宁波市房地产行业报告

1宁波市房地产行业报告一、宁波房地产开展概况宁波房地产起步较晚，迄今仅经历了一个房地产波动的完整周期(1992—1998年)，房地产从1992年开始起步并迅速开展，1995—1996年到达顶峰，然后逐渐回落，1998年到达底点并开始了新一轮周期。上一轮周期中，房地产价格一度飞涨并远远脱离当时经济开展状况，房地产价格泡沫的破灭也给金融系统带来深重灾难。1998年，全市金融机构不良贷款率为25.42%，在很大程度上与当时房地产不景气相关。1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投资走出负增长区，宁波的房地产业开始了又一轮大开展。〔一〕房地产投资情况自1997年到2004年的9年间，宁波GDP保持年均13.4%的真实增长。经济根底促进了房地产业的高速开展。过去5年，社会固定资产投资从2000年的360亿元增加到2004年的1095亿元；房地产投资从2000年的59.71亿元增涨到2004年的234.41亿元。相对宁波经济及投资高速增长态势，近年来宁波房地产可以用“井喷〞二字来形容。图一：图二：单位：万平方米〔二〕房价走势情况2000年，宁波市商品房价格从当年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米；2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77%。2002年房地产市场那么由于拆迁工程启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨23.56%；2003年上半年商品住房均价走势平稳，均价维持在4000元/平方米左右，而下半年高档高层公寓楼销售量的大幅增加，直接导致商品住房的房价再次攀升，到2003年9月，房子均价升至4565元/平方米，比年初上涨14.96%，年底时房子均价又升至4884元/平方米；2004年虽受国家宏观调控措施、央行房贷新政策的实施及宁波市标准房地产市场相关政策的出台影响，但从全年来看，宁波市房地产市场继续保持高位运行，商品住宅房均价到达5739.8元/平方米；今年6月份统计显示商品房房价到达了6013.83元/平方米，预计宁波房价将保持平稳上升趋势。图三：据统计部门数据，在全国35个大中城市中，宁波市房屋销售价格2000、2001、2002年的的涨幅均居全国第一，2003年的涨幅居全国第二，2004的涨幅居全国第五，今年1-4月份的涨幅退至与南京并列的第六位。房价涨幅回落的原因，主要是政府采取了各项调控措施。2003年，宁波增加土地供给，中心城区累计新增出让住宅用地120公顷，且全部采取挂牌和封顶招投标形式〔拍卖形式暂停〕。同时，宁波还启动了限价商品房建设，每套面积控制在55－95平方米，均价3000元/平方米左右。此外，还减缓旧城改造步伐，将非成套房改造完成年限从2005年推迟到2007年，控制拆迁形成的被动住房需求。〔三〕总体评价宁波房地产市场整体开展水平仍在合理的范围内，在过去两年存在投资行为泡沫。目前市场气氛回归理性，房地产市场不存在明显风险，房价未来趋向平稳，2005年宁波房地产的主题将是“调整〞。楚寺二、零宁波炼房地晃产发测展的系几个咬特点露搂1戚、商傅品房滚价格序呈上散涨趋畅势。幻20嫁00截—灶20夫02盗年，锅宁波欣房地农产价联格涨遭幅连轻续三额年居穴全国陈首位驳，2趁00乞3年青退居有全国联第二根位。余20赴01纵—兔20护03胸年平秒均涨就幅为樱19撞.6纵%。端至2拒00趣4年饼9月腐，商忙品房哲平均慨价比秤年初修增长食26燃.4帅7%筹，超护过前炊三年许年平畜均涨搏幅6严.8生7个牢百分饮点，搏房价限存在扮加速扶上涨纷趋势料。2燥00黄5年闲上半源年房扁价涨携幅大披幅回啄荡，鬼预计泼全年献涨幅客在6抗%左去右。丝裕2、趴商品市房供宪销两辛旺，济房地欣产投聋资增星长与穴销售剃增长敌根本横一致讨。1少99昌9年话一2差00忠3年烂，全支市房乖地产贴开发番投资发和商衰品房争销售匹额分谢别增膝长3让.9站6倍级、2后.8次7倍伸，二野者之游间表撇现出步相当恨的一趁致性重。丢3、发房地滩产高堤速发吹展中惯，理扬性与新非理流性因物素并蝶存。软此轮破房地恭产的太高涨博，有爬宁波森经济届高速太开展栽、城乎市化番进程嫁加快类、港勺口优停势突捉出、旺城市疲吸引涝力加当大等看根本士面的民支撑逐；同抄时，石也与却开发到商与宜投资肿者的错大肆勺炒作断、居耳民从饶众行樱为导株致的充“脚非理吧性遮〞狗消费瞎不无彻关系距。苏三、夕对宁就波房生地产眠需要雁关注滚的地霉方秆护1、项商品三房价霉格涨弱幅。说20洗00盼年一鄙20王04辅年9补月间嫌，商奔品房生平均茧价格都从2宇56碰6元屯上升贩至5本56抹2元伏，增误长1掉.1橡7倍光，2崭00采1圣—闪20劝03狐年平者均增闯幅达退19盾.6卷%，但同期牢居民伴消费买价格隙指数蚂和城善镇居遍民人淹均可佣支配耗收入牧平均汁上涨表率分哭别为绪一o客.1臭%、退11相%。灭房价锈涨幅猴分别盗高于北后二雷者1决9.扫7、惭8.禾6个轮百分已点。谱房地牢产作羊为一桨种特场殊的秘商品漏，其距价格丈如果随上升婶的幅潮度太挖大，柿甚至缴超过间居民汗的承至受能泻力，浇就可珠能导挣致泡械沫的挡产生算，影周响到焦房地逼产市汤场的湿正常眠发育盾。攀玩2、搭房地赌产投妹资占成GD伯P及朗全社蚀会固却定资匙产投煤资比忆重。赏关于排上述丝比值障的正刑常值晒，各迈方看肌法不鞋一。悬有专沈家认悲为夫10屿%、御20抓%左炕右为授宜。挖19房99追年以剥来，标宁波惰市房抓地产拉投资紧占G自DP歪和全戴社会边固定纯资产窜投资笨比重永持续哨上升活，2秃00捕4年昼9月困分别板为1读0.博69啊%、王22寄.0盗5%承。考耳虑到促宁波或GD丸P及望固定喜资产滩规模灶大的涉原因仰，此掘比重帆偏高肥。而胆且从称增长星态势解看，筐房地斯产投签资1围99码9滨—扎20柿03乔年四删年平损均增粘幅为矩41径.0门4%梁，远除远高额于G党DP配同期妈增幅海(1看4.瓣44絮%)遣，高伏于全烈社会勺固定炕资产特投资还同期勉增幅用(2郑7.搭23哪%)篮。房印地产犯投资膜过快找反映备了对伯未来满房价在存在剃过高拍预期弃，有伐可能紫形成母未来填商品擦房的螺供过扯于求宣。秀3、燕房价俊收入犁比。震房价目收入也比用顺于判予断居外民住增房消坑费需绿求的篇可持孤续性忠。一纷般认肢为，矛房价觉收入凶比在秒3坑—夹6倍两较为侄合理蚁。宁牌波市推房价登收入岸比偏渣高，滔20喂03为年末更为9段.1纳3倍松，四暴年平忽均房施价收穗入比拟达7夕.8绕3倍院。而微且，柱此比淹例还疯有逐挥年上跟升的搂趋势偷，这纷也反驰映了霸随着云商品完房价冈格的泡逐步马提高勿，居萍民住稻房消棒费需规求的摄可持稠续性半在逐尊步递温减。价4、制宁波符城区工已交盯付商舟品房开空置珠率高盒。2轧00慈4年株宁波除的商椅品房层空置离率超尿过2右0%谁(官朽方统豆计数吹据)衰，而帝宁波询近年放热点遗开发污板块厨——身鄞州愁中心球区，手官方仪统计毯数据灰显示籍20槽04愧年入缘住率畏仅为竿30侄%，鄙实际拘考察交个别泥楼盘剖甚至办空置恳率高另达6爪0%睬以上遭。裕四、愚影响矮当前舒房市伐的主访要因罪素分向析侨修〔一进〕金那融政毒策调掏整的衔影响清。当倾前宁承波市稠房地鸦产市午场运漫行形喷势发灯生变迅化，乔金融地政策汁的调纯整起吧到了魄主要庄的作乘用。蓬国家股为了发遏制忙投资张过热播势头醒。降条低金邪融风递险，拔总体梢上实孟行了别银根羽紧缩枝的金脏融政词策，版对房骨地产座开发既贷款形和个饺人购众房贷侮款进到行了肆总量州控制板，调五低了筝住宅慎按揭俱成数著，提催高了尺对第版二套模住房践购置委的按头揭借根款利曲率，纵严格果了审营核程叙序，赞很多沉银行瓶还停冻止了渠对非甲市区杆购房既户的饭购房危贷款绘。这扮对房淘地产奔市场欣的供彩给和喇需求翁两方欠面都式产生随了直齐接的徒影响饮。由哲于房母地产顽开发碗工程鸟固有哈的特探性，猛短期第内不甩会减异少供统给，幻反而番由于拾资金震压力望开发挖商会正加紧域出售烦房产矩以期蔑回笼漂资金薄，而培需求脂者实嚷际购叫买力沸下降晃，下危单显摄得更跃加谨鸟慎，宇使得日宁波懂市房耀地产刺市场塌的供运求关蛇系短宾期内冶发生非转变泼，商陕品房途预售夸期明烂显延典长。齿二手畏房交缴易量陷萎缩妨了一晕半以愤上。印另外鲁，金宣融政寨策的陕这一屠变化虾促使摘投资冒性购吵房退术潮，丘房地妥产市链场竞衬争渐乓趋激留烈，血房产抖企业恼正在智市场棒上重故新恰“支洗牌溉〞易。有涛实力堪的企问业将顷会获但得更执多的励资源喘和发婚展空及间。验〔二廉〕土膨地政弃策调舌整的田影响浓。根充据国欧务院陶办公尖厅下圆发的嗓?关假于深叮入开抹展土某地市筛场治崖理整挽顿严疗格土洁地管陷理的原紧急族通知效?〔渗国办鸦创造侄电[醋20导04蝶]2绒0号节〕的迁文件污精神无，宁写波市狠土管券部门松集中饭半年粒左右刺的时古间深缓入开忽展土馅地市露场治惹理整茶顿。扶暂停郑农用熟地转求为非湿农建叶设用干地的服审批被，暂炭停涉歇及基栋本农叹田保尸护区拒调整南的各肚类规荡划修申改，令暂停滔新批云的县辽改市宪〔区饶〕和凯乡改谋镇的烈各类耳规划努修改村，加枣强了尊建设升工程抚用地伞的审之查。画以中铃心城希区为纠例，山目前洲根本急上没置有现殖成的宁熟地印、净案地可赠出让票，都僻需征刺地拆铁迁。牲因此建，在捏土地辩市场逝集中赴治理顷整顿丝期间庙根本买上不嚷可能密新增吨土地论，出尼现了跨土地线供给潮在一房段时隶期的雀断档备，目指前只推能对施局部丘已出锁让无立需征圈地拆施迁或狭已落苏实拆乐迁安业置用杠地的者土地凶进行挑消化纳。这木将影勒响宁街波市刻房地燃产市阵场的卷持续蛾有效摧供给收。浪希〔三抹〕拆蚊迁政坛策调解整的选影响颂。为茫适应餐城市旷开展殖需要犹，2息00柄4年狗宁波散市对州拆迁灰安置上政策扇及拆种迁补芒偿标着准作退了进摔一步聪的调蛙整。坐调整众后的发拆迁摸政策落和原称政策标相比峡，拆扇迁安膀置补农偿标贿准有施了相筋应的霉提高讲，使驻拆迁宁安置悬标准悟能与票当前萌宁波绪市的爆住房运价格祥相对界应，辽这对惯宁波懒市的浇住房炊价格俭会有之一个挺刚性河支撑自。脾还由于斤拆迁某政策级处于居调整默以及界全国蹦性拆璃迁难陡的状极况，品宁波蔽市2柔00潮3年汗未启阻动新敬的拆丝迁计喘划，愤拆迁蓬规模录大大撑减少雀，使计得住鸡房需效求的第过快此释放钻在一燥定程刺度上焰得到区有效删抑制朱。随口着拆竖迁政奖策调岁整完树成新示拆迁营方案怒的启紫动，累将会满增加届市场夏需求锡，刺畅激住催房消槐费。创〔四秋〕市漠场主培体心撇里因王素的孕影响醋。当墓前的欧一些叨宏观公调控明政策构对房川地产你市场收造成轻直接牢的影配响外莫，也巩影响上着市粱场主井体对习宁波粉房市尖运行医的判溪断和艘看法汽。开岂发商倒：看阴到银荷根紧闻缩对肥市场疮需求渡影响尝的同打时。直也看灿到了渔土地妙政策秧将会每缩减饲商品过房供建给，红一定执程度级上增器加了刮对市龙场的肃信心龙。在参目前搞市场根前景飞不甚论明朗胶的情曾况下贤，由劈于市较场买卷涨不备买跌倒的惯恳例，学开发晴商不姻会冒秒着巨叶大的抱市场甩风险挪打破侵目前猎的价乱格秩斥序。顿已有丝房源律的投配资者掌：预懒计房暮价上巾涨空字间有吹限，彻开始候抛出猴房源贩，使节得目闹前二劝手房颈广告巩中的贫次新蚀房大遗量增旱加。蛇但住耗房不仿是股认票，松住房叮具有倡投资写和居摸住消疾费双也重性爆质，溜因此谋大部互分投味资者叛在资葬金压在力不竖大的浪情况追下，式不愿润大幅列降价宾抛售冰，只扔是把缺原本框虚高痰于市司场正础常价乡格的体局部倦下调吗。潜胜在购菊房者迈〔包家括投障资购提房和着消费咽购房侵〕；馆在市壶场形过势尚秆未明野朗前库不愿徐轻易兔下单佣，出毅现持州币观纹望心泰态，匹使得坑其购冷买行亡为变倍得理欣性。保市场修主体皱的这英些心份里因鸽素是杠造成认当前弹房市蒸胶着榨状态竖的重阻要因糊素。虚如无菌新的废房市转调整射政策红出台狂，市铅场主仗体的浩这种唇心里椅态势暖将会盖持续惭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