题意，两人刚刚办理完抵押登记，因此债务显然还没有到清偿期，因此甲、乙可以协商用10万元赔偿金提前清偿债务，乙也可以请求提存该10万元保险赔偿金。二、担保物权的功能与作用(一)确保债权实现，维护交易安全(二)媒介资金融通，利导商品交易(三)克服信用危机，促进经济繁荣我国物权法中担保物权的种类我国《担保法》、《物权法》上规定的担保物权有抵押权、质权与留置权三种我国法律上也有许多关于优先权的具体规定，但关于其性质，理论上有不同的认识在我国《物权法》制定中，有学者主张增设让与担保制度，也有学者主张增设优先权为担保物权的类型，并均曾在立法草案中有所体现，但最终未被立法所接受担保物权的体系抵押权质权留置权优先权一般抵押权特殊抵押权最高额抵押权浮动额抵押权动产质权权利质权让与担保权反担保担保物权问题之二

——抵押权概念与特征、设定与移转、效力范围、实现与消灭、特殊抵押权一、抵押权的概念和特征债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供作债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或当事人约定的情形发生时，予以变价并就其价款优先受偿的权利。特征如下：1.是担保物权的一种2.是在债务人或第三人提供的财产上设定的物权3.是不移转标的物占有的物权4.就标的物卖得价金优先受偿的权利二、抵押权的设定（一）抵押权的设定（二）抵押权转让与继承1、主体—当事人2、客体—抵押物3、抵押合同4、抵押登记｛抵押权的设立抵押合同有效不动产抵押登记动产抵押权设立抵押权设立登记可以对抗善意第三人不登记不能对抗善意第三人＋1、抵押权的设定当事人——抵押人和抵押权人标的——用以设定抵押权的财产，符合以下条件：特定性1.交换价值和可让与性2.为非消耗物3.依法未被禁止抵押的财产债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。（集合抵押）

下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

2、抵押合同应以书面形式订立，主要内容：1.被担保的主债权种类、数额；2.债务人履行债务的期限；3.抵押物名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属；4.抵押担保的范围；5.当事人认为需要约定的其他事项。流押契约的禁止——抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行债务时抵押财产转移为债权人所有

3、抵押登记抵押登记（抵押权登记）——经当事人申请，主管机关依法在登记簿上就抵押物上的抵押权状态予以登录记载的行为，这是抵押权设立的公示要求。抵押登记属于权利登记，而不属于财产登记不动产抵押均应办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力企业、个体工商户、农村承包经营户以机器设备、原材料、产成品等动产或者交通工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人

案例二

王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，办理了房屋过户手续。王某向法院申请撤销与张某之间的买卖合同，要求陈某归还房屋。（1）李某是否享有抵押权？

（2）李某是否有权根据抵押合同要求王某承担违约责任？

（3）王某是否有权要求陈某归还房屋？

（1）根据《物权法》第187条规定，以房屋抵押的，应当办理抵押权登记，抵押权自登记时设立。李某虽然与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记，所以李某不享有抵押权。

（2）根据《物权法》第15条规定，当事人之间有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。李某虽然与王某未办理房屋抵押权登记，但是不影响抵押合同的效力，因此李某与王某之间的抵押合同有效，李某有权根据抵押合同要求王某承担违约责任。

（3）《物权法》第15条确立了物权变动与其原因行为的分离原则，即物权变动的效力与其原因行为的效力相分离。王某受张某欺诈，根据《合同法》的规定有权向人民法院申请撤销房屋买卖合同，但是王某与张某已经办理了房屋过户手续，陈某信赖登记公示状况与张某进行交易，并且办理了房屋过户手续，根据分离原则，王某与张某之间的房屋买卖合同与房屋所有权变动的效力相分离，王某无权以原因行为的效力瑕疵主张物权变动无效，因此王某无权要求陈某归还房屋。4、抵押权的转让与继承基于抵押权的物权性和财产权性，抵押权可以转让，也可以因继承而取得基于抵押权的从属性，抵押权不能单独转让而只能和其所担保的债权一同转让或者归于消灭抵押权的次序同一抵押物上设定数个抵押权时，各抵押权人就抵押物变价的价值优先受偿的先后顺序清偿原则：

①抵押权均已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿

②抵押权已登记的先于未登记的受偿

③抵押权均未登记的，按照债权比